在美国买房需要经纪人吗？

聘请买方经纪人

雇用买方经纪人的主要原因是显而易见的 – 购房是人生重要的一步，寻找房屋的过程非常繁琐，因此让买方经纪人引导你完成整个流程并帮助你寻找和留意你感兴趣的房屋是一种解脱和保证。 买方经纪人可以雇用房屋检查员，与卖家协商谁将支付维修费用，同時还可帮助买家查找更合适的房屋以及其他相关事宜，这些对大多数购房者来说可能是陌生的。但是对买方经纪人来说则是轻车熟路，很简单的一件事。

选择经纪人

房屋销售传统上倾向于卖家。卖家有卖方经纪人，他们有时也会成为买方经纪人。警惕所谓的双重代表，因为最终你无法确定经纪人是否是代表卖方的最佳利益。所以买方必须搞清楚你选择的经纪人究竟为谁代理！

请记住，在房地产市场繁荣时期，买方经纪人的需求量很大，在低迷的市场中，则需求非常低。你可以根据这一事实来协商较低的佣金，并慢慢花时间寻找合适的房子。

如何付佣金

通常，房地产经纪人通过佣金支付 – 约为房屋购买价格的5％。在共同的两个经纪人情况下（卖方的经纪人和买方的经纪人），经纪人将分摊5％的佣金，此佣金将由卖方支付。

然而，一些购买者倾向于向买方经纪人支付佣金以保证经纪人对买家完全忠诚度。但目前代表买方的买方经纪人的佣金是由卖方支付的，因此存在固有的利益冲突。所以无论你是否选择自己支付佣金给买方经纪人，都应该搞清楚经纪人的真实身份。

请记住，在强劲的买方市场中，如果你愿意，可以尝试给经纪人较低的佣金。但是由于房屋价格已经很低，你已经从中获得了极高的价值，如果继续讨价还价，有可能打击经纪人为你寻找合适房屋的积极性。

理解情况并控制局势

无论你雇用谁，购买房屋的主动权须掌握在自己手里，如果你对所选择的房屋、社区和房屋的属性不满意時，不应屈服经纪人给你的压力。当然你也应该确保买方经纪人确切知道你想要什么。

此外，你应该主动进行搜索。有很多商业网站不仅提供待售房屋的清单，还提供详细信息，如房屋的市场价值和上次销售的日期和价格等等。

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在美国购房一定需要律师吗？

在美国西海岸买房普遍不需要律师，经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能；在东海岸大部分州都需要请律师，很多工作都需要律师参与，包括为买家讲解并交换买卖合同、调查所购房屋产权、完成房产交割，及做房屋售后登记。各州规定不同，目前德拉华州、佐治亚州、纽约州、北卡罗来纳州及南卡罗来纳州等州规定房产交易必须由执业律师参与、监督和指导所有的文件，从检查产权到签署文件都需要律师参与。

一、请律师有什么用？

1.为买家讲解并交换买卖合同

在经纪人协助下，买家已经和卖家达成了价格和买卖合同附加条件的拟定。这时，律师需要就已达成的协议用法律语言来制定合同，律师会帮买家逐一解释合同条款，帮助买家理解合同意味的责任和义务，包括违反的法律后果。买卖双方都无异议时，可以签字。

2.调查房屋产权

签署合同后，律师需要去当地地契登记处调查该房屋的产权，审阅产权报告和地产证明。如果房产是遗产，则还要到当地遗产登记处调查。产权调查是为确保房子卖家拥有完全产权，而且可以合法买卖，以保证买家的权益。产权调查还可以揭示一些使用权方面的限制条件。例如路人有权通过房产的一侧草坪通道，作为屋主你无权阻止，这就是地役权。这些都在产权上标明的，但是不查是不知道的。所以律师可以帮助买家了解清楚其产权以及是否有使用上的限制条件。

3.完成房屋交割

产权调查完成，就需要买卖双方的律师，有时也包括双方经纪人到场签字确认。买家资金到位，卖家完全搬出该物业。签署的文件主要包括地契、买家的贷款书、卖家的贷款清偿、地税和水电煤表交割等。

4.售后登记

买家律师需要到当地产权登记处更新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档，包括登记卖家还款证明。买家在之后大约两星期的时间可以收到更新后的地契。

二、什么时候请律师？

在美国买房，选好房子和经纪公司后再找律师就可以。因为经纪人已经可以帮助买家与卖家协商合同条件，拟定购房合同，拟好合同后再找律师修改确认就可以。因为房产交易牵涉到许多法律细节，美国有50个州，每个州的法律不同，各州的房地产法更是不尽相同。所以美国人买房一般不会为了省几个钱而不去请律师。全美律师费在500到3000美元不等。

三、不请律师谁来处理？

很多州律师都是可选择的，因为经纪人、产权公司等可以完成律师的工作。所以需不需要律师取决于两点：一是经纪人的能力，是不是可以把关好每个环节；二是买家对经纪人的信任程度，经纪人是不是可以取代律师的职能。

通常来说，最需要律师参与两个环节就是审核合同以及调查房屋净值。合同上的时间节点等细节条件，有能力的经纪人可以帮助讲解，有问题可以帮助处理协调；而由于美国的房产是在第三方监管机构下交易完成的，这个第三方监管机构也是持律师牌照的机构，所以他们可以保证房屋在产权清晰的条件下完成交易的。而买家如果有担心，可以请律师对房产再做调查，以保障自己的权益。

律师的主要作用在买卖过程中解释法律条文，与卖家律师进行对等的法律文字工作，在法律上充分保护买家利益。律师类型很多，找律师一定要找专业做房地产的律师。

 

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