在美国纽约，房屋的过户、转名即房契转名，是房产交易过程中重要的一环，也是一个重要的法律手续。
房契转名一般可归纳为两种，有偿转让和无偿转让。美国房产产权的转名，包括加上名字或拿掉名字，必须要有全部的之前房契上所有权人签字才能进行。
有偿转让的房契转名
有偿转让，这就是像正常房屋交易一样，房屋买卖的双方聘请经纪人，谈妥房屋的价格，签订购房合同，在办理过户的时候双方签字即可，基本上由律师把关。
在美国纽约，有偿转让的房契转名（美国房屋过户、房产更名），基本上由律师把关。 (Pixabay)
房屋的有偿转让还存在一种特殊的情况，在父母和子女，或者是兄弟姐妹、亲戚之间半买半送的一种房屋转让。比如叔叔把一套价值80万美元的房产，以30万美元的价格低价转让给侄子。这里面就会涉及很多房屋保险以及税务方面的问题。
第一就是房屋的产权保险，这套房产的交易价格是30万美元，侄子购买这套房产后，需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋交易的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据30万来计算理赔额，而不是根据这个房子的市场价格。
第二，是缴税方面这里面涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。
1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，所以房价低，交易税上可以省很多。
在纽约州，50万美金以上的房子要缴纳的交易税是1.825%，50万美元以下的房屋，交易税为1.4%。叔叔这边如果以80万美元出售这套房产，要缴纳的交易税为14600美元。叔叔愿意以30万美元的低价半买半送给侄子，要缴纳的交易税为4200美元。
2、资本增值税
如果这套房产是用于自住是没有问题，但是如果将来要出售的时候，就会涉及到另外一项税，就是资本增值税（capital gains）。
如果这套房产增值到90万美元，这个时候侄子要出售房子，那么减去30万的购房成本，就有60万美元要缴纳资本增值税。
无偿转让的房契转名
所谓无偿转让就是房屋赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让简单很多。做无偿转让一般情况只要去两次律师楼就可以完成了。
第一次带着自己的有效ID和社会保险号，让律师准备一份房产赠予的法律文书。
第二次，赠予人在房契赠予文档上签字，然后赠予双方在交易税单上签字，就可以完成了。
无偿转让所产生的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。
由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。
从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。
无偿转让就是房屋赠予，在美国纽约，如果想要办理无偿转让的房契转名（美国房屋过户、房产更名），手续上要比有偿转让简单很多。(Pixabay)
这种无偿转让虽然手续简单，还是有一些需要注意的地方。归纳为为以下几点：
1、老年人福利
现在很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请medicaid，所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了，有一些情况下，5年内还是不能申请medicaid，并不是转让就能马上申请，这个是他们必须注意的。
2、将个人房产转到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。
3、为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。
是否可以把房产转给未成年的孩子？
理论上来说是可以的，但实际操作上不建议这样做。
因为以后所有涉及到对这个房子的处置，比如像出售、重新贷款等，都需要这个屋主签字。未成年人签字没有法律效力。所以那个时候就会有一套很复杂的向法院申请的手续。所以一般来说，不建议放未成年人的名字在房契里。
在房契中加上我孩子的名字，需要通知贷款银行吗？
这个是需要的。因为在向银行做贷款文件的时候，签署的那些贷款的文件，要向银行确定屋主是谁。如果以后有变更，必须要通知银行。
这时银行会有两种做法，一种就是要求你把贷款还掉。
如果你没有能力一下子还清贷款，银行就会让你去做一个重新贷款，在做重新贷款的时候，同时做这个屋主改名的手续，这时就可以加上孩子的名字了。
以下情况不需要房契改名
- 已婚夫妇共同持有房产，如果其中一个配偶过世，则无需从房契中删除该配偶的姓名。在需要出售或抵押这套房产时，只需在新房契中注明另一方配偶已故就可以了。
- 如果有人结婚，一般也不需要将房契上的姓名更改为已婚姓名。
注：本文的内容为公益性质的信息分享，不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助，请咨询金牌资讯网经验丰富的房地产律师。
Comments are closed here.