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【金牌美食】美国著名炸蟹角的家庭做法

美国著名炸蟹角的家庭做法

炸蟹角的味道香脆,在美国的个个美式中餐厅都可以找得到这道菜。有人说这道菜是在1950年代的旧金山发明出来的。但我可以告诉一件事,它不是真的中国食物。我们现在就看看在家里可以如何做!

9张馄饨皮
3盎司奶油奶酪
一把蟹肉
2汤匙葱花
1汤匙香菜粒
1茶匙胡萝卜粒
1汤匙酱油
1汤匙绍兴酒
少许麻油
少许白胡椒
少许糖
2夸脱油

 

2018-11-26 / by / in ,
【金牌美食】 一鱼三吃15分钟做出3道菜的秘诀

怎么样可以在15分钟内做出3道菜?我们今天就来看看这个一鱼三吃!

1条鲳鱼
少许盐
20上海白菜
4盎司豆腐
1个粉丝
3盎司蘑菇
1杯葱花
1汤匙姜末
少许红椒粒
1汤匙葱丝
1/2汤匙姜丝
4个红椒丝
4大匙油

蒸鱼酱的做法:
1. 在另一个小锅里,热油,淋在鱼和蔬菜上。
2. 洋葱、姜、葱和酱油先泡30分钟。最后淋在鱼和蔬菜盘里。

 

2018-11-26 / by / in ,
【金牌美食】必吃卤牛健的家庭做法

必吃卤牛健的家庭做法

你知道吗?3盎司的牛肉有大约22克的蛋白质。所以呢,这个食谱几乎对任何人都很好。而且专家甚至建议,孕妇应该每天吃3 到4份的蛋白质,因为它有助于宝宝的成长。赶快来看看这个又简单又美味的必吃卤牛建食谱!

1磅牛建
3汤匙油
10片姜
1束葱
1桂皮
6个八角
6汤匙糖
6杯水
1/2杯酱油
1/2杯绍兴酒
1汤匙盐

2018-11-26 / by / in ,
【金牌美食】神奇鸡汤的做法 & 减轻怀孕期间的恶心呕吐

神奇鸡汤的做法 & 减轻怀孕期间的恶心呕吐

我们都知道天气冷的时候喝鸡汤对身体好。可是你知道吗,你怀孕后,鸡汤也可以成为你最好的朋友。因为鸡肉中含有丰富的维生素B6。它有助于减少恶心和呕吐。

1只鸡,2磅
6片姜
2汤匙干虾
3个胡萝卜
6盎司芹菜
1个洋葱
少许盐
少许胡椒粉
1杯香菜粒

2018-11-26 / by / in ,
【金牌律师】纽约著名工伤大律师

纽约著名的出庭工伤大律师、纽约皇后区亚裔律师协会创始人及会长金起成大律师。 1987年,他毕业于著名的美国西点军校。 96年他从长岛著名的Hafstra大学法学院毕业。

做为出庭大律师,金律师有着丰富的庭审、辩护经验,这些经验使得他经手的案件都有着客户满意的结果。

在2008年,金律师发起成立了纽约皇后区亚裔律师协会。让美国的司法界有更多的亚裔声音。

2018-11-25 / by / in , ,
【金牌律师】卧龙律师楼:意外事故伤害赔偿

45年经验超级大律师,专精各种伤害赔偿

卧龙律师是康奈尔大学法学博士,他在从业的45年中,前后任职纽约皇后区律师协会会长,皇后区行政长官法律顾问,还是行业内指定的「超级律师」。他的律师事物所专精意外事故伤害赔偿,提供中文免费咨询、免费诉讼、不获赔偿不收费的专业服务 。

卧龙律师事物所是家族企业,在法拉盛、布鲁克林和曼哈顿都有办公室。再他的办公室里有厚厚一大本客人写的感谢信。

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】易香川:香中有辣

除了有美味的剁椒鱼片,老板还像我们推荐了鲜香的香辣蟹、使用自制的黑椒汁和锅巴做成的黑椒汁锅巴、以及温补的羊肉煲和铁锅鸭头。在这里我们大快朵颐,尽情享受美食带来的味觉体验。

不仅如此,这里还有由西藏药材等20多种中药材调制的滋补火锅,可以滋补、活血、补身体,甚至是美容紧肤,简直是营养火锅,不仅适合冬天进补,也是平常滋补养生的好选择。而喜欢吃辣的人还可以选择麻辣锅。

 

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】Thrid Floor Cafe:每一道菜都是一个精品

这家名不见经传的韩国街最老酒吧Thrid Floor Cafe已经有20年的历史,他用心的打造每一道菜肴,他的每一道菜都是一个精品。

喜爱泡菜,可不能错过这里结合西式风格的芝士焗饭,切碎的泡菜搭配浸着泡菜酱汁的米饭,焗上一层芝士,搅拌在一起,混合出令人惊喜的口感。而牛肉味的芝士焗饭又是另一种令人无限回味的口感。

除了可口的佳肴,这里的美酒也是令人惊艳。 Thrid Floor Café的水果酒不同于其他酒吧使用罐装果汁,这里用现榨果汁调和,搭配精致的酒器,赏心悦目的样子光是看看就先醉了,贴心的是还可以根据个人喜好调节酒精浓度。

这里吸取纽约顶级酒吧的精华,不断地创新和研发,每年都有两次酒水更新。

为了满足不同客户的需求,每周三都是古典音乐之夜,伴随舒缓的音乐体验美酒佳肴,周四则是邀请不同DG举办Party,享受基情四射的动感夜晚。

周到的服务,贴心的设计。无论是美酒还是佳肴都用心打造成了一道道精品。或许这就是为什么,Thrid Floor Cafe成为了韩国街上唯一一家经营了20年的酒吧吧!

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】味蕾新体验  “新亭”水晶盘烧烤

水晶盘BBQ烧烤可谓独特,更是健康。传统铁烤烧烤很容易喷油烟或把肉烤焦,而明亮通透的水晶盘给人感觉很干净,烤肉既不黏盘也不会烤焦。水晶盘盘口有漏油口,水晶盘放在桌子上并不是完全水平,稍稍倾斜,在烧烤过程中,油、水可通过水晶盘边上的漏油口,流向桌子上事先备好的容器中。用水晶盘烧烤能充分保留烤肉的原汁原味,肉质鲜嫩爽口,一点都不油腻。而且烧烤过程中不用换盘,又免去了“烟熏火燎”之苦。

2018-11-25 / by / in
【金牌美食】夏威夷卢家产品

1963年建厂﹐以传统﹑纯正口味及操作简单而著称的“夏威夷卢家产品”﹐产品畅销全美各大超市﹐而且越来越深入现代家庭主妇的心中。

卢家产品的最大特点之一是品味纯正﹑传统﹐不会让你感到是美化或西化的中餐味道﹐而是地地道道的传统味道。卢家产品的另一大特点是操作简单﹐所以深得现代主妇的喜爱。新年之际﹐即使平时难得入厨房的上班族主妇也很想大显身手﹐为忙碌一年的先生﹑宝宝展示以下为妻母的骄傲。

卢家产品深懂客户所需﹐生产20多种简单易做的佐料﹐并备有菜谱。卢家产品生产的各类佐料包括叉烧粉﹑茄汁牛﹑抄米饭﹑柠檬鸡﹑叉烤鸡﹑烤鸭粉﹑甜酸鸡﹑日本Teriyaki﹑朝鲜小菜﹑朝鲜烧烤﹑夏威夷辣鸡﹑夏威夷椰奶粉﹑夏威夷冰茶粉等。

卢家产品不断的有新产品诞生﹐时常受到该店总部所在地夏威夷的主要报纸所介绍﹐在夏威夷是家喻户晓的置家必备。 卢家产品在华人﹑韩国﹑日本等超级市场上都有出售。

 

2018-11-25 / by / in , ,
【纽约餐馆】IL Bacco 餐厅的诚意美食

走进Il Bacco,立刻就会被它华丽辉煌而又高端大气的店面设计所震撼。幽黄灰暗的黄色灯光给了诺大的厅堂几分浪漫与神秘。意式建筑风格让您还未就餐,俨然有了身处意大利的感觉。一层主餐厅相当气派,悬挂的吊灯为已然大气的风格增添了几分姿色。餐巾和餐具均是按照意大利的风格严格摆放。门口的酒吧台,则摆满了各式各样的美酒。

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】独具匠心韩国料理 烧酒屋SOJU HAUS

每当夜幕降临,华灯初上,纽约曼哈顿32街的SOJU HAUS烧酒屋,便迎来一天中最繁忙的时刻,在霓虹闪烁的夜空下,就像一颗来自韩国的星星,它发挥着自己独有的魅力,闪亮登场,微笑的迎接着来自四面八方的宾客。

走进SOJU HAUS烧酒屋,首先感觉装修很有独到特色,略有些暗红的砖墙,暗色调的实木桌椅,墙壁上木质框架上摆放着酒瓶、透明玻璃瓶、不銹钢水壶,房顶棚还布有100多个铁质小水桶配有橙、绿、蓝、红不同颜色的吊灯。有一面墙壁上,整面墙都采用了粉笔画的壁画,壁画所展现的都是一些能凸显纽约城市文化的特色,画有纽约著名又古老的百老汇街,有小酒馆、街头艺人,还画有人们就餐的情景。有多个射灯、吊灯与落地大玻璃窗一起在大厅交相辉映,这样的创意装修,很自然的将烧酒屋划分为4个不同风格的就餐区域。

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】传统 正宗 美味 日本料理馆:初花

1976年,一位日本料理师抱着将正宗、传统的寿司料理带给曼哈顿人的想法,在中城开了这家店——“初花”,到现在已近四十年,长久以来“初花”的理念不变,不断的把正宗、传统和美味的寿司奉献给纽约客。

 

2018-11-25 / by / in
【 纽约餐馆】50年老字号:元祖豆腐煲

豆腐煲、石锅拌饭是中国人最熟悉的韩餐料理,遍布大纽约的每个韩餐厅都可以吃到。但是当我们享用这些身边美味的时候,可能并不知道是谁第一个将这些美味带到美国,这背后又有怎样的渊源?让我们一起倾听“元祖豆腐煲”(Mr.soon Tofu)老板李仁世先生讲述当年的故事。

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】Gammeeok 甘味屋

在韩国城这个古色古香而又可爱的地方停下来,尝尝他们的招牌美食。从泡菜到鸡肉,你一定会发现一些全队人都会喜欢的东西。

2018-11-25 / by / in
【纽约餐馆】纽约又〝添好运〞香港米其林餐厅来了

纽约食客Mileaf夫妇:〝我从没吃过这么好吃的叉烧包,为了叉烧包,我会回来的。我超爱鸡爪的,很好吃。跟我在香港吃的有点不一样,但很棒。〞


添好运镇店〝四大天王〞——叉烧包、萝卜糕、马拉糕和黄沙猪润肠粉,独缺猪润肠粉,没有出现在餐单上。

添好运创办人麦桂培:〝(美国的)猪润不行,质量不好。但是像叉烧包,比如面粉不够好,绞尽脑汁也要想办法做,因为主力招牌嘛。〞

2018-11-25 / by / in
【金牌律师】美国知名律师:分析赴美移民途径走向

减少亲属移民的数量会比减少工作移民签证更有争议,因为涉及到家庭团聚的问题。]

目前,亲属移民积压案件最多的,是来自于菲律宾和墨西哥等拉美国家的移民。

而H-1B将会如何变化,施瓦茨认为还需等待。

在EB-5投资移民上,美国国会已经有人提出修改投资额等条件的提案,之后又出现了建议取消投资移民的提案,那么EB-5将何去何从?

Fragomen律师事务所合伙人Daniel Schwarz:〝取消投资移民的提案也许更大程度是一种谈判的策略。我们估计从4月份开始,会陆续有一些消息发布。〞

对于没有美国亲属、也没有工作选择的人,施瓦茨认为投资移民仍然是不错的获得绿卡的渠道,除了选对律师和金融顾问,找到专业的EB-5区域中心(Regional Center)非常关键。

2018-11-24 / by / in ,
【美国移民】社区免费移民法律服务一览

对于美国现行的移民政策,很多华裔移民存在疑问,想了解自己和亲人如何能改变移民状态,而获得合法留美身分。其实,在纽约三大华人社区,都有免费的〝华语〞移民法律服务,带您来了解。


曼哈顿华埠

纽约中华公所每周四上午10点到下午2点,为华人提供入籍填表和绿卡续期的服务。

纽约中华公所
每周四 10am – 2pm
曼哈顿华埠勿街62号
62 Mott Street, New York, NY 10013
谘询电话: 212 226 6280

纽约中华公所主席助理戴日基 :〝中华公所每个礼拜都会提供免费入籍的服务,我们在过去十几年、二十几年时间,已经帮助很多的侨胞入籍美国。〞

对于有比较复杂移民案件需要华人律师帮助的,可考虑到纽约中华总商会。他们与亚裔律师协会合作,每次会有6~8位律师提供免费法律谘询。

纽约中华总商会
每个月的第二个星期三 6-8:30pm
华埠包厘街33号孔子大厦2楼C202室
33 Bowery street, New York, NY 10002
电话: 212-226-2795

纽约中华总商会执行长于金山:〝 如果你是非法移民,心中有很多疑虑的话,不妨在每个月的第二个星期三下午到中华总商会来,询问这些学有专长的律师, 给你提供建议。〞

布鲁克林

华策会布鲁克林分会与纽约法律援助处合作每周二和周三提供免费移民法律服务

华策会布鲁克林分会
每周二和周三
地址: 布鲁克林8大道4101号4楼
预约电话:718-492-0409

纽约法律援助处移民律师胡凯文:〝在布鲁克林这个地点,我们可以解答各种移民问题。人们可以来申请入籍,绿卡续期,工卡续期。也帮助解决复杂的案件,比如家暴受害者,人口贩卖受害者,我们都可提供法律援助。〞

华策会在曼哈顿和法拉盛办公室也都提供同样的法律服务,并新增律师代表出庭的服务。

华策会曼哈顿社区服务中心
地址:亚治烈街165号
电话:212-914-0030

华策会皇后区社区服务中心
地址:法拉盛41大道133-14号7楼
电话:718-358-8899

法拉盛

在法拉盛华人社区,有民权中心和纽约市立大学设在法拉盛的移民中心,为移民提供入籍、改变移民身分,递解辩护和DACA等法律服务

法拉盛民权中心
地址: 136-19 41st Ave,Flushing, NY 11355.
电话: 718-460-5600
服务内容:申请入籍 绿卡续期 改变移民身分 递解辩护,DACA等

纽约市立大学的法拉盛移民中心
地址:39-07 Prince St., Suite 2B
Flushing, NY 11354
电话 718-640-9223
周一到周五 9:30 a.m.- 4:30 p.m.
服务内容:申请入籍 绿卡续期 改变移民身分 递解辩护,DACA等

另外,有任何移民问题亟待解决的,也可到所在选区的议员办公室求助。

其中华裔市议员陈倩雯和顾雅明社区办公室也都有免费入籍申请等移民法律服务。需要提前打电话预约。

纽约市议员陈倩雯社区办公室
地址: 165 Park Row Suite 11,
New York, NY 10038
电话: 212-587-3159

纽约市议员顾雅明社区办公室
地址:135-27 38th Ave., Suite 388
Flushing, NY 11354
每周三 10-4pm 有律师提供免费入籍申请
电话:718-888-8747

纽约市议员万齐家社区办公室与纽约市立大学合作提供移民法律谘询,也需提前打电话预约。

纽约市议员万齐家社区办公室
地址: 布鲁克林4大道4417号
预约电话:718-439-9012

纽约市议员万齐家华裔助理孙贤康:〝我们这里的移民服务基本是各种各样的,不管有没有身份,还是申请绿卡,或绿卡更新,难民申请都可以来我们办公室。〞

另外,如果有亲属需要办理紧急来美签证,可以找国会议员维乐贵丝办公室求助。

国会议员维乐贵丝社区办公室
布鲁克林办公室
地址: 266 Broadway, Suite 201
Brooklyn, NY 11211
电话: 718-599-3658

曼哈顿下东城办公室
地址: 500 Pearl Street,Suite 973
New York, NY 10007
电话: 212-619-2608

布鲁克林西南办公室
地址: 16 Court St. Suite 1006
Brooklyn, NY 11241
电话: 718-222-5819

如果英文流利的华裔移民,则有更多免费移民法律资源可利用,可登录纽约市府移民资源网站,有详细列表。

Resources for our immigrant communities

 

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】港式著名虾多士的家庭做法

港式著名虾多士的家庭做法:今天跟大家分享的是一道香港化英式下午茶的点心-虾多士,前几天我的朋友尼娜问我如何做虾多士?她说这道点心是她家人最喜欢吃的,所以我就做给她吃吃看我的虾多士,吃完之后,她说这是她吃过最好吃的。所以今天也跟大家分享一下这个食谱。


1磅虾 6吐司 1/2茶匙盐 1/2茶匙白胡椒 少许糖 1汤匙芝麻油 1茶匙玉米粉 1蛋白 1茶匙姜 2汤匙香菜梗 2汤匙胡萝卜 2个蛋黄 1杯面包屑

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】台湾必吃卤肉饭的做法

台湾必吃卤肉饭的做法:记得上次去台湾的时候,大家都问我想要吃些什么,那我其中一样最想吃的就是卤肉饭,后来呢真的吃到了好多地方的卤肉饭,真的都好好吃!那在美国吃到那种味道的机会就少了,所以今天就跟大家分享一下卤肉饭的做法。


1磅五花肉
1把葱白
5瓣蒜末
1杯油葱酥
8个虾米
6 个香菇,浸泡在水中隔夜
3汤匙糖
6汤匙酱油
3汤匙米酒
少许白胡椒
少许五香粉
少许盐
2杯热水
2个八角
6个鸡蛋

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】梅菜扣肉的家庭做法

梅菜扣肉的家庭做法:中国新年很快就要到了,我首先祝大家新年快乐,狗年行大运!今天给你带来的是一道很著名的年菜,梅菜扣肉!赶快来看看在家里可以怎么做!


2磅五花肉4个八角 2片姜1杯油3汤匙柱候酱3汤匙海鲜酱7汤匙老抽2汤匙酱油1汤匙红豆腐乳汁2汤匙绍兴酒 1汤匙糖4盎司梅甘菜3瓣蒜1/2汤匙姜末2片月桂叶2杯鸡汤1茶匙玉米粉和2汤匙水,少许葱花

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】清蒸鱼的家庭做法

清蒸鱼的家庭做法:如何轻轻松松在家里做出超美味的清蒸鱼?赶快来看看!鱼是我们中国人过年必吃的一道菜,因为年年有余嘛。每年过年的时候,我妈都会做一整桌的菜,那在那桌子的中间,你也一定会看到一条大鱼。我希望今天这道清蒸鱼也会带来许多幸福和财富给你,祝你在新的一年里万事如意!


配料
1½磅红鲷鱼
少许盐
6片姜
2根葱,切长段
2根葱,整个
1汤匙姜丝
1汤匙葱丝
少许白胡椒
少许芝麻油
3汤匙油


6汤匙酱油
5片姜
1根葱,切小段
3瓣蒜
一把香菜,切段

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】台式必吃刈包的家庭做法

台式必吃刈包的家庭做法:赶快来看看台式必吃刈包的家庭做法!保证让你食指大动!我第一次吃到刈包其实是在纽约,他的那个五花肉入口即化。然后我就想我一定要学这个是怎么做的。那上次去台湾的时候呢,我就特意站在了一个刈包店前,站了大概30分钟,就是看他这个刈包怎么做的,然后好跟你分享他的做法。


食材:
2 磅五花肉
2 个红葱头
1 把葱,白色和中间的部分
5 瓣蒜
2 个八角
1 个肉桂
3 汤匙糖
6 汤匙酱油
6 汤匙米酒
½ 茶匙白胡椒
½ 茶匙五香粉
2 杯热水
1 杯蜂蜜烤花生
1 把香菜
6 个荷叶包

酸菜配方:
8 盎司酸菜
少许酱油
少许白胡椒
少许五香粉
少许糖

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】美国必吃加州寿司卷的家庭做法

 

美国必吃加州寿司卷家庭做法:赶快来看看这道美国必吃加州寿司卷的家庭做法!几分钟就学会!最近我收到了一个比较特别的要求。就是有一个活动,希望我可以提供他们一些加州寿司卷。我听到之后呢,真的很兴奋,但也有一些紧张,因为我重来没有一个人做过那么大份量的食物。所以我希望大家帮我加油!呵呵!那当然了,我要做的这个食谱呢,今天也跟你分享了,我相信你也一定会喜欢的!


2杯日本米
2杯过滤水
1片海带,1×2英寸
2汤匙米醋
1茶匙糖
1/2茶匙盐
1/2个黄瓜,切成1/3英寸长条
1个牛油果,切成1/3英寸长条
1/2柠檬
6根蟹棒
3张紫菜,切半
6茶匙芝麻

2018-11-24 / by / in ,
【金牌美食】如何在家里做出超赞的核桃虾?

超赞核桃虾的家庭做法:如何在家里做出超赞的核桃虾?赶快来看看唷!核桃虾是我从小就很喜欢吃的一道菜。今天看了我的做法之后,我相信你也会爱上它的!


食材:
1磅虾
少许盐
少许白胡椒
1个蛋
2杯油
3盎司核桃
1/2杯水
6汤匙糖
1杯玉米粉
1头西兰花

酱:
1/4杯美乃滋
2汤匙甜炼乳
1汤匙蜂蜜
1/2茶匙米醋
少许盐

2018-11-24 / by / in ,
车库拍卖是否要交营业税﹖

问﹕最近我家做了一次车库拍卖,赚了几百块钱。有人告诉我我必须交营业税。这是真的吗﹖

答﹕如果你偶然在车库拍卖一次,这不算商业,不用交营业税。 一年拍卖不超过两次,是没有营业税 的。但是你若经常做车库拍卖,你就是做生意,必须报税。

问﹕我和先生拥有一幢房子,是在我们结婚后买的。他的前妻留给他一个女儿,他说要写一份遗嘱,把房子交给女儿。他能够这样做吗﹖ 他的女儿能够逼我把房子卖掉吗﹖

答﹕你的先生有权把他的财产留给任何他选择的人。实际上,如果他不写遗嘱,他拥有的一半房产会自动归于他的女儿。但是他的女儿没有权力逼你卖房子,更没有权力把你赶出去。他过世之后,即使你只拥有一半的房产,你也可以继续住在那里,爱住多久都行。

问﹕去年11月我的银行账户收到一张支票,我以为是我最后的一份薪水单。今天我的账号又收到一份同样的支票。我给公司发了消息,可是公司没有给我回音。如果我的雇主发现这个错误,我需要把钱退还给他们吗﹖我有没有权利一点一点地慢慢还呢﹖

答﹕你怎么想呢﹖当然要还钱啊。人们没有权利保留不属于自己的东西。如果你的雇主要求你还钱,你就必须还。你还的时候要像你收到时的样子,一次退还你收到的整数。
你似乎明白你不能留下这笔钱。照我看,你不应该等他来要钱。你知道它不属于你,你就应该把钱还给他。

问﹕如果我担心我的律师不能胜任他的工作,我应该怎么办﹖我不能和他沟通,无法得知我的案子究竟是什么情形。

答﹕最好的地方去着手调查大概是德州律师工会。工会的条例很注重专业律师的行为,惩罚不守职业道德的律师。 写一份申诉状或寻找资讯,可到网上去。网址﹕ www.texasbar.com,或打电话﹕1-800-932-1900。

文章來源:大紀元

 

2018-11-24 / by / in , ,
德州日常生活法律问答

问:我从一家商店的收银机得到一张印有我的信用卡号码的收据。很危险啊,我立刻就把它毁了。为什么允许商店这样做呢?
答:商店这样做是违法的。按照2006年12月生效的新法,收银机的收据必须截掉你的号码,最多只允许有最后的5个数字显示在上面。法律同时禁止商贩将废止日期保留在收据上。盗取身份是一个很严重的问题,每个人都应该采取步骤防止它。法律不允许重要的讯息公众化,以便保护你的身份被盗。下次再有这种事情发生,让商店知道你期望它遵从法律。

问:我和我以前的女友合买一所房子,她现在住在那里。我怎样才能把自己的名字从房屋贷款的账单上拿掉?
答:把你的名字从房屋贷款的账单上拿掉的唯一的方法是请她用她自己的名字重新办理房屋贷款,或找贷款公司请它同意将你的名字拿掉。事实上,重新办理贷款是你的唯一选择。

问:可否请你告诉我几个电话号码,可以帮助我解决和飓风有关的法律问题?谢谢你。
答:休斯顿大学法律中心有一个飓风协助计划(The Hurricane Assistance Program),可以协助任何与卡崔娜或丽塔飓风有关的法律问题。你可以打电话到它的办公室: 877-839-8422。

问:我是一家小公司的唯一股票持有人和董事长。到小额法院去申请索赔,我的公司需要一位律师吗?
答:到小额法院去索赔,你不需要律师。通常来说, 只有律师才可以代表公司到法院去。但是在小额法院,个人可以代替律师。如果你是某个公司授权的代表,你可以在小额法院代表那个公司。

问:我快要被一名讨债人逼疯了。我承认我欠这笔钱,但是我确实没有钱还债。有任何方法停止这个侵犯吗?
答:首先,联邦法律规定讨债人不能从事针对你设计的侵犯行为。假如台债人继续侵犯你,他可能触犯联邦法。
实际上,你可能有个比较简单的方法停止他的讨债行为。按照联邦法,如果你寄给讨债人一封信,坚持他停止骚扰你,他是必须照办的。法律只允许他给你一封信,说明他将要采取的步骤。但是我必须指明,停止他的骚扰并不能防止一场讨债的官司。如果你要避免一场讨债的官司,最好的方法是拟定一个你可以做到的还钱计划,把钱还清。

问:我的汽车最近被收回了。我从来没有被告知他们可以把车拿回去,现在他们要我把所有的借贷款项完全付清。这样合法吗?难道他们不应该预先告诉我吗?
答:当车子收回去的时候是不会给你通知的。事实上,通知某个人车子要收回只会使事情更难办,车子也许根本收不回来。
基本上,如果你的车子是借款购买的,债主可以将你的车收回后卖给别人,用这笔钱取代你的债务。他们可以使用任何方法取走你的车,只要不构成“破坏和平“ 就行。最常用的收回手段是在半夜里把车子从停车道或街道上取走。
在多数情况下,车子取回后债主有权加快还钱的速度,可能要求将贷款全数付清。如果你不付清贷款,或者你付的钱不符合债主的要求,你的车子就会被转卖。卖出的价钱就拿来填补你的欠款。如果比欠款多,多余的钱会交给你。如果卖车的钱不够还你的债,你必须负责补全不够的数额。◇

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in , , ,
修车技工宣告破产 怎样拿回我们的钱?

问:我们找过一位技工替我们修车。现在我们发现他对我们扯谎,根本没有动过这部车。我们一威胁要告他,他就立刻申报了商业破产。这是什么意思?我们要等多久才能到小额法庭去告他,把钱拿回来?
答:首先,你不能到小额法庭去控告他。一旦申报破产,所有的债务都必须到破产法庭去解决。你得到破产法庭去交控诉状,然后按照一般的债务来处理。实际上,申报破产的意思是,你可能什么钱都拿不回来。当一个人申报了商业破产, 他就放弃了 “没有豁免权”的财产,也就从大部分的债务中解脱了 。 也就是说,这名技工必须放弃他的债权人打赢官司之后能够拿走的东西。在德州,一个债权人可以拿走他的现有工资、家园、合格的退休计划、以及大部分的私人产业。如果还有剩下的财产,例如银行账号或出租产业,债权人必须交还给破产法庭,由破产法庭分配给债权人。

根据你所说,这名技工可能拥有非常少的“没有豁免权”的财产。也就是说,他的债权人可以得到的财产很少,甚至根本没有。但这并不影响他偿还他的债务。即使他没有“没有豁免权”的财产, 他的大部分没有解决的债务,包括欠你的钱,都会按照百分比退还。如果有任何钱留给债主们,你会得到你的那一份。

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in , , ,
钉子穿破车胎建筑商可能要赔钱

问:我的隔壁建了一所新房子。最近我的汽车两次被街上的钉子把轮胎扎坏,其中一次是在我向建筑商抱怨之后发生的。我要求建筑商为他的钉子损坏我的车胎付修理费,他拒绝了,他说他不必为他的工程包商做的每件事负责。他说的对吗?这条街上到处都是钉子。

答:我认为他是对的,但是他的说法并没有回答他是否需要为你的车胎负责。一位建筑商并不需要为他的工程包商做的任何事负责。如果一根钉子无意间被工头遗忘在街上,建筑商是没有责任的。事实上,即使工程包商也可能没有责任。要他们为钉子引发的伤害负责,这个人必须犯有(疏忽)罪。疏忽的意思是没有采取行动防止伤害的发生。

例如工程包商在街道中心掉落一个盒子,留下一大堆钉子在街上,某人开车辗过钉子使车胎漏了气,那么工程包商可能要负责任。我认为掉落钉子却没有适当的清理就构成疏忽。如果建筑商知道有钉子在路上却没有清理钉子,或没有叫包商清理,那么建筑商也可能要负责任。你既然已经告诉了建筑商有钉子的事情,他就有法律上的责任清除钉子。假设他什么也不做,我想他就必须赔偿你的车胎。

问:你说按照德州有关消费者的法律,我如果证明这个人明知故犯,我可以得到超过损失3倍的惩罚性赔偿。那是在我的赔偿金之外另加的赔偿吗?

答:按照德州交易欺骗行为法,一位消费者有权得到经济赔偿。如果这个人明知故犯,法律允许消费人得到最高3倍的经济损失的赔偿金。

例如,假定一位修车匠知道车子没有修好,却告诉你车子修好了。你的损失就是修好车子的价格,假定是500元。如果你告他触犯商业欺骗法案,你可以拿回500元作为经济损失。由于修车匠明知故犯,你可能被判得回赔偿金的2倍,就是总数为1,500元。换句话说,赔偿金中的惩罚部分是你经济损失的2倍。

问:2006年10月间,我拿到一份婚礼招待会的报价单。上周我去交订金,报价员却告诉我价钱改变了。我有一份她的报价单。这张单子有法律上的效力吗?

答:这是一个有趣的问题。按常规来说,报价单的价格是有效力的,想要改变可能会触犯德州的交易欺骗行为法。

问题是,这份报价单的有效期限有多长?我想你会同意,如果你两年后拿着那张报价单去找她,她是不会履行这个价格的。我认为婚礼招待会的报价单,4个月太长。多数人会在几天或几个星期之内做决定。我认为要一个人在4个月后还遵守这份报价单,不切实际。除非她告诉你她会保留4个月,否则他们不受那个价钱的限制。

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in , , ,
手写遗嘱在德州有法律效力

问:我有一所小房产。我正在考虑由我自己写一份遗嘱。一份手写的遗嘱有法律上的效力吗?需要有证人或者公证吗?

答:手写的遗嘱,叫做亲笔遗嘱(holographic will),在德州具有法律上的效力。基本上,这种遗嘱必须完全由你自己亲笔写,不能够打字或打印。和其他的遗嘱不同,亲笔遗嘱不需要证人使它合法。在德州,没有要遗嘱公证的规定。不过大部分的遗嘱是经过公证的,因为这样可以在进行遗嘱认证的法律程序时方便一些。 虽然一份亲笔遗嘱简单合法,我认为通常来说,这不是一个好主意。一点错误就可以使你的亲属花费相当多的时间和金钱。许多律师会索要相当合理的价格替你准备一份简单的遗嘱。据我所知,花钱找一个律师帮你写一份遗嘱是很值得的。

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in
谨记:不要因为文化差异而触犯美国法律

一些华人万里迢迢来到美国,本希望在这片陌生的土地上谋求生存和事业,但因其文化差异和不知美国法律而触犯美国法律。谋求生存和事业的希望也随之破灭。本文仅谈谈一些容易被我们华人忽略的轻微刑事犯罪及其后果问题。


1.体罚孩子。

凡父母都希望自己的孩子将来有出息。华人父母一般管教孩子较严,遇到孩子不听话时,容易不分场合地体罚孩子。其理论往往是”孩子是我的,我管教自己的孩子有何过错?”但美国人不理这些。法庭可以以”虐待儿童罪””对儿童残忍罪””伤害罪”等罪名定罪。孩子还可能被政府带走。严重者被剥夺父母监护权。

2.夫妻吵架动手。

如果发生在中国,不足为奇。但在美国,一方或他人报警,警察都会来”管闲事”,把夫妻一方或双方抓进监狱。根据情形还可能被定罪。某夫妻因小事吵嘴动手,被殴打的太太在气愤之余打911,原本只是想吓吓对方或让警察评评理,没想到老公却被警察控以”家庭暴力”的罪名。太太此时慌了手脚,要求撤回指控,但是太晚了。另外,当着年幼子女的面大打出手,还可能构成”虐待儿童罪”或”对儿童残忍罪”。

3.将小孩单独关在车内或家里。

可能会被警察控以”遗弃及忽略”小孩的罪名。发生孩子死亡的,会被控杀人罪或过失杀人罪等。

4.抚摸玩弄小孩生殖器官。

美国对这种行为惩处很重,而且行为人一旦定罪处刑后会背一辈子”性罪犯”(Sex Offender)的牌子,走到那里,”臭”到那里(“性罪犯”登记法)。

5.占小便宜。

多发生在从商店里趁人不注意(自认为)时取走货物不付钱。或者撕掉或者调换价格标签,等等,都属于盗窃行为。被抓后后悔不己,后果远非当初所愿。其实,所有的商店都设置各种监视系统,有一批员工在监视着进进出出的每一位顾客。完全可以说是,要想人不知,除非己莫为!

6.撒谎或欺骗。

美国社会容忍人们犯错误,但不容忍欺骗行为。有些华人对在美国的法律行为不加重视,缺少诚实。本来是一件好事情,但因为没有讲实话,而一错再错,最后弄得无法收场。尤其在填写移民有关的申请时,以前交给移民局的表格上的内容和后来交的申请的内容不一致。即使申请符合所有的条件要求,足以得到批准,但如果移民官发现有弄虚作假或撒谎的,完全可以不批准申请。严重者,还可能被送上移民法庭,被驱逐出境。

其它的行为还有:未经主人许可,擅自进入他人的房地产;从别人家门窗外窥视室内;将枪口(空枪无子弹)对准人;作假证;对执法人员说谎;赌博;开车时车内放空酒瓶;尾随他人;许恶愿(威吓他人)等等对会给当事人带来无穷的法律麻烦。

万一麻烦上身,不要随便说话或主动提供材料,应尽快寻求专业帮助。案件的处理结果有可能严重影响将来的移民申请和公民申请。如果还没有成为美国公民,应找既懂美国移民法又懂美国刑事法的律师。不懂移民法的美国律师为外国人辩护,最后导致外国人服完刑后进入移民局的驱逐出境程序,即从州的监狱进入移民局的看守所。

2018-11-24 / by / in
谁能得到孩子的抚养权

问:如果父母其中的一个死了,法院是怎样决定孩子归谁抚养呢?任何亲属都可以要求抚养权吗? 如果父母没有经过正式的婚姻手续,有关系吗?
答:按照德州的法律,父母之中有一个死了,一般是将抚养权交给活着的另一个父或母,不管他们结了婚没有。只有发现父或母不适合接受抚养权,法院才会将孩子判给另一个亲属,例如祖父母、姨母或叔叔。法院会按照对孩子最有利的方式来判决。

问:我听说,如果我的前夫不付子女的抚养费,他可能失去工作。这是真的吗?
答:是的。一个人如果不付法院命令的子女抚养费可能失去德州政府发出的任何执照,包括驾驶执照。事实上,他或她甚至会坐牢。

问:我的前夫没有按照规定支付儿女抚养金,并且很少看望子女。我可以不要他的同意,把孩子的姓换成我的吗?
答:你不需要父亲的同意更改姓名,但是你要通知他。法院会将他的意见列入考虑,是否要允许你更改姓名。 我必须指出,更改姓名不会影响父亲的权利和义务。你需要他的同意或法庭听证才能断绝他的权利和义务。

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in
【大千世界】美国各州的奇葩法律

你知道吗?在美国路易斯安那州,托人给亲朋好友送上一张“惊喜披萨饼”是违法的。不然的话,你会被课以500美元罚款!当然,有奇葩法律法规的还不仅是路州,在其它州也有。而在其它某些国家,就不是古怪的问题了。


1. 阿拉巴马州

该州禁止戴假胡子去教堂,如果这样一副形象而把人逗笑了,你会受到谴责以及严厉罚款。

在教堂里戴假胡子把人逗笑要被罚款。(Anastasia Tveretinova/shutterstock)

2. 亚利桑那州

驴子不能在浴缸里睡觉,被写入了法律。

“那就改睡吊床吧。”(Jukin视频截图)

3. 佛罗里达州

如果你想让大象占用停车位,必须付款,不可以免费。谁会这样鲁莽行事呢?

大象占用停车位必须付款。(Ntd.tv)

还有,2013年时,立法者本来想禁“网吧”(Internet bar)以打击网路赌博,结果因为立法案时太潦草、用词不当,一度把所有电脑和智能手机列为违法了。

4. 夏威夷州

把硬币放在耳朵里是不合法的,左耳右耳都不例外——对魔术师真是坏消息,在该州他们无法表演把硬币从耳朵眼儿里变出来的把戏。

5. 马里兰州

在巴尔的摩,将狮子带入电影院是违法的。狮子看什么电影,《狮子王》吗?

6. 明尼苏达州

你不能头顶鸡或鸭越过州界。

7. 北达科他州

穿着鞋子躺下睡觉是违法的……“等等,我没有睡觉,我是晕倒!”

8. 俄克拉荷马州

在此州你不可以跟别人分享汉堡。这条法规的由来,据说是因为有些餐馆老板想让每个人都买一整个汉堡,他们好多挣钱。

在这里,也不可以对着狗做出搞怪表情。

9. 南达科他州

在乳酪厂里躺下睡觉违法。

在乳酪厂里躺下睡觉违法。(Ntd.tv)

10. 西维吉尼亚州

你是裁判员吗?请小心在西维吉尼亚州你不能在水下吹口哨,因为法律禁止。

在西维吉尼亚州你不能在水下吹口哨。(Ntd.tv)

11. 威斯康辛州

威斯康辛州作为“奶制品之州”,为了保护他们的奶制品产业,曾经禁止销售、使用人造黄油。很多人当时会去别的州买人造黄油,然后偷偷带进来。

12. 怀俄明州

不可以用枪击的方法捕鱼。

美国这样的奇葩法律还有不少,虽然有些古怪,但还不算太糟,而且多数这样的法规也没有人执行了。跟一些共产主义、独裁国家的恶法比起来,这些都不算什么……

朝鲜

在朝鲜,人们不能打国际电话,不能出国,不能看西方或南韩的电影;如果被抓到了,“罪行”严重者会被公开处决。

2007年英国《每日邮报》就曾报导,一位工厂老板因为打越洋电话,当着15万民众的面被行刑队枪决。

2018-11-24 / by / in
搬离公寓 房东竟然要押金

问:我最近搬离了公寓。房东寄给我一封信,告诉我他要保留我的300元安全押金,因为地毯受到损坏。他又说我们欠他250元,如果我们不付钱,他要到小额法庭去控告我们。如果他保留我的安全押金,我怎么可能欠多余的钱呢?
答:安全押金是房东在签租约时为了保障对公寓的任何损坏或不付房租时所要求的押金。通常房东会要求一份和一个月的租金同等的押金,也许多些或少些。举例来说,一个信誉良好的房客可能被要求付较少的押金,一个声名狼藉的房客可能要付较多的押金。

在房客迁出公寓,还欠房东租金的情况下,安全押金将用来填补欠交的租金。如果公寓需要修补或租金没有付全,就投入押金。然而押金并不表示责任就止于此。如果房客欠房东的钱多于押金,房东可以将押金抵消欠下的部分,然后向房客索取不够的数目。假如你不付,房东有和其他债主同样的权利,甚至打官司要你还钱。
最后,我应该指出法律要求房东在房客迁离公寓,留下新地址之前的30天内提供房客一张公寓的毁损单。没有毁损单可能会丧失要求赔偿的权利。

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in
买了柠檬车怎么办

问:大约半年前我买了一部新车。除了麻烦之外,一点好处都没有。我已经把车送进修车厂6次了。德州有关于买到坏车要求补偿的法律(柠檬法案)吗?我怎样使用它?
答:是的,德州确实有一项坏车赔偿法,适用于任何一辆有严重缺陷的新车。按照目前州法,严重缺陷的定义是一项在保单的期间经过几次合理的试验,依旧没有修理好的缺陷。几次合理的试验定义为在一年之内或在1万2千英里以内发生两次故障,在修理两次以后的一年间或1万2千英里以后,又发生两次故障。换句话说,4次的试验中,至少两次的故障必须发生在购买后的第一年或1 万2千英里以内。如果故障是严重的安全缺陷,只要两次试验,其中至少一项发生在购买后的第一年或1 万2千英里之内就够了。
如果你的车发生同样的故障,你可能符合资格建立一个合法的“柠檬”。使用柠檬法案,你必须寄申诉信给汽车制造商。如果他们不加处理,你应该考虑填写一份正式的柠檬法诉状。如果你打赢官司,你可以得到退款或者一部新车。想知道柠檬法案的详情,或申诉状的表格,请电1-800-622-8682。

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in , , ,
高尔夫球打破窗玻璃 挥杆人可能不必负责

问:我住在一个高尔夫球场。如果一个高尔夫球打破了我的窗户玻璃,打球的那个人是不是要负责出钱,替我把窗户修好?这种事情已经发生好几次了。

答:挥杆人可能不用负责。你在高尔夫球场买房子的时候,你已经同意承受这个产业将会带来的一些风险,例如高尔夫球会打破你的窗璃。要打球的人负责,你必须证明他做了你一般不会想到一个打高尔夫球的人会做的事。

比方说,每一个打高尔夫球的人偶然都会把球打得太左或太右。这是你在高尔夫球场买房子的时候就需要承担的风险。如果其中有一个球打破你的窗玻璃,挥杆的人没有责任。但是你并不假定一个打高尔夫球的人会故意采取特别行动损害你的房屋。例如一名玩高尔夫球的人为了取巧,把球从你的房屋上面打过去,结果打的不够高,打进了你的窗子,这是打高尔夫球的人通常不会做的事,那么他可能就要负责。换句话说,如果挥杆人粗心大意,而且做些一般打球的人不会做的事情,他可能就要为他造成的任何伤害负责。

归根结底,窗子被打破是住在高尔夫球场必会发生的事。除非你能够证明挥杆人行为失常,以致他的球打破你的玻璃,否则照我看,他没有赔偿的责任。

问:我的邻居后院里有棵死树,靠向我的后院。如果它倒下,会把我的篱笆带倒,可能还会打到我的房子或车库。我的邻居没有任何要砍树的行动。如果打坏了我的产业,他要负责吗?

答:通常来说,当一个人的树倒在另一个人的产业上,他是不用对于产生的损害负责的,因为责任是基于不加理睬,而在大多数的情况下,一棵树倒下来是因为神的意志,不是业主的错。

但是,当一棵树死了或者有病,业主知道它会倒下,法律就要求业主采取行动,防止这棵树伤害别人的财产。根据你所说,你的邻居有责任修剪或砍树,防止它伤害你的财产。

我建议你和邻居谈一谈,确定他知道这件事情。如果他依旧不砍这棵树,你可能要寄给他一封礼貌的挂号信,表达你的担忧,让他知道你可能要他负责。希望作为邻居,你们能够把事情和平地解决。

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in
室外油漆有法规 小心触法又伤荷包

刷室外油漆的时候,你可以自己刷或者雇人来完成,但请记得室外油漆不可以用喷枪来喷,那是犯法的!外面有风吹袭,导致油漆会随风沾到汽车、花草,这会引起纠纷。许多新移民、不懂法规因而触法。有的城市在周六、周日不可做有噪音的装修工程,如有需要,事先要向有关部门申请。


如果想要重事装修工作的人,入门功夫就是先从刷油漆开始学习,做到施工时油漆不滴在地面、墙壁不再流油漆泪,你就毕业了,可以进入下阶段工作。

刷室外油漆时,同时窗户四周、天窗四周,用我介绍的密封剂——Moistop牌(不是打广告)来修补缝、坑、裂痕!不然还要雇人来修补,很麻烦。这牌子一般老外装修师傅爱用,价钱比油漆师傅用的贵,但经得起日晒。

刷室外油漆,价钱有区别:一般刷两道油漆是一个价;旧的油漆清除,再刷新的油漆是一个价钱;洞、坑、缝修补或不修补,又是另外一个价;用什么牌子油漆来刷,合约上必须要注明,不同牌子不同价。

另外,好油漆甲醛少、臭味少!可以维持4、5年!便宜油漆每3年就要重刷,而且遇到潮湿,就会长霉菌!

施作油漆,老房子才要申请许可证(Permit),1970年之后房子不用Permit,但是加州执照局(California License Board)规定,金额超过500美元的工程,需要建筑执照的人来执行,屋主自刷就不用担心。不过,要提醒各位屋主,近期的执照局公报显示抓了不少没有执照的施工者,不得不留意。

2018-11-24 / by / in , ,
强制搬迁手续复杂

问:我的房租迟交了好几天。房东告诉我,如果我明天还不交钱,他会把我赶出去。在我的财物被扔到街上以前,我有多少时间得到通知呢? 

答:你的财物永远也不会 “被扔到街上去”。强制搬迁是一个复杂的程序。但是你在被驱逐以前会有足够的时间搬家。
一个强制搬迁的官司 (又称为 “强制扣押”)是一个房东试图收回公寓的程序。首先是一封搬迁的通知。这是一封由房东写的信,要求你搬出去。要记得,这只是房东要求你搬迁而已。你的房东不可以自己采取行动,例如把你的财物扔到街上去。   如果你没有在通知的日期搬出,你的房东将会采取第二个步骤:到审判法院去要求强制你搬迁。强制搬迁的诉讼必须在公寓所在地的审判法院办理。

诉状受理后,一名警官或其他的程序员会给你一份正式的传唤书和一份诉状的副本。传唤书告诉你答辩官司的时间和地点。开庭的时间必须在你收到传唤之后的第 6天到第10天。仔细阅读传唤书,弄清楚你必须到庭的时间和地点。

其次,举行一个决定将公寓交给谁的审判。假如强制搬迁的诉讼是因为你没有付房租,或是因为你在租约满期后还不搬走,你的房东可以委托一名授权的代理人出庭,例如一名公寓的经理。在法庭上你有机会提出任何的辩护。例如你付过了房租,你提交房租被拒绝了,或你没有获得合理的搬家通知,你有告诉法官的机会。

如果你败诉后不在5天之内上诉,你必须搬走,否则法院将会命令把你的财物移出公寓。你如果不搬,你会失去你的所有。在迁移你的财物以前,一名警官必须在你的门口留下通知,告诉你一张“ 财物命令”已经发出,24小时后任何时间都可能执行。如果你不在那段时间里面迁出,警官可以带一名仓库人员一起回来,将你的所有从公寓搬到一间仓库,将公寓还给房东。一旦你的财物进了仓库,仓库的人就有扣押权,可以要求你支付迁移和保存的费用。你得付钱才能把你的财物拿回来。

这项复杂程序的重点很简单:你的房东不能够把你的财物扔到街上去,在采取任何行动以前你应该有足够的时间搬走。如果你不搬,你冒着失去一切的危险。

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in , , ,
同居并不构成事实婚姻

问:我在1999年离婚。当时分割财产,房子被分给我的先生。两年前我的前夫 生病,我搬回他的房子去照顾他。我们住在一起不是像夫妻一样同房,他睡他的房间,我睡我的房间。如果有人问起,我们告诉他们我们没有结婚。但是有人告诉我,我的离婚无效了,因为我现在是属于事实婚姻。这是真的吗?

答:不是。你的离婚结束了你的婚姻。只有举行一个正式的仪式或造成一个事实婚姻才能算是再婚,仅仅住在一起不足以构成事实婚姻。你必须要住在一起,有婚约,对外宣称你们是夫妻,才能构成事实婚姻。据你所说,你们没有对外宣称你们是夫妻,那么你们就没有事实婚姻。

问:我已经结婚6年了。我们有两个孩子,2岁和4岁。我的丈夫已经离开了我们,我要申请离婚。我能够要求法院命令他支付赡养费和子女抚养金,直到我能够找到工作吗?

答:法院可以命令你的丈夫至少支付子女的抚养金,直到你的儿女长到18岁。

然而在德州,离婚后的赡养费是很少的。基本上,赡养费在德州指的是“维持”,只有在两种情况下才可能获得。第一,如果你结婚十年以上,无法养活你自己或你的儿女。第二,如果在你离婚后的两年之内,你的丈夫行使家庭暴力,犯下了刑事案件。即使你得到了维持费,通常也只是在你需要的时期,通常不会超过3年。

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in ,
购房如何降低还贷额

购房者在申请贷款时,往往在各项申请手续完备后,突然发现由于种种原因,贷款的每月还款额超出了自己的预期。如果不能马上降低月供额度,贷款可能不被批准。比如支付贷款费用高于预期,利率突然升高,房屋检查中暴露出一些没有意识到的问题需要钱修,以及意想不到的疾病、或者其它投资价值的损失等等。这时不要觉得束手无策。要降低还款额度,可以从几个方面考虑。


1.提高首付比例
如果想买房,但不愿意借贷超过成本的80%或更多,可以尝试寻找增加首付的方法。还可通过出售其他的资产,如股票或债券,还可以从401(k)退休账户或其他账户借钱,也可以以礼物的形式向亲人寻求帮助。
这样你可以增加首付,减少贷款额度。但要注意关照好你的成本。从退休账户借款可能现在帮助你买房,但以后可能会严重影响你的财务健康状况。出售股票或债券等投资可能使你未来获得的丰厚利润大打折扣。从亲人送礼物的方式可能会产生一种负债感,与对方的关系造成紧张。还可能需要给礼物纳税。

2.降低房价范围
另一项选择是降低最终决定购买房屋的价格上限。虽然购买最大支付能力的高价房有强大的诱惑力,但购买更普通低价房可能对财务健康更有利。便宜的房子也可通过自己的修缮而增加价值。修建地下室,维修,或在原结构基础上添加一个房间。事实上,许多可以提升房价数万美元的房屋改进只需花费一小笔钱就可自己动手完成。

3.得到卖方让步
第三个选项是请求卖方让步。请求让步并不意味着让卖方降低房价,而是让卖方支付费用或购买“点”以降低贷款利率。
卖方让步可以帮助节省大笔购买房子的钱,但一定要在定好买房报价之前开始就此谈判。还要记住,即使卖方以让步的形式给你一些“退款”,你要支付全额的贷款利息。

2018-11-24 / by / in
在德州租房 这些常识你应该知道

问:我必须在租约到期之前搬出公寓,同时我的一个朋友要搬进来。我能够把我的公寓租给他吗?

答:根据德州法律,房客不能把自己的公寓私自租给别人,除非租约里面给他这项权利。如果你的租约里面没有,你却做了,你就违背你的租约,房东可以把你的房客从公寓里面赶走。不过你可以找房东谈谈,看看他肯不肯让你的房客住进来。假定你的朋友是和你一样好的房客,你的房东也许会同意。

问:我的房租过期了,房东趁我不在的时候进入我的公寓,拿走了我的电视机。我会付房租,知道我会拿回我的电视机。不过我想知道他这样做是否合法。

答:按照法律,房东可以有合约上的 “房东的抵押权” 。要有这样的权利,租约必须写在书面上,字句必须明确,用印刷式的粗体字来写,或者句子下面有下划线。

如果你不付租金,房东的抵押权给房东权利在你不在家的情况下进入你的公寓,拿走你的东西。但是房东没有权利拿走某些例外的财物,例如衣服、谋生的工具、图书馆或学校的书、某些家具、食物和医药、孩子的玩具、一辆汽车及货车。

拿你东西的房东必须在显眼的地方给你留下一张他拿走的物件的清单,并告诉你怎样可以把物件取回来。如果房东不当地使用这样的抵押权,比如在租约上没有写明或者拿了不该拿的东西,他可能要为你的损失负责,加上一个月的租金或者$500罚款,两者之中你拿大些的那个数目。

问:我应该从我的房东那里得到$150的退还金,他却错误的寄给我$1,500。一个月以后,他要我退还$1,350。我的合法权益是什么?这是他的错误,我能够保留这笔钱吗?

答:你的合法权益大概和你想像的一样:你欠他$1,350元。你没有权利保留不是你的钱。从另一方面来看,如果你错误的多付出了$1,350元会怎样?他有权利保留你的钱吗?

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in , , , ,
德州消费者申诉中心能够协助你

问:我听说休斯顿大学法律中心有一个机构协助消费者解决困扰。你能给我一些资讯吗?

答:大约6个月以前,休斯顿大学法律中心的消费法中心设立一个新机构,帮助消费者解决困难。德州消费者申诉中心使用法律学生和律师来协助消费者,不管是与汽车销售人还是与技师、建屋商、房东、或者讨债人发生争执,德州消费者申诉中心都可以帮忙。中心的服务免费,你可以上网和他们联络。网址:www.texasccc.com。

答:不能。联邦法律规定社会安全福利金是个例外。

问:我的房子隔壁是一所被遗弃的房子。两年以来我都在替这所房子割草和修剪藩篱,保持它的整洁。我发现这所房子已经被卖掉了。我有权利向售卖房子的人要求割草和修剪藩篱的补偿吗?

答:照我看,你的行动是自愿的,那所房子的主人没有法律上的责任要给你补偿。在一般情况下,法律不能强迫一个人为他没有要求的服务付钱。也许他给你一些好处,对你比较公平,但是我不认为你有任何法律上的权利向他要补偿。

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in ,
房客遭狗咬房东不付责任

问:我被邻居的狗攻击,把我咬伤了。这只狗以前咬过别人,邻居并没有使用拴狗的皮带。我已经要求房东支付我的医药费,但是他说那是房客的狗,房东没有责任。狗主人没有保险,房东有。房东难道没有责任吗?
答:我以前说过很多次,保险金的存在并不等于责任的存在。当人们必须为个人的事情负责的时候,保险金可以保护他们。 客户没有责任,保险公司就不付钱。换句话说,只有在房东应该负责的情况下保险公司才会给你钱。
照你所说,我看不到房东有任何理由必须为狗咬负责。看来是狗主的责任,因为他没有给狗拴上皮带,使狗可以攻击你,这是他的疏忽。狗主没有保险并不影响他承担责任。另一方面,房东似乎没有做任何事引发狗来咬你。 就如我所说,他有保险并不使他必须负责。
我建议你要求狗主人支付你的医药费,如果他拒绝,你到小额法院去告他。

 问:我买了一条美国宠物协会的小狗,并被告知我会收到纯正血统的证明书。我从来没有收到。我爱这只小狗,但是我觉得受了骗。我有没有权利得到什么呢?我不要退还这只狗。
答:如果卖方误传小狗的血统证明书,他就违反了德州欺骗性交易行为法。按照这条法律,因为血统纯正的狗和他们给你的狗价格不一样,你应该得到金钱上的补偿,不用交还小狗。
例如有血统书的狗价格是500美元,没有血统书的狗100美元,你的赔偿金是400美元。如果卖方在明知没有血统书的情况下告诉你这只狗有血统书,你可以得到你所损失的3倍。
我建议你给售主发一封挂号信,告诉他你相信他触犯了法律。让他知道你期待血统证明书,或价格上的差异。如果不能解决,考虑到小额法院去告他。

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in
德州为无错离婚州 一方要离无法制止

问:我有理由相信隔壁的孩子被他的父母之一虐待。我正考虑要向监管儿童福利的人员报告。我应该联络谁?

答:首先让我强调,如果你怀疑一名儿童受到虐待,法律要求你必须报告。当一名父母对孩子造成伤害,或没有防止对孩子的伤害,就是虐待儿童罪,可以是精神上、情绪上、身体上的伤害,也可以是性方面的行为,或制作儿童的色情影片。

如果你怀疑或者知道某个孩子遭受虐待,你必须立刻向德州防护及管理部门(the Texas Department of Protective and Regulatory Services)或儿童保护服务部门(Child Protective Services)报告。你可以打有24小时免费服务的虐待热线,电话号码是1-800-252-5400。

问:我的丈夫告诉我他要离婚。我吃了一惊。我不认为我们应该离婚。我相信我们可以把难题解决。我能做什么来制止离婚呢?

答:如果你的意思是,“我要怎样做才能避免离婚?”答案是无法可想。德州是一个“无错”离婚的州。就是说,你不必证明离婚是由于某一方有错。如果有一方要离婚,那么婚姻就会被取消。你也许能够拖延离婚的时间,但是你没法制止它。要拿到离婚证书只要证明“由于性格不合婚姻无法维持”,“直到死亡的婚姻关系”已经遭到破坏,而且“没有合理的恢复希望”。如果有一方,例如你的丈夫,对这些提出证明, 法官就有足够的理由准许离婚。我建议你和你的丈夫好好谈谈,尝试解决你们的难题,向他解释为什么离婚也许不是最好的方法。

文章來源:大紀元

2018-11-24 / by / in ,
如果你借贷,你就有责任还钱

公寓建筑有80%老人可以拒绝儿童入住

问:我是一个有两个孩子的单身母亲。最近一栋公寓拒绝租单位给我,我想是因为我有孩子的关系。他们这样做合理吗?


答:也许不是这个原因。依照法律,公寓歧视有孩子的单身父母是违法的。这意味着房主必须租给任何人,不管他 / 她有没有孩子。

但是这并不表示房主不能遵从房屋规定或设立一个合适的“专供老人居住”的双层单位。这项法律可以限定住在公寓里面的人数。例如一个工作坊型的公寓单位可以规定只限两名住户。公寓也可以定性为“只供老人居住”。如果双层单位公寓有超过 80%以上的住户有至少一名55岁以上的老人,就可以拒绝儿童入住。

问:我向一位朋友借了一笔钱。他最近去世了,他的妻子向我讨这笔债。没有任何借条留下来。她的律师给我发来一份副本,显示我把这笔借款存进了银行。她能迫我还钱吗?

答:如果你借贷,你就有责任还钱。如果你不还,就可能吃官司。即使没有写借条或期票都是一样。这张支票证明你收到的钱的数目,而且你似乎了解这是一笔借款,不是一份礼物。

问:我在买东西的时候开了一张支票给售货员,可是支票一直没有被兑现。一年以后商店说他们存支票的时候被银行退回,因为我已经关闭了该账户。商店要我付现金或给他们另外一张支票。我欠他们这笔钱吗?我不是用支票付过了吗?

答:依照法律来看你依旧欠这笔钱。给某个人一张支票并不表示你已经尽了你的责任,必须等到银行把钱付清才行。如果支票没有兑现,你依旧欠这笔钱。你可能因为支票没有兑现或没有付清款项而吃官司。我同时要指出这是公平的;你收到了货品,你应该付钱。

问:我的汽车最近被收回了。他们从来没有告诉我会这样做的。现在他们要我付清所有的借款。这样合法吗?他们不应该先警告我吗?

答:收回汽车时是不会给予警告的。事实上,预先给人警告并不好。即使不会收不回车子,也会使收车变得更困难。基本上,如果你购车的贷款没有付清,债权人可以收回你的车,卖给别人来抵偿你欠的债。只要不构成“破坏和平”罪,他可以用任何方式收回车子。最通常的方式是在深夜从街道上或私人停车道上把车拖走。

在多数情况下,收回车后债权人有权加速讨债,要求立即付清贷款。如果你不付清贷款或债权人愿意接受的数目,你的车就会被出售。售车的款项拿来抵偿你的欠债。如果有多余的款项,会交给你。如果钱的数目不够付清你欠的款项,你要负责还清不足的部分。

2018-11-23 / by / in
避免最新的骗局

避免最新的骗局

问:有一个在荷兰出售艺术商品的人联络我,告诉我他在美国有很多的买主,要求我帮助他安排付款的方式。他说我需要做的只是从他的客户收取支票,存入银行,等支票兑现后将一部分收益交给他。为我的时间,我可以得到15%的报酬。他说他要这样做是为了确定支票在美国兑现,以及为了税务的目地。听起来这个交易很好。可是它合法吗?


答:兑现一张支票可得15%的收益,听起来是个很好的交易,完全合法。同时也是一个骗局。几乎所有的“帮助我收钱”计划都是一个骗局。

骗局牵涉给你一张支票,通常是银行本票或保付支票,看起来是真的,实际却是假的。你存入银行,在3天到5天之内就有资金让你提出。那时你将从你的账户里提出钱来,转交给骗子。下面发生的事是你从骗子收到的支票被退回,你必须将钱还给银行。换句话说,你失去了转交给骗子的钱。

有一句老话很有意义: “如果好的几乎不像是真的,那么很可能不是真的。”我的建议是,如果别人给你发横财的机会,避免它。最后总是你损失金钱。

问:我给商店的支票被银行退回了,商店又寄了一次,这次银行付了钱。我还欠商店25元跳票费吗?

答:是的。跳票费是当一张支票被退时收取的钱。支票最后兑现的事实不免除你付跳票费的责任。顺便说一句,你可能也欠你银行一笔手续费。

问:我的支票簿在一次遭人破门闯入的时候被偷了。在小偷兑现我的支票之前我关闭了账户。一个讨债机构现在要我支付一些退回的支票。我有任何责任吗?

答:如果你的支票被偷,签名被伪造,你对支票就没有责任。小偷伪造的签名实际上是他的签名,讨债机构应该向他讨债。

我建议你联络讨债机构, 用书面方式寄挂号信, 告诉他们情况。如果你向警察报案,要包括案件的号码。(如果你没有报案,要去报。) 您应该对讨债机构讲清楚你的签名是伪造的,你正在为这件事争论。讨债机构也许会向你要一些另外的文件,但是最终这应该能解决问题。


问:破产记录在我的信用报告上会留多久?

答:多数资料在7年后过期,不再报告了。破产则要10年。

问:我做了一些小的建筑工作,他们还没有付钱给我。这是一年多以前的事。他们一直说他们会付钱,可是没有付。我想要告他。我是不是等得太久了?

答:你依旧有足够的时间写一张申诉状。你对那人的要求基于合同法,不付你的工资他就违反了合同。违背合同的诉状必须在4年之内提出。

2018-11-23 / by / in
我要怎样才能将母亲的车放在我的名下?

问:我经常看到别人前院留给垃圾车的东西正好是我想要的东西。我有权利从垃圾里面拿走我要的东西吗?一个邻居看到我拿,告诉我说那是他的垃圾,叫我留在那里。我的权利是什么?


答:这是一个有趣的问题。就我看来,把垃圾拿到外面给卫生服务员的人在垃圾没有收走以前也许依旧拥有垃圾。那就是说你没有权利拿走他的财产。

按照法律,一个人可以放弃财产。例如如果我不再要某样东西,我能遗弃它。从那以后它不再是我的财产,我对它没有支配权。我不能制止别人拿走它,如果别人拿走,我无权要他们退还。从另一方面说,它是我的财产,一直到我放弃它为止。问题是把垃圾放在前院的人要遗弃垃圾还是只留给卫生服务员。就你的情况来说,你的邻居说的十分清楚,他还没有遗弃他的垃圾,因此不允许你拿它。基于你所说的,我认为你没有权利拿他的财产。

问:我和另一位驾驶员发生了一件小的撞车事件。是他的错。我们都不想通知保险公司,所以他同意为我的车付修理费。现在他不肯付。我的修车费只有两百元.我能做什么?
答:这可能是小额法庭的好案件。我建议你寄给他一封挂号信要求他照他承诺的话付款。让他知道如果你不能和他解决问题,你就要考虑到小额法庭去告他。
如果你没有解决争论,到适合的小额法庭去填写申诉状。你应该得到一份修理汽车损伤的估价单作为告他的证据。


问:我要在德州住多久才可以在德州办理离婚?离婚以后多久我才可以再婚?
答:你需要在德州住满6个月才可以申请离婚。一般来说,离婚30天以后就可以再婚。

问:我有一个重罪的判决。基于这个判决,一个公寓最近拒绝租房给我。这合法吗?我已经服过了刑。为什么我要继续受惩罚呢?
答:也许不公平,但是没有法律保护基于犯罪记录的歧视。每一个房东都有权考虑你的犯罪历史,然后做出他/她认为适当的决定。


问:我的母亲才过世,没有留下遗嘱。她只有一部车。我要怎样才能将她的车放在我的名下?
答:首先你需要做的事情是让你母亲的所有继承人在一份叫做继承人权利宣誓书的文件上为一辆汽车签字。这应该在公证人面前做。这份文件表示所有的继承人都同意这辆车应该置于你的名下。然后你要申请一份德州的产权证书。等到文件填写好,签了字,拿着表格和汽车的产权证书和保险证明,还有手续费,到你的县的税务办公室。表格可以从德州交通运输部的网站上下载。

2018-11-23 / by / in , , , , ,
我母亲能够把我弟弟赶出去吗?

问:我的兄弟之一和我的母亲住在一起将近一年了。他每个月给她一点钱支付花费所需。但是他们他们相处的不好,我的母亲要他搬出去。她能够把他赶出去吗?

答:照我看,你的兄弟应该是房客,你的母亲是房东。也就是说,你的母亲应该给他适当的迁移通知,没有合法的权利轰他出去。我建议她给他30天的书面通知让他搬出去。如果他还不离开,她可以到公正法院(Justice Court)去申请一次强入和扣留行动(FID) ,将他驱逐。

问:在德州和表亲通婚是合法的。我认为法律已经换成禁止通婚了。

答:你是正确的。准许第一表亲在德州通婚的法律已经改变了。按照新法律,第一表亲不能够通婚。

问:如果我认为我的律师不道德,而且在欺骗我,我要向谁抱怨呢?

答:我建议你从德州律师协会开始。他们的电话号码是1-800-932-1900。作为第一步,你也许要请他们寄给你一份他们免费发行的著作 “ Attorney Complaint Information.”。

问:我们遇到了生活上的困难,需要把车子交回给车行作为回收。他们能够对我做些什么呢?送我进监牢?对我做出判决?我所拥有的唯一事物只有我的土地。他们有办法拿去吗?

答:你把车还给车行之后,车行会把它出售,得到的款项拿来填补你的欠款。如果还不够,你就欠那不够的款数。你的债主有和其他债权人一样的合法权利向你要钱。

即使你被控告,官司败诉,也不会坐牢,因为没有欠债者的牢狱。债主可以使法院给你判决,但是你不会因为欠债就入狱。债主只是有权按照判决去行动,拿走你的没有豁免权的财物。具有豁免权的财产,例如你的家园、工资、退休金、和多数的私人财产不能够拿走,个人产业的价值到$30,000元,家庭的产业价值到$60,000元。

2018-11-23 / by / in
配偶无权染指对方婚前财产

配偶无权染指对方婚前财产

问:我有一栋房子。我正在想是否让我的男朋友搬进来和我一起住,但是一些同事警告我说,如果他在我家一连住上3天,他可以宣布事实婚姻,而且我们分开后他可以要求我的一半房产。这是真的吗?


答:不是真的。提到事实婚姻,没有什么“3夜法”,或者许多人以为的“7年法”。

事实婚姻和你们在一起多久没有关系。要成为事实婚姻,你必须具备3个条件:你们必须同意要结婚,对外宣称你们结了婚,以及住在一起,就如夫妻一样。只要你们没有同意结婚,你们即使永远住在一起也不算事实婚姻。

也许更重要的是,即使你已经结婚,你的丈夫对你在婚前所拥有的房产也没有染指的权利。你没有结婚之前所拥有的财产是“分开”的产业,他不能因为结了婚就有权利拿它。

2018-11-23 / by / in
我可以从信用报告上删除这笔债款吗?

问:我的房产拥有人协会说我违反规则,罚我交钱。他们告诉我,如果我不付钱就要收回我的房屋抵押权。他们来真的吗?我真的会因为不付$100罚金而失去我的房子吗?


答:你也许知道,当房主没有付到期的抵押金或其他该缴的费用时,房产拥有人协会可以收回房屋抵押权。但是法律不允许协会由于你不缴罚款或因律师收取罚款的费用而取消你的房产拥有权。房产拥有人协会可以经由诉讼要你付款,但是不能拿走你的房产。

问:我在2000年失业时没有付信用卡的账单。信用卡公司于三月对我提起诉讼,我辩说他们控告我的时间已经过了。法官驳回这个案子,告诉我我不用付款给信用卡公司。真的吗?我可以从信用报告上删除这笔债款吗?

答:限制法规是规定一个诉讼的法律时间。在债务情况下,譬如信用卡债务,限时是四年。你适当地提出时限的问题,法官因而驳回了诉讼。这意味着,信用卡公司无法经由法律,在法庭上向你追讨债务。但是并不表示你不欠债务。不管法院说过什么,你仍然欠信用卡公司钱。你的债务会在你的信用报告上留七年。

 

2018-11-23 / by / in
我已经用支票付过了,我欠这笔钱吗?

问:一年前我在一家商店里买了一件货品,价钱大约是237.14元。我用支票付款,但是我的银行没有付清支票的记录。现在那家商店说它最近到银行存款,因为时间太久,遭到退回。商店要我付款或给他们一张新的支票。我欠这笔钱吗?我已经用支票付过了啊。


答:就法律来看,你依旧欠这笔钱。给某个人一张支票并不真正完成你的责任,你的银行必须付钱才算数。如果银行没有付清支票,你还是欠债。如果你不付钱,商店可以告你,理由是你不为购买付账或你的支票反弹。根本上是你买了东西,没有付钱。商店有法律上的权利要你付款。

问:我的遗嘱将一切都留给了我的女儿们。我有一份寿险,里面指定一个女儿为受益人。它也算做我给那名女儿的遗产的一部分吗?

答:不算。寿险金直接支付给你的女儿,不算你的部分遗产。你指定的女儿将得到你的一半遗产,加上所有的寿险金额。如果这不是你所要的结果,你可以改变遗嘱或重新指定你的寿险受益人。

问:我的祖母被她的兄弟的债务收账人骚扰。最近的电话惊吓了她,因为他们威胁她要拿走她的房子。我要怎样做才能制止他们对她的骚扰?

答:债务收账人是为另外一个人讨债的人,受到联邦法律严格的管制。根据你所说,这名债务收账人已经违反了法律,叫做公平收账实践法案(the Fair Debt Collection Practices Act)。

这项法律通常禁止一名债务收账人向没有欠账的人索取债款。同时它也禁止任何骚扰行为或法律不允许的骚扰行为的威胁。例如德州州法不允许债务收款人拿走你母亲的房子来代替她兄弟的债款,威胁这样做是违法的。

我建议你的祖母寄一封挂号信给债务收款人,清楚说明她对债务没有责任,并要求他停止所有的讨债行为。她也应该寄一份副本到联邦贸易委员会。如果他们不立即停止,她应该很快雇用一名专精消费者权益的律师。

问:我的孩子的父亲应该支付孩子的抚养费,一直到孩子满18岁。他付到孩子14岁就停止了。她现在22。我听说她的父亲已经很有钱了。我想向他要他欠我的抚养费,会不会太晚?

答:根据最新修正的德州家庭法,你可以提起诉讼,要求他支付孩子到18岁的抚养费。我建议你立刻联络一位家庭法律,研究你的合法权利。

2018-11-23 / by / in , ,
我要怎样做才能取回我的安全保证金?

问:我要怎样做才能取回我的安全保证金?我的房东不肯还我,也不愿解释为什么他要保留它。

答:如果你搬出去的时候租约没有到期,你给房东留一个转信的地址,那么法律就规定你的房东必须在30天之内处理你的信件;或者退还你的安全保证金,或者给你一份书面说明,解释为什么没有退还给你。一个不这样做的房东被假定为对房客不信任。如果你必须诉讼,你可以得到3倍你的安全保证金,加上$100美元。


我建议你寄一封挂号信给你的房东,要求他立刻退还你的保证金。如果你依旧得不到回答,考虑到小额法庭去。你可以得到一笔数目不小的钱。

问:我在eBay上赢得一笔两张票的拍卖,每张票140美元。然而我没有钱买这些票,就把票用电脑送回去,告诉那个人把票卖给别人。他以$70.00卖出,现在他要我把不足的钱数给他。他得到的是卖票的表面价值。我怎么会欠他任何钱呢?

答:你欠他钱是因为你和他订有合约,而你破坏了合约。当你赢得拍卖时,你就和他订下了购买两张$140元的票的合同。你破坏合同时你就对他的损失负有责任了。因为他能够以$70的价格把票卖给别人,他减少了损失。你却依然要付给他你允诺的两张票价减去他卖票所得的70元之间的数目。

2018-11-23 / by / in , , ,
银行不应该对所有的罚款负责吗?

问:我的银行错误地将我付房租的支票退回来。由于被退票,我不但欠房租,还加上每一天迟缴房租的罚款,直到我付清房租为止。当银行第二次收到我的支票时,他们付了钱,但是没有支付迟交的罚款。我觉得我不应该付罚款,而且每一天罚款都在增加。现在银行说它会退给我罚款,但是只给我到付清支票那天的罚款。难道银行不应该对所有的罚款负责吗?


答:这是一个复杂的问题,但是我认为银行欠你罚款,只到支票兑现那一天为止。

按照法律,银行只对错误退回你的支票所引发的伤害负责,其中包括你欠房东的任何罚款。然而法律同时规定你有义务合理的减少伤害。换句话说,你必须采取合理的步骤减少你的损失,确定罚款不会增加。我认为,这个法律责任要求你付房租时也付清罚款,那么银行就有责任退回你的款项。你不能让罚款无限度地增加,却期望银行会把全部罚款都退还给你。

问:我的房东能够拒绝猫咪,却允许养狗吗?我的小猫引起的麻烦比我邻居的大狗少的多。这似乎不公平啊。

答:可能不公平,但是产业是房东的,除去几项例外,他可以强制执行他所要的任何状况。法律禁止对于种族、性别、年龄、宗教、残障或家庭地位的歧视,除此之外允许房东制定规则。如果他要禁止养猫,允许养狗,那是他的合法权利。对猫类歧视不违反法律。

2018-11-23 / by / in
我的合法权益有哪些?

问:最近我从我的电缆公司收到一份调停通知,告诉我除非我“选择不接受”,否则我将受到调停的制约。什么是调停?我应该选择不接受吗?


答:调停是一种代替法院解决争端的私人系统。法官和陪审团的职责由一位调停人来代替,他所做的最后决断通常不会再经由法院上诉。调停人不使用法官那样的法律或程序,你也没有要求陪审团的权利。

据我看,虽然调停可能提供一个比诉讼更快的结果,却不像法院一样提供消费者某些利益。我们的法律系统是基于享有陪审团的权利和法律的利益。调停两样都没有。我的劝告是利用“选择不接受”条款,让公司知道你比较愿意到法院去解决争端。

问:我知道你有一个免费的消费者重点新闻。多久发行一次?我怎样订阅?

