文｜地產小尖兵
美国买房，在签约后不要忘记验房（Home Inspection），在纽约买房也一样，而且纽约房产通常有很久的使用时间，五六十年以上都是很常见的，都经过大雨大雪的洗礼，因此买房后的验房工作就很重要，今天我们来谈谈纽约验房的流程，这里以独立房为主，从里到外带您看一遍验屋过程。
纽约验屋：屋顶检验
驗房屋頂檢查。
我们花了很多钱买房，房顶到底能用多久？还是马上要更换？这要搞清楚。以沥青瓦片材质（Asphalt Shingles）的屋顶为例，寿命约在二十至四十年不等。屋顶会坏大多都是自然因素造成的，日晒、下雨、下雪等等。如果时间较长，可以发现屋顶（边边）卷起、翘起，说明已使用较久时间了。
另外，验屋检查屋顶，还要看沥青瓦片有几层。因为美国房屋通常使用五六十年都很普遍，所以你买的房屋很可能都不是原本的最早期的屋顶，可能都是后面再铺上去的材料。那也有可能是拆掉旧的屋顶，换上新屋顶，这种方式比较花钱费力，因为需要多出拆除旧屋顶、收废弃屋顶的费用，会多出几千美元的预算。
紐約驗房首先看屋頂檢查。
要是直接铺设新屋顶，这是比较省钱的做法，但缺点是不能老是往上面叠上去，首先屋顶结构不一定承受得住，第二叠加过多层的沥青片，钉子未必钉得牢固，沥青屋顶可能会变得容易滑落，这时候只能拆除旧的，换上新的。因此，验房一定要检查屋顶有几层，确认屋顶的寿命、换新工程。
检查屋顶有无漏水，要从屋内去检查，从屋外看不到。有几个地方特别要注意，一个是烟囱与屋顶交接的地方，这处结合的材质和屋顶的不同，未必有较长的使用年限，所以到屋内就要特别留意客厅壁炉顶部的天花板，有没有渗水的痕迹。另一个地方是屋顶与屋顶交接的部分（高低屋顶或是错层屋顶），因为雨水一定会流往这个地方，也可能造成屋顶漏水。
紐約買房驗房檢查，排水槽。
还有一处是屋顶的排水槽（Gutter），这里容易被树叶、树枝等杂物堵塞造成积水，也可能下雪堆积，有融雪后不易排水的问题。排水槽平时假如没有定时清理或及时清理，也会造成积水、漏水。
小叮咛：纽约房产在维修屋顶时都会在夏季，因为冬季下雪无法工作。所以建议屋主在夏季时最好上去瞧瞧看看，顺便清除排水沟。以沥青瓦片的屋顶来说，如果有裂缝、破损，可以购买沥青，局部涂刷，另外在一些接缝处也可以用沥青去补墙防水性。
外墙检验
例如有一种木片结构的外墙，使用木片逐一钉上去，这种在美国老式的房子很常见。这种木片墙一般都是越往高处损害越厉害，越往地面处越完整。不好的部分无非是木头翘起、裂开，甚至钉子不牢固，这样水气就容易进到墙壁内层，导致墙壁不结实、松软、腐烂。如果验房、验屋发现这种情况就可以要求局部修缮，或是换成新的木片。
有的房屋底部在墙壁与地基的交接处有一层铁皮，称为「白蚁防护层Termite Shield」，从墙壁底部可以摸到这层铁皮。它的功用是为了防止白蚁从底部爬到房屋的木头结构去破坏，而且这层铁皮只能在建造房屋的时候铺设，事后无法加装。
小叮咛：墙壁与窗户的接缝也容易有裂缝，可以使用Caulking修补接缝（有分室外、室内材质）。在天气好时，把旧有的接缝涂料刮除，补上新的。这方面的裂缝会造成漏水，也会造成冷暖气的流失，使电费上涨。
纽约验房：暖气系统
