住宅房产交易中的披露与保证

住宅房产的卖家必须要通过交易合同中的披露文件对所卖房产做出法定保证。有关披露与保证的要求可在2017年转让规定（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017 ）中找到。

尽管有了这些规定，但是其中并没有包括房地产的某些方面，或者在披露文件中明文列出。这些需要买家通过自己的问询调查来获得。

澳洲房地产投资杂志网站（www.apimagazine.com.au）的一篇文章讨论了关于披露与保证的要求，列举了其中缺失的一些事项，提请买家做进一步调查。

对大多数的住房买卖来说，以下披露文件是要求提供的：

由土地与房地产信息局（Land and Property Information）出具的产权搜索；

对土地有妨碍或益处的有关注册契约的副本，包括地役权、土地使用所受到的有利保护或限制；

土地的注册计划；

有地方政府出具的149证书，注明土地的城建区划、许可、有关的开发与控制计划，土地是否受到林火、洪水、道路拓宽、矿床塌陷、海岸保护、自然保护、塌方、污染等影响；

有被认可的排污管理机构出具的排水平面图，标明与此地块有关的排污水管的位置，包括从上游连接点到污水总管、下游连接点到污水总管，包括连接点本身；

如果是多层分契式的土地，除了上述要求外，还需要提供多层分契计划、街区或邻里计划、共同房产部分的产权搜索、以及任何有碍或有意于共同房产的契约、多层分契房产管理的内部规定、多层分契的管理声明等的副本；

如果房产有游泳池，还需要提供合格证书、授权使用游泳池的相关职业注册证书，或不合格证书。

卖家必须在售房合同签署之日提供一个保证，除非已经披露，内容如下：

土地不受不利因素的影响，不利因素包括有关管理机构的道路拓宽、强制性收地、遗产名录等计划；

土地上没有属于被认可的排污机构的下水管道；

计划证书反映了土地的真实状况；

土地上所建的房子不受任何工作或拆除令的影响；

已经获得了有关的建筑批准书与建筑物使用批准书；

如果土地受到某管理部门的有利契约的约束，不需要为此契约付费；

土地不需要付一年一度的海岸保护工作费。

为什么还需要做进一步的调查呢？

卖家如果未能提供所要求的文件，将面临被买家取消合同的风险，尽管合同并不作废，但买家有权在合同交换后14天内取消合同。类似的，如果卖家违反了保证（除非在合同中已经披露），那么买家有权在交割前取消合同。

然而，尽管有这样的保护，买家仍然需要做自己的调查，以查找所要买的房产是否存在某些不利的影响，而且让自己完全对所买的房产的条件，按所买的价格而言，感到满意。

这样的调查可能会很费时费钱，但买房是一个长期的投资，而不做认真调查的话，后果可能极其严重。

做什么性质的调查，调查到什么程度，取决于所要买的房地产的年龄与状况、你已经知道多少、位置、房地产的用途、合同中的披露是否有任何地方引起你的注意等。

需要采取谨慎但敏感的做法。一个有经验的房地产律师将仔细查看合同，为你做出进一步调查的建议。这通常包括：

政府的搜索与问询——地方政府、水务局的证书提供了土地与水的使用详情，这将按交割日期做出费用方面的调整。

对诸如公路与海事服务局（RMS）、电网和其它政府部门的调查，将会发现他们是否对这处房地产有某种兴趣，比如建议中的道路拓宽或取直，或者计划收购此地以为未来的基础设施所用。这样的事项光看合同是看不到的。

虫害与建筑检查报告——检查白蚁或其它虫害、建筑结构毁损、腐烂、不合格的做工、排水问题等。

建筑证书——由地方政府发放，内容是房子的改造是否符合有关建筑规定与要求。许多房子有后来附加的东西，如车库、棚架，但没有批准书。这些问题早发现比晚发现好。

如果你考虑建房，那么地方政府是你第一个应该联系的地方，因为你需要关于开发控制计划与土地限制等方面的信息。

地方政府还提供或许会影响到你所买的房地产的有关健康问题等方面的通知。

测量报告——确认土地的边界，查看是否受到了邻居侵占。测量将证实土地的大小，确认房子在土地上的位置，确认篱笆是否坐落在土地的实际边界上。

卖房时遵守披露要求是至关重要的。披露的目的是让买家在知情的情况下做出买房的决定，让他们免受潜在的缺陷所累。

但是买家一定要考虑做进一步的调查，以查找所要买的房地产是否受到任何不利因素的影响。一个好的律师将能对买家提供指导与建议。

文章來源：大紀元