答:消费者重点新闻是免费的,一周发行三次。有用的资讯包括你的合法权益、消费者购物小窍门、财政消息以及给律师们的资讯更新。不用订费,到网站去就行。网站是:www.peopleslawyer.net。

问:我从某人处买了一辆旧车,发现他故意隐藏一些严重的毛病。我的合法权益有哪些?

答:按照德州欺骗性交易行为法(the Deceptive Trade Practices Act),卖方为了引诱你买车,故意隐藏一些已知的缺陷,这是犯法的行为。换句话说,如果卖方知道有什么主要缺陷,他必须告知买方。这项法律适用于所有的私人和公司。

依照这项法律,一名卖主故意不告知买方实情,或采取手段隐藏实情,可以遭到买方损失3倍的处罚。如果你能证明卖方对你隐瞒已知的缺陷使你购买这辆车,你就有权利得到多余的伤害赔偿金。

要使用德州欺骗性交易行为法,你必须先给卖方一封书面通知,写明你不满的原因和你损失的数目。就你的案件来看,你的损失是修理汽车的钱或你付的钱和汽车实际上的所值之间的差异。如果少于$5,000,你可以考虑到小额法庭去解决。假如你对代表自己感觉不舒服,或者不愿使用小额法庭,你应该咨询一位处理这类案件的律师。如果你打赢官司,你就有资格收回你在法院的花费和律师费。

2018-11-23 / by / in , , ,
【金牌美食】舌尖上的惊喜 史上最好吃包子 黄金都买不到的配方(原创)

作者:草长莺飞

包子是我们汉族的传统美食之一,据说是诸葛亮发明的。但包子一直以来,对我并没有多大的吸引力,特别是吃过一些又实又硬的包子,只能用难以下咽来形容,干巴巴的总觉得像吃鸡肋一样,嚼之无味弃之可惜。


但自从在朋友家吃了一个肉包子,咬一口下去,蓬松柔软的皮入口即化,吃的整个心都软呼呼的,哎哎,舌尖上的惊喜瞬间呼之而出。

朋友开玩笑说,这是黄金都买不到的秘方!就算你不爱吃包子的,保证见了也要流口水的。

让人吃的心花怒放的包子,到底是怎么做的?现在就把这个独家配方,特地转给有缘人!

材料:

1.一只碗(能装350ML水)

2.开水

3.包子专用的奶油两勺

4.1勺发酵母

5.半勺泡打粉

6.白糖5勺

7.包子专用的面粉一袋(500克)

8.一只用来和面的大铁盆

9.用来装包子的大圆盘

10.用来垫包子的专用纸(在包子材料店有售,但国内不知道有没有这种专卖包子的材料店)

做法:

1.把6勺糖倒在碗里,加一碗开水(约350ML)搅拌溶化。

2.将化好的糖水,再加一碗350ML的冷水混合成温水,一共是两碗水约700 ML。

3.面粉500克、两勺奶油、半勺泡打粉、1勺发酵母,都倒在大铁盆里,倒进700 ML温水,开始用手和面。

4.和好面,抱起来用力的甩到铁盆里,一直甩到面不粘手了,用手一掐面,能明显感觉到非常有筋道了,这个时候把甩好的面团,用保鲜膜封起来发酵。

5.约半个小时后,面发到涨起来,用手一粘能感觉到很蓬松了,这个时候就把这发好的面,捏成均匀的40个小面团。

6.大盘刷上一层薄油,把这40个小团分别用两个盘码好,面团与面团之间留2 CM空隙以便发酵。面团装好盘,马上用另一个相同大小的盘扣紧,捂着醒发。

7.醒发到比原来面团两倍大了,这时面团之间已没有空隙了,就可以开始做包子了。

8.做好包子,再把包子放在盘里码好,再捂紧醒发20分钟。

9.蒸锅里烧开水,把包子一个个放蒸笼里,用喷雾的瓶子,给这些包子喷上一层水,这样蒸出来的包子更松更软,口感更佳。

馅料:

1.卤肉包子:喜欢吃肉的,可以事先做好卤水五花肉,再把卤肉切成丁。

2.竹笋包子:新鲜竹丝用开水煮熟,切丝成丁,加肉末和酸菜炒好。

3.豆沙包子:红豆和冰糖一起煮熟后,用搅拌器搅成泥。

小小提示:

1.还可以做成奶黄包与叉烧包,因每个人口味不同,馅料可依个人爱好而做,所以制作馅料的过程就不再这里赘述。

2.另外,最好在夏天做这款包,因夏天室温高,发面发的比较蓬松好吃。

3.甩面时,记得在铁盆下面垫上一块布,减少噪音。

4.如果喜欢吃馒头的,可以少了制作馅料这一环节,但在和面时,可以适量多加些糖。

小贴士:

1.适宜:包子适合于各类人群食用,特别是消化不良者更加适宜食用。

2.营养:其营养价值比面条,面包,大饼都要高,其中的酵母更是起到了保护肝脏的作用。

3.安眠:包子有安神作用,失眠人士在睡前食用有助睡眠,也可在枕头边上放上一个馒头或包子,挥发的气味能加快进入睡眠状态,起到镇神安眠的功效


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2018-11-23 / by / in ,
谁为我儿子付医药费?

问:我的儿子被朋友的狗拌倒,跌在一块玻璃上。朋友住在租来的房子里。谁为我儿子付医药费,朋友还是房东?


答:我不明白为什么你认为有人要为你儿子的医药费负责。根据你所说,你的儿子出了意外,不是任何人的错。要朋友或房东负责,必须证明有人疏忽,是他的疏忽引出意外。你没有指出朋友或房东犯任何过错。照我看,你没有任何理由要别人负责。这是为什么我们有自己的医疗保险是如此重要。

问:我住在一个租来的房子里已经有两年了。下个月我将搬出去。房东现在把房子当做一个要“拆除”的房子来卖。我有任何方法避免房东从我的安全押金里扣除修一间没有人会居住的房子的钱吗?

答:照我看,避免支付修理房屋的费用的唯一方法是和房东商量。

除了正常的耗损之外,你对房子所造成的一切伤害房东都有权要你出钱赔偿。不管房东雇人修理、自己修理、或根本不于修理,他都有权利要求你付这笔钱。

在你的情况下,房东有权将房子修理到出租时的状态。如果没有修理,房子被当做要“拆除”的物业卖掉,那么房东可能大赚一笔。另一方面,产业可能卖不掉,房东必须修整房子,将产业租给别人。

问:如果我邮寄一份信用卡的付账单,邮戳上的日期是他们订的付款日,算不算及时付款?我刚才收到一张罚款通知,说我到期未付钱。可是他们使用的日期是收到信的日期,不是寄出的日期。

答:付款日是指付款的日子。如果不在付款日或付款日来到以前收到付款,就算过期。

问:我们最近停止支付一张信用卡,现在担心他们会告我们,拿走我们的家。信用卡公司能够这样做吗?

答:在德州有“豁免”法,可以保护你的一些财产不被讨债人拿走。即使你被信用卡公司控告,该公司也无法拿走你的“豁免”财产。豁免财产包括你的工资、退休账户、比如一个 IRA,大部分的私人产业,以及你的住宅。

2018-11-23 / by / in , ,
他需要办理离婚吗?

问:我在德州有一个普通法的婚姻。很快我们就要迁移到别州去。在别州,我们还算结婚的人吗?如果别州没有普通法婚姻,怎么办呢?


答:一个普通法婚姻和别的婚姻形式没有任何不同。一旦你是普通法结了婚, 你就是结了婚,如同你在教堂里或在治安法官面前结婚一样。

当你搬到别州去,你的已婚身份还是一样。例如你要在别州取消你们的关系,你必须得到一份离婚证书。


问:我才知道我的丈夫在他国已婚,而且并未离婚。我算不算已婚?他需要办理离婚吗?我们要维持这段婚姻。

答:如果你嫁给已经结婚的人,你不算已婚。一个人在任何时候只能有一个配偶。

如果一个人和另一个人结婚,相信那个人未婚,而那个人实际上却是已婚,那么这个认为自己与未婚者结婚的人可能为了某些目的而被当做是合法的已婚者。这个无辜的配偶被称为一个 “假定配偶”。换句话说,即使你未婚,你依旧享有大部分已婚者的权利。

如果你要维持婚姻,最好的办法就是让你的丈夫立刻和那个女人离婚。如果他离婚后和你继续住在一起如同夫妻,你就将被当成已婚的妇女一样看待。

2018-11-23 / by / in ,
遗嘱是不是必须经过公证才有效?

问:遗嘱是不是必须经过公证才有效?

答:不。在德州,没有规定遗嘱必须经过公证。如果遗嘱完全是你亲手书写而且签名,或者是签名并有见证人的就有效。然而大多数的遗嘱是经过公证的。公证的格式称为“自我证明宣誓书”,使认证遗嘱较容易,价格也较低。


问:我每月还$50元的债务。 我被告知,除非我还更多钱,否则将会交给追债公司去负责。我认为,只要我还在还钱,他们不能交给讨债公司?

答:一个常见的想法是,只要你尽力还债,你就不会被控告,不会把你交给一个讨债公司。事实上,除非你和他们达成协议,他们愿意接受 $50元一个月,直到你把债还清,公司可以在任何时间把债交给讨债公司,或控告你,不管你是否正在还债或你还多少债。在多数情况下,一个公司为适应你的状况,会接受较小的款项。如果它要停止收取较小的款项,将债务交给一名追债人,它有权利这样做。


问:我从某人得到一张签字的期票。没有公证过。有效吗?

答:假设期票可以执行,那么不用公证也有效。

 

2018-11-23 / by / in
收到讨债公司的信怎么办?

问:我刚才收到一封讨债公司寄来的信,告诉我说如果我不还钱,他会拿走我的社会安全福利支票。这是我仅有的生活费。我怎样才能保护我自己呢?


答:你什么也不必做。国会已经保护你了。按照联邦法,讨债人不能拿走你的社安支票。一旦支票或钱进了银行,他们就不能动了。此外讨债者威胁拿走你的支票违反联邦的追债法。我建议你让他们知道你懂你的合法权利,你期待他们停止非法的胁迫。如果他继续,考虑到小额法庭去告他。照法律的规定,你可以得到$1,000元以内的赔偿。

问:我在十几年以前欠下一笔学生贷款。他们现在说,如果我不偿还,他们将从我的工资里面扣。他们讨债的期限有多长?我以为德州没有从工资里面扣钱的法律。

答:是你不幸吧,由政府支持的学生贷款基本上没有追讨的期限。即使这笔债是十几年以前欠下的,依旧可以讨还。

此外,虽然在德州一般禁止从工资里扣钱,但是联邦法高于德州法,从工资里面扣除学生贷款是基于联邦法。换句话说,如果你不付钱,你的工资会被扣除一部分。

就法律上来说,在扣除你的工资以前必须给你还钱的机会。建议你利用这个机会。

2018-11-23 / by / in
我能从他的退休账户里扣钱吗?

问:我在小额赔偿法庭控告一个人,打赢了官司。我知道不能从他的工资里面扣钱。我能从他的退休账户(IRA)里扣钱吗?


答:不能。在德州,讨债公司是不能从退休账户里拿钱抵偿债务的。不过,普通的银行账户里的钱,比方支票账户或储蓄账户,不在豁免之内,可以从里面扣钱。

问:我在十多年以前欠下一笔学生贷款。现在他们告诉我,如果我不还钱,他们会从我的工资里面扣。他们有多少时间可以向我讨债?我以为讨债是有时间限制的。

答:你的运气不好。基本上,由政府支持的学生贷款必须偿还,没有时间上的限制。即使债务超过十年以上,依旧可以讨债。

此外,虽然从工资里面扣钱在德州通常是禁止的,但是联邦法超过州法,从工资里扣学生贷款是基于联邦法。换句话说,如果你不还钱,就从你的工资里扣。

依照法律,在从你的工资里扣钱之前,必须给你一个还钱的机会。我建议你好好利用这个机会。

问:我的信用卡账单每月15号到期。这是指我必须寄出支票的日期,还是他们必须收到支票的日期?最近我在15号的5天以前寄出支票,可是支票晚一天到达,他们罚我款并且加上利息,几乎是50元。

答:信用卡账单的到期是指支票必须被收到的日期。信用卡公司明白支票需要时间到达,这是为什么在你收到账单和支票到期之间有将近20天的时间。别依赖最后一分钟的邮件递送。避免过期的费用和利息,你应该在到期以前早早寄出。更好的方法是上网付账,你就知道准确的付账时间。

2018-11-22 / by / in
邻居没有责任照顾小狗狗

问:我的邻居的狗在我家的篱笆下面挖个洞,跑到我家的院子,和我家的狗交配,被我们抓住了。我们现在有3只不要的小狗崽子。我能够要邻居负起照顾小狗的责任,因为是他的狗做的事吗?好像应该是他的责任啊,替每只小狗找个家。


答:这可是个难题。我先回答容易的部分。你不能强迫你的邻居照顾小狗,替它们找个家。一般来说,法律让你控告什么人,并不是让你强迫他做什么事情。法院的判决会用金钱来赔偿损失,但不会命令人们做什么事。也就是说,即使你的邻居在法律上要负责任,你能做的也只不过是控告他,要他支付你养小狗和找人照顾小狗的钱。

比较困难的部分是邻居是否有任何责任。你的邻居并不因为是狗的主人就要负责。你必须证明是他的错才能要他负责,最可能的就是他没有把狗关在院子里。

例如你的邻居看见狗挖洞却不禁止它,那么我认为他可能就是有意放任不管。如果这种事以前发生过几次,而他没有采取任何预防的措施,那么就是他的错。从另一方面来说,如果这种事情从来没有发生过,你的邻居就没有办法预防它。既然没有放任不管,邻居也就没有责任。正如大家说的,狗就是狗。

2018-11-22 / by / in
一个人不付他的子女抚养费,就会失去驾驶执照,这是真的!

问:最近我的车子被一辆偷来的车给撞了。我在考虑对于车主我有什么权利。我确定车主有保险。

答:首先,我以前写过很多次,某人有保险并不代表他要负责任。保险是为了某个人对一件事在法律上必须加以赔偿而设立的。他有保险的事实并不改变这个规定。换句话说,车主不一定有责任。他有保险只会影响你怎样收钱,并不影响到责任的问题。


遭窃的车主通常对于被偷的车子发生车祸不负责任。要车主负责,你必须证明车主对于车子不予重视,所以车子被偷,发生车祸。事实上,很难想到一个人的车子被偷以后还要负责的例子。

从法律上讲,你并不是没有希望。你可以控告驾驶这辆车的偷车贼。我不知道你可以从偷车贼那里拿到多少钱,但是你确实有权利控告他。如果偷车贼不小心引起车祸,他要对你和你的车造成的伤害负责。如果伤害少于 $10,000,你可以到小额法庭去控告他。

问:如果一个人不付他的子女抚养费,就会失去驾驶执照,是真的吗?

答:是的,根据法律,如果一个人不按命令支付子女抚养费,法院有权中止那个人的任何专业执照,包括驾驶执照。事实上,法院甚至可以将他丢进监狱。

问:几年前,我的前夫答应我们的女儿他会付一半她上大学的学费。现在她已经高中毕业,他却拒绝付钱。这是一个口头合约吗?可以强制执行吗?她能到小额法庭去告他吗?

答:就多数案件来说,口头承诺就如书面承诺一样可以强制执行。但是这件案子也许由于别的原因,可能无法强制执行。

根据一条法律上叫做“考虑”的原则,即使是书面上的承诺,除非它要求得到回报,否则是无法强制执行的。一个答应送礼的承诺通常不能当做合约来强迫执行。

例如,如果他说, “假如你用功读书,找个工作,以 B的平均成绩毕业,我会替你交一半大学的学费,”如果她按照他所要求的做了,这个承诺就有约束力。他要求某事做为承诺的回报,那就是“考虑”。另一方面,如果他说, “因为我爱你,我会替你交一半的大学学费”,那么这个承诺只是一个送礼的承诺,不能强制执行。结论是如果你的前夫只是将替你女儿付学费当做一个礼物,这个承诺恐怕不能强制执行。

你也许要和一位家庭法的律师商讨如何强制执行承诺的问题,同时更改你的抚养费协议,将大学学费加进去。

问:一名雇员在被炒鱿鱼以前有多少得到预先通知的权利?今早我去上工,被解雇了。难道我不应该在两星期以前得到通知吗?这好像不公平啊。

答:就法律来说,你没有权利得到任何事前的通知。除非你有雇用合约或公会合同另有条款,否则 你可以不得到任何通知就遭到解雇。你的雇主也许对你不公平,但是就法律来说,雇主有权这样做。

问:我们的媳妇能够要求一部分我们儿子最近继承的土地吗?

答:如果土地的继承人只是你的儿子,那么就是他的个人财产,他的妻子没有权利得到它。

2018-11-22 / by / in , , , , ,
遗嘱不包括保险金

问:我的父亲最近去世了。他有一份遗嘱,将所有的产业平均分给我和我的姐姐。他同时有一份寿险,命名姐姐为唯一的受益人。姐姐从寿险得到的钱算不算在他给她的产业的一半里面?

答:不算。遗嘱只是将亡者的产业全部分好送出去。给受益人的保险金不是产业的一部分。换句话说,你姐姐得到所有的保险金,并且得到你父亲产业的一半。

问:我必须在租约到期以前搬出我的公寓。我有一个朋友想要搬进公寓。我能不能把我的公寓转租给他呢?

答:按照德州法律,除非租约清楚写明授权,否则租客不可以转租。如果你的租约不允许你转租,你却做了,你就是毁约,你的房东可以赶出那个向你租公寓的人。你可以和房东商议,看他愿不愿意租给新房客。假设你的朋友是和你一样好的房客,你的房东可能会同意吧。

问:我刚才接到一个讨债公司的电话,说如果我不马上还钱,他会在我收到退税金以前从里面扣钱。我和妻子靠这笔钱过日子, 一直以来尽我们的能力还钱。讨债公司能这样对我们吗?

答:讨债公司不能从你的联邦退税金里面扣钱。他们只能在一些非常有限的情况下这样做,例如欠联邦政府和州政府的钱,或欠子女抚养费。

威胁从你的退税金里扣钱也触犯了州法和联邦的索债法。法律禁止讨债公司用它没有权利采取的法律行动作为威胁。我建议你让讨债公司知道你明白你的法律权利,继续付你付得起的钱。

问:我为一名承包商做了一些工,他还没有付我工资。这是一年多以前的事情。现在控告他是不是太晚了?

答:你有足够的时间递上诉状。诉状的基础是合同法。当他雇用你,并且同意付你工资的时候,你们两人已经订了合同。他不付你工资就是毁约。毁约的诉状必须在4年内提出。如果钱数不到一万元,你可以到小额法庭去索赔。

问:我结婚已经六年了。我们有两个孩子,两岁和四岁。我的先生离开了我们,我正在诉请离婚。我能要法院命令他付赡养费和子女抚养费,直到我找到一份工作为止吗?

答:法院可以命令你的先生付子女抚养费,至少要到他们满18岁。

但是在德州,离婚后的赡养费非常有限。基本上,赡养费在德州的意思就是“维持费”,只有在两种情况下才能获得。第一,如果你结婚超过10年,无法养活你自己或你的子女,你可以得到维持费。第二,如果在离婚的两年内,你的先生触犯了刑法,又是家庭暴力,那么你可以得到维持费。即使你得到维持费,也是在必要的时间以内,通常不超过3年。

我建议你联络一位专门处理家庭问题的律师,和他或她商讨你的对策。

2018-11-22 / by / in
使用信用卡以避免麻烦

问:我购买了一些物品,但是在运送以前那家公司申报了破产。他们通知我要收回定金我必须到破产法庭去申告,而且那家公司没有钱,我可能会浪费时间。我没有希望了吗?

答:我猜你没有希望。当公司申报第七条破产法的时候,基本上就是不再做生意了。破产法庭会把公司的资本分配给它的债权人。因为公司欠你的钱,你是一名债权人,必须申报一份索赔单才能拿到钱。然而在大多数的情况下,一家破产的公司很少有,或者根本没有资金,多数债权人什么也得不到。照我看,你的索赔单很可能不会给你带来什么结果,就是有也很少。

然而有一个方法可以在未来避免这类的损失。许多人认为信用卡只不过是现在买,以后付钱的一种方法。这种使用信用卡的方式会在你花的钱超过你能负担的时候带给你很严重的后果。同时,研究指出使用信用卡的人通常比使用现金购买更多的东西。从另一方面说,使用信用卡代替现金在法律上有一些主要的利益。保护消费者的法律很不一样,看你用的是现金还是信用卡。

你看到了,如果你付现金,而东西根本没寄,公司破产你就没有办法。你需要采取行动试着把钱拿回来。另一方面,如果你用信用卡,这件事情可以看成是账单上的错误。按照联邦法,当账单错误时,你可以不付钱给信用卡公司。在网上购物或预付定金时保护自己的最好方法就是使用信用卡。

而且你使用信用卡,什么地方不对的话你有更多的权利。例如你付现金,货物却有缺陷,你的选择是和商人交涉或到小额法庭去申告。另一方面,如果你付信用卡,法律通常会让你不付钱给信用卡公司。如果货物价格超过50元,在你的本州购买或在你家的100英里以内购买,你可以使用这条法律,然后和商人商量解决的办法。例如,假定你买一架电视机,拿到家发现不能用,你联络商店他们不肯换,也不肯修理,那么法律让你联络信用卡公司,拒付这个账单。

胡乱使用信用卡会很危险。信用卡经常使得花钱太容易。当你没有付清全部的账单时,利息高的可怕。但是利用它代替现金,每月付清账单,会在法律上给你许多权利。

问:我在网上的拍卖会买了一样东西,计划做为圣诞礼物。卖方没有给我,我不得不在本地一家商店里花更多的钱买它。我有什么法律上的权利?卖方说他没有责任。

答:我不同意。照我看,你和卖方有一个合约。如果卖方没有照约定送达东西,违反合约,你有权要他赔偿。就你的情况来说,你的损失是你在商店必须付的钱减去合约上的钱。

问:我有一份永久授权书,是我最近去世的母亲给我的。我能用这个来代替她的遗嘱,处理她的事务吗?

答:我经常被问到这个问题,答案是不能。授权书给的权利通常随着授权人的死亡或失去能力而终结。由于授权书是永久性的,即使授权人失去能力也依然有效。然而即使一份永久授权书也在授权人死亡时失效。死者的遗嘱会控制死亡后财产的分配。

2018-11-22 / by / in
修理围墙谁付钱

问:我和我邻居之间的围墙被飓风艾克吹倒了。我担起责任,把围墙修复得和飓风没有来以前一样。我要求邻居分担一半修理费,他拒绝了,说他现在没有修围墙的钱。我知道现在经济情况不好,但是我怎样强迫他支付他的那一半修理费?


答:首先,除非你住在有管理围墙规章的社区或民事协会的地区,否则谁都没有设立围墙的责任。有些住宅区规定要有围墙,以及由谁付钱,但是多数住宅区没有规定。

假定你的住区没有任何关于围墙的规定,如果你要围墙,你必须出钱。虽然多数邻居会分摊围墙的费用,你却不能强迫你的邻居出钱。听起来他有更重要的事情得付钱。也许你能够和他谈谈,要求他在财政方面有能力的时候分摊一些。

问:我雇用一位承包商替房子加盖一个房间,他又雇用了好几位包工替他工作。如果工人之一受伤的话,我有什么责任?

答:一般来说,对于承包商或包工的工人受伤,业主是没有责任的。

德州法律规定,命令施工、停工或审查施工进度,获得施工报告是业主的权利。除非业主多多少少控制了施工的方式,否则不能要他负责任。例如你告诉包工们怎样做他们的工作,你就可能要负责。如果你知道一个危险的情况,可能会导致工人受伤,却没有采取行动纠正或警告工人,你也可能要负责。换句话说,任何责任都必须基于我们的错误行为。你不会因为拥有产业就必须为工人的伤害负责。

问:我有一个小企业。我收到通知说,一个欠我钱的人刚刚申请了第七条破产。我要怎样做才能拿到工钱呢?

答:你可能拿不到钱。基本上,申请第七条破产的意思是这个人会把他没有豁免权的所有产业都交给破产法庭。作为交换,他的一切债务就算还清了。法庭会将这些资产分给所有的债权人。做为债权人,你必须到破产法庭去递交诉状。在德州,多数资产是有豁免权的,因此你可能拿不到多少钱。你的工资会被删掉,你没有任何办法去要更多的钱。

问:我到哪里去递小额法庭的诉状?我不知道什么法官代表我住的地区?

答:首先我必须指出,你居住的地方可能和你递诉状的地方没有关系。你必须在被告人居住的地方告他,签订合同的地方告他,或者履行合同的地方告他。一旦你决定告他的合适地点和有关地址,我建议你打电话给当地民事法庭的办事员,询问该地址的管辖区。办事员应该能够告诉你适当的辖区。

问:我的雇主有一个新规定。如果我们生病,我们必须出具医生的证明才能拿到病假的工资。如果没有医生证明就当做无薪度假。大部分时间我生病不用看医生,可是现在必须到医生那里去花不必要的医药费。他这样做合法吗?

答:就法律而言,基本上你必须遵守雇主的规定。法律没有规定你的雇主要给你病假或休假。如果雇主要给你带薪假期,他有权利规定请假的条件。

2018-11-22 / by / in
房东对于房客的公寓遭到风灾损害没有责任

问:我的公寓在飓风艾克的时候由于屋顶漏水,被水淹了。房东清洗了地毯。我要求他为我的家俱的清理费付钱,他拒绝了。这是他的公寓,为什么他不负责任呢?


答:房东拥有公寓,并不代表他要为一切的损害负责。基本上,房东只为他对租约的破坏或疏忽所造成的损害负责。房东不对意外、别人的疏忽、或上天的旨意造成的损害负责。那就是为什么要鼓励所有的房客购买租户保险。

例如,如果房东知道一个损坏的水管却不采取合理的行动修理它,或者不适当的维护水管,他就有责任对水管漏水时造成的任何损害负责。从另外一方面讲,如果飓风对公寓造成损害,因而损坏你的产业,房东是不负责的。

问:飓风艾克之后,我有一个星期不能使用我的公寓,必须住在别的地方。我还欠这个星期的房租吗?

答:是呀。你的房东有责任在一段合理的时间内修补公寓的损害,如果他修好了,你就欠他房租。照我看,一星期修补飓风的损害是太足够了。

问:我刚付了比标签多四倍的价钱购买一部发电机。价格欺骗不是非法吗?我能做什么呢?

答:按照德州欺骗贸易行为法案,价格作假,定义是索要的价钱过高,这是违法的。这条法律适用在政府宣布灾害发生后的任何时候,只限于“必需品”。照我看,你没有电的时候发电机是一个必需品。依照这条法律,你有权得到你的损失的三倍价钱。我建议你寄给商店一份通知,除非他们退还多收的钱,否则你会到小额法庭去控诉。我的猜测是那封信会使你满意的解决你的问题。

2018-11-22 / by / in
儿子继承一块地,媳妇有权得到一部分吗?※

问:我申请信用卡遇到一些困难。我检查我的信用报告,发现我在六年前有几次债务上的麻烦。从那以后我准时付款,尽我所能以获得良好的信用记录。有什么办法从信用报告上删除这些旧的负债记录呢?


答:你大概没有办法删掉这些资料。就法律而言,如果资料不正确或不完整,你可以坚持信用报告机构重新调查,除非有凭有据,否则请他们删除这些资料。

另一方面,如果资料正确,不能因为它是负面就删掉。信用报告公司的工作是报告资讯,法律要求的是它们报告的资料正确和完整,不必是有利的。我要指出的是,七年之后这些资料会成为旧事,不再报告。听起来在很短的时间之内你的信用历史会再度显得非常好。

问:我有一个问题。我的女儿最近去世。她工作的公司能够强迫我替她还债吗?

答:也许不行。只有你同意为女儿还债你才有责任偿还,例如你和她共同签字,否则那家公司必须从她的产业里拿钱。如果没有足够的钱还债,他们只好自认倒霉。

问:我的妻子和我最近遇到一个人,要卖给我们一份“生前信托”(living trust)的法律文件。他说我们可以省下很多的财产税。我们的财产总值约在$900,000。生前信托的价格超过 $1,500。我们已经有一份遗嘱。值得买吗?

答:据你所说,你在死亡时将不会欠下任何财产税。从今年开始,只有财产总值超过 $3, 500, 000你才要交税。更重要的是,即使你有一份生前信托,也不能免除交财产税的责任。

我认为大多数的德州人不需要生前信托。我建议你另找一位律师,要他或她比较一份生前信托和一份遗嘱的好处和价格。对许多人来说,一份遗嘱和一些简单的产业计划就足够了。

问:我们的儿子最近继承一块地。媳妇有权得到其中一部分吗?

答:如果这块地只给你的儿子,法律认为是他的个人财产,他的妻子没有权利动它。

问:前几天一些工人在我的公寓里,我想其中有一个带走了我的备用钥匙。我能要求房东换装我的门锁吗?

答:依照法律,当一名新房客迁入时,房东有责任免费换锁。以后只要房客要求,不管多么频繁,房东都必须换锁,但是新锁的费用由房客负担。换句话说,你可以要求房东换锁,可是你必须付钱。

问:我的兄弟要买一部车,但是钱不够,所以他要我和他共同签字买下这部车。他按时付钱已经两年,留下很好的记录。我现在要把我的名字从借条上删除。要怎样做才能让债主删掉我的名字呢?

答:即使现在你兄弟的信用非常好,也没有办法强迫债主将你这共同签字的人名字删掉。要把共同签字人的名字删掉,唯一的办法是由债主同意如此做,或者由欠债者重新安排借贷,还清款项。我建议你和债主谈谈,因为如果你兄弟的信用比以前好,债主也许愿意用他的名字重新安排贷款。

2018-11-22 / by / in
汽车遭收回后你可能依旧欠债

问:我最近失业,没法付每月的汽车贷款,车被贷款公司收回。现在他们告我欠他们6,000多美金,我有个疑问就是公司已把车子取回,这件事不该就此打住吗?


答:你真不走运!汽车被收回后,你和贷款公司的争论通常没有终结。当你借钱买车时,你同意归还一定的金额,为了保证借你的钱会收回去,贷方使用一条叫做“权益担保”(security interest)的商业法;如果你没法付钱时,这条法规允许他们把车拿回去。车子拿回后他们有两种选择:一种是如果车子的价值和贷款相当或比贷款更多,可能事情就此了结。如果车子的价值低于贷款,像你的情况一样,贷方可能卖掉车,把卖得的钱拿去平衡你的债务。不够的数目就由你自己填补了。此外,你也要填补和车子的取回与出售有关的亏空。

例如:假设你花 $20,000买了一辆车。在付出 $15,000元以后你没有继续,车被收回去了。收回的费用是$2,000元,然后车子拍卖得到$12,000元。拍卖之后你欠他们$5,000元。($15,000 + $2,000 – $12,000 = $5,000)

基于你所说,你的车拍卖所得比你欠的要少很多,这钱拿去平衡你的债,如果拍卖在商业上合理,你现在还欠不足的款项。

2018-11-22 / by / in , ,
夫妻分居 如何保障各有财产

夫妻分居 如何保障各有财产

问:我和先生分居了。我们怎样做才能使分居合法化,保障我们获得的财产不成为共同财产?

答:在德州,没有什么所谓的合法分居法律。如果你要保障获得的财产不成为共同财
产,你和你的配偶必须签下一份分居和交换的协议书。你应该有一位家庭法律师帮你
拟定这份文件。


七年之久的债务仍然有效吗?

问: 我有一项7年之久的债务。依我了解,按照法律这笔债已经过期,信用局不能再报告了。一个讨债公司最近买下这笔债,他们告诉我如果我不还债,他会把这笔坏账重新放到我的信用报告上。他说它会在报告上再出现7年。他说的对吗?

答: 不对!用旧债威胁欠钱的人已经成为讨债公司常用的伎俩,但是不可能做到。不管是卖给还是转给讨债公司,或者转卖多少次,都是同一个债。在信用报告上出现的时间是由签下债条的那天算起。新的债主不能创造一个新的债务要你偿还。

如果你在信用报告上发现这笔债又出来了,你要马上联络信用局,向他们解释这是同一笔债。他们应该立即停止报告它。照我看,讨债公司的行为也违反了德州和联邦的债务追讨法案。

2018-11-22 / by / in
房地产贷款名堂多 勿用人情当合约

曾有一位颇有成就的华商通过笔者买进一栋3家庭的居住用独栋楼,在贷款时他拒绝了我提出的帮助。他说自己在某华资银行有公司的户头、金额不小,而且认识银行里的贷款小姐,又是同乡,所以找该同乡来辨理贷款应该没问题。


在乐观其成之余,我有特别提醒他,贷款时要和银行签收费合约-因为银行除了收点数(Points)外,还可能有其他杂七杂八的费用-用合约写死费用,可免得到时措手不及。可惜该华商没有听进去,在买卖交割时,帮他处理贷款的同乡突然拿出一张纸,上面打满了额外收费,加起来好几千块。华商很不解,问那位同乡,你不是在银行工作吗?怎么也拿中介费?

尽管心里气不过,但是算了笔账,如果不交这笔多出来的费用、银行不会给贷款,房产就不能过户,那么前期已交纳的买房费用(金额高于贷款收费)就泡汤了,所以最后也只得忍痛给了银行收费、乖乖结案过户。

这个教训是因为他不清楚银行的贷款收费、误用人情当规矩的结果。不管是办理贷款的公司,或者是银行的贷款专员,本质上是中介,有的中介是两边拿钱,只是贷款者不知道而已。为了保护自己,和中介(包括银行在内)先签收费协定,不得有另外费用才是上策。另外,和银行谈利率谈费用,最好有几家银行做比较。银行费用和中介费用,通通要求写清楚,并且有签名拿到手,才是上上策。下面我们说一说美国的房地产贷款。

和银行谈利率谈费用,最好有几家银行做比较,然后把银行费用和中介费用通通要求写清楚。(Fotolia)

房地产贷款的收入条件 

美国房地产贷款有两种:居住用(Residential)和商业用(Commercial)。中文翻译会误导此两种类别,因为房地产贷款就居住用而言,指的是自己居住使用,如果是买了第二个居住用,不管是合作公寓或共有公寓或独立住宅,就和商业用贷款性质相同,都属于投资(Investment)。

第一,对个人居住用房地产贷款额上限是45%,并要求贷款额不能超过个人未扣税前总收入的45%。例如如果个人年收入是一百万,那么年贷款额最多是45万。

第二,商业用房地产的贷款额不能超过未扣除开销总收入的28%,这个条款也适用于前面所提到的投资用居住贷款。

房地产价值和贷款的关系 

第一,房地产贷款不是以买卖价格来决定业主能贷多少。你能从银行贷到的款项是以银行聘请的有州政府执照的估价师估价为准。例如你的买价是90万,而估价师说此房产值100万,那么在你付头款10万后,你只用从银行贷80万。我们把贷款和估价师所估价值的此例(80%)称为 Loan to Value Ratio。但并不是说你交了头期款就能贷成,还要看前面所提的收入条件是否符合。

第二,如果你的买卖价格高出估价价格,那对买方而言,你的自备款要求高于20%。目前虽然房市兴旺,贷款银行仍然受到联邦政府的限制-2008/2009经济大衰退(The Great Recession) 后的金融改革方案有相关规定。

第三,在商业用(投资用)贷款是用负债和收入的比例来计算(DCR,Debt Coverage Ratio)。如果贷款和房地产租金收入相同就是 1:1,当然这种一比一,是贷不到的。至少是1:1.25,即收入高于付款的25%才行。

贷款年限和提前还款规定 

第一,自用的居住房地产贷款年限最多是30年,商业用(包括投资用的)变化比较大,可以贷到40年。有一种商用贷款是只付利息的,一般至多10年,至少一年。

第二,贷款期限未到,要提前还款,可能要交纳部分罚款。原文是Prepayment penalty 或Prepay penalty。商业用(包括非自用投资性的居住房地产)罚款一般用渐减式的(Sliding Scale),以年度计算渐减。

自己居住的住宅可以在期限未到前付完,不会罚款。2009年金融危机之后,联邦政府对贷款有很多保护贷款人的规定。非自住的贷款也可和贷款银行签约时谈判,要求没有先付款的罚款条款。

贷款利率的规定 

第一,自住用的房地产贷款,在2009年后的金融改革获得更好更多的保护规定,尤其是针对贷款银行的利率浮动。自住的房地产贷款是根据联准会(Federal Reserve,相当于中央银行)所公布的利率再加上银行的点数(Point),就变成贷款利率。例如联准会公布1.5%利率,加上银行1.5个点,那自住的房地产贷款利率可能是3%。

第二,商业用(包括投资性的居住性质)房地产贷款,利率一般是自居用房地产利率的两倍以上。当然联邦有最高利率的限制,如果贷款银行认为风险高,那贷款利率就高。商业用租金收入高于贷款付款,再加上如果拥有者贷款低于估价的60%,那在贷款利率上,就能和贷款银行要求较低的利率。

来源:大纪元

2018-11-22 / by / in , ,
贷款公司依法应让我知道哪些贷款资料?

问:申请房屋贷款(Home Mortgage)时,贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素?
答:法律上讲,并没有法律要求贷款公司必须考虑什么,但一般讲,贷款公司会考虑下列因素:


1)工作经历、薪资历史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入来自其它方面,如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资,你同样需要提交证明文件。
2)信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3)负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4)资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金账户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5)自负金来源(Source of down payment)。注意,你如果有亲戚的赠送(gift),贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

问:贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料?
答:联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost),如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act),所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。总之,贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。此外,联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

问:我正在买房,但我现在住房还没有卖出,有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房?
答:有两种办法:
一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit,简称HELOC),你也可以直接从中取钱。
二是用Bridge Loan,但注意通常Bridge Loan的利率较高。

问:请解释固定利率贷款(Fixed-rate Loan)。
答:固定利率贷款,顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年,20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期,偿还利息较多,因此,年终报税可抵扣部分也较多。

问:什么是变化利率贷款(Adjustable ? Rate Loan)?
答:变化利率贷款因贷方变化利率,或还贷金额或还贷时间不同而有几种:
1)变化利率贷款(ARM):这类贷款通常提供前几年较低的固定利率,然后利率会随着指数而变,但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的贷款也限定最低变化额度(Floor)。
2)可转换ARM(Convertible ARM):这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。
3)可重新协定利率贷款(Renegotiable Rate Mortgage或Rollover):这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额,然后允许贷款人重新协商利率。
4)渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM):这类贷款的头两年付款较低,但在第5-10年或逐渐调升。
5)共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage):这类贷款提供低于市场的利率,但同时贷方共享房屋升值,在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

本文由资深地产经纪鲍云雁提供,内容来自网络。版权归原作者所有,如有侵权请联系我们,我们将及时处理。本文仅提供参考信息,不承担任何法律责任。

2018-11-22 / by / in , , , ,
房地产律师至关重要

想想买房卖房,这些人一生中最大的交易之一,并且有可能让首次置业者饱受折磨的事情;找到一位合适的房地产律师,当然是一件大事。


据《环球邮报》报导,即使你通常与另外一位律师打交道,行业专家认为,找到一位有经验的、与你购置物业相宜的房地产律师,至关重要。

找律师之窍门

有可能买家会在交易接近尾声时,请一位房地产律师来处理一些事宜,诸如查验产权并註册契约;在整个交易过程中,律师也会帮到你,诸如审核文书,问题出现时保护客户利益。这意味着要找合适的专家,而非你碰巧认识的律师或房屋买卖交易另一方的律师。

最畅销房地产撰稿人、市场分析师坎贝尔(Don Campbell)认为:「如果你要进行几十万上百万元的交易,那么你必须拥有为你而非交易双方工作的律师,还得是一位房地产方面的专家。这意味着,要在家庭律师或朋友之外,寻找适合自己的房地产律师。

首先看看这位律师的业务倾向,有些业内专家建议,至少有90%是关乎房地产交易。还有经验,应该会发挥作用的包括交易量,以及律师或律师行在房地产方法律面花费的小时数。

当然,收费比较也很重要。不一定非得找到一个有竞争力的价格,但要关注总费用,以免日后出乎意外。虽然服务成本因地而异,但差价仅仅介于50元至150元之间。

卡尔加里房地产经纪人巴特希尔(Cody Battershill)认为,选择最低收费律师,可能意味着接受千篇一律的服务,可能不适合你。他说:「你的付出总有所值。」

或考虑团队服务

卡尔加里公司Richards Hunter Toogood的合伙人理查德(Darren Richards),专攻房地产法律,他说有些购房者「可能刚刚大笔一挥,作出几千元上下浮动的决定,然后就开始忧心50元差价的律师费」。

理查德认为,第一优先事项是,当寻找一位律师来处理你的交易时,「首次置业者将受益于一种团队服务」。简而言之,你的房地产经纪人或按揭贷款经纪人推荐一位律师给你,将使交易过程更顺畅,因为他们已经在合作。

巴特希尔通常会推荐三位律师,并解释他们的个人优势,这样客户就能够做出明智的决定。 他说:「高达八成,我的客户会选择三位中的一位。而他们总是兑现承诺,并提供高水准的服务和知识。」

这也就是为甚么自助卖房网PropertyGuys精心挑选律师的原因,在每个省份,他们都有为其LegalPro成套计划服务的律师。该公司伙伴关系主管梅兰森(Walter Melanson)认为,他们不仅精通私售世界(如PropertyGuys),并且在交易过程中建立了为客户提供服务的跟踪记录;这种伙伴关系,对私售经歷非常重要。他说:「如果我们选择不好的(律师),你将拥有一个糟糕的经歷。 如果你喜欢联繫你与我们的律师,你一定会喜欢我们。

2018-11-22 / by / in ,
到底要不要找房仲呢?

大多数人买房子的经验不足,并不了解整个程序,也不清楚应该注意的事项。,没有碰上麻烦事还好,一旦遇到问题,还是需要专业人员的协助比较恰当。如果我们一开始就委托具经验的房屋中介,碰上麻烦的概率会减少很多。


给买方的建议

你是否直觉认为买房子时,与卖方共用一个中介,可以节省中介费呢?与卖方共用一个中介,不但不会节省中介费,中介知道双方底价,更能轻易地从中赚取更多利益。下面有12种买方应该委托专属中介的理由。

1. 房仲为了快速结案,会尽力找出卖方会卖房子的理由,针对此理由,找出让卖方愿意点头卖房子的方法。

2. 好的中介会按照买方的需求找到适合的房子,甚至可以提供一些准备要放在市场上销售的物件,让买方提早选择。

3. 出价时,了解市场价格的房仲,可以适当地提供买方出价建议。

4. 有经验的中介了解交易事项,会提供买卖房屋的专业建议。

5. 中介可能替卖方争取优惠,让买方支付部分成交手续费。

6. 可信任的中介会保护买方的个人资料。

7. 中介了解该物件买卖状况,提供买方最佳建议。

8. 中介知道买卖契约需要注意的重点,避免买方落入陷阱。

9. 中介会注意那些可能影响房价且应该披露的资讯,例如:漏水或水管老旧。

10. 中介可以介绍值得信任的房屋或害虫检验师,让买方了解是否有需要修改的地方,评估是否可以接受。

11. 与买方谈价格是一件不简单的事,费时又费力,也有许多需要注意的事项,这些事可以交由专业人员处理。

12. 反正都要付中介费,为何不找一位会站在你这边的人呢?

市场上有很多屋主自售的案件,如果买方觉得这类房子的售价会比较低,那就错了。自售的卖方,主要是不想支付中介费,想赚更多钱,才不想透过中介。而大部分的卖方经验不足,产生后续问题的利率会比较高,所以,买方并不一定能从屋主自售的物件中,取得更有利的优惠。

给卖方的建议

房屋中介目前大约收取3%的中介费,这个金额是否过高,见仁见智。毕竟中介必须制作宣传单或管告,还可能得奔波好几个月才能卖掉房子。经过调查,2007年时,全职房仲的平均年收入是$40,600, 2008年时还降到$36,700,他们的年收入并没有想像中的高吧?好的房仲会尽量卖到好价格,减轻买方恼人的买卖压力,所以,这笔中介费到底划不划算呢?

给自售屋主的建议

想要自售的卖方,是否做好让陌生人进屋参观的安全准备呢?而且是随时都可能有人要参观的准备呢?你不知道来参观的人是何方神圣,你愿意承担后果吗?

越多人对你的房子有兴趣,卖到好价格的机会更高。不过自售的话,通常只会在报纸登广告,在门前设立看板,或在网路上放置广告,可是这些并不一定抵得过房仲网络,其网络的庞大令人难以想像。

自售屋主的开价合理吗?尤其是那些不了解房屋市场的卖方,开价太高,物件会乏人问津,开价太低,就是屋主的损失。在地的房仲了解市场价格,卖出的价格基本上都符合当时的市场价。

2018-11-22 / by / in ,
了解房产税务优惠 省税多多

许多华人喜欢投资房地产理财,低价买进待房价上涨再卖出。但在美国买卖房屋的差价需上缴较高税款,获益不如预期。其实加州政府有许多你“不知道”的房屋买卖税务优惠政策。


房产减免税上限可达50万

越来越多的华人看中美国优良的教育及生活环境,以及低于中国的住房成本,来美购房,而加州一直是华人的首选。卖掉自住房屋赚取差价,其实有减免税务的方法。RE/MAX资深房产经纪杜余寄玲表示﹕“夫妻两人,每人有25万的减免税额,两个人就有50万。换句话说,30万的房子,90万卖掉,中间就有50万不用缴税。”这项政策从十多年前开始,但并不保证以后永远持续。

55+的房产优惠政策

很多人不清楚,如果夫妻两人中有一人年满55岁,在换屋时,只需上缴基础税。杜余寄玲说﹕“你30万买的房子,卖了90万,你如果买个90万或者低于90万的房子,可以把这30万的基本税带到你的90万的房子。90万的房子基本税就是9千,这样的话你一年可以省6千。”民众必须在买卖房屋前后两年内主动向财税局提出申请,否则将得不到优惠。

夫妻共有财产省税方案

夫妻共有财产,一方先过世,房产会自动转给对方,而房屋基础价值则可提升到市场价格。举例来说,当初买房花费30万,等一方过世的时候房产已经升值成90万,那么房子的基础价格就提高到90万,换句话说,如果90万卖掉房子就不用缴税,因为没有收益。如果今后房子卖出120万,政策又没有变动,那么只需要对其中的5万元交房产税。计算方法如下:

120 (卖出价) -90 (升值为市场价格后的基础价) -25 (个人税务优惠价) =5 (万)

但是产权称谓一定要写对,否则只能享受部分优惠。

如果想了解更多具体细节,可以找经纪、产权公司或者会计师咨询。

2018-11-22 / by / in ,
买卖房屋的另一条途径:拍卖

谈到房屋拍卖(auction),大多数人想到的是那些问题房产,如法拍屋等,但现在一些地产公司正在开发新的服务和软件应用,让正常房价的物业能够通过拍卖和竞标更快捷的出售。


位于芝加哥林肯公园(Lincoln Park)的一座价值125万美金的独立砖房曾经挂牌出售三次都失败了,都是因为买主无法在规定时间内提供足够的财资。业主最终决定将其委托给一家地产拍卖公司进行出售。

根据“拍卖”的定义,物业在拍卖竞标那一刻即成交,没有传统房屋买卖后继的种种麻烦。如拍卖屋不用举办多次看房,无需在签约后进行房屋检验,没有来来回回的价格谈判,也没有资金条件约束(如成交取决于贷款被批准等)。但买主需要预交5%~10%的定金(earnest money),并承担房屋买下后一切可能的风险。通常房屋拍卖的佣金(commission)由买主承担。

房屋拍卖大多在网上进行,在规定期限内出价最高者得标。这个过程似乎显得过于“武断”,为了消除意向买主的种种疑虑,地产公司也在拍卖之前提供不少服务和一定的谈判空间,如允许竞标者事先看房,获取相关文件等。

前文提到的那座房屋就允许买主向租客了解日常水电花费,水压状况,空调电力系统等,买主还向业主索要了装修细节和之前的房屋检验报告等。

Auction.com目前就在引导人们采用拍卖的形式出售自己的房屋。

2018-11-22 / by / in ,
为什么拒签?加拿大移民官的两大理由

许多国家的公民来加拿大旅游、探亲或参加活动时需要事先申请访问签证(或称临时居留签证)。过去几年来,加拿大访问签证的拒签率不断上升。最常见的拒签理由会是什么呢?

根据Radio-Canada获得的移民部文件,拒签的理由并非有关国家安全或犯罪记录,而是“我不认为您如实回答了所有问题”和“我不认为您会离开加拿大”。以上两条分别是2016年和2017年的拒签理由之冠。

2013-2017年的加拿大访问签证拒签率

年份 拒签率
 2013年  17%
 2014年  18%
 2015年  19%
 2016年  21%
 2017年  25%
 2018年

其他拒签常见理由还包括:

- “我不认为您的经济来源足以支付您在加拿大期间的需要并让您离开。”自2017年1月到2018年8月,有将近59万人因此被拒。

- “申请材料中有些似乎不是真的,这损害了您的申请的可信性。”同一时期有22万多人以此为由被拒。

相比之下,因犯罪记录或安全威胁被拒签的比例非常低,在2017年,这个理由被用过554次,所占比例不到0.1%。

文章來源:大紀元

2018-11-22 / by / in ,
选择地产经纪人需要问什么问题

地产经纪人是第一步。但很多人不到一个小时就做出了这个选择,加州地产经纪人协会发现近一半人选择了他们面试的第一个经纪人。如何选择合格的地产经纪人呢,Redfin网站列出了15个必问的问题:

1,这是你的全职工作吗?你今年有多少个客户?

你当然不希望经纪人被其他事务所牵扯。一个活跃的经纪人更了解市场动态和相关法律知识。

2,你在我的目标社区内经手了多少交易?

房地产是一个微观产业,每一个社区都有各自的特点。一个好的经纪人需要知悉你目标区域的方方面面,才能帮你做出最好的选择,如房价趋势,社区治安,学校排名,交通状况等。

3,当客户不满意你的服务时,出现了什么问题?

直接问这个问题,会很唐突。但你可以试探这个经纪人处理问题时的行事特点,以判断他是否与你合拍。

4,有客户对你提出抱怨吗?

这个问题你不需要直接问,只需查询当地地产经纪人执照部门即可。

5,你的佣金是多少?

在美国,卖方支付买方经纪人的佣金,通常是卖价的3%。但是有些买方经纪人会返还部分佣金。

6,除了谈判和文件工作,你还提供什么服务?

作为一名经纪人,谈判、文件,和处理突发事件(资金条件约束、房屋检验约束等)是必须具备的技能。目前,越来越多的客户希望经纪人能够摄影,提供物业的高清照片等。

7,我们的合约从何时开始计算?

有些人一开始就让经纪人带他们不停的看房,然后在中途换经纪人,或自行看房。这是一种不合适的行为,常常会弄得不欢而散。很多经纪人从第一次看房起,就在履行他的工作。所以最好在合作之前就说明,合约从什么时候开始计算。

8,你经手了多少法拍屋(foreclosure)或短售屋(short-sale)交易?

有些买主偏好购买不良房产,因为价钱便宜,但手续也更为复杂,风险更高。你需要有这方面经验的经纪人,他知道如何与银行打交道。

9,除了你,还有人为我工作吗?

有些经纪人的背后是一个团队,有不同人专注不同环节。你需要确保,你所雇用的这名经纪人一直在追踪整个交易。

10,你会给我展示所有待售的物业吗?

好的经纪人会给你提供尽可能完全的物业名单,甚至包括那些直接由业主出售的物业( sale-by-owner),这些物业是不支付佣金的。

11,你会让我多快看房?

抢手的物业很快就会被签约。你需要试探经纪人在接到通知后,多快能联系到卖方,让你看房。有经验和勤快的经纪人会帮你迅速得到看房的机会,而有些经纪人就无法做到这一点。

12,你是同时代表买方和卖方吗?

有些人认为,一名经纪人同时代表买卖双方,可以减少佣金支付,让卖方更倾向成交。但事实上,几乎没有经纪人能够公平的代表买卖双方。除非你非常有信心自己做主,最好还是聘用专业人士。

13,你和其他经纪人的区别是什么?

这像是工作面试问题。但是想一想,你是在购买或出售一个数以万计的资产,你不需要一名专业人士吗?你从他的回答中,可以判断他进行交易时,是基于专业性,还是基于急迫感。

14,可否提供你前几次交易的联系人?

这是一道杀手镧,有经验的经纪人会不惧于提供引荐人。

2018-11-22 / by / in
新移民注意:买卖小生意的五个步骤

新移民到了美国以后,很多人都打算自己投资当老板,开餐馆、酒庄、洗笼店、美甲店都是很常见的小生意,那么在美国投资小生意有哪些步骤?每一步需要注意什么呢?《移民法律》专刊采访了专攻生意买卖的董克文律师,董律师有15年经验,帮助华人成交了不计其数的生意买卖。董克文律师说,买卖小生意有五个步骤,每一步都存在一些可能的陷阱,建议有意买卖小生意的华人早请律师介入,花小钱省大麻烦。

查看店面c/o

不管是买(租)店面新开张,还是接手别人已经有的小生意,一定要看店面是不是可以合法开在那里。比如,开酒庄要看c/o上是不是允许开酒庄。就算是现在店面已经在做的生意,也不能假定c/o一定符合规定。比如,现在的店面已经有洗笼店,不表示c/o就符合开洗笼店的规定,要查看c/o之后再下结论。

还是以洗笼店为例,洗笼店涉及到污染、下水道处理等问题,一定要确定在c/o上有说可以开洗笼店。有华人买下了洗笼店,结果这个店面根本就不允许开洗笼店,花了几十万,最后店被政府关掉了。

敲定租约细节

大部分新移民是租房做生意,所以看租约是非常重要的,如果不找律师看容易出问题。看租约的重点有三:一是经营范围,要确定自己要做的生意是属于租约允许的范围。二是租约是否可以续约、转让。三是看租约上对加租金的约定,上面要写清楚加租怎么加。

董律师说:“如果是新的租约,有很大的空间和房东谈判,如果是接手的租约,买家只能请律师解释,谈判空间很小。”因为接手的租约会有很多限制条件,所以要请律师看清楚。而且,律师不能简单的说“好”或者“不好”,只能逐条解释给买家听,然后由买家来确定自己是否接受这些要约。

在纽约华人社区里,还有一个特别需要注意的是二房东,有人把整个店面租下来,然后化整为零分租给别人。这种情况下,买家要确定原来的租约是可以转让的,而且要确认租约转让得到了大房东的同意,否则的话,二房东跑掉了,大房东不承认租约就很麻烦。

申请许可、牌照

不同的生意有不同的牌照,所以在买卖生意时,一定要确定自己拿得到牌照。董律师的建议是先拿到需要的牌照以后,再签生意买卖合约。比如开酒庄,要找申请酒牌的公司先打听一下,把店面的位置告诉酒牌申请公司,对方可以判断那个店面的位置是否可以申请下来酒牌。

签生意买卖合约

牌照拿到以后,就要签买卖合约了。签约之前,买家要到店面实际考察一下卖家的生意,可以不拿薪水去店里实际做一段时间,实地观察一下卖家的客流情况。如果情况和卖家说的一样,或者至少八九不离十,再签合约接手。

做尽职调查

签了买卖合约以后,要请律师进行尽职调查,看卖家是否欠税、有没有登记破产、是否有没有处理的违规违章、有没有欠银行的钱等。不管是多熟的人,都不能听卖家说“什么问题都没有”就不去做尽职调查。

做完尽职调查以后,买家要决定是否用原来的店名。如果用原来的名字,生意可以有延续性,但也有风险,如果卖家原来有欠款,转手以后仍然会追讨到买家。董律师建议使用新的店名,除非对方是百年老店。

董律师提醒华人,卖家的个人债务、非正式的债务不会影响买家,因为美国法律规定,买方只要调查公开登记的记录,如果卖家在私底下借的钱,买家不承担。

过户 完成交易

在完成了以上各个步骤以后,如果没有问题,就要请律师带你去过户。过户时有两个细节需要注意:一是税收。买的生财器具要付税,如果是无形资产则不需要付税,所以要和卖家商量,成交价中有多少算做有形资产,多少是无形资产。二是押金。买家可以要求卖家押一笔钱,押多少钱取决于生意大小,等到3-6个月生意交割以后,买家再把押金退回卖家。

最后董律师建议华人,在美国买卖小生意要请专业、有经验的律师帮忙,花的钱不多,但可以买个心安。

文章來源:大紀元

2018-11-22 / by / in , , ,
买房别冲动 法律问题要看清

买卖房屋是人们生活中一件十分重要的事情,压力很大﹐如何最大限度减少风险﹖

拿到贷款后才能完成交易

华人买房时非常重要的一点是买房要确保贷款作为前提条件,如最终没有拿到贷款,就会失去首付款(Downpayment)。所以买房不要冲动﹐最好在经纪人帮助下,在还没有签合同时要把此条件(要贷款)和对方讲好,最后律师审合同时就不会有麻烦。

即使你知道已被银行批准,但买房前银行还要审查Co-orp或康斗(Condo)的情况,如房子价格为一百万,也许最后拿不到一百万。建议买方先跟银行或房产贷款经济人做好工作,银行是否会给你贷款。大多数人攒下首付款已不容易。若草率行事﹐会有一个失去首付款的风险。

买卖房屋要找律师

美国法律制度很完善,尤其在纽约买房比较复杂。不光是房子本身,还要有律师调查大楼经营情况。如果你从发展商手上买康斗,开发商会把关闭(Closing cost)转嫁给你,除了房款外,你还要付房地产转让税,要付卖方律师费,总而言之要有很多附加费用。比如房款为一百万的话,最后实际支出至少要高出5- 6%。

康斗和Co-orp的区别在于产权形式不一样,Co-orp是一个公司,你是一个股东,你和公司签一个租约(lease),它被认为是动产,要想买要有董事会的批准,比较严格,要卖房子也是一样。如想出租﹐要审查住户,限制不能出租多于一年或两年。而康斗是不动产,是单独个体,单独交房地产税。产权跟房子是一样的,是不动产的产权。

不管是康斗还是Co-orp,他们的购买程序非常相似。首先卖方律师提供合同给买方律师,买律师要替你调查物业,包括物业财务报表,董事会过去3年会议记录等。如你决定买,你的律师要为你审查所签合同,另外一个很重要的是要把个人财产跟卖方交涉清楚,如家具电器等东西在房间你不喜欢,要在搬家前搬出去,如不写清楚,会产生争议,虽然不会花费太多钱,但很容易引起纠纷,过户时会产生争议。

要找律师做产权调查

签合同时你要付10%的首付款,由卖方律师监管,到过户那一天才给卖方。如买康斗还要做产权调查,你的律师会到保险公司帮你做产权调查。买康斗是你拿到产权,过户方式和独立式房屋(house)是一样的。买康斗都要买产权保险,产权保险公司会到当地郡公务员办公室(county clerk office)调查房子是不是卖方的,有没有债务或诉讼,如有卖方都要将其了结清。如没有做产权调查,只有过户房契,最后发现卖方有债务或负担,最后也许会发现该房子已经欠了很多钱,也许比房子本身价值还要多,附带在房子上的所有债务都会跟着房子走,转嫁到你的身上。所以要找律师做产权调查。

有租约的房子要找律师审核

如买两到八家庭商业房子,要清楚是否是出租的,如是,要保证旧住户都搬出去,要了解现住户情况,是短期还是长期住户。

如果是租房子,一般比较简单,要房东签租约。如要签商务用房就比较复杂,问题会有比如当初经纪人已和房东讲好房价,房东会给一个租约,还有一些其他条款,要找律师审核,看房东是不是增加了一些像水费等额外费用,要确保里面没有不公平的条款。一般房东要负责修理房子外围,例如谁来修理空调等具体问题,一定要在租约里面规定好,搬进来后再讲就复杂了。

文章来源:大纪元

2018-11-22 / by / in , , , ,
新移民青睐的三种移民套餐

很多新移民的经济实力比较强,但因为来美时间短,面临不了解本地法律、语言不通等问题。而且,新移民要在最短的时候里在美国扎下根,除了移民以外,往往还存在买房、孩子上学、投资生意等其他方面的需求。长期从事移民、家庭资产规划、子女教育计划和不动产交易的陈文龙律师表示,新移民更青睐“套餐”式的移民服务,将移民、买房、孩子上学、投资生意等事情“一揽子”解决。

移民+买房

中国人讲安居乐业,到一个地方第一件事件就是买房,陈文龙律师表示,移民和买房可以一起做,也可以分开做:一种是通过选择合适的EB-5项目,同时实现两个目标。有的EB-5项目是旅馆和住宅混合的,项目会以公寓单元当成分红,投资人拿到绿卡的同时也可以分到房子。

另外一种则是移民和买房分开,按照正常的程序移民,然后可以委托律师代办买房的事宜。律师起到一个联系人的作用,客户要告诉律师要在什么地方买、买什么类型的房子,律师会根据客户的需求找到合适的房地产经纪,并从法律上对整个交易把关。

移民+孩子上学

有些华人在自己移民之前已经把孩子送到了美国上学,有些则是将移民和孩子上学一起考虑,这些华人往往是出于长远考虑,通过移民分散风险。有一个来自青岛的客户,小孩在美国上学已经毕业,在美国工作了。客户在大陆做很多的公共项目,和政府关系很紧密,担心政治环境变化给自己带来影响,所以在孩子工作以后也开始着手移民事宜。另外一个客户张先生,孩子上初中时就送到美国来上学了,上的是私立学校,现在孩子已经上大学了,客户自己也开始着手做投资移民。

陈文龙律师说:“很多新移民都是先把孩子送来上学,把小孩安定好,免得国内出什么问题全家都搭进去。”他表示如果是孩子在美国上私立学校,父母亲戚不在这边,也可以请律师帮忙,孩子上学期间如果有什么问题,律师可以代理的身份与学校沟通解决。

移民+投资生意

新移民考虑最多的还是投资生意,陈律师说,因为很多新移民年龄都在40-50岁之间,还要工作很长时间,如果是自己做的本行直接可以在美国找到工作,可以在美国工作,不然的话,肯定要做生意,不能坐吃山空。

陈律师的客户林先生做的是投资移民,已经快完成了,林先生觉得拿了绿卡以后,国内的工种不适合在美国找工作,加上语言障碍,所以就考虑投资一个连锁店,将来可以挣钱养家。陈律师帮他询问了多家加盟连锁店,最后选择了加盟Caffe Bene咖啡连锁店。陈律师告诉记者,很多新移民喜欢投资连锁店,因为连锁店有自己的品牌而且比较成熟,而且连锁店有专业的公司在规划,还会有专门的培训,投资人要做的事情简化很多,不需要花很多精力。

最后,陈律师建议移民美国的华人:一是要分散风险。中国大陆未来经济环境不确定,房地产泡沫也有可能破灭,把孩子先送到美国、投资美国的房地产都可以分散自己的风险。二是做生意要有律师和会计师帮忙。会计师会把可能发生税的事情处理掉,而律师则可以处理合同、法律上的问题。

文章来源:大纪元

2018-11-22 / by / in , , ,
EB-5直接投资移民介绍

目前美国投资移民正在全球尤其是在中国的富裕家庭掀起一阵热潮。除了大家耳熟能详的50万美元的区域中心投资移民试点项目外,也有越来越多的人关注直接投资移民,也有叫“独立投资移民”,“自主投资移民”, “投资人自己管理的投资项目投资移民”或称“非区域中心投资移民”。为方便起见,我们这里沿用“直接投资移民”。简言之,就是外籍投资移民人不通过投资区域中心试点项目而由投资人自己在美国投资并创造就业来获得绿卡的移民方式。

一、直接投资移民的条件
1. 一次性投资50万或100万美元。
就投资数额而言,直接投资移民与区域中心项目一样,可以是50万美元,也可以是100万美元。决定投资移民金额大小的条件是投资项目是否在TEA里面。所谓的TEA即目标就业区域是指一个失业率大于联邦平均水平150%的地区,或者是非城市的乡村地区。受投资机会或者商业条件的限制,直接投资移民很难恰好将自己的投资项目选定在TEA内。而许多区域中心项目走的是州政府指定TEA的途径,这在直接投资移民的情况下不太可行。到头来,直接投资移民项目通常都是投资100万美元。

2. 需要创造10个新的全职工作机会。
与区域中心项目就业计算可以包括按照经济模型计算出来的间接创造的工作机会不同,每份直接投资都必须创造10个新的直接的全职工作机会。所谓直接是指点人头,实打实的。全职是指是每周工作35个小时以上的工作岗位。而且员工的身份必须是美国绿卡或公民,也包括其他持有合法工作许可的外国人,如难民,政治避难者等,但是不包括投资者本人及其配偶和子女,也不包括H-1B签证持有人等持有非移民签证的外国人。同时这些职位都必须是经由移民投资人的投资而新产生的,例如投资人不能收购一个现存的企业的业务和资产,但是不包括它的员工,然后再把原来的员工返聘回来,因为这些职位原本就存在,美国并没有因为投资人的投资新增10个就业。在创造10个工作机会这方面,直接投资途径没有任何捷径可走。

3. 必须投资在一个“新企业”。
对于直接投资移民来讲,投资人可以在美国新设企业,或者与既存的企业合资,再或者收购既存的企业,但是无论是哪种方式,投资人的目标企业都必须是一家“新企业”,所谓新是指该企业是必须在1990年11月29日以后成立的,或者如果一家企业是在1990年11月29以前成立的,则投资人必须:(1)收购这家企业并重组,使得其变成一家新企业,或者(2)通过投资,使被投资企业的净资产或者雇员人数达到原来水平的140%以上。

4. 投资资金必须是个人财产并能说明合法来源。
投资移民的资金必须是投资人的个人财产,投资人不能将公司的资金用于投资移民,即使这家公司是由投资人100%拥有的。此外。投资人还需要说明投资资金的合法来源。合法的资金来源有多种渠道,包括公司利润,工资收入,投资收益,出售房产,他人赠与,继承或者是借贷等。投资人需要在律师的帮助下根据自己的实际情况,合理安排最佳途径,证明自己投资资金的合法来源。

5. 必须是“风险”投资。
美国投资移民还必须是风险投资,即是承担正常商业投资风险的投资。投资人在投资过程中必须自行承担商业风险,不得有任何特殊的交易和安排来保证自己的投资实际不会承担风险。任何有类似效力的安排或协议都会导致投资人的绿卡最终无法实现。

二、直接投资移民的优点与缺陷
因为直接投资移民是投资人自己经营管理自己的投资项目,所以直接投资移民的优点就是投资人自己掌控项目的一切经营管理活动包括投资资金的使用情况。这是这种投资方式的主要优点。有一部分投资人对直接投资移民感兴趣,主要是因为区域中心的投资移民需要把钱交给项目方去管理,而许多来自中国的投资人由于中美两国国情和文 化不同,往往不习惯把钱交给人家管理,只有钱在自己手上才放心。 这种心情可以理解。其实,直接投资移民有它的缺陷(风险)。

首先,直接投资的投资额高。直接投资的企业所处的地理位置决定投资人必须投资的数额。在发达兴旺地区,直接投资的投资款必须是100万美元。如果在不发达不兴旺地区,直接投资的投资款可以降低到50万美元,但是生意又不好做。

其次,直接投资的企业的运行费用高。直接投资移民在拿到永久绿卡之前必须聘用10个全职员工(不包括自己和家人)。就业计算上不能享有区域中心项目的优惠(可计算间接就业)。这样,投资人投资50万在美国办理直接投资移民,必须考虑这笔投资款能否支付10名美国员工的几年的薪水福利,如果不够,自己还有没有经济能力继续往投资企业上增加投资。所以直接投资移民在投资成本和商业经营成本上通常要高与区域中心的投资移民项目。

第三,直接投资必须考虑将来的资金增加,而且追加投资必须由投资人本人投入。如果直接投资项目因任何原因发生变化,例如当时对投资项目的计划预测不周,或因为美国的经济市场形势发生变化,或对美国法律、市场的不了解以及对雇佣10人难度的低估,必然需要更多的投资来维持投资企业。否则会导致许多直接投资移民项目等不到绿卡转正就已经中途失败或者需要投资人持续追加投资来维持10个就业。直接投资这种情况下,投资区域中心项目就显出优势,只要一次性投50万美元,投资人不需要追加投资。

第四,直接投资移民并不适用所有的外籍投资人。直接投资要求外籍投资人自己亲自经营管理这个投资企业。而很多外籍投资人不具备在美国自己亲自经营管理投资企业的条件。 例如,受语言和文化限制,投资人无法在美国开展必要的业务往来,包括和员工沟通;又如,外籍投资人没有时间在美国亲自经营管理投资企业,等。

第五,事实上直接投资移民的失败率高。移民局有关投资移民未能成功地获得永久绿卡的过去数据表明,很多失败的投资企业是投资人直接投资最后无力承受在美国经营管理企业的财务负担或精神负担,而无法满足移民法规定的要求。有的直接投资人中途被迫放弃投资项目,不仅没有拿到永久绿卡,也没有收回投资款项(真正的血本无归!)因此在某种程度上说,直接投资的风险甚至要大于区域中心的投资移民。

三、投资移民律师的建议
外籍投资人应该根据自己的实际情况来理性选择投资移民的方式。我们曾经写过一篇相关的文章“再谈投资移民的选择”http://www.xielaw.com/cn/immigration-articles/eb-5-investor/eb-5-investor-choice.html。 有投资兴趣的读者可以看看这篇文章。那么究竟那些投资人比较适合做直接投资移民呢?下面三种外籍投资人:

1. 投资人有决心有信心并有足够的财政能力在美国经营管理新企业。不管整个投资移民过程需要多长时间和多少资金,外籍投资人拖得起时间,拿得出更多的资金来维持新企业的运转(支付所有开支包括10名全职员工的工资等)。如果投资人虽然缺乏经验或者项目本来规模不足,但是投资人有实力将项目提升到符合投资移民的要求,而且有实力承担整个过程中可能产生的亏损,并有能力追加投资维持10个就业直到拿到正式绿卡的,这样的投资人也是符合做直接投资移民的要求的。

2. 投资人在美国有一定的商业经验,本来在美国就有比较大的投资项目和计划(投资额超过100万美元),而且该投资项目本来也需要雇佣10个工人的,那么建议投资人可以考虑通过直接投资移民申请美国绿卡。

3. 投资人虽然在美国没有商业经验,但是可以找到可信赖的美国合作伙伴一起投资项目,而且项目也符合上述标准。

最后希望所有的投资移民申请人都能结合自己的实际情况,合理选择最佳的投资移民方案。我们也在这里预祝大家心想事成,最终都能移民成功!

