文｜纽约过客
美国买房，验房是一个保障买家的工作，当然卖家都会提供房屋状况的披露报告，但买家在签订合同后，最好还是请专业的房屋检验师来做一个彻底的检查，毕竟外行看热闹、内行才能看门道！因此，在纽约买房，纽约验房工作千万不可轻忽，怎能花一大笔钱却买到破房子。
例如在纽约验房，查看漏水、地基、白蚁、石绵、含铅油漆等等，这些比较专业的检验，多数人是做不了的，但是却是非常、非常重要的验房关键，关系到房屋寿命，也关系到家人的健康。
如果今天验房的是一栋独立房，大部分的纽约验房师会从屋顶开始检查，毕竟经过长年雨水、风雪的洗刷，屋顶最容易有损坏，现在房屋检验还会使用无人飞机观察屋顶问题，然后再看外墙、门窗状况，再进入室内逐项检查。
如果检验的是一栋纽约联排房，就先进入室内逐层检查，从下到上检验每项功能，最后还是要检查屋外、屋顶。要是公寓验房，那就比较简单，基本上从客厅、厨房、浴室到每个卧室检查完毕就可以了。
以下我们就来讲解纽约独立房验房的详细步骤：不过，因为每个房型、房龄的不一样，每个验房师也有不同擅长，所以检验的顺序、检查的重点，都会根据每个个案有所不同。好比有些房屋有爬行空间（Crawl Space），有些则是有地下室空间，所以验房的重点就会有所不同。
检验房屋一般来说是顺着房型来检查，从外面到里面逐一检验房屋的每个细节、功能是否正常、结构、建材有无合乎规定。
纽约验房：水表、屋顶检查
一般典型的美国独立房，水表会埋在户外前院的草皮下面，初步检查家里有没有漏水，可以先看水表有没有不正常的数字增加（在家中关水的状态下）。再来可以看到户外的电线杆、电线的位置，如果电线通道你家的中间有碰到树枝、树叶，那就不合规定，这需要请电力公司来做清除，这是免费的。
检查屋顶的部分，现在有些验房检验师会使用空拍机来代劳，看得更清楚也减少人为爬上屋顶的风险。很多屋顶会使用沥青瓦片来铺设，以达到防水效果，如果沥青瓦片出现翘起、剥落、破损，就需要更换或修补。另外，也要小心沥青瓦片有几层，一般不超过两层，否则屋顶有负重过重的危险。
连带屋顶检查的是屋檐的排水槽（Gutter），有些甚至没有排水槽，或是排水槽被树叶堵塞，这都是要解决的问题。排水槽的功用就是将雨水、雪水排放到远离地基的位置，免得引起地基下陷、白蚁侵蚀。
纽约验房：白蚁检查
看完屋顶，接下来回到地面看地基的位置，这里可以查看很多人关注的白蚁问题！白蚁检查（Termite Inspection）是一个专业的检查，检验师通常要有合格的白蚁检验师执照。
如何发现白蚁？简单说在地基水泥和木头之间，如果有看到一条一条棕色泥土的线，那一般就是俗称的“蚁道”：白蚁走的道路，会从地基往木头处延伸。看到蚁道，就知道房屋有白蚁问题了。当然有些地方不容易查看，这只有在专业人员的检验下才能发现蚁道或白蚁侵蚀的痕迹。
验房中专门有一个“白蚁检查报告”：木材破坏害虫和生物体检验报告（Wood Destroying Pets and Organisms Inspection Report），其实不单单只是对白蚁的检查，而是对所有木头损害相关问题的检查。
白蚁检查报告还包含检查：地下白蚁（Subterranean Termites）、干木白蚁（Drywood Termites）、木材干腐和霉菌（Dryrot and Fungus），还有一些潜在的隐患。但通常白蚁侵害不在房屋保险的赔偿范畴，所以纽约买房时要特别留意。有时卖家已经清理解决，那是最好的，如果买家检查有问题，那银行很可能会要买家解决白蚁问题之后才会放款。
很多人喜欢在房屋周围种些植物、花草，但要注意至少离开房屋一英尺的距离，这样保持灌溉植物时水气不容易侵入地基，因为房屋木头只要潮湿，就会引来白蚁侵蚀。
此外，有很多纽约房室外墙是用木壁板（Wood siding），这部分要注意木材干腐和霉菌的问题。因为木头在户外经过风吹、日晒、雨淋，假如没有定期保养上漆，木头就会疏松干裂，潮湿的地方就会发霉，这都是纽约验房检验师会注意的地方。
纽约屋内检查与石绵问题
进到屋内，从检查客厅开始，可以先启动暖气或冷气让空调运转一阵子。这时可以先看看窗户，观察窗户边框是否变形、窗户玻璃有无裂痕、开关窗户是否顺畅。每一个插座有没有正常或接反、缺乏接地线的问题，还有每一盏灯是否能点亮都要一一使用仪器测试或手动开启。
