美国购房流程

南加地产专栏经纪：Chen Wang

1.资金

一般购房分为现金购买与贷款购买两种。鉴于中国及美国的货币管理涉及到各种法律法规，决定用现金购房屋最好在买房前就把所需要资金转到美国银行账户。现金买房，卖家都会要求买家出示存款证明（proofof funds）。用中国国内银行的存款证明有其不利的一面。在房源短

紧缺的状况，卖方很可能因担心资金不能在过户前到达美国账户而拒绝买方的报价（OFFER）。贷款买房，要预先联系贷款专业人员开具可贷款证明（pre-approvalletter）。卖家通常根据买家提供的可贷款证明判断其是否有符合买房条件而决定是否接收买家的报价。

 

 

2.看房

资金到位后就和房地产经纪人一起看房了。经过网上筛选出比较理想的房子后，经纪人将会安排实地看房。一旦选出满意房子之后，经纪人将会对房子做进一步调查研究。比如所在区域及周围环境，附近学校，市场上房子数量及最近售出的房子价格等。经纪人也可能让卖家出示房屋的基本情况报告（sellerdisclosure notice）。卖家会在这份报告里披露他／她所知道的关于房屋的重要信息。比如地基有没有修过，那年修过。屋顶是否换过。房子之前有没有白蚁损害等。

 

 

3.报价

选定了各方面满意的房子后就考虑报价了。报价将直接关系到交易的成功与否，所以也要格外地审慎。一定要根据房子的实际情况和市场状况合理报价以促成交易成功。在加州一旦买卖双方达成协议，买方要在3天之内要交一定数量押金。押金由过户公司保存。加州的报价表格含有三个附加条件：房检，估价和贷款。去掉这三个条件要特别小心。一旦去掉卖方将有权扣押买方预先缴纳的押金。

 

4.房检

买卖双方达成购买协议后紧接着就是联系房检师进行房屋检查。费用根据房屋大小，房屋类型而定。一百万价格以内的房子房检费用在300到500左右。检查完成以后，房检师出具房检报告。买卖双方的经纪人会帮着协调修理事宜。如果买卖双方达不成一致买家允许无条件退出购买协议。之前交付的押金将退还给买方。如果双方达成共识，购房过程进入下一阶段：过户。

值得一提的是除了房子结构和安全问题外卖家是没有义务修理检查出的毛病。房检的费用由买家负担。

5.过户

现金买房房检后就可以准备过户了。如果是贷款，贷款公司会要求做房屋的估价（appraisal）。这个费用一般在500-600左右。如果估价高于或等于买卖双方达成的购买价格，贷款公司则继续处理贷款。如果低于双方达成的购买价格，贷款公司则不会放款。此时有3个选择。1）买方经纪人将和卖家经纪人沟通，争取将购买价格降到市场价。2）如果房子抢手，卖家不同意降价，买方多承担一些首付补齐购买价格和市场估价的差价。3）放弃购买，押金退还买方。值得注意的是估价是个很主观的过程，每个估价师的估价都会有所不同。所以做决定时要具体情况具体分析，视房屋和市场的实际情况而定。

 

6.交房

完成以上步骤后就交房了。加州规定在交房之前5天之内买主有权再检查一遍房子。确保房子和签订购买协议时的状况相同。

 

 

7.房屋所有权

过户当天，买方到过户公司签字。签字时需要携带身份证明和所需的资金（贷款买房为首付款）。付款需用银行本票（cashiercheck）。如果事先汇款到了过户公司，则不需要带本票。贷款买房，贷款公司一般会在签字的当天或第二天进行放款。结账完毕后就可以领取钥匙，也就正式拥有了房屋的所有权。

 

买家需知

第一，美国的合同往来多采用电子签名。或签名后扫描，然后通过电子邮件传送。

第二，美国的房产交易流程规范。在加州，经纪人使用的重要法律文件和购房合同都是由地产协会律师制作的标准格式文件。

第三，在加州买卖双方在整个交易过程中不需见面。交易也可以异地过户。过户公司会安排流动公证人在买家或卖家的所在地签字。这种情况首付款需当场给公证人银行本票，或者提前直接汇款到过户公司。

第四，圣地亚哥几乎所有的房子都有白蚁破坏。南加州的惯例是过户前由卖方负责处理。

本文作者：chen wang, PhD

电话：858 216 0122

商业／房地产经纪人

欢迎转发