2018-11-22 / by / in ,
亲戚间购房子 合同不清惹纠纷

亲戚或熟人之间买卖房屋,以为亲戚之间好讲话,不会欺骗对方便草草签下合同,日后又因产生了纠纷而不得不打起官司,搞到最后连亲戚朋友都做不成,这种情形时有发生。近日,台山籍的阮女士就遇到此类情形,为此她昨日(6日)到华埠美东联成公所求助。


阮女士的女儿黄某与家住纽约布碌崙的亲戚江某签了一份购房合同,约定黄某购买江某位于大陆广东省台山市台城区的一套约100平方米的房子,购房款为4万8千多美元,江某的母亲代其签订合同,签完合同后,阮女士在纽约代女儿把钱付清给了江某的母亲,江某把房产证和房子的使用权移交给了黄某。但后来江某听人说房子“卖得咁平”(卖得这么便宜),就不肯办理过户手续了。

阮女士和女儿提出把钱要回来,但对方却不肯退钱,改口提出4万8千元用来“抵租”,直到抵扣完。由于觉得权益无保障,阮女士想通过打官司把钱要回来,但又搞不清是应在美国还是大陆打官司。

某律师事务所陈律师说,涉及房屋不动产的,一般在不动产所在地打官司。首先,这宗案件合同的卖方签字者是业主的母亲,不是业主本人也没有办授权委托书,这首先涉及到合同是否有效问题。另外,合同也没有约定签完后办过户手续的期限,只是笼统的写:“卖方有义务协助乙方办理过户手续”,如果卖方拖延或“反水”不办过户的话,买方就处于被动;再者,虽然卖方把自己名下的房产证交给了买方,但不办过户手续一天,该房子的主人还是卖方,而且买方不要以为自己拿着卖方的房产证卖方就不能再次处置该房产了,卖方只要到大陆的房管局声明自己原房产证遗失,就可以重新办理一本新房产证,原房产证就会失效,那么买方手中持有的房产证就变成废纸了。更严重的是,如果卖方有不轨的念头,可用手中持有的新房产证与他人再签买卖合同,把房子再卖一次,也就是“一房二卖”,这类纠纷在大陆时常发生。

专业人士建议,签房产买卖合同时一定要“较真”,就算熟人、亲戚之间也要签得规范,不要因为是亲戚、熟人就不好意思把话说清楚,宁愿“先小人后君子”,而且旅居美国的华人对大陆的房地产法律不了解,容易被钻空子,房产合同涉及金额较大,签之前最好咨询专业人士,以免日后产生纠纷。

来源:大纪元

2018-11-22 / by / in ,
不要乱“坦白” 不要乱签字

新移民来到美国之后,需要做的第一件事情就是适应美国的法律,这是一个真正的法治国家。对于长期生活在人治社会的华人而言,初到美国,要明白这件事情这并不是很容易。好在我们可以从最简单的开始:少“坦白”、少签字。


你有权保持沉默

“有麻烦找律师”,几乎每一个律师都会这么说,尤其是刑事律师,这绝不只是为了给自己招徕生意。以刑事案件为例,如果被警察抓,警察将会宣读“米兰达警告”,告诉当事人有保持沉默的权利,因为宪法赋予每个居民免于自证其罪的权利。如果当事人张口说话,会有三层风险:一是因为语言问题,无法表达准确、清楚。二是说话中将一些重要的证据公布出去,可能造成证据丢失。三是难以确保警察引述时百分百准确。

有华人在布鲁崙开按摩院,警察控告店里提供色情服务,被抓以后,老板告诉警察店里有24小时录像,可以证明自己的清白。结果他的按摩院当天晚上被盗,监控设备丢失(证据也丢失了)。所幸的是,老板还在天花板上藏了一个摄像头,这一次他没有“坦白”出去,而是把这一信息告诉了他的刑事辩护律师,律师以此证明了他的清白,让他免了劳狱之灾。

不要乱签文件

有一句话,是每一个新移民必须牢记的,无论如何强调都不为过:不要在你不明白的文件上签字。如果你不知道文件上面写了什么(比如是英文写的),或者是你不清楚签字对你意味着什么,就一定不要签字。你可以找一个英语好的人,或者是比较明白的人,让别人帮你看一下文件上到底写了什么,然后再决定是否签字。

现在华人房屋买卖交易很多,如果不注意很容易造成很大的损失。法拉盛的林先生,因为嫌租房麻烦,把房子交给中介管理,中介说要签一个委托书,结果签的是房屋转让合同(DEED),等收不到租金以后发现不对,再去查房屋记录,发现房主已经换了名字。也有华人在卖房子的时候,把房子完全委托给中介,中介让签委托书,结果签的是房屋转让合同。

2018-11-22 / by / in , ,
房贷保险政策收紧 买家卖家如何应对

联邦政府在近日宣布要控制家庭债务,将在两个月内开始收紧房贷保险政策。业界人士认为,希望进入市场的买家和卖家,在未来60天内应该考虑怎样应对才不致于受到冲击。下面是加国一家房产列表求售网站PropertySold.ca的建议:

纽约房屋买卖

卖家:由于3月18日后银行计算贷款申请人的还贷期限缩短和贷款上限降低,买家的购买力将被削弱,买家相当将会减少。对卖家而言,最好是趁买家较多的时候抢先将房产尽快列表上市,并且报上的价格要现实。可能卖家们都意识到要赶紧上市,这样上市的房产可能会大量增加,如果价格不适就难以成交。
纽约房屋买卖
买家:对于买家来说,掌握买房时机总是比较难,不过可以参考一些事实:房价每年以5~10%的幅度在上涨,而买家有可能希望在新贷款保险条例实施前购买房子,那抢购可能会把房价带的更高。所以,一般经纪人常说“要买趁现在,要么赶不上”。但是35年的最长还贷期缩短到30年,按理推买家可承担住房的能力减弱了,这是否会带跌房价?那现在就不得而知了。

文章来源:大纪元

2018-11-22 / by / in ,
2018年12月移民签证排期

在家庭移民方面,中国大陆家庭移民各个签证类别的名额排期也都只是向前略有推进。


美国国务院最近公布了2018年12月签证排期表,排期表继续使用从2015年10月开始采纳的新的双表格的形式:A表为移民签证名额的实际排期(Application Final Action Dates),B表显示什么时候各移民签证类别的调整身份申请(I-485)有可能递交(Dates for Filing Applications)。根据移民局网页的连结的显示,家庭移民和职业移民申请人都可以根据2018年12月签证排期的B表的日期递交移民调整身份的申请,而以往数月甚至数年大都是只有家庭移民申请才能用B表的日期递交移民调整身份的申请,而职业移民申请一直只能根据A表的日期递交移民调整身份的申请。根据2018年12月签证排期表,中国大陆职业移民各类优先名额的排期只有小幅度的向前推进,另外各家庭移民类别也只有不同程度向前小幅推进。下面是2018年12月签证排期表的主要内容。

先看看A表中国大陆职业移民排期的进展情况。首先是中国大陆第三类优先职业移民签证(劳工纸要求为学士学位的专业人士或有两年经验的技术人员)的排期和今年11月的排期相比,刚刚公布的12月份的排期仅向前推进一周,从2015年6月1日推进至2015年6月8日。另外根据B表显示,优先日期在2015年12月1日或之前的中国大陆第三类优先职业移民签证申请人可以递交调整身份的申请。

和中国大陆第三类优先职业移民签证排期的进度相比,中国大陆第二类优先职业移民签证的排期稍微快了一点点,从2015年5月15日推进至2015年6月1日。这样中国大陆第二类优先职业移民签证的排期只比中国大陆第三类优先职业移民签证排期(2015年6月8日)早了七天。另外根据B表显示,优先日期在2015年9月8日或之前的中国大陆第二类优先职业移民签证申请人可以递交调整身份的申请。

根据最新公布的移民签证进度,中国大陆职业移民第一类优先2018年12月移民名额的排期与今11月的数字比较向前推进了3个月,从2016年6月1日推进至2016年9月1日。另外根据B表显示,优先日期在2017年10月1日或之前的申请人可以递交调整身份的申请。

中国大陆职业移民第五类优先(即大家所熟悉的EB-5百万投资移民类别,这里先谈非地区中心直投专案)的排期和11月相比只向前推进了一周,从2014年8月15日推进至2014年8月22日。中国大陆职业移民第五类优先(地区中心专案)的排期和上述非地区中心直投专案的排期一模一样,也是从2014年8月15日推进至2014年8月22日。另外根据B表显示,优先日期在2014年10月1日或之前的申请人(包括地区中心和非地区中心直投专案)均可递交调整身份的申请。

在家庭移民方面,中国大陆家庭移民各个签证类别的名额排期也都只是向前略有推进。中国大陆家庭移民第一类优先(公民21岁以上未婚子女)的截止日期和上月的进度相比向前进展了一个多月,从2011年6月22日推进至2011年8月8日。根据B表显示,优先日期在2012年3月8日或之前的申请人可以递交调整身份的申请。

中国大陆家庭移民第2A类优先(绿卡配偶及其21岁以下未婚子女)的排期和上月相比向前进展了不到一个月,从2016年9月15日推进至2016年10月8日。B表显示优先日期在2017年12月1日或之前的申请人可以递交调整身份的申请。中国大陆家庭移民第2B类优先(绿卡21岁以上未婚子女)的截止日期向前进展了一个半月天,从2012年1月1日推进至2012年2月15日。根据B表显示,优先日期在2014年3月22日或之前的申请人可以递交调整身份的申请。

中国大陆家庭移民第三类 优先(公民已婚子女)的截止日期向前进展了一个多月,从2006年7月8日推进至2006年8月1日。根据B表显示,优先日期在2007年1月8日或之前的申请人可以递交调整身份的申请。

中国大陆家庭移民第四类优先(公民兄弟姐妹)的截止日期向前推进了一个月,从2005年3月22日推进至2005年4月22日。根据B表显示,优先日期在2006年2月1日或之前的申请人可以递交调整身份的申请。

此次最新移民签证排期进度和上两个月一样,移民局根据B表日期接受各类家庭移民和职业移民类别申请,这样很多家庭和职业移民申请人都可以在A表的排期到达前根据B表的日期提前递交调整身份申请。2018年12月的排期中家庭和职业移民类的B表中所包含的可递交调整身份申请的日期普遍早于A表中的移民签证名额的实际排期,等待排期的家庭和职业移民申请人应当仔细核对自己移民签证类别的优先日期和可递交申请的日期(即B表的日期),以便尽早递交调整身份申请。

来源:大纪元

2018-11-22 / by / in , , ,
【金牌美食】韩式必吃炸酱面的家庭做法

 

韩式必吃炸酱面的家庭做法:怎样在家里做出超简单美味的韩式炸酱面?赶快来看看这个影片!我们炸酱面真的超美味的,我想你应该也肚子饿了吧?在下面留言告诉我你最喜欢的面条是哪一种呢?下次呢我也去尝尝看!


1汤匙油
8盎司梅花肉
1根葱
3瓣蒜
1个马铃薯
1个洋葱
1个西葫芦
1/4卷心菜
2杯鸡汤
2汤匙米酒
2茶匙玉米粉和2汤匙水
少许芝麻油
8盎司面条
黄瓜
腌萝卜

甜面酱:
1汤匙油
1/3杯甜面酱(춘장)
1汤匙糖

2018-11-21 / by / in ,
【金牌美食】红烧牛肉面的家庭做法

红烧牛肉面的家庭做法:怎样在家里做出让人食指大动的红烧牛肉面,赶快来看看!今天我们的红烧牛肉面真的超赞的!我已经很久没吃过这么好吃的了!真的觉得很幸福。说到这个牛肉面,很多地方都有,像是兰州,台湾,香港,成都,越南。你最喜欢的是哪一种呢?


配料: 1磅牛腱 3汤匙油 1茶匙花椒 1个洋葱 4片姜 3瓣蒜 2根葱 1个肉桂 2个干红辣椒 2个八角 1个月桂叶 2个丁香 1汤匙辣豆瓣酱 6汤匙酱油 2汤匙米酒 少许白胡椒 4杯开水 1块黄冰糖 2个胡萝卜 1个番茄 16盎司面条 4上海菜心 少许香菜

酸菜 8盎司腌酸 少许酱油 少许五香粉 少许糖

2018-11-21 / by / in ,
在纽约离婚 中国的财产怎么分割?

中国是否承认纽约州的离婚判决?拿着纽约州的判决,是否可以分割在中国的财产?涉及到中国国内财产时,离婚案件应该如何处理?


一、在中国国内还有财产的情况下,是否可以在纽约离婚?

只要满足离婚理由和居住时间的要求,就可以在纽约州办理离婚。
下列有关居住的要求,离婚的双方当事人满足其中一条,即可在纽约州递交离婚申请:
1.双方在纽约州结婚,且一方在开始立案时已连续居住在纽约州至少一年;
2.双方以丈夫和妻子身份居住在纽约州,一方在立案时是纽约州的居民,且连续居住至少一年;
3.离婚事由发生在纽约州,且一方在开始行动时在纽约州已连续居住一年;
4.离婚事由出现在纽约州,且双方在开始行动时都居住在纽约州;
5.任一方在开始立案时已经连续居住在纽约州至少两年。
以上条件满足其一即可。
如果双方都已经不在纽约州居住,即便刚离开几个月,都不再满足在纽约起诉离婚的条件。如果只是一方离开纽约,而另一方依旧在纽约州生活,只要满足上述条件之一,便可以在纽约起诉离婚。

二、中国是否承认纽约的离婚判决?

1.中国是否承认国外的离婚判决?
中国承认国外的离婚判决。在外国法院的离婚判决,履行一定的审查程序后,就可以在中国生效,可以执行在中国的财产的分割。
2.中国承认国外的离婚判决有什么条件?
中国法院对涉外离婚诉讼判决的审查主要分为程序审查和实质审查。

a.首先是程序审查。申请人向中国法院申请承认外国法院的离婚判决,应提出书面申请书,并须附有外国法院离婚判决书正本及经证明无误的中文译本。申请书应记明以下事项:
1)申请人姓名、性别、年龄、工作单位和住址;
2)判决由何国法院作出,判决结果、时间;
3)受传唤及应诉的情况;
4)申请理由及请求;
5)其它需要说明的情况。
b.其次是实质审查。以下五种情况,涉外离婚诉讼判决中国不予承认:
1)判决尚未发生法律效力;
2)作出判决的外国法院没有管辖权;
3)判决是在被告缺席且未得到合法传唤的情况下作出的;
4)该当事人之间的离婚案件,中国法院正在审理或已经作出判决,或第三国法院对当事人作出的离婚案件判决已为中国法院承认的;
5)判决违反中国法律的基本原则或者危害中国国家主权、安全和社会公共利益。

三、拿纽约州的判决,是否可以执行在中国的财产分割? 

在中国的法院承认纽约法院的离婚判决后,就可以依照中国的民事诉讼法和纽约法院做出的判决内容对中国的财产进行分割过户程序了。
中国公民在申请法院承认国外的离婚判决时必须要注意的问题有以下几项:
1.对外国法院的离婚判决的承认,作出的裁定为终结裁定,不得上诉。
2.中国法院受理后,原告一方变更请求申请承认外国法院离婚判决,或者被告一方另提出承认外国法院离婚判决申请的,其申请均不受理。中国法院受理承认外国法院离婚判决的申请后,对方当事人向中国法院起诉离婚的,中国法院不予受理。
3.当事人之间的婚姻虽经外国法院判决,但未向中国法院申请承认的,不妨碍当事人一方另行向中国法院提出离婚诉讼。
4.申请人的申请被驳回后,不得再提出申请,但可以另行向中国法院起诉离婚。
特别需要注意, 如果夫妻双方有一方在中国申请离婚,另一方在纽约申请离婚,并都拿到判决,中国法院更有可能支持中国的离婚判决,除非纽约法院的判决在中国法院受理之前就已经拿到。

结论 

纽约州的离婚法律是“无过错离婚”,即在一方不同意离婚的情形下, 法院依旧可以判离婚。
纽约的离婚法律更加注重对孩子的权利的保护,所以在纽约离婚,可以使抚养孩子一方的抚养费诉求得到支持。
如果华人希望用纽约州的离婚判决,获得在中国的财产分割的执行,就需要特别注意离婚的程序正义性,如果程序出现问题,就可能不会获得中国法院的承认。

在离婚程序中,最重要的是送达程序。如有一方没有出席而被判离婚,这一方必须被第三方送达离婚诉状传票。国际送达相对美国境内送达,有更为严格的法律条文规定,在送达的过程中,美国的离婚律师需要了解中国离婚法对送达的程序要求。如果没有遵循送达程序要求,即便最终拿到判决,也没有执行的效力。

2018-11-21 / by / in ,
如何调整身份?

如何才能获得旅行文件?

问:我不是美国公民,在这(美国)已经7年了。我父亲已经去世,母亲住在牙买加。现在母亲病得很重,如何才能获得旅行文件去探望我生病的母亲一周?


答:你能否离开美国一周,探望你生病的母亲,取决于你的移民状态。如果你是永久居民,你可以离境后再返回,只要你持有有效的护照即可。如果你不是永久居民,但是已经递交申请、处待批状态,你应该咨询一位移民律师,看看离境是否会有损你的申请。如果你没有身份,也没有任何申请待批,那么你此行去牙买加,通常只有一个结果:你不会被允许再回来。

关于经济担保人

问:我嫁给一个持有F-1学生签证的男子,他想要改变身份拿I-485绿卡,但是他需要担保人。请问有无别的办法?我们没有那么多钱。我是全职在校学生,上一次婚姻还留给我两个孩子,靠我的社会安全生活补助金(SSI)生活,入不敷出。他现在是实习生(Opt),正在找工作,但是他的签证时间快到期了。我没办法当他的担保人,而且也没有别人能帮忙。如果他能多一点时间,比如多一个月,那么我们有希望找到工作。他是资讯科技,我现在就读会计学位。

答:如果你丈夫有一位朋友或亲属,只要是可靠的担保人,愿意当他的共同担保人,就可以了。你丈夫可能有上学期间认识的朋友或有这方面的熟人。如果他希望在实习期满后仍然保持合法身份,他可以在原来的学校再重新注册上学,或另找一个愿意收他的学校。这样能有更多的时间,说不定他可以找到工作,或者你也可以找工作。我想提醒一下,法律允许像你丈夫这样的即便没有身份,只要符合资格、就可以透过美国公民配偶申请身份调整,成为永久居民。

如何调整身份?

问:我嫁给一个美国海军,想请教我的J-1身份需要做什么才能调整身份?我的签证将在2017年7月到期,但是我有30天的宽限期。请问我们下一步要做什么?因为我已经在社会安全卡上改了姓名。

答:问题在于你的J-1签证是否受到两年国外居住的要求约束。如果是这样,在你申请调整身份为永久居民前,你可能要么满足这一条件,要么申请豁免。我建议,如果你不受两年国外居住的约束,你和你丈夫可以开始这一程序,向移民局的芝加哥办公室提交调整身份的申请文件。如果你受两年国外居住的约束,你要暂停调整身份的文书工作,直到你满足条件为止。我想提醒一下,经过检查入境的当事人,即便现在没有身份,只要符合条件,可以透过美国公民的配偶申请身份调整、成为永久居民。

2018-11-21 / by / in ,
财产继承的过程如何避开法院验证程序

财产继承的过程最好避开法院验证程序(Probate),而房地产的继承策略也有类似的比较。以下举例说明:


例1:A和B夫妻共同拥有房产。A先过世,B是在世的配偶,依法B可以避开法院验证,直接继承A的那一半房产产权,也就是说整个房地产都是B的了。

分析:这个方法直接了当,但缺点是若B将来再婚(娶或嫁C),那么这个A与B当初共同努力得到的房产,可能就会让C得到一部分、甚至全部。另一个缺点是,若A与B的资产偏高,这样继承就可能会导致将来B过世时遗产总数过高,因而需要缴遗产税(Estate Tax)。

例2:A有两个女儿E和F,并有两笔房产甲和乙。D在两套房产证(Deeds)上记录他保有房产的终身产权(Life Estate),将甲地未来(A过世后)的产权送给E,乙地未来产权送给F,他觉得甲、乙两地价值差不多,觉得这样分给孩子是公平的。

分析:这种方式可让E和 F将来避开法院验证而继承房产,但是A过世时,甲地和乙地的价值万一落差变大了,那么E和F的继承比例就不是公平的了,这是一个缺点。另一个缺点是,这种赠与无法反悔,以后子女不孝,你讨不回来已经送出的产权。另外,子女离婚或在外欠债也会影响到这个房子的产权。

较为全面的方案:
将房产移转到自己的生前信托,不仅可避开法院验证,还能避免家产因配偶再婚或子女离婚、欠债而外流,并帮助减免遗产税,确保 财产继承比例如您的意,而且多数信托也容许您根据后续情况自由变更财产分配。
请咨询专业律师来具体了解如何能充分发挥生前信托的这些功能。

2018-11-21 / by / in ,
刑事律师:注意正当拥有和使用枪枝

在2017年10月5号发生的德州枪击案中,当地居民使用自己的步枪与枪手交火,再次引发了人们对于使用枪枝的探讨。那么什么情况下开枪是正当的呢?下面来听刑事律师的专业见解。

刑事律师Edwin Walker:〝德州法律规定,这些情形包括暴力抢劫、谋杀、性侵犯、暴力侵犯、暴力绑架,如果确信处于这些情形之一,这时你就可以开枪。〞

他强调,要确定自己确实处于这类危险中。例如在给汽车加油时,如果有人来要钱,这并不算抢劫,但如果要钱的人手里拿着刀子、螺丝刀等武器,这个时候就可以认定为抢劫。

他表示,不少人对于什么情况下可以开枪有些误解,一个典型的例子就是路怒,即由于开车压力和挫折爆发出愤怒情绪,辱骂、别车、下车打人甚至开枪的行为。遭到路怒司机攻击时,一些人为保护自己,会选择开枪,但这很可能违反法律。

刑事律师Edwin Walker:〝只要双方还在车里,就还受到车子的保护,多数情况下,这时开枪会被认定为不合理。不过如果有人从车里出来,想进到你车里,一旦他们想进到你车里,这时法律就允许你开枪了。〞

他介绍说,德州法律允许在家里、车里、工作地点保存枪枝,不需要执照,但如果在公开场合持枪则需要执照。要获得持枪执照须经过四个小时的专业培训,并通过射击测试。申请持枪执照的人不能有犯罪记录或被军队开除的经历,不能有精神病。

哈里斯郡警官提醒持枪者,要妥善保管枪枝,以免误伤自己或他人,尤其是家里的小孩子。

文章來源:新唐人

2018-11-21 / by / in
买房时聘请地产律师

几乎所有涉及房产买卖的人:卖方、卖方的房屋销售经纪人、买方的经纪人、房贷经纪人,都希望能够尽快成交,因为唯有房屋成交后才能获取手续费或中介费,所以即使并非对买方有利他们仍会极力促成交易。

美国许多州要求房地产律师起草买房合同,例如纽约州。而其他州,如新泽西州、加州,房地产代理商可以准备买房合同,这种合同是事先打印好的,由律师撰写,合同上留有空格,代理商填上购买价格和一些购买条件,只要不涉及法律问题,代理商还可以在合同后面添加一些附加页。如果涉及法律文件,例如所有权和责任问题,则必须由律师撰写。

买房如果只使用代理商事先预备的合同,则不需要聘请房地产律师。但是房地产代理商无法给予任何法律方面的建议。如果买房过程中出现法律纠纷,一般来说,房地产代理商都会建议客人聘请专业房地产律师。

有时,房地产代理商忘记了他们并不是律师,而不合时宜的给他们的顾客法律建议。部分原因是买主或卖主不想额外付律师费,他们迫使代理商告诉他们一些答案。这种情况下,代理商只能给顾客一些以往的经验,但这种经验并不一定合理,法律上也并不一定靠得住。所以建议大家,为了长远考虑,如果在买方过程中需要律师的建议,一定要聘请专业律师,避免因小失大。

文章來源:大紀元

2018-11-21 / by / in ,
卖房应避免的8个陷阱

在湾区,尽管很多房产卖家选择信任度较高的卖房经纪,签署了一份看似非常合适的上市协议。然而,在卖方经纪要求签署的上市协议细节中,仍可能存在恶意。

许多卖家误以为,他们可以在没有审查的情况下,签署由加州房地产经纪人协会(C.A.R.),或半岛区域数据服务(PRDS)发布的“标准格式”上市合同。这些合同一般由卖房经纪人拟定,并且有很多细则需要卖家仔细审订,更好的是交由房地产律师审核。经过详细考虑的“标准格式”合同,卖家应该还要准备一份全面的附录,说明协议的确切性,并确保双方得到公平对待。以下是签署上市合同前,卖家要小心的8个陷阱。

1.利益冲突

很难避免的一件事——个人地产经纪担任双边代理,他们的买家之一也可能对他们的一个上市房感兴趣。尤其,许多买家向自己的经纪人寻求更好的价格,或是通过经纪人的上市房取得部分佣金的退款。

因此,卖家应该与卖房经纪进行了解,如果该经纪或其办公室中的其他经纪代表了买方,这些情况将如何处理。

2.未披露的转介费用

不幸的是,一些经纪表示他们不会在自己的房源上,同时又代表买家。然而,如果他们将潜在买家推荐给办公室里的其他经纪,他们会收取一笔不小的转介费用。 因此,卖家可能会收到有偏颇的建议,而不知道某个特定报价如果被接受了,那么卖家经纪就会得到更多的钱。

某些人认为,根据加州的法律,这些转介费并不要求在接受报价前,向卖方披露。但卖家为了保护自己,应在合同附录中要求披露所有转介费,或者理想的情况是,卖家经纪应该放弃买方佣金,如果他的买家购买该房产时。

3.上市合同缺乏专属性

卖家在签署上市合同之前,还有很多谈判权力。例如,包含卖家经纪提供何种语言在哪些市场上行销房产。在这方面,经纪应提供很大的自由度。通常卖家经纪可以选择任何媒介来宣传和推销,除非卖家另有书面指示。

因此,上市合同附录应该包括一个关于经纪将提供营销手法的详尽分类,如任何广告的大小和频率、电视广告的数量、介绍册的类型、房产视频,或甚至国际营销的范围,以及任何其他相关的营销技巧。

4.无法量化的陈述

卖家应当小心任何经纪类似以下的陈述:“我会积极地进行市场推广”、“我会把每一块石头都翻过来,直到我找到买家”或“我有一个潜在买家的秘密名单,一定有人会买你的房子”。

同样,卖家应该特别谨慎,当经纪声称“有买方将会尽快签署上市合同”等这类的说法。如果这些陈述都是真实的,那么应该用可以衡量的术语来具体确定它们。

5.上市合同的期限

一旦卖家签署了上市合同,他们必须为合约期间支付佣金,除非他们能够证明卖家经纪没有达到合同要求。在签署上市协议之前,卖家应协商缩短上市的时间,例如,房屋上市后不超过45天,而不是让经纪将其绑定到90天或180天的上市协议。

如果房产在上市期间没有出售,卖方可以选择延长协议,只要他们对卖家经纪展示的整体工作和工作质量感到满意。然而,当卖家经纪不符合期望时,卖家不应该延长合同。

6.卖家的成本和上市质量

卖家经纪还应该为上市房进行财务支出与规划。假如在签署合同中,按照卖家的要求应该进行房产布置、结构检查或虫害检查等工作,经纪就要去落实,但如今,并非大多数经纪能做到这一点。

这些工作不仅可以减轻卖家的一些成本,还可以确保经纪完全掌握上市成果。在签署上市合同之前,卖方还应向经纪索取之前上市的其他房产照片,以便卖方确定设计和家具的质量。

换句话说,卖家要知道他们的房子将交由一个,符合他们风格且适当的经纪来进行上市包装。

7.卖方经纪的经验与销量

一些房产代理商会宣传其办公室中所有独立经纪人的销售总量,而不是个人统计数据,来分散客户注意到经验和数量不足的某些经纪人。

值得留意的是,大多数代理商允许独立经纪利用其代理执照进行营销目的。这些经纪不是代理商的员工,他们通常在其他代理商的销售业绩中没有任何经济利益。

因此,很多独立经纪或其团队都无法专注为卖家服务,他们的办公室内合作甚少,如果有的话只是少部分的内部合作。

8.托管的付费

上市合同的附录应明确指出,卖家经纪将在上市期间支付的项目。有时候根据合同规定,经纪会同意支付某些项目,他们可以通过托管方(Escrow)向卖家报销,或者相反,卖家必须提前支付某些项目,当托管结束时,经纪将透过托管支出费用。

假如都不是以上的支付方法,卖方应该要非常小心地确保他们了解每一个项目费用,并记录在上市合同中。

由于涉及不少的额外费用,但是卖家如果在签署前合同前,由独立住宅房地产律师审查上市合同和相关附录,将会获得优势。此外,卖家应要求书面列印该地区所有卖家经纪的销售情况,以确保卖方准确了解经纪的销售量和经验值。
文章來源:大紀元

2018-11-21 / by / in , , ,
住宅房产交易中的披露与保证

住宅房产的卖家必须要通过交易合同中的披露文件对所卖房产做出法定保证。有关披露与保证的要求可在2017年转让规定(Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017 )中找到。

尽管有了这些规定,但是其中并没有包括房地产的某些方面,或者在披露文件中明文列出。这些需要买家通过自己的问询调查来获得。

澳洲房地产投资杂志网站(www.apimagazine.com.au)的一篇文章讨论了关于披露与保证的要求,列举了其中缺失的一些事项,提请买家做进一步调查。

披露要求

对大多数的住房买卖来说,以下披露文件是要求提供的:

由土地与房地产信息局(Land and Property Information)出具的产权搜索;

对土地有妨碍或益处的有关注册契约的副本,包括地役权、土地使用所受到的有利保护或限制;

土地的注册计划;

有地方政府出具的149证书,注明土地的城建区划、许可、有关的开发与控制计划,土地是否受到林火、洪水、道路拓宽、矿床塌陷、海岸保护、自然保护、塌方、污染等影响;

有被认可的排污管理机构出具的排水平面图,标明与此地块有关的排污水管的位置,包括从上游连接点到污水总管、下游连接点到污水总管,包括连接点本身;

如果是多层分契式的土地,除了上述要求外,还需要提供多层分契计划、街区或邻里计划、共同房产部分的产权搜索、以及任何有碍或有意于共同房产的契约、多层分契房产管理的内部规定、多层分契的管理声明等的副本;

如果房产有游泳池,还需要提供合格证书、授权使用游泳池的相关职业注册证书,或不合格证书。

法定保证

卖家必须在售房合同签署之日提供一个保证,除非已经披露,内容如下:

土地不受不利因素的影响,不利因素包括有关管理机构的道路拓宽、强制性收地、遗产名录等计划;

土地上没有属于被认可的排污机构的下水管道;

计划证书反映了土地的真实状况;

土地上所建的房子不受任何工作或拆除令的影响;

已经获得了有关的建筑批准书与建筑物使用批准书;

如果土地受到某管理部门的有利契约的约束,不需要为此契约付费;

土地不需要付一年一度的海岸保护工作费。

为什么还需要做进一步的调查呢?

卖家如果未能提供所要求的文件,将面临被买家取消合同的风险,尽管合同并不作废,但买家有权在合同交换后14天内取消合同。类似的,如果卖家违反了保证(除非在合同中已经披露),那么买家有权在交割前取消合同。

然而,尽管有这样的保护,买家仍然需要做自己的调查,以查找所要买的房产是否存在某些不利的影响,而且让自己完全对所买的房产的条件,按所买的价格而言,感到满意。

这样的调查可能会很费时费钱,但买房是一个长期的投资,而不做认真调查的话,后果可能极其严重。

进一步的调查应包括什么?

做什么性质的调查,调查到什么程度,取决于所要买的房地产的年龄与状况、你已经知道多少、位置、房地产的用途、合同中的披露是否有任何地方引起你的注意等。

需要采取谨慎但敏感的做法。一个有经验的房地产律师将仔细查看合同,为你做出进一步调查的建议。这通常包括:

政府的搜索与问询——地方政府、水务局的证书提供了土地与水的使用详情,这将按交割日期做出费用方面的调整。

对诸如公路与海事服务局(RMS)、电网和其它政府部门的调查,将会发现他们是否对这处房地产有某种兴趣,比如建议中的道路拓宽或取直,或者计划收购此地以为未来的基础设施所用。这样的事项光看合同是看不到的。

虫害与建筑检查报告——检查白蚁或其它虫害、建筑结构毁损、腐烂、不合格的做工、排水问题等。

建筑证书——由地方政府发放,内容是房子的改造是否符合有关建筑规定与要求。许多房子有后来附加的东西,如车库、棚架,但没有批准书。这些问题早发现比晚发现好。

如果你考虑建房,那么地方政府是你第一个应该联系的地方,因为你需要关于开发控制计划与土地限制等方面的信息。

地方政府还提供或许会影响到你所买的房地产的有关健康问题等方面的通知。

测量报告——确认土地的边界,查看是否受到了邻居侵占。测量将证实土地的大小,确认房子在土地上的位置,确认篱笆是否坐落在土地的实际边界上。

结论

卖房时遵守披露要求是至关重要的。披露的目的是让买家在知情的情况下做出买房的决定,让他们免受潜在的缺陷所累。

但是买家一定要考虑做进一步的调查,以查找所要买的房地产是否受到任何不利因素的影响。一个好的律师将能对买家提供指导与建议。

文章來源:大紀元

2018-11-21 / by / in ,
房子没卖成 经纪欲收佣金无果 反告卖家

地产经纪代理出售房子,即使合同写了有利自己的条款,如果房子不能最后成交,想拿到佣金也很难。

据Global News报导,一家位于新市(Newmarket)地区的房地产经纪公司HomeHife Eagle Realty因客户拒绝付佣金,将其告上小额法庭,索赔2.5万加元。但最后还是放弃诉讼,和客户在庭外解决了纠纷。

房地产经纪公司的老板Hans Ohrstom原来要求业主纳梅斯(Marlene Nemeth)女士支付超过45,000元的佣金,后来将金额减少到约30,000元。

纳梅斯按律师的建议,2次都拒绝付款。最后经纪公司将纳梅斯告上小额法庭,要求支付2.5万元(小额法庭允许的最高赔偿额)。

不过,在一次预审会议之后,经纪公司放弃了诉讼。该案庭外私下和解了,但没有公布细节。

纳梅斯于2017年4月17日委托HomeHife Eagle Realty出售她位于Newmarket的房子。一个月后,她收到了一名潜在买家90万元的报价合约。 他们签署了合同,拟定120天后交房。

快到9月30日交房日时,买方要求延长2个月。纳梅斯同意了。

到了11月下旬,地产经纪告诉内梅特,买家无法出售他自己的房屋,所以无法完成交易,交易失败了。

不过,HomeHife Eagle Realty还是要求纳梅斯支付佣金。因为该公司称,按他们与纳梅斯之间的合约规定,卖家接受了满意的报价合约后,就该付佣金。即使交易不能完成也需付佣金,尤其是卖家对交易不能完全负有一定责任的时候。

HomeHife Eagle的律师称,纳梅斯在交房截止日期之前有违约或疏忽,使买家开脱了买卖合同中应尽的义务,而且没有预先告诉HomeHife Eagle。

不过,没有直接参与该案的多伦多资深房地产律师Bob Aaron表示,地产经纪不可以决定卖家应该做些什么。纳梅斯完全有权保留买家给的定金。

文章來源:大紀元

2018-11-21 / by / in
I-601A究竟需要符合哪些资格才能申请?

I-601A究竟需要符合哪些资格才能申请?我们来谈谈I-601A申请需要的两道坎。

第一道坎:确保有资格申请豁免

“即将在8月底出台的豁免扩张,是在原有的规定之内,扩大了申请人(petitioner)和关系人(qualifying relative)的范围。该政策原本只豁免申请者(公民)的直系亲属,但现在资格包括所有移民类别,包括所有的亲属移民,劳工移民,和多元化(抽签)移民。”刘汝华律师介绍。


简言之,在政策实施后,作为美国公民的直系亲属,兄弟姐妹,已婚子女,未婚而且成年子女,持有绿卡的配偶等等都可以帮你申请。这是I-601A的第一道坎,确保你有资格申请I-601A。

I-601A 俗称“奥巴马豁免”,自2013年开始实施,是为了惠及那些非法入境,或合法入境但签证过期后、在美非法滞留超过半年,但在美国不是公民直系亲属的人。

美国移民法规定,外国人在美国非法滞留在半年以内,出境后可再合法入境。但如果非法滞留超过半年或一年,再次试图入境时,将分别面临三年或十年不能入境的惩罚。

所以即便美国公民为亲属申请I-130并通过后,该受益人前往母国美领馆签证时,因有非法滞留超过半年的记录,也会面临上述惩罚。这时受益人必须在境外申请I-601A,以豁免此惩罚。

但是受益人面临的是漫长的等待和面临的风险,这也是I-601A豁免出台的原因。该豁免允许美国公民的直系亲属(配偶或子女)在美国境内就提交豁免申请,在申请获批之后再出境,这样可以缩减风险和家庭分离时间。

第二道坎:必须有关系人

很多人听说豁免资格扩展到所有移民类别,包括所有的亲属移民、劳工移民以及抽签移民后,都很高兴。但先别急着高兴,即使申请人的资格扩大了,但还有豁免通过的第二个门槛,就是你必须有一个关系人,即你的父亲、母亲、丈夫或者妻子,是持有绿卡或者是公民。

I-601A原本只允许关系人(父母或配偶)是公民才行,但现在扩展后,持有绿卡也可以。再说清楚点儿,在申请豁免过程中,申请人和关系人不需是同一个人。比如父母(持绿卡)无法为已婚子女申请移民签证,那么如果兄弟姐妹为你申请的亲属签证排期已到,那么可以以父母会极端困苦的名义申请I-601A豁免,就是说你必须有一个直系亲属持有绿卡或是公民。但是如果只有子女是绿卡,父母申请I-601A豁免还不行。

案例:杨先生来自中国大陆,12年前偷渡来美,没有犯罪记录。他姊姊是美国公民,帮他做了排期。政策修改之前,杨先生没有公民的父母或配偶,即使申请排期也无法在境内调整身份。
现在I-130排期快到了,而且杨先生的父母之前被姐姐申请来临美国,现在已持有绿卡(是永久居民)。在新政策出来之后,持有绿卡的父母或配偶被纳入关系人范围,持有绿卡的父母就可以作为杨先生申请豁免的关系人。他可在美国境内申请I601A,获得批准后,去广州美国领事馆面谈,顺利获得移民签证。

新规的另一类受益人

有递解令或在移民法庭中的人以前没有资格申请I-601A豁免。但是在新政策实施后可以。I-601A获批之后,此类人士要在移民法庭把自己的案子关掉。

即使有递解令或在移民法庭中,如果符合上述条件,并且排期已到或即将来临,不需要打开递解令,而是做所谓的I212表格,就是要求允许返回美国的申请。对此类人来说,I212批准之后,才有资格做I-601A。

另外,如果申请者曾经违反美国法律,例如持假证件或者犯罪等等,I-601A无法豁免,必须申请I-601豁免,此类人应该和律师详细咨询,是否符合申请I-601A的条件。

另外一个小变动就是,移民局在审理I-601A申请过程中,认为此人违反法律,会被美国领事馆拒绝,可以先拒批。豁免扩大后,移民局失去了此权限,而会由领事馆来决定申请人是否违法。

I-601A豁免的其它前提

I-601A豁免的批准还有其它前提,如人在境内,满17周岁,而且I-130获批,排期已经到了或者马上要到,而且案子已经转到美国的签证中心,签证费用已交等等。满足这些条件,才符合资格提交I-601A豁免。

此外,重中之重则是“必须证明离开美国,会对你是公民或持有绿卡的父母或配偶造成极端困难(extreme hardship)”,这个又是一个可以详细探究的话题。。

如果你是合法入境、非法拘留,你的配偶或者孩子(已满21周岁)是美国公民,那你完全可以在美国境内调整身份而无需离开美国,根本不需要申请I-601A豁免。

移民律师提醒民众

申请I-601A豁免,除美国公民身份的直系亲属可递交申请外,其余符合新规定的申请者,请不要在8月29日之前提交任何定金和表格,因为在新规定出来之后都视为无效。

此外,I-601A政策只针对如果申请人离开,会对直系亲属(父母、配偶、子女)造成极端困境,那么可以申请此类豁免。若想详细了解具体要求,请浏览美国移民局官网,或咨询专业律师。

 

2018-11-18 / by / in ,
为我妹妹申请I-130的问题

替补担保人还是重新排期

我妈妈是美国公民,2001年为我妹妹申请I-130。2009年,美国移民局通知妈妈申请获批,已送到国家签证中心,从此就杳无音讯。我妈妈在2011年去世。2015年3月,我联系全国签证中心、想了解有关情况。他们告诉我,他们没有收到该批准通知。然后我联系移民局,他们告诉我他们会将此送到全国签证中心。然后全国签证中心要文件和费用。我的问题:我应该成为替补担保人,还是自己申请,要求签证中心给予旧的排期?


答:此时,I-130的批准会随着你母亲去世自动撤销。如果你做新的申请,你将无法要求重新使用旧的排期。你也不会自动的顶替你母亲的身份、变成替换担保人。至于在全国签证中心的案件,我假定你妹妹不在美国。为了在合法保持2009年10月的排期,你或其他近亲是必须通知全国签证中心你母亲去世的事情,并要求以人道主义重新恢复这个案件继续办理。最终,你需要收集所有的文件来说服移民局,你妹妹应该可以因人道主义原因移民。请注意,移民局没有公布人道主义案件的时间进度表,但等待审核判决的时间可能很长,比如会超过一年。

2018-11-18 / by / in ,
在美买地就能拿到签证吗?

问:如果我在美国买块地,可以从美国领事馆拿到签证吗?

作为海外买家,请您为我提供一些答案。作为非美国公民,如果我可以买地,在申请签证时,相对与银行对账单上面的充足资金,产权证明是否会被接受?买地的目的是用于投资,也会盖房居住。


答: 几年前有一项提案,允许在美国购买住宅物业的人以准永久居民身份在美国生活,但它最终没有通过。不管你是投资物业还是修建房子居住,它们不会对你获得美国领事馆的签证有什么帮助。我相信,你可能只能申请观光签证,这需要提供非移民意向的证明。看来没有其它签证类别适合你的计划。

绿卡类别

问:我有10年的资讯科技(IT)工作经验,雇主愿意为我递交绿卡的申请。我现在是H-1B签证留美,在过去4年来我是领导他人的主要成员。请问我的雇主可以用EB-1类型为我递交绿卡申请吗?

答:我想您感兴趣的是杰出外籍人士的EB-1A类别。这个类别需要你提供比你上面描述还要多的资格证明。如果你考虑这个类别,你就必须提供至少在三个领域上有根据的证明,如国家级或国际级奖品奖状,有杰出贡献才能加入的专业领域协会的会员证,你的专业作品刊登在主要出版社或媒体的证明,在专业领域参与评审工作的证明,在相关领域作出具有原始及重大科学贡献的证明,在专业期刊、主要媒体杂志撰写的专业文章的证明,在公司担任重要职位并有卓越名声的证明,在该专业领域中有超越他人的薪资报酬或其它类似的证明。

2018-11-18 / by / in ,
未成年子女在美逾期居留后想再回美会怎样?

问:我持有J-1签证的学生,我的签证已经过期,但我的I-20入学许可仍然有效。我目前在接受学术培训(正在工作)。我的配偶是绿卡持有者。我的情况是,岳母近期去世了,我需要回国参加葬礼。我不知道我怎么才能重新入境美国。

答:我没有完全理解你的问题,因为J-1签证的学生应持有DS 2019表格,而F-1签证的学生持有I-20表格。不过,你的签证过期意味着你必须申请另外一个签证才能回到美国来。J-1和F-1签证要求申请人证明没有移民倾向。你和一位绿卡持有人结婚肯定会带来麻烦。这是你回国要冒的风险。请注意,有些领事官员也会发给你签证,只要你能够说服他们你会回国,而不是试图在美国调整为永久居民的身份。还有另一个因素就是,你的配偶是否已经为你提交了I-130的移民申请。


未成年子女在美逾期居留后想再回美国会怎样?

我儿子持签证合法地来美国,但他逾期居留,并在这里上学。两年后,他返回祖国。现在我们想要把他再带来美国,他的签证还没有过期。我想知道是否有这种可能性,移民局会让他留在美国,那他会有什么事吗?

答:为回答你的问题,我假定你儿子持观光签证。如果你的未成年儿子在持观光签证期间在美逾期停留,即使签证上的日期没有过期,那么他的那份签证也会自动取消。从技术上讲,在来美之前,他必须要到美国领事馆办理一个新的签证。如果他决定使用现有的签证来美,那么他极有可能会因为逾期居留和签证已被自动取消而在入境关口要求返回。

我也许是婚姻/移民诈骗的受害者,应该和移民执法机构联系吗?

我的非美国公民配偶在我们结婚9年期间、多次抛弃我。他/她每次回来,都许下令人相信要“改过”的承诺,但拿到钱不久后就又离去。他/她推迟接受无争议的离婚协议,并表示在婚姻未满10年以前、他/她拒绝在任何协议上签字。他/她自己说,要拿我一半的社会安全福利(SS benefits)。在我拒绝给他/她钱以后就变成这样。我确信他/她和我婚姻是为了得到钱以及公民身份,无它因素。我应该联系移民执法机构吗?这能够用作申请无效婚姻的理由吗?

答:就你的情况而言,你的非公民配偶在9年的婚姻中多次抛弃你,并因为经济原因才返回到你身边,我怀疑国安局会对你的案子感兴趣,因为你已经与配偶有了9年的关系。因为我的专业是移民法,你是否可以用作申请无效婚姻,这个恕我不能回答。

2018-11-18 / by / in , ,
遗产继承:直接指定财产受益人有风险

陈先生单身,育有一儿 一女(Alan 和 Bonnie),都已成年,陈先生名下有2个支票账户(共16万美金)、2个投资账户(共16万美金),另外有两套Condo公寓,地段不同,但目前价值差不多都是50万美金。他觉得最简单、最公平的方式就是到银行去将支票账户的受益人指定为Alan,将投资账户指定受益人为Bonnie,然后在两个公寓的地契(或称产权证)上登记好一个将来给Alan,一个将来给Bonnie。这样将来Alan和Bonnie继承时可以避开法院认证,且陈先生觉得两个孩子继承到的金额一样多。


可惜的是,这种安排有几个风险:

  1. 没人能保证陈先生的支票账户总额永远都等同于他投资账户的总额,或保证陈先生这两套公寓的价值永远都是一样的。因此Alan 和Bonnie最终分到的财产价值可能落差很大,变得很不公平。
  2. 若Alan或 Bonnie不幸发生意外,造成身心有障碍或收入过低等因素,需要拿政府福利,那么陈先生直接留给他们的财产很可能会剥夺他们的福利资格。
  3. 若Alan或 Bonnie 离婚或在外欠债,那么陈先生给他们的财产有可能会因此外流给第三人。
  4. 若陈先生不希望子女的配偶之后继承到他留下的家产,那么这种直接指定受益人的方式无法防范这下场。
  5. 若Alan 或 Bonnie 比陈先生早逝,那么要给他们的财产会因为没有了受益人而需要进入法院认证
  6. 若已经在地契上将未来所有权给了Alan或 Bonnie,那么之后陈先生若反悔想讨回,还需要子女的同意。

若陈先生很在乎上述问题,那么成立生前信托就有其意义:将财产转入信托,在信托内文设置防范这些问题的各项措施,来帮助保障财产分配的公允、子女福利家产不外流等。

2018-11-18 / by / in ,
交通事故处理结果不如人意 可上诉吗?

要对案件提起上诉,都是从下级法院开始,交通事故意外伤害的案件也是如此。在纽约州,下级法院被称为“最高法院”,在新泽西州被称为“上级法院” 。


在案件诉讼过程中,如果遇上一些麻烦。比如对方提出“简易判决动议”,这意味着,被告方告诉法庭,他们对没有收到严重伤害的原告付任何责任。这种情况我相信每一个律师事务所都能处理得很好,但案件仍存在被法官驳回的可能。有时候在审判过程中,也有可能被陪审团或法官驳回。

在被驳回之后,案件就算结束了吗?答案是不。还可以上诉到上级法院来改变法官的判决。如果原告怀疑法官的判决有适用法律错误或者是对伤害裁定有质疑,原告都有提出上诉的权利。

我们可以在这种情况下提出上诉,但通常跟交通事故意外伤害有关的案件、律师都不建议提上诉。在当事人与代理律师签署的合同中,常看到这样的条款:律师在案子被驳回后不再上诉。为什么会这样呢?原因是,上诉要花费很多的人力物力,费用可能会超过三千美元,甚至高达一万美元,而最终结果还不确定,所以一般律师都不愿意代理上诉事宜。

一旦案件开始运作,每位客户都希望能得到一个好的结果。但是你要知道,法官和陪审团并不是总给出我们想要的判决。在这种情况下,如何赢得判决?找一家优秀的律师事务所,尤其是愿意帮客户、并且有能力上诉的律师事务所,就变得非常重要。

(注:简易判决是减轻诉讼负担的方法之一,通常在犯罪事证较无争议之案件(如被告在侦查程序中自白或其它现存之证据,已足认被告犯罪者),且可以直接判处缓刑或得易科罚金之情形下,经由检察官向法院申请,法院直接依简易程序为被告有罪之判决。其优点是诉讼程序相当简短,缺点是被告权利较不受保障。)

2018-11-18 / by / in , ,
H-1B签证持有人可以在美国拥有网站吗? 

工作时把社安号说错一个号码,我会被递解吗? 

答:一旦你有合法的工作权利,社安号上的数字出错是不会导致被递解出境的。你给的号码和社安卡上的不同,你应该跟工作地方更正。如果社安卡本身的号码是错的,最好回社会安全局,要求改正。当然这些都是假定你是依法拿到的社安号。


K-1未婚妻签证的问题 

2个月前,我为在海外的未婚妻申请签证,移民局通过我们的案子,现在转到全国签证中心(NVC)。除了收入部分,我相信其他都没有问题。从2013年11月起我是学生,一直是兼职工作。我的收入没有达到贫穷底线的要求标准,但是我找到一位收入高的朋友,愿意当我们的经济担保人。在全国签证中心处理过程中,我们会遇到什么问题呢?

答:全国签证中心不会处理K-1未婚妻签证案件。处理程序是在美国驻当地领事馆或大使馆的移民签证处。领馆官员会给你未婚妻一份检查清单,说明需要什么样的文件,经济担保是其中一项。大多数未婚妻申请的主要事项是向领事馆或大使馆官员证明你们之间关系的真实性。所以我建议你未婚妻在面谈时尽可能多携带这类证明,如你们之间密切联络的情况,包括照片、电子邮件、信件或其它形式的信函或电话账单等。

H-1B签证持有人可以在美国拥有网站吗? 

我目前全职工作,是H-1B签证持有者。我想创建一个商务平台网站,作为个人或与一位美国公民共同创建。网站将是免费的,目前不会有任何收入或欠债。我想开发和运营网站,销售和管理都用业余时间来做,不收薪资或分红。我想知道这是否会违法。如果网站运作得很顺利,我可以把它变成营利、并维持所有人身份而不违反法律?

答:H-1B签证持有人可以建立网站并拥有它,只要没有收入即可。如果它变成商业性质,那么就不再是嗜好,你从事这份工作、获取收入,可能会被视为违法。在那点上,你可以将管理移交给合作伙伴或雇用的经理。你只能是被动的投资者,仅收取股利,可能就没事。

I-485调整身份表格

我请一位律师帮助填写I-485申请调整身份的表格。我给她她要求的所有文件。现在,我收到国安局发来的信拒绝我的申请,因为没有担保人(我的美国公民丈夫)的财务担保。信上这么写着:“鉴于你只提交部分回应,要求以提交的记录作决定”。还表示,“此判决不能上诉。但是,如果你被放入驱逐出境程序中,你可以在移民法官面前、重新申请这项程序。”

我不相信这名律师,同时也很难再请另一名律师再次支付所有费用。我给了那位律师移民局要求的所有文件,但看来像是她没有全部递交上去,要么就是移民局没有看到。

答:很难弄清楚造成这种情况究竟是谁的错,但看来,你收到I-485拒绝信是只给移民局部分回应。你不妨重新提出申请,确保经济担保的完整文件与其它要求的材料都在一起,例如签字并正确填写经济担保书,以及其它一般文档,例如工作证明信、最近的工资证明、银行证明以及近3年的报税单。

2018-11-18 / by / in ,
I-601A覆盖所有家属移民职业移民及抽签移民

I-601A临时豁免扩大规则于2016年7月29日在联邦公报公布,给那些无法在美国调整身份的人-若选择走领事程序、会受到三年或十年不得再入境惩罚(3/10 year bar)-带来希望。


2013年I-601A扩大豁免最终规则将于2016年8月29日生效,美国公民及移民服务局(此项目的监管部门)宣布,新的表格将于同日在美国公民及移民服务局网站 uscis.gov/i-601a 刊登。所以申请人应在2016年8月29日之后,才能按新的扩大规则递交申请。

从那日起,移民签证申请已获批,并向国务院交付移民签证手续费或已被抽签移民抽中的申请人可以开始递交I-601A的申请文件。

2013年I-601A法令的立意

2013年扩大I-601A豁免法令,旨在允许在美国非法居留超过180天(3年禁令)或一年(10年禁令)的非法移民提前申请豁免,如果他们离开美国、其美国公民身份的父母或配偶(直系亲属)生活将遭受极端困难的话。

虽然申请人仍需离境回母国的美国领事馆进行领事作业程序,但因豁免在申请人离去前已裁定,所以他/她不用接受三年或十年不得再入境的惩罚,移民签证面谈将会成功。

在此之前,这类申请人在离开美国、回母国准备面谈,只有当移民签证被拒后,才得以递交I-601豁免申请。在提交豁免申请后,申请人需在美国境外等待,且不知道要等多久才能出结果。

新规通过的重大意义

根据目前签证配额的限制,预计10年期间内可授予签证的申请人为十万人,这个扩大规则极为重要,因为它给予那些在黑暗隧道里看不到光明,并被律师和非律师诱惑而采取不必要移民风险的无证移民带来一束光明。

经常这些申请人现在“接受的移民路”赢的几率很低,同时还可能将他们置于比先前还差的法律境况和经济条件。

此外,过去I-601A豁免计划提供的正面结果是令人吃惊的。从2013到2015会计年度共有66,290个申请案得到批准,26,745个案件被拒(成功率为71.25%),单以2015会计年度而言,34,310个案件得到批准,13,069个案件被拒(成功率为72.4%)。下面从法律角度,具体谈及I-601A豁免计划细则内容。

1.扩大申请人的资格类别以及家人身份状态

新规则的重要性在于给“每个人”而不仅是美国公民的直系亲属带来希望。只要符合其中一种类型的条件,同样可以成功地赢得移民签证。这些类别包括:所有的亲属移民案件、职业移民案件和多元化(抽签移民)案件。

举例来说,偷渡入境的人士,如果被公司或其它组织担保,也许可以通过I-601A来豁免非法居留,完成职业移民案件。

新规则不止扩大申请人的资格类别,而且还扩大了符合资格的家人身份界定。以往是局限在美国公民身份的父母或配偶,现在扩大到持绿卡身份的配偶或父母。如果他们的生活将遭受极端困难,申请人也可提交临时豁免。

例1:约瑟夫于2005年非法入境、进入美国,一直从事厨师工作。他的现任雇主于2011年透过劳工纸担保他,在2012年得到批准,他在2013年提交I-140外籍员工申请。2015年,约瑟夫的父母透过约瑟夫的姐姐(美国公民)申请移民来美,成为美国的永久居民。

在I-601A扩大规则出台之前,约瑟夫想完成他的职业移民案件,必须离开美国、进行I-601的程序。在扩大规则出台后,基于他持绿卡的父母生活将遭受极端困难,他可以在美国境内就递交I-601A豁免申请。一旦豁免申请获批,他不用接受十年不得再入境的惩罚,回母国的美国领事馆进行正常的移民签证面谈即可。

2.家属能够陪同主申请人受益

虽然规则中对家属的操作程序不是很明确,但如果他们“陪同或跟随(accompany or follow to join)”主申请人,可包括在I-601A的福利中。这一点是非常明确的。

一份新的I-601A申请表格将于近期出台,说明这个程序。新的表格将问及衍生的配偶或子女,规则指出这些当事人必须提供—他们是批准移民签证主要申请人的衍生受益人——资格证据,或抽签移民签证计划的衍生受益人的证据。

例2:玛丽于2003年没有经过边境检查、进入美国。她的哥哥在2004年成为美国公民,并以美国公民的兄弟姐妹F-4类别为她申请身份。他们的父母(玛丽哥哥的直系亲属)于2005年进入美国,成为永久居民。即刻为玛丽递交申请,但该申请因玛丽在2007年结婚,而绿卡持有人只能为成年未婚子女提交申请,而自动作废。

如今,玛丽的哥哥为她递交的家属移民I-130排期已到,虽然玛丽的丈夫也是无证移民,但在扩大规则之下,玛丽现在可以基于她父母的极端困难,递交I-601A豁免申请,同时她的丈夫也可以提交这类申请。如果豁免申请都得到批准,那么玛丽和她的丈夫可在母国的美国大使馆或领事馆完成她的F-4案件面谈。

3.对接到最终命令人给予解救的途径

虽然新规则没有扩大目前I-601A不合资格的理由,只豁免了“在美国非法居留”一项。而对那些犯有不合资格的罪行、诈骗、虚假陈述等人士,仍不能享受此项福利。

但是不管怎么说,新规则为那些有最终不得再入境令、驱逐令,或移送出境令的人,给予解救的途径。

1)对有最终命令的人士,美国国安局(DHS)已经明确表示,因只为申请I-601A豁免,将无法让他们把案件重新打开。但新规则允许有最终命令的人,递交I-212表格-即允许有驱逐出境令或移送出境令的人申请重新入境;如果获得批准,可以再递交I-601A的豁免文件。如果I-601A豁免也被批准,难申请人很可能在海外会有个成功的移民签证面谈。

2)对案件仍在移民法庭审理的人,允许向法院申请把案件行政关闭,并递交I-601A豁免的申请,这个程序仍将继续在新规则中使用。

3)对在递交I-601A之前或I-212审理期间,他们的最终命令被美国国安局重新恢复的人则没有资格现在递交此类申请;而如果已被移送出境,或之前有非法居留过,但又非法入境,如果确认他们受到INA 212(a)(9)(C)永久不得入境惩罚法条的人,他们I-601A的豁免可自动被撤销。

这可以透过第一个举例得到最好的说明,约瑟夫是职业移民类别的申请人,在他非法工作期间,于2013年被移民执法局逮捕,于2015年被一位移民法官判移送出境令,他没有上诉。现在,他有资格在美国递交I-212重新入境的申请文件,经批准后,再递交I-601A豁免文件,如果两份都被批准,他先前的移送出境令和在美非法居留的问题,不会在领事馆面谈时对他不利。

其它相关改变

其它与2013年规则的相关改变包括:1)美国国安局删除其先前坚持的要求 – 倘若移民局“有理由相信”申请人可能会在签证面谈时,因其它不符资格的理由,会遭领事馆拒绝,可以拒绝I-601A豁免案件;2)国安局并删除申请人不能在2013年1月3日之前安排移民签证面谈的需求。

删除这些要求的原因是:许多批评家认为规定不公平,指出“有理由相信”过于主观,而且美国移民局常太严格,只因怀疑就拒绝申请案,而不是以适当的法律来裁定判决。

美国国安局在最终规则同意删除这个标准,因为最终决定通常是由务院在面谈时决定及海关和边境保护局在入境关口的决定,任何由美国移民局对其它不得入境的评估只会导致申请人产生更多的困惑。

综上所述,新的I-601A扩大豁免规则是奥巴马总统对人在美国的无证移民提供的解决方案,成功横跨连接希望以人道主义来解决美国移民制度以及认为存在行政越权的人士认知,希望能继续下去。

2018-11-18 / by / in ,
交通事故是否会引保险上涨

通常,在进行交通事故意外伤害案件的咨询时,都会碰上客户问同一个问题,“事故是否会导致我的保险费上涨?”。他们都一致认为保险公司在支付车辆维修账单以及医疗账单之后,会调高保险费。


或许你还听说过,在纽约州和新泽西州,很多人都觉得汽车保险费过高。有些人为了降低保费,在注册时故意使用商业地址或者外州地址。甚至我还亲眼见过有人使用加拿大的地址购买保险,但是他实际上住在美国。

保险费是大家普遍关心的话题,尤其是出事故或准备开始诉讼的时候,当事人担心保费上涨,这是很自然的事。大多数我接触到的交通事故案子都是意外伤害的受害人,而我的工作就是帮助他们。(注:朴安德鲁(Andrew Park)是韩裔资深交通意外伤害专业律师,处理过2千多意外伤害案件,在纽约交通意外伤害律师中,索赔成功率排名第二。)

受害人的定义,是指因汽车交通事故遭致伤害或死亡的人。要知道,受害人不是导致交通事故的责任人,所以受害人不应当承担交通事故造成的损失。这也是为什么保险公司不能提高受害人保费的原因。

但是有时候,无法清晰确定谁是交通事故的肇事者,那么这种情况可能会非常棘手,因为我们的客户极有可能被误解为是肇事者。在这种情况下,专业律师可以起到至关重要的作用。如果我们可以尽可能早地避免误会,那么不仅能避免保险费用上涨,有时候还会帮客户把保费降下去。

实际上,保险费上涨往往是有多种可能性,有时候因其它因素导致保费上涨,而刚好投保人发生了车祸,就被认为是交通事故所致。然后以讹传讹,大家都以为只要沾上交通事故,不管有无责任,保险费都会上涨。

其实,更常见的保费上涨因素,诸如通货膨胀或保险公司的政策变动,都会引起客户的保险费提高,而这些跟汽车交通事故都没有关系。

当然,如果你真的出现交通事故,在决定是否提起诉讼之前,请咨询交通事故律师,帮你分析情况和各种事宜。

2018-11-18 / by / in , , , ,
和美国移民局及海关打交道 一切必须如实

中国游客被拒入境美国的情况也屡屡发生。有一名中国游客因未能诚实说明自己在美的亲属关系,从而在机场被直接遣返回国。

美国中文媒体报导说,近日,一名持10年美签的中国籍男旅客从广东抵达芝加哥奥黑尔国际机场时,在他所填写的“海关申报表”中,美国停留地址填的是非旅馆地址,经移民局官员询问,这名男子表示这个地址是亲姐姐在芝加哥的住址。

但移民局海关官员却发现,这名中国籍男子在申请美国签证表格DS-160中,清楚注明没有直系亲属及其他家属在美国,因此移民局官员认为这名男子说谎,在芝加哥机场停留几小时后,直接遣返他回中国。

有一名从中国飞抵芝加哥的中国游客,交给美国海关一份美国华人旅行社出具的“旅游确认单”,试图当作赴美观光证明,但移民官直接致电旅行社后,发现该旅客根本没有参加旅行社行程,由此,移民官拒绝这名旅客入境美国,并将其遣返中国。

除上述2起因没有如实申报材料而被遣返的个案外,大陆论坛上也有很多关于在美国机场过海关的讨论和案例,其中一名网民在天涯论坛留言表示,自己原本到美国是住酒店旅行,但因为美国有亲属,亲戚建议自己住在他们那里,结果自己改变了原来在北京申请签证时的行程、酒店和日期,以及旅游地点,办签证时说的是玩5天,后来机票改成四周,结果在海关被严加问询,最后怀疑有移民倾向被遣返。

和美国移民局和海关打交道 一切如实准备

美国海关的责任是保护美国国土安全,海关拥有很大权力,在必要时,海关有权搜查入境者的任何东西,包括电子产品、微信和手机密码,以及调查入境者所填写的材料是否属实。有律师表示,在与美国海关对答时,递交给海关人员的任何材料,以及在准备申请签证材料时,一定要诚实以对。

洛杉矶海关及边境保护局(CBP)的官员也曾表示,在很多拒绝入境的原因中,最为普遍的是有移民倾向。因此在入境回答访问原因的时候,切记不能撒谎,并有足够的理由和资金支持自己入境后的行程。

律师建议说,在海关面前千万不要耍小聪明,一切如实准备。在来美旅游所带资金方面,海关并没有明确规定,但带的钱和经济能力要和到美国来观光活动相一致,如果坐邮轮需要更多钱,但是自己只带了很少钱,海关就会认为有非法打工倾向,这属于合理判断。

何种情况会遭到海关质疑

律师对新唐人电视表示,“你进来的目的是不是跟你的签证相符”是美国海关人员最有可能对入境游客进行质疑的问题。

拿学生身份但经营其他生意、孕妇以旅游签证想来美国生小孩,持旅游签证进来想到美国打工,拿非移民签证但有移民意图等种种情况,一旦被发现都可能遭海关遣返。

当被怀疑时,海关会把入境人员带入小房间,所回答的答案海关会连线查询真伪。在海关要求签署相关文件时,周正烜表示:“如果看不懂就要请人帮你翻译,懂了再签,有时候可能是要你放弃绿卡,或文件上面说你做了某某行为,你签了就等于认同这个行为。”

他还说:“海关问的问题是跟你签证有关系的,上次来美国多久,这次准备来美国多久,你要做什么事情,你住在哪里。”

2018-11-18 / by / in ,
在没拿到移民局的收据的情况下可以工作吗?

国际婚姻  美国工卡申请

问:

我和爱人在一年前透过网路认识。我知道这并不意味着什么,但我们想见面、结婚,因为我们简直不能相信我们居然有完全相同的个性。我们从来没有争吵过,我们也有过不说话,但我们彼此没有放弃对方。我们仍然不能放弃。我们想要找一个律师,但现在我想在这里请教,哪种方法会更好?我们真的想要结婚、生活在一起,但我真的不想因为工作和有更好的生活而搬到美国。匈牙利的生活跟在美国一样难。我看不出有任何理由,为什么要在那里工作。我只是不知道我怎么能证明这一点,还有我们怎么能最后走到一起。如果我没有这个人,我宁肯一个人生活。

答:

你有两个选择:一则你通过表格I-129F,申请K-1未婚夫/妻,或者你们在海外结婚,通过I-130表格申请你的居留资格。在第一种情况下,你的未婚夫/妻需要递交I-129F表和G-325A个人履历表,及证明你们双方在过去两年里见过面,你们两人的护照型照片,两人以前婚姻结束的证明,并陈述你们的关系以及你会在入境后90天内与对方结婚。在第二种情况下,你的爱人将提交I-130表格和两个人的G-325A个人履历表、照片、结婚证、双方所有前任婚姻结束的证明。未婚夫/妻的案件通常会比其它的提前几个月允许入境美国,但未婚夫/妻到达后要做更多的工作来获得居留身份。

●H-1B转换公司

问:

在没拿到移民局的收据的情况下可以开始工作吗?我的新雇主正在用常规进度启动我的H-1B转换公司的申请。他们说没有移民局的收据,我可以开始工作。能请你给些建议么?没有收据就开始工作,我有点不安,但有联邦快递/UPS申请案件送达的确认回执。

答:

H-1B转换公司的案件,移民局认为你应该等收到收据,才开始为新雇主工作。原因是尽管联邦快递收据告知你的申请文件已经送到移民中心,但申请还有可能会因各种原因可能被退回。例如申请费不正确、忘记签名、申请页面缺失等。等拿到收据才会更安全,一旦申请文件没有妥善递交,你为第二个雇主的工作可能被视为非法。

2018-11-18 / by / in ,
旅游签证审批需要多长时间?

绿卡更新

问:

来自新西兰的男朋友是美国永久居民。十年前拿到绿卡,已经过期,现在想要更新。他到移民局预约更新绿卡,但他们要他出示过期的绿卡,但他直到今天才意识到自己弄丢了。现在的证明有一个复印件、一本护照,还有这里的执照。如果他明天第二次去,没有他们要的绿卡,会怎么样?由于他是更新、又有复印件,是否会让他更新?

答:

因为I-90申请更换已过期的绿卡,是不需要面谈的,我认为你男朋友应该是去移民应用服务中心打指纹面部扫描时被问及这些问题。我认为应用服务中心没有理由不让你男朋友完成他的指纹和面部扫描并继续他的新卡申请程序。移民电脑系统里已有你男朋友永久居民绿卡的所有信息。一旦通知官员他的绿卡丢失,为难他的申请没有什么好处的。

旅游签证

问:

我的叔叔,他的妻子和2个子女(分别是4岁和7岁),住在洪都拉斯,两个子女是美国公民。他们要送7岁的女儿来跟我家人同住,因为她常生病。如果他们担保自己或我担保他们,是否有可能让他们获得旅游签证。我是美国公民,我和家人能在经济上负担他们,或者他们也能自己承担。最好怎么处理,还有旅游签证审批需要多长时间?只有他们的父母需要签证。

答:

旅游签证是美国领事官员在自行判断后签发的,官员会判断父母是否有合理的非移民意向。如果签证官认为,父母是利用女儿入境并留在这里,那官员会拒绝签证申请。旅游签证的申请时间长短因领馆而异,但一般可在60天内完成。为了提升他们的通过机会,也许可以仅由一位家长提出申请,另一位则留在母国。要来的那位可以提出证明他有工作,会返回,在母国有积蓄以及其它财产。你也可以递交一份I-134经济担保书,连同工作证明、银行月结单,和去年的报税单,以及你给领事馆的信保证他/她在美国不会工作,在旅游结束时家长会离境。

2018-11-18 / by / in ,
我是否需要更新工作许可?

●我在提交绿卡申请的同时,是否需要更新工作许可

问:

我今年40岁,我的工作许可将在四月份过期。我父亲是美国公民,准备在二月份提交我的相关申请。请问我是不是必须申请延期?如果我的绿卡申请通过,我是否可以把申请工作许可的钱要回来。我也想知道大概要多长时间才能拿到绿卡。


答:

因不清楚你的实际情况,你父亲将在今年二月为你提交何种申请材料。所以我也无法告诉你等待绿卡的排期时间。您的具体问题,如果你申请工作许可延期,且绿卡通过,移民局是否会退还钱款,移民局的政策在这种情况下,不退还任何款项。

2018-11-18 / by / in ,
儿童保护法(CSPA)如何能帮到我?

等待绿卡签证面谈期间来美访问

问:

我在母国为一个美国品牌公司工作。我正在申请绿卡,案子已完成,目前正在等待大使馆安排面谈。我去年持B1签证访问美国,我的B1签证仍然有效(还有数月才失效),我想在绿卡签证面谈之前,再次持它进入美国做商务考查。由于我的绿卡正在等待中,我是否可以在这种情况下进入美国,入境时会被拒吗?


答:

根据您的情况,你是否允许进入美国,将取决于你是否会被问及是否有任何等待中的移民签证申请。如果被问的话,就取决于移民官员是否还相信你此行有正当的非移民意向。如果相信,即使你是在等待大使馆的绿卡面谈,他/她仍然可以允许你入境。

●我能做什么?

问:

今年九月我们就结婚2年了,我来佛罗里达州跟我丈夫住在一起2个月。现在我丈夫提出要与我解除婚约。

答:

你没有说明,你是否是为有条件的永久居民(入境美国时或调整身份批准时,结婚时间不到两年)或持永久绿卡的居民。如果是后一类,你不必做任何事情,因为你已经有了最终绿卡。如果你为有条件的永久居民身份,你就必须在你收到绿卡的两年内递交解除有条件居民身份的申请。这样,如果你能向移民局提出证明虽然婚姻已经结束,但你的婚姻是真实,或者你是受到配偶暴力的受虐者,或如果你的永久绿卡被拒会给你造成极大的困难,这种困难在有条件的居民身份期间就有了,那么你可以拿到永久绿卡。

●儿童保护法(CSPA)如何能帮到我?

问:

我今年18岁,15岁时来美。我弟弟妹妹都是美国公民,他们为我的父母申请绿卡,再一个月不到我父母就能拿到绿卡了。现在要处理我的申请,提交绿卡申请。我们都知道我要等待更长的时间。请问,如果我的案子需要等待3年以上时间,比如到我21岁时,我的申请仍在处理中的话,儿童身份保护法(CSPA)如何能帮助我?现在我在美国是非法居留。如果我能得到一个答案、解决我的问题,我会非常感激。

答:

儿童保护法是冻结超过21岁的时间,即把你的移民案件在移民局审理的时间,从你的年龄中扣除来保持移民资格。例如,如果你已23岁,然而I-130申请等了7年才被移民局裁决,你的CSPA年龄将为16岁,因为你案件的审理时间可予以扣除。另一方面,你年龄的冻结时间只在你案件排期排到时才开始计算。因此,例如:如果优先日期在移民局的签证公告下七年可用,它只是将你的“年龄”冻结并在CSPA计算时不会往前算。你的情况是,父母成为永久居民后,他们可以为你递交F-2A类、永久居民的未婚子女申请。你的案件处理时间预计大概是3年。在你这类申请进入有名额状态之日,你的年龄会被冻结,你将被允许从你的实际年龄中减去移民申请I-130等待审理期间的天数。在计算时你仍然将是21岁以下。

 

2018-11-18 / by / in ,
我不知如何回答N-400入籍表格 

入籍申请

我在肯塔基州居住15年后,搬到佛罗里达州。现在我已经在佛罗里达州住了8个月。如果我所有的材料(比如居民证还有驾照)都是来自肯塔基州的,我可以在佛罗里达州申请入籍吗?


 

答:

当事人应该在居住地提交入籍申请。你已经搬到佛罗里达州八个月,即使所有的文件都来自肯塔基州,你应该可以在佛罗里达州申请入籍。在面谈时,你可以提供你住在佛罗里达州的任何证明。

●我不知如何回答N-400入籍表格

我在填写N-400入籍申请表,但我的情况特殊,不知道如何回答。N-400表中第23个问题,“你是否被执法部门以某种理由逮捕、传唤或扣留?”我没有犯罪记录,也没有任何逮捕或者类似的经历,但是我有一些超速的罚单,在过去4年共有8张超速罚单被传唤过,但是没有一张罚单超过$500,也没有被捕或认定为鲁莽驾驶。我也没有醉酒驾驶,都是普通的超速罚单,在我去外州的时候接到的。所以这个问题我应当回答“是”,对吗?我在想,如果我把所有的交通传唤都列出来,那么会不会给移民官一个坏印象,认为我没有好的道德品行或者是个不守法的居民,最后导致N-400申请被拒。或者我直接回答“没有”,也不列出这些交通罚单,因为我从来没有被捕,而且所有的罚单额度都低于$500。

答:

N-400表格中第23个问题,你还是应该回答“是”。交通罚单违规通常不会被视为判断一个人品行是否良好的标准。另一方面,如果你回答“没有”,移民局一旦发现你没有如实陈述,然后你又没有及时更改,你肯定会被视为缺乏良好的道德品行,而在五年之内不能再次提交入籍申请。

2018-11-18 / by / in ,
请问我要等多久才能拿到通知

入籍面谈

今天我去入籍面谈,通过了考试,但是移民官说:“我们要查看你在美国实际居住的时间是否达到标准。因为你在海外的日数靠近极限,你的申请现在无法作出决定。” 请问我要等多久才能拿到通知,是不是很可能被拒?在过去5年间,我一共出境了9次,在海外滞留的总天数是850天,少于31个月。


答:

许多移民官对你描述这种情况的基本态度都是这样的;要申请入籍,在美居住的时间仅达到基本资格需求的一半是不够的。你离境总天数是850天,而五年的一半时间为912.5天。这种情况下很多移民官还要考虑其它的因素,比如你居住的期间与美国保持的关系和联系。他们还可能会与上司商量、寻求建议。很有可能判决通知会在面谈后60天或者超过60天才能拿到。申请入籍通常建议要在美国居住更长的时间,这样才能够期待有较轻松的面谈。

●国名已从2009交换学者名单中删除

我和妻子在1988年分别持J-1和J-2签证来美。母国巴基斯坦在2009交换学者名单中被删除了。这是否意味着我们不再受必须回母国居住2年的要求?美国政府的网站http://travel.state.gov/content/visas/english/study-exchange/exchange/exchange-visitor-skills-list.html里提到生效日期、适用于哪个专业名单? 2009专业名单适用于在2009年6月28日当日或之后获得J-1 签证,以及当事人的国家在2009专业名单上的访问学者。在2009年6月28日之前进入美国的访问学者继续受到他们获得J-1签证时生效的专业名单的控制。根据访问学者专业名单,访问学者的母国已从2009专业名单上删除的,有追溯效力的,即便他们在生效期之前进入美国,不再受到必须回国呆够两年的要求。

答:

按照我们的理解,当一个国家从专业名单中删除,那些以前受管制的条款现在不再受限制。

2018-11-18 / by / in ,
母亲B1签证被拒,F1身份研究生能保她来美?

●母亲B1签证被拒,F1身份研究生能担保她来美吗?

我是F1学生签证,研究生研究助理,在1月的第一周来美。我母亲在印度工作,在当地B1签证面谈,但上周收到214B拒绝信。请问,我现在怎么能担保我母亲来美?签证获批的概率有多少?我是否需要来美一段时间后再提交?我要如何担保她?


答:

你母亲收到214B拒绝信,是因为移民官认为如果她的B-1签证获批,她不会回国。B-1签证是商务签证。也许你母亲会被允许以B-2签证来美与你呆在一起,如果你能证明你和她是同一户口的家庭成员,并在这些年来一直生活在一起。如果一位成年子女或配偶已在美国,这种情况移民局比较放松,是允许其与有长期非移民签证的家庭成员在一起。

●如何证明我的未婚妻可以再婚?

她的前夫是医生,跟随慈善组织去了叙利亚,帮助那里的伤员,结果在那边不幸遇害。这条消息CNN、BBC和其他新闻机构都报导过,慈善组织的总裁与叙利亚一起发来一份文件说及死亡之事。我有把所有资料递交给移民局,但移民局表示,他们要市政机构登记的文件,而我递交的文件不管用。我们向(伦敦)当地的出生、死亡和婚姻办公室(他们曾经住在这里)查问,他们说由于死亡发生在叙利亚,他们无法出具死亡证明。而我们不能从叙利亚拿到死亡证明,因为那个国家现在正是一团糟。正如前面提到的,我已经提交了所有的文件到移民局,但是他们不接受。请问我怎么能说服移民局她现在可以结婚?

答:

你和你的未婚妻应提交宣誓书,证明你们已努力试图获得她丈夫去世的证据。包括与叙利亚政府沟通所做的所有努力。没有证据来证明已付出各种努力试图获取主要证据–你的案子是从他去世的地方政府取得死亡证明–美国移民局一般是不愿意接受次等证据的。

●女儿是美国公民,家长此时可以获得合法身份吗?

