买卖房子的经验和教训

最近接了一单卖房的生意，情况是屋主回国，所以无奈地必须卖房。他请我做Listing Agent负责帮忙把房子放到市场上去卖。

一、房子本身的情况
1）这是栋1999年的房，有3卧，2个全厕（带浴室的），1个半厕（不带浴室）, 两层楼，两个车库，居住面积2000平方英尺左右。
2）内部的情况是，部分地方要刷漆，因为天花板上有漏水的痕迹，几堵墙很脏，地板有划痕，需要打理一下，还要彻底的打扫卫生。内部的整修预计要一千美金左右的开销。
3）这栋房的买卖记录如下
1999年：新房成交$191,000.00。
2003年：转手卖了 $224,900.00。
2014 年：$225,500.00。去年4月份现在的房主的买价。
现在政府评估的价格：（2月27号2015年的估价）$207,671.00到 $248,749.00之间，合理的价格是$228,210.00.

二、这次上市的具体操作
1.定价：$239,900.00。不想定得太高，为的是尽快卖出。
2.整修房屋花了八百美金整.
3.房主到律师那儿做了个公证档，说明由他的一个朋友代签买卖此房的过户，因为屋主大概不会回到美国来过户。

三、买卖的过程
1.出价情况
房屋上市不久就很多人来询问，特别是因为地点不错，很多投资的人来询价。可惜这个社区不允许出租，因此失去了不少的机会。
还有两个自住的人出价，但是都太低，卖家不接受。
终于有一家买主，和我们磨了将近一个月之后以$235,000.00的价钱谈妥，卖家出3千元过户费，提供一年的保修（One Year Home Warranty），和白蚁保险（Termite Bond）大家成交。（减去3千元过户费，一年保修和白蚁保险的费用加起来大约1千1百左右，再扣除修理房屋的8百元，对于房主来说的净价是$230,100.00。当然，经纪人的佣金另扣）。
2.验房后的反复
买家请了验房师，检查之后列了两张纸共27条大大小小的问题，要求修理！！！我吓了一跳！我赶紧要求房主提供他购房时的验房记录，因为才不到一年，怎么有如此多的问题出现？房主对我说，他买房时没有请验房师，只是他的经纪人帮他看了看！
这次协商中，房主只肯出3百美金修理费，而买主这两天正在找人估价修理费的真正的费用，估计还会来一个回合。还不知会再要降多少呢!

四、）买房时常见的，买家向卖家提出的要求：

从这次卖房的经历，我看到了没有购房经验人草率买房的后果。
我想借此例子，以在亚特兰大买房的经验之谈，给第一次购房，或者是初次来美国买房，不了解在美国买房的规矩的买主们一些参考建议。
下面我就用我这栋上市的房的事例来对比, 解释一下买房的一些常识。

1.反悔期（Due Diligence Period）
从谈成 ，双方签字开始算，买家可以要10至15天的反悔期。在这个期限内，买家可以因为任何原因反悔，停止购买行为，没有任何罚款。
同时也是在这个期间买家要抓紧时间做各种调查，例如：验房，调查社区条令，周遭的安全 sex offender (familywatchdog.us)等等。。。
事例比较：
这个房在去年4月份买房时没有验房，只是单纯的相信买房的经纪人。
如果一年前屋主请了专业的验房师，就不会出现今天的27条需要修理的问题！
还有，不知当时是不是已经了解此区不让出租？这种条例，最好不要只听对方经纪（Listing Agent ）说，要亲自打电话给社区管理委员会（HOA)。

2.） 过户费（Closing Cost）
过户的费用从理论上来讲，都是应该买家承担，不过商谈下卖家可以友情赞助（Contribute），但是只有买家能用过户费去抵收入税，不管是谁真正的出了这个钱。
例如：在过户时，卖家出了8千美金的过户费(Seller Contribute $8000 closing cost) ，在退税时，只有买家（Buyer）可以去政府要求用过户费去抵税（Tax Deductible），而不是卖家（Seller）。
对于买家来说，如果卖家帮你出了过户费，不但省了买家的开销，还能抵税。过户费，在销售记录上没有记载，对于将来卖房从价钱上看，也看上去比实际价贵一些，让卖家出过户费，是有利于买家的一种选择。

事例比较：
我的这个客人去年4月买了这栋房，没有要任何过户费，所以他购买这个房的实际开销是$225,500.00外加过户费。我没见到真正用了多少过户费，但是从一般的经验来看，80%的22万5千元的贷款，其费用少不了要6千。这样一算，这个屋主的当时的真正开销最少是23万多了！可是我们能查到的买卖记录是: $225,500.00.
同样的结果，如果是卖家出的6千过户费，加到房价上就是$231,500.00.的成交价，对于当时的卖家最后到手的钱是一样的，但是买家从中拿走了6千元，而这6千元是在记录上看不到的。那么现在和我们讨价的买主看到的是我的这个客人花了$231,500.00.而不是$225,500.00买的这个房，从心里感觉上他们的价讨得不错，对吧？
（备注：现金买卖过户费会便宜很多，1千美金左右就搞定。现金的买卖从房价上讨比较好。）

3.） 一年的房屋保修（One Year Home Warranty）http://www.top10homewarrantyreviews.com
问卖家要一年的保修（One Year Home Warranty）是最普遍的买房操作，大约$400-$500 美金就可以购买这样一个保单，其中包含了电器、冷暖器、电路、管道、车库开门器等等，有些还保房顶漏水。如果在过户后一年之内，以上方面出现问题，给保修的公司一个电话，出一个自付费用$50_至$75不等，就会有人来修理。（银行房例外，因为银行房不给房屋状况任何担保）。

事例比较：
我的这个客户去年4月份购房时，没有向卖家要求提供一年的保修。如果当时有保修单，不管是谁出钱买的，至今还在一年期限内，现在的买家要求的修理问题80%的修理都可以让保修公司来承担了！！！

4.） 白蚁保险（Termite Bond）
白蚁在亚特兰大比较猖獗，我两年前曾经写过一篇关于白蚁的文章http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14271。
所以在亚特兰大买房，一定要重视白蚁的问题。没有哪个买主希望这栋要买的房有白蚁，所以买主当然希望房子一直有白蚁保险，即使现在没有保险，也一定要求为这栋房买一个白蚁保险。

事例比较：
我的这个客户在一年前没有考虑到白蚁的事情，既没有要求卖家给提供一份白蚁保险，也没有自己花钱买一份保险。这次的买主要求我的客人，房主买份白蚁保险，这下又多花700美金了。还好还没发现白蚁，要不然更惨。
现在这个想买我客人房的买主，请了一位很有经验的买房经纪代理，经纪人为买家很好的把了关！今天一天，我已经看到买家的经纪回到那栋房3次了，（每次开门都会自动有Email通知我）估计他们找了好几波工人去估价了。

如果我的客人在一年前用的是和现在这个买家经纪一样负责的经纪人，现在卖房就不会出现这么多的开销和麻烦了！