纽约房地产律师郭凤丽律师讲解房产共有关系的三种情况

在我们华人大家庭中，经常出现大家共同购房的情况。出现两个以上的屋主在法律上就会涉及到共有关系。在法律上的房产的共有关系一共有三个情况。

第一种类型叫按份共有。法律上的术语叫Tenants in common，这个意思就是说不同的屋主可以按照不同的份额来拥有这套房产。举个例子，比如说兄弟两个购买这个房产，大家可以在房契上写清楚，哥哥拥有50%的产权，弟弟拥有50%的产权，这个就叫按份共有，一个人一份的。

第二种情况叫Joint tenants with the right of survivorship，翻译成中文叫共同共有加长命契的形式，意思就是说，如果两个屋主都在世的时候，这个份额是大家共同拥有的；但是如果一个屋主先去世了，那么存活的这个屋主就会自动享有全部的产权。这种情况经常出现在父母子女之间，比如爸爸妈妈和小孩买了这个房子，那么大家经常写上共同共有加长命契，万一哪天，自然规律父母先走掉了，这个房产就可以100%过到小孩的名下。这种情况不需要交遗产税，也不需要走遗产法院的法律程序。

对比刚才第一种情况按份共有，如果大家写清楚份额了，如果一方的屋主去世了，那去世的屋主的份额就属于他的遗产，就要走遗产法院的程序。或者它的价值高到一定程度的话，还有可能要交遗产税。

第三种共有形式是夫妻之间特有的一种共有形式，法律上叫Tenants by the entirety. 是说夫妻都在世的时候大家共同拥有，如果一方去世的话，存活的这一方会100%自动拥有这个产权。之所以把第三种情况单独列出来，是考虑到夫妻共同购房，可能在将来两个人不想共同生活了，想要离婚，那就会适用离婚时的安排。

在买房时，到底自己的家庭适用以上三种情况中的哪一种呢？这个要根据自己家庭的实际情况，比如财务状况、血缘关系、亲属关系或以后的财务规划，每个家庭的情况不一样。如果不是很肯定最终采取哪种共有形式，可以找专业的律师咨询。