我女儿是2010年在美国出生的公民,我们家长两个月前持B2签证抵达美国。我的问题是…有没有一种方式,我们家长此时可以获得合法身份。

答:

你女儿是2010年出生的美国公民,你们两个月前抵达美国,但是很遗憾,她不能帮助你们获得移民福利。根据现行的法律,你的孩子只能在她满21岁时,帮你们申请绿卡。此外,你们也不符合总统对父母暂缓递解计划(DAPA)行政令的要求,因为从2010年1月份起,你们并没有在美国持续居住,及2014年11月20日当日人也没有在美国。(请注意,DAPA计划因德州的地方法院法官发出初步禁令,现在已暂停,目前正在最高法院上诉中。)

2018-11-18 / by / in ,
我若与一位非法移民结婚,可以合法结婚吗?

结婚会影响她的移民身份吗?

问:

我想要与一位非法移民结婚。我们可以合法结婚吗?她的母亲已经为她提交了申请、案件正在等待过程中。那她的身份会发生什么变化?我是否可以在结婚后为她提交申请?那时候我会是美国公民。附:她在10年前合法入境。


 

答:

如果你未来的岳母只有绿卡,为她女儿提交F-2B类别(永久居民的未婚子女),如果她跟你结婚,那么那份申请就会作废。如果她的母亲是美国公民,你们的婚姻会改变那份申请类别,从F-1(美国公民的未婚子女)到F-3(美国公民的已婚子女)。所以你和她真实结婚可能会是她最好的选择,因为她合法进入美国,你为她提交移民申请后,大约5至9个月她可调整身份。除非她一直保持合法的非移民身份或受到245(i)法案的福利,即使她母亲为她申请的案件排期排到,她将没有资格调整身份,需要走领馆程序。请注意,2014年11月20日总统签发的行政令,像她这种情况应该能够申请I-601A临时豁免,等待豁免申请的结果,再决定是否前往境外领馆面谈完成她母亲为她申请的移民案。

●更改公民证上的出生日期


问:

可以更改公民证上的出生日期吗?

答:

除非公民证上的出生日期是移民局的错误导致,移民局不会更改公民证书上的出生日期。N- 565表(更换入籍/公民文件申请表)的说明书已明确指出,“如果申请人已经完成入籍/公民程序、并宣誓过,包括错误的出生日期,移民局禁止对不正确的出生日期进行任何更改”。


●我可以去美国大使馆盖我的H1B以及我妻子的H4B签证章吗?

问:

目前我持有H1B签证在美工作,我的I-485“职业类”申请正在处理中。我最后一次使用回美纸重新入境。目前,我仍然为同一雇主工作,公司为我申请H1B和绿卡。我刚结婚,我想在我的I-485批准之前,带妻子到美国。我的I-94入境类别是DA,有效期自入境日期起一年有效。我可以去美国大使馆盖我的H1B以及我妻子的H4B签证章吗?还是不可以,因为我使用回美纸重新进入美国?

答:

用回美纸代替H-1B签证重新入境,不是一个长久的选择。持有H-1B当事人可以离境、下次回来时使用H-1B签证而不是回美纸入境。所以你的I-485获批之前,你可以离境让你和妻子的H-1B和H-4签证上盖章。

●绿卡持有人递交申请I-130和I-485 表

问:

我持绿卡5年(我计划尽快提交N-400入籍申请),我的未婚妻持10年为期的观光签证。她去年9月来美,我们决定2014年12月在美国结婚。2015年1月,我们同时递交了I-130和I-485申请。但I-485被拒(因为没有建立优先日期),I-130被接受。我收到收据(I-130的回执I-797C)。我妻子离境的日期很近了,我们想知道,她能不能在这里等还是需要回国?另外,我可以重新递交I-485吗?因为收到的I-485拒绝通知上说需要把I-797与I-485一起提供。

答:

如果你用绿卡身份申请你妻子,I-130申请的优先日期必须根据国务院每月的签证排期表上的“递件日期” 排到才行,而且她必须持有有效的非移民身份,才有资格递交I-485的申请。如果不是这样,她可以一则回国或等到你成为美国公民。你成为公民后,她的申请类别将变为直系亲属,这是优先类别不用等排期,而且如果她逾期居留也不会妨碍她递交I-485的申请。

2018-11-18 / by / in ,
J-1签证结束后,我能拿到旅游签证吗?

我可以自己提交申请重新开案的动议吗?
我没有当时为什么没去上庭的证明,现在仍然可以提交重新开案的动议吗?
答:任何人都有权利提交申请重新开案的动议,但举证的难点在于什么原因导致你当时没去上庭。如果没有这部分的证据,申请重开的动议很可能不会被批准。


我想帮无身份的丈夫申请工作许可
我和老公结婚三年,在一起已经有5个年头。我们育有一子,他还抚养我的另外两个孩子。他在这里已经超过20年,现在30岁。我想知道要如何为他申请工作许可?花费多少?有没有什么最快、最简单的方法。

答:如果你丈夫进入美国没通过边境检查,他是不允许在美国境内进行调整身份的,除非他受到§245(I)法令的福利。即2001年4月30日之前有人为他提交过劳工纸或移民签证的申请,并且2000年12月21日身在美国,可在支付1,000美元罚金后调整身份。

如果这条不可行的话,获得永久居民的最快、最便捷的方式就是在海外通过领事程序的申请。我假定你是美国公民,那么你可以为他提交I-130亲属移民的申请,获批之后,他需要提交I-601A申请豁免,基于会给你造成极端困苦为由,解除“10年禁止再入境”的惩罚。这样,他可以在这等待结果。如果获得批准,他将回母国,在当地的美国领事馆办理绿卡。回母国的面谈正常的话,他将持移民签证返回美国。这整个过程,直到返美前,他不被允许有工作许可。至于办理的费用,我们不公开报价。


J-1签证结束后,我能拿到旅游签证吗?
我持J-1签证在纽约做了一年的实习。实习结束,我须在30天离境。我打算在四月中旬离开。不过,我想夏天再回来,在美国长期旅行。我的问题是:是否有可能拿到旅游签证(最久会给多长的时间…3或6个月?)可以在J-1签证后马上申请吗?会因为我已经在美国呆了1年而被拒吗?我是不是必须回母国才能申请旅游签证,有可能在美国申请转换身份吗?持旅游签证,多快能再回来?J1和旅游签证之间有等待期吗?

答:旅游签证是领事官在自由裁量后颁给的。每位领事官都不同,也许一位领事官觉得你短期访问之后,又马上作为游客返美、你具有很高的(移民)风险。也有可能他们认为你过去在美国呆过较长时间,可以保证快速获得签证。在J-1签证结束后30天的宽限期间,是有可能向移民局申请转换身份,假如你不受访问学者、必须有两年的外国居留要求限制。转换身份这类申请可以填写表格I-539,要求延长/更改非移民身份状态、需要支付费用。如果你受到外国居住要求的限制,那就必须在境外才能申请签证。


游客和H-1B工作签证持有人可以在德州结婚吗?
我的未婚妻是西班牙公民,她可以免签在美国旅游90天,我现在是H1B工作签证持有者。
答:合法身份的游客在任何州嫁给合法身份的H-1B持有人,我不认为会被禁止。如果你发现真有,不妨告知,我也很想知道。

2018-11-18 / by / in ,
先生在申请绿卡时说谎

问:我先生有美国护照,我发现他在申请绿卡时对身份说谎。如果我告诉移民局会发生什么事?

答:如果你丈夫在1996年9月30日当日或之后谎称他是美国公民,他可能终生受到美国的惩罚。如果你告诉移民局,他们会取消他的绿卡、将他驱逐出境。

变更工作后,H-4工作许可证的有效期


问:我大概明年能拿到I-140职业移民的批准(EB2申请类别),按照我的理解,新规将允许我妻子申请并得到工作许可证,然后她可以开始工作。现在的问题是,她拿到工作许可证后,如果我发生工作变动,从A公司跳到B公司,会影响她的工作许可证有效性吗?我知道,我必须重新申请绿卡的程序,但能够保留我的排期。根据新规则,我不确信她的H-4 工作许可证是否会受此影响。

答:因为H-4家属工作许可是新的,看来没有什么规则适应于你阐述的情况。但是,从你提交材料的技术层面来看,你妻子很可能符合H-4 工作许可证的条件。

我怀孕了,男友之前在这里、因他的6个月签证过期,已回祖国去了。我想嫁给他,为他提交文件。

答:假设你是美国公民,如果你想结婚的话,那样你和你的男友通常有2个选择。一个选择是你可以为他向移民局申请未婚夫签证(I-129表),一旦获得批准,他将在祖国的美国大使馆面谈,然后来美后90天内你们必须结婚,之后他可以提交I-485申请调整身份,来完成整个移民程序。第二个选择是你去他的祖国,在那里和他结婚,然后向移民局申请I-130亲属移民表格,他要在他祖国的美国大使馆面谈,持移民签证进入美国。第一个选择一般需要9个月,第二个需要少于一年的时间。

I-134经济担保书表格上可以包括免税的收入吗?

问:I-134表格里,怎样把收到的子女抚养费计算进去?

答:你可以把额外的收入放在那一栏:“我获得的年收入为:”。如果你愿意,你可以在这段后面或在收入栏下解释。你也可以在适当的位置标记星号,另附纸张进行解释。

问:2013年刊登了一个移民改革法,F-4和F-3亲属移民类别已被取消了吗?

答:并没有取消F-4类别。F-4和F-3的亲属移民案仍可见,我们也还在为客户递交F-4和F-3亲属移民类别的申请。

2018-11-18 / by / in ,
持J-2签证的小老板可以在美国提供服务吗?

我在欧洲有一家小公司,现在持J-2签证呆在美国。请问我允许在这里为美国公司提供服务,发账单给他们吗?我正在等工作许可证中。


答:一般规定是持J-2签证的当事人是不允许在这里工作的,除非获得移民局签发的工作许可。你的情况有点别扭,因为你是海外小公司的老板,计划在拿到工作许可证前在此为美国公司提供服务,并开出账单。我个人的意见是,从你的计划来看你是非法工作, 即使你以你海外公司为借口,你会为美国公司提供服务。更明显的是,如果你在美国公司的地点工作。如果你是在家工作,也许能降低国安局可能给你的麻烦,尤其是如果美国公司为你提供的服务支付你在欧洲的公司或你, 而你在美国没有直接透过账单拿报酬。

在印度出生的澳大利亚公民——绿卡

我是在印度出生的澳大利亚公民,持E-3签证在美国。请问我的申请是按照EB-2的印度出生,还是其他所有国家出生来处理呢?

答:申请美国永久居民的人通常是根据申请人的出生国,而不是公民身份的国家(如果两者不一致)来处理。你将按印度的配额进行处理,除非你的父母两者都不在印度出生,也没有在你出生的那段时间在印度有住所。

十年不准入境的惩罚

我若与美国公民结婚、在十年不准入境惩罚期满后,可以重新入境美国吗?

答:假定你不存在欺诈、犯罪或有永久禁令等不利条件,且没有在1997年4月1日非法居留后,再次非法进入美国,或之前已有递解令的话,那很可能你能以永久居民身份再进入美国,只要你的婚姻关系是真实的,同时你也没有任何其它不得入境的理由,比如共产党员或恐怖组织成员、毒贩等。

2018-11-18 / by / in ,
拿绿卡却不住美国 小心绿卡被没收

美国联邦第五巡回上诉法院裁定﹐在美国境外停留超过六个月的美国永久居民﹐即使手上握有回美证 (Reentry permit)﹐美国海关仍有权拒绝让你入境﹐并取消美国永久居留权。这项判例﹐对许多手持绿卡但大部分时间居住在台湾的移民人士具有重大影响。


本案原告是一名巴基斯坦妇女﹐她在拿到绿卡后二个月就回到巴基斯坦结婚生子﹐总计五年内在美国所居住时间不超过四个月。后来她在回美国时﹐在海关被没收绿卡﹐取消居留权﹐并拒绝入境。本宗持续了数年的官司﹐最后在美国联邦上诉法院被判败诉。

旧金山移民律师表示﹐拿到绿卡的人士﹐必须在美国居住相当一段时间﹐才能向移民局证明你有在美国长期居住的意图。所以拿了绿卡就回国的人士﹐非常有可能被取消居留权。

但移民律师表示﹐不是取得绿卡后就不能在美国以外地区居住或工作。例如许多硅谷科技人士﹐最近纷纷到大中华经济圈工作﹐这种情况移民局也会有多重考量因素。

如果持有绿卡人士﹐打算到亚洲工作二年﹐如果能够向移民局提出为期二年的合约﹐证明二年后你还将回美国长期居住﹐就能保留住绿卡。

除了工作上情况外﹐移民局也会考虑这名绿卡持有人的其他亲属是否仍住在美国、个人在美国报税状况、在美国是否还有房地产等因素。总之﹐若拿了美国绿卡后想在台湾长住的民众﹐要特别注意定期返美﹐并停留一段足够时间﹐以免不仅公民身份拿不到﹐最后连绿卡也不保。

2018-11-18 / by / in ,
在美买到假货 如何索赔?

美国也有不良商家、以次充好,要是你不幸中招,需要如何索赔?还有些中国游客来美旅游,以为国外的东西货真价实,在豪购高档品时被以次充好,损失重大却不知如何追讨。本期我们就谈谈这一话题,首先从两个实例开始。


很多华人游客以为美国市场规范,不太会有假货,再加上有些珠宝店装修高档、外带提供鉴定证书,让不少人降低警惕性(Fotolia)
很多华人游客以为美国市场规范,不太会有假货,再加上有些珠宝店装修高档、外带提供鉴定证书,让不少人降低警惕性(Fotolia)

例一:买首饰被骗 国内买家被迫拉锯式追讨

前两天在论坛看到一则帖子:亲戚不久前在内华达州的拉斯维加斯(Las Vegas)旅游,遇到一家规模比较大、看着也挺高档的珠宝古玩店,于是砸下大笔银子(花了2万1千美元)买了几件珠宝,其中两件是翡翠手镯。店里出的鉴定书说纯天然,但回国后,经权威珠宝鉴定机构鉴定,发现两只手镯都是B货,并非纯天然,根本不值那个钱。

当时这两只手镯的卖价分别为4,600美元和3,800美元(共8千4百美元)。但是收据上没有各项明细、单价等信息,同时也没有税收信息。如果是细心谨慎的人士,一眼就能看穿。但是鉴于购买者是国内华人,不了解美国社会,所以当时购买时没能发现这一破绽。

有些华人以为美国市场规范,不太会有假货,再加上看到这家店面也挺高档、外带提供鉴定证书,并且更重要的是,导购小姐还跟当事人是同乡(华人),于是就放松了警惕,被人家忽悠了。

在获知买到的是次品,当事人想退货,但老板此时就开始赖账,说可以退、按照两只翡翠镯的单价(分别为1,900美元和1,700美元)退回3千6百美元,这一下比当时的售价差了4千8百美元。

这也太嚣张了,自身以次充好,然后赖账,不肯退回实际交易金额。当事人既着急又无奈,只好拜托在美国的亲戚代为与店老板交涉。

事件从此开始戏剧性拐弯。刚开始,店老板仍以各种借口推脱、且语气强硬。直到亲戚给店老板示意内华达州的消费者保护部门投诉网站,暗示若老板不退货的话,还会投诉其它相关部门。

店老板意识到了什么,此后开始一点点让步,退还金额也从3,600美元、一点点往上增加。4,000、5,000、6,000,这其中的拉锯过程就不累述式地进行了好几个回合,反正是当事人和亲戚被弄得心力憔悴,不想再折腾,最后眼睁睁地损失2,400美元,也只能甘认倒霉、接受了条件。

这个事例说明什么呢?第一,咱们不能一棍子打死,在美国大多数的商家还是有良心有品质的,但也有些不上道的、坑蒙拐骗的事儿也有,只是比例可能比中国少了很多。所以买东西还是那句话,货比三家,认准了再买。尤其是这类贵重物品,没弄清楚、搞明白,还是不要在旅游时轻易下手。

第二,如果你真的买了,一定保留好凭据,回去后立刻找专业权威机构鉴定真伪。试想一下,这个当事人如果没有找机构鉴定,可能一直被蒙在鼓里、花了大钱当了冤大头。而且从那家店里有中国店员来判断,可能上当受骗的华人还不止一个,当然不排除中国店员也不知情。

第三,在双方拉锯索赔过程中,微妙的转折点出现在当事人亲戚出示州消费者保护部门的投诉网站。骗子最怕的就是自己的伎俩被曝光。也就是说,店主明白,对方不是一个受了骗都不知道上哪儿投诉的外来客;而同时他也很清楚自己这么做是错的,如果真的投诉到消费者保护部门,他得吃不了兜著走。

最后就是提醒中国游客,出国采购买贵重品,一定要事先做好功课。可参照旅游路线,先上网查询,挑选有信誉的商店。此外,对国外的认证书也不要盲从,尤其是你自己无力鉴别的情况下。下面就是一个典型的例子。

买高档品,也得选对经销商,光靠质量认证书就听信店主、风险太大。如果购买了高档品,回国后还是要请人鉴别真假,以图安心(Fotolia)
买高档品,也得选对经销商,光靠质量认证书就听信店主、风险太大。如果购买了高档品,回国后还是要请人鉴别真假,以图安心(Fotolia)

例二:假认证珠宝 骗走华客88万美元

今年5月,在纽约发生一起香港游客买珠宝,被骗近百万的事儿。据《纽约邮报》的报导,香港游客伊娃‧何(Eva Ho)在纽约西47街一经销商那里买了三款珠宝,分别是:一颗镶有一圈钻石、售价35万美元的12.77克拉红宝石戒指,一条35万美元、镶有11颗红宝石和钻石的项链,以及一条梵克雅宝(Van Cleef Arpels)价值18.8万美元的古董手链(共价值88.8万)。这三款首饰都附带有来自美国宝石实验室(American Gemological Laboratories,简称AGL)发出的证书,证明首饰用的是来自缅甸的真宝石,商店方面也曾保证首饰绝对是真品。

在购买后,何女士怀疑这些珠宝不是真品,于是送到美国宝石实验室重新认定。AGL的验证结果是,红宝石不是来自缅甸,相反(珠宝)是质量低劣、价值一般的“复合”石头。而且这三件珠宝的出处是东非,通过热处理和铅玻璃提高净度而成,是“毫无价值的合成品”。

同时,美国宝石实验室的主席也证实,该商家提供给何女士的AGL证书实际上不来自于AGL,系伪造。在意识到自己被骗得很惨,与商家协商无果后,何女士决定诉诸于法律,要求退回88.8万美元,外加惩罚性赔偿 100万美元。

这个例子说明,即便是买高档品,也得选对经销商,光靠质量认证书就听信店主、风险太大。而且珠宝类的认证书类别多,有时候普通人的确很难辨认真假。那万一真的买到假的,该怎么办?我们给大家介绍美国消费者如何保护自己的利益。

美国联邦贸易委员会给消费者的建议是:被骗后要尽快采取行动,不要等。可通过两种方式跟商家联系索赔。(Fotolia)

买到假货 如何跟商家协商索赔

不管你是在美国生活学习,还是偶尔来美旅游观光,对于受害者,美国联邦贸易委员会(Federal Trade Commission, FTC)的建议是:被骗后要尽快采取行动,不要等。首先,先试着自我解决,要求店家返钱。具体措施为:

1.打电话或者通过社交媒体

在店家网站上查询联络信息,一般情况下会在“联系我们(Contact Us)”栏目下找到联络信息。如果对方表示,无法帮助你,你可以要求和店老板直接谈。如果你在其网站上找不到联络信息,可试着拨打1-800-555-1212免费电话查询台。

此外,你也可以利用社交媒体来向店家进行投诉。很多店家都有社交媒体网页,用来推广产品。你可以在上面将你的问题说清楚。很多时候,店家方面为了避免带来负面影响,也会考虑你的投诉。虽然这种方式无法保证结果,但也值得试一试。

2.使用投诉信

如果打电话或者通过社交媒体和店家交涉不起作用,或你觉得用英语沟通可能不方便,那么你可以写信投诉。

投诉信一定要简洁明了,陈述你的问题所在,给出产品的编号,店家的名字和地址,并说清楚你想要达成的结果,你愿意等待多长时间得到对方回复(期限应该合理)。

不要在信中带有任何愤怒情绪或者进行威胁,即便你真的有理。读你信的人很可能是和你的问题无关的店员,但她/他可能会对解决问题非常有利。附上相关文件的复印件如收据、质量担保等。投诉信可以用带回执的挂号信邮寄到店家。这样你可以有依据证明店家确实收到了你的投诉信。投诉信的内容,可参照联邦贸易委员会提供的样本。

与商家协商无果后 可找政府投诉部门

若以上解决措施无效,你可以向联邦政府、州及地方消费者保护机构进行投诉,寻求外来帮助。

1)州及地方消费者保护机构

在美国,地方和州都会有消费者保护机构,专门负责处理消费者上当受骗之类的侵犯消费者权益的事件。

州消费者办公室一般设置在总检察长办公室下面。不管是是地方机构还是州机构,都会接受你的投诉。你在邮寄投诉表格的同时,还须附上相关文件的复印件,如质量担保文件、收据和店家信件回复函等支持性文件。

如何寻找州和地方消费者保护机构的联系信息?下面的网站很重要。只要在网页上输入州名,便可查询到该州所对应的州立以及地方消费者保护机构的联系信息(https://www.usa.gov/state-consumer)。

在消费者投诉表格中,须填写消费者资料、店家资料及投诉内容陈述,还须陈述你要求的解决方法,比如退款、换货或贴现等。如果在向消费者保护委员会投诉的同时,你也联系了其它政府部门,或已向律师求助、提及法律诉讼,这些情况也需要在消费者投诉表里如实告知。

等你递交的文件被受理后,投诉内容将被转呈给被投诉商家或部门。但涉及个人法律权益和责任有关的疑问,你还需要和律师咨询。

提醒一下,消费者保护委员会要求,只有在你与卖家直接联系但未成功,才可向消费者保护委员会投诉,消费者保护委员会才会受理你的投诉。而对已经立案诉讼或进行其它法律程式的投诉,则不能再通过消费者保护委员会处理。

纽约州消费者保护委员会还提供中文版本的投诉表,可在美东联成公所(Lin Sing Association, Inc)处领取,地址是:曼哈顿华埠勿街47-49号。

2)联邦政府投诉机构

除了州和地方机构外,联邦贸易委员会也受理个人投诉。它的一项主要任务就是保护消费者权益,同时也是美国最主要的接受消费者投诉的机构,民众可以直接跟他们投诉各种商业欺诈等损害消费者权益的事件或行为。

保护消费者权益的联邦贸易委员会的投诉网址:https://ftc.gov/complaint;电话:1-877-FTC-HELP (1-877-382-4357)

任何投诉都会进入该机构的在线安全数据库,由地方、州、联邦和国际执法机构共享。虽然它不侧重解决个体案件,但是个人投诉会帮助执法机构对非法贸易现象的关注、调查、甚至立案。若被调查的商家最终不得不同意对消费者进行赔偿,你也会因为有投诉记录而获得赔偿。

联邦贸易委员会提醒消费者,无论哪种方式都不能100%保证你能够得到索赔。当碰到有人说只要要求你交一定费用或者向你索要社会安全号码或银行账号信息,方可帮你成功办理投诉索赔,请千万不要上当,美国各级政府的所有投诉机构都不会收取任何投诉费用。

如果金额巨大,也建议消费者使用法律或仲裁方式,解决假货问题。(Fotolia)
如果金额巨大,也建议消费者使用法律或仲裁方式,解决假货问题。(Fotolia)

如果金额巨大 建议使用法律或仲裁

1.小额赔偿法庭

小额赔偿法庭(Small Claims Court)较一般的法律程序来说来得比较快,但对索赔金额有上限要求。对于美国大部分州来说,最多不能超过5,000美元。而且要求受害方必须本人或者找代表人,到小额赔偿法庭填写要求索赔声明。

2.找律师走法律程序

如果你的损失超过了小额赔偿法庭的上限,其它措施又不能够使得卖家退款,你可找律师走正式的法律程序。但是打官司,就要花钱、花时间,但是如果金额巨大,还是建议像本文中的香港游客何女士那样、用法律捍卫自己的权益。

3.争端解决项目

很多消费者不愿意上法庭,那么可以通过政府提供的“争端解决项目”对双方进行调解(Mediation)和仲裁(Arbitration),替代上庭解决纠纷。

‧ “调解”是指通过一个中立的第三方来帮助你解决和对方的纠纷。当然最终结果还是取决于谈判双方。

‧ “仲裁”不像法庭那么正式,但你和对方都需要出现在听证会上,提供证据,或者让双方证人作证。与“调解”不同,“仲裁”会对你提交的案子最终做出决定,这个决定也可能具有法律效力。

如果你想要通过这种方式来要求店家索赔,请联系地方消费者保护机构,这些机构可帮助你了解更多“争端解决项目”的情况。

最后提醒一下消费者,在购买商品前,一定要仔细询问店里的退款和退货政策;并确保收据上含有详细的商品信息,如珠宝的重量、大小、价格等。为避免日后索赔受阻,一定要保留购买商品的收据、质量担保、以及与店家交涉的所有邮件、短信等联系记录。如果是连锁店或加盟店,店家不能解决问题,可试着和总部联系。

2018-11-17 / by / in , ,
误诊是患者最大的安全风险

误诊及诊断失败引起的医疗诉讼案件多于其它医疗失误。对很多受害的患者来说,治疗中的错误恰恰发生在治疗的初始阶段。


英国医学杂志(BMJ)曾刊出一项长达25年的跟踪研究报告,发现诊断错误占付费医疗事故索赔的28.6%,该研究分析了1986年至2010年间超过35万次付费索赔案例,对医疗误诊的危险性有深入的剖析。BMJ的研究发现40%的诊断失误导致患者死亡、还有33%导致患者终身残疾。

任何一个对患者负责的医护人员,必须为患者提供安全、有效的治疗——包括准确的诊断。

诊断不是精确科学,但医生必须遵循正规的医护标准

没有哪个医生能保证对每个病人每次都做出正确诊断。有些疾病有类似或重叠的症状,同样的疾病在不同的患者身上也可能有不同的症状反映。但是,这些不能成为没有按照标准操作而导致诊断错误医生的辩护理由。

一些患者被误诊,是因为他们的医生没有按照医学指示进行检查。还有些情况是测试结果被误读或误解。医护人员之间的沟通不畅也会导致诊断错误,比如医生之间交接过程中发生的错误以及测试结果丢失或未报告的情况。

不管造成误诊的原因是什么,诊断错误对患者的影响会非常严重。当医生未能正确诊断出某种疾病并给予及时的治疗,导致疾病在一定时间里发展,甚至致命。还有一种情况是,病患的疾病被错误地诊断为另一种疾病,他或她可能得忍受莫须有的治疗,同时承受昂贵的医疗费和强烈的副作用,而真实的病症并未得到医治。

误诊导致患者死亡或终身残疾的案例就不言而喻了。医生、保险公司和医疗保健行政人员都需要为正确诊断和治疗患者负起责任来。当他们不这样做时,他们要承担后果。通常,医疗事故诉讼是——让这些玩忽职守的医生们牢记遵循诊断标准流程操作——最有效的办法。

2018-11-17 / by / in , , ,
出国旅游6至12个月需要回美证吗?

问:自从成为合法的永久居民后,我从未在国外呆过3个月以上。我计划出国、去照顾住院的父母,需要6个月以上、少于一年的时间。请问是否须要申请回美证,原因是什么?


律师:如果是一次性出境,而你肯定会在一年之内回来,那么可能没必要申请回美证。但另一方面,如果这种情况可能反复出现,或者怀疑自己能在一年之内返回,那么申请回美证可会更安全些。

绿卡

我现在在美国以承包商身份当合同工项目管理经理一年多,持有效的L-2工作许可证。我之前在印度有超过14年的资讯科技IT)经验,其中有7年多是项目管理经理。请问我目前的雇主可以依EB-1C类别为我申请绿卡吗?

律师:跨国公司的主管或经理(EB-1C)规定在你来美国成为高级行政人员或高级经理前的过去三年期间内,你已为美国公司的附属公司或者子公司或者公司总部工作至少一年以上。假定你符合这些条件,而且公司也不是一个很小的公司,你现有雇主就可能成功为你递交EB-1C类别申请。

再入境美国会有问题吗?

我是英国公民,上次在美国德克萨斯州因为在公共场合酗酒(Public Intoxication)被判刑送进郡监狱关押24小时。我没有因为这个指控被递解。现在我的家人希望飞去佛罗里达、逛迪斯尼乐园。先前的判刑,我再入境美国会出问题吗?

律师:我假定你会按照免签程序(visa waiver program)再回美国。如果你已经获得授权,不必再次通过旅行授权电子(ESTA)系统申请授权,那样的话,你再入境可能不会有什么问题。但是你若需要再次申请授权入境,可能不被允许按照免签程序来美国。照那种情况,你可能需要去美国领事馆或大使馆申请来美国的观光签证,并解释你被捕的情况。使馆官员将决定是否授权签证给你。海关边境保护局官员一般会尊重领事官员的决定。

2018-11-17 / by / in ,
政治庇护面谈请律师还是自己去?

非法律人士做自己的案子,就如同一个没有医学知识的病人给自己开刀做手术,过程既痛苦又忐忑。政治庇护申请就是一例,面谈究竟是请律师还是自己去?


“华人带律师去难民办公室还是相对较少,可能是由于费用的缘故;为了省钱,再加上互相传自己去也有通过的,有些人就想自己去试一下,但实际上通过比例不高。

律师参与面谈有优势 

政治庇护案件一定要请经验丰富、精办庇护的专业律师,而带律师去难民办公室面谈更有优势。

移民官面谈的时候,可能问话会比较随便,而且只记录对他有利的问题。尤其是一些程序上可能不合规,在有律师在的情况下移民官就会比较谨慎。”即使面谈失败,律师也会负责任地帮您把案子进行下去;而且面谈也会加深律师对案件的了解,当场做的笔录更可成为日后反驳的好证据。

通过的关键是诚实可信度 (Credibility)

因为“政治庇护是所有法律程序中唯一不强调绝对依靠证据,而是只要本人陈述可信即使没有证据仍然可以批准的。”

政治庇护申请分为两类,一类是主动申请(Affirmative),另一类是被动申请(Defensive)。前者是申请人本身没有任何记录而自己主动向移民局申请庇护;后者是当事人被抓,为了不被递解而向美国政府提出申请庇护。

提醒不要找不了解的中介来做,要找有口碑、信得过的律师事务所为好。在华人中,冒充是法轮功(学员)、宗教信仰、计划生育受迫害,为了拿身份利用政治庇护造假的事也层出不穷,导致有些真正的受害人在面谈或上庭时也被拒。那么针对不同的案件类型、不同的个案情况,建议申请人去律师楼当面谈论、方可对症下药。

2018-11-17 / by / in , , ,
I-601和601A有什么 不同?

601和601A不是一回事,I-601这个程序之前就有。

美国移民法律对不同方式进入美国的人士有不同的规定,比较常见的有:


第一,合法入境的外国人可以以亲属身份在美国境内调整身份

第二,闯关人也可以以亲属身份依法在美国境内调整身份

但是,如果合法入境或闯关人有欺骗美国海关的行为,比如使用假身份或假姓名,那么就不可以以亲属身份在美国境内调整身份。

这时候,申请人可以在境内或境外使用I-601程序请求豁免其不可入境性质(inadmissibility)。

第三,偷渡入境而又没有入境记录者(没有被海关当场抓住),则不能以亲属身份在美国境内调整身份。

这样的申请人必须离开美国,在境外调整身份。但是,他或她已经有偷渡入境的记录,所以他必须在境外通过601程序请求豁免其不可入境性质。那样该申请人在境外等待的时间就比较长。

I-601A的适用条件

跟I-601不同,这时候I-601A程序就可派上用场。对于偷渡入境而又没有入境记录者、想要以亲属身份调整身份,那么按照I-601A,该申请人可以在美国境内请求豁免其不可入境性质。也就是说,把等待豁免的时间在美国境内度过。

这样该申请人只需离开美国短暂时间,比如几天,仅仅在境外的美国领事馆进行面谈即可返回美国。

这里面的核心前提是:该申请人的豁免请求被批准,只有这一关通过,他/她才能在境内等待。由于I-601A,能大大缩短该申请人离开美国后在境外逗留等待的时间。

I-601和601A程序上的注意事项

使用I-601A程序和使用I-601 程序一样,需要提供证据证明:该申请人在美国的合法存在对于其公民(或绿卡持有人)亲属有多么重要。

证明的关键是:如果该申请人不能获得绿卡,那么其公民(或绿卡持有人)亲属会遭遇极端困难

 

进入递解程序的人不能申请 I-601A

注意,I-601A程序规定,在移民法院的上庭程序(也叫作“递解程序”)中的人不可以申请I-601A。很多从中国大陆来的申请人之前已经申请政治庇护,现在正在移民法院的上庭程序或递解程序中,对于这样的申请人必须先请求法院关闭案子。

 

2018-11-17 / by / in ,
赠与和资产保护

做父母的不宜轻易赠送房产给子女,其中一个原因是–在多数情况下,将来子女需缴的增值税(capital gain tax)反而会比省下的遗产税(estate tax)还多。


此外,若子女从事的职业风险大,万一在外欠债或被告,送给子女的家产就会被连累;有些父母则担心子女会因离婚或早逝,导致财产转给了子女配偶,而其配偶之后再婚的话,这些家产便外流了。也有客户认为子女不够成熟,送财产会惯坏他们。

有这类担忧的父母可为子女成立继承信托(inheritance trusts 或 lifetime trusts),让财产不直接传到子女的名下,而是传到让子女享用的继承信托中,子女只是信托的受益人(beneficiary)而非信托财产的所有人,财产就不会因子女离婚或欠债而流失掉。通常在父母有生之年,继承信托名下几乎空无财产,等到父母过世后,家产才会移转进去,但有些父母会选择提早将财产转入这些继承信托。

有人便问,生前将财产转入继承信托的话,算不算是生前赠与(lifetime gift)呢?

答案是:不一定。您可以是该信托的成立人(grantor)兼管理人(trustee),离世后,才让成年子女接手作信托的管理人(同时仍是受益人),这样的设计下,您对信托财产保有相当大的控制权,因此转入这种继承信托的财产并不算生前赠与。但若您的财产将来要缴大笔遗产税,且多过房产的增值税,那么您的继承信托就最好是不可撤销(irrevocable),必须提名第三人当信托管理人(多数人挑自己的成年子女),转入这类继承信托的财产,就会是生前赠与;不可撤销信托对于需要缴大笔遗产税的人而言,是一种重要的节税策略,此外,不仅子女的债主,连父母的债主也不能任意追到这不可撤销继承信托中的钱。

是否要成立防子女离婚和在外欠债的继承信托?是否要将信托设定为不容成立人任意撤销、修改的信托?如何成立和操作这些信托呢?民众应咨询律师来获得相关资讯。

2018-11-17 / by / in ,
请不要轻易把房产赚与给子女

领用俗称“白卡”医疗救助福利 (Medicaid) 的长者经常误以为自己应赠送房产给子女,来保护房产将来不受政府的白卡福利追讨 (Medicaid recovery),殊不知,这样的资产保护功能差,且常让您和子女多缴税,反而不划算:


首先,房产送给子女后便不是老人家所有了,相关的老人地税(property tax)优惠也就流失了。

其次,若子女透过“赠与”得到房产,将来他们卖屋时要缴的增值税(capital gai n tax)常比透过“继承”得到房产后再卖出房产时,所要缴的增值税还要高出许多。

第三、子女若接受您的房产赠与,也可能导致他们的子女(您的孙子女)得不到某些优惠。

第四,若子女在外欠债或离婚,那么您送出房产虽或避开了政府的白卡福利追讨,但却碰到子女债主或配偶的追讨,全然没有资产保护的保障。

第五、有些父母将房产送给孩子后,什么财产都没了,不肖子女也就不搭理父母了。

较好的做法是:在有生之年,保留您享用房产的权利 (我们称之为终生产权 ,life estate),只将房产的未来产权 (future interest; remainder) 送给子女,这可使房产避开白卡福利追讨、保有老人地税优惠和增值税优惠。这方式好处多且手续简单,但仍有两个缺点:一、若您想卖这个房产,您仍需要拥有未来产权的子女签字同意,所以您的掌控力多少还是有些受限;二、将来您离世后,这房子仍防不了孩子的债主(甚或离婚配偶)的追讨。

更为全面的作法是:及时成立生前信托,特别是白卡资产保护信托(Medicaid Asset Protection Trust, MAPT),将房产移转到这类信托中来防白卡追讨,且在您有生之年您可继续享用房产、保有老人地税优惠、不怕子女债主的追讨,子女等到父母离世后才继承到房产,因而可享有增值税优惠,父母甚至可以在信托中安排未来持续保护房产不受子女欠债和离婚的干扰。

总之,想保护资产,就务必要咨询专业律师,切忌妄自决定导致得不偿失。

2018-11-17 / by / in ,
美国买房 房地产律师至关重要

想想买房卖房,这些人一生中最大的交易之一,并且有可能让首次置业者饱受折磨的事情;找到一位合适的房地产律师,当然是一件大事。

Flushing律師据《环球邮报》报导,即使你通常与另外一位律师打交道,行业专家认为,找到一位有经验的、与你购置物业相宜的房地产律师,至关重要。

找律师之窍门

有可能买家会在交易接近尾声时,请一位房地产律师来处理一些事宜,诸如查验产权并注册契约;在整个交易过程中,律师也会帮到你,诸如审核文书,问题出现时保护客户利益。这意味着要找合适的专家,而非你碰巧认识的律师或房屋买卖交易另一方的律师。

律師 紐約最畅销房地产撰稿人、市场分析师坎贝尔(Don Campbell)认为:“如果你要进行几十万上百万元的交易,那么你必须拥有为你而非交易双方工作的律师,还得是一位房地产方面的专家。这意味着,要在家庭律师或朋友之外,寻找适合自己的房地产律师。

首先看看这位律师的业务倾向,有些业内专家建议,至少有90%是关乎房地产交易。还有经验,应该会发挥作用的包括交易量,以及律师或律师行在房地产方法律面花费的小时数。

当然,收费比较也很重要。不一定非得找到一个有竞争力的价格,但要关注总费用,以免日后出乎意外。虽然服务成本因地而异,但差价仅仅介于50元至150元之间。

卡尔加里房地产经纪人巴特希尔(Cody Battershill)认为,选择最低收费律师,可能意味着接受千篇一律的服务,可能不适合你。他说:“你的付出总有所值。”

交通律师或考虑团队服务

卡尔加里公司Richards Hunter Toogood的合伙人理查德(Darren Richards),专攻房地产法律,他说有些购房者“可能刚刚大笔一挥,作出几千元上下浮动的决定,然后就开始忧心50元差价的律师费”。

理查德认为,第一优先事项是,当寻找一位律师来处理你的交易时,“首次置业者将受益于一种团队服务”。简而言之,你的房地产经纪人或按揭贷款经纪人推荐一位律师给你,将使交易过程更顺畅,因为他们已经在合作。

移民巴特希尔通常会推荐三位律师,并解释他们的个人优势,这样客户就能够做出明智的决定。 他说:“高达八成,我的客户会选择三位中的一位。而他们总是兑现承诺,并提供高水准的服务和知识。”

这也就是为什么自助卖房网PropertyGuys精心挑选律师的原因,在每个省份,他们都有为其LegalPro成套计划服务的律师。该公司伙伴关系主管梅兰森(Walter Melanson)认为,他们不仅精通私售世界(如PropertyGuys),并且在交易过程中建立了为客户提供服务的跟踪记录;这种伙伴关系,对私售经历非常重要。他说:“如果我们选择不好的(律师),你将拥有一个糟糕的经历。 如果你喜欢联系你与我们的律师,你一定会喜欢我们。 ”◇

2018-11-16 / by / in , ,
在美购房不想请经纪人 专家建议五件事

在美购房不想请经纪人 专家建议五件事

美国后想要买房安定下来。美国资讯公开,网络上有许多待售房屋的信息,似乎可以自己完成从看屋、达成交易、财产转移的一切购屋程序,而不用找经纪人,因为总觉得经纪人碍事,而且还要支付经纪人费用。

据《DNAinfo》媒体2月16日报导,专家建议不想委托经纪人的首次购屋者,最好三思而后行,先考虑五件事。

1.买方不用支付经纪费

美国,房屋交易的买家及卖家,通常都会聘请经纪人,而双方的经纪费是全部由卖家支付,买家不需要支付。按照行情,卖家通常支付6%的佣金,买家经纪人及卖家经纪人各拿3%。

2.买家无法改变佣金

90%的房屋交易,卖家在委托经纪人代售房屋时,双方即已谈定佣金比例,买家及其委托的经纪人无权决定。因此,买家想要透过卖方经纪人改变佣金比例,以达到省钱目的,多半是徒劳的。

另外,卖家也绝不会因为想多赚点佣金,就极力促成交易,因为是否接受买家的出价,决定权在屋主。

3.卖家的经纪人永远是站在卖家的立场

如果买家没有委托经纪人,直接与卖家经纪人交涉,不要妄想这位经纪人会为买家争取好交易。

纽约房屋中介公司Level Group董事长林克(Larry Link)表示,遇到买家直接交涉的案子,卖家经纪人虽然会基于公平及诚信的原则,扮演买、卖双方的沟通桥梁,但是如果对卖家不利的信息,经纪人没有义务告知买家,因为是代表卖家,基于职业道德,要忠于卖家。

林克说,有许多买家直接与卖家的经纪人交涉,但交易中途才发现这一情况,但为时已晚,平白失去达成交易的机会。

4. 买家委托经纪人才会受到卖家经纪人的重视

许多欠缺购屋经验的买家,完全不清楚在购房前,必须备妥的繁琐文件,包括抵押贷款预先核准信件,或者财力证明。

买家如果事前委托经纪人,经纪人不仅会告诉买家需要准备的文件,而且会在达成交易组成一个团队,包括房地产律师、银行房屋贷款以及检查房子有无问题的专业工程师;如果购买的是合作公寓(co-op),经纪人还会协助买家如何通过合作公寓董事会的审核,或者取得董事会过去会议纪录的重要内容。

美丽都房地产(Mirador Real Estate)专业经纪人萨利赫(Eydie Saleh)说,她的许多客户,先前都是自己找房子及直接与买家经纪人交易,但最终都失败,这些客户认为失败原因是出价太低。

萨利赫说,在她检视这些客户与买家经纪人的通信内容后发现,并不是出价太低所致,而是这些客户不知道要准备文件,引起卖家经纪人怀疑客户的真实性,而停止交涉。

白金房地产中介商(Platinum Properties)摩恩(Timur Mone)表示,买家经纪人偏好与卖家经纪人对话,看到没有带经纪人的买家来看房,通常不会认真接待,也不想在半夜接到来自买家的电话。

5.直接与卖家经纪人交涉是失败的开始

没有经纪人的买家,多半不清楚交涉技巧,对于看中眼的房子,有时急切地当场出价。如果有经纪人在现场,将扮演适当的谈判角色,告诉买家即使看中意,也不要形于色,保持中立的立场。

此外,更重要的是,卖家的经纪人永远代表卖家,绝不可能为买家着想,因此没有经纪人的买家,极有可能花了冤枉钱,还不知道自己买贵了。

文章來源:大紀元

2018-11-16 / by / in
三分钟阅卷 一句话点醒 挽救百万房产

三分钟阅卷 一句话点醒 挽救百万房产

对不熟悉美国法律的华人到美国买房,请当地的房地产律师,在买卖中起到的作用无可替代。除房屋买卖,您需要律师解决房屋相关的纠纷可以包罗万象,从合同签订,一直到邻里之间、房东房客、投资合伙、银行贷款、装修改建、营建瑕疵、住房歧视、产权争夺等诸多方面。无论是善解纠纷,还是诉诸法庭,您都需要最专业、值得信任的律师进行代理。

房地产贷款购房请律师 保障利益还省钱

第一联合法律事务所的资深律师John Eom告诉大家:“华人是节省存储,未雨绸缪的优秀族裔。但是天有不测风云,生意、工作和健康,都会造成一个长期房贷的突然困境。保障您的最大权益,与您共渡难关,是第一联合法律事务所全体同仁的心愿和专业承诺。您任何时候都有权利请律师,在现实生活中往往将这个权力自动放弃了。”

通常买主有贷款,过户律师是代表银行的。只要您选择的律师没有不良纪录,并且是贷款公司认可的律师,一般贷款公司都会尊重客人的选择。因为银行和买主的利益在很大程度上是一致的,买主为银行选对了律师也就是为自己选对了律师。这么做反而省去了单独请自己的律师所带来的额外费用。过户律师在过户前要做很多的工作,他不仅需要仔细检查卖方的产权,清除所有的产权上的瑕疵,而且还对买卖合同的解释,买卖双方各项费用的分担起到中介的作用。您说,您请的律师,能不站在您的立场充分争取您的利益么?事半功倍,何乐而不为?

房客法律厚积薄发 专业才能四两拨千斤

在加利福尼亚州采用拍卖双轨制,绝大多数银行都采用“非法院拍卖程式”,也就是Trustee’s Sale,只需要3-4个月的时间,费用也很低廉。比起法院拍卖程式的“法拍屋”耗时一年以上,法律费用要省多了。在借款人不还款45天后,银行会启动一个程式叫做“欠款通知”(Notice of default)。这个欠款通知会用挂号信寄给借款人,并且会在县政府地产登记处登记。如果还没有还款,90天以后,银行再寄给借贷人一个叫做“拍卖通知”(Notice of Trustee‘s Sale)的法律档, 21天以后银行择期拍卖。

有一位客人在洛杉矶Downtown购买的房产,买的时候价值70多万,现在已经价值百万以上了,在做了十几年的房贷后,由于家庭的突变,还款突然成了问题。在找到第一联合法律事务所后,资深律师亲自会见,在查阅有关银行法律档仅仅三分钟,职业的素养和敏锐已经发现了银行方面的一个档疏忽。于是律师问委托人:“我这里只看到一式一份的欠款通知,你收到几份?”就这一句话的点醒,使得百万房产转危为安!

为什么?因为法律规定银行的此类通知要一式两份寄给借款人,使用法律规定的所有应用语言,包括中文。如果少了一份,或者没有使用多种法律规定语言,都可以视为银行档缺失。有谁会想到银行这样的机构也会犯这低级错误呢?如第一联合法律事务所律师介绍道,这样的疏忽,常有发生,就是往往借款人陷于财务危机慌乱,没有也忘了找法律专业人士协助,所以错失良机。

房屋贷款细审贷款明细

百万房产失而复得!

在刚刚那个案例中,由于银行档漏失,借款人获得了两年重新审核借贷的宽限。不仅如此,律师代表借款人与银行重新谈判,运用公认的公式表,将所有贷款明细重新计算,发现了诸多不合理收费,为重新借款拿到了更好的补偿和条件。两年期限,为借款人赢得了缓冲和财务再生的宝贵时间,百万房产失而复得!

多年来,华人成为美国房地产市场的重要投资力量,无论是海外投资还是本地购房,确保房产交易安全,保障自己权益您都需要一名值得您信任的律师。无论从买卖合同的确立,到调查完成,获得地契,一直到贷款、以及您拥有房产的过程中任何情形中您需要法律协助。◇

文章來源:大紀元(有刪減)

2018-11-16 / by / in , ,
申请美国移民,材料不足将直接被拒?

问:如今在美国申请移民,不能提交“补充材料”了吗?

最近新出来的“政策备忘录”,引发许多人的担忧。一般来说,当你递交移民申请材料,如果移民官觉得你材料不够,他会给你一个补充材料的要求(RFE),给你一个机会来补充所需要的材料。但是现在移民官有更大的裁量权,如果你材料不足,他们可以直接拒绝你的申请。所以很多人非常担心。


但大家不必太担忧,我们分析,一般只有在申请材料和法律要求偏差很大的情况下,移民官才会直接拒绝,包括:

1. 如果你申请调整身份,填写485表格,然而你没有提交经济担保人的材料,没有签那个表格,他们就可以拒绝,因为这是485表格非常重要的一部分,你没有依照法律提交材料,他们现在就不用浪费时间来给你补充机会。

2. 当你申请601A赦免,必须证明,如果你不在美国,你的美国配偶、父母会有很大的困难,如果在材料里你根本没有提到关键的家属,他们就不会给你补充的机会,直接拒绝。

不管怎样,大家应该更谨慎、更仔细地对待申请文件,尽最大努力把它完善好。

2018-11-15 / by / in ,
政治庇护申请,怎么才能提前面谈?

问:申请政治庇护,面谈排了两年多,怎么才能让移民官提前办理我的案子?


后进先出”的政策,也就是最近提交的案件会得到最快的面谈机会,这对于之前申请并等待了很久的人很不公平。这个情况可以向移民局写信;也可以考虑试一下催办令

使用催办令,不会直接影响到你的案件,移民局也不会对申请人进行任何的报复,所以不用担心这方面的问题。处理催办令的联邦法院也会看到全国很多人都受到了影响,都在提出这个问题。有的联邦法官会觉得你等了那么久不公平。我们有很多人做催办令,都拿到了他们的身份。

怎么提交催办令?我们要写一个请求书给联邦法院,这个案子会转到联邦法官或检控方。一般来说,99.9%的检控方是我们最好的朋友,因为联邦检控方案子比较多,他们不想有更多的案子,所以他们会为了解决案子,帮我们催移民局,让他们在合理的时间给我们答复,因此面谈就提前了。

另外,催办令是不能个人做的,必须请律师代理。

2018-11-15 / by / in ,
美国的法律禁止一夫多妻制

I-212表格的困惑

问:经过150天的行政程序后,我收到通知,说需要递交I-212递解或遣返后重新申请允许入境美国的表格。我从未被递解,所以我想我可能是因为缺席(法庭)而被放到递解程序上,当时我已经返回母国了。我试着和大使馆联系,但是没有收到任何答复。我从未被递解过,但是表格里没有一项适用于我(比如因缺席被递解)。我有四个美国出生的孩子,但只有填写一个孩子的地方,无法都填进去。请问我可以手写一份声明吗?我不想填错。


答:无论你是否去上过庭,或者因缺席收到递解令,都一样被视为被递解。所以,你需要选择已被递解那一项。这种情况下,你必须要提交I-212表格,申请返回美国的预先许可。要不然,你只能呆在母国,直到递解令过期为止,一般案子要十年。至于你提到有四个孩子,你可以在表格中的加页栏(第八页),加入这些额外的信息。还应该附上你孩子的出生纸,和其它你觉得对你案子有利的信息。你还可以看看是否需要申请I-601豁免,如你在美国非法居留超过一年或一年以上,或者犯过罪,比如欺骗或不当承述、或其它刑事罪行。

如果宗教信仰允许一夫多妻,可以带她来美,在美国结婚吗?

问:如果某人的宗教信仰允许一夫多妻,请问他可以带她来美,在美国结婚吗?

答:美国的法律禁止一夫多妻制,不允许任何人来美国缔结一夫多妻的婚姻,甚至倡导一夫多妻制的人都无法入境。

住在瑞士的人怎么来美国?

问:他是伊朗人,住在瑞士,有证明文件,他想要知道是否有什么签证可以申请,以及要如何申请?

答:如果当事人的文件包括护照,他/她可以申请旅游签证来美国,只要那是当事人来美国的目的。B-1签证是商务目的,而B-2签证则是其它观光目的。

2018-11-15 / by / in ,
为何让我补充财务资料

I-539申请延期/转换非移民身份需要补充财务方面的资料

问:2016年12月3日提交F-2转F-1身份的申请,2017年6月8日收到补充经济材料的通知。我不确定,他们是想要更新材料,因为上一次的材料是六个月之前的,还是他们认为我没有足够的资金或证据。上次提交材料时,我说我丈夫会赞助我的学习、并附上了母国银行的证明信;他们在补充材料的信中也提到,完成了连续三个月的银行月结单显示所有的交易、其它现金资产/或担保人的证明。我不确定要如何显示母国的银行账号交易,因为它是一个固定的流动性金额。我可以添加副担保人,并提交银行交易月结单、担保书,连同我丈夫在这里的银行月结单和工资单吗?


答:移民局可能是想要完整的连续三个月的银行月结单,确定你丈夫在账户上的这大笔钱不是只放了一个月。如果这些钱在账户上有三个月,即便账户上没有任何进出的交易,可能也够了。如果你想要的话,你也可以添加一位副担保人。那么你需要考虑递交他/她的工作证明、银行月结单和报税单,还有支持你的经济担保书。

2018-11-15 / by / in ,
用申请补发 I-94 吗?

如果护照上入境的章,还需要申请补发I-94小白吗?

问:我在军队工作,要为我妈妈递交绿卡申请。她说,只有在没有办法证明最后一次离境/入境时、才有必要申请补发I-94,但是这些信息在她护照上都著章的。我现在正准备为她递交绿卡申请,如果不必要,我不想多花455美元申请I-102表补发非移民出入境文件,但是如果有必要,我也会做。


答:问题在于你妈妈何时来到美国。现在大多数入境的人士国安局已不再发予I-94小白卡。最近这几年,人们可使用海关和边境保护局的网站: www.CBP.gov/I94 取得I-94记录以及最后一次入境的信息。如果你妈妈在2013年5月前来美,又没有I-94小白卡,那么她需要递交申请I-102,连同她的调整身份的申请。

2018-11-15 / by / in ,
递解后可申请哪类签证?

我丈夫被递解后,可以申请一类签证

问:我的丈夫被递解出境后,下个月将满四年。请问有无任何办法让他获得临时签证?


答:被驱逐出境的人十年内不得返回美国,除非他事先获得国安局的许可。但是,有可能,就是他申请非移民签证、有可能透过领事官员向国安局建议临时豁免,允许暂时入境的机会。这个决定将由移民局的入境审查办公室,考虑此人的记录、旅行原因、有利因素、以及对他人的危害和对国家安全的威胁等多个因素。

2018-11-15 / by / in ,
庇护申请悬而未决

更新驾照

问:我的驾照6天前过期。我是工作签证,公司已经为我申请工作签证延期。案件正在审查中,并有回执。但是汽车监理处(DMV)不接I797C收据通知为我续签驾照,虽然在法律上讲,即便签证申请被拒,我仍可有240天内留在美国。请问我怎样才能获得临时驾照?


:如果你的申请有资格进行快速处理,你的申请机构可以考虑用I-907表格申请加快处理。申请费是1,225美元,这样移民局在收到申请的15个工作日内,需要对你的案子作出裁决。

转换身份,申请免配额的H-1签证

问:目前我以H-4签证在休产假。因为我还在休产假,所以公司为我申请了免配额的H-1,而不是转换身份。我有两个问题,如下:1. H-1免配额是否可以在不转换身份的情况下提交?2. 如果申请获得批准,我是否需要离开美国,然后加盖印章后再返回?

答:H-1B免配额的申请可以在不转换身份的情况下提交。但是,当申请获批,受益人必须到美国境外领事馆办理签证手续,再以H-1B身份合法入境。如果要不离境就有H-1B身份,必须在提交申请时要求转换身份。

庇护申请案悬而未决,是否可以用工作许可证工作并保留F-2签证?

问:我是F-2学生家属签证持有人。我妻子刚刚开始博士课程。我申请了宗教庇护,最近拿到工作许可证(EAD)。我想保留F-2身份,因为如果我的庇护申请被拒,我可以用F-2签证合法留在美国。大学顾问告诉我,如果我以工作许可证工作,我就不能是F-2。但是有律师告诉我,不管用不用工作许可证,我是F-2身份。两个不同的说法让我很困惑。

答:F-2持有者是不允许工作的,即使有工作许可证。所以如果你持有工作许可证工作,你就违反了你的F-2身份规定。如果你想保持非移民身份,就不应该工作。实际上,这个政策没有太多争议的地方。

过境/船员(C1/D)签证

问:我女儿的父亲在皇家加勒比国际邮轮公司以过境/船员(C1/D)签证身份,担任工程师的工作。他还有一个商务/旅游签证(B1/B2)签证。他于12月29日在牙买加持过境/船员(C1/D)签证下船。请问他可以用B1/B2签证直接飞美国,与家人一起在美国停留3周,于1月16日再去佛罗里达州的劳德代尔堡(Fort Lauderdale)上船报到?

答:过境/船员(C1/D)签证是给在美国过境(C-1)的当事人加入船只(D)工作。这看来不是你女儿的父亲进入美国时的意图。因为他有B1/B2签证,他可以在抵达机场时向机场的移民官员解释他的情况。我相信,他可以在如你所述的目的下以B1/B2签证获得入境。

2018-11-15 / by / in ,
申请I-130表格时,应该用两个姓?

问:我丈夫于2016年2月11日被移民局拘留。他有两项毒品重罪记录。有没有办法阻止他被驱逐出境
答:通常,只要有一项毒品重罪就足以让一个人永久不准入境美国,两项毒品重罪会更有问题。你应当带着他的所有刑事法庭记录以及移民案底,找一位移民律师问,咨询律师的意见,看是否有可能帮助你丈夫。


申请I-130表格时,应该用两个姓还是一个就行?

问:我为丈夫申请I-130亲属移民身份时,他的出生证和其他证件上有两个姓氏,而我们结婚的时候,我决定只冠他的一个姓。他仍然有两个姓。
答:在为你丈夫提交I-130申请时,你应当使用你丈夫出生证上的两个姓。因为日后,你丈夫移民文件上的姓名必须跟出生证上的相同。你是否决定只用他的一个姓作为你的夫姓不会有什么区别,但在他自己的申请文件中截短他的姓氏可能导致问题。

美国海关法对进口二手商品的销售规定

问:我在两年内(2014年-2015年)从亚马逊置入两台照相机和一个镜头,供自己使用,总价约为2,000美元以下。我买时,支付过销售税,并且在持有它们的这段时间一直在使用。我现在在去美国的路上,考虑通过eBay或照相机商店出售它们。在法律上,我可以在美国卖掉它们吗?然后我必须申报吗?法律上怎么规定的?
答:我想法律上没有禁止偶尔出售两年内使用过的两台相机和镜头的规定。我想你也不必申报销售所得,因为利润所得可能也达不到、需要你提交报税的额度。我的专业领域是移民法,所以这里不是给你提供这一问题的专业法律建议,只是给你一个常识答案。

2018-11-15 / by / in ,
如果我结了婚,律师能否帮我转换身份?

我有F1签证,如果庇护申请被拒,可以得到OPT吗?

问:实习生身份(OPT)批准需要符合非移民倾向,因为这是非移民签证。但是申请庇护就显示有移民倾向。所以请问如果我的政治庇护申请被拒,会不会影响我获得OPT实习生身份的机会?


答:如果庇护申请被拒时,你仍处于F-1学生身份,那么被拒不会影响你的非移民身份,以及获得OPT的可能。美国移民局对移民倾向的问题主要集中针对移民签证的申请,或移民签证,或调整为永久居民身份的人士。

如果我结了婚,律师能否帮我转换身份,我的签证过期且没有盖戳

问:我在2000年进入美国,签证没有盖章,I- 94的表格也没法追查溯,我去移民办公室问过,被告知我们最终递件时,我必须回墨西哥的华雷斯,请问有没有办法让我不用离境就转换身份?

答:如果当事人合法进入美国,但是没有入境文件,正常做法是提交I-102申请表申请I-94小白卡。如果当事人搭飞机或坐船入境, 找到入境记录的机会较高。但是通过陆地边境入境、要证明合法入境可能更难些。如果你无法获得入境证明,即使你与美国公民结婚,你也不能调整为永久居民身份,除非你受到245(i)条款的福利。245(i) 条款规定,当事人必须在2001年4月30日前有人为他提交劳工纸申请,或移民申请,且于2000年12月21日当日人在美国。

但是如果不符合上述情况,你也可以在美国海外获取永久居民身份,程序是I-130申请获批后,提交I-601A豁免申请,留在美国等待结果。如果I-601A豁免获得批准,你可以去海外进行领事程序,有很大可能能顺利拿到移民签证。I-601A豁免是对在美国非法居留超过一年,面临十年不得入境惩罚的人士,给予豁免, 以美国公民配偶或父母生活有极大困难为由。

我符合极端困苦关系的条件吗?

问:我相处了24年的男朋友,2009年因为重罪而被移民及海关执法局关押,他于1991年和他父亲一起合法入境,我们在1992年相遇、1994年开始一起生活。1996年,生下我们的儿子,2001年又有了女儿。我有24年一起生活的证据。

答:你能不能帮助你的男朋友取决于以下问题的答案。首先,你是否持有永久居民身份或是美国公民身份?如果是,你们俩人是否愿意结婚。然后剩下的其它问题有:他是否合法进入美国,他被关是犯下什么类型的重罪。有时候在美国寻求永久居留身份,某些重罪可能给予豁免。我强烈建议你跟移民律师咨询,审查你和你男友的所有情况,看看有哪些方法可以选择。

2018-11-15 / by / in ,
为配偶申请移民期间必须住在美国吗?

领事馆面谈

问:我收到去领事馆面谈的通知。我怀孕一个月了,请问这会成为一个问题吗?我是否应该重新安排面谈时间,直到我生下孩子?这是我丈夫为我提交的申请。


答:你怀孕一个月的事实不会成为一个问题,因为体验有医疗检查方法可以保护未出生的胎儿。在体检开始前,请告知医生你已怀孕。

再入境许可

问:我从2015年4月起成为永久居民。我丈夫在巴基斯坦,我已经为他申请了签证。我的问题是,在他面谈期间,我需要人在美国吗?是否我需要申请再入境许可证?

答:你丈夫移民的时候,你必须证明你在美国有住处。我建议你人在美国。证明你人住在美国的文件包括工作聘用信、美国纳税申报表、美国银行月结单以及在美不动产所有权状等。他的移民过程中你在美居住非常重要,因为你必须提交I-864经济担保书,该表格要求申请人在美国有住处。

I-94记录和1-130表格中的外国配偶到达日期是指他们在美国最后入境的日期吗?

问:我正在填写I-130亲属移民申请表,我不确定配偶的到达/离开记录是否指最后入境美国的日期。我的配偶在2011年首次以学生身份入境,但目前是H-1B(最后一次入境是持H-1B进入)。我们是否应该用美国海关和边防局网站上查到的最近到达记录?

答:I-130表格是指最后一次进入美国的日期,而不是更早的入境记录。

2018-11-15 / by / in ,
收养外国公民 

收养外国公民 

问:我是在美国出生的公民。如果我收养外国公民,是否自动给予被收养人在美国的公民身份?


答: 收养外国人士,你必须通过美国移民局的程序,如果孩子身在别国,通常是在美国驻外使馆处理。大多数国家的孤儿必须遵循海牙公约处理收养事宜。否则,他们必须在16岁之前获得收养,而你必须在向美移民局递交申请的前两年建立合法和实际的监护权。

 

收养外国公民 

2018-11-15 / by / in ,
我需要做什么才能成为美国的永久居民?

我需要做么才能成为美国的永久居民?


问:我妻子是美国公民,在我调整身份(成为合法永久居民)、去移民局面谈前,她抛弃了我。我已经有5年没有她的消息。请问,提交离婚是否能帮我重新申请或者帮助申诉案件。我需要做什么,才可以成为这个国家的永久居民?

移民律师

答:如你所述,看来你不能通过与你妻子的关系来获得永久居留权。我建议你寻找其它选项。一个比较好的建议是找一位知识渊博、经验丰富的移民律师,进行正式咨询。

2018-11-15 / by / in , ,
结婚后需要多久才能办好我男友的身分?

问:男友目前拥有梦想法案签发的社会安全号,他年少时进入美国,不记得是怎样进来美国的。我们计划结婚,想知道需要多长时间他才能成为合法居民。我是美国公民,有很干净的个人记录。


答: 如果想要通过与美国公民结婚在美国调整身份为永久居留,不用离境,那么他需要证明他当时是合法入境美国的。如果他能证明,提交申请10~11个月内,他将去美国移民局面谈。如果他不是合法入境,那么你男友/未来的丈夫会有一条比较困难的路,在I-130亲属移民申请获批后,要做领事程序和提交临时I-601A豁免申请。豁免申请是基于如果他无法返回、会给你造成极端困苦的情况。在递交申请和裁决豁免期间,你的丈夫将留在美国;如果豁免申请获批,他将在他的家乡完成领事程序。这种程序需要一年半到两年的时间。

2018-11-15 / by / in ,
纽约买房为什么一定要找律师

在世界之都纽约买一套房产是许多华人的梦想,但在纽约买房的流程与美国其他的地方并不完全一样。对于那些不熟悉纽约法律的华人移民来说,建议你一定要请当地的房地产律师,以免陷入房产欺诈或不必要的法律纠纷当中。

纽约买房对于普通人来说,地产欺诈防不胜防,不是能靠自己的能力解决的。来到美国,就要学会美国人保护自己利益的方法。

如何避免地产欺诈
纽约玛乔瑞(Marjory Cajoux)律师代理房地产案件有20多年的历史了,她介绍说:“首先,在你签署任何与房产有关的文件时,一定要找律师,确保明白每个条款的内容,在专业律师的帮助下,规避风险。”

其次,注意不要轻易签署Deed文件。“Deed是指产权契约,王女士就是在不知道的情况下,签署了Deed转让契约。”玛乔瑞说。

第三,不要找地产经纪推荐的律师,因为他可能也是地产经纪的代表律师,这样就无法保证他会把你的利益放在首位。

第四,需要向律师咨询的问题,不要在地产经纪在场时提出,不要在地产经纪办公室与律师会面,要在律师楼单独向律师正式咨询。

第五,要选好的律师,并积极与律师配合。要多问问题,可以更多的了解律师的看法与经验,那种没了解情况就一口保证能做到如何如何的律师要慎选。需要多多与律师沟通,随时把情况通知给律师,才能让律师作出正确的判断。

第六,英文不好的移民,在咨询和签合同的时候一定要找翻译,了解每一个条款纽约房屋买卖

华人买房遭欺诈 律师助赢回房产

玛乔瑞律师说,置业安家对美国华人移民来说是头等大事,一旦安定下来,经济条件允许,首先就考虑买房的问题。不过,由于语言不通、环境陌生、不了解当地法律等问题,经常发生新移民在房屋买卖时被欺诈的现象,造成严重的财产损失。

玛乔瑞对我们讲起了她的一个华人客户。王女士(化名)在纽约贷款买了一套房子,这是她的第二套房子,所以她并不住在那里。一段时间后,她想要卖房子,找到了地产经纪,可地产经纪一查,这个房产并不在她的名下,是属于别人的。王女士非常困惑,在朋友的介绍下,找到了玛乔瑞律师帮助调查。

玛乔瑞说:“这是一个非常典型的地产欺诈案件。”经过仔细的查证,发现问题出现在王女士修改贷款条款的时候。2013年,王女士想要修改一下贷款方式,在朋友的介绍下王女士找到了一个地产经纪,地产经纪给了她一份合同,说是贷款修改条款,其实是房产转让的文件,她签下了文件。根本没有想到这个房子就不再属于她了。

要想打赢这种蓄意的地产欺诈官司并不容易,玛乔瑞律师在纷乱的文件和条款中,找到了应该负责的始作俑者,“因为欺诈者经常是隐藏在某些合作者的背后,你必须找出他们。我代表客户起诉了这个地产经纪和他所属的公司,基于充分的证据,他们不得不把房产归还给了王女士,这个官司是100%的赢了。”这个案件从玛乔瑞律师2014年11月接手起,到2015年5月全部结案拿回产权,历时8个月。

纽约贷款

玛乔瑞律师还介绍了另一种华人容易出的问题,那就是用别人的名字买房子。有的华人在美国社会交税少,没有资格贷款买房,就找亲朋好友替自己贷款。这种方法非常不可取,最容易出问题。一旦房产证上的所有人出现意外死亡,那这个房产就会顺理被其亲属继承,很有可能就要不回来了。或者合法产权人突然翻脸,也可能会让房主丢掉房产。因为那种私下签署的协议并不一定会受法律保护。

玛乔瑞1996年开始从事律师行业,拥有纽约州执照,大学的学习方向是移民法。她在工作中接触了大量的房地产和意外伤害的案子,逐渐成为了地产案件方面的专家,也非常擅长海外投资移民的申请。在地产方面她有许多的客户,业务包括地产交易的所有方面,并成功赢取了众多贷款欺诈、地产欺诈、强行拍卖房产等案件。她的办公室设在曼哈顿和布碌崙,为更好的帮助华人,首次咨询免费。

文章来源:大纪元

2018-11-15 / by / in ,
有钱汇不出来 大陆人纽约买房有多难

自从十月份北京政府推出房产限购政策后,中国人的钱越来越无处可去,有人自然会瞄准美国乃至纽约房地产市场,纽约地产界人士也在热切盼望着中国人的钱。那么纽约是不是将要迎来新一轮的中国买房潮呢?

不一定。在近日的地区房地产峰会上,专家们得出的结论是:中国有钱人想要畅通无阻地投向纽约却是越来越难——资金流转受到中国和美国两个政府的严管。

11月1日,纽约房地产业内人士在AREAA峰会讨论中国投资问题。

纽约房地产业内人士在AREAA峰会讨论中国投资问题。(施萍/大纪元)

前阵子,中国各地方政府趁着人们放长假,纷纷推出房地产限购政策,比如没有当地居民证的不能买房,或者抬高首付额等。《华尔街日报》称,这是北京政府为抑制推动房价飙涨的购房热潮所采取的行动。中国的经济放缓导致过多的资金追逐,过少的投资机会,从而形成新的购房热。

“目前中国家庭存款约有80兆人民币,相当于11.4兆美元。”《财经时报》中国问题专家孙昱在  举办的“美国亚裔地产协会”(Asian Real Estate Assiation of America,简称AREAA)的曼哈顿峰会上说。“而美国家庭去年年底的存款总额为8.9兆美元。也就是说,中国家庭比美国有更多的钱用来购房。”

纽约房屋买卖

有人问孙昱,是不是对中国人到美国房地产市场投资的前景抱有乐观态度?孙昱表示:“很难说。”原因是,中国政府目前缩紧了对外贸易和资金外流的控制,“而这种严控在短时间内不会松动。”

与会的另一位投资移民(EB-5)专家、Mona Sha & Association公司的曾慧(音译,Hui Zeng)旁证说,虽然中国对个人往境外汇款的5万美元/人的政策没有变,“但是在政策执行上变化了。比如,原来投资移民需要的50万美元,投资方只要找10个亲朋好友把钱汇到一个美国账号就行了。现在只要有3个人给一个账号汇款,这个账号就被封了。”所以她的客户们只能请人在美国或者香港开多个银行账号收款。

纽约房屋买卖

除了北京政府的控制,美国政府也取消了原来“空壳公司”购房的许可。

今年7月,美国“金融犯罪执法网络”(the Financial Crimes Enforcement Network,简称FinCEN)宣布,在纽约、德州、佛罗里达和加州等地区实行“地理目标命令”(Geographic Targeting Orders),即:凡是用全部现金买房的人需要经过额外的审查。如果通过有限公司(LLC)买房的,必须亮出公司背后的所有董事会成员。

商业贷款

房地产律师傅华(Bruce Feffer)解释说:“原来,你可以只说公司的所有人、执行董事是谁,现在政府要知道你所有的成员名单。也就是说,过去那种用空壳公司隐藏买房人的做法已经行不通了。”

在场的路透社财经记者蒂尔茨(Elizabeth Dilts)举例说:“在曼哈顿买房,只要是300万美元以上的;或者纽约市其它区150万美元以上的都受这个限制;贷款买房不在这个规定之内。”她说,这是个试行的政策。

富国银行的房贷咨询师拉兹帕尔(Raj Rajpal)透露,现在银行内部也加紧了反洗钱措施,对外国资金的落地审查很严,“但是不同的银行也有不同的做法。”◇

文章来源:大纪元

2018-11-15 / by / in ,
美国买房新骗局 首付款汇到离岸账户

美国买房新骗局 首付款汇到离岸账户

对于任何购房者来说,这都将是一场噩梦般的场景:在购房过户结束的前一天,诈骗者设法诱骗您将首付房款汇到了一个离岸账户上。你不但失去了辛苦赚来的钱,买新房子的梦想也破灭了,并且一般在短期内很难再恢复元气。

这是一种新的针对买房者的诈骗方式。一些犯罪分子精心设计了常见的“商务电子邮件欺诈”骗局 – 之所以如此命名,因为它过去几乎都是专门针对企业。而现在开始转向于针对个人的诈骗,尤其是那些正在过户房产并即将要汇出首付房款的人。

据CNBC新闻网报导,两名希望保持匿名的此类诈骗受害者透露,他们被骗走了六位数的预付款,还有他们的家园梦想也破灭。而在其中一个案例中,受骗者失去了几乎全部一生的储蓄。

根据电子邮件安全公司Proofpoint的网络安全战略高级副总裁Ryan Kalember的说法,这种犯罪行为正在增长,该公司正在跟踪通过此种电子邮件实施的网络犯罪。根据该公司研究数据,他们所观察到的此类犯罪的数量,已经上升到了比去年高14倍的水平。

美国联邦调查局在今年也曾多次警告称,电子邮件泄密诈骗正在飙升,其中就包括了此类房地产欺诈行为。

犯罪分子如何欺骗购房者

以下是此种诈骗经常运作的方式:利用恶意软件(或被称为钓鱼软件)使参与房地产交易的人,例如房地产律师或房地产经纪人的电子邮件账户被感染。这种“钓鱼软件”是由犯罪分子通过电子邮件发送,一般在点击之后感染计算机。

然后,在房地产经纪人等专业人士自己并不知道的情况下,诈骗者已经可以监控房地产经纪人的电子邮件业务往来,并可以获悉买主即将进行的房地过户转款等交易信息。

接下来,就在过户日期即将来临之前,欺诈者使用受到侵入的房地产经纪人电子邮件账户,向买方发送表面看似很合理的邮件。该邮件告诉买方,计划已经发生变化,他或她需要在截止日期之前汇出预付款,并给出了接收账户,据称是属于卖家的银行账户。由于这封信直接来自房地产经纪人或过户律师的电子邮件账户,使其看起来非常真实。

但Kalember表示,所给出的这个接收银行账户实际上属于犯罪分子的,通常是海外的离岸账户,不在美国执法范围内。

Kalember表示,在某些情况下,犯罪分子甚至会跟进一步,主动给受害者买家直接打电话联系,声称是来自产权公司或卖方律师事务所的代表,并向他们证明,这个电子邮件中所提到的汇款请求是真实的。

Kalember评论说:“这项诈骗犯罪的技能水平接近于零,但操作的技术复杂程度非常高”。“这意味着要有网络钓鱼工具包和其它电子邮件等技术工具,但这些工具都可以在互联网上免费获得。同时犯罪分子正在投入更多的时间和精力来策划骗局,使其看起来非常真实合理,以达到欺骗消费者的目的。”

原因很清楚。这种诈骗所获得的转款是有利可图的,金额往往远远超过其它类型的针对个人的骗局。

一去不复返

Kalember表示:“重要的是要记住,在这些情况下,受骗者将会永久地失去购房资金。”

由于这些骗局所造成的损失通常不在银行承保或退款报销范围内,而且由于款项被汇向了海外,受害者几乎不可能再收回他们的钱了。

对于消费者来说,这种类型的骗局导致的后果比大多数其它网络攻击诈骗要更高。消费者很少能够提前发现犯罪分子已经窃取和使用了他们的数据和财务信息,以及在其后预防转款所导致的重大财务影响。因为银行很少会负责为客户追回已经被授权的电汇,即使是被欺骗发送的汇款。如果汇出账号在海外,那么美国执法部门也几乎无法收回资金。

你能做什么

根据美国联邦调查局的说法,电子邮件泄密事件,包括对企业的类似攻击,在过去一年中一直在“飙升”。2016年12月至2018年5月期间,企业和消费者报告与这些犯罪相关的损失增加了136%。联邦调查局表示,欺诈性转款已经发送到全球115个国家。自2013年以来,这类犯罪导致的损失已超过120亿美元。

Kalember和FBI表示,购房者应该采取措施,确保他们不会成为欺诈者的牺牲品。

保持警惕 :购房者应首先意识到他们可能以这种方式成为骗子的目标,并应采取相应措施来核实与其购房或销售相关的任何可疑信件。

语音验证 :Kalember认为,在已经很长时间的购房过程中看起来很麻烦,但是通过语音验证跟进电子邮件是必须的。尤其是当电子邮件中涉及了电子签名文档、登录新网站、交易金额或提供任何类型的财务信息等等问题时,则尤其应该进行语音验证 。

与您的银行联系 :即使并非所有银行,大多数银行也都会遵守您的要求,即在没有语音验证或其它检查步骤的情况下,不允许任何转款。对于商业账户尤其如此。

对电子邮件进行确认:一些要求您采取某种行动的电子邮件,虽然声称其来自所有权公司,律师,房地产经纪人,银行律师或参与交易的其他人可能不是真实的。如果对他们中的任何一个有疑问,就应该根据之前已知的电话号码,要求确认。#

文章来源:大纪元

2018-11-15 / by / in , ,
轻忽知识产权 一生财产恐不保

轻忽知识产权 一生财产恐不保

盗版在中国大陆司空见惯,但在美国,如果被发现盗版侵权,你几十年、甚至一辈子的财产,都要赔偿给被侵权的人,因为这是他人的知识产权

曾有过这样一个案子:一天,东湾一位华人客户急忙的找律师,说收到联邦政府一张通知,要拿走他价值80万的房子。客户知道美国是个讲法律的国家,不会胡来,但怎么突然要没收他的房子呢?

