文|周行
加拿大的房貸利率主要有兩種：固定利率及浮動利率。如果想知道如何取捨的話，需要先了解它們及影響它們的因素。
有人可能覺得，使用浮動利率比較合算，銀行通常會提供較優惠的利率。不過，因為債券市場在過去大半年時間都是在走下坡路，很多加拿大人喜歡的房貸固定利率已經降到很吸引人的低位。
暢銷書《燒掉房貸：加拿大人走向財務自由的簡單及強力之路》的作者庫珀（Sean Cooper）在point2homes網登出的一篇文章中稱，房貸的5年期固定利率已經降至2年來的最低位。
該文不是建議讀者選用何種房貸利率，而是分析不同利率的影響因素，讓讀者自己分析後，做出選擇。
固定利率房貸
固定利率房貸，是指合約期內的利率保持不變。比如一個5年期固定利率房貸，意味著這期間利率不變，每月還款額也不變。
如果是第一次買房，固定費率可能是一個好選擇，因為還款額不變，容易做預算。但是，在許多情況下，鎖定利率意味著增加房貸成本。通常的情況是，固定利率時間越長的房貸，需要付出的額外費用就越高。
固定利率影響因素
加拿大政府債券的收益率對固定利率房貸有直接影響，與固定利率房貸期限相匹配的債券收益率，與房貸的關係更密切。例如，5年期加拿大政府債券的收益率，與5年期固定利率房貸的利率密切相關。
放貸人為了獲取利潤，他們會在加拿大政府債券收益率之上加一個利率差。這利率差取決於幾個因素，包括競爭、管理費用和利潤目標。一般來說，放貸人的目標是：保險房貸（首付款低於房價的20%）的利率差為1個百分點；傳統房貸（首付款不低於房價的20%）的利率差為1.5個百分點。比如說，如果加拿大政府債券的收益率為1.5%，放貸人可能會給保險房貸提供2.5%的利率，給傳統房貸提供3%的利率。
然而，加拿大政府債券收益率只是影響因素之一，競爭也在發揮作用。每年似乎都會有房貸利率戰，有些放貸人為了成為市場領袖，願意觸碰自己的利潤底線。
一年中的時間也會對利率有影響。通常情況下，利率在春季競爭最激烈，因為大多數房貸在這個時候成交。當春季市場過去後，放貸人通常不會再那麼努力去競爭。在秋季和聖誕、新年假日期間，他們將利率差擴大至2個百分點或更高。這樣做的原因是，房貸數量在這期間下降；接近年終時，放貸人傾向於集中精力提高他們的利潤。
浮動利率房貸
浮動利率房貸，是指合約期內的利率可能會發生變化。例如，如果是一個5年期可變利率房貸，其利率可能會在這5年內的任何時候發生變化。但是，變化通常只發生在加拿大央行調整利率後。
浮動利率取決於貸方的最優惠利率（prime rate），通常以最優惠利率加、或減一個利率差呈現。比如，如果你的利率是最優惠利率減70個基點（及0.70個百分點），最優惠利率是3.95%的話，你的利率就是3.25%。
利率差是浮動利率的關鍵。雖然房貸利率沒鎖定，但利率差是鎖定的。因此，你希望看到的是，低於最優惠利率的那個利率差越大越好。最優惠利率會隨著央行調整利率而變，但那個利率差在利率合同期內不會變。顯然，如果是5年的利率合同，你每月的還款額可能會有較大的變化，你需要預先有思想準備。
浮動利率影響因素
競爭也會影響浮動利率。如前所述，放貸人傾向於在春季提供最優惠的利率，有些放貸人甚至在少於5年期的合同中，提供更低的利率，以吸引客戶。
庫珀的建議是：如果你對省錢很感興趣，那麼，浮動利率是值得考慮的。但是，如果你覺得在房貸合同期內，利率上升會使你晚上睡不著覺的話，你可能要考慮固定利率房貸提供的安全性。
房貸利率與房市的關係
房貸利率與房地產市場之間存在著緊密關係。低利率會刺激房市，因為利率低時，借錢便宜，這意味著你有資格借更多錢。同時，因為利率低，你買房花的錢實際上是減少了。
但是，低利率可能會更快地推高房價，因為購房者可以借更多錢，他們願意在房產上花更多錢。這意味著，一棟房產更可能以較高的價格成交。
庫珀表示，你下次給一棟物業還價時，可以考慮這因素。但最應該做的，是和你的地產經紀談談，看看哪些是最合適你的選擇。◇