纽约买房一定需要暖气系统，所以来到屋内验房时，首先就检查暖气系统。开启暖气机是第一步骤，然后过十几分钟后再到各房屋摸摸暖气片的温度，了解发热情况。注意一个重点，暖炉有一个「减压阀Pressure Relief Valve」，顾名思义它是一个舒压的阀门，当压力过大时它就会滴水，所以验屋时启动暖气后也要去检查看看有没有水滴，如果有，表示可能哪个地方压力较高需要处理，另外，减压阀下面通常也会接一条管子用来衔接水滴，下面会接一个水桶，如果没有接管子也要留意安装回去，以免水滴到地面造成积水。
减压阀还要注意每年放水一次，把内部空气释放，以促进循环。暖气系统会有一个热水炉（Hot Water Tank），也要检查有没有漏水，如果底部有漏水就表示需要更换（无法修理）。再来，暖气系统有一个电线箱也要打开检查，查看是否生锈、漏水痕迹。
水管排水问题验屋
美国房屋通常在暖气系统旁边会安装洗衣机、烘衣机，所以我们也顺便检查一下洗衣机的排水有没有通畅、烘衣机的排气有没有堵塞，管路需不需要清理。当然这里我们也可以把旁边的水龙头打开，让水流一阵子，看是否有哪里漏水、堵塞的状况。
电闸箱检查
然后，我们检查电闸箱，可以看有多少的负荷量，是100、150或200安培，越高越好，尤其现在电器特别多，还有电动车的使用，都须要更高的电量。有些比较老旧的只有60安培，甚至没有自动跳闸，还在保险丝的年代，这在验房时也要特别留意。当然在屋内的各处插座，也都要检查是否有通电或是电线接反，或是没有接地线的问题，这都可能造成使用人被电到的可能性。
检查阁楼隔热棉
我们还会从屋内上到阁楼（Attic）去检查里面的隔热棉状况、空调管道，还会看看是否有漏水的痕迹，还有是否有成为老鼠窝的惨况。
纽约验房：地下室检查渗水问题
纽约买房也要注意地下室的问题，所以验屋时地下室也是个重点，要注意有没有渗水状况。地下室渗水通常是地基周边排水不良导致，不是因为住在湖边、水边，有土地潮湿的问题。首先要了解地基是水泥结构，会有各种因素造成裂缝，就会导致水渗进去。
检查时就是先看外墙底下跟泥土交接的地方，因为我们知道下雨时，水进入泥土就往下流，假如是一场小雨可能没关系，如果是一场大雨，排水又不好，雨水可能就会慢慢从裂缝进入屋内。所以如果地下室某处容易潮湿就要留意，在那个地方容易发霉、容易让家具腐烂，还可能引来白蚁进驻。
我们验房时就要特别注意，房屋周围有哪些地方地势低，或是会造成积水的地方。如果有发现，进入地下室之后就要特别留意对应的地方有没有渗水。
进入地下室后，首先检查地基墙，一定都是实心的水泥，很坚固没错，但多少会有些裂缝，而且裂缝经常会出现在窗户周围，可能从窗边开始裂，一直延伸到地面，接近地面的墙壁就会容易有一些渗水的痕迹。
地下室的天花板就是木头结构的房屋，可以看出房屋有没有白蚁的问题，如果看到墙壁和木结构衔接处，有看到一层铁片代表这房有加装上面说的「白蚁防护层Termite Shield 」，这是很好的设施，能有效防止白蚁入侵。白蚁住在土壤里，会想办法到里面吃木头，会从外面往里面吃，越潮湿的地方越容易吸引它，因为潮湿的木头较柔软好啃食。
因此在纽约验房，检查地下室，就要检查天花板的四周，有没有白蚁啃食的痕迹或是白蚁爬过的蚁路，但这部分需要有经验的专家才有办法看出来，所以检查有没有白蚁通常都有专门的白蚁检查报告。
小叮咛：地基外墙与木头墙壁衔接处可能会有松动或破损，可以请人补强（这部分要自行施工比较困难），以防止地下室渗水。还有在屋顶的排水槽有一条排往地面的水管，如果管道已经断了，或是水会直接流到墙边，应赶快买管道衔接，让水排到远离地基的地方。#
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