律师问他:你有没有收到商标或者专利的案子,但没有去应诉?这个客户一想,确有此事。但后果怎么如此严重呢?

不要小看对方的警告信

“美国的法律是有牙齿的” 律师说,他在美国从事知识产权律师已十几年。接到形形色色这类案件。他说,这不是在中国大陆。在中国,你赢了官司也没用。因为侵权者一个月内可以把公司开关几次,有了判决书也往往无法执行。在美国,有了判决书,就可以申请执行,有财产就会执行。

如果你发现自己的知识产权被侵权,只要你有专利,请律师给对方去信,对方一般都会被吓住。即使你的专利尚未批准,还在等待批复的过程中,这也会给对方构成一种威胁。

“相反,如果收到这种信,你要赶紧请一个懂得专利的律师,把对方的专利拿出来,与你的产品做对比,看是不是在对方专利的保护范围。如果有65%以上的可能性会输,就要赶紧撤,不要硬顶。”律师说。

如果计算损失费?

专利损失的计算基本有两种方法,一是已经投入生产的专利,一是尚未投入生产的专利。“没有生产的专利,你赚的钱就是专利所有人损失的。这是美国法官创造的计算方法。”律师解释。

如果专利已经能够投入生产,以制造杯子为例。专利所有人本来一年生产7个,一年正常增长2个,现在每年只生产了5个,你要赔我几个?4个杯子的钱。对方来信警告你侵权,你还不停止,就是明知故犯,就会产生3倍的赔偿。如果对方是穷光蛋,赢了也没用,但只要发现你有财产,就可能随时执行。

另外,律师费也是专利战的一笔沉重的开支。律师介绍,美国的专利侵权案,平均律师费是300万美元。一场大官司的律师费甚至上千万美元,就像苹果公司和三星的侵权官司。一般1小时要收费500美元。侵权案律师团队组成人员,有负责技术的,有负责会计的,有专门诉讼的等等,“钱很快就烧掉了。”

侵权判决10年有效

从这些年的经验看,律师认为,华人侵犯他人知识产权的情况比较多。尤其是一些中国小商家,看到别人有什么好产品,马上到东湾的工厂,开模做出和别人一样的东西,跟美国的正品直接竞争。

如果被发现,对方一递交诉讼,他就跑掉了,也不上法庭应诉。然后法庭缺席判决。对方只要提出损失的证据,即使是几百、上千万美元,因为你不应诉,法官也只好支持对方的损失请求。这个判决书有效时间是10年。

这10年中,只要你被别人发现某处有财产,就会被强制执行。因此,有的华人把财产转到兄弟姐妹的名下,个人没有财产。“这些事,我们经常遇到。几乎每个城市都有这样的事情”律师说。

建立知识产权意识 保护自身

相反,华人被别人侵权的时候,往往比较软弱,不愿意花钱请律师,自己不懂法律,只好自认吃亏;或者被人家给一笔很小的费用补偿,就放弃追溯。

知识产权包括专利、商标、版权和商业秘密,都很容易成为被侵权的对象。祝良律师建议华人商家:在美国创业,要有足够的产权意识。有自己的知识产权、商标,一定要及时注册;同时,也要注意不侵犯别人的知识产权,以免辛苦一生,最后落个给别人打工赚钱的结局。◇

文章来源:大纪元(有删减)

 

2018-11-15 / by / in ,
移民注意了,侵犯知识产权将面临倾家荡产的风险!

在中国,你赢了官司也没用。因为侵权者一个月内可以把公司开关几次,有了判决书也往往无法执行。在美国,有了判决书,就可以申请执行,有财产就会执行。


如果你发现自己的知识产权被侵权,只要你有专利,请律师给对方去信,对方一般都会被吓住。即使你的专利尚未批准,还在等待批复的过程中,这也会给对方构成一种威胁。

“相反,如果收到这种信,你要赶紧请一个懂得专利的律师,把对方的专利拿出来,与你的产品做对比,看是不是在对方专利的保护范围。如果有65%以上的可能性会输,就要赶紧撤,不要硬顶。”祝律师说。

如果计算损失费?

专利损失的计算基本有两种方法,一是已经投入生产的专利,一是尚未投入生产的专利。“没有生产的专利,你赚的钱就是专利所有人损失的。这是美国法官创造的计算方法。”祝良解释。

如果专利已经能够投入生产,以制造杯子为例。专利所有人本来一年生产7个,一年正常增长2个,现在每年只生产了5个,你要赔我几个?4个杯子的钱。对方来信警告你侵权,你还不停止,就是明知故犯,就会产生3倍的赔偿。如果对方是穷光蛋,赢了也没用,但只要发现你有财产,就可能随时执行。

另外,律师费也是专利战的一笔沉重的开支。祝良介绍,美国的专利侵权案,平均律师费是300万美元。一场大官司的律师费甚至上千万美元,就像苹果公司和三星的侵权官司。一般1小时要收费500美元。侵权案律师团队组成人员,有负责技术的,有负责会计的,有专门诉讼的等等,“钱很快就烧掉了。”

侵权判决10年有效

从这些年的经验看,祝良认为,华人侵犯他人知识产权的情况比较多。尤其是一些中国小商家,看到别人有什么好产品,马上到东湾的工厂,开模做出和别人一样的东西,跟美国的正品直接竞争。

如果被发现,对方一递交诉讼,他就跑掉了,也不上法庭应诉。然后法庭缺席判决。对方只要提出损失的证据,即使是几百、上千万美元,因为你不应诉,法官也只好支持对方的损失请求。这个判决书有效时间是10年。

这10年中,只要你被别人发现某处有财产,就会被强制执行。因此,有的华人把财产转到兄弟姐妹的名下,个人没有财产。“这些事,我们经常遇到。几乎每个城市都有这样的事情”祝良说。

建立知识产权意识 保护自身

相反,华人被别人侵权的时候,往往比较软弱,不愿意花钱请律师,自己不懂法律,只好自认吃亏;或者被人家给一笔很小的费用补偿,就放弃追溯。

知识产权包括专利、商标、版权和商业秘密,都很容易成为被侵权的对象。在美国创业,要有足够的产权意识。有自己的知识产权、商标,一定要及时注册;同时,也要注意不侵犯别人的知识产权,以免辛苦一生,最后落个给别人打工赚钱的结局。

2018-11-15 / by / in
因打意外伤害,没有身份也能拿到赔偿金吗?

1.无身份不敢露面

美国的法律是保护受害者。在纽约没有身份的人很多,在意外伤害方面,法律判断依据是责任方而不是受害者的身份。意外伤害法庭是不会把受害人的身份信息递交给移民局的,不会发生因打意外伤害官司而被遣返的事情。我们就有过许多成功案例,为没有身份的受害人拿到大额赔偿。游客、探亲者也都享有同等权利。


2.没有钱不敢找律师

意外伤害案件是官司后收费的,也就是说你不用为律师付额外的钱,所有费用都会在你赔偿费里扣除。无论是前期的见面、咨询、准备材料,还是后期的调查、上庭,你都不用付一分钱。成功后的律师费在行业内也是有默认的价格的,所以无需顾虑钱的问题,找到有经验和负责人的律师才是关键。

3.这是自己的责任

有时意外发生后,人们会认为是自己的责任,无从找赔偿人,但还是应该找律师咨询一下。有一个案例:一个工人在修房顶的时候摔下来了,因为他没有按照要求系安全绳,他认为这是自己的责任,没有赔偿可拿。再三犹豫他还是找律师咨询,律师在审核所有材料后发现,这个工人在工作合同上有明确的工作职责,而屋顶维修不是他的工作范围,所以责任在雇主而不是员工,最后拿到了赔偿金。

4.提请诉讼的时效

客人出了事故以后需要立即向保险公司提出 No Fault Claim,来证明这起事故不是由于自己的过失而造成的。No Fault Claim主要包括医疗费用的支付和损失工资的赔偿两方面,提出有严格的时间规定。在纽约州,客人需要在出事故后30天以内向保险公司提出申请,逾期不予受理。提交了NF Claim后,接下来就要向责任方提出诉讼。这个诉讼的提出也是有时间规定的,诉讼期限在纽约州是3年。但如果责任方是政府机关,如 MTA, 那么诉讼期限是13个月。向政府机关提出诉讼有一点非常重要。虽然它的诉讼期限是13个月,但是客人在出事故后需要在90天以内用公文(即 Notice of Claim) 的方式正式通知责任方并提出索赔。

有些华人不知道这个关键点,发生意外后,让突如其来的变故弄得不知所措,耽误了最佳取证和提请诉讼的时间,以致不能立案。因此,关于意外伤害法律知识的普及非常重要。

 

2018-11-14 / by / in
没保险 没身份 车祸被撞也可获赔

美国的法律是保护受害者。在纽约没有身份的人很多,在意外伤害方面,法律判断依据是责任方而不是受害者的身份。意外伤害法庭是不会把受害人的身份信息递交给移民局的,不会发生因打意外伤害官司而被遣返的事情。


在各种意外伤害事故中,车祸最为常见。有些车祸受害者没有身份或保险,不敢提起诉讼或以为无法获得赔偿,这其实都是一种误解。

纽约州法律规定,通常不论车祸双方谁对谁错,都不允许提起诉讼,各方需向自己的车险公司申请医药费赔偿,但如果伤势严重,伤者仍可提出诉讼,获得更多的赔偿。如:骨折、瘫痪、创伤性脑损伤、严重毁容或致残至少90天。

如果起诉对象是纽约市政机构,如MTA,公交或地铁系统,伤者必须在90天之内提起诉讼,如果对象是个人,诉讼期限为三年。受害者应尽快联系律师和医生,以便为诉讼收集证据。意外事故的律师费来自诉讼赔偿,先办事后收费,案例不成功,律师便无法收费。

荷芙美亚律师事务所资深意外伤害律师Neva Hoffmaier指出,诉讼进入处理意外伤害的法律程序后,不会牵扯到移民局,所以没有保险、没有身份的伤者无需担心遣返,一样可以提起诉讼,维护自己的权益。

Neva曾帮助一个非法移民家庭赢得意外伤害诉讼,为伤者赢得50,000美元赔偿。案件当事人是一个两岁小孩,在爷爷领着她过马路的时候,被一辆左转的车辆不慎撞伤,导致左腿骨折。女孩的父母都是无证移民,没有保险,一家人住在布鲁克林的中国城,做着领取最低薪资的工作。

车祸发生后,女孩的父母为女儿的伤势忧虑痛心,同时又被高昂的医疗费压得喘不过气。他们开始并不知道可以提出诉讼争取赔偿来支付高昂的医疗费用。他们后来找到荷芙美亚律师楼,Neva帮女孩一家起诉肇事司机,最终拿到50,000美元赔偿,支付了医疗费。

Neva的另外一名来自史丹顿岛(Staten Island)的客户林海(化名)因乘坐的客车与另一辆车相撞,导致他右肩骨折。在纽约,载客的商业客车如出租车、豪华轿车至少要有10万美金的保险,但林海乘坐的客车不仅没有认证,而且只有25,000美元的承保范围。

因为客车是操作不正当的公司,林海找不到客车的保险公司,不知如何是好。后来他到荷夫美亚律师楼求助,Neva帮他找到了保险公司,对肇事公司提起诉讼,拿到了应有的赔偿金额。

2018-11-14 / by / in , ,
滑倒致伤不必自认倒霉 律师帮你主持公道

滑倒是常见事故,但有时会导致严重的伤害,如骨折、脑震荡等。雨雪天气,滑倒事故更是多发。遇到此种情况不必自认倒霉,因为滑倒属于意外伤害事故的一部分。雇用有经验的意外伤害律师,同样可以帮你讨回公道。


在纽约,不同主体对路面安全负有责任,比如在东村,每户住宅和公寓的业主对其房产前方的路面应确保路面上的冰雪即时清除,商店前的业主也要确保公共区域的地板保持清洁,以免有人意外滑倒。而纽约市则应确保公园和公共建筑周围的人行道和停车场是安全的。

但是,如果因别人的疏忽而滑倒致伤,可以提出诉讼但有时间限制。对于某些案例而言,期限只有短短的90天,所以一旦发生滑倒事故,应尽快咨询意外伤害律师。

2018-11-14 / by / in
绊倒摔伤,医疗费谁来付?

天有不测风云,”被路面上异物绊倒致伤的事故,也很常见。如果异物是他人过失所致,寻找一位有经验的意外伤害律师,可以帮你讨回公道。


能否讨回医药费,一是看伤势是否严重,还有就是事发地点。

比如,当有人在纽约市房屋局前面被凹凸不平的路面绊倒,导致左、右膝盖和肩膀部位必须做手术。如果诉讼对象是纽约市房屋局这样的行政主体,必须在90天内提出诉讼。

在路过或拜访不同物业时,如果因为业主的疏忽, 未及时修补应负责的路面上的裂痕、停车场上的沥青路面、或台阶上的破损台阶等而导致客人或行人受伤, 业主应该赔付相应的医疗费用。伤者应尽快咨询资深意外伤害律师,因为这类事故必须符合一些前提,才能归类为“建筑物责任”类的意外伤害事故。

这些前提包括,伤者不是擅自闯入私人领地,而是合法经过、或拜访此地。同时,伤者必须确实是因为业主的疏忽才导致受伤,因为有些意外的发生是无法避免的,比如外面正在下雪,行人在冰上滑倒造成胳膊骨折,这种情况,伤者就无法以疏忽为由起诉业主。但如果前一天下过雪,业主没有及时清洁路面,或清理不彻底导致路人摔伤,那业主就必须负责任。

 

2018-11-14 / by / in , ,
人行道上摔伤找谁赔

在纽约有很多人行道上有坑洞,或是高低不平,给行人造成不便,如果不小心跌倒,造成伤害,可以找谁赔偿,让资深律师来支招。


1.记录让你跌倒的原因

如果人行道上有长裂痕,或者地面有坑洞、有铁钉裸露在外,都很容易导致过往行人发生意外。如果不幸跌伤,可用手机拍摄照片等方式,记录造成伤害的证据。

律师表示,“不管你信不信,半年后破损的路面也许早已不在。如果有目击证人,记下他的名字。即使有时是不可能的,因为你已经受伤了。如果可以报警就更好,警察会到现场记录发生了什么。这样可以免除很多麻烦,也方便你的律师帮你索赔。”

2.找对责任人

根据纽约市相关法律,因路面破损或市府修路导致车辆损坏,民众可向主计长办公室投诉索偿,或通过小额法庭状告市府索赔。如果因人行道破损跌伤,则可以告业主(如果是私人区域)或市府(如果是公共人行道)。

2003年前,人行道是由纽约市府负责的,但此后,责任人有所变化。“现在是房东对破损的人行道负责。纽约市府将继续对破损的人行道边缘和人行横道负责。”

3.要注意时效

如果要向市府索赔的话,是有严格时间限制和法律程序的。Marie Napoli律师说,“这个有效提交时间很短,最好马上找律师办理。”

因为确定责任人需要时间和繁琐的调查,也需要专业律师的帮助。有时候案件会很复杂,也许现场停了一辆卡车,我们需要记录卡车和所属公司的信息;又或者因为他们可能刚刚在那里施工,所以一个案子可能涉及多个责任人。建议大家,不要自己处理这些事,要找专业律师,帮助保护你的权益。”

4.要多少赔偿金

对于最终获得的赔偿金额,是大家关心的话题。意外伤害赔偿案件经理宋大维介绍:“这种意外伤害一般不会太严重,因为地面没有什么高度。很少有膝盖骨骨折的,都是里面的软骨损伤。腿骨骨折,手骨折这个比较多。赔偿少则几万,多则几十万都有,上百万的比较少。”

在纽约还有很多这样受损的人行道,走路时要多加小心。要记住律师提醒的话,及时记录跌倒的地方,尽可能多的留下证据,才能顺利获得赔偿。

还有根据纽约市的有关法令,针对市府产业的民事索赏,只限于曾有市民投诉、并有文件记录在案的坑洞。对此社区人士也建议大家见到坑洞一定要及时投诉,先打311报案。投诉后30天内,如果市府还没有修补被投诉坑洞,车主或行人就可申请赔偿。

2018-11-14 / by / in
家暴受害人如何寻求援助?

家暴受害人如何寻求援助?


纽约市市长反家庭暴力办公室表示,在身体上伤害家庭成员是违法行为,包括打人、掴、拳击、窒息、推搡、抓住、挤压、摇晃等。除了身体虐待外,精神虐待(喊叫、侮辱、威胁、不让与家人及朋友接触、不断打电话骚扰或跟踪)、性虐待、经济虐待(控制所有的金钱、不让去上学或工作、强迫对方做不希望做的工作等)也是家庭暴力,是非法的。如果自己或他人受到家庭暴力伤害,可致电311或1-800-621-4673获得市政府与警察局的帮助。

而且,根据《禁止对妇女施暴法》(Violence Against Women Act),受虐待的移民妇女及其子女,如果符合一定条件可以获得合法身份,不需要得到丈夫的合作。详情可以拨打上面的电话咨询,或者找专门的移民律师咨询。

2018-11-14 / by / in , ,
在美国新移民如何选择家庭律师?

美国新移民,美国移民法,移民服务

名牌不如邻近

首先是地点与距离。有道是远亲不如近邻,选择家庭律师不应该只是迷信于名牌的大律师,所谓的家庭律师,应该就您住家所在地的邻近不远处执业。


由于美国各州法律不同,甚至各县市都有属于各县市不同的规定,因此家庭律师应当熟悉您居住所在地的法律条款及机构,才能迅速有效的为您服务、维持您的法律权益。而且距离较近,更方便于沟通及文书往返,有诸多好处。

亲朋转介最好

另外,经由亲朋好友来介绍他们所信任的,且已合作过的律师,也是选择律师的好办法。毕竟,对于初来美国的新移民来说,要认识一个语言及风俗习惯完全不同的新环境,透过对在地了解、且有生活经验的亲朋好友,可以说是新移民的最佳资源。

因此由亲友所介绍且聘用过的律师,通常也有诸多提供新移民法律咨询的经验,他们了解新移民可能会遇见的法律相关疑问。

然而,您在美国若是没有在地的亲朋好友,可查阅具公证的报纸、杂志及电话簿外,网路也是一个帮助您寻找律师的好途径。经由网路,您首先可以确认律师是否持有合法执照,与执照的州别。下一步您也能在网路上找到有关律师的评荐,了解有关律师的风评、口碑等,网路评论的来源通常为客户评价;另外也有专精于不同领域的律师之间互相评选与推荐,评论皆可以帮助您对律师作进一步的了解。

善用评鉴网站

以下提供几个有公信力的常用网站资源:

加州律师公会网站,网址是www.calbar.ca.gov。这是一个相当有价值的官方网站,包括所有在加州执业律师录。在您选择任用律师之前,建议您第一步就是要先确认该名律师的合法性,因为只有持合法执照的律师,才能给您正确的建议。一般来说,加州以及纽约的律师牌照最难取得,您可以经由这个网站确认律师加州执照,并且可以查阅律师是否有任何惩处记录,以及其加州执照是否被停牌,甚至被吊销等纪录。

2018-11-13 / by / in
什么是家庭律师?

有一句西方法律名言“Ignorantia juris non excusat”,意思是说“对法律的无知,并不是无罪的理由”。


在美国这个事事讲求法律的法治社会不懂法律不但不是辩护借口,更可能造成不必要的损失。因此,选择律师可以说是在美国活中,一个相当重要的环节。而选择好的律师,更将为您的生活免除许多不要的烦恼。特别是对于移民到美国,展开新生活的华人民众来说,生活必备的三师:医师、律师、会计师,都是帮助您立足于美国社会的重要顾问。

什么是家庭律师?

然而,一般民众经常会忽略“律师”的重要性,往往在遇到棘手的法律问题时,才慌忙的查电话本找律师。在这样的情况下,不见得一定能在时间内找到对问题专精的律师,来维护您的法律权益,甚至可能有花大笔冤枉钱之顾虑。在这里,想要醒民众,在美国生活,应该要培养一个所谓“家庭律师”的概念。

究竟什么是“家庭律师”呢 ?就好比家庭医师是一位对您一家日常生活、健康状况及病史有详细了解与掌握的守护者;家庭律师也就是您在美国生活上所可能遇到各种法律疑难杂症的首要顾问,他能帮助您从法律层面了解及应对美国生活、移民、经商等问题,同时由于家庭律师对您有较全面的了解与沟通合作上的默契,更能在繁复的法律上,为您提出针对个人状况最为有利法律建议,守护您的权益。

2018-11-13 / by / in , ,
离婚时需理性的分割财产

美国法律规定,离婚时婚礼后双方所挣的钱(earned)是对半分,但如果一方有接受的遗产和捐赠的话,就不在此列,这些都要特别列出。如果一方有生意(business)的话,也需要专业的价值评估。等等。


人们离异的时候,心中通常充满了愤怒和失望,要双方冷静的合作是非常困难的。在这个时候,特别需要有专业知识的人来指导他们。

在美国有一个女士,结婚5年以后,却发现丈夫原来从未想要孩子。而当初结婚时候是表示将来要有孩子的。律师认为婚姻是一种契约,这种情况属于不履行当初的约定,属于一种形式的欺骗,所有他替该女子发起诉讼,要求宣称该婚姻无效(Annulment),而最终法官同意了这项要求,就像这个婚姻从未有过一样,没有任何记录。

这样的故事还有很多,离婚纠纷包罗万象,什么样的情况都有可能发生。如何理性的分割财产,如何争取孩子的抚养权,离婚律师可以帮您最大程度保护您的合法权益。

2018-11-13 / by / in ,
在美国千万要注意了,家暴将导致绿卡无望

婚后双方的感情和婚姻如果出现了裂痕,双方应该积极加强交流、沟通和疏导,以便找出问题所在,尽快弥补裂痕,恢复感情、维持婚姻和谐和家庭完满。


必要时可请协力厂商比如心理医生、仲裁机构或者双方信任的其他人士调解。大连来的陈小姐和冯先生带着12岁的女儿来到美国后,因为经济的困难经常发生争执。2015年底,双方在大华超市前拉拉扯扯,当冯先生一掌把陈小姐推到在地后,有人马上报警,不一会员警赶到,将冯先生逮捕抓走。后来前前后后花了一万多美金,打成个Class B Misdemeanor的刑事记录,下次延续绿卡时说不定绿卡不保。本不宽裕的家庭,因为一时失控,现在更加艰难。


张先生和新婚妻子在厨房做饭时因一句不和而大声嚷嚷,张先生手舞菜刀,边嚷嚷边提刀拍案,正好被邻居看见,结果很快员警敲门,不分青红皂白把张先生带走,后来被指控和判定为Class A Misdemeanor。这样一来,绿卡更是无望。

2018-11-13 / by / in , ,
涉外婚姻的家暴受害者怎么办?

婚姻是以爱情为基础的,没有爱情的婚姻就是一场交易。婚姻始于爱情,爱情基于双方的尊重和仰慕。双方由爱而婚,好好珍惜,两人也许会白头到老;把握不好,婚姻就是爱情的坟墓,有的会各奔东西、有的会反目成仇。


婚姻中的双方都有各自的独立人格和尊严,受到法律的保护,任何一方都不可以把对方视为自己的私有财产和奴隶。张小姐是四川一所大学的音乐老师,嫁给德州达拉斯的马克以后,被马克牢牢控制。

马克不许她开车、上社区大学、甚至不许她拥有自己的信用卡。床上需要时随时必须供他享用,可是张小姐有个三痛四痒的时候,马克既不给她钱去看病,还不许她抱怨病痛。有一次,四川的老乡给她送个包裹上门,被马克撞见后,她还被马克怀疑出轨打了一顿。

而出现审美疲劳后,马克却在网上和别的东方女人网恋,并被张小姐无意中看见双方发的裸照。我给张小姐说,完全应该起诉离婚,并以家暴受害者的身份单独申请永久绿卡,无需依靠马克。不仅如此,在离婚的财产分配上面,还可以因为马克的出轨和不忠而要求更多的过失财产补偿。现在张小姐已经如愿离婚,拿到永久绿卡,并获得一笔可观的财产赔偿。

2018-11-13 / by / in ,
涉外婚姻中的法律注意事项

一旦婚姻走到了尽头,双方千万不可恋战,即使有了孩子,也不要因为孩子而双方苟全性命于面子。俗话说得好,儿孙自有儿孙福、你不幸福没人哭。


当然,如果一方感情还非常深厚并愿意为了家庭的完整和孩子的健康成长而拼命挽回,则另外一方不可一意孤行,为了追求幸福而撒手不管。但是,如果双方一致认为缘分已尽,那么双方都应聘请各自的律师办理离婚手续,并在离婚协定上就各方在孩子的抚养、教育、医疗保健、探视和监护以及财产的分配上面明确规定各自的权利和义务。

赵先生和他妻子李女士有两个15周岁以下的孩子,来到美国后,赵先生因为生活压力巨大而经常酗酒,醉酒后就对妻子和孩子们拳打脚踢,酒醒后又懊悔不已,夫妻抱头痛哭。时间久了,妻子心也冷了,再抱头也没心思哭了,后来执意离婚。离就离吧,赵先生心想是我对不起你,我也不勉强,怎么离都行。

结果妻子找律师办理协定离婚,并在离婚协定上注明赵先生每月需将收入的百分之五十付给妻子作为孩子的抚养费用。支付了半年多以后,赵先生突然被老板解雇,因此失去收入,也无法再付孩子抚养费。妻子多次催付不得,只好告到法庭要求他连本带利支付所有欠付的抚养费。后来经了解,赵先生才明白,原来他不需要将自己全部所得的一半付给孩子。可是白纸黑字,他是签字了的。以后花了几千美元,才请求法庭将他离婚协定中不合理的部分修改过来,并让他如释重负。

2018-11-13 / by / in ,
纽约华人买房遭欺诈 一年后发现房产易主

置业安家对美国华人移民来说是头等大事,一旦安定下来,经济条件允许,首先就考虑买房的问题。不过,由于语言不通、环境陌生、不了解当地法律等问题,经常发生新移民在房屋买卖时被欺诈的现象,造成严重的财产损失。


纽约玛乔瑞(Marjory Cajoux)律师代理房地产案件有20多年的历史了,她对我们讲起了她的一个华人客户。王女士(化名)在纽约贷款买了一套房子,这是她的第二套房子,所以她并不住在那里。一段时间后,她想要卖房子,找到了地产经纪,可地产经纪一查,这个房产并不在她的名下,是属于别人的。王女士非常困惑,在朋友的介绍下,找到了玛乔瑞律师帮助调查。

玛乔瑞说:“这是一个非常典型的地产欺诈案件。”经过仔细的查证,发现问题出现在王女士修改贷款条款的时候。2013年,王女士想要修改一下贷款方式,在朋友的介绍下王女士找到了一个地产经纪,地产经纪给了她一份合同,说是贷款修改条款,其实是房产转让的文件,她签下了文件。根本没有想到这个房子就不再属于她了。

要想打赢这种蓄意的地产欺诈官司并不容易,玛乔瑞律师在纷乱的文件和条款中,找到了应该负责的始作俑者,“因为欺诈者经常是隐藏在某些合作者的背后,你必须找出他们。我代表客户起诉了这个地产经纪和他所属的公司,基于充分的证据,他们不得不把房产归还给了王女士,这个官司是100%的赢了。”这个案件从玛乔瑞律师2014年11月接手起,到2015年5月全部结案拿回产权,历时8个月。

玛乔瑞律师还介绍了另一种华人容易出的问题,那就是用别人的名字买房子。有的华人在美国社会交税少,没有资格贷款买房,就找亲朋好友替自己贷款。这种方法非常不可取,最容易出问题。一旦房产证上的所有人出现意外死亡,那这个房产就会顺理被其亲属继承,很有可能就要不回来了。或者合法产权人突然翻脸,也可能会让房主丢掉房产。因为那种私下签署的协议并不一定会受法律保护。

如何避免地产欺诈

对于普通人来说,地产欺诈防不胜防,不是能靠自己的能力解决的。来到美国,就要学会美国人保护自己利益的方法。玛乔瑞说:“首先,在你签署任何与房产有关的文件时,一定要找律师,确保明白每个条款的内容,在专业律师的帮助下,规避风险。”

其次,注意不要轻易签署Deed文件。“Deed是指产权契约,王女士就是在不知道的情况下,签署了Deed转让契约。”玛乔瑞说。

第三,不要找地产经纪推荐的律师,因为他可能也是地产经纪的代表律师,这样就无法保证他会把你的利益放在首位。

第四,需要向律师咨询的问题,不要在地产经纪在场时提出,不要在地产经纪办公室与律师会面,要在律师楼单独向律师正式咨询。

第五,要选好的律师,并积极与律师配合。要多问问题,可以更多的了解律师的看法与经验,那种没了解情况就一口保证能做到如何如何的律师要慎选。需要多多与律师沟通,随时把情况通知给律师,才能让律师作出正确的判断。

第六,英文不好的移民,在咨询和签合同的时候一定要找翻译,了解每一个条款。

2018-11-13 / by / in ,
发生车祸后,保险公司会支付医疗费吗?

汽车保险几乎是每个人都要面对的问题。特别是一旦发生车祸,关系到意外伤害赔偿的汽车保险就变得更加重要。纽约州和新泽西州的保险公司在支付医疗费用赔偿方面有一些差异,本期讲讲无过失保险。


在纽约称为无过失(No-Fault)的保险,就是保险理赔不论肇事原因及责任的认定,保险公司都要支付医疗费用;这在新泽西州称为个人伤害防护(Personal Injury Protection,PIP)。虽然定义相彷,但仍有以下几个差异。

1.在纽约州,保险公司会为在保险公司投保的受害人支付医疗费用。

在新泽西州,这个保险包含了投保人和他的家人。如果受害者的家庭成员发生交通事故,也能从其投保的保险公司,取得医疗费用赔偿。

假设说,你的孩子在开你的车时,不幸出了车祸,而且需要住院治疗,保险公司就会支付你孩子的医疗费用。也就是说在新泽西州,医疗费不一定必须由受害人的保险公司支付,受害人家人投保的保险公司也会支付其医疗费用。

2.新泽西州的最高保险赔付额更高。

纽约州的保险最高赔付额是5万美元,而新泽西州的最高额度是25万美元。这意味着住在新泽西州的人士可以获得更多的医疗赔偿。

3.纽约和新泽西地区,医生和保险公司之间的合作方式不同。

在纽约州,医生在为交通事故病人提供治疗前,是不必向保险公司要求授权的。有时候,有些保险公司可能拒绝支付他们认为不必要的医疗费用。在这种情况下,医生会要求病人自己支付余下的医疗费用。在纽约州,这种情况比较常见,病患为保险公司不理赔的医疗项目支付费用。而在新泽西州,医生要在获得保险公司的许可后再提供治疗,所以这种医生向病患要“钱”的事情就很少发生。

综上所述,不管是纽约还是新泽西,保险公司都会支付医疗费用。有些投保人担心保险公司支付医疗费用后,汽车保险费会增加,实际上不会如此。不管事故是否由你或对方的过失造成,保险公司都会依照合同和法律条款支付你的医疗费用。

不管怎么样,在发生交通事故后,如果当事人觉得身体不适,常见的是各种疼痛,一定要及时去医院进行检查。如果是交通事故引起的,及时跟保险公司沟通,确保获得正当的赔偿。

2018-11-13 / by / in , , , ,
带子女回国旅行 父亲不允许可以吗?

问:带子女回母国旅行

我来自法国、现住在美国,持有绿卡。我有两个在这里出生的孩子(拥有双重国籍,但现在他们的法国签证已过期)。我有他们的美国护照。我跟他们的父亲没有结婚、已分居。我想要把孩子带去法国3周、见我的亲人。我叔叔刚去世,他们需要帮助。但是孩子的父亲故意为难我,拒绝我带孩子出国。他很少在经济上帮助我们(我是主要的经济支撑),同时我也不可能把孩子单独留给他3个星期。请问我要怎样做才能回国、没有麻烦?我已购买往返机票,孩子也已经在学校登记注册。


答:我不敢对家庭法自称了解,但从移民法方面来看,你是孩子的未婚母亲,国安部会查看你是否有权利将孩子带去法国。美国护照的持有人,去法国作短期访问不需要签证,孩子去法国或回美国都不会有问题。

J-1签证身份如何转学生签证 

我持J-1签证,以工作和旅游方案来美,现在想转换为F1身份。我的签证将在9月10日到期。我想申请ESL英语课程(英语为第二语言),从7月1日开始上课。

答:如果你是持J-1有效签证,那你看来有两种选择,一则离开美国、去美国大使馆申请F-1学生签证,或者直接跟移民局申请转换身份。转换身份需要填写I-539申请延长/转换非移民身份表格的,申请费是290美元,要同时递交学校的入学许可I-20表格、及I-20费用(如果尚未支付),上学期间不需要工作而有经济能力担保自己生活的证明,以及跟母国有密切关联的证明。

如何从已放弃的绿卡移民申请案获得福利? 

我父亲在5年前获得绿卡,为我提交了移民申请。2年前,他在波士顿机场碰上问题,只得提交I-407放弃绿卡,因为机场官员说他没有达到合法永久居民(LPR)的资格。现在,全国签证中心联系我父亲、安排我的移民签证。请问这份申请是否仍然有效?还有其它途径获得福利吗?如果我父亲重新为我申请一个移民签证,尽快获得新绿卡,那我能从原来的那份申请获益吗?

答:从你的讲述来看,你无法从你父亲的移民申请中获益,因为他已不是永久居民。如果你父亲能重新获得永久居民身份,他可以为你递交新的申请,有一个新的优先日期。

我的护照被盖了拒绝入境的章

2014年11月,我到美国旅游,并与我的家人以及男朋友相处了2个月,2个月后我离境、去菲律宾旅游了2个星期,然后再返回华盛顿呆了2个月,再飞到日本17天,把我的机票退掉,再回美国跟家人团聚。但是从日本回美,我在洛杉矶国际机场(LAX)被移民局拘留一天又8小时,然后把我送上返回澳大利亚的飞机。我的担心是:即使我被被递解过,是否仍可以回美国、申请学生签证?需要多长时间我才能再次返美?

答:看来洛杉矶国际机场的海关和边境保护局(CBP)认为你滥用免签证者的权利,而拒绝你入境。这种拒签若没有其他更多的麻烦,不算是驱逐出境。你可以试图申请学生签证返回美国,但是首先你要填写DS-160非移民签证申请表格,把你之前被拒绝入境的事情填入。

 

2018-11-13 / by / in ,
交通事故不要轻易私下和解

在美国,大大小小的车祸几乎每天都在发生,这些车祸造成或多或少的财产损失和人员伤亡,全美每年都有100万宗车祸案件入禀法庭。一旦发生了车祸,当事人该怎么办呢? 以下是律师的建议:


第一,不要轻易私下和解。如果一部汽车撞到你,司机说,不要报警,我给你500块钱,咱们私下和解吧。这时候,如果你受伤了,法律规定一定要报警。即使伤很轻,也要报警,不一定在现场,可以事后报警。

第二,无论如何都要做医疗检查。发生了车祸,人通常处于惊魂未定的状态,有些受伤没有立刻显现出来,包括头部、颈部的伤,可能后来才显示。因此,不要跟警察说,没事。如果你说没事,警察可能就会在报告上写下你没有受伤,对你很不利。有一个误解-肌肉扭伤(软组织伤)不是伤,事实上大部分车祸案都是肌肉伤而获得赔偿的,没有车祸受伤经历的人千万不要小看肌肉扭伤。

例如:有一个人出了车祸,手臂上有块淤青,他觉得没事,但一个月后,他发现自己的手臂动不了,赶紧去找律师,但律师不愿意接案,因为保险公司十有八九不会理赔,保险公司会说,已经过去了一个月了,谁知道你是不是跟人打架受伤的呢?怎么证明你的手臂不能动是车祸所导致的?

律师的建议:纽约州有“无过失”(no-fault)保险,即无论谁对谁错,不管你是不是肇事司机,你都有资格获得最高不超过25,000元的保险理赔,其中包括医药费和工资损失。

第三,车祸发生后,小心你自己说的每一句话。记住,绝对不要说“是我的错”(Never say ‘it is my fault’)。警察通常会问车祸相关人员:“发生了什么?” 警察问的是事实,不是让你下结论。因此,你不要说“对不起”,也不要说“是我的错”。常言道,一桩车祸的发生需要两部车。有可能大部分的过失在于你,但对方可能也有过失,无论你错90%还是10%,你都不要把过失全部揽到自己身上。

第四,保存所有的证据。保存证据对你将来打官司有利。如果有好心的目击者把电话留给你,要赶紧记下,把目击证人的名字告诉警察。尽可能多地拿到对方司机的信息,问司机的名字,地址,保险公司名字。如果你身上有手机,用手机拍下现场的照片,将来会有用。

第五,出了车祸后,不要跟任何人讲车祸发生的细节,除了你的律师。你可能会接到一些电话,包括对方的汽车保险公司,或你自己的保险公司打来的电话,对方可能态度很好,话说得很动听,但无论如何,不要跟他们谈论车祸,因为你可能会在不知不觉中落入陷阱。

第六,不要自己跟保险公司签任何协议,除非你的律师在场。不要因小失大,因为你能获得的赔偿可能远远超过你自己想像的。

例如: 赵先生的车被UPS卡车撞了一下,车子有小磨损,他的肩膀有点疼,但他以为是小伤,不碍事,于是跟UPS和解,对方赔了3,800元,比修车的钱多了不少,他觉得很划算。但是3个月后,他发现自己的肩膀和脚受伤很重,医生说需要开刀,他这才去律师楼咨询,结果律师告诉他,他的案子本来值10万。

第七,不要跟对方司机签任何协议。对方车辆可能蹭了你一下,刮落一点油漆,这时候,对方司机可能会说,给你150元修车,小事化了。你当然可以拿着钱去修车,但不要签下任何协议。

第八,如果可能,加买“无保”或“低额”保险(UM/UIM)。纽约州规定车主必须购买不低于25,000元的保险。律师建议加买UM(或称UIM),当撞你的车没有保险,或保险很低时,你可以获得赔偿。如果你是已婚者,还可以买“夫妻保险”。当夫妻两人同时在车里,其中一人开车出了车祸,受伤的配偶可以告开车配偶的保险公司,获得赔偿。以前纽约州曾经一度取消该法律,理由是防止欺诈,现在又恢复了该法。

为什么聘请车祸专业律师比接受保险公司(马上付费)的和解更好?

当你或你的亲人发生车祸后,保险公司通常会急于向你提供一个和解并希望你会接受,从而令你放弃找车祸专业律师代表并处理你案件的权利。就算你觉得保险公司提供的和解是不错的,明智的做法是咨询一个律师,因为很有可能你得到的不是公平和应得的赔偿,你可能应得更多。

为什么请律师比接受和解更好:

‧ 车祸专业律师有更好的法律知识和丰富的经验帮你处理所有文件和报告以让你得到一个公平的赔偿。
‧ 律师可以面谈证人和调查警察报告之外的详细情况。
‧ 律师可以代表你向保险公司谈判,帮你争取那些保险公司一般不赔的项目, 例如失去工作能力后的工资损失,如果你的受伤需要长期的医疗治疗的费用,精神压力,还有从此以后的生活改变的赔偿等等。
‧ 律师会运用所有的一切尽力争取一个最高的赔偿。

案例1:林女士两年前在皇后区贝赛过马路时,被一辆正在转弯的厢型车重重撞到保险杠上,扑向空中,又摔到地上,身受重伤。林女士在车祸后的一年半内接受了包括背部,颈部治疗在内的四项手术,术后病情虽有所缓缓,但仍不容乐观。除了身体的伤和痛还得了忧郁症,多次接受心理医生的治疗。现在她走路最多只能走十分钟,经常失眠。在经济上她也有很大负手术费用就超过20万元,此前从事家政服务的她在车祸后无法继续工作,需要藉钱来维持生计。

此类案子的受害人通常只能获得十几万元的赔偿,撞上林女士的司机的保险公司开始只同意给很少的赔偿款,然而律师为林女士进行了全面的损失评估,并提供了有力证据,包括心理医生出示的报告指明车祸后的林女士每年需要2万5千元的心理治疗费等,最终为林女士争取到81万8千元的赔偿款,肇事司机购买的是最高赔偿100万元的汽车保险。

案例2:李小姐在上州做工,坐老板的车去上班时发生了连环车祸,李小姐锁骨骨折,受伤严重。车祸以后,老板把她送到医院,然后把出院报告、警察报告都拿走了,没有给李小姐。李小姐回来以后,可以说是“一问三不知”,自己受伤的情况、在哪家医院住的院,全然不知,这种情况要获得索赔是很难的。

律师接手这个案件以后,确认李小姐的老板和后面追尾的司机为索赔对象,通过各种途径获得了保险公司的信息,并从保险公司获得了警察报告。另一方面则想办法找到了李小姐当时住院的医院,获得了医院报告。在这些细致工作的基础上,李小姐获得了赔偿,老板和追尾司机的保险公司要负责李小姐的医疗费、误工费和责任赔偿。

案例3:75岁的程先生遭遇了一次轻微的车祸,被汽车撞伤。程先生委托了一位西裔律师,代理他向保险公司索赔。案件委托三年以后没有任何进展,今年1月程先生突然接到西裔律师的通知说不再代理他了。同时,对方(保险公司)律师因为案件拖得太久,也下了“最后通牒”:如果今年5月再不索赔,就视为程先生自动放弃。
程先生只好再找律师,专业律师接手案件后,很快就和对方达成了和解,只花了三个星期,而且获得了1万8千元的赔偿,程先生对这一结果非常满意。

案例4:陈先生是餐馆送外卖,骑单车在缅街上被西人撞倒;左腿严重受伤,因担心身份问题而不想索赔;但经过专业律师的解释及争取,二年后法官裁定获赔12万元。

案例5:孙先生在开车途中被白人货车追撞,颈部严重受伤,因担心英文不好而不敢索赔,经过专业律师陪同拿取警察报告后且确定是对方的过错,马上立案;二年半后获赔20万元。

案例6:郑先生从纽约乘坐巴士到新泽西打工,结果路途中发生车祸,只觉颈骨碰撞;刚开始不觉有异样,结果在第三个礼拜觉得剧烈头痛,因为在30天内立案;并且经过律师团极力争取,二年后获赔10万元。

交通意外时刻都在发生,哪怕是小事故也能争取合理赔偿。如黄先生在皇后区牙买加开车时,被另一辆车撞出车道,但本人受伤并不重。在专业律师的帮助下,黄先生很快取得2万5千元赔偿,远远超过预期。其实,只要律师思路慎密,法律知识渊博,懂得采用最佳策略,可以在不超出法律规定下,将小案变成大案,取得意想不到的高额赔偿。

大部分车祸案件都是以和解结束,告上法庭的只有极少数。几乎所有的律师、保险公司都尽量避免打官司,因为第一,打官司要花钱。第二,打官司耗时间。无论你是原告或被告都要花时间,而官司要结束也要等好久。纽约一个简单的车祸官司通常会要等待一至二年才会轮到开庭。第三,打官司不能保证你就能获得更多的赔偿,甚至不能保证你拿到一分钱,因为一旦案件上了法庭,决定赔偿你多少钱的是坐在陪审席上的六位美国公民,而这六位美国公民中只要有一位不同意你对赔偿的想法,就会对你的案件很不利。

2018-11-13 / by / in , , , , , ,
高速路上出状况 切勿随便下车

在过去一周内,华府地区有两名司机分别因试图帮助他人和试图修车,在高速路边下车后被过路汽车撞击而死亡。

马里兰州警察中士帕克(Davaughn Parker)建议,在高速公路上要尽可能待在自己的车内,“你的车能保护你免受其它汽车的直接撞击。”


如果汽车在繁忙高速路上出现故障而无法离开公路时,尽可能将车停到远离主路的地方。帕克表示,这时最好的措施是打电话求助。如果车主一定要离开车辆,则必须保持谨慎,并且要注意保持自己的可见性,比如可以穿着带有反光材料的衣服。

如果司机在高速上自身遭遇了车祸或目击了一场车祸,帕克建议这时最好将车停到路边,在车内等候警察到来。

2018-11-13 / by / in , , ,
什么是人身伤害赔偿预先借款?

在大多数情况下,一起汽车事故的诉讼要得到解决需要花费很长时间。而有时候,有些当事人在案件结案前需要用钱,他们在意外发生前可能存在债务,或者可能没有工作。在有些情况下,当事人由于在事故中所造成的伤害不得不停止工作,从而给他们造成经济困难的状况。在这种困境下当事人可能需要向别人借钱或者以他们未来的案件赔偿款作为抵押来获得预先借款。理想的结果是尽早结案并拿到预期金额的钱。但很多情况下,事情的结果并不总是跟计划一样。


如果以案件赔偿款作为抵押向预先借款公司借钱,你所借本金和利息在你的案件结案后将被预先借款公司从你的赔偿款中扣除。不论利息多高,预先借款公司只能从你的赔偿款中拿到他们的钱。例如,如果你的案件结案后没有得到任何赔偿款,预先借款公司将不会拿回任何本金和利息,他们不会向你索要案件赔偿款以外的钱。有许多以这种方式运作的公司,以这种类型提供资金的公司与其它类型的贷款公司有着明显的不同。贷款所产生的债务直到你还清本金和利息前永远不会消失,如果你无法偿还贷款,借款人会追索你的个人财产。然而,对于预先给付公司来说,你的债务责任仅限于你的案件赔偿款的金额范围之内。

当预先借款公司把钱借给你的时候,他们只借给你案件潜在赔偿额的有限的部分数额,因为如果他们借给你太多的钱,他们要承担无法收回借款的风险。同时他们不想让你从多个预先借款公司借钱,如果你从一个公司借了钱,你还想从第二家公司借更多的钱,你必须告知每一家借款公司你借款的另一家公司。

这样,两家借款公司(特别是第二家),能够充分计算每项借款的风险并提供适当的借款数额。这也帮助他们在得到赔付后双方应该拿到多少数额与对方谈判。
但是坦率地说,我不建议当事人采用这种方式,因为这要支付手续费和高利率。而且没有人愿意看到自己的钱在偿还借款后缩水。对于那些急需钱的人来说,预先借款是不可避免的苦果。

大多数人身伤害赔偿律师知道这些预先借款公司,他们会把他们的客户带给他们。我们只把那些急需用钱的客户推荐给他们。没有律师会请求为他们的客户提供这种类型的借款,这不会给律师的工作带来帮助。而且根据法律规定,律师禁止从预先借款公司接受回扣。也就是说,人身伤害赔偿律师不能接受回扣。

实际上,从预先借款公司借过多的钱会给案件进程带来问题。那些从预先借款公司借很多钱的当事人由于担心借款利息的累积而希望尽快结案,这可能会导致得到较低的赔付金额。如果案件花费了很长时间,当事人会要求更多的赔偿款,因为偿还预先借款公司的本金和利息会减少他们得到的钱。例如,如果一个案件的赔付价值是$100,000,支付律师费和其他费用后,客户会得到大约$65,000。但是,如果从预先借款公司借款的本金和利息是$40,000或$50,000,即使得到了一个很好的赔偿,客户也会觉得没有拿到足够的钱。

最坏的情况是,客户向两个不同的预先借款公司借钱并且没有告知任何一方自己向另一家公司借了钱。如果当事人始终聘请的是同一个律师,律师会通知两家借款公司以免带来问题。但是,如果一个当事人从一家公司借了钱,然后换了律师。在没有告知新的律师已有借款的情况下,再借甚至更多的钱,这样总的借款额就太多了。

为了避免这类问题,在签订借款协议之前,你要仔细阅读协议。我不喜欢这种类型的借款,并且我从来没有推荐给我的客户。我认为客户最好不要使用这种借款。但在某些情况下,它是必要的。如果你因为意外事故停止工作,陷入债务当中并且债务余额还在增长,你也许要等到案件结束。在这种情况下,你可以预先借款公司借钱。但是要谨慎对待是非常重要的,如果可能的话应尽量避免。

2018-11-12 / by / in
交通意外伤害诉讼 是否会引起保险上涨

通常,在进行交通事故意外伤害案件的咨询时,都会碰上客户问同一个问题,“事故是否会导致我的保险费上涨?”。他们都一致认为保险公司在支付车辆维修账单以及医疗账单之后,会调高保险费。


或许你还听说过,在纽约州和新泽西州,很多人都觉得汽车保险费过高。有些人为了降低保费,在注册时故意使用商业地址或者外州地址。甚至我还亲眼见过有人使用加拿大的地址购买保险,但是他实际上住在美国。

朴安德鲁(Andrew Park)是韩裔资深交通意外伤害专业律师,处理过2千多意外伤害案件,在纽约交通意外伤害律师中,索赔成功率排名第二。(Andrew Park提供)

保险费是大家普遍关心的话题,尤其是出事故或准备开始诉讼的时候,当事人担心保费上涨,这是很自然的事。大多数我接触到的交通事故案子都是意外伤害的受害人,而我的工作就是帮助他们。

受害人的定义,是指因汽车交通事故遭致伤害或死亡的人。要知道,受害人不是导致交通事故的责任人,所以受害人不应当承担交通事故造成的损失。这也是为什么保险公司不能提高受害人保费的原因。

但是有时候,确定谁是交通事故的肇事者可能会非常棘手,而我们的客户极有可能被误解为肇事者。在这种情况下,专业律师可以起到至关重要的作用。如果我们可以尽可能早地避免误会,保险费用有时候就会降下去。

实际上,保险费上涨有可能是其它原因所致。比如,它会随着通货膨胀或保险公司的政策变动而上涨。这些跟汽车交通事故无关。

因此,当你出现车祸,在决定是否提起诉讼之前,请咨询交通事故律师。

2018-11-12 / by / in , , , , ,
案件进行中能否更换律师

在工作中经常有客户问到,自己的案子正在进行中是否可以更换律师。许多人认为当他们与律师签了固定协议后就不能随意更换。而有些人则认为,如果案子中途更换律师,自己要在案件上花费更多的法律费用。


我们都非常希望自己的案子可以由一个律师从始到终地做好。就如同聘请会计师、医生等这种专业性比较强的专业人士一样,如果想做到这一点,客户应该和律师紧密合作,这样律师才可能毫无差错的完成您的案件。

然而,世界上并没有完美一说。在各种复杂的诉讼案件中,确实发生过许多客户和律师之间的问题,当然交通事故案件也不例外。不尽如此,在律师方面往往也会发生一些意想不到的问题。比如说律师事务所可能破产,合作关系解除或者律师到了年龄退休 ,律师不小心丢失了律师执照或者突然死亡等。在以上情况下,法律将由保护客户合法权益转到保护律师合法权益。

事实上,法律规定您可以以任何理由更换律师。当您考虑更换您的律师时,请同时考虑更换的益处以及产生的费用。也许您的新律师能和您更好地沟通,更或者,新律师能够更有效的帮助您,带来更好的诉讼结果。

其实在合法诉讼案件中,更换律师并不意味着您一定要多付费用。如果您以伤害赔偿的1/3来雇佣第一个律师,您的总的法律费用将保持在三分之一。即使更换律师,新律师和前律师共可以同分享总费用的三分之一。

更换律师并不会拖延您案件的诉讼。当更换律师时,前律师必须在一定的时间内将案卷转交给新律师。当然了,更换律师也不是百益而无一害的。但当案情需要时,也会给您带来很多的益处。

2018-11-12 / by / in , ,
老人及儿童遭遇意外伤害 解决流程有不同

如果老年人或儿童遭遇意外伤害诉讼,那么他们的案件会与一般成人案例有些程序上的差异。大多数意外伤害的受害人年龄介于18至65岁之间。一般来讲,成人案件在经过双边协商、签署赔偿协议,收到保险公司的赔偿金之后就结束了。但是当涉及到未成年人或老年人,需要增加一些额外的程序,即使原告与被告已经达成协议。


比如未成年人的案例中,父母或亲属以诉讼人的监护人身份介入。如果监护人涉及诉讼,大部分工作是正式程序方面的,但诉讼焦点仍然是未成年人的意外伤害。此外,当未成年人的案件在结束协议后,会被要求取得法院许可,这也是一项附加程序。所以由监护人、亲属或接收父母同意对未成年人的补偿金额、签署协议后,他们必须取得法院的未成年人士协定(infant’s compromise order)。

该协定鉴于未成年人在年少的时候就获得一大笔钱,可能带来的副效益;从而相关法律规定,未成年人在年满18岁之前,不能合法取得补偿金。而未成年人士协定则由法院授权,在法官审查双方律师提供的证据,以及确定赔偿金额无误后,签发的合法协定。之后,赔偿金将一直保存在储蓄银行,直至未成年人年满18岁后才开始支付给他/她。虽然这一程序不同,但它很有用。

如果原告超过65岁,他们需要红蓝卡(Medicare)的许可,才能终止案件。过去几年因受经济衰退的影响,政府的财政赤字升高,支付红蓝卡的医疗开支也成为一种负担。从去年开始,这项法律可以减轻一些负担。法律规定,只有红蓝卡能够在医疗诉讼开始前、支付当事人的医疗账单。一旦达成和解,红蓝卡将计算,他们已经为你支付了多少金额,这笔金额需要从你的协议金额中扣除。因此,如果你是红蓝卡受益人,你必须把这份通知转给你的律师。律师将依据法律做工作,而当事人也需要在协议结束后、等待更长时间才能拿到赔偿金。这些程序都会由律师来完成,但是如果当事人了解这些程序,会对整个赔偿过程更能理解。

2018-11-12 / by / in
移民涉案可能面临身份危机

 移民/移民律师/美国移民律师/纽约移民律师/new York律师/Flushing律师

一些华人万里迢迢来到美国,本希望在这片陌生的土地上谋求生存和事业,但因其文化差异和法律知识贫乏而触犯法律,“美国梦”也随之破灭。朱律师在本文中为读者介绍移民涉案可能面临的身份危机及其严重后果。

美国是个法律制度健全的社会,法律繁多、庞杂。移民在面临刑事指控时不仅要在刑事法庭辩护 ,而且将要承担刑事案子影响移民身份的后果。

一般刑事案子的结案方式是被告通过律师和检方达成认罪协议或通过庭审来决定被告是否有罪。由于通常认罪的被告比庭审定罪的被告受到的处罚较轻,或刑期较短,大量的刑事案件以认罪协议结案。身为移民的被告需要了解认罪性质对移民身份的影响。

庇护面谈

曾有持绿卡的兄弟两人在同一住处被捕,哥哥通过律师认了违反“联邦禁止非法拥有毒品计划”,参加社区劳动和学习班,其性质是违反了行政条例,而不算犯罪,因而绿卡没有被吊销。而弟弟通过律师认了轻罪,由于毒品重量超过30克,犯了道德不良性质的轻罪,因而被驱逐出境,失去了移民身份。有的被告因为过去的刑事案子回美时在机场被没收绿卡。

朱律师指出,新的移民法规定有些罪属于道德不良性质的犯罪,比如:家暴、欺诈、贩毒、性侵未成年者、卖淫等。凡被定罪或认了上述罪行的人即使认的是轻罪也有可能失去移民身份,除非当事人符合移民法认可的豁免条例。朱律师呼吁当事人在面临刑事指控时不仅要聘请刑事律师,而且也要咨询熟悉移民法的律师,以便了解刑事案子对移民身份可能造成的后果。已经有刑事案底的人需要了解移民法中可能适合的豁免条件。

朱师在处理各种案子中积累了丰富的经验,亲自为许多新移民被告在刑事法庭和移民法庭辩护,保证每位客户了解刑事案子对移民身份可能造成的后果,对特别疑难的案子聘请有关专家参与办案,也为客户提供各种上诉服务。

文章来源:大纪元

2018-11-12 / by / in ,
在美国摊上刑事案后如何应对?

纽约刑事律师/刑事律师 纽约/纽约 刑事律师 推荐/Flushing律師/new York律师

我们每天都在和各种各样的人打交道,避免不了磕磕碰碰,和各种有意无意的误会,有时候甚至会引发冲突甚至报警。一旦冲突发生,你应该怎么保护自己?一旦你被警察带走你又该如何?华埠资深的刑事律师来就这些问题给大家一些实在的建议。

冲突发生时应注意什么?

一般情况下我们碰到任何问题都建议保持冷静,言语行为文明礼貌以避免冲突。但一旦冲突发生,我们就要保存证据以保护自己。法庭虽然考虑口头表白,更相信实物证据。所以要尽量保留实物证据,证据包括:照片、视频、录像资料、现场证人、医院证明等。

申请移民

被警察带走后如何应对?

在美国,再小的罪都可能给你留下犯罪记录,对移民入籍、办理各种福利等造成不利的影响。一旦遇上刑事纠纷,记住不要讲任何不利自己的话,宁可沉默,等待律师出面。你讲的每一句话都可能在法庭上被引用,造成对你不利的后果。

一旦你被警察带走,不要害怕,记住你有权利给家人、律师打电话,注意不要在电话里谈论案情,也不要跟任何无关的人讨论案情。通知家人后,如果你有家人或私人律师保释,则你获得保释的可能性更大。

薛律师过往刑事案件简述

经验丰富的薛律师在过去10年的律师生涯中,曾经帮助过很多人减轻或取消了刑事指控,保障了他们的安全和利益。

●皇后区一户中国人家,被警方查出其租住的房子厨房天花板上藏了多支机枪,被控私藏枪支罪,更有邻居作证:某天看见他站在桌子上从厨房天花板上拿枪。这可是重罪,其人求助于薛律师。薛律师证实,当事人被控拿枪当天,其家中有6个人在打麻将,所以根本不可能“站在桌子上取枪”。因为此案证人的证词不成立,当事人获无罪释放。

●华埠一名中餐馆职员,某天心情苦闷拿刀自杀,旁人来劝解时被刀误伤,该职员被逮捕并被控“谋杀未遂”。薛律师证实其人当时精神恍惚不清醒,不能算谋杀,最后控诉被取消。

●法拉盛一名装修工人,与人口角并遭别人殴打,愤怒之中拿手中锋利的泥刀挥过去,致对方颈部重伤,被控“谋杀未遂”。薛律师则坚持其人系“防卫过当”,最后薛律师胜诉,其人仅判1年监禁。

衡成律师事务所

资深刑事案件专家薛斌

刑事诉讼的胜败往往取决于律师的专业程度。对每件案子,薛律师都会花大量时间认真调查案情,弄清每一个细节,多方搜集证据,从多个角度证实当事人的清白。对法律条文的深入了解,和对细节的把握,以及顽强的心理素质,让薛律师在处理众多的刑事案件时,为当事人争取了最大的权益,极大减轻甚至撤销了所受的指控,保障了当事人的安全。

薛律师系美国法学博士,执纽约、新泽西和联邦执照。 精办劳工、离婚、商业、刑事案件,精通国、台、福州、粤语。有危险,记得马上找薛律师救你!

文章来源:大纪元

2018-11-12 / by / in , , , ,
交通事故中可能遇到托儿 不要轻信别人

总是有这样的事发生。来美时间不长的人士发生交通事故,当事人感到惊吓和震惊之余,却不知要给谁打电话,以及如何处理这突如其来的车祸。


此时此刻,突然出现一个讲母语的人。这人表示他们恰好目睹这起车祸,并询问当事人是否需要帮助。这对遭遇意外的人来说,这个老乡就像天使,是个好心人。然后好心人推介去他/她知道的医院、还有律师,甚至还有汽车修理店。但是,在推介完毕之后,你却再也找不到好心人的踪迹。当事人试着拨打好心人的电话,也无人应答。你知道吗,这些行为很可能是涉及事故的一种交易行为。

当车祸发生后,警察或者是救护车会赶赴事故现场。警察会出具警察报告以及调查车祸地点,救护车会救治和运送受伤的人员。除此之外,没有谁会推介车祸中的当事人去哪儿,除非有兜售目的人才会靠近车祸现场。出现在车祸现场的这种人,我们称为“托儿”(英文称之为Runner)。他们介绍车辆修理店铺,律师以及痛症诊所。一些托儿还跟律师楼或者痛症诊所有着一定的利益联系。这些人从车祸赔偿中挣钱、或者从律师楼拿到的受害人车祸赔偿金中分得一杯羹,还有转介给律师、痛症诊所和车辆修理店后拿好处费,这些都是非法的。

律师不能以这种方式从托儿手中拿案子,因为在当事人提出协商之前,任何律师与事故当事人接触进行协商、出现在事故现场都是违反法律的。怂恿事故受伤者起诉(ambulance chasing)是违反律师职业道德操守的。律师或经理在律师楼说服当事人采取法律诉讼也同样是非法的。但如果当事人联系律师楼,提出与律师或者律师助理在家中或医院协商,这是合法的。此外,在电视或者报纸上打广告吸引客户也是合法的。

口碑传播、互相介绍律师是合法的。痛症诊所介绍病患去找律师,如果没有涉及利益交换也是合法的。但有一些规则涉及此类事故的承保伤害案件。很多人都不知道这些规则,他们依赖于托儿、而不管托儿是否在事故现场出现过。问题是托儿对糟糕的结果并不负责。他们可能在介绍律师或痛症诊所给当事人之后就消失了,这样很多人被迫陷入麻烦或困难当中。

所以,如果你卷入交通事故、需要帮助,首先你必须打电话给警察,如果有受伤的话需要打电话叫救护车。重要的是,你需要在适当的时候找律师。你可以通过广告或者熟人介绍找律师,这种方式更靠谱。还有很多移民接受“托儿”的非法帮助,因为他们缺乏交通事故的处理经验和知识,我们发现这种情况的发生比例正在下降,因为人们越来越多地意识到跟“托儿”合作可能导致的各种各样的后果。但是,还是有少量违反法律的行为。为了避免这些“托儿”,请聘用正确的律师。

2018-11-12 / by / in , ,
跨州交通事故怎么办 律师经验最关键

有时候,你住新泽西,但可能卷入纽约的机动车事故;或者反过来,可能发生跨州的交通事故。很多人都以为纽约州和新泽西州的交通事故诉讼程序大同小异,其实两个州之间还是有很多差异。


我们律师楼同时办理纽约和新泽西州的意外交通事故案件。跟一些律师事务所要么只在纽约接受案件,要么只在新泽西代理案件不同,因这两个州都有不同的律师执照要求,我们的律师都同时持有纽约和新泽西的律师执照,所以能同时代理纽约和新泽西的案件。而且,我们在纽约和新泽西都有办公室,有助于同时处理两边的案件。当然,不是说律师拥有两个州的执照,且两边都有办公室,你的诉讼就一定到位。

美国各州对个人意外伤害适用的法律条文不同,50个州加上特区的法律都各不同,纽约和新泽西之间的法律条文同样也不一致。作为持有两个州执照的律师,应当熟悉不同州的法庭程序,并且意识到它们之间的差异。下面我们讲讲纽约和新泽西州之间在处理交通事故诉讼程序方面的差异。

首先,在提交诉讼的程序环节中,一旦诉讼立案,对对方提及诉讼,进入诉讼程序,纽约和新泽西就没有太大区别。但是要注意,小的差异可能出现在,比如:对方递交回应以及进入调查取证程序。调查程序中有一个环节是证据交换(Discovery),双方交换拥有的信息、呈堂的证据。

在新泽西州,调查程序的时间段是法院发出,按照e-mail指定的调查日期到法庭,双方律师之间交换材料、不用通知法庭。但是纽约,则要求律师代表当事人出现在法庭上、定下来调查取证日期,然后提交日期给法庭。

第二,两州之间的差异还出现在调查取证程序中,包括口供证词,还有指定IME时间表,以及负责检查客户的身体等方面。在调查过程完成前,纽约州还要举行双方律师的遵守日程会议(compliance conference)。如果调查取证还没有结束,这一时期将会延长,直到遵守日程会议结束。虽然设有时间限制,但时间长短是可以灵活变动的。当调查取证结束,原告提交争论问题,接下来就是等到出庭日,上庭面见法官。

而新泽西州对调查取证过程中的口供证词、以及IME时间表是一样的。新泽西的案件都有一个取证时间限制。待到时间一到,所有的取证活动都将停止。该时间以外,双方律师不能交换证据,也不能将其作为日后呈堂的证据。当然,律师通常可以要求法厅往后延长调查取证时间(两次或三次),但有时候法庭并不那么容易同意。

随后,新泽西的法庭会给出仲裁的日期。然后双方律师将在约定当天在法庭与仲裁员碰面,磋商赔偿金额。如果两者都同意金额,案子终止。如果双方不接受仲裁员设定的金额、提交“再审”申请,案件审理仍继续进行。那么接下来就是“和解会议”出庭日,以及宣判日。

对于生活在纽约或者新泽西的居民,我们还是建议万一发生交通事故意外,找熟悉两州法律和程序、且经验丰富的律师为宜。

2018-11-12 / by / in , ,
新移民必须知道的家事法

移民/家事法/家庭律师/家庭暴力

新移民来到美国以后,要从语言、文化、生活上融入美国的社会,尤其是要知道这里的法律。很多华人对美国的家事法不甚了解,所以经常碰到一些不必要的麻烦,或者是遇到家事方面的问题不知道如何处理。本期《法律.移民》专刊请家事和移民法律师李仁璟女士(Inkyung Lee)为华人介绍美国家事法方面的知识,以及华人应当注意的问题。李律师持纽约和新州执照,在家事法和移民法领域有多年丰富经验。

●问:和公民配偶离婚后,如何申请永久绿卡?

李律师:有些华人和美国公民结婚,拿到了条件绿卡,但由于文化等各种原因,婚后生活不是很和谐,婚姻出现裂痕。更有甚者,因为对方觉得自己为华人获得了绿卡,所以要求华人在家庭里无条件服侍自己,控制家里的财权,华人迫于无奈只好选择离婚。对于有这种遭遇的华人,只要证明自己的婚姻是真实的,不是为了获得绿卡而结婚,就可以自行提交I-751申请永久绿卡(注1)。

在提交I-751时,首先需要证明自己的婚姻是真实的,可以提交共同生活的证据来证明,可以提交的证据因人而异,但总体上包括租约、购房交易记录(DEED)、电气账单、电话账单、医疗保险、报税记录等文件。

申请移民

如果离婚原因是家庭暴力(包括受到语言上、身体上和精神上的虐待),要证明受到了美国公民配偶的虐待来申请豁免,很多证据都可以使用,比如可以提供住院证明、他人的证词或语言暴力的录音,曾经报警的话可以找到警察报告,如果曾经到社区机构咨询的话,也可以获得社区咨询记录或者请社区的人作证。

除了提交I-751并申请豁免以外,受到美国公民配偶虐待的华人也可根据《防止侵害妇女暴力行为法》(VAWA)提交I-360(注2)申请绿卡,同样,也是要证明婚姻真实而且受到虐待。VAWA对男性和女性都适用,所以不管华人是男方还是女方,受到虐待都可以适用这一法律。

●问:离婚后在财产分割上,最大的问题是什么?

李律师:华人在婚后全家移民到美国,如果婚姻不幸结束,就会出现第三国(大陆、台湾等地)财产的处置问题。离婚财产分割的第一步,就是要找到资产,然后需要区分哪些是共有财产,哪些是个人财产,通常来说,结婚以后的财产是共有财产,但也有例外,比如第三方馈赠(来自父母和朋友的礼物,包括房产)、彩票中奖、受伤获得的赔偿都属于个人财产。

在美国以外的财产(第三国财产)可以分两种情况:如果财产产生收入,根据美国法律规定,绿卡或公民必须申报全球的收入,这部分财产可以从退税表上看出来。如果第三国财产不产生收入,就比较麻烦一些。整个离婚财产分割过程可以请调查员、律师协助。根据个人情况,具体还有很多问题,详细的请咨询律师。

美国法律

●问:家庭暴力被报案,会对自己在美国的居留身份有什么影响?

李律师:如果永久居民有犯罪行为,可能会导致绿卡丢失,因为犯罪被捕时会打指纹做背景调查,移民与海关执法局(ICE)会获得这些信息,如果是犯罪属于可递解出境的,当刑事指控结束以后,ICE就会来进行移民法方面的执法。而且,移民法与州法有很大的不同,有些罪名在州法中不属于重罪,但在移民法中却是重罪,属于可以递解出境的犯罪。比较常见的会递解出境的刑事犯罪包括毒品犯罪、打架(包括和家人和朋友打架),也包括家庭暴力。

家庭暴力是否会被递解出境,要看面临的是什么样的指控。如果绿卡持有人遇到刑事指控,或者是家庭暴力方面的指控,最好请一名移民律师共同参与,移民律师可以和刑事律师一起,分析指控或认罪协议可能对身份产生的影响。

申请I-130

●问:在家管教孩子,但被学校作为家庭暴力举报,对身份有何影响?