这里说一个石绵问题，早期房屋会经常使用石绵（Asbestos）来当作隔热材料，尤其纽约会降雪对隔热材料非常需要，但是后来发现石绵对人体，尤其肺部有致癌风险，所以石绵在1989年以后已经被拒绝使用在新房上，但是很多老房子里面还是有，所以纽约验房或其它地区，发现石绵就是重大的问题，需要尽快请专业人员移除。
石绵有可能会出现在屋顶、隔热层、排水槽、地砖、灯具、墙板，甚至水管道。尤其在屋顶、天花板、各式隔热层都很常见到石绵材料，例如有一种俗称“爆米花天花板”的涂层，颗粒当中含有石绵。老房中有更多石绵建材，这些都是验房师要去检查的工作，以保障住在屋内没有石绵的为害风险。
纽约房屋检验：厨房、车库
接着来看厨房，首先看的就是水的部分，水龙头水量是否正常，下水口有没有堵塞，水槽底下有没有漏水。为了检验，验房师都会先打开龙头流水一段时间。厨房的电器也相当重要，炉灶、烤箱、微波炉、冰箱、洗碗机都要一一检查，当然插座也要检查接电有没有正常，这里是家中最常使用电器的地方，要十分小心接电有没有正确、有没有短路情况。
通常客厅或厨房会连通车库，所以也顺势到车库检查。车库往往也包含电源总闸门或是热水炉，如果有的话也要顺便检查功能， 重点也是在有无漏水情况、使用年限是否接近汰换。电源总闸安装多少安培数是一个重点，因为现在家用电器多，所以能有150或200安培以上的比较好，如果还有老旧的保险丝最好要换成自动跳闸。
检查卧室、浴室
一楼检查完，往楼上走就可先检查楼梯、楼梯扶手、楼梯护栏，尤其家中有小孩的要特别留意护栏间距不能过大，否则有安全疑虑。假如房屋只有一层，就无须考虑这点，直接看其它卧室、浴室空间。
如果上到楼上通常就是卧室部分，可以先从浴室开始检查，水龙头和马桶排水有没有正常通水就是重点，还有莲蓬头、浴缸、橱柜也都要一一检查。在二楼通常往上便是阁楼、屋顶，所以也要看看天花板有没有漏水情况。
来到卧室检验，窗户、地板、墙壁、衣橱都要逐一看过，重点是地板水平、电源开关。如果房间有阳台，就看玻璃推拉门是否顺畅、阳台围栏是否坚固或生锈。
这时候可以检测冷暖空调是否正常，因为一开始已经先启动，所以就能对着风口测量温度，如果是冷气，就看温度是否达到设定数值，如果是暖气同样也是看温度有没有达到设定，如果是叶片式暖气，那就测量叶片周围温度。
洗衣机、烘干机也要检查运作测试，主是要看洗衣机有没有漏水、烘衣机运作是否正常。
纽约房屋检验：天花板漏水
你有没有发现，验房一直都在检查“漏水”问题，从屋外水表、屋顶、天花板都在检查，所以最后我们来谈一下验房师如何抓漏水，当然每个验房师的方式不尽相同，在此无法一一说明，我们就以科学仪器的方式来讲解抓漏水。
通常验房师会有两个法宝：湿度侦测器、远红外线仪器来一起抓漏。用远红外线仪器照射墙壁、天花板，可以找出不同温度的差异，如果漏水的地方就会出现蓝色的色块，没有漏水的一般是黄色色块。湿度侦测器顾名思义就是侦测有没有水分、湿度，放在干的墙壁显示数值是零，如果放在疑似有漏水的位置，可能就会出现往上的数值，仪器会发出声响警示。
找出漏水的位置之外，验房师还要找出“漏点”真正漏水的来源。例如屋内某处天花板有漏水，找到漏点是在阁楼的位置，再往上找到是屋顶某处位置有破损导致漏水。
还有一种漏水是在地基，如果是有爬行空间（Crawl Space）的房产，地基与房产中间会有很多管道，在这些管道和地面、木板就可以查看漏水情况，地面有滴水痕迹或是木头有腐烂，就是有漏水问题。当然在爬行空间也要重点看地基问题，水泥支柱、木头有没有倾斜、地面的防潮处理等等。
纽约房屋检验：检查含铅油漆
还有一问题也要留意，在老房子里面可能有含铅油漆（Lead Paint）的危险，美国在1979年以后就禁止房屋使用，因为这是有毒的油漆。验房师会用测试笔涂在墙壁的油漆上，如果涂抹处变成粉红色，代表这是含铅油漆，油漆剥落、风化对人体有害。所以，1979年以前兴建的房子都要特别注意油漆问题。
纽约买新房需要验房吗？
在买新房中，最后也要留意验房，尤其现在房市火热，建商都在赶工建新房，质量把关就容易掉螺丝，所以交屋时务必也要找验房师来检查，不要以为新房什么都是新的，所以没问题，那就吃亏了。在外行人眼里一切可能都很新颖，但在验房师的法眼下，建商就不能轻松过关，也就帮助买家日后住在新家更舒服、更安心。
本次验房话题就先谈到这里，这个区块非常庞杂，面对不同房型、不同建材、不同地区，都会有不一样的检验方式和问题，笔者只能抓住几个要点跟大家分享，希望大家在买房中都能受到保障，不是花钱受罪。
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