商业及地产

商业地产是指用于商业的建筑，也包括用于工业生产的建筑。商业地产和民居住相对应，民居顾名思义是人居住的建筑。商业建筑可大可小。小的比如餐馆，加油站，店面，养老院，教堂。大的有办公室，科研大楼，学校，旅馆／酒店，仓库，农场，乃至工业厂房，百货大楼，购物中心等。

当前美国商业地产规模高达11万亿美元，占美国国内生产总值的10%以上。美国商业地产规模是居民地产的一半，美国股票市场的两倍。值得一提的是在加州商业产经纪人也担负着生意转的工作 （Business Brokerage）。

商业地产投资优势 

随着美国经济的健康发展，在美投资的外国人（包括中国人）越来越多。各国富人们为追求稳定收益和在美发展商业而竞相投资美国商业地产。商业地产的经营不但让投资人获得美国公司经营的经验，而且也是融入美国主流社会一条有效的途经。

 

1）永久产权。和一些国家具有期限限制（如40年）的产权不同，美国的商业地产的产权是永久的。通常情况下，地下面的矿产，水资源以及其它自然资源都归产权方所有。

 

2）收益高。美国的民宅房产年租金和房子的售价比（租售比）一般在5%左右。而美国商业地产平均收益为6-8%。由于美国房地产市场更开放，更国际化，从长远考虑也更为稳定。

 

3）管理简单。商业地产中零售商铺和工业地产等，房主多只管收租金。税费和维修费等是由租户承担。商业租约普遍较长，现多5-10年甚至更长。租约长可以避免很多更换租约租户的麻烦。

 

4）投资灵活。在美国购买商业地产投资比较灵活。如果不全现金购买，可以贷款购买。商业地产经纪人大都可以协助办理贷款。现金购买后若需要资金周转，可以买后贷款（Refinance），用已经购买的房产做抵押从银行贷款。另外，也可以和其他人一起投资购买，以出资的多少分地产股权。

 

商业地产与民宅地产的不同

如上所述民宅是人居住的，价格受买主的爱好影响较大。民宅多采用市场比较法来估价，即和已销售的数据来比较做市场价格分析。商业房地产投资是为了赚钱的，不赚钱就失去它应有的意义。商业房地产的价格评估最常用的是收入分析法。要计算的数据有投资回报率，收入贷款比等。最后，综合评定一个商业地产的市场价格。

 

这些数据对于买卖双方都是很重要。对于卖主来说，可以通过专业的计算与分析来制定合理销售价格，不至于要价过高或过低影响销售。对于买主来说，也可根据这些数据来进行投资的可行性研究，做出合理的购买决策。

 

专业商业房地产估价师也是用这些方法评估。如果是贷款，实际成交价和估价师所估价格一致时银行才会放款。如果低于成交价格，买方有3个选择。1）买方经纪人和卖方经纪人沟通，争取将购买价格降到市场价。2）如果卖家不降价，买方可用现金补齐成交价和估价的差价。3）放弃购买。

商业地产以盈利为目的，因此关注的重点和购买民宅大不相同。商业地产除考虑投资风险外，投资回报率是一个重要因素。要达到预期的投资目的，选择商业地产投资时要注意地段地势，交通情况，人流状况，购买力消费力，城市规划对地产的影响等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，出租净回报在4-9%左右。如果租客是全国知名大型企业，租约较长，买方会更喜欢，但回报会比较低。反之，应该要求较高的回报来抵消投资风险。不论你是已经移民到美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

 

本文作者：Chen Wang, PhD

电话：858 216 0122

商业／房地产经纪人

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