李律师:美国对儿童的保护是非常严格的,纽约州和新泽西州尤其如此。如果有虐待儿童的情况,警察知道了以后,儿童保护机构的社工就会来调查,并可能把孩子带走,或者要求父母离开。在调查的时候,调查员会倚重儿童的说法,父母很难争辩。有的时候,调查会因为很小的事情就启动,比如有一个亚裔儿童看到父母在圣诞期间打架,上学的时候很不高兴,老师看到他不高兴,问他:“你今天不高兴,发生了什么事情?”孩子回答说:“我今天不开心。”然后社工就会来调查。调查以后,如果不是很严重,案件就会解除然后封档,在新泽西没有法庭命令任何人都无法看到(包括律师),如果案件启动了,就说明比较严重,就要上法庭。

在新泽西,调查过程中律师通常很难介入。但有一种例外,我的一个亚裔客户,调查时人在国外,请我代理,所以在调查时我就介入了,成功解除了这个案件。在纽约,如果出现配偶受虐待或儿童保护调查,律师可以积极参与。很多华人的孩子是自己在美国读书,住在学校或者寄宿家庭,如果遇到这方面的问题,华人家长可以请律师代理。

注1: I-751取消绿卡条件申请表
注2: I-360受虐绿卡申请表

文章来源:大纪元

 

2018-11-12 / by / in , , , ,
携带现金出入境美国 你需要了解的几件事

携带现金出入境美国 你需要了解的几件事/入境美国/出入境/现金

目前正值暑期旅游季节,又有大批中国人入境美国旅游或游学。而中国游客因携带现金未如实申报,被没收或被罚款的事情时有发生。虽然美国出入境携带现金的相关规定早已出台,但为了帮助各国民众了解出入境美国携带现金规则,美国海关及边境保卫局(CBP)最近又再次发布公告,希望能广而告之。

大多数中国游客和留学生都知道,若携带的金额超过1万美元,入境时须向美国海关申报,如果蓄意不申报被发现将全数没收。一些人为了多携带现金而又想避免申报,就“灵机一动”,想出一家人或熟人、朋友一起赴美,把几万美元分开携带,每个人都没有超过1万美元上限,以为这样就可以不用申报。殊不知,这种做法是相当危险的。

未解释随身现金用途 3万美元遭没收

美国中文媒体报导,今年6月,从中国大陆赴美旅游的洪先生一家因未解释随身现金用途,在海关被没收3万元美元。

洪先生此次和父亲、哥哥赴美旅游,在西雅图入关,三人身上共带了3万多美元现金,因知道入境美国需要诚实申报,所以飞机上填写申报单时,在“是否携带超过1万美元”上打了勾。

他说,哥哥第一个排队并顺利出关,他和父亲二人则是一起入关面谈。当海关官员询问携带金额时,父亲解释, 三个人是平均一人带了1万美元。但是这时哥哥已经出关,海关人员搜查包裹时却发现了3万美元。2人3万美元,于是最终被美国海关认为“不诚实”,3万美元被没收。

几年前,也有一户华人四口之家返美时,为规避这个规定,刻意安排成每人携带7000美元进关。但被海关人员识破是一家人,以一家人入关只要携带超过1万美元就须申报,但未申报,结果现金被没收。

CBP关于出入境携带现金的规定

最近,CBP在其网站再次更新关于出入境美国携带现金的规定。CBP信息显示,出入境美国携带现金和支票数额无上限;个人或数人一起旅行,如果在海关6059-B表格联合声明携带现金或支票超过1万美元,就需要申报并填写国际金融票据流通申报表(FinCEN105)。

CBP强调的是,当多人/团队一起出入境时,所有成员携带的现金/支票总额如果超过1万美元,则需要申报并填写FinCEN105表格,不允许把现金分配到到每个人,以降低各人携带金额,逃避申报。

CBP还举例说,如果一个人携带5,000美元现金,另一名同行者携带6,000美元,总共有11,000美元,就必须申报且填写FinCEN105。如果个人或家庭携带金额超过1万美元但并未申报,不仅可能面临全额没收等处罚,还可能面临民事或刑事起诉。

网络上还流传这样一个案例,曾有华资公司老板带员工拿着收账款从中南美洲返美,老板身上带9000美元,员工带7000美元。由于两人进关时一路说话看来熟稔,且老板先被抽检发现携带大批美元,导致海关人员对随行员工也起疑,并在其身上发现7000元后,认定他们是同户,须依法申报。

现金不仅仅指美元

根据美国海关规定,另一点需要注意的是,现金包括所有类别的货币,不仅仅指美元,只要随身携带的包括美元和其它货币的总额超过1万美元数额,就须申报。当事人携带的旅行支票、现金支票及别人开的个人支票,也都须算在1万美元内。

在填申报表格前,最好把身上携带的各类货币根据美元兑换率计算一下。

美国海关及边境局官员、律师均表示,出入境美国,在海关人员询问时,只要如实申报,诚实回答携带现金要用在什么地方,给出合理解释就可以。

同时,CBP网站还表示,携带现金出入境美国,不需要纳税。

未申报被发现怎么办

海关官员表示,出入境未依法申报1万以上美元被发现,海关人员若认为对方并非蓄意隐瞒,会给申报弥补机会。但若对方一开始就撒谎,且情节严重,海关人员可能将钱全数没收。

纽约资深刑事律师保尔‧高伯格(Paul A. Goldberger)表示,如果没有申报的钱被收缴了,当事人只要证明钱的来源是合法的,通常可以在律师的帮助下把钱要回来,只是可能要交罚款。

在证明钱来源合法后,大多以扣留全款的20%做为保管费结案,少数扣留10%做保管费。

美国海关官员强调,申报不代表缴税,只是在预防不法份子洗钱。若从海外带进大笔钱,除入关时依法申报,最好也携带证明这些钱是合法来源的文件,如卖屋文件等,以备万一。

离开美国的情况

美国海关规定,旅客携带现钞超过1万美元出入境,必须进行申报。但由于出境的报关程序较入境轻松,导致许多华人误以为没有规定。

出境时不需要填写任何表格进行出关的申报,因此许多民众缺乏了解。有律师表示,出境美国携带现金超过1万,也必须申报。只不过,民众在出境时不会被硬性要求填写申报表,而是会有海关执法人员及移民与海关执法局人员进行随机抽查,在登机处将人拦住,要求填报所携带出境的现金情况。

今年中国新年期间,芝加哥一名华人女子从芝加哥机场出境,搭机回广州探亲,因携带大量现金未申报,被警犬嗅出而遭查获。目前该名女子不仅在接受调查,身上大部分现金也遭没收。

文章來源:大紀元

2018-11-12 / by / in , ,
撞了就跑 如何处理肇事逃逸事故

通常,在车祸现场双方会彼此交换驾照和保险信息,然后还有事故现场的警察报告。随后受害人会启动诉讼,如果有的话,在收到警察报告之后。然而,车祸发生后、肇事逃逸事故差不多约占十个百分点(10%)左右,受害人既没有警察报告,也没有肇事人的信息。因此,在遭遇这类车祸时,知道如何处理就很关键。


首先,在肇事逃逸车祸发生后,为了获得保险赔付,对受害人来说,很重要的是要在车祸发生后的24小时内递交警察报告,这个是保险公司的规定。相关条款在之前签署的保险合同里明确标注的。

受害人必须遵循上述规则,在肇事逃逸事故中,即使受害人不知道对方是谁的情况下,他或她也能从保险公司获得赔付。这是因为大多数的保单都包含“保额不足自我补偿险”(UM/SUM)。但是,在“保额不足自我补偿险”条款下,受害人获得的赔付与医疗治疗费用不同,这种区别将在下面进一步讨论。

此外,为什么保险公司要求车祸发生后的24小时内递交警察报告是为了防止欺诈;这种情况并不少见,如有人人为制造车祸,希望从他或她的保险公司获赔,欺诈性地把事故报告为肇事逃逸事故。因此,对肇事逃逸事故中受害人而言,至关重要的是24小时内提交警察报告,以便他或她能够避免被人误认为申请欺诈性索赔。

所以,如果受害人保险公司拒绝赔偿在肇事逃逸事故中的受害人,比较常见的情况是:事故发生后受害人回到家中,花上几天时间考虑该做些什么,然后决定递交警察报告。这是另一个重要原因,为什么要警察到事故现场、并同时递交警察报告。这样做的话,就有了现场证据,是什么引起了此起交通事故以及造成的损害如何都有了记录。

此外,在肇事逃逸事故的受害人可以从保险公司获得医疗账单的赔付。在纽约和新泽西的法律中,汽车保险条款需为车祸过程中的受害人支付医疗账单,而不管受害人是否知道对方的信息。像前面提到的保额不足自我补偿险(UM/SUM),在肇事逃逸事故的受害人还可以从保险公司那儿获取个人伤害赔偿。因此,受害人可以获得人身伤害以及医疗费用赔偿。

但事故中受损的车辆修理费用的赔付却不一样了。如果受害人只有责任险,受害人则必须自己支付车辆的维修费用。在另一方面,如果受害人买的是全险,那么将由保险公司偿付汽车的修理费用。

2018-11-12 / by / in , ,
在美国这五个州超速被逮会有大麻烦

美国各州都独自负责制定和执行交通规则。当你开车越过州界进入另一个州时,作为司机,你有责任了解这个州的交通法规之不同之处。多数情况下,这不是一个大问题,因为大多数州的交通法规都很相似。但在某些州,情况会稍微复杂一些。特别是对超速驾驶的定义和惩罚的力度,有些州的规则就很不相同。当然,解决方案很简单。只要保持在限速以内行驶。可以保证你不会有什么问题。


当然,趋势是每个州都越来越严肃的对待超速驾驶问题。根据WalletHub网站得到的数据,2016年,与超速驾驶有关的车祸占全部车祸的27%。而且超速导致的经济损失也很大。美国国家公路交通安全管理局估计,与超速相关的交通事故每年导致约404亿美元的经济损失。开车过快也会伤害到你的钱包。因为你开的越快,汽车的燃油效率就越低。

在此,我们也建议你了解一下你所在州的交通法规。如果上面已经提到的原因还不足以阻止你超速驾驶,那么请考虑一下各州和县的超速罚单。简单地说,如果你不想损失金钱,或冒着被吊销驾照的风险,请注意下面这些州的交通法规。这些州的超速惩罚是全国最严格的。

1) 乔治亚州

你觉得在高速公路上一骑绝尘很酷,是不是?如果被警察逮住而得到一张超速罚单,你就不会觉得酷了。如果这件事情发生在乔治亚州,你可能就想哭了。乔治亚州新的惩罚超速驾驶的法律于2010年1月1日生效。超速的定义就是在双车道上行驶速度达到或超过75英里/小时(120公里/小时),或者在州内任何高速公路上行驶速度达到或超过85英里/小时(136公里/小时)。如果你因此而得到一张超速罚单,你除了将必须根据超速时被逮到的地方的规定支付罚款和费用,你还必须并向乔治亚州政府支付200美元罚款。如果你未能在罚单签发后的120天内支付200美元罚款,你的执照将被暂时吊销,直到你向州支付另外50美元(加上所有罚款)。

2) 特拉华州

根据WalletHub的说法,特拉华州在鲁莽驾驶执法方面可能是美国最严格的州。而在执行行车速度限制方面,该州排在最严格的州中第8位。特拉华州将鲁莽驾驶定义为“任何人故意或肆意无视人员或财产的安全而驾驶任何车辆”。如果你很不幸在特拉华州超速驾驶被警察逮住并认定鲁莽驾驶,你想知道后果是什么吗?第一次犯罪将被罚款100至300美元,或者监禁10至30天,或两者兼得。对于在三年内有前科的,罚款将增加到300美元到1000美元之间,以及30到60天的监禁。

而且,在特拉华州超过限速一英里/小时就算超速。超速5英里/小时以内罚款首次20美元,再犯25美元,外加各种费用,并扣两点。超速越多,惩罚越重。

3) 新泽西州

不同的州使用不同类型的超速法则,新泽西州使用所谓的“绝对”速度限制法。就是说,如果限速标志显示40英里/小时,当你开车41英里/每小时或以上时,你就违反了法律。

因此,当你开车穿越新泽西州时,请一定要盯住汽车上的速度表。你的车速千万不可超过限速10英里/小时(16公里/小时)。如果你因此被警察逮住,认定你开车的速度超过了限速10英里/小时以上,你可能被指控“在公共高速公路上赛车”。这听起来似乎是对“赛车”一词的不十分贴切的使用,因为你可能没有和任何其他司机比赛,警察也根本不必证明你实际上在和任何人比赛。但是警察引用的这项超速违章的法律,却是该州誓要根除街头赛车文化陋习的措施。该法律明确规定,“任何人不得在公路上以赌注、竞赛、或为了录得行车速度记录而操作机动车辆”。而对于违规的惩罚,很多情况下由法官自行决定。如果你被判有罪,你将不得不根据你超速的程度而支付罚款,你的驾驶执照可能会被吊销长达30天,你的汽车保险费率也肯定会上涨。

对于超速的惩罚,第一次违规的罚款金额为50到200美元,15天的监禁,吊销驾驶执照30到180天。

4) 弗吉尼亚州

在弗吉尼亚州,关于超速的法规和惩罚也非常严厉。在该州的任何道路绝对禁止开车速度超过80英里/小时(128公里/小时)。你如果在州内高速公路上开车速度超过80英里/小时,或者你在有限速的道路上开车速度超过限速20英里/小时(32公里/小时),你就可能被视为鲁莽驾驶。也就是说,即使你开车的速度并没有法律规定的鲁莽驾驶的速度那样快(意味着你开车不是那么激进,也不是不专心或无视安全驾驶规则),执法警察仍然可以根据他们的观察结果指控你鲁莽驾驶,并给你开鲁莽驾驶罚单。弗吉尼亚州的鲁莽驾驶罚单的罚款将会高达2,500美元,加上长达一年的监禁,你也可能被同时吊销驾驶执照达六个月。

5) 俄勒冈州

在美国有一个州,你绝对不想在那里得到鲁莽驾驶的告票。这个州就是俄勒冈州。相对于其它任何一个州,俄勒冈州对于第一次和第二次犯罪者的罚款金额都是最高的。在俄勒冈州,当一个人应该意识到,但是却有意识地忽视其行为结果将可能会导致发生的危险,对其他人可能造成的伤害,而鲁莽驾驶车辆时,警察就会指控其鲁莽驾驶。换句话说,就像在特拉华州一样,警察在对法律法规的理解和执行方面有相当的自主行。警察可以在很多情况下指控司机鲁莽驾驶。与特拉华州不同的是,如果你在俄勒冈州因鲁莽驾驶而被定罪,你可能面临6,250美元的最高罚款,一年的监禁和5年的缓刑!

2018-11-12 / by / in , ,
官司来了,找什么律师?

诉讼律师/律師 紐約/刑事律师/民事律师/家庭法律师/紐約 意外 律師/紐約 商業 律師/New York律師/Flushing律師

前段时间曾经帮助律师接听咨询电话,发现不少来电的客户对于“什么官司找什么律师”这样的基本概念还不甚清楚。也难怪,加拿大的律师分类就像星巴克的咖啡一样,如果不了解一定的法律知识,就只能凭著大感觉在菜单上随意指点。


Flushing律師


案件越复杂,涉及的金额越高,越是需要有专长的律师。 律师们又可分为两个大类:

一类是我们通常认为的在法庭上义正言辞、指点江山的,这类是诉讼律师(Litigation Lawyer), 比如刑事律师,他/她们多数时候活跃在法庭上;诉讼类的民事(Civil Litigation)律师,并不经常出现在庭审上,但是可能上庭参与动议(Motion),更多的功夫花在庭外调查和案件和解上(Settlement);家庭法诉讼律师,情况和民事诉讼类似。


而另一类是办公桌律师(Transactional lawyer),顾名思义,你在法庭上见不到他们,他们多数时间坐在办公桌的电脑前,为客户进行地产和生意交易,帮助客户成立公司,撰写或审查商业合同。地产买卖律师,公司法律师都是这一类别。


New York律師

当然,诉讼类律师行也可以经办很多非诉讼类业务,毕竟未雨绸缪总比亡羊补牢要省钱省心。 比如民事诉讼前的交涉,促成纠纷的解决。比如撰写遗嘱。比如家庭法律师帮助起草结婚,同居,离婚协议。


另外,律师本人,或综合性的律师行也可以兼顾诉讼类及非诉讼类业务。

下面特别介绍一下不同种类诉讼律师的具体业务范畴:

律師 紐約


1. 刑事律师

虽然这个事实让一些小朋友很掉下巴,但是刑事律师的确是保护所谓的“罪犯”的。加拿大的人权宪章规定,被警方指控的所有嫌疑人都有使用律师的权益;而且,在被定罪之前,所有的嫌疑人都被视做无辜。所以,如果您不幸成为刑事犯罪的受害者,一般说来,刑事律师并不能为您服务。您需要去警方报警,由警方调查后视情况对嫌疑人发起指控。不过如果警察不予立案,而你自己又坚持认为对方的行为构成刑事伤害,你可以到所在地区的法庭找到治安官Justice of the Peace,跟他讲明原因,并宣誓你认为某人的行为违反了刑法了,治安官可能会酌情决定是否起诉。负责惩处刑事犯罪行为的机构是政府,个人不能对他人发起刑事指控。 有关更多“如何提起刑事指控”,请参考资深刑事律师助理Yini的博客刑法纵横


纽约离婚律师

加拿大刑法典中规定的最常见罪行: 谋杀、杀人、毒品犯罪(毒品走私,非法大麻种植)、抢劫、枪械犯罪、性侵犯、家暴、犯罪集团、醉酒驾车、盗窃、诈骗/经济类犯罪,刑事骚扰(较新但越来越常见的犯罪)。


需要注意的是,某些行为可能处在刑事犯罪和民事侵权的模糊边界(书面诽谤诋毁)。或者,既是刑事犯罪,也是民事侵权。比如,两人打架,A将B打伤,A即触犯了刑法,也构成了民事侵权伤害。但是,警方只能负责指控A,并通过刑事司法程式对其进行审判和量刑(包括罚款,坐牢,缓刑监外执行等)。但是,如果B想从A处获得医药费、误工费、精神损失赔偿,则需要通过民事诉讼Civil Litigation获得,由民事律师为您服务。

家庭法律师


2. 民事律师

民事诉讼类律师中有很大一部分属于商业诉讼Commercial litigation,解决生意合同纠纷,客户中很大一部分是公司。

涉及的领域包括:

  • Transactions of Business, Shares or Real Estate 生意交易,股权,地产
  • Commercial Disputes 商业纠纷
  • Breach of Contract Claims 合同违约
  • Breakdown of Businesses, Partnership Disputes,Limited Partnerships Disputes, Joint Venture Disputes 公司解体,合伙人纠纷,有限合伙人纠纷,合资企业纠纷
  • Buy-Sell Agreement Disputes 买卖合同纠纷
  • Commercial Lease Disputes 商业租赁纠纷
  • Construction Litigation and Constructions Liens 建筑,施工,施工留置权纠纷
  • Debt Collection 收债
  • Ontario New Home Warranty Plan (TARION)Disputes 安省新居保障计划纠纷
  • Fraudulent and Passing Off Claims, Trademark Applications 诈骗,商标盗用
  • Property Litigation 地产诉讼
  • Real Estate and Mortgage Disputes 地产和按揭纠纷
  • Recovery of Personal Property 恢复个人财物
  • Shareholder Disputes 股东纠纷

另一类就是私人间的民事诉讼 Civil Litigation。 律师最常受理的民事类案件包括: 人身伤害(Personal injury)、车祸、医疗事故、滑倒、宠物咬伤他人……由于人身伤害的被告方往往最终落到“保险公司”头上,因此获得赔偿的可能性和赔偿数量都会相当可观,Personal injury因此成为律师行执业的一大热门。许多 Boutique law firm专门为遭遇人身伤害的原告打官司, 其后还有诸多专业医生诊所作为支持。而保险公司也集结精良法律团队,积极辩护。


另外,还有一系列民事法律法规界定的纠纷,包括:

  • property line, easement or other real property disputes 地产,地边界纠纷
  • lien disputes 留置权(lien)纠纷
  • real estate transactions and disputes地产交易和纠纷
  • estates and wills 遗产和遗嘱
  • collections 收债
  • mortgage dispute 按揭纠纷
  • landlord and tenant 房东房客纠纷
  • employment and wrongful dismissal雇佣纠纷,非法解雇



3. 家庭法律师

Simple Divorce 简单离婚/Separation Agreements 分居协议 / Marriage Contracts 结婚协议 / Cohabitation Agreements同居协议/Child and Spousal Support 子女和配偶赡养 / Custody and Access 抚养和探视权/Property Division 财产分割/Structuring business in light of Family Law issues 涉及到家庭法的公司结构/Legal issues surrounding heterosexual and same-sex relationships 同性别婚姻和关系/Common-law relationships 事实婚姻/Child Protection (Children’s Aid Society proceedings) 儿童保护(儿童保护协会 法律程式)/Collaborative Law and Collaborative Practice – Family Mediation and Family Arbitration 家庭法调节和仲裁/Family Court Proceedings 家庭法法庭程式 / Adoptions 子女收养

文章來源:大紀元

2018-11-12 / by / in , , , , , ,
美国交通事故中常见的五种留置权

当案件结案时,通常有一方会获得赔偿,在扣除诉讼费用和律师费之后剩下的都归他所有。但有时候即使案件结束,并不意味着一切都结束了。如果案件存在留置权(法律索赔),那么律师不得不多加注意,因为留置权往往会使客户更难获得赔偿。下面介绍交通事故中常见的五种留置权。


第一,红蓝卡留置权

比如,如果持有红蓝卡的人士出现交通事故、想要获得赔偿的话,他们必须通知红蓝卡的秘书处(Medicare secretariat),要求对车祸索赔。
随后红蓝卡的秘书处会进行调查,并考虑是否支付该客户的(车祸)医疗费以及交通事故的赔偿。
如果客户发生交通事故后,有请律师进行处理。那么客户必须告知律师自己持有红蓝卡,这样律师会帮助直接联系红蓝卡的秘书处,要求在案子结束时(帮客户)进行索赔和结算。

接下来,红蓝卡会考虑和计算,这起交通事故共花费多少医疗费以及赔偿金等。律师收到后,将一一审查红蓝卡提供的通知(医疗费支出),并且检查医保索赔是否正确。

如果医疗费开支中有与车祸不相关的,律师楼可以提出异议。例如,有一次朴律师接到一位客户的红蓝卡事故结算通知,需要支付20万的交通事故医疗费。朴律师接到通知后,进行审核,发现这些费用中几乎没有与汽车事故后续治疗有实质相关性的部分,于是提出质疑后,最后红蓝卡将索赔金额降至一个很低的额度。

第二,医疗费用的留置权

按规定,在车祸发生之后,医院、医生和MRI中心的医疗治疗费用将由汽车保险公司支付。但是某些特殊情况下,汽车保险的医疗费限额远远不够支付,甚至有可能保险公司拒绝支付某些特定的治疗项目。

这个时候,请一定要注意。如果汽车保险公司不想支付医疗费用,医院会要求患者签署文件。要知道,一旦患者签署之后,患者将自己承担医疗费用的责任。
所以,请不要轻易签署文件,要知道签字之前最好跟律师商议。如果保险公司不愿支付的话,客户可以自行先支付手术,随后将医疗费用从补偿中扣除。

第三,有按揭贷款留置权

我们律师楼不建议客户拿抵押贷款作为留置权追索,但有时客户却只能拿到它作为赔偿。如果你得到这种类型的资金,本金和利息将从你的赔偿金中支付,相当于减少你最终能拿到的最终金额。所以,我们认定它不是一个好的办法。

第四,白卡的留置权

白卡是一种政府保险,它跟交通事故挂上钩时,就跟红蓝卡的处理非常相似,持卡人可以要求收到一些医疗费用的赔偿金。此外,红蓝卡持有人有权要求红蓝卡机构在界定为交通事故之前就支付医疗费用。

第五,商业事故留置权

如果医疗费用低于5万美元,结束时就不存在留置权,存在留置权问题的通常发生在客户仍在工作的情况。因此,留置权必须从交通事故赔偿中获赔。不管怎样,要尽量减少留置权。

如你所知,还有其它类型的留置权,这里不再一一赘述。请记住,如果接到车祸赔偿时有留置权,请与律师讨论并解决有关留置权的问题。

2018-11-12 / by / in , , , , , , ,
美超10年 可申请“十年绿卡”

纽约布鲁伦郭女士提问:

我和我先生都是马来西亚的华侨,我们两个人第一次来美国是1995年以旅游签证入境的。后来按时返回马来西亚,但是1997年又以旅游来了美国。我们喜欢这里,工作也容易找,就决定留下。我们后来在美国生了两个孩子,之前在马来西亚的时候也有一个孩子。这些年来,我们的一些马来西亚的朋友,和我们情况相似的,陆陆续续告诉我们,他们通过申请十年绿卡拿到了美国绿卡;鼓励我们也走这条路。我想知道我们家的情况是否可以做?我们听说要申请十年绿卡耗时很长,要四五年时间,为什么我其他朋友有些两年就拿到了?如果我拿到了绿卡,是否可以申请马来西亚的孩子移民来美国?


律师解答:

如果您和您丈夫满足了以下几个基本条件,就应该考虑申请十年绿卡:1. 从最后一次入境美国,已经在美国连续居住10年以上。 2.这10年之中,没有被移民局起诉过。 3.有美国公民或绿卡身份的直系亲属(父母、配偶或子女)。4. 没有刑事犯罪记录。

这几年来,十年绿卡申请的人越来越多,受法院案件积压和十年绿卡名额(一年4000)的限制, 一个申请的等待期越来越长。我们统计的情况是过去一个案子可以在一两年左右的时间内审理结束;可是现在的审理期确实已经达到了四、五年左右。好在,在案件审理期间内,申请人可以获得移民局的工作许可而合法地工作。如果日后政府增加法院工作力度或者增加十年绿卡名额,就将缩短审理期。您申请绿卡成功后,绿卡身份是否可以申请外国的子女,要取决于您外国子女的年龄和婚姻状态。如果您成为美国公民,就可以申请任何年龄和婚姻状态的外国子女移民美国。

2018-11-12 / by / in ,
错过了移民面谈

没去入籍面谈移民局要把案件关起来
 问:错过了入籍面谈,但在面谈前我曾多次联系移民局。最近我收到移民局来信,要求我解释为何没有出席入籍面谈,并要我在30天内与他们联系,否则我的案子将被关闭。面谈前数周,我到联邦大楼提交文件、解释我的情况,那些文件已盖章。我还致电移民局,确认我提交的文件,并且收到了回执号,证明我有联系过他们。在第二次到联邦大楼,办公室助理说因为我的文件已经有办公室盖章,所以错过面谈不会有事。她还告诉我移民局会在三个月内联系我,安排新的面谈时间。尽管我尽了一切努力,但我仍然收到上面提及的那封信。我现在不在境内,也不可能在30天内去联邦大楼,我曾试着打电话给移民局办公室,但是不能联系上接线员。怎么办?


答:你遭遇的情况很普遍。错过移民面谈通常会导致再次面谈被拖延很久,更严重的会导致被拒。我建议你即刻回复那封信,并且附上你之前提交给联邦大楼文件的复印件,解释你的情况。在信中,你还可以提及你曾就此问题、多次联系移民局。祝你好运,能够尽快获得重新面谈的安排。

可以换律师?
问:
我有绿卡,我丈夫也有。我为女儿申请,但她的案子被拒。我想换个律师帮助。我女儿已有社安卡和工作许可证。

答:当然,你有权为你女儿的案子自由选择另一位律师。正当的程序是和其他律师约时间讨论,带上你女儿案子的所有材料,以及拒绝信,这样那位律师能够做出准确评估,了解你女儿的案子究竟发生了什么事及如何帮助她。

政治庇护和学生签证
问:1.我们全家在这(美国),他们还没有申请政治庇护,但即将申请;
2.我的访客签证仍在有效期,但我即将把它转换成学生身份。这会影响我吗?

答:如果你决定走你自己的路,不想一起申请政治庇护,你转学生身份的申请将以你本身的条件来裁决。

2018-11-12 / 1 Comment / by / in ,
经济担保及工作签证

申请外籍亲属的经济担保问题

问:我是美国公民,计划为我母亲申请永久居留权。我不能为她提供经济担保。她有一个朋友,愿意为她提供经济担保。这是否意味着我根本不必填写经济担保表格,还是说我需要填写并显示收入为零?我是家庭主妇,但我丈夫的收入是够的,不过他不愿意为我母亲提供经济需要的担保责任。


答:无论你是否拥有收入或资产,你必须填写经济担保书。如果你没有收入,你可以解释。你的丈夫没有义务担保你母亲。你母亲的朋友可以为她提供共同经济担保表格。

雇主为员工申请工作签证

问:我的未婚夫有护照、身份证ID以及个人报税号码(ITIN),我们还认识一个做生意的人,想知道他是否能帮我未婚夫申请工作签证。

答:仅仅因为你的未婚夫有护照、身份证和个人报税号码(ITIN),还不能说明他有工作的权利。如果你未婚夫没有工作许可,而你认识的企业雇主雇用了他,那个雇主可能违反了非法雇用的移民法。你也许可以让你未婚夫与一位移民律师会面,咨询他在美国获得工作授权或其它移民福利方面的可能途径。

2018-11-11 / by / in ,
哪些措施能加快案件审理

我们的案件还在移送出境程序中,请问能否获得绿卡?

问:我丈夫因非法居留曾被关押。法官把他释放、关闭此案,但有重新安排时间审理的条件。我儿子满21岁时,他为我们申请移民,已被移民局批准。但是,我们的绿卡申请却一直悬而未决,需要等法官明确关闭移送出境的程序。我们聘请了律师,已要求重新安排时间审理。这已经是两年前的事,到现在,法官仍未采取任何行动。请问有哪些措施能帮助加快程序。我们已经在美国24年了。我们不是恐怖分子,我们没有犯罪。我们努力地工作、并缴税。我们唯一的错误是在这个国家逾期居留。


答:看来移民法官同情你们,并行政关闭了你丈夫的案件,到你儿子年满21岁为止,好让儿子为你们俩提交申请,法官才能解除你们的困境。案件安排重新审理被拖延,可能是因为移民法庭这些日子有数以万计的案件而大量积压,听证日期只得往后排。我建议你的律师要不断的去提醒移民法庭,要求安排你丈夫案件的审理时间。还有,你的律师还可以与移民与海关执法局的律师沟通,看看他们是否可以推动法庭的时间。

入境或签证延期会有问题吗?

问:如果曾经被给予拥有假身份证件的传票,(但没有被捕、打指模或进行上庭程序),然后案子不被受理、法庭记录上也被删去。请问它会影响我再入境或者是获得签证延期吗?我是外国公民,F-1学生签证,并计划最后一次申请F-1签证延期。

答:如果你的案子不被受理、法庭记录上也被删去,你应该能以F-1签证再入境美国。即使你需要去美国驻外使领馆或大使馆续签签证,应该也没什么问题,因为签证申请表格问到关于逮捕和定罪,不是传票,而且根据你的说法,你并没有被逮捕,或打过指纹。

家属受益人的经济担保书

问:我哥哥是美国公民,他赞助我办理移民签证。我在2006年9月份收到面谈通知书,里面包括我妻子和10岁的女儿(都是受益人的家属),但是因为一些个人家庭问题,我妻子和女儿没有和我一起去面谈。然后我一个人获得签证,现在是这里合法的永久居民。我妻子和我小女儿的案子仍然开着、准备面谈,但我哥哥不想他们都移民过来。他要我自己提交新的申请。我已经按照要求,早就为我一家人提交了I-864经济担保书给全国签证中心。我现在在美国工作,但因为我新来、收入很低。请问,他们现在的案件可否可以找其他人联合担保,还是需要我为妻子和女儿递交F-2A类别的新申请?此外,新申请书递交后,需要多长时间才能面谈?

答:如果使用你兄弟为你一家提交的申请,他需要再次成为I-864经济担保人。你不能用别人的联合担保来代替。当然,你可以自己为妻子和孩子提交F-2A类别的申请,处理时间大概为2年。这么做,你要递交I-864经济担保书,如果你的收入不够,你可以找联合担保人,只要面谈的美国领事官信得过联合担保人的经济担保书就行。

2018-11-11 / by / in ,
公司是否仍能为我申请H-1B?

申请H-1B新配额

:我最初于2005年用H-1签证入境,于2010年返回母国。我的签证用了4年。两年前,我再次回到美国,签证有效期至2018年7月。请问我的公司是否可以在我仍为他们工作的这两年期间为我申请一份2018年新的H-1申请(不受配额限制)?


:除非你在情有可原的情况下,如劳工纸申请已经提交超过365天,或者你的I-140职业移民申请已批准﹐但因你出生国的排期被积压,只有这类情况,否则你不能通过你的公司在2018年为你提交新的H-1B申请(不管受配额限制或不受限制),再继续H-1B超出六年期限的延期申请。

临时绿卡姐姐正在考虑离婚

:我姐姐和美国公民结婚2年,最近收到2年为期的绿卡。他们之间存在很多问题,她正在考虑离婚,但不知道她的居留权会发生什么问题?

:如果你姐姐离婚,且能向美国移民局证明在离婚前她与她丈夫存在真实的婚姻关系,那么她仍然可以获得永久居留权。如果想这样做,她应该收集并保存他们共同生活的所有文件,比如租约或房契副本、房租收据、水电费、银行月结单、电话账单、电视账单、信用卡账单、汽车账单、人寿或健康保险等项目。

寻找内华达州埃尓科(Elko)附近的移民律师

问:我们正在找可以帮助我未婚夫申请他儿子居留的移民律师,以便他来美国跟我们长久居住,他住在墨西哥。

答:寻找移民律师其实不必局限在你住家附近。大多数情况下,移民法不要求律师住在你最近的地区。对你谈及的案件,申请案件不会送去当地的移民局,很可能是在德州信箱单位接收后,送去美国四个移民服务中心的其中一个。经服务中心批准后,这位儿子的案件将送往新罕布希尔州朴茨茅斯的全国签证中心进一步处理,然后才送往美国驻墨西哥城或华雷斯城大使馆走领事程序。

2018-11-11 / by / in ,
如何为继母申请移民

如何为继母申请移民签证 

问:我出生在菲律宾,已经是美国公民。请问我可以在申请父亲移民时,也同时为我继母申请吗?他们在我来美国前合法结婚。


答: 申请继父(母)的规则是,亲生父/母与养父/母之间的婚姻要在你18岁之前成立才可。如果你的情形是这样,你可以在申请你父亲的时候,同时为继母申请。如果不是的话,你就只能为你父亲申请。

入籍被拒,是否值得上诉? 

问:我申请入籍被拒,理由是丈夫和我没有住在一起。在我们结婚时,丈夫在军队工作。2014年8月,他离开部队;9月开始,他在工作的那个州上学。我本有意搬去那个州,但是12月我被诊断出健康问题,需要每周治疗3次。我不想因为生病增加丈夫的负担,而是让他继续上学,我呆在这边接受治疗。我们习惯分开住。他也没有经常来看我,但是我们数月前有一起度假。

答: 我猜测你可能是申请丈夫是美国公民为基础的三年为期的入籍,而不是常规的五年。三年入籍有强制性的要求,规定你们必须在这三年内共同居住(短期分开可能可以接受)。从你的案子来看,你所说你们长期分开,而非短期,看起来不值得上诉。你可以按照五年的规则递交申请,那不要求夫妻两人居住一起。

为未满10岁的小孩申请学生签证 

问:想要为两个10岁下的小孩申请从墨西哥来美学习的签证,我是他们的姨母,可能吗?

答: 无论哪种情况,要领事官员给十岁以下的小孩签发学生签证是很难的。因为孩子这么小,不确定他们学习的终止日期,以及返还母国的时间。如果小孩来自富裕的家庭,而你本身也很富有,可能会有帮助。

2018-11-11 / by / in ,
未婚夫签证相关问题

未婚签证

:我需要为我的未婚夫申请未婚夫签证后,才能和他结婚吗?他是英国公民、现居美国。我们都是去年才离的婚。

答:如果他人已经在美国,就不需要未婚夫签证。你可以在婚后直接为他递交绿卡申请。未婚妻(夫)签证是给身在美国境外的外籍人士。

EB-1(I-140)处于补材料状态,家属能用工作许可工作吗?

问:我是H-1B工作签证身份。我一年半前通过公司的职业移民第一类优先EB-1类别申请绿卡。此外,我和家属还收到了工作许可证以及回美纸(Advance Parole)。我的I-140职业移民申请需要补充材料。请问我的家属是否可以用工作许可证来工作。如果可以,家属的H-4身份会怎样?下一步要如何处理?

答:我假定你已递交I-485绿卡的表格申请,为你自己和你所有的家庭成员申请调整身份。而工作许可证(EAD)是跟着I-485一起申请的。只要I-485申请案仍在审理中,你和家属仍有权使用工作许可。请注意,你家人的情况,家属持工作许可证工作,将违反他们H-4的身份规定。他们的工作许可证将取决于他们获得I-485的申请。

男友如何获得签证,来美国看望我?

:男友和我13个月前在网上认识。我还没有亲自跟他见过面,但我们有进行视频聊天,他想要来这,这样我们可以结婚,但我们不知道怎么做?

答:我假定你是美国公民。按照美国法律,未婚夫/妻签证可以签发给外籍人士,只要双方的关系是真实的, 并在过去两年间见过面。所以与其让你男友来美国看望你,不如你考虑去他的国家看望他。如果未婚夫签证最终获得批准,你必须在他入境美国90天内跟他结婚。

2018-11-11 / by / in ,
华人青少年如何解决身份问题?

问:最近移民法领域发生了一个比较大的变化,2017年9月5日,川普政府宣布终止DACA计划(暂缓遣返儿童时代抵达美国的人),即梦想法案。


吴律师:这个变化也反映了川普总统的保护本国工人就业的倾向。当年总统竞选的时候,打的竞选牌就是增加美国工人的就业。这不仅体现在今年的工作签证的补件率和拒绝率高于往年,也体现在这个梦想法案的废止上。

问:作为总统,废止梦想法案会对我们华人社区有什么样的影响呢?

吴律师:川普指责奥巴马政府的DACA计划制造了一场人道危机,没有父母陪伴的青少年大量飙升。川普说,为了美国的最佳利益,国土安全部将开始有序废除DACA。虽然当局不再接受新的工作许可申请,但是现有的许可将继续有效。

影响最大的社区是西语裔社区,包括墨西哥人。华人社区也多少受到影响。很多人会因为这个法案的停止而面临被递解的危险。申请了DACA的梦想人(DREAMER)因为将个人信息给了移民局,而移民局会将这些人放在雷达上,他们相对其他的黑身份的群体来讲,更加不安全。虽然有规定,移民局获得的信息不可以用于ICE抓捕非法移民上。

问:那么,可以具体解释一下什么是DACA梦想法案?

吴律师:梦想法案是奥巴马政府的一个行政令,鉴于国会没有通过该法案,行政令旨在给未成年时来美国的非法移民一个合法打工的机会。该行政令要求以下几个条件:1.来美国时不超过16岁;2.2012年6月15日在美国;3.从2010年1月1日到现在一直在美国连续居留;4.2012年6月15日非法进入美国或者已经失去合法身份。这个行政令其实并没有给青少年非法移民有调整身份取得绿卡的途径,而只是工作的许可。

问:川普总统废除梦想法案以后,是否有其它的途径帮助青少年解决身份问题?

吴律师:SIJ。全称是Special Immigrant Juvenile,中文是特殊青少年移民。它是一个人道主义的救助方式,对于那些需要家事法保护的青少年,比如说青少年遭遇到父母的忽略、抛弃、家暴等。SIJ并不是一个签证,而是一个获得了绿卡的路径,每年有9600个配额,申请人需要满足以下几个条件:1.申请SIJ的青少年在申请I-360之前必须小于21岁;2.必须被美国青少年法庭宣布为受赡养人或者被州的法庭(家事法庭)宣布监护权;3.和父母双亲或者和父母其中一个单亲的团聚不可能,基于以下的可能性:虐待、忽略、抛弃,或者州法律下面相关的理由。4.不将青少年送回本国或者最后居住地,符合青少年的最大利益。

问:听起来条件比较高,会有很多青少年适用吗?

吴律师:适用性其实很广。根据SIJ的规定,首先,孩子只要有父母一方对本人抛弃、虐待、忽略就可以了。在很多州,孩子和父母一方居住并不影响孩子的申请权限。根据移民局的标准,只要法庭认为孩子和父母一方或者父母双方的团聚可能性减小,便可以符合申请SIJ的条件。而孩子的非法入境或者是黑户并不影响孩子申请SIJ绿卡。在有些州,家事法庭限定未成年/受赡养人的年龄限定为18岁。但是在纽约州,即便超过18岁,只要未满21岁,同样具备申请SIJ的条件。I-360申请的处理时间为180天。在申请I-360之前需要已经拿到家事法庭的法庭令。如果在申请绿卡期间,申请人结婚,便会失去这个权利。SIJ申请人享受不少豁免权利,即便之前有非法入境或者逾期居留或者过去有事实虚假的历史,都可以申请SIJ。

问:什么的群体适合做SIJ特殊移民青少年?

吴律师:1.父亲或者母亲已经获得绿卡,孩子因为某种原因,成为黑户或者一直没有调整身份的;2.孩子的父母都在美国境外,孩子和其他亲戚,如祖父母在美国生活的;3.孩子的父母一方在美国境外,另一方在美国境内的,即单亲家庭的孩子;4.孩子的父母都在美国境内,但是孩子是单亲家庭,并且父母中有一方对孩子抛弃的。

问:从申请SIJ到拿绿卡的时间需要多久?

吴律师:SIJ分为两个阶段。第一个阶段是在家事法庭申请监护权,这个监护权申请可能要一年左右的时间。第二个阶段是在移民局申请SIJ,这个申请必须在第一个阶段完成以后,申请前小孩尚未满21岁。

问:申请SIJ需要请一个家事法律师还是移民法律师?

吴律师:因为SIJ的申请需要移民局和家事法院两边的程序,要求律师既要了解家事法,又要了解移民法。我们律所对移民和家事法律都有精通,所以移民和家事都有律师直接参与案件处理。

问:通过SIJ拿绿卡有什么样的局限性?

吴律师:通过SIJ拿到身份的青少年不能申请父母绿卡,这包括亲身父母也包括养父母。

问:通过SIJ拿绿卡有什么优点?

吴律师:最大的优点是时间快,另外对有无身份不用考虑,即便申请人在庇护庭上也可以通过SIJ拿绿卡。

2018-11-11 / by / in ,
身负递解令可否获批婚姻绿卡

水牛城李小姐提问:我十几年前从中国偷渡来美,因为没有身份,被移民局抓了,后来上庭也失败了。之后上诉、开案都没有成功,所以我现在是有递解令的。六年前我和一个美国公民结婚,我的丈夫是美国公民并且是退伍军人。我们有个三岁的儿子。几年前我们当地移民局因为我有递解令要求我每年向移民局报到一次。我原以为没什么问题,我没有任何刑事犯罪,丈夫又是退伍军人,我只要老老实实报到,移民局不会真的遣返我回中国。可是从去年12月开始,移民局缩短了我报到的时间。两个月前我报到的时候,他们甚至给我带上了电子脚镣,同时要求我立刻办理回中国的手续。我想知道为什么这件事情变化这么大,请问我现在的身份要怎样解决?


律师解答:您目前的困境是两方面原因造成的:
1.川普政府的原因:川普总统上台后,针对没有身份的非法移民,加大了遣返力度。过去移民局很多的遣返工作只是做做样子,可现在是动真格的,这就是为什么不但给你戴电子脚镣,还要求你立刻办理回中国的手续。
2.您个人的原因:您的丈夫是美国公民,你们已经结婚多年,根据新的法律,您完全可以通过212和601A两个豁免来获得结婚豁免绿卡。尤其您的丈夫是美国退伍军人,是申请豁免非常好的条件。 显然你没有做这些申请,这就导致您始终不能解决你的身份问题。


需要注意的是,您的身份是完全可以解决的,但是要一步一步地具体去做。不做,美国政府不可能自动给您一个身份。要解决您的问题仍然必须从头开始做该做的各种申请。具体细节请咨询律师。

2018-11-11 / by / in ,
B2签证可以去上课吗?

B-2签证期间可以去上课吗?
问:我在12月前在美国是合法身份,想要完成美甲和美容的短期课程。可以持B-2访客签证做这些吗?
答:尽管美国法律不允许持B-2访客签证身份的人士在停留期间学习,但美甲美容的短期课程可能是一个例外,如果此课程是不定期的、短期课程,同时不会在结束时授予证书。


无证移民 

问:我是无证移民,从三岁来美后,一直生活在加州(今年26岁)。我未婚妻是美国公民,我们想知道是在美国结婚好、还是墨西哥更好,只要能让我获得合法身份,我们可以搬去那边。
答:在加州结婚是比较好的选项。你一旦从美国回墨西哥,将受到十年不得入境的惩罚,因为你从三岁开始就在美非法居留。如果你在墨西哥结婚,你妻子为你提交文件申请,你的移民签证将会被拒,并被告知要申请豁免,然后你提交豁免,收到I-601豁免批准后,才能返回美国。这类豁免将基于如果不给予豁免、你必须留在墨西哥,那将给你妻子带来极端困苦。
如果在美国结婚,你可以提交一个可以在此等待的I-601A临时豁免,有了结果再决定是否离境。此临时豁免的条件与I-601相同,都是如果不给予豁免,将给你的美国公民妻子带来极端困苦。假定I-601A通过,你的领事馆程序将像一般的程序一样。

可以用H-4工作许可证(EAD)申请I-140职业移民吗?

问:想申请职业移民,我的方案有四种:1.在H-1六年期限到期前申请PERM劳工证;2.转成H-4并申请H-4工作许可证;3.配偶有I-140,我目前有H-4工作许可;4.如果有H-4工作许可, 而PERM申请在2~3个月内被批准,可以申请I-140吗?或是否需要转成H-1,然后再申请I-140?
答:不管是H-1B,还是有工作许可证的H-4身份,对你所在机构为你提交I-140职业移民申请都没有什么差异。I-140申请主要是看机构要求你从事的类别予以裁决,比如EB-2、EB-3,是否符合劳工证申请中的职位类型和要求;你是否符合劳工认证对职位的要求;以及雇主是否有能力支付你劳工证申请上的现行工资。

2018-11-11 / by / in ,
有无办法不被驱逐出境?

有两个重罪记录有无办法不被驱逐出境?

问:我丈夫于2016年2月11日被移民局拘留。他有两项毒品重罪记录。有没有办法阻止他被驱逐出境?
答:通常,只要有一项毒品重罪就足以让一个人永久不准入境美国,两项毒品重罪会更有问题。你应当带着他的所有刑事法庭记录以及移民案底,找一位移民律师问,咨询律师的意见,看是否有可能帮助你丈夫。


申请I-130表格时,应该用两个姓还是一个就行?

问:我为丈夫申请I-130亲属移民身份时,他的出生证和其他证件上有两个姓氏,而我们结婚的时候,我决定只冠他的一个姓。他仍然有两个姓。
答:在为你丈夫提交I-130申请时,你应当使用你丈夫出生证上的两个姓。因为日后,你丈夫移民文件上的姓名必须跟出生证上的相同。你是否决定只用他的一个姓作为你的夫姓不会有什么区别,但在他自己的申请文件中截短他的姓氏可能导致问题。

美国海关法对进口二手商品的销售规定

问:我在两年内(2014年-2015年)从亚马逊置入两台照相机和一个镜头,供自己使用,总价约为2,000美元以下。我买时,支付过销售税,并且在持有它们的这段时间一直在使用。我现在在去美国的路上,考虑通过eBay或照相机商店出售它们。在法律上,我可以在美国卖掉它们吗?然后我必须申报吗?法律上怎么规定的?
答:我想法律上没有禁止偶尔出售两年内使用过的两台相机和镜头的规定。我想你也不必申报销售所得,因为利润所得可能也达不到、需要你提交报税的额度。我的专业领域是移民法,所以这里不是给你提供这一问题的专业法律建议,只是给你一个常识答案。

2018-11-11 / by / in ,
转换身份期间在美居留合法吗?

转换身份期间在美等待的时间是否属合法

:我女友的J-1签证于2016年12月15日到期。J-1转换为F-1签证身份的申请美国移民局于2017年1月2日收到。2017年10月26日女友查看案件进展后,发现申请被拒。她本该收到拒绝通知,但由于搬家后没有更新地址,所以没有收到移民局的文件。11月25日,她的案件状态显示,文件被邮局退回给移民局。于是,她立即​​更新地址,并要求重新发送文件,系统显示预计12月4日作出回复。到目前为止,她还在等待他们的回复,等那个文件被重新发送。


请问:
1.她现在呆在美国,是否仍被认为合法?
2.如果收到被拒通知,允许多少天离开美国?
3.她的申请被拒绝的原因可能是什么?

:如果您女友案件被拒,她就不被视为合法居留,因为她在美国没有其它非移民合法身份。她现正在做的就是她最该做的事,就是试图拿到一份被拒的判决书。因为只有那样,她才会知道申请被拒的理由,然后决定是否可以通过动议申请重新开案或重新考虑。

一般而言,需在被拒30天内提出动议,但是因为你女友之前没有收到判决书,并且在得知申请被拒后、做了合理的努力获取一份副本,美国移民局可能会接收迟递的动议申请。

我需要提醒一下,转换身份申请被拒又没有其它合法身份的人,如果在拒绝日起,继续在美国居留超过180天或以上,将受到三年不得再入境的惩罚。如果申请重新开案或重新考虑的动议成功,那么有追溯性,你女友从被拒日后在美居留时间都会被认为合法。

有一个困难就是,申请动议的结果可能不会在180天内得知,那么你女友可能要决定是否留在美国继续等动议,还是离开美国,避免受到三年不得再入境的惩罚。

签证到期必须离境,但是发生车祸了,怎么办?

:我今天打印出我的I-94入境资料,才发现他们只给我60天的停留期,而非一般的180天。而且一般他们在护照盖戳时,会写上离境日期,但是我的这次没写。我很担心。我的旅游签证2024年到期。从2017年7月31日起我一直呆在这里。我该在9月底左右离境,可我8月份发生车祸。请问我能做什么?

:造成你逾期居留的大部分原因,是你没有提早打印出I-94显示你在美国只有60天的停留时间。但是可以疏通一下的是,美国海关与边境执法局没有把离境日期填在你的入境盖戳上。

如果你2017年8月的车祸很严重,你受到严重伤害,你可能可以通过I-539表格申请延期或转换身份。你若仅因为车辆损坏而申请延期,是否能够说服移民局还是个疑问。若这两个因素结合在一起可能是有说服力,但是决定仍取决于移民官员。在允许停留的时间到期后非法滞留达180天,会受到三年不得再入境的惩罚。

鉴于I-539申请处理时间过长,你在此等待判决书的时间可能会超过180天。那时,你需要选择,留在美国、等希望会获得批准的判决书,还是离开、避免受到三年不得再入境的惩罚。

请注意,在美国逾期居留会自动使你现在的签证无效。如果你现在离开再返回,你必须向美国领事馆或大使馆申请一份新的签证。

2018-11-11 / by / in , ,
H-1B转换雇主

H-1B转换雇主

问:请帮我估计以下H-1B更新/转换条件:我有一份有效的雇主A的H-1B工作签证,但现在实际为雇主B工作。两位雇主都是印度公司。雇主B希望按照H-1B更新/转换/延期类别为我提交H-1B签证。我以前为雇主A工作期间,没有去过美国。


答:像你这种情况,雇主B可以为你提交新的H-1B申请,但是雇主或其律师必须解释为什么你不受H-1B签证配额的限制。

偷渡入境没有经过检查(EWI)

问:为何过境/船员(C1/D)签证被视为偷渡入境(EWI)?据我所知,每当我们的船到美国,我们的船舶需要在第一个港口停靠,进行移民检查。所有船员都要在港口见美国移民及海关执法局(ICE)官员。我们需要出示有美国签证的护照,然后他们会发给我们I-95许可,并在他们的日志上签字,这样他们自己也会有我们合法进入美国的记录副本。

我们在美国每次上岸,都必须携带I-95;如果移民海关执法官员要看许可时,我们没有随身携带这张纸,不能出示这张证明,接下来我们听说,当天就会被送回母国。我不了解这个I-95,看起来像是单程许可、不知道是什么文件。作为船员,我有适当的文件合法到这,我想寻求合法方式调整身份。

答:根据美国移民法,船员不可调整为永久居民身份。过境/船员(C1/D)签证不被视为非法入境(EWI),但它本身属于特殊类别。

离婚后,我需要提交什么文件才离开美国呢?我还可以再入境美国旅游吗?

问:我已婚,取得有条件绿卡。我们在一起生活了5年,结婚不到一年。现在我们准备离婚——我不想留在美国,我想回我的母国。我想知道除离婚文件外,我是否需要提交其它文件,好让我日后仍可以来美旅游(少于30天)。是否我也可以,在母国签文件提交离婚申请?

答:你持有有条件的绿卡,它将在两年期限到时过期。最好的选项可能是你书面通知美国移民局(USCIS),你正在离婚中,无意提出解除有条件居留身份的申请,并将永久返回母国。我建议你要这样通知移民局,并要有此信件送达移民局的证明。那样当你申请来美旅游签证时,或者你以母国免签方式,在入境美国受到海关和边境检查局检查时,可能对你有利。因为你已经没有兴趣在美国生活,所以对你是否可以在自己国家签文件和提出离婚这个问题,取决于你母国的法律。

2018-11-11 / by / in ,
庇护申请没收到回应

如何申请儿子移民?

问:我有绿卡,和6岁的儿子来美,但忘记说还有一个一岁大的儿子还在菲律宾。请问要如何申请他?

答:问题是为什么你会忘了提及你一岁的儿子。如果这个回答与你移民的方式无关,你可以透过I-130亲属移民表格为他申请移民,需要等待约2年以上时间。如果你的移民不是通过美国公民的配偶或父母,你也可以尝试更复杂但时间更短的方式,就是向国务院和美国大使馆申请家属随后跟随的移民类别(follow to join)。


庇护申请案件没收到回应

:我是毛里塔尼亚国籍,住在俄亥俄州哥伦布市已经16个月。我向移民局递交庇护案件的申请,但是从那之后我没有收到案件的任何回应。在递交申请6个月时,我拿到工作许可。我想知道如何重新启动庇护案件,获得面谈机会,并且能拿到结果。

:美国移民局目前在安排庇护案面谈事宜,面对长时间的拖延和积压。你需要有耐心。同时,你可以继续延长你的工作许可。而且如果你搬家,也应该通知移民局。

何时可以提交我的入籍申请?

:我是绿卡持有人。在美国连续居住3年后,是否可以提交美国公民入籍申请?

答:大多数绿卡持有人只能在五年后申请公民身份。那些与美国公民结婚的人,如果申请人持有绿卡满三年,美国公民也已经有三年的公民身份,并且他们在一起也生活了三年,可以在三年后申请公民身份。法律允许这些人士在三年到期前的90天内提出申请,不用等到持有绿卡满三年。

我怎样才能为朋友申请非移民工作签证?

问:我住在美国,有绿卡。我想为朋友和他的家人申请非移民工作签证,然后能变成绿卡。

答:一位当事人一般不能为一位朋友申请非移民工作签证。通常工作签证涉及公司赞助或与美国有航行和商业条约国家由非移民设立的公司,或者是条约商人(E-1)或条约投资人(E-2)签证。

2018-11-11 / by / in , ,
庇护申请悬而未决

更新驾照

问:我的驾照6天前过期。我是工作签证,公司已经为我申请工作签证延期。案件正在审查中,并有回执。但是汽车监理处(DMV)不接I797C收据通知为我续签驾照,虽然在法律上讲,即便签证申请被拒,我仍可有240天内留在美国。请问我怎样才能获得临时驾照?


:如果你的申请有资格进行快速处理,你的申请机构可以考虑用I-907表格申请加快处理。申请费是1,225美元,这样移民局在收到申请的15个工作日内,需要对你的案子作出裁决。

转换身份,申请免配额的H-1签证

问:目前我以H-4签证在休产假。因为我还在休产假,所以公司为我申请了免配额的H-1,而不是转换身份。我有两个问题,如下:1. H-1免配额是否可以在不转换身份的情况下提交?2. 如果申请获得批准,我是否需要离开美国,然后加盖印章后再返回?

答:H-1B免配额的申请可以在不转换身份的情况下提交。但是,当申请获批,受益人必须到美国境外领事馆办理签证手续,再以H-1B身份合法入境。如果要不离境就有H-1B身份,必须在提交申请时要求转换身份。

庇护申请案悬而未决,是否可以用工作许可证工作并保留F-2签证?

问:我是F-2学生家属签证持有人。我妻子刚刚开始博士课程。我申请了宗教庇护,最近拿到工作许可证(EAD)。我想保留F-2身份,因为如果我的庇护申请被拒,我可以用F-2签证合法留在美国。大学顾问告诉我,如果我以工作许可证工作,我就不能是F-2。但是有律师告诉我,不管用不用工作许可证,我是F-2身份。两个不同的说法让我很困惑。

答:F-2持有者是不允许工作的,即使有工作许可证。所以如果你持有工作许可证工作,你就违反了你的F-2身份规定。如果你想保持非移民身份,就不应该工作。实际上,这个政策没有太多争议的地方。

过境/船员(C1/D)签证

问:我女儿的父亲在皇家加勒比国际邮轮公司以过境/船员(C1/D)签证身份,担任工程师的工作。他还有一个商务/旅游签证(B1/B2)签证。他于12月29日在牙买加持过境/船员(C1/D)签证下船。请问他可以用B1/B2签证直接飞美国,与家人一起在美国停留3周,于1月16日再去佛罗里达州的劳德代尔堡(Fort Lauderdale)上船报到?

答:过境/船员(C1/D)签证是给在美国过境(C-1)的当事人加入船只(D)工作。这看来不是你女儿的父亲进入美国时的意图。因为他有B1/B2签证,他可以在抵达机场时向机场的移民官员解释他的情况。我相信,他可以在如你所述的目的下以B1/B2签证获得入境。

2018-11-11 / by / in ,
庇护被拒是否影响OPT?

我有F1签证,如果庇护申请被拒,可以得到OPT吗?

问:实习生身份(OPT)批准需要符合非移民倾向,因为这是非移民签证。但是申请庇护就显示有移民倾向。所以请问如果我的政治庇护申请被拒,会不会影响我获得OPT实习生身份的机会?


答:如果庇护申请被拒时,你仍处于F-1学生身份,那么被拒不会影响你的非移民身份,以及获得OPT的可能。美国移民局对移民倾向的问题主要集中针对移民签证的申请,或移民签证,或调整为永久居民身份的人士。

如果我结了婚,律师能否帮我转换身份,我的签证过期且没有盖戳

问:我在2000年进入美国,签证没有盖章,I- 94的表格也没法追查溯,我去移民办公室问过,被告知我们最终递件时,我必须回墨西哥的华雷斯,请问有没有办法让我不用离境就转换身份?

答:如果当事人合法进入美国,但是没有入境文件,正常做法是提交I-102申请表申请I-94小白卡。如果当事人搭飞机或坐船入境, 找到入境记录的机会较高。但是通过陆地边境入境、要证明合法入境可能更难些。如果你无法获得入境证明,即使你与美国公民结婚,你也不能调整为永久居民身份,除非你受到245(i)条款的福利。245(i) 条款规定,当事人必须在2001年4月30日前有人为他提交劳工纸申请,或移民申请,且于2000年12月21日当日人在美国。

但是如果不符合上述情况,你也可以在美国海外获取永久居民身份,程序是I-130申请获批后,提交I-601A豁免申请,留在美国等待结果。如果I-601A豁免获得批准,你可以去海外进行领事程序,有很大可能能顺利拿到移民签证。I-601A豁免是对在美国非法居留超过一年,面临十年不得入境惩罚的人士,给予豁免, 以美国公民配偶或父母生活有极大困难为由。

我符合极端困苦关系的条件吗?

问:我相处了24年的男朋友,2009年因为重罪而被移民及海关执法局关押,他于1991年和他父亲一起合法入境,我们在1992年相遇、1994年开始一起生活。1996年,生下我们的儿子,2001年又有了女儿。我有24年一起生活的证据。

答:你能不能帮助你的男朋友取决于以下问题的答案。首先,你是否持有永久居民身份或是美国公民身份?如果是,你们俩人是否愿意结婚。然后剩下的其它问题有:他是否合法进入美国,他被关是犯下什么类型的重罪。有时候在美国寻求永久居留身份,某些重罪可能给予豁免。我强烈建议你跟移民律师咨询,审查你和你男友的所有情况,看看有哪些方法可以选择。

2018-11-11 / by / in ,
何时可以提交入籍申请?

如何申请儿子移民?

问:我有绿卡,和6岁的儿子来美,但忘记说还有一个一岁大的儿子还在菲律宾。请问要如何申请他?


答:问题是为什么你会忘了提及你一岁的儿子?如果这个回答与你移民的方式无关,你可以透过I-130亲属移民表格为他申请移民,需要等待约2年以上时间。如果你的移民不是透过美国公民的配偶或父母,你也可以尝试更复杂但时间更短的方式,就是向国务院和美国大使馆申请家属随后跟随的移民类别(follow to join)。

庇护申请案件

问:我是毛里塔尼亚国籍,住在俄亥俄州哥伦布市已经16个月。我向移民局递交庇护案件的申请,但是从那之后我没有收到案件的任何回应。在递交申请6个月时,我拿到工作许可。我想知道如何重新启动庇护案件,获得面谈机会,并且能拿到结果。

答:美国移民局目前在安排庇护案面谈事宜,面对长时间的拖延和积压。你需要有耐心。同时,你可以继续延长你的工作许可。而且如果你搬家,也应该通知移民局。

何时可以提交我的入籍申请?

问:我是绿卡持有人。在美国连续居住3年后,是否可以提交美国公民入籍申请?

答:大多数绿卡持有人只能在五年后申请公民身份。那些与美国公民结婚的人,如果申请人持有绿卡满三年,美国公民也已经有三年的公民身份,并且他们在一起也生活了三年,可以在三年后申请公民身份。法律允许这些人士在三年到期前的90天内提出申请——唯一不用满足的条件就是第一个——持有绿卡满三年。

怎样才能为朋友申请非移民工作签证?

问:我住在美国,有绿卡。我想为朋友和他的家人申请非移民工作签证,然后能变成绿卡。

答:一位当事人一般不能为一位朋友申请非移民工作签证。通常工作签证涉及公司赞助或与美国有航行和商业条约国家由非移民设立的公司,或者是条约商人(E-1)或条约投资人(E-2)签证。

2018-11-11 / by / in , ,
可否持旅游签证到美国结婚

等待政治庇护审理期间,如何申请工作许可?

问:我需要帮忙申请工作许可(I-765表格)。
答:如果您的庇护案件已经等待了150天,且您没有做任何延迟这一流程的事情,那么您可以提交I-765表申请工作许可证,并附上您庇护案件已经处理超过那期间的证据。您的申请表要依您的居住地点一则寄到美国移民局在达拉斯或凤凰城的收件邮箱。


我可以同时获得两张H-1B签证吗?

问:雇主A去年提出为我提交H-1B申请,并获得批准。雇主B在今年为我提交H-1B申请,如果获得批准,请问我可以在雇主A的盖戳后、接着透过雇主B盖戳吗?比如说,如果我透过雇主A得到有效的签证盖戳,我还可以再透过雇主B去拿签证盖戳吗?透过雇主B拿签证有无可能被拒?

答:您可以同时持有两个雇主申请下来的H-1B签证,只要你能履行这两份工作。如果当事人从第一个雇主那里获得了H-1B签证章,然后辞职,去第二个也有一份H-1B批准的雇主,第二个雇主的H-1B签证章不是必须的,因为当事人可以使用第一个雇主的H-1B盖戳,带上现在的H-1B的 I-797批准单就可以。所以考虑到持有两个不同的签证没有必要,即使你同时为两个雇主工作,领事馆官员也可能会认为你没有必要持有两个H-1B签证。领事官员也可能觉得,在现有签证下注明第二个雇主的名字就足够了。最后,如果领事官员认为第二次H-1B申请有问题,他或她可能会拒绝签发签证。那种情况,希望你在签证面谈时没有说一些会引起签证官对已签发H-1B签证有效性的怀疑。

结婚签证和旅游签证

问:交往3年的女友住在乌克兰,这期间持旅游签证来美国、到我家两次。第一次她住了6个月,第二次住了4个月。她会在一个月后回来,我们计划在这里结婚。我的问题是,我们去法院领结婚证,举行仪式后,她需要做什么才能在这里合法工作?我有生意、可以给她提供工作,但现在想知道这个流程。

答:旅游签证不是可以让当事人随便用来获得永久居留身份的跳板。对国家安全局来说,那些想要成为永久居民的移民,在持旅游签证入境前有这种移民意图,会被认为是滥用签证。既然你肯定要结婚,我建议的路径是:你为她递交K-1未婚妻申请,填写I-129F表格,让她持适当的签证过来。一旦她到达,你们必需在90天内结婚。K-1签证处理大约需要6~9个月。

2018-11-11 / by / in ,
为配偶申请移民期间必须住在美国吗?

领事馆面谈

问:我收到去领事馆面谈的通知。我怀孕一个月了,请问这会成为一个问题吗?我是否应该重新安排面谈时间,直到我生下孩子?这是我丈夫为我提交的申请。


答:你怀孕一个月的事实不会成为一个问题,因为体验有医疗检查方法可以保护未出生的胎儿。在体检开始前,请告知医生你已怀孕。

再入境许可

问:我从2015年4月起成为永久居民。我丈夫在巴基斯坦,我已经为他申请了签证。我的问题是,在他面谈期间,我需要人在美国吗?是否我需要申请再入境许可证?

答:你丈夫移民的时候,你必须证明你在美国有住处。我建议你人在美国。证明你人住在美国的文件包括工作聘用信、美国纳税申报表、美国银行月结单以及在美不动产所有权状等。他的移民过程中你在美居住非常重要,因为你必须提交I-864经济担保书,该表格要求申请人在美国有住处。

I-94记录和1-130表格中的外国配偶到达日期是指他们在美国最后入境的日期吗?

问:我正在填写I-130亲属移民申请表,我不确定配偶的到达/离开记录是否指最后入境美国的日期。我的配偶在2011年首次以学生身份入境,但目前是H-1B(最后一次入境是持H-1B进入)。我们是否应该用美国海关和边防局网站上查到的最近到达记录?

答:I-130表格是指最后一次进入美国的日期,而不是更早的入境记录。

2018-11-11 / by / in ,
政庇面谈顺序翻转 早申请者还要等多久?

已经等2年,还要等多久?

从2018年1月31日起,政治庇护的面谈顺序由原来的先递件、先面谈,改为最新的申请先面谈,现在申请政治庇护,一般递交材料后,6周左右就可面谈。


那些已经排队等待两、三年的申请人,本来马上就等到面谈,现在移民局改变规则,一下子从火车头变成了火车尾,这些人还要等多久?

律师表示,他近日参加美国移民律师协会(AILA)的会议时 ,向纽约庇护办公室的庇护官提出了这个问题,“庇护官的回答是:这些人可能要多等一些时间,按照现在这样的顺序,一个已经等了两年半的人可能还要等上两年。”艾飞力律师说。

不过也不能一概而论,这次会议上,纽约庇护办公室的庇护官提到,他们会为有紧急请求的申请者安排面谈。

律师解释说,如果申请人有医疗上的危机,或者经济上的困难等情况,可以给庇护办公室写信,庇护办公室会“认真考虑这些”,因为庇护官也说,“我们知道这些人等太久了。”

面谈没通过会不会被立刻遣送?

律师表示,如果庇护面谈被拒,会有两种结果。

第一种情况,如果面谈时还有有效的身份,例如你的旅游签证还没有到期,或者你还是F-1的留学生,即使面谈没通过,你的身份也是合法的。在身份的有效期内,仍然可以在美国逗留,但签证到期须自动离境。

第二种情况,面谈时若身份已经黑了,如果面谈没过,可以把案子转到移民法院,相关的庇护法律完全没有改变。

2018-11-11 / by / in ,
手术部位出错 我可以提出诉讼吗?

大多数人准备接受手术的时候,通常会担心手术的成果与否,康复好坏, 而不会担心医生在他们身体错误的部位动手术。


然而有报告指出, 医生在病人错误部位开刀的事故在美国每周发生40起,这对患者创伤很大。通常患者必须在正确的部位立即再做一次手术。但是万一医生切错了器官或者截错了肢,那个后果不可想像。

不幸的是,这类事故比许多人想象的要多。曾经在美国罗德岛一家医院一位病人做了三次头部手术,每次医生都在颈部错误的部位开刀。在美国,错误部位手术每年发生1300到2700起。

保护自己,预防错误部位手术

健康安全专家建议预防错误部位手术的做法如下。

与医生沟通 ? 手术开始前要与外科医生沟通,讨论手术的具体细节。也可以与麻醉科医生沟通,确保每个人对将要进行的手术理解一致。

与护士等医务人员确认? 一个手术需要一组专业医疗团队,包括护士、住院医生、外科技术人员和麻醉人员等。 如果有机会与您的医疗团队沟通,请和他们确认他们了解您将进行的手术。

询问医院的错误部位手术的历史 ? 患者有权了解医院或手术中心的安全记录,也可以询问医院有无相关证书和认证。

错误部位手术发生后,您有哪些合法权利

如果您认为自己是错误部位手术的受害者,您可以提起医疗事故诉讼。医疗事故诉讼过程复杂,可能涉及多个被告。除医生之外,病人可能会起诉护理人员和其他医务人员,也可能针对医院或手术中心提起诉讼。

要确立一个医疗事故案件,病人必须能够证明以下索赔的基本要素。

确立医患关系 ? 必须能够证明患者与疏忽行事的医生或其他医疗专业人员之间存在医患关系。例如,如果你的邻居是一名骨科医生,你在家门口拿信时顺便向他咨询如何处理自己扭伤的手腕,这种情况下要证明你们之间是医患关系可能很困难。

证明医生过失 – 必须能够证明医生在治疗病人时曾有过失。比起普通人,对医生有更高的医疗行?标准。患者必须能证明医生偏离了其专业领域内标准的医生行?标准。

确认过失造成伤害 – 病人还必须证明医生的疏忽行事是病人受害的原因。如果病人没有因医生的过失而受到任何伤害,病人的医疗事故索赔就不会成功。

伤害使病人蒙受损失 – 病人必须证明自己因伤害蒙受损失,包括医疗费用、工资损失、情绪困扰、疼痛和其他类型的损失。

受害患者迅速采取行动来保护自己的权益也很重要。大部分司法管辖区对医疗事故索赔有严格规定,包括不长的法定时效规定。患者可能需要取得一份宣誓书或类似的文件,文件由专家或同一专业的其他医生声明他认为患者的医生偏离了医疗标准。由于医疗错误的情况非常复杂,大多数病人应该选择经验丰富的律师帮助。

律师公告:以前的案件结果不能保证或预测未来案件会有类似结果。损失追回取决于每个案件发生的事实、环境、遭受伤害和损失程度以及案件责任人等多方面。

2018-11-11 / by / in , ,
如何转换签证或签证延期

我必须回母国才能取得永久居民资格吗?

问:我非法入境,在这里呆了16年,没有犯罪记录,我必须回母国才能取得永久居民资格吗?


答:一般来说,在这呆了16年的当事人,若没有其它条件,需要回他/她的国家才能获得永久居留权。有一些例外情况,例如获得政治庇护的人或受到245(ⅰ)条款的受益人(即当事人于2001年4月30日之前有人为他∕她提交过劳工纸或移民签证的申请,并且2000年12月21日人在美国,如果有移民条件,他∕她可在支付一千美元罚款后在美国调整身份。
在这里呆了10年的人,若拥有良好道德品行,可能通过取消递解出境,获准留下来,但需要证明他/她离境会对他/她的美国公民或永久居民的配偶、父母或21岁以下未婚子女造成特殊及极端困苦情况才行。这种申请需递交移民法庭,而不是移民局,如果申请被拒就会有递解令。

请注意,有移民条件的当事人返回母国,通常受到10年不得再入境的惩罚,所以申请人必须获得解除不得再入境惩罚的豁免后才能安全返美。这将涉及到在移民签证被拒后,提交I-601豁免申请,或者符合条件的申请人在进入领事程序处理前,预先提交I-601A临时豁免申请。

I- 601和I-601A的豁免标准是申请人离境会给美国公民或永久居民身份的配偶或父母造成极端困难。由于I-601A允许当事人在美国境内等待申请处理,但I-601A只能豁免在美非法居留的人,无法豁免有欺诈或犯罪行为等。

如何更改移民局记录?

问:我想在申请公民身份之前,将我妻子和孩子们加入我的永久居民身份中?我在申请绿卡时没有列出他们。

:问题是为什么你在申请绿卡时没有加入他们。如果这与你移民的方式有关,并且与你申请的移民类别相互矛盾,譬如加入他们可能会导致你的永久居留身份被撤销。如果与你的移民无关,你可以将他们添加到N-400申请公民身份,并在入籍面谈时向移民官解释情况。至于你申请移民时是否存在有意欺诈或不当陈述的这个问题,取决于你可否肯定回答有或没有。你若肯定回答有意欺诈或不当陈述,它将影响你的永久居民身份。

如何申请转换签证或签证延期?

 问:如何把商务/旅游(B1/B2)签证转换成其它签证?

 答:你需要有一个可以转换的替换身份,向移民局提出转换身份的申请。在美国申请转换或延长身份,需要填写I-539表格申请。

2018-11-11 / by / in ,
政庇上诉被拒怎么办?

移民上诉委员会拒绝我的政治庇护案, 怎么办?

 问:我的庇护申请最近被移民上诉委员会拒绝,但公民的姐姐在2005年为我申请的I-130已在2009年获得批准,我正在等待签证配额。我害怕随时会被抓,被驱逐出境。


答:如果你有最后递解令,一旦离境,你将受到十年不得再入境美国的惩罚。因为你有最后递解令,即便你姐2005年为你提交的申请排期已到,你也无法调整身份。即使没有最后递解令,大多数情况下移民局也不会同意你调整身份,除非你受到245(ⅰ)条款的福利。该条款要求2001年4月30日之前有人为你提交过劳工纸或移民签证的申请,并且2000年12月21日你人在美国。

如果你有符合条件的亲属——美国公民或永久居民的父母或配偶,会因你被禁止入境,而让他们的生活遭遇极端困苦,你可能有机会申请I-212提前返回许可(advance permission)豁免,以及I-601A非法居留豁免。但是,请注意,I-601A只能豁免非法居留,无法豁免犯罪或欺诈行为。

领事馆面谈准备

 问:我妻子将在4月30日在美国领事馆接受面谈,但我们都觉得她没准备好。担心她会被拒签。

答:虽然律师无法知道签证面谈时领事官员会问的所有问题,但他们通常了解特定类型案件的对应问题。所以你如果担心律师没有帮你妻子准备充足,可能是没有必要的。没有人可以告诉签证面谈的人,绝对没有什么可担心的,但如果案件是常规性的,而律师已经为你妻子准备了面谈事宜,那么你妻子应有足够的信心获得签证。

成为公民后,怎么能让我的父母和兄弟姐妹来美?他们的一个案件在2010年曾被拒。

问:我的兄弟姐妹当时在18岁以下,所以是同一个案子申请的。现在我想知道我是否可以把他们分开申请,因为他们其中一个已经结婚。

答:是否再次被拒的风险取决于2010年他们被拒的理由是什么。如果是因为欺诈或虚假陈述,那可能这些理由会被再次引起关注。如果那时被拒,你的兄弟姐妹不满16岁,他们很可能不会因父母的过错而受到惩罚。如果你再为父母和兄弟姐妹提交申请,你必须为他们分开提交申请。其中一个兄弟姐妹结婚对你申请他来美没有影响。

2018-11-11 / by / in ,
如何重新提交婚姻绿卡申请

我可以取消I-765工作许可证的申请吗?

问:我最近弄丢了实习生工作许可证(OPT),今天我又找到了。但我已经递交新的I-765申请替换OPT卡。我可以取消我的申请吗?


答:可以,当你收到递交申请的回执收据时,你可以取消新的申请。回执上有一个美国移民局给的案件号码,你可以据此号码跟他们沟通。不过,我需要提醒一下,即便你取消新的申请,移民局也不会退还申请费。

申请了绿卡但因为其中一张支票日期不正确,收到拒收信,请问我们要如何重新提交婚姻绿卡申请? 

问:我丈夫(美国公民)和我在一个月前提交了绿卡申请。我们刚收到拒收通知,因为其中一张支票的日期不正确。请问我们要怎样才能重新提交?我们的文件被退回时,次序不对但钉在一起。还有提交的相册丢失,体检报告被折起来装入密封袋里。我们是否应该重新递交所有材料,包括更正后的支票和附上信一起?弄丢的东西怎么办?还是说我们是否应该从头开始,递交全新的申请?

答:你们应该重新递送所有的材料,包括更正后的支票和附上信,同时把拒收信放在最上面,以便美国移民局收件员可以看出你们是在回应之前被拒的申请。你把这些材料重新寄去后,美国移民局应该会把它和遗漏的物件放在一起。

我可以直接申请美国护照吗?

问:我是父母非婚生下的孩子,我母亲嫁给一位美国公民,当我14岁的时候,她入了籍。我15岁时拿到绿卡来到美国,现在24岁。请问我可以因母亲获得公民,直接申请美国护照吗?如果可以,有什么要求?

:“儿童公民法”从2001年2月27日起生效,如果你那一天小于18岁,且你来美国后,一直受到你母亲法定和实际的监护下,你就符合自动成为公民身份的要求。该法律规定,如果父或母是美国公民,子女小于18岁又是永久居民,并且受到美国公民父或母的法定和实际监护权,就可能自动成为美国公民。申请时,你需要填写护照申请表并将其提交给授权接受护照的机构即可。你应该出示你母亲的入籍证、你的出生证明、证明你入境美国境永久民以及入境时与你的母亲住在一起的证明。

2018-11-11 / by / in ,
绿卡申请石沉大海 起诉政府或是最佳出路

几位绿卡申请人的庇护案,当年是由卷入欺诈案的律师楼做的,受那些被控欺诈律师的牵连,这些人绿卡申请已递交四五年,绿卡仍毫无音讯。


如果移民申请已超出正常审理范围很久还未获批,这时,继续漫长的等待绝非良策,申请联邦催办令可能是最佳选择。

案件超出了正常审理时间怎么办?

