改功能是物业增值的一种重要方式，但是值不值得改造就一定要因地制宜，控制成本是核心。如果在面包比面粉还便宜的地方，烘新面包的事情就不要干。

因为潮流在那里，有人把一个波士顿DOWNTOWN旧办公楼改成了高档公寓：买壳成本200/尺，改造成本200-300/尺，卖价700-800/尺。

2013年6月，Washington Liberty LLC（founded by metropolitan Boston investor William J. Thibeault ）花了8.1M 买进这个48000尺的旧办公楼（建于1850年，占地9100尺），East Boston Savings Bank 提供了6.1M贷款。

到2015年2月，业主花了26个月，把物业都拆空了，得到了建筑许可。但不知道什么原因，业主把半成品拿到市场上叫卖。可能要价太高，没人接手，业主自己只好筹钱开工了。

到了2016年改造完成，37个单元的豪华公寓，57968尺，成功招租，租金很高,。波士顿本地有名的商业代理BOSTON REALTY ADVISOR (BRA)认为可以卖到39M，相当于$673/尺，很合理的市场价。物业是通过BRA买来的，一般会优先委托给它卖。因此，BRA 11月份以准经纪人的口气说上面这些话。

没想到BRA的一个经纪人跳槽，把这个LISTING 带到了COLLIER’S,。COLLIER’S是个国际公司，影响力更大，可以卖给国际投资者。

另外说一句，波士顿政府网站给的估价（assessing value )不到10M。

下图五层红砖楼

对原文有删改

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