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2024年纽约房地产预测及购买房产应注意的问题
作为国际大都市，纽约是很多人梦想中的居住地，但市场的不确认定性让很多想要买房的朋友感到困惑，比如“2024年纽约的房价会降吗？”、“现在是买房的好时机吗？”、“买房应注意哪些问题？”、“如何避免购买陷阱？”……，本文将探论这些问题，希望可以帮到想要买房的朋友。
地产律师郭凤丽
电话：718-888-8720
地址：19-02 Whitestone Expy Suite #402, Flushing, NY 11357.
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2023年，纽约的房地产销量用一句话就可以形容，那就是“高需求、低供应”，即住房需要很高，但房屋供应却在下降，成交量也在下降。从2023年整年来看，纽约的房价并未降低，反而上涨了。这是因为纽约房产销售量下降并不是无人购买或成交价没有谈拢，而是待售房产不足。以2023年9月举例，当时市场上挂牌的房屋数量同比下降15.14%，仅有50,571套。可以说，纽约房屋稀缺的程度在美国是最高的，很多想要在纽约购买的朋友找不到适合自己的房子。
1、2024年纽约房地产预测
1.1 2024年纽约房屋卖家将重返市场
金融专家及业内人士认为，2023年选择观望的卖家将卷土重来，尤其是那些需要到其他地区工作或想要搬到生活成本比较便宜地区的群体。到时，纽约挂牌房屋数量会大幅增加。
1.2 2024年纽约购房者数量将增加
2023年美国通货膨胀相对较高，利息的增加也很大，从一定程度上影响购房者的购买意愿。但自2023年年底起，美国通货膨胀趋于缓和。另外，准确预测2008年金融危机的分析师惠特尼预测，美国抵押贷款利率将在2024年的下半年趋于稳定。通货膨胀缓和加上利率稳定，会吸引购房者回归，从而促进房屋的交易数量。
1.3 纽约房价将继续上涨
金融专家及业内人士认为，纽约各大都会区的房价会稳步上涨。他们认为，在纽约房屋“低供应 高需求”的状态改变之前，房价将继续上涨。
1.4 纽约新房的销售量将增加
以2023年9月为例，纽约销售的房屋数量为11530套，其中12.3%是新房，是2022年以来的最高水平。有数据显示，为了刺激销售，纽约的房屋建筑商在2023提供了价值30,000美元的优惠来吸引买家。因此专家预测，在2024年，建筑商会延续该策略，和二手房卖主争夺买家。
1.5 买方代理可能会接受较低佣金
前段时间，美国密苏里州“房屋购买者西策·伯内特指控NAR和其他顶级房地产公司串通一气，共同维持高额代理佣金”（该案已经结束原告获胜，但还牵扯数个案中案），受该案影响，买方代理的佣金可能会发生变化。
有业内人士猜测，到2025年，买家代理可能会被淘汰！但在2024年，买家代理还在正常运行，但受案件影响，买家代理可能愿意接受较低的佣金，也就是说，购房者可以和买家代理协商佣金。
2、纽约房地产市场会崩溃吗？
金融专家及业内人士预测，2024年纽约房地产市场崩溃的可能性不大，原因包括：
2.1 纽约是美国最干净的城市之一，按清洁度计算，总得分5.86分（满分10分），在美国排名第四。超棒的环境增强了纽约“经济实力的稳定性”。
2.2 纽约的失业率低，截至2023 年9月，纽约的失业率仅为4.2 % ，就业市场的蓬勃发展，进一步带动了当地的经济。
2.3 纽约家庭收入的中位数为127,100美元，而平均生活成本为107,724美元，收入大于支出，吸引各地中产到此定居，是很多购房者的最终目标。
2.4 2023年纽约州人口增长率持续保持在0.37%，持续增加的人口是纽约民众需求房产的坚实基础，因此纽约房地产市场崩溃的可能性极低。
3、在纽约购房应注意的事项
3.1 财务准备
购买房产是一个重大的财务决策，应根据个人的情况综合考虑。对于打算长期居住在纽约，并且有稳定的收入和足够的储蓄的朋友来说，现在可能是购买房产的好时机。但对于那些财务状况或居住计划不稳定的朋友，可能需要更加谨慎地考虑自己的购房计划。
对于想要购买房产的朋友，应做好预算。不仅要确保自己有足够的储蓄来支付首付，还要准备好房产税、律师费、保险费、贷款起始费用、评估费、信用报告等费用。
另外，对于首付低于20%的购房者，银行可能会要求购买私人住房贷款保险（PMI）。购买合作公寓（co-op）或共管公寓（condo）的朋友，还需要准备管理费（或物业费，在购房前应问清楚，该费用是月付还是年付）。
3.2 寻找合适的地产律师
3.2.1在纽约寻找地产律师的重要性
纽约的房地产法律比较复杂，所有的房地产交易都应由地产律师来执行。在签署合同之前，地产律师要对买家所购买的房产进行尽职的调查（Due Diligence），还要帮助买家审阅买房的合同、调查物业产权和一些附加条款。
因为是法律文件，涉及到很多细微的条款，如果卖方律师出具的合同隐藏了法律陷阱，且只对卖方有利，那么买家就会处于一个很不利的位置。所以，聘请一位靠谱的地产律师是十分必要的。
如果您拒绝签署律师合同，那么您很可能在购买房产后陷入某些困境，那时不仅需要律师，还很可能面临很多难以解决的问题。另外，没有地产律师，大多数银行不会向您提供抵押贷款。
3.2.2地产律师的主要工作
地产律师的工作并不仅仅是出席合同签署仪式，通常来说，地产律师的主要服务包括：
审查合同；审查贷款和产权；寻找留置权；核实收费是否正确且公平；出席合同签署仪式；处理房屋所有权和结案文件；确认产权转移；解决买家的任何问题和疑虑等。
如果购买的是合作公寓或共管公寓，地产律师还应该审查该建筑物近几年的董事会会议记录，通过这些文件检查建筑物中持续存在且可能造成昂贵代价的信息。比如建筑物漏水，或有臭虫等问题，这些情况可能让您在未来面临不便或接到额外的账单。
另外，房产的价格由房地产经纪人确定或由买卖双方的经纪人协商确定，但地产律师可以调查该价格和其他费用是否合理。比如，如果您购买的是一个两居室，但您的律师确定其中一间卧室不符合法律要求，这就可能意味着降价。
3.3评估房产作为长期投资的潜力
综合考虑自己长期生活需求和职业规划，以及所购房产在未来的增值潜力。
3.4竞价
纽约房地产市场的竞争可能会非常激烈，尤其是一些热门区域，准备好就应该快速做出决策，但要注意不要冲动行事。
3.5考虑再售价值
综合考虑房产的再售价值和市场吸引力。即使是计划长期居住的房屋，也应该了解未来可能的市场趋势，这样才是明智的选择。
地产律师郭凤丽
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