如果您的政治庇护身份已经获得批准,并且已经递交绿卡申请,那么移民局的内布拉斯加服务中心或者德克萨斯服务中心将会负责审理您申请的第一个步骤。现在绿卡申请的审理时间大约为6~20个月,如果案件超出正常审理时间,申请人能做些什么呢?

•您可以打电话给移民局并且安排一个正式的询问。
•您可以发邮件给他们并且在网上递交询问表格。
•如果在60天内这些问题都没有得到很满意的解答,您甚至可以请议员为您写信。

需要注意的是,每次询问政府关于审理时间过长的事宜时,都需要留下文件记录。将每次的询问记录在纸质文件上,让政府看到:为了让他们及时处理您的案件,您确实已经尝试了各种可能的方式。

 如果已尝试各种方式联系政府,但案件仍未被处理,该怎么办?

对于“过长处理时间”并没有一个确切的定义。然而,如果您案件的审理时间超出了正常审理时间六个月,那您就应该写一封信给政府机构,让他们知道,如果他们在收到信件的30天~60天之内仍不审理您的案件,您将会考虑起诉他们。

如果您的案件已经超出正常审理时间一年甚至更久,那这时候您就有个非常合理的利益捍卫权了,那就是申请联邦催办令,即起诉移民局。

何为催办令?

催办令是联邦法中规定的关于政府必须要对于群众有所作为的法条。此法令中特别强调,在移民案件中,政府必须给予申请结果,如果最终结果是拒绝,则必须要给予出详细的拒绝理由,同时还要给到申请人上诉的机会。法庭指出,政府官员在给予申请结果时具有自由裁量权,但是他们却没有权利不给予任何结果。此法令同时指出,政府必须在“合理的时间内”给出一个结果。

如果您能证明您案件的审理时间已经大大超出了正常处理的时间,您可以在拥有您案件管辖权的联邦法庭提起催办令诉讼。

起诉移民局不会得罪政府

许多客人担心递交诉讼会引起政府部门的报复,但是事实并非如此。

由于法律规定移民局在拒绝一个申请的时候必须要写明理由,因此他们不能因为您向联邦法庭提交了催办令而以此作为拒绝您的理由。另外,从逻辑上来说,对于那些会毫不犹豫在联邦法庭上递交诉状的申请人,移民局也尤其不愿意去招惹!

另外,在美国人看来,要求政府机构负起责任,是一种爱国的表现,因为这有助于使国家系统更完善,以使更多身处在同样处境的人得到公正的待遇。

2018-11-11 / by / in ,
请问我该怎么办才能继续留在美国,合法打工?

纽约法拉盛宋女士问: 我是今年三月份以旅游身份进入美国。 入境后很快就提交了政治庇护申请。 我的朋友告诉我说,等待面谈时间会很长;我会先拿到工卡。 可是上周我已经收到了面谈通知,要求我三周后就去移民局面谈。我非常吃惊。 我的朋友是今年一月份申请的,比我早申请但是还在等待面谈。为什么我晚申请反而要先面谈?是不是不好的征兆?我该怎么准备?


律师解答:为了改变近几年来庇护申请大量积压的局面,移民局自今年三月起改变了审理程序,把新的申请进行提前面谈。也就是说自今年三月起,过去已经积压的案件继续积压,而新来的案件反而加速提前审理。这一改变的另一个原因是为了防止申请人单纯只为申请工卡而草率提出政庇申请。所以现在收到面谈通知是正常的,并不是坏征兆。您需要和您的律师接洽准备面谈事宜,包括材料补充和面谈模拟。祝您顺利。

纽约法拉盛陈女士问:我是10年前合法来美国的。后来提交了政治庇护申请。因为没有经验,找了很差的律师把案件搞砸了。现在我知道我已经被移民法庭递解处境。我是单身,和中国大陆已经没有什么联系。我非常喜欢美国,一直在这里老老实实的打工报税。没有做过任何违法的事情。可是我没有合法身份,不知道接下来该怎么办。我的雇主告诉我说最近美国移民法非常严格,恐怕不能继续留我工作。雇主是非常好的人;我已经为这个雇主工作了5年。我也知道他有难处。大家都很为难。请问我该怎么办才能继续留在美国,合法打工?

律师解答:您的情况是很多目前在美国黑下来的无证移民面临的问题。非常令人同情。但是坦率说,雇佣已经有递解令的员工,对于雇主来说是很大的挑战和压力;一旦被移民局或劳工部门发现,对于雇佣双方都有很大麻烦。

对于您的具体情况,我建议您去申请打开过去的移民案件。开案申请很不容易;但是如果您想继续在美国居留,必须要面对解决身份的问题。如果开案成功,您立刻身份合法了,打工也合法。

还有一种情况是鉴于您是单身,如果和美国公民或永久居民结婚,您就可以申请豁免结婚绿卡。无论是开案申请还是豁免结婚绿卡申请,都要求非常复杂的材料,需要您投入时间和精力。

2018-11-11 / by / in ,
酒后驾车被抓,会马上面临被遣返的问题吗?

问:来美国的华人移民很多,如果有华人移民酒后驾车被抓到,会马上面临被遣返的问题吗?


答:不仅是华人社区,整个美国都在关注这个问题。现在的总统川普,对于移民执法的尺度非常严。一个人如果犯了罪,那么根据美国移民法,这个人是可以被遣返出境的。有多严重呢?会严重到非常可怕的地步。

举一个案例,最近美国的主流社会关注一个案例,主角是密歇根州的一个医生,他5岁时合法移民来美国,当时就已经有了绿卡。他从幼稚园一直上到医学院、然后成为住院医生,现在是一名执照医生,他是一个很成功的人士。但他是绿卡。现在他被移民局抓了起来,要把他给遣返。你想想,他1979年来美国,将近39年前来美国,当初才5岁,你把他遣返到波兰,他可能波兰话讲的都不好了。

为什么他会被遣返?1992年,在这位医生17岁、尚未成年的时候,曾犯了2个小错误。一个是破坏别人财物,另一个是偷窃别人财物,100美元不到,而且当时法官并没有判他刑。然而,如今移民局把他抓起来,这个人是1万块取保候审。

回到刚才的问题,一个人酒驾被抓。移民局是属于美国国土安全部下面的执法单位,对于他们来讲,要抓一个人最简单的方法,就是去刑事法庭里,看刑事法庭记录,指模一对,就可以了。当你从JFK机场进来,或者哪个机场进来美国,哪怕你是旅游签证,你都打了一个指模;拿这个指模和警察局的指模一对照,就知道这个人不是美国公民,那么ICE就会去刑事法庭,把这个人抓起来。

像是开车没买保险,也在这个范围之内。因为美国移民法对于“谁是可遣返、不可遣返”,它的规定非常宽,叫做“道德堕落罪”(moral turpitude)。也就是说,一个人只要不是社区标准,就算属于“moral turpitude”,比如被警察抓起来,被检察官在刑事法庭诉讼,我觉得这可以算是“moral turpitude”。因此这个要非常注意。

当发生这种情况时,应该第一时间联系律师,刑事案件的处理要特别小心。纽约州刑事法是允许一部分刑事嫌疑人不去法庭的,在这种情况下,如果让律师带你去法庭,同时移民身份方面,如果能够改进,就不会马上被遣返。因为一旦抓住,就会送到移民监狱。

2018-11-11 / by / in
忘记妻子生日是违法的!盘点各国特殊法规

以下是某些国家所设定的法规,这些规定有些看来离奇但仍被当地居民给遵从,快看清楚这些国家有哪些规定,那么在出国旅游时才不会傻傻犯错丢了脸!


 

1、法国:车站不能随意接吻

在车站、机场等交通枢纽地经常上演的戏码不外乎是重逢和离别,这都是让人克制不住情绪的时刻,因此在这些地方常可看到相爱的两个人忍不住拥抱、接吻的画面,但你知道吗?

在以浪漫著称的法国在火车站接吻居然是违法的!这条法律最早出现在1910年,当时火车经常被不想分开的情侣延迟,因此当局禁止在站台上接吻,但设有特别的〝接吻区〞,情侣们可以在这里尽情的接吻。

2、意大利:不准喂食鸽子

在很多广场常可以看到民众拿着面包屑来喂鸽子,但这个举动在威尼斯却违法,会被处以罚款,因为当局不希望鸽子等鸟类弄脏了美丽的雕像和纪念碑。

 

3、意大利:每天遛狗必须超过三次

意大利可能是狗狗的天堂,因为在都灵市如果连续三天不遛狗将被处以最高达650美元的罚款,这也不算最严苛的,因为在蒙贝洛迪托里诺镇,每天遛狗不超过三次就算你违法!

 

4、英国:圣诞节不能吃饼干

这有些诡异啦!在我们的认知中,圣诞节不就是吃着饼干和热牛奶和家人团聚的时候吗?然而在1644年的英国却非如此,尽管现在的圣诞节是个亲友团聚的节日,但当时的英国领袖克伦威却不这么认为,他强调圣诞节是〝不道德的〞,因此下令了关于圣诞节的一些禁忌,例如在圣诞节当天不能吃甜面包和饼干。奇怪的是,目前还没有废除克伦威尔的法令,所以每个英国人在圣诞节吃饼干的时候其实都犯了罪,只是没人追究而已。

5、英国:不能随便抚摸鲸鱼与海豚

在英国方圆300英里范围的所有鲸鱼、海豚等海洋哺乳动物都被视为是英国皇室的资产,所以民众不可以任意抚摸牠们!

6、美国:禁止巧克力出奇蛋

小朋友都好喜欢的巧克力出奇蛋从上市起就禁止在美国食用,因为根据美国的法律,禁止将玩具放入食物中,以免儿童被小零件窒息。在2013年,终于在美国的货架上看到了这些巧克力蛋,当局的条件是里面必须是由一个零件制成的大玩具。

 

 

7、加拿大:不能随便使用硬币

在加拿大,你不能随便用硬币来买东西,1985年的一项法律规定只有在购买超过10加元的东西时才能用硬币付款。

8、萨摩亚:忘记妻子的生日是违法的

哈,这个规定很奇妙吧!萨摩亚是太平洋岛屿上的一个独立国家,一向以奇葩的法律而闻名,其中一条规定丈夫不能忘记妻子的生日。一旦发生,这个男人将被罚款,钱则交给妻子。

9、日本:不能露出刺青

大多数日本人都没有刺青,即使在今天,刺青仍被看做是犯罪集团的属性,虽然没有法律禁止刺青,但是一些酒店、健身房、公共浴室或温泉不允许有刺青的顾客进入。

10、泰国:不能踩踏钱币

在泰国走路一定要注意自己的脚步,因为踩到刻着庄严的泰国公民肖像的硬币或钞票上是违法的。

──转自《看中国》

2018-11-11 / by / in
开餐馆买保险,哪些因素会影响保险费用?

问:我想在康州的mall里租一个店面开餐馆,可以在纽约这边买保险吗?哪些因素会影响保险费用?

爱吉保险总经理彭北模:

每个州的保险有不一样的法律和条款。但纽约、康州、新泽西州,我们叫Tri-State,这三个州地理位置很接近,不少人住在一个州,却到另一个州上班。因此,很多纽约的保险公司这三个州的执照都有。您可以在纽约或任何地方买您需要的保险,前提只要确认这个保险经济公司有康州的执照。

影响保险费用的因素有很多。重点是行业和服务项目。像我们保险经纪人这种坐办公室的行业,我们需要的保险就叫做专业保险,避免我们因为专业知识出错而误导人。

对于您的餐馆行业,首先您需要火险,因为餐馆有火,需要避免可能发生的火灾造成损失;第二,需要考虑投保你的装潢,因为开个餐馆不简单,要花很多钱装修;第三,要考虑到客户吃到不新鲜的食物,出现问题所花费的医药费,这种事情很难免,也需要投保;第四,如果有外卖,外卖生撞到别人或自己受伤,这类劳工险也要考虑;第五,如果有卖烈酒,那么未成年孩子来这里喝酒,结果出去后出了什么事情,找律师,律师第一句话就是说“你是怎么喝醉的?”,这方面也要纳入考量⋯⋯所以在购买保险时,很多细节上的问题都要考虑到,都可能影响保险费用。

 

2018-11-10 / by / in
医疗事故如何索赔?

如果你在去医院或医生那里就诊时,因为医生或医院的误诊导致病情恶化,或者因为医院失职受到伤害,在医院滑倒等,都属于“医疗事故”,受害人可以索赔。这一期的《法律.移民》专刊请资深意外伤害律师史帝文介绍医疗事故索赔知识。史蒂文律师从业32年,在司法体系积累了大量的人脉,有大量处理医疗事故索赔案件的经验。


孕妇药物过敏 获赔百万

史帝文律师的客户刘女士,在怀孕期间去看医生,因为医生的失误,用药不当,刘女士的眼角膜对药物过敏,导致几乎失明。史帝文律师接到案件以后,获得了对索赔最为有利的证据:根据医疗记录,医生没有按照流程工作,没有问客人的病史,而刘女士的病史中有皮肤过敏的记录。而且,医生改变了医疗记录,史帝文律师在陪审团面前出示了两份不同的医疗记录,要求医生解释。最后,陪审团判刘女士胜诉,根据医生的保险额度,刘女士获得了一百万的赔偿。

三种医疗事故可以索赔

根据史帝文律师的介绍,如果发生以下三种类型的医疗事故,都可以索赔:一是医院误诊。比如有人到医院,医生诊断说是胃痛,结果是阑尾炎,因为误诊导致了病情恶化。二是医院失职。有一位患者因为中风住进了医院急救室,因为医院没有及时治疗,结果在医院里发生了第二次中风,导致脑损害。这属于医院失职,因为如果医院采取及时措施的话,是可以避免第二次中风的。三是在医院滑倒。有客人行动不便,在去卫生间的路上滑倒,医院也有责任,因为没有采取预防措施。

留下证据是成功索赔的关键

史帝文律师说,要想索赔成功,有两点非常关键:有人受伤,而且有人对此负有责任。所以,在遇到医疗事故时,客人要注意留下受伤的证据,这是非常重要的。如有客人伤口感染后又好了,只要留下了痕迹(如疤口等),就有机会获得赔偿。如果没有留下证据,会对索赔不利,同样两个被狗咬了的客户,一个客户有脸上留下了伤口,另外一个没有留下明显伤口或是伤疤,前一个客户成功获得了赔偿,而后一个客户则没有办法索赔。

意外伤害索赔 不花一分钱

有些华人认为打官司要花很多的钱,所以遇到医疗事故也不敢索赔。史帝文律师说,打意外伤害官司,客户不用花一分钱。律师会垫付所有的费用,包括法庭的费用、请医生出庭的费用等,客户不用担心钱的问题。

如果官司打赢了,获赔金额的三分之一归律师,如果索赔不成功,客户也不需要承担任何费用,索赔失败的风险全部由律师承担。

几年前的医疗事故也可以索赔

不只是这样,没有没有身份也可以索赔。如果是几年前受伤,现在仍然有可能索赔,法律对诉讼的期限有不同的规定,可以分这么几种情况:1)有一些意外伤害可以在两年半以内提出诉讼。2)不管医疗事故发生在什么时间,如果从医疗事故到现在,一直在接受治疗,都可以索赔。3)如果受伤的人是未成年人,在18岁以前都可以索赔。

2018-11-10 / by / in
遭遇不该发生的医疗事故怎么办?

医生的手术事故经常导致病人严重受伤、甚至致命。许多这类错误其实是绝对不该发生的。如果涉案医生能遵循规范流程来确保病患安全,这些是可以避免的。这些被称作“不该发生”的失误已经成为手术事故中最普遍的导致伤害或致命的因素。


什么是“不该发生”的医疗事故?

“不该发生”的医疗事故顾名思义就是原本不该发生的医疗失误。如果医生遵循操作流程,它们是完全可以避免的。根据美国卫生及公共服务部(HHS)旗下的出版物——病患安全网(PSN)今年的分析,许多这类事故被称作“地点出错、流程出错、病患出错(WSPEs)”。

去年8月,美国医学会杂志(JAMA)发表过一篇跟“不该发生”的医疗事故相关的文章,题为:“手术地点出错、滞留手术异物、及手术火灾”,文章写到“尽管都努力保证病人安全,严重、可避免的手术事件,号称不该发生的事故,却在继续发生”。

JAMA文章还估算了在美国大约每一万例手术中有0.09例“不该发生”的医疗事故。这个统计数据来源于2004至2014年间全美9个包括手术信息的电子数据库。

常见的这类医疗事故有哪些?

不该发生的医疗事故有很多种,比如:弄错病人;做错手术;术后在患者体内留下异物;错误摘除器官;截错肢,或弄错肢体部位;使用未灭菌的医疗器械;输血期间给错血型;将食管插入患者肺而不是胃等等。

这类医疗事故在纽约及世界各地都是个日益增长的问题。根据纽约时报等美国媒体报导,从1999年以来,全美各地的医疗事故已经导致每年25万人死亡,使得医疗事故成为全美第三大致死原因,文章根据今年最新的科学研究而来。根据这些信息,“不该发生”的医疗事故已经开始受到更多的审视,因为它们是最明显、也是最可避免的医疗事故。

纽约的WPIX11电视最近报导了一则新闻,马萨诸塞州的伍斯特(Worcester)医院弄错病人、错误地摘除了患者的一个肾脏。根据马萨诸塞州公共卫生部门的分析(BostonGlobe报导),在马萨诸塞州的综合服务医院中,这类可预防的医疗事故去年增加了60%。

在海外,根据AP最新的一项分析和BBC等媒体报导,在过去四年间,有超过1,100名英国患者遭受可避免的医疗事故的严重伤害。

为什么不该发生的医疗事故会发生?

医院和其它医疗机构发生这类手术事件的原因众多。2015年8月的JAMA文章中提到一个常见原因是外科医生与其他医护人员之间的沟通不良。当外科医生没有进行适当地沟通,他们经常会跳过一些步骤、将病患置于危险之中,比如在缝合之前、忘了从患者体内移除手术工具。

另一个常见原因是难以辨认的笔迹。医生手写潦草是个长期诟病的问题,对患者来说,它更是潜在的致命安全隐患。书写潦草的医疗记录或者说明书,可能会让后面的外科医生或护士误读或误解,从而导致给错药或给错剂量,从而引发严重的危及生命的伤害。

其他原因还有:患者姓名相似;医疗记录放错了文件档;医疗专业人员没有遵循操作规范。

这些“不该发生”的医疗事故有一个共同点,就是它们完全是可以避免的。医生和其他医护人员绝没有任何借口不遵守基本操作流程、把病人处于危险之中。

受害者的法律权利

当“不该发生”的手术事故发生后,许多患者及家人都自认倒霉、以为无法补救。他们可能就只是接受医院或保险公司提供的经济补偿。但是医院或保险公司提供的和解补偿往往无法补偿这类医疗事故的真实成本。除了医疗费用之外——通常包括额外的手术来纠正犯下的错误——病人家庭还需要考虑收入损失,未来的收入损失以及为此承受的疼痛和痛苦等。

经验丰富的医疗事故莱特律师(Jonathan C. Reiter)在为纽约市遭受“不该发生”的医疗事故受害者代言时,会充分考虑这些因素。莱特律师及团队精通调查、取证、建立成功的法律档案进行索赔。

外科医生和医院很少承认错误——但他们必须要承担责任。这就是为什么“不该发生”的医疗事故受害者需要积极追求正义,要求他们应得的补偿。

2018-11-10 / by / in , ,
关于医疗事故 您所不了解的四件事

在美国 医疗事故是第三大致死原因

根据疾病预防控制中心(CDC),医疗事故现在是美国第三大死因。据约翰·霍普金斯大学患者安全专家估计,医疗失误每年导致超过25万美国人死亡,比每年死于呼吸系统疾病的人数更多,后者每年致15万人失去生命。事实上,只有心脏病和癌症的死亡人数超过医疗失误。


大多数人从小就被教育要信任医生和医护人员,医生应该是值得信赖的提供高质量服务的。不幸的是,医疗失误会使病情恶化,甚至导致死亡。以下是您应该了解的有关医疗事故的几个重要事项。

1. 医疗事故费用非常高

哈佛公共卫生学院发表的一项研究显示,医疗事故每年花费约556亿美元。更重要的是,患者本人为此还要付出高昂的个人代价。很多医疗事故受害者通常要面对终身伤害和残疾。

2. 三分之一医疗事故索赔是1%的医生造成的

根据新英格兰医学杂志发表的一项研究,32%的医疗事故索赔跟1%的医生有关。这项研究的合著者称这些医生是医疗事故的“常客”,他们有一些反复出现的共同特征。重复犯下医疗事故的往往是男性,通常年龄在35岁以上,从事普通外科或内科。

3. “错误部位手术”每周发生40次

转型医疗联合委员会中心(The Joint Commission Center for Transforming Healthcare)的报告说,医生对病人身体的错误部分进行手术,这个错误被称为“错误部位手术”。每周在全美约发生40次。研究表明,操作错误在39%的“错误部位手术”中增加了手术失误的风险。常见的错误包括未能收集关于患者的充分信息,使用不合适或未经批准的外科手术标记笔—用这些不合格的笔画出的笔迹在手术准备期间就被冲洗掉了。

4. 大多数患者不会知道医生犯下的医疗错误

研究表明,医生不愿向病人透露自己犯下的错误。乔治亚州立大学研究人员进行的一项研究显示:“300名家庭医生中有77%表示不会向患者完全透露对乳腺癌的延迟诊断。”

2018-11-10 / by / in , ,
麻醉操作失误如何发生的?

现代麻醉的使用非常普遍。我们所知的“现代麻醉技术”其实仅始于1846年,当时波士顿的一位牙医首先在牙科手术中使用一氧化二氮气体,减轻患者疼痛感。在此之前,医生用仅有的几个原始的方法控制疼痛。那时由于没有麻醉剂,大多数外科医生依靠速度而不是技术(减轻病人痛苦)。至今,麻醉技术已经得到很大发展,常规应用于一系列外科手术。


然而,在医疗操作中,麻醉过程仍然是有潜在危险的,需要一位熟练的、经验丰富和有能力的医生负责。否则,麻醉操作失误可能给病人造成灾难性的伤害。在最严重的情况下,麻醉师的疏忽可造成病人死亡。 一项针对加拿大麻醉医师协会2200多名成员的调查发现,30%的医生承认他们在工作生涯中至少出现过一次麻醉错误。

麻醉操作失误如何发生的?

麻醉操作失误有几种形式。研究表明,最常见的麻醉相关医疗事故类型是药物剂量错误。但除此之外,麻醉师或麻醉科护士还会犯很多其他错误。

  • 剂量错误 – 麻醉药物药效很强。当医生给病人的麻醉药物过量时,可使病人心脏停止跳动,或出现其他紧急情况。剂量错误包括医生给病人的药量有误,或错把一种麻醉药物当作另一种。当医生未能检查药物过敏或药物相互作用时,也可能发生此类错误。
  • 插管损伤 – 插管失败会导致患者窒息或停止呼吸,插管位置不当也能致重伤或死亡。
  • 缺乏监测 – 患者仍处于麻醉药物作用下时,麻醉师或其他有资质的医疗人员需要对患者的心率和其他生命体征进行检测。缺乏监测可导致一系列并发症,造成严重伤害或死亡。
  • 缺氧 – 麻醉期间病人需吸入足够的氧气,这非常重要,缺氧会造成不可逆转的脑损伤甚至死亡。
  • 出生伤害 – 从顺产时的硬膜外麻醉到剖宫产使用的脊髓阻滞麻醉,大多数产妇生产中都会用到麻醉药。如果发生麻醉操作失误,不仅对产妇造成严重伤害,如神经损伤、瘫痪等,而且也会伤害到胎儿。例如,如果麻醉失误造成分娩过程中胎儿缺氧,可以造成新生儿永久性脑损伤。
  • 麻醉觉醒 – 麻醉觉醒是病人在手术过程中恢复一定程度的意识。很多情况下,病人不能讲话或警告医务人员,但会感到疼痛。 这种经历对患者来说很可怕,甚至造成终生的身心痛苦和创伤。一些经历过麻醉觉醒的病人会出现创伤后应激障碍,使他们很难、甚至不去寻求必要的医疗帮助。
  • 手术后并发症 – 麻醉也会导致患者出现术后并发症,如肺炎、出血和术后疼痛。麻醉操作条件不当或管理不善也可能给病人造成严重伤害。某些情况下,麻醉引起的并发症可致患者死亡,例如气管插管造成肺炎而未能恢复的情况。如果麻醉过程中对病人血液循环系统护理不当,病人也可能出现肺血栓、肢体血栓等,造成生命危险。

麻醉医师对医疗事故的责任

许多麻醉师和麻醉科护士都是独立合同工,而不是他们所在医院和手术中心的雇员,因此患者可能不知道如何对他们提起医疗事故诉讼。而且大多数司法管辖区对提出医疗诉讼有时间限制。如果患者怀疑麻醉医务人员使自己受害于医疗事故,最好寻求经验丰富的医疗事故律师的帮助。

律师公告:以往的案件结果不能保证或预测未来案件会有类似结果。损失补偿取决于每个案件发生的事实、环境、遭受伤害和损失程度以及案件责任人等多方面因素。

2018-11-10 / by / in , , ,
医疗疏忽与医疗事故有何区别?

医疗事故是目前美国的第三大死亡原因。在美国,每年医疗事故造成超过25万人死亡,而这些悲剧完全是可预防的。

许多人听说过“医疗疏忽”这个词,并好奇这是不是医疗事故的代名词,这两个术语是否可以互换。医疗疏忽与医疗事故的含义不同吗?


最简洁的答案是:二者不同。但是,当人们谈起医疗疏忽时,他们通常指的是提起医疗事故诉讼所需要的医疗疏忽元素的细节。要了解其中的差异,先要了解一个成功医疗事故诉讼要具备的要素。

医疗事故的四要素

要提出医疗事故诉讼,受害人或死于医疗事故患者的家属需要明确医疗事故诉讼所具备的四个要素。

1.存在医患关系

许多人都熟悉律师 — 客户守密特权,此特权用以保证律师与其客户之间的谈话内容是保密的。在律师 — 客户守密特权条件下,律师有义务为他的客户的信息保密(有例外情况)。要拥有律师 — 客户保密特权,您必须先建立律师——客户关系,也就是说,律师将代表客户,并以客户的名义行事。

除了律师——客户关系,还有其它类型的专业关系,包括医患关系。正如律师有为当事人保密的责任,医生对其患者也有特定的责任。医生必须以患者的最佳利益为出发来行医,并在其专业内提供符合标准的医疗服务。

2.违背医病照护责任

为了证明医疗事故,患者必须证明医生违背了对患者的医疗照护责任,这通常是最难证明的,因为大多数司法管辖区要求患者提供一份独立的、第三方医师的宣誓书,该医师需要审查案件事实,并在宣誓书中证明他或她相信涉案医生违背了符合标准的医疗服务。一般来说,这就是人们所说的“医疗疏忽”的细节元素。但也有人经常把“医疗疏忽”和“医疗事故”混为一谈。

3.患者受到伤害

患者还必须能够证明由于医生不负责任自己因此受到伤害。例如,医生可能疏忽行事,但如果患者没有因此受到伤害,很可能不会获得医疗事故赔偿。

如果患者认为自己是医疗事故受害者,应该迅速采取行动,例如,要尽快开始保存财务损失相关文件。例如,如果医生疏忽造成患者疼痛、痛苦,使患者不得不接受手术,这可以是患者因医生疏忽而遭受经济损失的一个例子。

4.医生不负责任导致患者受伤

患者还需要证明医生违背医疗照护责任导致患者受到伤害。所以,患者如果认为自己受害于医疗事故,应尽快采取行动,因为大多数情况下,保险公司是医生的代表。保险公司将尽其所能证明患者没有受到伤害,或者是其它因素造成了伤害,如年龄、老化磨损,或早先存在的疾病等等。

医疗事故的常见受伤类型

医疗失误可能导致各种各样的伤害,但某些类型的医疗失误更常见。例如,美国每年约150万人因药品方面的失误受到伤害。此外,不必要的输血每年都会伤害相当数量的患者。有专家认为高达60%的输血是不必要的。

感染也是医疗失误的一个主因。每25名医院患者中就有1名发生感染,可能造成长期伤害、疾病甚至死亡。专家表示,良好的洗手程序可以预防大多数这类感染。也有健康安全专家表示,在美国供氧过量是造成早产儿医疗失误的一个可预防的主要因素。

在医疗事故中,医生的疏忽常常会导致患者承受严重后果。

2018-11-10 / by / in , , ,
什么是护理疏忽?

提到医疗事故,多数人会想到医生或医院,较少有人会想到护士。但是,护士确实可能会犯下医疗错误,并导致患者受伤或死亡。此外,患者有可能因为医疗事故而起诉护士。


事实上,几乎所有类型的医疗保健服务提供者都可能犯下医疗失误。例如,如果药剂师发放药品时出现种类或剂量错误,并且导致患者受到伤害,那么药剂师可以因医疗事故被起诉。类似道理,如果牙医违反医疗照护标准而使病人受伤,他也将为医疗事故负法律责任。

发生了医疗事故,为什么起诉护士?

很多人一定想知道,发生医疗事故,为什么要起诉护士而不是医生或医院呢?毕竟,不是医生在监督护士的工作吗?医院不是护士的雇主,最终为护士负责的吗?

首先,像医生一样,护士也是有执照的医疗专业人员。护士必须通过国家执照考试、获得执业护士执照,才能成为护士,为患者提供护理。如果他们犯了错误、违反护理标准,他们可能因此失去执业护士资格。

其次,对于如何护理病人,很多情况下护士需要作出独立判断。事实上,护士经常是首先接触病人的人。例如,如果一名护士负责夜间监测患者的生命体征,但当患者体征出现情况时,却未能辨识出来, 那么该护士可能要承担医疗事故责任。

同样,当探访护士登门拜访居家病人时,若因护理疏忽和错误而导致患者受到伤害,责任通常在于护士而不是医生,因为是护士为患者提供了医疗护理。

此外,在大多数医院和分娩中心,通常是由护士负责照护产妇,护理时间常需数小时。如果在产妇或新生儿处于情况危急,而护士却未能发现关键体征、并及时提醒医生,可能会对产妇或新生儿造成不可挽回的伤害。在这种情况下,患者起诉护士是合理的。

其它类型的护理失误包括:

• 未能回答患者的通话呼叫
• 未能恰当记录患者的生命体征
• 为患者提供错误种类或剂量的药物
• 患者饮食指导错误
• 病历记录错误导致患者受伤害
• 医疗设备操作错误
• 患者生命体征异常而未能提醒医生

医疗事故发生后,患者可能需要起诉护士,或起诉护士和医生,或者护士和医院,还有些情况下,护士、医生和医院都应被起诉。

医疗事故的要素

一桩起诉护士的医疗事故案件,患者需要确定医疗事故的四个要素。

  • 护患关系 患者必须能够证明护士曾对患者负有护理责任,这与医患关系相似,也就是护士必须曾被授予为病人提供医疗护理的责任。
  • 违反护理责任 患者还必须能够证明护士违背了公认的护理标准。在大多数情况下,需要找到有资格的专业人员,他/她愿意宣誓表明被起诉护士未能尽到必要的护理责任。
  • 对患者造成伤害 因护理疏忽使患者遭受伤害。如果护士疏忽行事,但患者没有受到伤害,可能不造成医疗事故。
  • 伤害造成损失 患者还必须能够证明他或她因护理疏忽而遭受损失。

如果您认为您因护理疏忽而受到伤害,请立即采取行动保护您的合法权利。一位经验丰富的医疗事故律师可以帮助您了解案件的后续步骤。在大多数情况下,提出索赔的时限很短,这就是为什么避免拖延很重要。

2018-11-10 / by / in , , ,
在美国不得不了解的8种医疗事故

医疗事故很常见,事实上,它是美国第三大死亡原因。每年有超过25万人死于医院、医生或其他医疗专业人员造成的失误。


提到医事故,人们会想到医生在手术中将海绵或手术器械留在患者体内,或者外科医生在病人错误的身体部位进行手术操作。这类医疗事故的确可能发生,它们性质严重、令人心生恐惧。然而,这些并不是仅有的医疗事故类型。

医疗事故有很多类型,了解不同类型的医疗事故很重要。医疗事故专业律师提醒,您有权期望医生、医院和医务人员们提供高质量、高标准的医疗服务。

以下是可能发生的8种医疗事故:

•病人走失
据阿尔茨海默氏症协会,超过60%的阿尔茨海默病患者喜欢漫步游荡。 “……在失踪超过24小时的阿尔茨海默氏症患者中,多达一半的人将遭受严重伤害,甚至死亡威胁。”

不幸的是,阿尔茨海默氏症或痴呆症患者失踪案件在养老院或医院经常发生。如果在事故中患者受伤甚至死亡,都将构成案情严重的法律案件。

•疏忽出院
许多医院人手不足、资金不足,有时为了给新患者腾出空间,医院过早地让住院患者出院,或者没有安排人员负责确认患者安全回家。

华盛顿邮报报导,2018年1月巴尔的摩一家医院让一名女性病人在低于零度的天气里出院,而这位病人只身穿病号服。一名发现情况的路人录制了视频,并通知急救工作人员,那时这位病人已经精神恍惚,迷失了方向。

•有毒器官移植
器官移植能挽救病人生命,然而,也有病人移植了先前已感染疾病的器官。如有一个令人震惊的案例:一名男子接受被狂犬病病毒感染的肾脏移植,后来死于狂犬病。这名男子去世后,美国疾病预防和控制中心(CDC)宣布还有其他三名患者也接受了来自同一捐赠者的器官,这三名病人需要接受抗狂犬病药物治疗。

•输血错误
输血也是能拯救生命的技术,能帮助病人从大量失血的危险中恢复,但医务人员需要确保血型正确匹配,这一点至关重要。血型不匹配的输血会导致一连串的健康问题,甚至死亡。有报告显示:“来自纽约州的两项大型研究估计,每12,000至19,000单位的输血治疗中,就有1单位发生错误输血的风险。”

•过度辐射
美国国家广播公司新闻报导称:“美国人接受的医疗辐射最多,多于其他发达国家的民众。美国拥有近半数的最先进的辐射技术,在过去的几十年里,美国人接受的辐射剂量平均增长了六倍。”

这可能会造成问题,因为辐射提高人的患癌风险。报导中一位医生介绍,他治疗的一位青少年病人为检查肾结石曾做过14次强剂量X光检查,让他感到非常震惊。

•手术火灾
去医院做手术时,你可能不会担心手术室会发生火灾。然而,美国食品药物管理局(FDA)指出,在美国每年手术室发生大约550至650起手术火灾。手术中激光的使用使火灾数量增加,引起患者严重烧伤和其他伤害。

•医疗管道错误
患者住院时,经常需要连接许多监视器和仪器。保持所有管道正确连接很重要,但不幸的是,错误仍可能发生。一份报告指出,曾有一名孕妇因喂食管被连接至血管而造成死亡。一项研究显示,至少21名患者因医疗管道连接失误而死亡,另有100人受伤。

•急诊室等待时间过长
很不幸,病人死于急诊室等候区的事件非常普遍,很多死亡事件被医院摄像头给录了下来,这对家庭成员们来讲是个极大伤害。医院急诊室可能很繁忙,但这绝不是让危重病人一再等待医治和护理的借口。

2018-11-10 / by / in , , ,
老人及儿童遭遇意外伤害 解决流程有不同

如果老年人或儿童遭遇意外伤害诉讼,那么他们的案件会与一般成人案例有些程序上的差异。大多数意外伤害的受害人年龄介于18至65岁之间。一般来讲,成人案件在经过双边协商、签署赔偿协议,收到保险公司的赔偿金之后就结束了。但是当涉及到未成年人或老年人,需要增加一些额外的程序,即使原告与被告已经达成协议。

比如未成年人的案例中,父母或亲属以诉讼人的监护人身份介入。如果监护人涉及诉讼,大部分工作是正式程序方面的,但诉讼焦点仍然是未成年人的意外伤害。此外,当未成年人的案件在结束协议后,会被要求取得法院许可,这也是一项附加程序。所以由监护人、亲属或接收父母同意对未成年人的补偿金额、签署协议后,他们必须取得法院的未成年人士协定(infant’s compromise order)。

该协定鉴于未成年人在年少的时候就获得一大笔钱,可能带来的副效益;从而相关法律规定,未成年人在年满18岁之前,不能合法取得补偿金。而未成年人士协定则由法院授权,在法官审查双方律师提供的证据,以及确定赔偿金额无误后,签发的合法协定。之后,赔偿金将一直保存在储蓄银行,直至未成年人年满18岁后才开始支付给他/她。虽然这一程序不同,但它很有用。

老人儿童

如果原告超过65岁,他们需要红蓝卡(Medicare)的许可,才能终止案件。过去几年因受经济衰退的影响,政府的财政赤字升高,支付红蓝卡的医疗开支也成为一种负担。从去年开始,这项法律可以减轻一些负担。法律规定,只有红蓝卡能够在医疗诉讼开始前、支付当事人的医疗账单。一旦达成和解,红蓝卡将计算,他们已经为你支付了多少金额,这笔金额需要从你的协议金额中扣除。因此,如果你是红蓝卡受益人,你必须把这份通知转给你的律师。律师将依据法律做工作,而当事人也需要在协议结束后、等待更长时间才能拿到赔偿金。这些程序都会由律师来完成,但是如果当事人了解这些程序,会对整个赔偿过程更能理解。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in
移民美国有哪几种途径?

问:移民美国有哪几种途径

 

答:美国是移民大国。据移民研究中心报告,2015年美国移民人口达6,100万,比整体人口增长快六倍。

美国移民种类包括六类:

一、亲属移民

美国公民或绿卡持有者的直系亲属或家庭成员都可以申请亲属移民。

二、工作移民

特殊人才、杰出人士、跨国公司高管、宗教人士、投资人士等,都可以申请工作移民。

三、难民或庇护移民

申请者可以通过人道主义的途径,申请难民或政治庇护。

四、乐透抽奖移民

鉴于中国大陆向美国移民的人数太多,所以在大陆以外出生的人,包括香港、澳门和台湾出生的人才可以登记参与抽奖移民。

五、参军移民

美国是对军人及其尊敬和处处优待的国家。如果符合条件的军人,可以快速入籍成为美国公民。

六、大赦移民

在过去的历史中,美国每隔一些年都会通过大赦来缓解非法移民的问题,这种机会什么时候有,不得而知。

在美国持有绿卡五年,并保持良好信誉的公民,可以申请美国公民身份。

2018-11-10 / by / in ,
谁能发现和认定医疗事故

谁能发现和认定医疗事故

拥有丰富医疗事故诉讼经验的Jonathan C. Reiter律师认为,“医疗事故是严重的,一旦出错可能会导致你未来生活受限。当你寻求医生或医疗专业人士的治疗时,你接受的护理应当有特定的标准。如果你在治疗过程中受伤,而医生选择的治疗方式偏离了公认的标准医疗服务,你可能是医疗事故的受害者。你可以找律师来帮你获得必要赔偿。”

谁能发现医疗事故

医疗事故(英语:medical malpractice),泛指医院与医疗从业人员,在对病患提供医疗服务时,出现不当或怠忽的专业医疗行为过失,导致病患受伤、残废、死亡。
根据美国律师协会,医生、护士、牙医、技师、医院及其工作人员(医护人员)都可能发生医疗事故。每天医生都需要做出医疗决定,有时还需要迅速做出重要决定。什么时候医生的行为会被认为是医疗事故?你也许好奇,我们普通人又不是医学(专业),怎么知道医生们有没有按照公认的标准提供医疗服务。


Reiter律师介绍:“或许患者不清楚,但是其他医生或医疗专家可能会发现是否存在行动疏忽。一旦证实医护人员给患者提供的医疗服务存有过失,那么他可能被控医疗事故。”

纽约外科医生

谁能认定医疗事故

医疗事故的认定通常是由陪审团来决定。在医疗纠纷案件中,陪审团将从双方的(专家)证人和文件上学习和了解病患的病情,以及患者获得的治疗知识之后,再做判断。

陪审团被要求裁断最终的问题:在诊断一个治疗过程中受伤的病患时,主治医生是否有偏离公认的标准?这种偏离是否是造成病患最终伤害的重要原因?如果陪审团决定可能“是”的时候,医生/医务人员或医院可能被责令支付赔偿金,赔偿病患遭受的伤害、痛苦,以及因为伤痛造成的收入和生活损失。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in , , , , ,
车祸理赔如何自我保护?

马路如虎口,交通安全一项是全民的功课,但是车祸意外还是会发生,很多人在发生车祸的时候会惊慌失措,不知道接下来该怎么处理,本期节目邀请相关的法律谘询专家为各位整理车祸理赔的处理流程。

2018-11-10 / by / in
美国交通事故中常见的五种留置权

美国交通事故中常见的五种留置权

当案件结案时,通常有一方会获得赔偿,在扣除诉讼费用和律师费之后剩下的都归他所有。但有时候即使案件结束,并不意味着一切都结束了。如果案件存在留置权(法律索赔),那么律师不得不多加注意,因为留置权往往会使客户更难获得赔偿。下面介绍交通事故中常见的五种留置权。


红蓝卡留置权

第一,红蓝卡留置权

比如,如果持有红蓝卡的人士出现交通事故、想要获得赔偿的话,他们必须通知红蓝卡的秘书处(Medicare secretariat),要求对车祸索赔。
随后红蓝卡的秘书处会进行调查,并考虑是否支付该客户的(车祸)医疗费以及交通事故的赔偿。
如果客户发生交通事故后,有请律师进行处理。那么客户必须告知律师自己持有红蓝卡,这样律师会帮助直接联系红蓝卡的秘书处,要求在案子结束时(帮客户)进行索赔和结算。

接下来,红蓝卡会考虑和计算,这起交通事故共花费多少医疗费以及赔偿金等。律师收到后,将一一审查红蓝卡提供的通知(医疗费支出),并且检查医保索赔是否正确。

如果医疗费开支中有与车祸不相关的,律师楼可以提出异议。例如,有一次朴律师接到一位客户的红蓝卡事故结算通知,需要支付20万的交通事故医疗费。朴律师接到通知后,进行审核,发现这些费用中几乎没有与汽车事故后续治疗有实质相关性的部分,于是提出质疑后,最后红蓝卡将索赔金额降至一个很低的额度。

医疗费用的留置权

第二,医疗费用的留置权

按规定,在车祸发生之后,医院、医生和MRI中心的医疗治疗费用将由汽车保险公司支付。但是某些特殊情况下,汽车保险的医疗费限额远远不够支付,甚至有可能保险公司拒绝支付某些特定的治疗项目。

这个时候,请一定要注意。如果汽车保险公司不想支付医疗费用,医院会要求患者签署文件。要知道,一旦患者签署之后,患者将自己承担医疗费用的责任。
所以,请不要轻易签署文件,要知道签字之前最好跟律师商议。如果保险公司不愿支付的话,客户可以自行先支付手术,随后将医疗费用从补偿中扣除。

纽约买房

第三,有按揭贷款留置权

我们律师楼不建议客户拿抵押贷款作为留置权追索,但有时客户却只能拿到它作为赔偿。如果你得到这种类型的资金,本金和利息将从你的赔偿金中支付,相当于减少你最终能拿到的最终金额。所以,我们认定它不是一个好的办法。

第四,白卡的留置权

白卡是一种政府保险,它跟交通事故挂上钩时,就跟红蓝卡的处理非常相似,持卡人可以要求收到一些医疗费用的赔偿金。此外,红蓝卡持有人有权要求红蓝卡机构在界定为交通事故之前就支付医疗费用。

第五,商业事故留置权

如果医疗费用低于5万美元,结束时就不存在留置权,存在留置权问题的通常发生在客户仍在工作的情况。因此,留置权必须从交通事故赔偿中获赔。不管怎样,要尽量减少留置权。

如你所知,还有其它类型的留置权,这里不再一一赘述。请记住,如果接到车祸赔偿时有留置权,请与律师讨论并解决有关留置权的问题。

◆ 朴·安德鲁(Andrew Park)是韩裔资深交通意外伤害专业律师,雪城大学法学院毕业,持有纽约和新泽西州律师资格执照。1997年开始涉足意外伤害法律案件,2003年创建Andrew Park法律事务所,处理过2千多意外伤害案件,有着丰富的交通意外案件处理经验。在纽约交通意外伤害律师中,朴律师索赔成功率排名第二。他致力于帮助少数移民,为客户赢取最大的利益,律师楼有华人助理。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in , , , , , , , , , ,
交通事故可以在达成协议后重启诉讼吗?

交通事故可以在达成协议后重启诉讼吗?

有时候会接到交通事故受害人的电话,他们在达成协议后,仍拟起诉对方造成的伤害和损失。律师回答:有可能取消协议,继续进行诉讼。

作为交通事故意外伤害的资深律师,我想说,如果当事人已经签署协议,而且递送给了对方的律师和保险公司,那就算案件结束,不太可能再次打破协议。但如果只是一开始协商,当事人不愿意签署,或者过程中你改变主意,这都可以理解,但签完后、又改变主意,这样可不是很好。

但也有能够打破协议的例外情况,比如:如果原告没有律师,他/她本人不清楚自己的案子情况。在这种情况,原告同意了协议,那么他是有可能打破协议的。

举个例子,曾有一名客户来我们律师楼,他出车祸,对方保险公司希望300美元和解,然后他同意了,之后却发现身体越来越难受。签署协议时,客户没有律师,他也不清楚自己的受伤情况,甚至不知道保险公司的协议书讲了些什么。鉴于客户是在这种情况下同意的协议,我们认为协议应当无效。之后,我们提起这起车祸诉讼,诉请法院取消该客户的300美元和解协议。最后,法官接受了我们的提议,取消了协议。我们跟进此案件,最后帮客户拿到合理的赔偿金。

在交通事故受害人雇用律师之前,保险公司到受害人的家里拜访,他们提出小额补偿,希望原告同意。也许他们只给出$300,然后拿到了原告的同意,这个就算达成协议。

如果有律师在场、客户签署协议,那么案子就结束了。但是如果案件没有律师,而客户又不清楚案子情况,就签署协议,那协议是有可能被取消的。同一个案子,不同的结果,差异就在于有无律师介入。有些情况下,我们可以帮当事人提起诉讼,取消签署的和解协议。

常见的交通事故和解流程

案子开启,首先,对方的保险公司会对原告所说的进行调查。保险公司以及其代理律师在收到原告的体检报告后,也会直接与原告见面,对原告所说的展开提问。为了日后的协商,对方的保险律师也会询问原告想要的条件。

之后,保险公司会在指定的医生对原告进行检查、评估身体损害后,提出和解金额。如果原告同意这个和解金额,就可以签署同意书,由原告律师递送给对方的保险公司,这样案子就算完结。事后保险公司必须通过原告律师,结算和解金额、交给原告。

如果保险公司提出的和解协议不是原告想要的,协议可以被否,原告律师可以继续提诉讼,要求更多赔偿。当然,即使案件继续往前,比较常见的情况是判决无条件和解。

总之,是否达成协议,是由原告说了算。原告律师是帮助原告跟保险公司协商以及提建议。少数情况下,在对方保险公司递送和解协议,原告律师也已签署协议,突然原告改变主意,希望取消协议。如果原告的第一位代理律师不想这么做,那么当事人只有考虑换律师。

交通事故

◆朴·安德鲁(Andrew Park)是韩裔资深交通意外伤害专业律师,雪城大学法学院毕业,持有纽约和新泽西州律师资格执照。1997年开始涉足意外伤害法律案件,2003年创建Andrew Park法律事务所,处理过2千多例意外伤害案件,有着丰富的交通意外案件处理经验。在纽约交通意外伤害律师中,朴律师索赔成功率排名第二。他致力于帮助少数族裔,为客户赢取最大的利益,律师楼有华人助理。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in , , , , , , , ,
移民美国这八大交通法律一定要牢记!

美国房地产行业的大热,让越来越多的华人去美国置业移居,但是由于中美两国间的文化、环境、经济方面的差异,导致两国的交通法律也有很大的不同,那在美国我们需要遵守哪些交通法律,注意哪些交通问题呢?

1.我有中国驾照执照,可以在美国开车吗?

依照国际公约,中国驾驶执照人员如过境美国可以使用中国执照在美国驾车旅游,但是每个州规定不同,在加州,如果在加州居住超过30天,需向加州汽车管理局(DMV)申请加州的执照。留学生经常出现的问题是在加州居住超过三十天仍使用中国执照, 另外,警察未必能看懂中文字,还有许多美国警察不懂得国际法而不承认外国驾照而直接开出罚单。

律师建议:由于美国的交通规则以及路况与中国不同,许多中国游客因为不熟悉路况而发生交通意外事故,因而,留学生最好是透过考笔试及路试来了解当地的交通规则,获取到当地的驾驶执照才驾车。

2. 我购买了一辆新车,发现问题很多而想退换,可以吗?

在购买汽车方面,一旦新车开出汽车经销商的大门,这车就成为二手车,汽车经销商绝对不会接受退车的要求。另外,汽车经销商经常会用中文销售人员来谈生意,但是合同未必与销

售人员所承诺的一样,你可以要求经销商提供中文合约。购买新车最好在网上做好功课汽车贷款事先向自己的银行申请好,购车时带上在美国住得时间久的朋友前往。

3. 我驾驶汽车一定要购买汽车保险吗?

是的,加州汽车管理法规规定,所有驾车人士都必须购买赔偿对方的责任保险,最低的保额为每个赔一万五千元,整个事故赔三万元。如果警察发现驾车人士没有购买必要的汽车责任保险时可以开出罚单,法院可以罚取高达三千元的罚款,此外,如果驾车人士没有保险而被他人撞伤,无保险人士只能得到财物及医疗费赔偿而得不到精神痛苦赔偿。

邓洪律师提醒:留学生会经常遇到车祸事故,最好购买保额较高的责任保险(如三万/五万,或五万/十万),由于加州无照驾驶以及无保险驾车人士众多,最好还购买UM保险, 费用不高, 但十分实用。

4. 我被警察拦下,我觉得自己并没有错,可以在罚单上拒绝签字吗?

警察给你的并非所谓的罚单,而是一张名为“出庭通知”。在此单上签字,表示你同意在通知单上时间到指定的法庭出庭应诉而已,并非表示你认罪。如果你拒绝签字,警察可以用妨碍公务理来逮捕你。

5. 警察因为我违规而开单给我,我可以直接将罚款交给警察吗?

不行,这种做法会被误以为是贿赂警察的行为。交通罚款应该交给法院,而不是当时马上交给警察。

6. 警察给我开出罚单,但是一直没有收到法院的罚款通知,我是否可以不理?

不可以。警察给你开单时,该文件称为出庭通知,上面并没有具体的罚款数额,里面只要求你在指定的时间到法院去处理。许多法院不会再次通知驾车人士,驾车人士必须在该日期或之前亲自到法院,你可以选择直接付罚款,或要求上交通违规学校,或要求警察出庭与你当庭对质。

7 .上交通违规学校有何好处?

如果你在过去十八个月内没有上过交通违规学校,驾车人士可以要求上课来免除DMV 的点数。上交通学校有两大好处,一是加州规定驾车人士如果扣分一年内超过四分,就可以吊销驾照,二是DMV 违规分数越高,汽车保险的保费就越高。

8.我吃了交通罚单,但是通知单的出庭日期我刚要回国,该怎麽办?

你可以在回国前到法院查询,了解警察是否已将案件送到法院,如果送到,可以马上请求交付罚款或申请交通违规学校,如果要与警察当庭对质,可以请求法院延到你返美后再开庭审理。

如果短期内无法返美处理,可以委托律师来全权处理。千万不要置之不理,许多法官可以因为驾车人士不如期处理而用藐视法庭一理由发出通缉令,而影响到将来申请签证,驾照以及调整身份。

2018-11-10 / by / in , , ,
大家务必明确:在美国交通违章属于犯罪行为

美国是世界上拥有汽车最多的国家,也是汽车法规最严苛的国家之一。作为“车轮上的国家”,美国在防止交通事故方面确实积累了不少经验。美国对于违反交通规则的处罚是恩威并重,罚款与教育并行。如果是初犯,可以接受半天的安全教育,代替罚款。这种惩罚与教育并用的方法非常有效。接受了教育的违章司机大都会谨慎驾驶。但这样的机会一年只有一次,再犯就要重罚。

美国道路交通违章的处罚统一由各州、市、县法院负责执行,各地法院均设有一个民事法庭专门受理交通违章的处理。驾驶员在收到警察开具的违章罚单后,必须在21天内到法院接受处罚,如果超时,法院将通知警察局对其予以逮捕。

美国法律规定,交通违章属犯罪行为,因此,不同类别的违章,法律都明确以轻度犯罪、中度犯罪和严重犯罪三个等级来界定。如果驾驶员违章情况较轻,如闯红灯、不系安全带等,一般缴纳罚款即可,但要记点(相当于我国记分管理)。若是违章情节较重,如酒后、酒醉驾车或吸毒驾车、非法赛车、违章肇事拦车不停逃逸等,则由法院追究刑事责任。

在美国,不论何种交通违章,只要被开具罚单和接受处罚,违章记录即永久性地存入个人社会安全号档案中,这些记录在本人晋升、信用、保险、求职等方面都会产生一定的负面影响。如汽车保费会随个人驾驶事故记录而调节。夫妻俩共开一辆纪录良好的车,每年只需花不到500美元的汽车保费。而一个有轻微违章记录的单身汉,每年很可能要为擦伤他人车辆等小事故支付好几千美元保费。

除了发生交通违规事件时严格执法,美国在交通管理方面更重视的是预防工作。除了每年花费大量经费用于交通安全方面的公益宣传和培训,还利用先进的技术和科学的手段获取信息,及时对道路及其设施进行良好的维护,消除危险路口路段的危害性等。

2018-11-10 / by / in , , , , , , ,
带你深入了解美国的交通罚单

在美国,开车出行最方便,但是,停车也是一个大问题。如果你找不到合适的车位,随便停车,就有可能被贴罚单。很多人刚来美国不太注意一些停车规定,还有的人已经来美国好几年了因为一时不注意也会吃“罚单”。比如说,有的街道你可以随便停车,但是,会有个牌子告知在每个月的某一天(第二个星期一之类的)会打扫卫生,如果当天你的车停在了街道上,就会被贴罚单或者直接被拖车。有的马路旁边是预付费停车,也许你交了两个小时的费用,但是因为什么事情耽误了,停车超过了两个小时,也会被贴罚单。还有一些马路边黄线的地方不让停车,但有可能时间长了黄线已经褪色,你看到前后都停车了,以为这个车位也没问题,又中招了。还有可能你的停车证(Parking Permit)小贴纸掉了,车停在自家门口也可能被拖走。

1.在美国开车可能受到哪些罚单?

(1) 白色罚单

违章的罚单一般会夹在挡风玻璃和雨刷上,如果看到的话不要不小心丢掉了。白单为违规停车罚单(parking ticket)。违规停车罚单一般不扣分,只需要给罚单上写的财政部门缴费就可以了,也不需要上庭。常见的违规行为有:

  • 在禁止或限制区域内违章停车,罚款金额为$115或以上。比如在限制区域随意停车,没有在酒店规定的区域载客或卸客。
  • 路边超时停车,罚款金额为$65-$95。常见的情况有逾期停车,超时停车没有续费。
  • 阻碍交通类停车,罚款为$115:。如在十字路口违停,在限制区域比如人行道上停车。
  • 妨碍性停车,罚款金额大概为$115。如在划黄色区域停车,靠近消防栓停车,或是靠近铁路交叉口停车等。

(2) 黄色罚单

黄色美国交通罚单表示普通行车违规罚单(Traffic Violation Bureau Traffic Ticket),收到黄单的后果比白单严重一些,根据美国各个地区的不同可能会有不同的处理方式,如扣分,罚款,甚至吊销驾照。大部分罚单属于黄单。以弗吉尼亚州为例,常见的黄单违规行为有:

  • 超速行驶(Speeding)算是鲁莽行驶的一种。扣3-11分
  • 鲁莽行驶(Reckless driving),即为开车时有意地无视他人的人身和财产安全,扣5分
  • 校车停下时超越行驶。具体情况是遇到校车停下并有STOP的牌子打开而且伴有红色警灯闪烁,此时必须停车,即使校车是和反方向的也要停。违规扣5分。
  • 紧跟前面车辆。开车的时候应该和前车保持适当的车距,不然不仅仅是违反交规的问题,还有可能会对前面车辆突然的停车措手不及,造成危险。违规扣4分。

(3) 粉色罚单

如果收到粉色美国交通罚单的话后果一般比较严重,因为它属于法庭传唤单(pink summon)是刑事交通罚单(Criminal Driving Violations),可能面临重罚,没收车辆,吊销驾照,甚至可能负刑事责任,而且需要上庭。常见的粉单违规行为有:

  • 醉驾 (DWAI: Driving While Ability Impaired by Alcohol)
  • 酒驾 (DWI: Driving While Intoxicated)
  • 药驾 (DWAI/Drug: Driving While Ability Impaired by Drugs)

2. 在美国,收到罚单后,你应该怎么办?

罚单的背面会让你做出选择:

(1) 认罪 (Plea of Guity)

一般来说,认罪只需要交罚款,或是根据情节严重进行扣分。扣分会导致车保险暴涨。如果可以的话,建议通过上交通学校(Traffic School)来取消扣分。交通学校适合18个月内没有违规或是上过交通学校的人,以及没有严重违规的情况下,可以在网上或是on site上课。如果是外州的罚单,有些州与州之间采用不同的罚单系统不联网所以认罪只需交罚款而不会扣分,这个属于case by case,需要自己查询。

(2) 不认罪(Plea of not Guity)

不认罪的话就是要求法院开庭审理,为自己辩护的方式可以有以下几种:

  • 写Written Declaration。一般只要不是特别严重的交通罚单(酒驾、drugs)而且罚单上没有特别要求必须出庭的话都可以写written declaration且不用亲自上庭辩护。据说这种方式的成功率还蛮高的。
  • 上庭,不带律师。其实在美国上庭很普遍也很简单,为自己辩护甚至可以看成与法官的聊天,如果罚单情节不是很严重完全可以无压力自己上庭,目标就是只交罚款不扣分,如果运气好给你开罚单的警察没有出现(情节轻的警察十有八九不会出现),法官也没办法给你定罪,所以可能一分钱都不用罚。如果警察出现也可以像法官求求情,或者砍砍价之类的,总之去了有可能减少损失,但不去是一定交全款扣分的。
  • 上庭,带律师。上庭带律师的情况适合情节比较严重的罚单,比如超速超50%,酒驾(DUI)之类的,这里需要注意的是DUI很可能会影响留学生的签证,续航接到过学生的case是法院虽然没有对学生判DUI有罪,但会把case一开始就传给移民局,移民局直接撤销学生的VISA,学生在之后签证也会因为此记录无法成功。
  • 请代理公司上庭处理。适合外州要求上庭的罚单,没试过,有经验的同学可以发case发给我们续航的老师。

这里给大家提示几个常见的交通罚单上诉理由:

  1. 禁止停车的标识/道边黄线/停车位分界线模糊或者有误
  2. 路边停车收费表故障
  3. 警察没有确凿证据或证据不足:比如超速罚单你认为自己没有超速/只是follow traffic并能提供行车记录仪等证据
  4. 有特殊情况:比如送人去医院之类的医疗紧急事件

3. 收到罚单后怎么缴费

缴费的方式有以下几种:

(1) 网上缴费

最常用的是网上缴费的方式,根据罚单上给的网址以及指示,在规定的期限内缴清罚款就可以了。一般在违规开出罚单后的2-3周时间可以查到记录,注意按时付款以避免更多的罚款。以纽约州为例(https://transact2.dmv.ny.gov/pleadnpay/):

Step 1: 点开网站

Step 2: 填写你的驾照ID

Step 3: 填写你的罚单号码和最后四位社会安全号号码

Step 4: 最后输入你的邮箱并确认

(2) 邮寄付款:(以纽约州为例)

  1. 在罚单上面指定位置选择“Guity”(认罪)选项并且签名。
  2. 准备好支票、money order或其他可接受的现金付款方式
  3. 支票连同罚单一起寄到罚单上的指定地址:(这里以纽约州交通罚单为例,具体情况请仔细查看自己的罚单)

Traffic Violations Plea Unit

P.O. Box 2950 ESP

Albany, NY 12220

(3) 亲自缴费:你可以亲自到指定的地点去缴清罚款。在去交罚款前可以联系工作人员确认

  1. 接受的付款方式
  2. 地点的营业时间

4. 补充

(1) 车被拖走怎么办?

如果车子被拖走了,可以上网或是到当地警察局去找车子。一般这种情况除了违规罚款外还有交拖车费和车辆保管费,而且费用非常高,动辄几百刀,如果你想省点钱,就要跟对方讨价还价,毕竟能减个一两百刀也是不错的。

(2) 不交罚单后果

千万不要怀着侥幸的心理,天真地以为罚单不交会被时间遗忘。如果没有按照规定的时间交款, 除了会影响你购买车辆保险和无法更新驾照,而且白单会变成黄单,黄单变成粉单,处罚的金额会加倍。如果你没有及时处理粉单的话,法院会下逮捕令并且会留下案底,后果很严重。

(3) 责任承担

如果是别人开你的车违反交规被抓,处罚的是驾驶人,并不会影响车主的记录。反过来,如果你驾驶别人的车吃罚单,罚款或扣分会落在你身上,并不能够逃脱责任。

2018-11-10 / by / in , , , , , , ,
美国交通规则标志详细图解

美国交通规则标志图解一览,基本常识务必先记好。

1.左转让直行
2.Stop Sign 标志一定要停稳
3.看到或听到员警车、消防车、救护车的灯光与声响,立马靠右停
4.行人最大
5.高速上的 Carpool Lane(拼车道)、FastTrak 和 Toll Road(收费公路)
6.坐后座也要系好安全带
7.绝不酒驾
8.开车不可滑手机、看手机

其他美国交通规则概述

1.随身携带开车保险证明 (美国的保险是跟人跟车)。
2.红灯可右转(大部分情况)。
3.绿灯右转也要减速慢行让行人。
4.仔细看道路标示。
5.直行车>转弯车。
6.遵守道路限速。
7.遇到校车停车并放下STOP标志时,双向行驶的车辆须完全停止。
8.12岁以下幼童须坐在后座。
9.换线一定要打信号灯。
10.在高速公路和快车道上不可停车,须把车移到路旁才可停。
11.晚上一定要开大灯。
12.在左/右转道就必须左/右转。(除非路面标示亦可直行)

美国交通标志速览

禁制标示 (红色或白底黑字)

禁制标示 (红色或白底黑字)

警告标示 (黄色)

警告标示 (黄色)

道路施工标示 (橘色)

道路施工标示 (橘色)

引导与休闲标示 (绿色/蓝色)

引导与休闲标示 (绿色/蓝色)

路面黄色中线标记的含意

虚线

道路中央的黄色虚线将双方向行进的车流分隔开来。在确保安全情况下,驾驶可越过该虚线超车或左转驶入另一条路或私人车道。

虚线+实线线

虚线旁的实线表示允许虚线一侧的驾驶者超车,实线一侧的驾驶不可超车。(部分道路中央会有一条双黄虚线形成的中线道,是方便双向行驶的车驶入等待各自左转的共用车道)

双实线

道路标识

表示禁止任何车辆超越其他车辆。

2018-11-10 / by / in , , , ,
在美国开车,学会七则交通知识让你少花钱!

在美国开车不仅仅要遵守交通规则这么简单,其实还有许多大家都从未听闻或不熟悉的交通冷知识,比如说你听说过使用加油站的打气机可以拒绝付费、在高速公路上没油了其实可以一通电话就得到免费救助吗?来看看这些关于美国交通的冷知识,说不定哪一点就能派上用场。

1.加油站打气机本不该收费

有时候车开到一半发现需要给轮胎打打气,跑到加油站去用打气机器却发现店家要求你付钱,而且有时候还要付$1多到$2 的冤枉钱才能使用本该是免费的空气。没错,世界上的空气是免费的,我们呼吸都不用付钱,凭什么到加油站加点空气就要付钱呢?

其实加州早在1999年就有法律规定,凡是在加油站有付费加油的人都可以享受免费打气机和灌水机的服务。但是有些加油站就是凭借大部分人都不知道这个规则而趁机从中谋利。所以下次去加油站碰到收费的打气机,只要理直气壮地和店家说明自己已经在此加油,所以我们可以合法免费使用打气机和灌水机。如果还是有不讲道理的店家,尽管去 Department of Food and Agriculture 食品农业部投诉就好。

2.高速公路抛锚有免费服务

每天开车难免会遇到轮胎爆裂或是在高速公路上突然没油这些突发状况,如果不是身经百战的老司机还真有些不知所措。大家都知道叫个拖车公司有多烧钱,再加上要是没有AAA 和朋友在附近,真是叫天不应叫地不灵。

其实许多州都有 Freeway Service Patrol 公路巡逻提供免费的高速公路救援服务。有时候你车子停在高速边,过几分钟就会有这些公路巡逻来救援了。

洛杉矶地区Metro Freeway Service Patrol(拨打511 并说“Motorist Aid”) 在洛杉矶县提供完全免费的公路救援服务,包括:免费换轮胎、免费迅速启动汽车、免费加最多一加仑的汽油、免费将无法启动的车辆拖到安全地点与加注散热、补休爆炸漏水管。

网站:https://www.metro.net/projects/fsp/

加州California Highway Patrol(直接拨打911)全加州许多城市都有服务,包括:免费换轮胎、免费迅速启动汽车、免费加最多一加仑的汽油、与加注散热、补休爆炸漏水管。高速上没油了没关系,警察蜀黍来帮你。

网站:https://www.chp.ca.gov/programs-services/services-information/freeway-service-patrol

纽约New York State Highway Emergency Local Patrol (拨打911要求 Highway Emergency Help)纽约州公路巡逻,免费服务包括:换轮胎、启动汽车、加注散热、补休爆炸漏水管、最多提供两加仑汽油、小型修理等服务。

网站:https://www.dot.ny.gov/

*基本情况下,凡是遇到再高速公路上突然没油、爆胎或者需要启动车辆服务,可以拨打911找公路巡逻 Highway Patrol 救援。重点是免费哟!

3.开车太慢也会吃罚单

大家都知道超速会被警察抓,但其实开太慢也会影响交通并吃罚单!你可能觉得慢点开才能保证安全,但殊不知这样反而会造成交通堵塞。如果在非特殊情况下车辆行驶速度比限速低太多,警察是有权利给你开一张上百元罚单的。 练练车技,不要再在路上慢悠悠地挡着别人了。

4.载宠物行驶的特殊交规

美国不同洲的交通法可能稍有差异,但很多州都不允许司机在驾驶中将宠物放在自己腿上。无论你家宠物多乖多听话,被警察看到就可能吃一张无情的罚单。比如说新泽西州就是,如果警察抓到你抱着狗狗开车,可能会罚高达$1000的金额。建议养宠物的主人们载它们出去前先搞清楚交通法,最好把宠物放在安全的宠物座椅中。可以到 http://www.dmv.org 看看自己所在州的规定。

5.车子太旧也不行

光是旧车没关系,但如果车子旧到已经磨损过重、轮胎磨损过度、有坏掉的显示灯或刹车灯、漏油与其他液体或在下雪的城市未将车顶积雪扫除等情况都可能被警察拦下开罚单。幸运的话收到的会是一张可以纠正的罚单,把该修的修好就可以抵消了。

6.私人公司利用停车罚单来赚钱?

大家在路边停车时一不小心超时,车子挡风玻璃上就会出现一张烦人又烦心的黄色小纸条。尤其在洛杉矶这种交通复杂的大城市,在路边停车收到罚单是很普遍的一件事。这些罚单一般从$40到$60不等。但重点是,这些罚单很多是通过其他公司来执行的。也就是说,市政府会聘请像 Xerox  PRWT Services 来承包停车罚单这块。

所以在2012年,当洛杉矶的 Cody Weiss 停放的摩托车被开了罚单之后,他视图想要上诉,但遭到了Xerox这间承包公司的拒绝。因此 Cody Weiss 将这件事告上了法庭,而最近这件案子终于有了下文,那就是 Cody Weiss 赢得了这场胜诉,Xerox这些私人公司不再有权利审核停车罚单。因为这些公司不但从中盈利,还仅仅给员工很少的时间来审核这些罚单上诉,基本上就是为了从罚单中谋取盈利而不理会大家的上诉,不择手段。听说之前警察每天还有指定配额,所以要尽量给车辆开罚单。希望这样一来,洛杉矶一些地区的停车罚单上诉过程会比较透明化一些,无需通过私人公司就可以上诉罚单。

NBC 还整理出了全洛杉矶近年来最频繁发放停车罚单的街区:

1. 50 block of East Washington Boulevard in Venice (24,293 tickets)
2. 11600 block of San Vicente Boulevard in Brentwood (23,781 tickets)
3. 100 block of North Larchmont Boulevard in Larchmont (19,356 tickets)
4. 50 block of East Windward Avenue in Venice (18,233 tickets)
5. 200 block of North Larchmont Boulevard in Larchmont (13,520 tickets)
6. 11700 block of San Vicente Boulevard in Brentwood (12,959 tickets)
7. 100 block of South La Brea Avenue in Fairfax (12,760 tickets)
8. 700 block of South Wall Street in the Flower District (12,713 tickets)
9. 7000 block of Hawthorn Avenue in Hollywood (12,298 tickets)
10. 300 block of East Second Street in Little Tokyo (11,757 tickets)

7.红灯被拍照罚单不用付?

在右转路口可能不小心红灯没刹住或者转早了就看到唰唰的闪光灯一闪,发现自己的小违规已经被无情的马路摄像头咔嚓地记录了下来。但这又不是真正的警察给你开罚单,而且路边摄像头的准确度也很让人怀疑。听说洛杉矶 (City of Los Angeles) 已经取消红灯拍照罚单或者根本就不用交,是真的吗?

