纽约地产：法拉盛新楼盘、豪华公寓 带你走览

文｜地产小尖兵

纽约房地产市场在疫情之后，有着较明显的下跌趋势，这与旧金山湾区房市有比较大的不同，旧金山湾区在去年四五月份也出现跌幅，不过随即就开始反弹，而且力道不小。反观纽约房市，因为以Condo、Co-op楼盘为主，在疫情之后这类密集性高的房产并不吃香，出现降价、滞销的情况。不过在去年第三季之后，纽约房市也逐渐回暖，而且本次要重点谈论的法拉盛房市，更是在疫情中一支独秀的纽约房市。

疫情期 法拉盛房市表現抗跌

法拉盛（Flushing）已经是名符其实的纽约中国城了，早已超越传统的曼哈顿中国城的规模。法拉盛位在纽约的皇后区内，是7号地铁站的终点，也是这里唯一的地铁站。目前大约有二十万左右的人口数，约70％是亚裔，包括来自大陆、香港、台湾、韩国或印度等地的人士，而且以华裔居多数。

随着法拉盛人口的逐渐增加（当然啦，主要是华人的移入），这里已经成为皇后区的商业中心，因此近年大型的购物中心、住宅楼盘相继在法拉盛开发，成为抢手的地区。所以在这次新冠疫情中，总体来说，既使曼哈顿、布鲁克林的楼盘都在降价、打折扣，但皇后区的价格却没有太多变化，成交量反而上涨了三成多；租金的下滑，皇后区也是较少的。

法拉盛房市的优势

另外，法拉盛也有不少学校，大学生人数超过3.5万人，纽约市立大学皇后学院设在法拉盛，这里还有全美最好的高中之一：Townsend Harris高中。此外，皇后区的公立图书馆也设在法拉盛，所以法拉盛还是挺有文艺气息的。

法拉盛还有交通上的优势，离纽约两大机场：拉瓜地亚、肯尼迪都不远，同样位在皇后区内。而且从法拉盛到曼哈顿、布鲁克林、纽约上州和长岛的距离都是比较均衡的。这个地铁7号线就直通曼哈顿，站点就在主要商业接的缅街上。 7号线还有一个重点——串连纽约几个热门的房市开发区域，像是长岛市、Sunnyside、Elmhurst、哈德逊城市广场等区域。

尽管法拉盛人口成长，但她有一个优势，就是还可以往周边扩张，比较没有受到区域的局限，例如近期最大的开发案“法拉盛特别水岸区”将会是未来的热点之一（后面介绍）。法拉盛也因为房价相对曼哈顿、布鲁克林等地较低廉，但却有着以上多项优势，因此近年房价相当抗跌，尤其在2018年后，纽约房市开始下行，但法拉盛去反其道而行。

法拉盛走入高端公寓纪元

虽然疫情期间，法拉盛的公寓也有受到影响，但独立房价仍比较稳定。但随着去年底，疫苗相继问世，法拉盛公寓楼盘回温迅速。去年第四季，法拉盛公寓房价比第三季上涨了13%（据Modern Spaces数据）。 2021年初，法拉盛成交单价最高的是35大道的The Farrington大楼——每平方呎价格1,413美元，而在39大道法拉盛广场（Flushing Commons）一套两卧室房公寓，还卖出了230万美元（后面介绍）。

看准法拉盛未来的前景，开发商几年前就抢入市场，所以近几年高端大楼在法拉盛将相继问世，住商混合也是未来大楼的趋势，楼下有大型商场和各种零售店，楼上则是高级住宅，以做到地尽其利。

以下我们就来介绍一下，法拉盛的豪华公寓、新大楼楼盘：

天景豪苑Sky View Parc

这个地点位在40-22 College Point Blvd, Flushing，这个是当地高端大楼最早期的开发案，等于带动法拉盛高端公寓的销售。天景豪苑由铁狮门建设、Onex投资管理、Ralated物业管理等3巨头共同开发管理。但是由于地点问题（在当时治理不善的法拉盛河边上，周边也有政府楼），所以2011年第一期开售时（平均每平方呎约750美元），大家反应比较平淡，还有点观望的态度；到了2015年的第二期第一栋楼上市时，那时美国房市已经摆脱08年金融风暴的暴风圈，因此当时的销售也就不可同日而语了，销售中心挤满了购房人潮，每平方呎价格更比2011年时，上涨了两三百美元左右。

