出现意外后合同违约 买房定金能拿回吗？

自古以来在中国流传着这样一句话：天有不测风云，人有旦夕祸福。是的，人类社会本来就是福祸并存的社会。可是这种福祸又是人无法预测的，所以也就谈不上驾驭了！

福祸无处不在，就拿我们在纽约买房来说，可能就会遇到让人意想不到的福祸。那么当我们遇到这些问题时，又该如何处理和解决呢？首先要求我们详细的去了解购买房子的程序，以及许许多多买房的条款和各项规定。如果我们没有那么多时间和精力去了解，那我们就要聘请一位有人气的买房经纪人或律师，来帮助我们来完成这一切。

我们买房首先要签订买房合同，合同签完后要向卖家交付房屋交易总额10 %的定金。这一切完成后，也不代表我们买卖房子的交易就此结束。如果在买房交易还没有结束之前，买家突然遇到无法预测和无法解决的灾难，比如：突然失业、突然遇到大自然的灾害、突然出现严重疾病等等。在这种情况下，买家房贷可能就会被终止，那么房屋的买卖也就不得不停止了，可是买方所交付10 %的定金该怎么办呢？还能拿回来吗？通过什么方式才能拿回来呢？
下面我们就来谈谈这个问题：

一，定金

首先让我们来了解一下什么是定金？定金是买家对卖家承诺的一种保证方式。当买卖双方签完合同后，买家就要交给卖家房子交易总金额10 %的款项作为定金。当卖家一旦违背了合同的约定，这个定金就会归卖家所有。

当然10 %定金的数额它不是固定不变的，买卖双方可以通过协商后，重新确定定金的百分比。按照法律规定定金是不允许超过房价总额20 %的，如果超过法院将不认可。这一点我们要清楚。

二，定金与首付

有些买房的朋友可能会说：买房交首付的资金都很紧张了，现在又要交定金，拿不出那么多钱怎么办？

其实大家也不要有这个顾虑，因为这个定金的钱是可以算到首付上的，这是允许的。但有个前提就是在合同中要写清楚。也就是买卖双方商议确定后，写入合同之中，这样它就具有了法律效应。就不需要买家既要攒首付的钱，又要攒定金的钱。

三，定金的存放

那么卖家一旦交了定金，这个定金由谁来保管呢？当然不会让买卖的任何一方来保管，因为他们任何一方都不可能保证在处理问题上绝对的公正。

所以买方所交的定金一般都是存放在中立的产权公司 (Escrow Holder)手里，这个公司不会受到买卖任何一方所影响。如果买卖双方发生了纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。然后按照双方所签订合同的内容来决定资金的給向。所以买房者所交的定金或首付金额都是让第三方存管的Escrow，不用担心被骗被丢失的问题。

四，风险

那有朋友可能会问：为什么这个定金要让买家来付，而不是卖家来付呢？因为买卖双方合同签订后，卖家会承担一定的风险和潜在的经济损失。

我们举例来说明：比如买卖双方合同已签约完毕，合同有效期限为两个月，在这两个月当中卖方是不允许用任何借口或理由转卖给其他人的，如果在这期间有其他的买家想出高价买这个房子，卖家也不敢为之，因为合同是具有了法律效应的。这就是卖家存在的一种潜在的经济损失。

如果在这两个月的时间当中，买家遇到了突发事件，比如：失业、疾病等等人所无法抗拒的灾难，在这种情况下银行可能会停止向买家提供房贷。一旦失去房贷，那这场买卖房屋的交易就会泡汤。如果是这样，卖家不仅失去了两个月宝贵的时间，还可能失去一些买房的客户。这个损失对卖家来说的确不小。

这就是为什么押金要由买方来出的原因。但是买家可能也会感到委屈，因为买方已经很努力的向银行申请房贷，可是突然出现不可抗拒的灾难，人又能奈何呢？

怎么办？其实也不难。只要买卖双方在合同上事先就把这些可能会出现的意外事情商议好、写清楚，就不会出现太大的麻烦。

当然话说起来容易，在这个问题上双方想要达到都满意，可不容易。比如，在纽约买房签钉合同时，有一个条款叫“按揭应急”(Mortgage Contingency)，这项条款就是当买家遇到不可抗拒的灾害时，法律保护买家经济不受损失的一项条款。

虽然有这项条款，但卖方是不愿意把这项条款写到合同中去的。原因我们上面已经谈了，一旦出现这种情况，会给卖家带来时间、客户和经济上的损失，卖家当然不干了！那怎么办呢？这就需要买卖双方所聘请的律师或经纪人在一起商议，商议的结果如果能让买卖双方都接受的话，就要把这个结果写到合同里面，这样即使这种事情真的发生了，合同就是解决问题的良方。

五，双保险

我们跟大家已经谈了，定金是买家对卖家承诺的一种保障手段。那是不是卖家就没有要履行的责任了？当然不是。

买家所交的定金它有着双重保证。也就是说，可以同时保证合同双方的债权。如果卖方未履行合同，将房子又转卖给了他人，那卖方就会得到定金两倍的罚款给买家。
比如，房子定价是100万，定金为10万。那卖家可能就会被罚款20万给于买家。不仅如此，可能还可能牵扯法律问题。

所以说，卖家是不敢轻易违背合约的。