不可不看：美国纽约买新房一定要知道的8件事

纽约市新建楼盘的数量是全美各大城市中比较多的，很多华人朋友都喜欢到纽约来购买新房。但是与购买二手房不同，在买家签订购买合同的时候，新楼盘可能还没有完工，所以存在许多不确定的因素，包括开发商交房过户的时间、房屋的建造品质等。以下8个问题是您在纽约购买新房之前一定要了解的。

买家通常会根据房市的热度判断买新房的时机。但是在开发商刚刚推出新楼盘的时候，要特别留意。

开发商新楼的的销售策略，一般会用低价开盘，然后不断涨价，给买家制造紧迫感。所以，在刚开盘的时候，会有几栋价格特别实惠的房子。但是，这些房子的位置可能不是很好。

如果你没有赶上开盘，还有机会。就是月底，最好是年底。这时候，销售人员要冲业绩，开发商也需要更多的购房合约，以便向银行申请更多贷款，所以往往在这时候能够多给一些房价优惠。

在纽约买新楼盘，要注意开发商的最后交房期限Outside Date。

纽约开发商建造新楼盘可能会有一些不确定的因素。在新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出一个大致的过户时间。

Outside Date是指开发商承诺的最后交房日期，通常会定在过户时间的一年后。比如大楼预计2022年第四季度过户，那么Outside Date就是2023年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利给买家过户，买家有权退出合约，并取回定金。

纽约有些好的楼盘需要抢购，开发商可能采取不同的售房方式，比如先到者优先选房；电子邮件通知售房，根据买家回复先后顺序购房；抽签买房或者按照提交贷款预批证明的先后顺序买房。

如果开发商要求买家提供贷款预批证明（Pre-Approval Letter）才允许购房。要提早准备。

买家如果是全额现金买房，也要事先了解开发商是否需要查阅您的银行资金证明。

在纽约买新楼，一般不会送停车位。

一般纽约公寓的物业费包含了热水、冷水、煤气和暖气的费用，但是电、电视、网络的费用通常不包含在物业管理费里。

另外，需要关注一下大楼的公共设施是否都是免费的，大楼的有些设施可能要额外收费，比如游泳池。

还要了解一下大楼是否提供停车位，在纽约买单元一般不会送停车位，即使有停车场也不是免费的，但是可能会给住户提供停车费用的折扣。

在纽约购买新房，转让税通常是由买家支付，这与购买二手房时转让税由卖方支付的情况相反。

在纽约市，转让税可以占到总销售价格的1.825％。

房价在50万美元及以下时，纽约市征收1％的转让税；房价超过50万美元时，纽约市征收1.425％的转让税。对于所有房产，纽约州都会征收额外0.4％的转让税。

转让税是在纽约买房提出报价时，需要注意的首要隐形成本。而且这方面有时候是可以和开发商讨价还价的。

买家对转让税讲价比直接要求房价折扣更容易让开发商接受，因为有时侯开发商想要维持新房的销售价格。

在美国纽约买新房，销售人员一般会推荐给买家很多房屋的升级选项。

买新房的时候，销售员一般会推荐给买家很多房屋的升级选项。开发商提供的房屋升级一般包括房屋的结构升级、电力升级和软装修升级。

有些升级的选项是包括在基本房价中的，比如像是家具、地板等，可以向销售人员咨询，如果不用另外花钱，当然在这方面可以根据自己的喜好选择。

还有些地方是在房子建成以后很难改变并且很花钱的，比如排油烟机的排气管道、一些墙内线路的分布，如果特别需要，虽然要另外加钱，也可以选择。

其余的，比如特殊的橱柜台面、更高档的柜子、房顶做一个个性化的吊顶，这一类的就尽量不要。开发商提供的很多房屋升级选项，报价较高，这是他们增加利润的重要方式。

买家选定升级方案以后，房屋升级的费用会折到房屋总价内。这时买家需要预付一定比例的升级费用，一般是20%-50%不等。

纽约多数公寓大楼一般都允许买家在过户以后立即出租单元，但是也有一些开发商禁止买家在过户后的一年内出租单元。

还有些大楼规定，如果是租客使用大楼设施要额外收费。

有一些大楼规定不可以短租，最短租期要一年。同时有些大楼的管理委员会对租客有特殊的要求。

在这些方面，投资型的买家，需要事先向大楼了解出租政策。

开发商大多都不希望买家在房屋过户以后，就马上出售。甚至有些开发商会在购房合同中明确要求，买家在房屋过户以后的一定时间内不得出售。这是因为开发商还在销售自己的楼盘，买家出售刚到手的房屋，会给开发商的销售带来竞争和负面的影响。

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