天景豪苑结合高档公寓、空中花园、众多商场，成功在法拉盛首次打造高级住商混合开发案，可谓是将法拉盛带入曼哈顿高端公寓水平的指标开发，打破了人们对法拉盛脏乱街区的刻板印象，因此当时有不少华人白领阶层也非常买单。它拥有78万呎的零售空间，还进驻多家知名品牌与华人超市，顶楼还有空中花园，也有多项公共豪华设施。价格大约从50万到190万都有，有Studio到3卧室的跃层复式公寓。

One Fulton Square一号富顿广场

这个案子由富顿集团主导开发，和天景豪苑相隔一个街口而已，位在39-16 Prince St, Queens，同样在罗斯福大道上。一号富顿广场也是住商混合开发，和天景豪苑不同的是，这个街区更为热闹，大楼的亚洲餐馆比较多，从中式、日式到韩式都有，但公寓只有43个单位，主体大楼是凯悦嘉轩酒店。

Tangram

Tangram也是由富顿集团主导开发，位在37-09 College Point Blvd, Flushing，从天景豪苑的College Point Blvd往北过一个街口就到了。这个案子有两栋主楼，分为南栋和西栋，除了豪华公寓单位，还包含办公楼、酒店、商场、4D电影院，而且目前公寓销售正在进行中，不同楼层逐步开放上上市，以两到三房的房型为主，也有少部分的四房，起价预估为68万美元。当然也少不了各种高档设施，从健身房、泳池、空中花园、桑拿室等等。 Tangram第一期共有192套单元，2018年开始上市，每平方呎已经达到1200美元左右。

Flushing Commons法拉盛广场

法拉盛广场原是法拉盛市中心，第一停车场的5.5英亩土地，一期工程已在2017年完工，第二期工程预计于2021年完工。一期工程，包括有148个住宅单位和零售空间、办公楼；二期工程会有450个住宅单位，也有零售空间，户外会有1.5英亩的休闲广场。一期住宅单位价格从65万到250万不等，有一至四房的房型，现在还得买。购买法拉盛广场的优势：15年住宅享受减税计画优惠、办公室享受25年减税计画优惠。

Farrington Tower法林顿大楼

另一个豪华公寓大楼是法林顿大楼，它也是当前最新的高端公寓，位在Farrington St.和35大道交叉口，由世纪地产集团开发。法林顿大楼也是由住宅、酒店、零售组成的开发，1楼规划为法林顿商场、2楼至7楼是酒店套房，第8楼以上至15楼是100套的公寓。公寓平均每平方呎约1150美元。法林顿大楼有一个优势：15年地税减免，因此对公寓买家来说是很大的诱惑，大大降低往后的拥有成本。大楼预计在2021年夏天完工。

Northern Tower北塔大楼

北塔大楼也是由世纪地产集团开发，位在35-32 Leavitt St. AKA 137-61 Northern Blvd. Flushing，混合用途的13层高楼，拥有各种高端设施，预计2022年完工。一楼将有4,000平方英尺的高端零售空间，酒店拥有249间酒店客房，将占据第二至第九层，也将是皇后区唯一的5星级酒店。北塔的住房不多，仅有48个高端公寓，位在第十层到十三层，且享受游泳池、健身房、会议室、商务中心等服务设施。

開發中：法拉盛特别水岸区

最后介绍一个开发中的开发区：法拉盛特别水岸区（Special Flushing Waterfront District）。这个开发案与天景豪苑仅隔罗斯福大道，就在法拉盛河（Flushing Creek）岸边。该开发区域是经过社区与多方讨论后，终于在2020年12月通过的，总占地29英亩，将由三个华人开发商共同开发，预计共有1725套公寓，其中30%是平价版，还有879间的酒店套房，约29万平方呎的商场空间、40万平方呎的办公空间，而且将创造近三千个工作岗位，另外还有河岸公园、公共休憩区。这个水岸开发案预期在2025年完成。

以上基本都是高端豪华公寓单位，代表法拉盛的住房顶端，每呎都要一千美元以上，不过其余还有不少较为平价的中小型新公寓，大约每呎要八九百元，如果是二手公寓物业，则约六百至八百美元左右。

另外，当然也有合作公寓（Co-op），不过一般来说，在纽约还是比较推荐购买独立产权的公寓类型，也就是Condo，尤其对新移民或外国买家来说，独立产权的公寓虽然可能较合作公寓昂贵，但合作公寓对买家的财务审核也比较严格，而Condo购买相对容易，往后转卖也方便，有利于市场流通，升值也较好。