文|雨荷
很多中国人移民到美国后，买房子私下进行加建改建或装修。并不知道在美国装修房屋需要进行许可证申请。美国政府规定，凡是房屋增值服务超过500美金的，都必须要申请施工许可证。不然会收到罚单，更严重一点还需要律师陪同上法庭，潜在的风险都是不可估量的。
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无论是新建、加建、改建还是重建自己的房屋，或者只是修改了房屋的某一部分的结构。甚至换一个门窗。都需要合法的施工许可证。
怎么样申请施工许可证呢？
首先要请专业的结构师来画图，要把图纸送交到相关的部门来审批。要确定送到哪里。有城市(city）和郡县(county )有两种部门。比如说如果您住在Diamond bar（美国城市），那您需要送到Diamond bar city审批。 如果您住到县城，因为不是城市 (city），所以它是属于当地县政府来管辖。
把这份图纸送到city 或者是county 的什么部门呢？是planning department，也就是计划策划这个部门。把图纸送交之后，大概一到三个月的审批时间结束之后，会把图纸送回来。
如果图纸没有任何问题，就可以直接去申请许可证了。如果图纸需要调整和修改。要把图纸拿回来，再请结构工程师来改图。顺利的时候可能一次就通过了。如果不顺利可能要改好多次那才会通过。
所以要对这个环节做出心理准备。那最终当图纸改完后通过了。图纸就会转送到city 或者county 的建设与安全部门。 在这个部门主要就是来获取许可证。什么样的人可以获取许可证呢？有两种人，第一种就是拥有房产者。如果您是业主建设者（Owner Builder)，也就是说自己来重建或者改建自己的房屋，是有权利去申请建筑施工许可证；另外一种就是也就是建筑承包商，可以去作为屋主的聘请的专业承包商去申请建筑施工许可证。
除了建筑施工许可证之外。 还有其他的施工许可证，包括电力施工许可证、水路系统施工许可还有空调管路系统施工许可证。这些专业的许可证，业主自己是没有办法去申请的。 因为业主一般不具备专业的施工的素质。
这些专业的施工许可证是由总承包商来申请。或者是由这方面专业的人士去申请，比如说电工去申请电工许可证；水管工去申请水管工许可证；那做空调的管道工人去申请相应的许可证。申请许可证的时候，不管是电工、水管工，还是建筑承包商都要提供自己相应的执照。 在City（ 城市）或者County（郡县）会在电脑上查询这些执照是否是有效的。
然后会把这个permit 注册给您。那最终有了许可证就可以开始施工。在这里想要强调的是，如果您作为owner builder（自建屋主），也就是自建屋主，您申请了许可证。那么在这种情况下您加建好的房屋，在一年之内不可以出售的。这是需要注意的问题。
在申请许可证的时候，需要交相关的费用。 首先第一点就是要交申请费。第二个就是检查费，也就是说检查人员来检查。我们要为他的劳动付出薪水。那第三种就是许可证费。另外如果您的房子周围有学校，根据你加建的面积的大小。 有可能你还要交一个学校教育的赞助费，以及城市规划管理的费用。这些费用要把它提前在city 做一个了解，以便对于建筑成本做一个核算。
是如何把自家的违章建筑合法化
无论是政府已下达违章建筑通知书，还是未被政府发现的违章建筑都应严肃对待，不要被动等待处理。都要按照主动响应的方式来对待。要根据政府的指令，看一看我们自己的违章的具体情况。然后向政府递交申请。
也有些人接到了政府的违章的整改通知令非常害怕。接到整改通知后无需过于紧张，政府通常不会采取极端措施。做加建的情况下，违建的拆除或整改可拖延更久。这个是可以变通处理的。
响应政府的指令有这么几种形式
1.向政府说明情况请求延长处理时间，一般会给延期几个月时间的。
2.反客为主，跟政府讲，把违建拆除或者合法化。然后再做点加建。政府也乐见其成。即把违建处理掉，同时还主动愿意在做增值，让物业价值更高。将来低交的税更多。
好处是什么呢？
好处是既然再增建了，那违建的拆除或者整改就可以拖延的更久。为什么呢？因为要做加建扩建申请的，常规情况下可以长达六个月。才能够批下来，在批的过程中，还可以再改或者是调整。不像原来单纯的时候做违章建筑的合法化，可能给的时间很短。
关于违建的处理方法
首先需在图纸上明确指出违建的部分和处理方法。
第一种方法：这个最简单，是把违建完全拆掉，恢复原貌。
第二种方法：做扩建、增建，比如在后院，再加建（ADU ）附属机制单位，但是需要把意图清晰的表达出来。让政府的审批官员能够看到，依据现行的法规对违建合法化的措施，进行一下综合评估，综合判断。如果一切都OK就能够达到目的了。
在违建合法化的过程中，政府到现场勘察的过程也是不可避免的
因为和普通的加建改建，或者普通的做（ADU ）是不一样的，政府人员会让相关的职能部门一定要到现场去看。
为了违建合法化进行的更顺利，建议这样做
在政府勘察之前，将明显不合规的部分拆除或暴露出来，将存在争议的部分打开，将一些家具物品等搬除，这样更清晰明了。政府如果说哪些部分拆除，哪些部分可以保留，就已经最大限度的保留了之前的劳动成果。
政府的官员到现场来看后应如何对待
政府的官员到现场来看后，他就会提供一个书面的意见，他口头的表达你不用担心，你也不用太当真，他要想要给你出具一个书面的意见的，在美国必须要照章办事，然后就静等他的整改意见的正式文本。
有时会让你到政府去拿，有的会电邮给你。政府的指令来了以后，是有时效期的，就是整改意见下来了以后，限在多少天之内响应。在合理的期限之内，可以深思熟虑或多方打听，跟相关的业内人士充分的沟通，拿出最优的解决方法。
如果觉得政府的条件太苛刻了，可向政府抗辩参加公听会，同时可以争取更多时间。也可以合法的走流程，到政府去申请公听会，只要意见是有可行性的，公听会多数情况下都会充分体谅你的处境。有可能会拿到让你比较满意的结果。你的意见也可能被否决，但是你只花了一两千块钱的公听金的费用，也替你争取了长达好几个月甚至一年以上的缓冲时间。
下一步就是签订整改合同。让承包商进场后分期分批的付款，然后验收，最后皆大欢喜。承包商顺利的完成的任务，政府批复了竣工报告后会给你一个单子。你来填一些必要的信息提供给政府，政府就会根据要求审核完会给你通知。经过政府的批复，房子终于合法化了，下一步就可以去申请入住许可证了。你拿到许可证以后，县里面市里面的这个监管部门，就会把你这些信息报告到县里，县里在入档，就是网络化，把你的信息加入到这个数据库里面去。过一段时间经过他们内部的审核通过。
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