在美国购买银行的“法拍屋”（foreclosure）有机会获得超值房产。在2007-2009 年的抵押贷款危机之前，购买法拍屋的过程非常复杂。有意购买法拍屋的投资者必须筛选大量的法律文件并且要持续跟踪在法院举行的拍卖会。受次贷危机带来的止赎浪潮影响，使得查找和购买法拍屋变得越来越容易。纽约市首次被法拍的“法拍屋”在皇后区最多。
房子为何会被法庭拍卖
在美国，人们一般都是贷款买房，在还清银行的贷款之前，房屋的产权是属于银行的。一旦贷款者还不起贷款，这被银行视为不良资产，银行就会发出“收回抵押品”（foreclosure）通知，然后银行经过走法律程序，就在法院将这个房屋进行拍卖处理。
另外一种情况是，在美国的房子一般都有地税和物业管理费。有一些业主，因为经济状况改变或者工作状况改变，他交不起这个费用。当地的政府请律师，去把他的房屋拍卖掉。
服务热线：
电话：917-804-7458
纽约法拍屋的优势
在美国的房产每年都是有一定的持有成本，包括地税以及物业费等，银行收回法拍屋以后就会急于出售。法拍屋的起拍价很多情况是取决于这个房子欠多少钱，所以很多法拍屋的低价可能会定的非常低，甚至会有高达5折以上的折扣。
在新泽西州曾有一栋七个睡房，五个浴室的大房子，在拍卖中已24.5万美金的价格成交，当时这处房产的市场价值近60万美金，几乎是打了4折。
法拍屋一般需要全额现金购买，所以没有银行贷款方面的问题。银行通过走法律程序收回的房屋也不会有房屋产权的问题。
相关文章：【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验？｜纽约房屋产权调查
购买纽约法拍屋有什么风险
购买法拍屋比购买普通的自住房屋有更大的风险。以下是购买银行止赎房产的一些缺点。
- 潜在的维护成本：当一些屋主知道他们的房屋将会因为银行止赎收回时，他们就没有意愿去维护房屋出现的状况。如果有什么东西坏了，房主不会花钱修理它，有些业主甚至会恶意损坏房屋。房产的贷方（银行）主要关心的是尽快收回他们的钱，请记住，许多止赎房屋可能存在严重损坏和结构问题，银行通常也会按原样出售。当您购买法拍屋后，房屋的维修维护都必须要自己负责。
- 未偿还的债务：另外一个风险就是房屋原来的业主能会欠了不同的一些债务，不仅是欠了贷款。比如还可能欠了地税、物业管理费、水费、电费等。所以在购买法拍屋之前就要先弄清楚哪些债务是银行要还的，哪些是你在过户以后，要自己承担的。
- 驱逐擅自占地者：房屋可能在法律上被银行收回，但这并不意味着没有人居住在此处。有许多银行的止赎房屋一次空置数月或数年，这可能会吸引擅自占地者，也或者是有原来的业主不肯搬离。如果您购买的法拍房产中有这类情况，您需要合法地驱逐他们，即使他们没有对该房屋的所有权，这可能需要数月时间并花费数千美元的律师费。
如何购买纽约法拍屋
购买法拍屋的方式主要有两种：在拍卖中购买或在拍卖失败后从贷方（银行）处购买。
购买拍卖会的法拍屋（ Foreclosure )
如果房产被公开拍卖（ publjc Auction ），这时以前的屋主已不再拥有该房产的产权了。
这时如果要购买法拍屋，需要开一张银行的本票，而不是个人的支票。银行本票里面要写上法拍屋仲裁人或者银行这个债权人的名字。拍到你属意的房源后，至少要支付成交价的百分之十。过户的时候要交清剩余百分之九十的房款，一般是在一个月之内。
购买这一阶段的法拍屋，买主需要按规定在竟拍后付款，而且可能没有足够的时间去完成房屋检查。
在这样的拍卖中，银行通常会以房屋贷款的欠款金额作为低价，由于他们已经有房屋的留置权，如果最后竞价不高于银行出的低价，银行将直接拥有房产。在大多数情况下，竞标拍卖屋的买家会以略高于房屋欠款的价格得标。
纽约资深的地产律师表示，在美国纽约购买法拍屋（foreclosure）有机会获得超值房产，但是要熟悉法拍屋购买流程，并且要注意可能存在的法拍屋投资风险。
购买银行持有的法拍屋（ Real Estate owned by the lender ，REO )
在拍卖结束后，房屋可能会流拍，那么这时房屋的产权就归银行所有。
这时候，大多数贷方将止赎房产交给 REOagent，后者与标准房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。
一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好，买家最好请验房师来检查房子。
购买法拍屋的机遇和风险并存，若遇到优质的此类房产应果断出手，这可能会成为令人难以置信的交易，有机会让购房者以超低价获得超值的房产。
本文的内容为公益性质的信息分享，仅供参考，并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助，请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师。
郭凤丽房地产律师 718-888-8720/紐約 房產 律师/ 纽约房地产律师/纽约房屋买卖/纽约房屋买卖律师/纽约买房/法拉盛房产律师
Comments are closed here.