其实几年前洛杉矶就开始疯传,在 Los Angeles County 开车时被照相机拍到违规的话假如不对收到的罚单做任何回应是可以的 ,如果你没有联系 L.A. County 法院的话,法院是不会向 DMV 报告的。这几年,洛杉矶市(City of Los Angeles)路口的照相机都被撤的差不多了,只有 L.A. County 有些地区仍然在用。记得上一次被拍了之后也是从来没收到过罚单。

2018-11-10 / by / in , , , , ,
美国交通知识深度解读

一.如何考驾照:

1.每个州都有自己的管理汽车牌照和驾驶执照的部门,加州是Department Of Motor Vehicles, Ohio是Bureau Of Motor Vehicles, 一般都有网址,在网上都可以搜到,或者可以问一下校内比较Senior的学生。

2.一般驾照考试分笔试和路驾两步,都在Department Of Motor Vehicles进行,可以打电话或者在网上寻找距离自己住的地方比较近的DMV的办公室。笔试一般考交规,每个州略有所不同,需要认真学习本地DMV关于笔试的小册子。考过以后会发一个临时驾车允许,这样就可以练车了,但练车时车上必须有一个有驾驶执照的人陪同。练得差不多了就可以打电话给DMV去约路驾考试,考过了路驾考试就可以拿到驾照。

二.驾车安全须知:

1.严格遵守笔试里的交通规则。

2.严格遵守Speed Limit;美国所有的街上,包括高速公路,都有Speed Limit,一定要遵守,经常会有警察驾车巡逻监控,这是跟国内不一样的。

3.严格遵守Stop, Yield,红绿灯等交通信号;遇到Stop要停车,遇到Yield要让另一个方向的车辆。

4.不要酒后驾车。

5.开车不要打电话或发短信。

6. 遇到后方有警车闪灯,一定要立即减速并向右边并线以让开警车,如果警车继续跟随并继续闪灯,立即寻找安全地带并停靠在路边。

三.如何买车

1.买二手车:

1.1.本地报纸:不少二手车会在本地报纸上做广告。

1.2.www.craigslist.com:不少二手车会在这个网站上做广告。

1.3.直接到街上的dealership或者automobile shop寻找或者购买二手车。

1.4.www.carmax.com: 这是个专业提供二手车的dealership,可以按揭。

2. 买新车:

2.1.本地报纸: dealer会在本地报纸上做广告。

2.2.直接到街上的dealership寻找或者购买新车。

2.3.按揭或者Lease:可以按揭:付首付并每月付月供;也可以Lease:付低首付或不付首付并每个月付较低月供,3年后再换一辆新车。

四.公共交通须知:

1.地铁:

大城市如纽约,华盛顿,等有地铁。寻找与自己住的地方近的地铁站可以用google搜索,关键词为“城市名 subway”,比如“new york subway”。

2.公共汽车:

基本上所有城市都有公共汽车,每个城市的公共汽车运营公司不一样,可以上网用google搜索到运营公司的网站搜索汽车线路,车票的种类和购买车票的方式。搜索关键词为“城市名 州名 transit”,比如“Columbus Ohio transit”。

3.出租车:

每个城市有多家出租车公司,可以上网用google搜索本地出租车公司的联系方式并电话约车。搜索关键词为“城市名 州名 taxi”,比如“Fremont California taxi”。

2018-11-10 / by / in , , , , , ,
交通事故中可能遇到托儿 不要轻信别人

交通事故中可能遇到托儿 不要轻信别人

总是有这样的事发生。来美时间不长的人士发生交通事故,当事人感到惊吓和震惊之余,却不知要给谁打电话,以及如何处理这突如其来的车祸。

此时此刻,突然出现一个讲母语的人。这人表示他们恰好目睹这起车祸,并询问当事人是否需要帮助。这对遭遇意外的人来说,这个老乡就像天使,是个好心人。然后好心人推介去他/她知道的医院、还有律师,甚至还有汽车修理店。但是,在推介完毕之后,你却再也找不到好心人的踪迹。当事人试着拨打好心人的电话,也无人应答。你知道吗,这些行为很可能是涉及事故的一种交易行为。

当车祸发生后,警察或者是救护车会赶赴事故现场。警察会出具警察报告以及调查车祸地点,救护车会救治和运送受伤的人员。除此之外,没有谁会推介车祸中的当事人去哪儿,除非有兜售目的人才会靠近车祸现场。出现在车祸现场的这种人,我们称为“托儿”(英文称之为Runner)。他们介绍车辆修理店铺,律师以及痛症诊所。一些托儿还跟律师楼或者痛症诊所有着一定的利益联系。这些人从车祸赔偿中挣钱、或者从律师楼拿到的受害人车祸赔偿金中分得一杯羹,还有转介给律师、痛症诊所和车辆修理店后拿好处费,这些都是非法的。

交通事故

律师不能以这种方式从托儿手中拿案子,因为在当事人提出协商之前,任何律师与事故当事人接触进行协商、出现在事故现场都是违反法律的。怂恿事故受伤者起诉(ambulance chasing)是违反律师职业道德操守的。律师或经理在律师楼说服当事人采取法律诉讼也同样是非法的。但如果当事人联系律师楼,提出与律师或者律师助理在家中或医院协商,这是合法的。此外,在电视或者报纸上打广告吸引客户也是合法的。

口碑传播、互相介绍律师是合法的。痛症诊所介绍病患去找律师,如果没有涉及利益交换也是合法的。但有一些规则涉及此类事故的承保伤害案件。很多人都不知道这些规则,他们依赖于托儿、而不管托儿是否在事故现场出现过。问题是托儿对糟糕的结果并不负责。他们可能在介绍律师或痛症诊所给当事人之后就消失了,这样很多人被迫陷入麻烦或困难当中。

所以,如果你卷入交通事故、需要帮助,首先你必须打电话给警察,如果有受伤的话需要打电话叫救护车。重要的是,你需要在适当的时候找律师。你可以通过广告或者熟人介绍找律师,这种方式更靠谱。还有很多移民接受“托儿”的非法帮助,因为他们缺乏交通事故的处理经验和知识,我们发现这种情况的发生比例正在下降,因为人们越来越多地意识到跟“托儿”合作可能导致的各种各样的后果。但是,还是有少量违反法律的行为。为了避免这些“托儿”,请聘用正确的律师。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in ,
三个理由 让你慎重考虑汽车全保险

三个理由 让你慎重考虑汽车全保险

每个人都希望能在保险上省钱,而且很多都倾向于选择较少覆盖的保险项,大家都不想在这种不是必须花的项目上浪费钱。其实不管是每月交的寿险、医疗保险或汽车保险,都是以备“万一”。但我要说,当这些“万一”真的发生,我们绝不会觉得之前支付的保费是在浪费钱。汽车保险

有很多这样的例子,刚买完房子保险、房子就被火烧塌了;或者有认识的人刚买了寿险就不幸去世了;又或刚买了医疗保险之后就需要看医生。那时候我们会心存感激,因为我们买的保险俨然就似生活的救星。因为我是代理交通事故的个人意外伤害律师,本文将围绕汽车保险讨论。

购买汽车保险时,有无数个选项可选,选择哪一个取决于客户的意愿。当然也是这些选项,会让不同客户支付不同的保险费。比如:碰撞险(collision)能支付你所保车辆由于碰撞引起的损失,比如在交通事故中车辆一旦被损毁、车主就可获得汽车修理费用的赔偿。通常我们说全额保险(全保),里面就包含了碰撞险。假如你的计划里没有碰撞险,而你又是酿成车祸的一方,保险公司只会赔偿对方的维修费用,而不是你的。因为这时,保险计划只提供最基本的责任险。

意外伤害

其实我们看全保本身,还有不同的自付额度。有的保险自付费可能是$500、$1,000,也有的可能高达$5,000。如果汽车保险自付费的最高额度是$5,000,那么汽车修理费高于汽车保险自付费时,车主可以要求保险公司支付。但是如果修理费没有达到自付费的额度,保险公司是不会支付修车费用的。例如,如果你修车花了$4,000,而你的车险计划是$5,000的自付费额度,修理费低于需要支付的自付费,那么保险公司就不会支付这次的车辆损失。及时你买的是全险,这种情况下它也是这个结果。

大家购买汽车保险的目的是为了能从应负责的车祸损失中获得赔偿,而不是最终从保险公司那儿什么都拿不到。因此,我个人推荐给正在考虑汽车保险的读者,购买全保,再配一个不那么高的自付费。

因为第一,可能因为你的过失引起车祸。如果过失方是你,那么另一方的保险公司不会为车辆损失支付款项。为了获得赔偿,你需要全额保险。

第二,有些不清楚是谁的过失造成车祸,即便对方承担责任。例如:在十字路口发生的车祸,双方当事人都有责任,每一方都称他/她有看到绿灯,但没有目击证人能证实哪一方的说辞。或者,车祸发生在一方试着换车道,双方都可能有过失。

在这类事件中,即使你认为你不应该对事故负责、应该是对方的责任,对方的保险公司也有可能不这么认为。它也许不会支付你的修理费用,或者它只支付小额费用、但不足以弥补你的支出。此外,即便对方的保险公司支付你的修理费用,也需要很长时间才能拿到赔付。

第三,在肇事逃逸事故中,明显是对方过失所致,但你可能永远也找不到了肇事逃逸者。例如,如果个人购买一辆价值8万美元的奔驰。他付清了所有贷款,但只买了基本责任险,因为他想要省下保费。后来他碰上肇事逃逸事故,新车几乎报废。

在这种情况下,他没有办法拿回相当汽车价值的赔偿,因为他只投了责任险,而且他也不知道对方的身份。如果该人在事故发生24小时内递交警察报告、有可能能获得人身伤害赔付,但也不能获得跟车辆等值的赔付。如果他当初购买的是全保,那就会不一样。

他不能获赔损失因为他只有责任险,而对方又无法获知。也因此,他最后损失了一辆价值8万美元的车。综上所述,因为存在这种、那种情况发生的可能性,所以我建议买汽车保险时,个人购买全额保险为宜。

◆ 朴安德鲁(Andrew Park)是韩裔资深交通意外伤害专业律师,雪城大学法学院毕业,持有纽约和新泽西州律师资格执照。1997年开始涉足意外伤害法律案件,2003年创建Andrew Park法律事务所,处理过2千多意外伤害案件,有着丰富的交通意外案件处理经验。在纽约交通意外伤害律师中,朴律师索赔成功率排名第二。他致力于帮助少数移民,为客户赢取最大的利益,律师楼有华人助理。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in , , , , , , , , ,
意外受伤时 有一项权益不要忘记

意外受伤时 有一项权益不要忘记

遇到意外人体伤害时,华人很少找律师,经常在这方面吃大亏。究其原因主要是:1、“多一事不如少一事”的处世哲学;2、没有身份打黑工,怕被暴露;3、担心遭到不良律师的欺骗敲诈等等,其实这些想法都是不正确的。因为这类案件,都是打赢官司才收律师费的;而且美国法律讲究人人平等,没有身份的人也不能被歧视。

人体伤害事件 千万别自认倒霉

什么是人体伤害呢?有两个要素:一、有人受伤;二、别人的错。
常见的人体伤害事件,主要有:1、车辆交通事故,被公交车、汽车、自行车撞伤;2、某人在某建筑物受伤,或从建筑物摔落下来而受伤,起因是建筑物构造的缺陷,或人行道上的一个坑,没有定时维修的楼梯或电梯;3、在工地上,从脚手架上摔落受伤,或被高处落下的物体砸中头部等等,导致可怕的事故。

人体伤害律师申辅均说,凡是由于别人的过错而受伤,受伤者应该寻求人体伤害律师帮助,得到合理的赔偿,包括:1、报销所有的医药治疗费用;2、因伤而丧失的工资:比如你受伤前年薪是三万,伤后只能找到年薪两万的工作,如果你二十年后退休,你应该得到二十万的赔偿;3、肉体上的痛苦,精神、情感上的打击,以致恐惧、愤怒,以及生活享受的损失等等,都可以得到赔偿金;4、伤者的配偶也有资格索偿,因为配偶要照顾伤者,承担了更多的家庭责任和家务……

人体伤害

申律师的一个客户跟他说起一段十二年前的经历。当时,她和妈妈走在人行道上,路过一户人家,庭院的围墙有个缺口。突然,一条大狗从院子里冲向人行道方向,狗脑袋从缺口处伸出一大截汪汪叫。由于没有思想准备就下意识躲闪,客户母亲一下子从人行道上狠狠的摔到人行道下面,70多岁的人摔的很惨:脚扭到走不了路,脚踝、小腿当时全都肿起来,手也破了,胳膊也瘀青了。2、3个月后虽然康复了,可是谈起这件事来,老人还心有余悸。

申律师问她:“你有没有妈妈受伤的相片?那个狗把头伸出围墙缺口向你妈妈叫的相片?或者任何医院治疗的单据?如果有,我们律师事务所就可以为你讨回公道,美国对狗咬人、伤害人,有很多法律赔偿的规定。”

这个客户说:“我来美20多年了,我也不知道可以找律师索赔,更没有拍照、留证据的意识。妈妈身体、精神上遭受那么大损失,我们只好自认倒霉。唉,以后再遇到这样的事就知道如何处理了!”

人体伤害律师

选对律师 拿到合理伤害理赔

也许你说,我办了意外伤害保险,不需要找律师。这恰恰是保险公司求之不得的!一般人缺乏经验和法律知识,很难算出真正的损失,一些不良的保险公司会趁你没有律师的时候,尽快以最低赔偿与你结案完事。这些保险公司心知肚明,律师替你争取的赔偿,比你自己争取到的多很多,否则也不会有专门办理受伤案件的律师了。

找律师固然重要,但是找个好律师更不容忽视。虽然做人体伤害案件的律师是打赢官司再收费的,但是一些不良律师会巧立名目的跟你报销各种费用,你打赢官司获得的赔偿被东扣西扣之后,可能就所剩无几了。

因此对伤者及家庭,最重要的是找到他们可以信赖的一位经验丰富的律师。选择一个好律师,通常有以下途径:
1、查询专业数据库:保险公司接到索赔通知后,第一件事就是到专业的数据库中查找律师以往的打官司记录,了解律师的水平。你可以亲自去查询,也可以请律师秀给你看。如果律师经验很丰富,对方就不敢拖延,他们知道拖到庭审会更被动。通常庭审的赔偿要比庭下的调解更高。

2、律师需有经济实力:人体意外伤害案件,需要大量的调查工作,有些案件可能要几年才能打赢,律师事务所需要投入巨大费用。作为受伤人,一定不希望做了几个月或二、三年了,代理人告诉他,很抱歉我没资金跟进你的案件。

3、不搞错索赔对象:不同的官司有不同的索赔对象和索赔期限,有经验的律师不会弄错。如果索赔对象是政府机构,要在90天内通知他们;如果是交通事故,要在30天内通知保险公司。如果律师缺乏经验,会耽误索赔。

人体伤害理赔 有无身份同样对待

身份是否合法?是华人打官司前很关注的问题。那么游客或非法移民,是否可以进行伤害案的诉讼呢?

在街上被撞伤,或掉进地上的坑,游客与美国人或者美国永久居留权的人享有一样的权利,把伤害事件告上法庭,不应该有任何形式和方式的顾虑。身份有问题的、证件或签证过期、或其它情形的人,如果遭遇意外伤害或死亡,不能因为身份问题而和他人有区别,而且有的法庭根本不能问移民的身份。在美国,歧视行为是非常不被认同的。

 十年打赢上千人体伤害案件

申律师事务所,专精湾区人体伤害诉讼,对每一个客户都很用心。申律师会亲自了解每一个客户的家庭背景,伤害对他们的生活影响、工作影响、对孩子的影响,估算最合理的赔偿费。而在大律师楼,会被其他案件分心,客户很难得到这样人性化的服务。

律师事务所,十年为客户打赢上千个人体伤害案例;不获理赔,不收任何费用。服务领域包括脑部重创、脊椎受伤、骨折、一般车祸、各种工伤如:建筑工地受伤、烫伤、扭伤、滑倒、绊跌,以及狗咬,狗攻击等等。

律师建议华人,发生意外伤害后不要等,应该尽快联系律师,因为上诉的时限是有规定的,尤其是重大伤害事件,更要尽早联系律师。

文章来源:大纪元

2018-11-10 / by / in ,
在美继承遗产有多难?绝对超出你的想像

在美继承遗产有多难?绝对超出你的想像

去年9月,一名独居的华裔男子在其纽约公寓内死亡,死者唯一的亲人是他的侄女。因为死者所有的证件与财物均放置在银行保险箱内,他的侄女希望打开保险箱为其办理后事。

继承遗产

但开保险箱必须向银行证明:当事人是死者的亲属,可该男子的出生证明等资料均锁在保险箱里。因无法证明他们之间的亲属关系,所以银行拒绝了打开保险箱的要求。就像是你需要拿钥匙开车,而车钥匙刚好就锁在车里了,真是让人万般无奈。

一般来说,在美国继承遗产都需要遗产法庭(Surrogates Court)的介入。在遗产法庭有三类案件:1.死者个人财产不足3千美金属小额遗产(Small Estate),又叫做自愿管理(Voluntary Administration),是简易、低成本的遗产划分方式,生前有无遗嘱均可。2.死者立有遗嘱,归于遗嘱认证(Probate),财产的划分依照遗嘱。3.死者没有遗嘱的归于遗产管理(Administration),这种情况最复杂。

遗嘱

在美处理遗产的三个难题 

1.移民身份限制而导致遗产无法由亲属顺利继承。

在美国遗产执行人必须有美国身份。很多移民是独居,去世时没有直系亲属在身边。如果所有的家属都在中国,而且没有绿卡也不是公民,那么在遗产处理过程中,就不得不让公共遗产执行人来管理死者的遗产。

2.继承遗产历时长、律师费用高。

首先遗产划分需要经过遗产法庭审核,另外,如果遗产受益人在中国,更是对当事人的财产情况以及美国法律都不清楚,更需要律师的帮助。像开篇的案子,通常需要在领馆公证相关证明手续,需要的时间往往会更长。

生前信托

3.即便相关材料都已取得,法院程序也已顺利履行,还要考虑其它因素。

有时候,即使上述流程均已走完,但受益人也未必能真正取得死者的遗产。比较常见的是,死者是白卡受益人,那么按联邦法的规定,55岁以上的白卡受益人去世后,如没有21岁以下子女,州政府可以留置其房产,追索白卡保险给付的福利额。

除养老院、居家和社区医疗服务的费用外,还包括医院服务、处方药,甚至联邦医疗保险(Medicare,俗称红蓝卡)分摊的开销。只有在付清白卡追讨的费用后,才能按照遗嘱或法定程序划分遗产。所以很多无妻无子的独居者的遗产经此过程后大大缩水,甚至全数归政府。

 

有无更好的遗产处理方式? 

我们推荐独居者建立生前信托(Living Trust)。生前信托由委托人任命一个信托执行人,执行人生前可以是本人也可以是他人。当委托人去世的时候,由信托的执行人来办理委托人去世后的各项事务。

信托的最大好处是,免去了繁琐的遗产查验程序,以及遗产查验的律师费用,对于海外的家属继承财产相对方便。

其次,信托降低了遗产诉讼的几率。有些人误认为设立遗嘱后、可免去法庭程序,但并非如此。遗产法庭对遗嘱的执行有严格程序,被遗嘱排除的受益人,可以向法庭提出抗议,所以遗嘱是容易引发诉讼的。

再次,由于信托不需要走遗产法庭,所以死者的财产无需公示,可以很好地保护死者的隐私。◇

生前信托

吴绿绿律师(LOUISA WU)毕业于美国天普大学法学院,为美国纽约州执业律师、纽约州律师协会的会员,是美国天成律师事务所的合伙人。天成律师事务所有15 年以上处理信托案件的经验,曾经处理过上万起财产保护信托案件。在纽约和新泽西均设有办公室,欢迎咨询财产保护信托详情。

文章來源:大紀元

2018-11-10 / by / in , , , , ,
交通法:在美国遇到车祸不是马上下车而是…

交通事故发生后,应如何应对呢?


行车发生事故后,应在能保障安全的情况下将车辆停在路边,然后再下车交换信息和拍照。

当你拍照的时候,角度还有受损情况,千万不要只照近距离的你受损的部分,你要远远的照一张二台车的照片,这样在申诉的过程当中,保险公司可以用这个照片去判断。〞

交通事故发生后,应拨打911报警。此外,如事故另一方的资料不全也要打电话给警察。

当下的话要看对方的驾照,驾照也要照一张相,还有对方的保险,这样你才可以用你的保险公司跟对方的保险公司来联络。如果他有其中一样是没有的,那这时候你就要打电话给警察。〞

之后,应跟自己的保险公司联络。

发生事故之后记住要跟你的保险经纪人联络,因为理赔部门都要处理这个问题,然后知道你的故事是怎样,整件事件是怎样发生的,你的保险公司会站在你的利益上尽量会帮助你决解这个问题。〞

保险公司会根据事故的责任来判定保险是否涨价。

〝发生意外之后,如果这个责任是别人的,对方的,一般自己保险公司不会升价的,但是如果是自己责任的话,会涨价的。〞

来源:新唐人
2018-11-09 / by / in ,
【律师支招】在美国出了车祸要如何应对?

第一,首先,平时要在车内备有纸和笔,利用手机的照相功能。倘若不幸地发生了车祸,最重要的是保持冷静丶沉着,切莫惊慌失措。特别是错在对方,绝不要气势汹汹地忙着找对方理论。为了防止对方以任何借口破坏或逃离现场,此刻有太多的重要事情要做:


拍下车祸现场(不同的角度不妨多拍几张留存)。

第二,心平气和地记下对方的车牌号码。可能的话,问一问对方有没有人受伤,以表示对对方的关切。如果这次车祸的错误不是自己,而对方也肯承认错误的话,要以诚恳的态度听取对方叙述车祸发生的经过和原委,在这个时候,能有一个第三者在一起听取他的“自白”,就再好不过了。因为,万一对方后来反悔,你还可以有第三者作证。当然,你要留下第三者的姓名丶电话和住址。

 

第三,索取对方资料。对于车祸的责任,如对方根本不愿承担,不必勉强,也不必与对方争吵。你最好先把自己的驾驶执照和保险卡拿在手里,并且向对方索要相关资料。从对方的驾驶执照和保险卡上,抄录他的姓名丶出生年月日丶驾照号码以及保险公司名称丶他的汽车名称丶汽车出厂年份丶汽车VIN 号码丶保险号码( Policy Number)和保险公司的电话号码。对方的电话号码顺便也要一下。如果对方不承认错误,不愿意拿出相关资料来,你就应好好地跟他解释,告诉他车祸发生后,交换资料是双方必须履行的义务,以便向各自的保险公司提出报告,这与车祸发生的是非没有牵连。如果对方仍然拒绝拿出资料来,你可以对他说:“我只好向警察局报告,你出事后逃离现场。”出事后逃离现场,是很重的过失,相信对方在这种情况下,是不会再拒绝你抄录他的资料的。

以上做法是你估计整个车祸损失在600美元以下,因为警察到现场写车祸报告,将给双方都留下车祸记录。如果对方勇于承认错误,当场私下和解为好。但上述资料仍要抄录。如果车祸损失估计在600美元以上,或有任何一方受伤,千万不要立刻移动车的位置,第一件应做的事就是电话报警,务必请警察抵达现场后裁决错在哪一方。若在警察抵达现场之前移动了车辆的位置,将使警方难以判断谁是谁非。警方到现场后会绘图并作车祸现场的描述及车祸报告。若你受了重伤,你有权请警察为你召救护车送你去医院。如果警察到达现场,24 小时后即可电告其所在分局索问车祸号码(Accident Number),或前往取回车祸报告。如果你带有照相机,应对车祸现场拍照存证,以防对方赖账或警察有种族偏见,让律师为你讨回公道。假如这次车祸的发生是你的过失,你也不必向对方道歉或是认错,只要客客气气地表示:“让我们向保险公司报告吧!”

美国交通车祸

 

第四,如果车子损失不大,照样能驾驶,自己可以把车子开到修车行去估价修理。万一车子已经不能离开现场,最好是自己打电话给信赖的修车行,请拖车来拖走。有不少拖车公司,消息非常灵通,某地发生车祸之后,很快就有拖车公司的拖车出现在现场,他们会把一张印得密密麻麻的表格交给你,让你在上面签字,这是一张授权书,是车主授权给拖车公司拖走车子或修理车子。面临这种情况,不要随便在授权书上签字,最好把授权书看清楚再说,假若你根本不愿意授权给这家拖车公司拖车或修车,就不要理睬他们。

 

第五,向保险公司索赔。离开车祸现场回到家里,假如身体状况还允许的话,应该先把你的汽车保险拿出来看一下,或跟你的保险经纪人通一个电话。目的是确确实实弄清楚你的车险到底保了哪几项。比如,你有没有买PIP ( Personal Injury Protection ),如有这一项,即使车祸是你的错,你的保险公司还是会赔你部分的医疗费或工资损失。再比如,对方推说忘了带汽车保险卡的话,那就有可能根本就没有汽车保险,那你就有必要确定一下你有没有买UM ( Uninsured Motorist )。又如,你的车不能开了,查一下你有没有买租车保险,如有的话,你就可以先去租一辆车应急。总之,对自己的保单,要心中有数。其次,从你的保险经纪人那里听取建议。比如,要不要请律师?如何向保险公司描述车祸现场?如何索赔,才不影响或尽可能少影响今后的保费?等等。假如你身体感到不适,应尽快去看医生,而不是去找律师。因为医生可以确定你受伤的情况并决定你如何接受治疗。医生也会根据需求指点你如何丢找一位好律师,帮你讨回公道,要回一些经济赔偿。一般情况下,你去看医生时不必付费,因此千万不要担心医药费而不去就医。医生介绍给你的律师,也不需付费。但一定要以文字为凭,在契约上写明,官司输了,不付律师费,如果赢了,与律师对分或给他1/3 。注意,看医生最好在车祸的当天或第二天。尤其是基本确定车祸责任在对方时,更要去看一次医生,留下看病记录。因为车祸后有些伤痛一开始并不明显,但在一周丶数周或数月后会越来越严重。留下记录对以后再医疗丶索赔都比较有利。如果神志不清丶有出血的情况,应到医院急诊室去;如果仅是一些疼痛,可找脊椎骨神经科医生。

 

第六,在看过医生后,就向保险公司报告事故的过程(绝大多数保险公司都有免费的800 专线)。如果你是向对方保险公司索赔,你就要提供对方的姓名丶保单号码。同样,如果你是向自己的保险公司索赔,你就要提供你自己的姓名和保单号码。向保险公司陈述事故过程既要提供各种信息,又要突出重点。在听完你的陈述之后,保险公司会给你一个理赔号码(Claim Number)。你要记下这个号码,再跟保险公司联络时,只要报出这个号码,就很快能找到你的档案了。保险公司在接受你的索赔后,就会展开一系列的调查。如向对方肇事者或目击证人了解情况,或向你要警察的报告,或请你提供其他文件等。在整个过程中,你作为当事人要积极配合。在保险公司决定赔偿后,接下来就是估算理赔的金额。有些公司会指定估价的修车行,有些则让你自己找三个估价的修车行,然后公司决定由哪家修。也有的要你自己找。很多车主把车子交给他信赖的修车行,然后由修车行与保险公司直接谈判修理费的问题,因为双方谈判人都是修车专家,谈起来比较容易,经常是事半功倍,皆大欢喜。这最后一种做法,在小城镇是常见的。保险公司通常在拿到修车行的修理费发票,或你的医疗费丶租车费单据后,会把支票寄给你或修车行。假如你对赔偿额有异议,可以反复与保险公司讨论,直至一个双方满意的结果。有关索赔资料,如警察报告丶赔偿结果等保留5 年为好,以作为未来保险公司正确估价你的保费的参考。

 

最后,如对方无保险,或对方保险公司无理拒赔,或是仅赔一半的,损失低于5000 美元的,你可赴车祸发生地的小额索赔法庭提出诉讼先。


美国车祸

另外有12点建议:

第一,不要轻易私下和解。如果一部汽车撞到你,司机说,不要报警,我给你500块钱,咱们私下和解吧。这时候,如果你受伤了,法律规定一定要报警。即使伤很轻,也要报警,不一定在现场,可以事后报警。

 

第二,无论如何都要做医疗检查。发生了车祸,人通常处于惊魂未定的状态,有些受伤没有立刻显现出来,包括头部丶颈部的伤,可能后来才显示。因此,不要跟警察说,没事。如果你说没事,警察可能就会在报告上写下你没有受伤,对你很不利。

 

案 例:有一个人出了车祸,手臂上有块淤青,他觉得没事,但一个月后,他发现自己的手臂动不了,赶紧去找律师,但律师不愿意接案,因为保险公司十有八九不会理赔,保险公司会说,已经过去了一个月了,谁知道你是不是跟人打架受伤的呢?怎麽证明你的手臂不能动是车祸所导致的?

 

第三,车祸发生后,小心你自己说的每一句话。记住,绝对不要说“是我的错”(Never say it is my fault)。警察通常会问车祸相关人员:“发生了什麽?”警察问的是事实,不是让你下结论。因此,你不要说“对不起”,也不要说“是我的错”。常言道, 一桩车祸的发生需要两部车。有可能大部分的过失在于你,但对方可能也有过失,无论你错90%还是10%,你都不要把过失全部揽到自己身上。

 

第四,保存所有的证据。保存证据对你将来打官司有利。如果有好心的目击者把电话留给你,要赶紧记下,把目击证人的名字告诉警察。尽可能多地拿到对方司机的信息,问司机的名字,地址,保险公司名字。如果你身上有手机,用手机拍下现场的照片,将来会有用。

 

第五,出了车祸后,不要跟任何人讲车祸发生的细节,除了你的律师。你可能会接到一些电话,包括对方的汽车保险公司,或你自己的保险公司打来的电话,对方可能态度很好,话说得很动听,但无论如何,不要跟他们谈论车祸,因为你可能会在不知不觉中落入陷阱。

 

第六,不要自己跟保险公司签任何协议,除非你的律师在场。不要因小失大,因为你能获得的赔偿可能远远超过你自己想象的。

 

第七,不要跟对方司机签任何协议。对方车辆可能蹭了你一下,刮落一点油漆,这时候,对方司机可能会说,给你150元修车,小事化了。你当然可以拿着钱去修车,但不要签下任何协议。

 

第八,如果可能,加买“无保”或“低额”保险(UM/UIM)。纽约州规定车主必须购买不低于25000元的保险。律师建议加买UM(或称UIM),当撞 你的车没有保险,或保险很低时,你可以获得赔偿。如果你是已婚者,还可以买“夫妻保险”。当夫妻两人同时在车里,其中一人开车出了车祸,受伤的配偶可以告开车配偶的保险公司,获得赔偿。以前纽约州曾经一度取消该法律,理由是防止欺诈,现在又恢复了该法。

 

第九,MVIAC(称机动车事故赔偿基金会)。如果撞你的司机没有保险,或跑掉,并且你家里没有汽车,你受伤了可以申请MVIAC。

 

第十,如果你与人打架,汽车可能会被当作武器。假设你与另一个人在街上打架,对方跳进车里,车驶过来,把你撞伤。这究竟算不算车祸?关键在于:对方是不是故意把汽车当作武器把你撞伤。这时候,如果你对警察说,对方故意开车撞你,那麽你大概只能拿到受害人赔偿,而没有车祸赔偿,因为开车故意伤人不算车祸。

 

第十一,受伤地点很重要。除了出车祸,人走路可能也会摔伤,或遭打劫受伤,如果发生在街上,可能无法打官司索赔,但如果你在停车场被打劫,或在一幢楼里被打劫受伤,你可以告物业房东没有提供安全设施。

 

第十二,如果告政府,行动要迅速。你可能被消防车撞伤,或被邮局车辆撞伤,这时候你采取民事索赔诉讼的对象是政府。政府作为被告的官司,有效期限很短,你必须在30天或90天内发传票或提出诉讼,因此行动要迅速。

 

来源:高术仁律师 法律解答
2018-11-09 / by / in , , , , , , ,
结婚后离婚是否可转换正式绿卡

伙伴商业的英文非法移民

●问:我们一起创办了一个企业,不过,发现我的英文对方非法移民,我不再信任她,我想知道这对我将来会有什么影响?


律师:。很多非法移民在美国经营企业,虽然你的商业伙伴是非法移民,但据我所知,你所在的州,除联邦政府的惩罚外,没有另加的处罚如果你的企业从事的是光明正大的合法生意,联邦政府最多只会惩罚你雇佣非法劳工。这一规定是否对你的情况适用仍然是个问题,因为从技术上说商业伙伴并不是雇员。


当然,根据移民局在“常见问题(FAQ)”,自雇佣的人员不需要填写I-9表,但受公司或合资公司雇佣的人是需要填写I-9表的。


结婚后离婚是否可转换正式绿卡

●问:我一年半前持K-1签证来美国,和美国公民结婚并获得条件绿卡我丈夫把所有的东西都归为己有,只有少部分东西和我共用,每次我建议他把他的东西共用时,他就威胁我离婚当然,还有其他的问题,最后导致我们离婚了能证明我们的婚姻是真实的文件只有:共同的银行月结单(他没有往里面存过钱,但我们用它写过支票,来支付水电费),共同的报税表,共同的健康保险,水电气账单上同时有我们的名字,信件,我们的卡上面的地址也是相同的,以及双方的合影。


律师:你的婚姻开始是真实的,但最后离婚了,所以很难判断你的I-751案是不是会批看来,你有很多关键的证据,但不了解你证据的数量与质量之前,我无法给出准确的判断。你还可以试着获得更多会被移民局认可的文件,包括你描述发生过事情的宣誓书,双方家人,朋友,邻居的证词,以及其他可以证明婚姻是真实的证据,如共同旅行等文件。



关于回美证(I-131)的问题

●问:永久居民离开美国很长时间(比如超过一年),但在美国有房子,银行账号等,是不是需要申请回美证?

律师:绿卡能允许的最长离境时间是一年,如果你出境超过一年,必须在离境前提交I-131(再入境许可申请)如果你离境超过一年又没有回美证,即使在美国有房产和银行账号,也不能保留你的永久居民身份。

据我所知,即使出境超过一年,海关边境保护局(CBP)也有可能给予豁免,允许你回美国,但大多数的绿卡持有人不会把自己的命运置于移民检查官手中。而且,虽然绿卡持有人最长允许每次旅行的时间上限是一年,但如果你在美国境外停留超过六个月,CBP就会质疑你是不是已经放弃了美国永久居民身份,如果绿卡持有人常常在美国境外停留超过六个月,会更有风险。


 

及时寻求律师帮助投票与入籍

●问:如果永久居民被误导于2002年投了票,在申请入籍时会不会有麻烦?

律师:如果永久居民非法投票,就不能入籍,而且将会被递解出境,不得豁免不过,根据移民局的规定,只有当个人明知故犯而非法投票时,才会受到选举法的惩罚所以,在不了解投票时的具体情况,申请人的可信度,文件证据之前,审理官员无法确定当事人是否非法投票。

美国律师费用


审理官员可考虑的因素很多,包括当事人是如何,何时,何地注册为选民或投票,当事人对选举法的了解程度,当事人是否收到说明或口头询问是否具投票资格。谁为当事人提供选举法方面的信息,以及谁告诉他(她)有投票资格。选民注册表格和选票上是否特别问到选民是否为美国公民,或者要求当事人声明自己是公民,而且告知当事人,非公民投票将会受到惩罚。


 

2018-11-09 / by / in , ,
在纽约低收入家庭可获得免费法律援助

在纽约 低收入家庭 可获得 免费 法律援助

华人新移民由于语言和文化障碍,加上不熟悉美国法律,工作和生活中遇到老板克扣工资、工伤事故赔偿不公、房屋问题、家暴等不公对待时,愿意请律师的不多, 尤其是低收入家庭,没有钱请律师是一个主要原因, 其实当遇到这些情况,可以通过不同途径得到帮助。

 

陈轶珉律师718-886-4858纽约法律咨询哪里找/纽约律师咨询纽约律师推荐/纽约律师事务所/电话:718-886-4858


低收入家庭


美国司法援助的基础是宪法第六修正案:“在一切刑事诉讼中,被告享有……得到辩护律师援助的权利”。 纽约法律援助协会(New York Legal Aid Society) 起源于1876年,德国移民社区成立义务团体为受剥削的新移民打官司提供法律服务, 后来演变为全美历史最悠久、规模最大的不以营利为目的的法律服务机构。


法律援助的对象分为三大类,民事、刑事和未成年人获得司法救助,除了后两类是宪法规定、并得到政府资助的之外,民事案法律援助在很大程度上依赖于私人捐赠,向请不起律师的社区民众提供免费法律援助。


法律援助

免费法律援助三渠道

1. 拨打“212-577-3300 ”法律咨询热线:纽约法律援助协会提供包括劳资纠纷、民事纠纷、家庭案件、儿童保护、未成年人权利、房屋问题、移民、老人福利、刑事犯罪的辩护等方方面面的法律支持,有华语服务。


每周一至周五上午9点半至中午12点半,分别提供以下法律援助热线咨询:移民(周一及周五:844-955-3425 ),劳工、健康及政府福利(周二至周四:888-663-6880)。

2. 登录“www.legal-aid.org”网了解详细法律援助


3 .到纽约市五大区的法律援助工作站或位于水街199号的法援处总部咨询,想要前往的民众可提前预约,电话:212-577-3346 。


免費法律援助

数据

目前,该协会具有公设辩护律师资格的律师共有1100名,另外还有700多名社工、研究员、律师助理和行政工作人员,每年处理30多万例法律援助,惠及200万低收入的纽约人。


附加:

在美国,律师的社会地位很高,是人们所向往的崇敬的职业。那么,美国的律师到底有什么特殊权限呢?

法律援助


1.由律师签字的很多法律文件具有法律效


力。尤其是公司计划上市,发售股票,风险资金,合并兼购,房屋买卖,国际合营和跨国投资都必须有律师的参与和签署文件。

陈轶珉律师718-886-4858纽约法律咨询哪里找/纽约律师咨询纽约律师推荐/纽约律师事务所/电话:718-886-4858


2.在美国,除了当事人自己出庭,或上诉外,只有具有当地律师执照的律师才有资格代理当事人出庭和上诉至州和联邦法庭,其他任何公民都无权代理诉讼。


3.任何执业律师都是法律公证人,有权利公证任何法律文件。


4.作为一个判例法国家,美国允许律师通过引用以前的案例来支持现在的类似案件。法院也会在很大程度上采信律师提出的遵循先例的建议和主张。

2018-11-09 / by / in , ,
留学生,你的这些法律权益可能已经被侵犯了!

在美留学你不得不了解的法律

美国是一个法律很严明的国家,去美国留学一定要了解美国的法律知识,但是美国法律和中国的法律有很多不一样地地方,学生去美国留学千万不能用中国的法律解决问题。


美国移民

中国和美国法律的区别

美国社会的法律制度与中国有许多不同,留美学子应该重视中美之间的法律差异,建立法治观念,遵纪守法,防范下意识触犯法律,顺利地完成学业,免得造成追悔莫及的后果。例如有孩子的家庭切记7岁以下的孩子必须有人看管。又例如曾有留学生因为将宠物留在车内导致宠物闷热致死而以过失导致宠物死亡的罪名被告上法庭,而此类过失在中国是不会被追究法律责任的。

与中国大规模的普法不同,在美国了解法律是留美学子的责任。了解并遵守一国法律是在一国生活的前提,这对留美学子来说至关重要。


1、谨言慎行
在美国,应当谨言慎行,不要因为一时的口舌之快而给人留下口实,要遵守各种规章制度,避免引起意想不到的严重后果。例如有留美学子因为与导师发生冲突,言语间用词不当,结果被导师控告威胁人身安全从而被遣返回国。又如有留美学子未经安检闯入机场内,引起机场关闭等大的混乱,从而被告上法庭等等。在国内认为无所谓的小事,在美国可能被起诉。


2、种族歧视是顶大帽子
在美国,种族歧视是一项非常严重的指控。留美学子由于语言障碍和与美国人不同的行为习惯,有可能在无意识的情况下被误解。若遇到这种情况,一定要及时解释清楚,甚至寻求律师帮助。同样的,如果留美学子在美国认为自己遭遇到了种族歧视,可以按照规定向学校申诉,甚至通过法律途径解决问题。


种族歧视是顶大帽子

3、遇到威胁及时报案
留美学子若在美国遇到威胁,最好第一时间报警。比如在校外遭抢劫或被盗,应向附近的警察局报案;在校内遗失了物品或东西被盗,应向学校保安人员报告;如果目睹一项犯罪行为,也应拨打报警电话。有些留美学子抱着多一事不如少一事的心态,因为没有受到大的伤害便选择不去报警。然而报警的作用主要是提醒警察此处是事故多发地带,那么,后面受侵害的人可能就会少一些。这样做也便于罪犯在其他地点作案时被抓,有更多的可能提供其曾经作案地点的旁证。这对政府防范打击暴力事件,保护每个人的人身安全有积极作用。


4、遇警方盘查切勿抵抗
众所周知,美国是一个公民可以合法持枪的国家,因此为了保护自身的生命安全,警察在面对匪徒时若怀疑对方掏枪,是可以开枪击毙对方的。曾经有留美学子在面对警察查询的时候,因为急于拿出自己的证件证明身份而被警察举枪警告,最后虽然是虚惊一场,但相信没有人愿意体验这种经历。留美学子若遇到警察询问盘查,千万不可做出任何疑似掏枪的举动,否则可能会有很严重的后果。


同时,若在警察出于一些原因要逮捕留美学子的时候,留美学子万万不可因为认为自己无罪就争辩拘捕,否则可能会被控扰警执法。出国留学,安全第一,若是因为一个无心的行为失当就陷入危险,不仅给自己留下阴影,也会让远方的父母担心不已。


及时寻求律师帮助

5、及时寻求律师帮助

如果留美学子在美国遇到了紧急状况,遭到警方问话的话,一定不要乱说话。尤其是在涉及到刑事案件的时候,千万不可以在律师不在场的时候就慌忙认罪,应该及时寻求律师帮助。在美国,一般情况下警察只管抓人和纪录口供,听取当事人解释的人往往是法官。


若是急于向警察解释,由于语言障碍和专业知识的缺乏,说了些和事实本身无关但却可能会影响到判决的话,留美学子就可能在法庭上处于很不利的位置。留美学子应该在第一时间向使馆求助,使馆可以向留美学子提供协助,推荐律师翻译,向国内亲属通报情况等。


6、及时购买保险

留美学子在美国生活,购买一份适合自己的保险非常重要。现在针对海外留学生的保险种类有医疗保险紧急救助保险旅游保险以及被绑架和勒索的赎金保险。在选择保险公司时,建议选择在美国做得比较大网点分布广的公司,最好能够在当地提供24小时支援服务。拥有一份适合自己的保险可以在遇到问题时避免很多不必要的麻烦,为留美学子提供最大限度的便利。

来源:出国留学网

2018-11-09 / by / in , , ,
美国律师收费你了解吗?

美国可说是律师的天下。从各州各市的法律到国会通过的联邦法律,都出自律师之手,因此法律也多为律师说话,或对律师有利。


美国许多总统起初也都是律师,比如林肯、尼克松、克林顿、奥巴马。在美国,律师收费是很高的,通常每小时200到300美金,有的更高得离谱。华人同胞在这方面曾深受其苦,以前常被白人律师整得倾家荡产。只是近些年来,华人培养出自己的律师后,这种任人宰割的局面才稍有好转。

 

近年来,随着华人律师的增多,律师的收费也出现了五花八门的局面,加上不法中介的混入,搅得顾客头昏眼花,不知所措。比如一个庇护案子,认真专心地做起来,从案情分析、证据收集、材料整理,到校对、审稿、翻译、编辑、公证、打印、装订、邮寄,再到面谈培训、小庭大庭,加上可能和法官或者移民官讨论、协商,整个下来至少需要50小时。就算按每小时200美金收费,一个庇护案子做完也在9000到10000美金之间。

 

谈到这里,您可能会说:“这个价格是不是太高了啊?据我了解,纽约那边的律师一般收费在7000左右,而加州更便宜,只要4000左右啊!”

 

首先,中国人来美国,通常落地纽约或者加州。因此这两个地方的中国人多,律师楼也多。为了竞争、拉拢客户,常常不惜成本,降低价格。加上一些不法中介,没有律师执照,却违法地从事法律咨询和服务,极大地降低收费、靠数量取胜。这些中介没有正规培训,不懂得各种复杂的案子怎样不同地办理,而是千篇一律,将同一个故事套在许多不同客户身上。因此他们成本极低。而许多客户刚来美国,囊中羞涩、起步艰难,又不了解美国律师市场,往往选择律师的第一标准是看谁收费最低,而不是看谁懂的法律最多、经验最足、办案能力最强、态度最好。有的甚至都没弄明白对方是不是律师,就稀里糊涂交了定金,把自己的命运交给了收费最低却有可能对自己最不负责任的中介。这就导致许多不是律师的中介事务所反而客户最多,因此他们坑害的受害者也越来越多。这恐怕也是为什么这些年来庇护案子的成功率越来越低的原因之一。

 

正规的律师楼为了生存,也变得根据您付费的多少,而付出多少心血来办您的案子。如果您只付3到4千美金,律师就没心思百分之百地为您拚命办案,也就不关心案子的成败。庇护案子面谈就过的恐怕不到百分之十。大多数案子都要上庭。这时,那些收费极低的移民中介由于自己不是律师,也就没有资格上庭,必须把您的案子转卖给一些刚出道的、没经验的、或者找不到客户的律师。从此,您就掉进了万丈深渊。

 

另外,许多律师楼在广告上将价格定得十分低廉,但这只是为了吸引客户。一旦等您上钩,他们就用种种理由,将价格暗暗抬起。表面号称收费4000美金,只要您面谈不过,到头来,律师的转卖费、无休止的上庭费、您本人和律师的车马费、伙食费、住宿费、您的误工费等等,最后加起来远远超过10000美金。最让您痛苦的是,这样折腾下来,案子还常常失败,必须花血本另请高手帮您上诉。我就认识这样一位客户。他从达拉斯跑到加州,将案子交给一个中介,从2007年开始,上了一次又一次小庭,费用超过两万,结果大庭失败,最终换一家白人律师上诉,定金就交了5000美金,因为语言不通,最后看了我发表的文章,还是决定由我帮他上诉。

 

还有那些“不成功则不收费”的广告,看似十分诱人,其实不然。前面分析过,一个庇护案子要认真做下来有那么多的工序,前期有那么大的投入,还不能确保成功。他又不是法官、移民官,怎么可能保证绝对成功?真要做起来,中途还是会巧立名目收取费用,让您上了贼船,上下两难。这种宣传,多是骗子所谓,万不可轻易上当。否则,您将悔恨不已。

 

总之,在选择律师的时候,一定首先考虑律师的知识、能力、态度、和经验。若是庇护案件,最好找来自中国大陆的律师,因为他们最熟悉国情、最能理解和同情您的遭遇。只要他的价格在上面分析的范围之内,就放心大胆的委托他办。毕竟,一份钱、一份货。要想货真价实,必要的付出还是需要的。

 

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2018-11-09 / by / in
在美国购房一定要买房屋产权保险!

什么是产权?

产权实质就是财产权,基于房屋和土地产生的财产权就称为房地产产权。财产可以是有形的,即看得见的东西,如归我们所有的房屋、日常用品;也可以是无形的,如版权、专利权;还可以是特定的当事人之间特定的权利、义务关系,已租用房屋的人应当按期向房主交纳房租。


什么是产权保险?

产权保险(titleinsurance),是在保险人(保险公司)与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系,简单地说,是由投保人一次性支付给保险人金额的保费,保险人如果产权存在产权报告(title report)中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷(clouds或encumbrances)并给被保险人造成损失时,保险人负责消除产权瑕疵,解决产权纠纷,或者由其在保险金额范围内给予赔偿。


买家拥有产权保险

买家拥有产权保险后,如果房屋如果在以下法律规定,市政条例等方面存在问题,产权公司可以提供解决方案或进行理赔:

A.房屋买卖合同签署人存在问题:

如,签订合同时漏掉继承人或其他产权人,或房屋产权人出现变化但签约时卖家未告诉买家,或产权人有精神障碍问题等

B.卖家在卖房过程中欺诈、作假、伪造文件:

如,伪造地契(房屋证),贷款文件,房屋销售授权书等

C.房屋设施违反市政条例:

如,院外建有违章建筑,后院露台规格不符合市政规定等

D.房屋存在未记录在案的特殊土地使用权和通行权:

如,买家入住后,电力公司有权在房屋上方架设高空电线,矿业公司可在房屋所在地开采矿石,或市政可以征用该地铺设马路或建造医院等

E.买家没能从卖家那里获得房屋勘测图而引起日后邻里界限纠纷

F.房屋交易存在因律师造成的错误, 失职和欺骗

G.房屋存有拖欠的税款、债务、或隐藏法律纠纷


美国产权保险的构成要素有:保险人、投保人、被保险人、受益人、保险标的、保险期间、保险责任、保险范围、保险费、赔偿。

产权保险的保险期间是自保险人承保的不确定期间,只要产权人不变,无须续保,使房地产由继承人继承或遗赠他人也一直有效。

产权保险的费率根据保险种类、投保金额、保险范围不同而不同,一般来讲,保险费率主要取决于保险金额,保险费率以及费率调整都要到各地保险主管部门备案。各州的保险费率不尽相同,成本、市场竞争情况等因素都会影响费率的高低,对于一个价值200,000美元的房产,纽约州的保险费是1,300美元,加利福尼亚的保险费是887美元。

各州法律没有明确规定保险费应由谁来支付,买卖双方可以商量,各地的具体做法不一样。通常,在西海岸各州,保险费是由产权交易的卖方支付;在其他各州,要由买方自己支付。

投保人应搞清楚保险金额是否恰当,保险范围是否包括与产权交易相关的所有可能存在的产权瑕疵和纠纷,是否可以得到费率优惠。在有的州,次购房人以及其他有特殊情况的人可以享受费率优惠。在有的州,如果在一段时间内连续两次买保险的,就会有优惠;有的情况下,次保险之后六年内都可以获得优惠。


 

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2018-11-09 / by / in ,
2018最新版美国公民入籍考试100题

题目下全部是正确答案比如说,第 2 题「宪法的作用是什么?」下面有三条:

Sets up the government(建立政府体制)
Defines the government (定义政府)
Protects basic rights of Americans (保护美国人的基本权利)

这三条全都是正确答案。而像第 87 题「列举一个印第安部落」,只需从所有答案中回答一个即可。

这些问题涉及很多历史知识,若有兴趣进一步了解,可阅读移民局的 Learn About the United States。


移民面试 100 题

编号 英文 中文 朗读
一、 AMERICAN GOVERNMENT 美国政府
A Principles of American Democracy 美国民主原则
1 What is the supreme law of the land? 美国的最高法律是什么?

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The Constitution 宪法
2 What does the Constitution do? 宪法的作用是什么?

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Sets up the government 建立政府体制
Defines the government 定义政府
Protects basic rights of Americans 保护美国人的基本权利
3 The idea of self-government is in the first three words of the Constitution. What are these words? 宪法的前三个字说明自治的概念 。这三个字是什么?

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We the People 我们人民
4 What is an amendment? 什么是修正案?

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A change (to the Constitution) 宪法的更正
An addition (to the Constitution) 宪法的补充
5 What do we call the first ten amendments to the Constitution? 宪法的前十项修正案称为什么?

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The Bill of Rights 权利法案
6* What is one right or freedom from the First Amendment? 列举第一条修正案中的一项权利或自由 。

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Speech 言论自由
Religion 宗教自由
Assembly 集会结社的自由
Press 出版自由
Petition the government 向政府请愿的权利
7 How many amendments does the Constitution have? 宪法有几条修正案?

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Twenty-seven (27) 27 条
8 What did the Declaration of Independence do? 「独立宣言」的作用是什么?

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Announced our independence (from Great Britain) 宣布美国脱离英国独立
Declared our independence (from Great Britain) 宣告美国脱离英国独立
Said that the United States is free (from Great Britain) 表示美国脱离英国独立
9 What are two rights in the Declaration of Independence? 列举「独立宣言」中的两项权利 。

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Life 生命的权利
Liberty 自由的权利
Pursuit of happiness 追求幸福的权利
10 What is freedom of religion? 什么是宗教自由?

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You can practice any religion, or not practice a religion. 你可以信仰任何宗教,也可不信任何宗教 。
11* What is the economic system in the United States? 美国的经济制度是什么?

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Capitalist economy 资本主义经济
Market economy 市场经济
12 What is the “rule of law”? 「法治」是什么?

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Everyone must follow the law. 人人都应遵守法律
Leaders must obey the law. 领导人必须遵守法律
Government must obey the law. 政府必须遵守法律
No one is above the law. 没有任何人在法律之上
B System of Government 政治体制  朗读
13* Name one branch or part of the government. 列举政府体制的一个分支或部门 。

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Congress 国会
Legislative 立法部门
President 总统
Executive 行政部门
The courts 法院
Judicial 司法部门
14 What stops one branch of government from becoming too powerful? 什么防止一个政府分支变得过于强大?

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Checks and balances 制衡
Separation of powers 权力分立
15 Who is in charge of the executive branch? 谁负责行政部门?

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The President 总统
16 Who makes federal laws? 谁制定联邦法律?

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Congress 国会
Senate and House (of Representatives) 参议院及众议院
(U.S. or national) legislature 美国/国家立法部门
17* What are the two parts of the U.S. Congress? 美国国会由哪两个部分组成?

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The Senate and House (of Representatives) 参议院与众议院
18 How many U.S. Senators are there? 美国参议员有几位?

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One hundred (100) 100 位
19 We elect a U.S. Senator for how many years? 我们选出的美国参议员任职多少年?

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Six (6) 6年
20* Who is one of your state’s U.S. Senators now? 列举您所在州一位现任美国参议员名字。

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Answers will vary. [District of Columbia residents and residents of U.S. territories should answer that D.C. (or the territory where the applicant lives) has no U.S. Senators.] 答案依所在州不同而异 。〔住在 DC 和美国领土的居民可答:DC(或应试居民所在领地)没有美国参议员 。〕
21 The House of Representatives has how many voting members? 众议院中有投票权的众议员有几位?

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Four hundred thirty-five (435) 435位
22 We elect a U.S. Representative for how many years? 我们选出的美国众议员任职多少年?

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Two (2) 2年
23 Name your U.S. Representative. 列举您所在选区一位美国众议员的名字 。

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Answers will vary. [Residents of territories with nonvoting Delegates or Resident Commissioners may provide the name of that Delegate or Commissioner. Also acceptable is any statement that the territory has no (voting) Representatives in Congress.] 答案依所在州不同而异 。〔住在没有投票权的美国领地当地代表或专员之应试者可以说明当地代表或专员的姓名 。说明自己选区没有国会(投票)代表也是可接受的答案 。〕
24 Who does a U.S. Senator represent? 美国参议员代表何人?

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All people of the state 其所在州的所有人民
25 Why do some states have more Representatives than other states? 为什么有些州的众议员人数比其他州多?

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(Because of) the state’s population 由于该州的人口
(Because) they have more people 由于该州有更多人口
(Because) some states have more people 由于该州的人口比其他州多
26 We elect a President for how many years? 我们选出的总统任职多少年?

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Four (4) 4年
27* In what month do we vote for President? 我们在哪一个月选总统?

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November 十一月
28* What is the name of the President of the United States now? 现任美国总统的名字是什么?

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Donald J. Trump 唐纳德-创普
Trump 创普
29 What is the name of the Vice President of the United States now? 现任美国副总统的名字是什么?

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Michael R. Pence 迈克尔-彭斯。
Mike Pence 迈克-彭斯
Pence 彭斯
30 If the President can no longer serve, who becomes President? 如果总统不能视事,则由谁成为总统?

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The Vice President 副总统
31 If both the President and the Vice President can no longer serve, who becomes President? 如总统副总统都不能视事,则谁成为总统?

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The Speaker of the House 众议院议长
32 Who is the Commander in Chief of the military? 谁是三军统帅?

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The President 总统
33 Who signs bills to become laws? 谁签署法案使之成为法律?

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The President 总统
34 Who vetoes bills? 谁否决法案?

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The President 总统
35 What does the President’s Cabinet do? 总统的内阁做什么事?

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Advises the President 向总统提出建议
36 What are two Cabinet-level positions? 请列举两个内阁级别的职位。

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Secretary of Agriculture 农业部长
Secretary of Commerce 商务部长
Secretary of Defense 国防部长
Secretary of Education 教育部长
Secretary of Energy 能源部长
Secretary of Health and Human Services 健康与人类服务部长
Secretary of Homeland Security 国土安全部长
Secretary of Housing and Urban Development 住宅与都市发展部长
Secretary of the Interior 内政部长
Secretary of Labor 劳工部长
Secretary of State 国务卿
Secretary of Transportation 交通部长
Secretary of the Treasury 财政部长
Secretary of Veterans Affairs 退伍军人事务部长
Attorney General 司法部长
Vice President 副总统
37 What does the judicial branch do? 司法部门做什么?

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Reviews laws 审查法律
Explains laws 解释法律
Resolves disputes (disagreements) 解决争议
Decides if a law goes against the Constitution 决定某一法律是否牴触宪法
38 What is the highest court in the United States? 美国最高法院是什么?

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The Supreme Court 联邦最高法院
39 How many justices are on the Supreme Court? 最高法院有几位大法官?

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Nine (9) 9位
40 Who is the Chief Justice of the United States now? 现任联邦首席大法官是谁?

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John Roberts (John G. Roberts, Jr.) 约翰-罗伯兹
41 Under our Constitution, some powers belong to the federal government. What is one power of the federal government? 根据我国宪法,有些权力属于联邦政府 ,请列举一项。

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To print money 印制钞票
To declare war 宣战
To create an army 创立军队
To make treaties 签订条约
42 Under our Constitution, some powers belong to the states. What is one power of the states? 根据我国宪法,有些权力属于州政府 ,请列举一项。

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Provide schooling and education 提供教育
Provide protection (police) 提供保护(警员)
Provide safety (fire departments) 提供安全(消防局)
Give a driver’s license 提供驾驶执照
Approve zoning and land use 批准区划与土地使用
43 Who is the Governor of your state now? 您居住州的现任州长是谁?

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Answers will vary. [District of Columbia residents should answer that D.C. does not have a Governor.] 答案依居住州不同而异 。〔哥伦比亚特区的居民应回答:「我们没有州长 。」〕
44* What is the capital of your state? 您居住州的首府是哪里?

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Answers will vary. [District of Columbia residents should answer that D.C. is not a state and does not have a capital. Residents of U.S. territories should name the capital of the territory.] 答案依居住州不同而异 。〔哥伦比亚特区居民应回答 DC 不是一个州,没有首府 。美国领地居民应回答居住领地的首府 。〕
45* What are the two major political parties in the United States? 请说出美国当今的两大政党。

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Democratic and Republican 民主党与共和党
46 What is the political party of the President now? 现任总统属于哪个政党?

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Republican (Party) 共和党
47 What is the name of the Speaker of the House of Representatives now? 现任国会众议院议长的名字是什么?

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Paul D. Ryan 保罗-戴维斯-莱恩
(Paul) Ryan 保罗-莱恩
 C Rights and Responsibilities 权利与责任  朗读
48 There are four amendments to the Constitution about who can vote. Describe one of them. 宪法中有四个关于谁可以投票的修正案 ,请列举一个 。

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Citizens eighteen (18) and older (can vote). 18岁以上的公民可以投票。
You don’t have to pay (a poll tax) to vote. 您投票不必缴钱/投票税。
Any citizen can vote. (Women and men can vote.) 任何公民都可投票。男性与女性都可投票。
A male citizen of any race (can vote). 任何种族的男性公民都可以投票。
49* What is one responsibility that is only for United States citizens? 列举一项美国公民才有的责任?

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Serve on a jury 当陪审员
Vote in a federal election 在联邦选举中投票
50 Name one right only for United States citizens. 列举一项美国公民才享有的权利 。

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Vote in a federal election 在联邦选举中投票的权利
Run for federal office 竞选公职的权利
51 What are two rights of everyone living in the United States? 列举每个住在美国的人都有的两项权利。

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Freedom of expression 表达自由
Freedom of speech 言论自由
Freedom of assembly 集会结社的自由
Freedom to petition the government 向政府请愿的自由
Freedom of worship (religion) 宗教自由
The right to bear arms 持有武器的自由
52 What do we show loyalty to when we say the Pledge of Allegiance? 当我们宣誓效忠时,是向什么表达忠诚?

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The United States 美利坚合众国
The flag 国旗
53 What is one promise you make when you become a United States citizen? 列举当您成为美国公民时做出的一项承诺。

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Give up loyalty to other countries 放弃效忠其他国家
Defend the Constitution and laws of the United States 护卫美国的宪法及法律
Obey the laws of the United States 遵守美国的法律
Serve in the U.S. military (if needed) 必要时加入美国军队
Serve (do important work for) the nation (if needed) 必要时为国效劳、为国做重要工作
Be loyal to the United States 效忠美国
54* How old do citizens have to be to vote for President? 美国公民必须几岁才能投票选举总统?

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Eighteen (18) and older 18岁以上
55 What are two ways that Americans can participate in their democracy? 列举美国人参与民主政治的两种方法。

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Vote 投票
Join a political party 加入政党
Help with a campaign 协助竞选活动
Join a civic group 加入公民团体
Join a community group 加入社区团体
Give an elected official your opinion on an issue 向民选官员提供自己对某项议题的意见
Call Senators and Representatives 拨电给参议员和众议员
Publicly support or oppose an issue or policy 公开支持或反对某个议题或政策
Run for office 竞选公职
Write to a newspaper 向报社投函
56* When is the last day you can send in federal income tax forms? 寄送联邦所得税表的截止日期是哪一天?

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April 15 每年4月15日
57 When must all men register for the Selective Service? 所有男性多大年龄必须注册兵役登记?

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At age eighteen (18) 18岁
Between eighteen (18) and twenty-six (26) 18-26岁之间
二、 AMERICAN HISTORY 美国历史  
 A Colonial Period and Independence 殖民期与独立  朗读
58 What is one reason colonists came to America? 殖民者到美国的原因有哪些?列举一项。

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Freedom 自由
Political liberty 政治自由
Religious freedom 宗教自由
Economic opportunity 经济机会
Practice their religion 从事宗教活动
Escape persecution 逃避迫害
59 Who lived in America before the Europeans arrived? 在欧洲人抵达之前谁在美国居住?

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American Indians 美国印地安人
Native Americans 美国原住民
60 What group of people was taken to America and sold as slaves? 哪一群人被带到美国并被贩卖为奴?

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Africans 非洲人
People from Africa 来自非洲的人
61 Why did the colonists fight the British? 殖民者为何与英国作战?

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Because of high taxes (taxation without representation) 因为高额捐税(只缴税,没有代表权)
Because the British army stayed in their houses (boarding, quartering) 因为英国军队住在他们家内(寄宿、宿营)
Because they didn’t have self-government 因为他们没有自治权
62 Who wrote the Declaration of Independence? 「独立宣言」是谁写的?

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(Thomas) Jefferson 托马斯-杰佛逊
63 When was the Declaration of Independence adopted? 「独立宣言」是何时通过实施的?

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July 4, 1776 1776年7月4日
64 There were 13 original states. Name three. 美国原先有13个州 ,请列举其中3个 。

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New Hampshire 新罕布夏
Massachusetts 麻萨诸塞
Rhode Island 罗德岛
Connecticut 康乃狄克
New York 纽约
New Jersey 纽泽西
Pennsylvania 宾夕法尼亚
Delaware 德拉瓦
Maryland 马里兰
Virginia 维吉尼亚
North Carolina 北卡罗莱纳
South Carolina 南卡罗莱纳
Georgia 乔治亚
65 What happened at the Constitutional Convention? 制宪会议达成了什么事?

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The Constitution was written. 拟定宪法 。
The Founding Fathers wrote the Constitution. 开国诸贤拟定了宪法 。
66 When was the Constitution written? 宪法是何时拟定的?

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1787 1787年
67 The Federalist Papers supported the passage of the U.S. Constitution. Name one of the writers. 《联邦论》支持美国宪法的通过 。请列举《联邦论》的一名作者 。

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(James) Madison 詹姆士-麦迪森
(Alexander) Hamilton 亚历山大-汉米尔顿
(John) Jay 约翰-杰伊
Publius 普布利乌斯
68 What is one thing Benjamin Franklin is famous for? 列举一项本杰明-富兰克林的著名事迹。

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U.S. diplomat 美国外交官
Oldest member of the Constitutional Convention 制宪会议年纪最长的成员
First Postmaster General of the United States 美国第一任邮政总局局长
Writer of “Poor Richard’s Almanac” 《穷人理查年鉴》的作者
Started the first free libraries 开办第一个免费图书馆
69 Who is the “Father of Our Country”? 谁是「美国国父」?

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(George) Washington 乔治-华盛顿
70* Who was the first President? 谁是第一任总统?

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(George) Washington 乔治-华盛顿
 B 1800s 1800 年代  朗读
71 What territory did the United States buy from France in 1803? 美国在1803年向法国购买了哪块领地?

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The Louisiana Territory 路易士安纳领地
Louisiana 路易士安纳
72 Name one war fought by the United States in the 1800s. 列举一场美国在1800年代参与的战争 。

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War of 1812 1812年战争
Mexican-American War 美墨战争
Civil War 内战
Spanish-American War 美国与西班牙战争
73 Name the U.S. war between the North and the South. 请说出美国南方与北方之间战争的名称 。

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The Civil War 内战
The War Between the States 州际战争
74 Name one problem that led to the Civil War. 列举一项导致内战的问题 。

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Slavery 奴隶制度
Economic reasons 经济原因
States’ rights 各州的权利
75* What was one important thing that Abraham Lincoln did? 亚伯拉罕-林肯有哪些重要事迹?列举一项。

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Freed the slaves (Emancipation Proclamation) 解放奴隶(《解放宣言》)
Saved (or preserved) the Union 拯救(保留)联盟
Led the United States during the Civil War 在内战期间引领美国
76 What did the Emancipation Proclamation do? 《解放宣言》有什么作用?

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Freed the slaves 解放了奴隶
Freed slaves in the Confederacy 解放了联邦制下的奴隶
Freed slaves in the Confederate states 解放了联邦各州的奴隶
Freed slaves in most Southern states 解放了南方大部分州的奴隶
77 What did Susan B. Anthony do? 苏珊 B. 安东尼的事迹是什么?

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Fought for women’s rights 为女权奋斗
Fought for civil rights 为民权奋斗
 C Recent American History and Other Important Historical Information 美国近代史与其他重要的历史资料  朗读
78* Name one war fought by the United States in the 1900s. 列举一场美国在 1900 年代参与的战争 。

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World War I 第一次世界大战
World War II 第二次世界大战
Korean War 朝鲜战争
Vietnam War 越战
(Persian) Gulf War (波斯湾)海湾战争
79 Who was President during World War I? 第一次世界大战期间的美国总统是谁?

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(Woodrow) Wilson 伍德罗-威尔逊
80 Who was President during the Great Depression and World War II? 美国经济大萧条和第二次世界大战期间的总统是谁?

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(Franklin) Roosevelt 富兰克林-罗斯福
81 Who did the United States fight in World War II? 美国在第二次世界大战与哪些国家作战?

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Japan, Germany, and Italy 日本、德国、义大利
82 Before he was President, Eisenhower was a general. What war was he in? 艾森豪在当总统以前是将军 。他曾参加哪一场战争?

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World War II 第二次世界大战
83 During the Cold War, what was the main concern of the United States? 在冷战期间,美国的主要顾虑是什么?

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Communism 共产主义
84 What movement tried to end racial discrimination? 哪项运动试图结束种族歧视?

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Civil rights (movement) 民权运动
85* What did Martin Luther King, Jr. do? 小马丁-路德-金的事迹是什么?

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Fought for civil rights 为民权奋斗
Worked for equality for all Americans 为所有美国人争取平等
86 What major event happened on September 11, 2001, in the United States? 2001年9月11日发生了什么重大事件?

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Terrorists attacked the United States. 恐怖份子攻击美国 。
87 Name one American Indian tribe in the United States. 列举一个美国印地安人部族 。

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[USCIS Officers will be supplied with a list of federally recognized American Indian tribes.] 〔USCIS主考官将有联邦承认的美国印地安人部族清单 。〕
Cherokee 切洛基
Navajo 纳瓦荷
Sioux
Chippewa 齐普瓦
Choctaw 乔克陶
Pueblo 布耶布洛
Apache 阿帕契
Iroquois 伊洛奎斯
Creek 库瑞克
Blackfeet 布雷克非特
Seminole 赛米诺利
Cheyenne 夏安
Arawak 阿拉瓦克
Shawnee 萧尼
Mohegan 莫希根
Huron 休伦
Oneida 欧尼达
Lakota 拉科塔
Crow 克洛
Teton 泰顿
Hopi 贺皮
Inuit 伊努特
三、 INTEGRATED CIVICS 综合公民  
 A Geography 地理  朗读
88 Name one of the two longest rivers in the United States. 列举美国最长的两条河中的一条 。

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Missouri (River) 密苏里河
Mississippi (River) 密西西比河
89 What ocean is on the West Coast of the United States? 美国西岸濒临什么海洋?

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Pacific (Ocean) 太平洋
90 What ocean is on the East Coast of the United States? 美国东岸濒临什么海洋?

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Atlantic (Ocean) 大西洋
91 Name one U.S. territory. 列举一个美国领地 。

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Puerto Rico 波多黎各
U.S. Virgin Islands 美属维京群岛
American Samoa 美属萨摩亚
Northern Mariana Islands 北马里亚纳群岛
Guam 关岛
92 Name one state that borders Canada. 列举一个与加拿大毗连的州 。

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Maine 缅因
New Hampshire 新罕布夏
Vermont 佛蒙特
New York 纽约
Pennsylvania 宾夕法尼亚
Ohio 俄亥俄
Michigan 密西根
Minnesota 明尼苏达
North Dakota 北达科他
Montana 蒙大拿
Idaho 爱达荷
Washington 华盛顿
Alaska 阿拉斯加
93 Name one state that borders Mexico. 列举一个与墨西哥毗连的州 。

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California 加利福尼亚
Arizona 亚利桑那
New Mexico 新墨西哥
Texas 德克萨斯
94* What is the capital of the United States? 美国的首都在哪里?

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Washington, D.C. 华盛顿哥伦比亚特区
95* Where is the Statue of Liberty? 自由女神像在哪里?

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New York (Harbor) 纽约/纽约港
Liberty Island 自由岛
[Also acceptable are New Jersey, near New York City, and on the Hudson (River).] 〔回答纽泽西、纽约市附近、哈德逊河上也可以接受〕
 B Symbols 标志  朗读
96 Why does the flag have 13 stripes? 国旗上为什么有十三个条纹?

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Because there were 13 original colonies 因为当初有十三个殖民地
Because the stripes represent the original colonies 因为条纹代表当初的殖民地
97* Why does the flag have 50 stars? 国旗上为什么有五十颗星星?

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Because there is one star for each state 因为一个州有一颗星
Because each star represents a state 因为一颗星代表一个州
Because there are 50 states 因为有五十个州
98 What is the name of the national anthem? 美国国歌的名称是什么?

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The Star-Spangled Banner 星条旗之歌
 C Holidays 法定假日  朗读
99* When do we celebrate Independence Day? 我们在哪一天庆祝独立纪念日?

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4-Jul 7月4日
100 Name two national U.S. holidays. 列举两个美国的法定假日 。

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New Year’s Day 新年
Martin Luther King, Jr. Day 马丁路德金的生日
Presidents’ Day 总统日
Memorial Day 国殇日
Independence Day 美国国庆日
Labor Day 劳动节
Columbus Day 哥伦布日
Veterans Day 退伍军人节
Thanksgiving 感恩节
Christmas 圣诞节

带星号的 20 道重点题

申请人若年满50岁、且以永久居民(绿卡)身份在美国生活20年以上,或申请人年满55岁、且以绿卡身份在美国生活15年以上,可用中文参加测试,俗称50/20和55/15豁免。

申请人若年满65岁、且持有绿卡20年以上,除了可用中文测试外,还可只学习前面带有*号的20道试题(不用学100道),俗称65/20豁免。

 

来源:美国攻略

2018-11-09 / by / in , , , ,
在美国,律师有什么特殊权限?

美国的律师制度渊源于英国,但它并未继承英国律师制度中的分级制度、业务垄断等传统做法,而是伴随美国政治、经济和社会的发展,开辟了一条独特的发展模式。律师在社会生活中所发挥的作用日益突出。


美国的法律制度是“双轨制”,即联邦法和州法共存,加上美国是判例法国家,所以,美国无统一的律师法。有关律师制度的法规,散见于宪法,判例法以及律师协会制订的《律师守则》中。

美国的律师不像英国那样实行二元制,而是“一元制”,“LAWYER”是律师的统称。根据律师的任职情况,有人将美国的律师分为三种,政府机关雇佣的律师,企业公司雇佣的律师和开办律师事务所的律师。前两种是政府或企业公司的雇员,他们仅处理本政府机关、本公司企业的法律事务,并不接受社会上当事人的委托。后者是在社会上执行律师职务,为社会上不特定多数人服务,领取营业执照,所以又称“挂牌律师”。

目前,美国已出现了一批专利律师、合同律师、税法律师等专业律师。

概括地说,美国律师的活动范围和业务是很广泛的。在社会的各个领域,如总统竞选、租赁房屋、买卖住房、订立遗嘱、处理财产、设立公司、都有律师活动。律师的业务从最早期的刑事辩护发展到兼任法律顾问、提供咨询、代写诉讼、办理非诉讼法律事务等等。


在美国,律师的社会地位很高,是人们所向往的崇敬的职业。那么,美国的律师到底有什么特殊权限呢?

1.由律师签字的很多法律文件具有法律效力。尤其是公司计划上市,发售股票,风险资金,合并兼购,房屋买卖,国际合营和跨国投资都必须有律师的参与和签署文件。

2.在美国,除了当事人自己出庭,或上诉外,只有具有当地律师执照的律师才有资格代理当事人出庭和上诉至州和联邦法庭,其他任何公民都无权代理诉讼。

3.任何执业律师都是法律公证人,有权利公证任何法律文件。

4.作为一个判例法国家,美国允许律师通过引用以前的案例来支持现在的类似案件。法院也会在很大程度上采信律师提出的遵循先例的建议和主张。

 

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2018-11-08 / by / in ,
注意了,在美国与律师打交道你必须知道的事!

在美国,律师无处不在,渗透在你生活的方方面面。在美国生活,离不了律师。律师有好律师,也有坏律师。比如有的律师收了钱不办事;有的甚至把客人的档案都玩丢了;还有的律师挖空心思乱收费。


那么在纽约如此庞大的律师群中,如何找到一位适合你的好律师?在与律师打交道,应注意哪些事项呢?

第一:在选择律师时,一定要查看律师的执照和学位证书。通常,律师执业时间越长,经验越丰富、办案能力也越强。

第二:找律师前,要问清您的案子他是否精通。和医生等行业一样,律师也分门别类,比如律师有专攻破产法的、知识产权法的、家庭法的、刑法的,还有专攻移民法的,等等。专攻方向不同,特长也不同。比如,移民方面的案子,就不能交给不攻移民法的律师办理。


第三:了解该律师在行业里的名声。避免人们常犯的一个逻辑错误:认为广告做得越大、黄页上越靠前面、就越是好律师。律师事务所的规模至关重要,尤其是商业法律方面,100人以上的律师事务所才被认为是顶级律师事务所。但在收费上,规模越大的律师事务所,收费会更高。在美国,一般律师会提供15分钟左右的免费咨询,15分钟后会收取咨询费。如果聘请该律师,咨询费会算入到律师费中,不做另外收取。意外伤害律师因行业规则完全提供免费咨询外,其他律师都会按照小时收取咨询费。

 

第四:要事先和律师明确价格。一开始就要和律师把每个环节、每个步骤的费用都定清楚。要事先对行业的价格有个调查了解,心中有数。要去掉最高分、去掉最低分,取价格与名气、资历、经验、名声相符的律师。


第五:和律师签合同时,不要随便签字,应事先弄清每个条款和双方的权利、责任。

第六:和律师打交道一定要守时。律师们都忙,其工作也多按小时收费。若不能按时,最好事先说明。另外,不按时上庭、不按时付款都可能导致律师如约终止合同,给您带来巨大损失。


第七:注意办案期间,保留所有与案子有关的证据,包括您每次给律师送去的资料、证据等。给律师发信要挂号,别用平信。万一中途更换律师,也不至于被动。

 

第八,一旦发现您的律师不负责任、不专业、不称职,您应该及时更换律师。换律师是您的自由和权利,任何人不得干涉。但该交的律师费一定要如数交清。


特别提示:

 

一:当你觉得你的律师处理不合理时, 你应及时提出反对意见;不要恐惧律师会退出代理,因为职业规则要求律师在你[另请律师之前不能立即提出退出代理; 如果你觉得你的律师违反律师规则时, 你可向律师提出你将向律协投诉及在AVVO 上提出对她的反馈意见. 一般华人律师很少在AVVO上建立档案。

二:美国 律师对移民顾客,大多以新移民为顾客的律师总是企图利用你的无知而多赚钱.所以,不要企图相信你的律师会有人性的光辉而怜悯你, 你应该明确向你的律师提出你的要求或明确拒绝律师的不合理要求。

 

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2018-11-08 / 1 Comment / by / in
在美国,如何选择一位好的律师?

在美国如何选择一位好的律师?

在美国,律师无处不在,渗透在你生活的方方面面,全国共计127万名律师,是位于全世界律师数量第二高的国家(第一位是印度,但人均拥有律师拥有率仅占美国的1/4)。在纽约,据统计每10,000个纽约人中,就有84.63个律师,总数超过了166,317人,居于联邦各州之首。

在美国如此庞大的律师群中,如何找到一位适合你的好律师?

首先,在选择律师时,你需要确定自己的案件属于哪个法律领域。根据纽约州律师协会的分类,将纽约州所有法律实践种类分为如下行业:
– 反垄断法
– 商法(主要包括合同法)
– 商业及联邦法律诉讼
– 公司法
– 刑法
– 争议解决(包括诉讼、调解和仲裁)
– 老年人及福利法
– 娱乐、艺术和运动法
– 环境法
– 家庭法(包括离婚、抚养等)
– 食品、药物、化妆品法
– 健康医疗法
– 知识产权法
– 国际法(主要包括国际贸易)
– 劳动法(包括移民、工资和歧视等)
– 政府行政法
– 地产法
– 税法
– 侵权、保险、赔偿法(意外伤害诉讼,属于这一部门)
– 信托与遗产法

 

在美国,律师有什么特殊权限?

  • 由律师签字的很多法律文件具有法律效力。尤其是公司计划上市,发售股票,风险资金,合并兼购,房屋买卖,国际合营和跨国投资都必须有律师的参与和签署文件。

  • 在美国,除了当事人自己出庭,或上诉外,只有具有当地律师执照的律师才有资格代理当事人出庭和上诉至州和联邦法庭,其他任何公民都无权代理诉讼。

  • 任何执业律师都是法律公证人,有权利公证任何法律文件。

  • 作为一个判例法国家,美国允许律师通过引用以前的案例来支持现在的类似案件。法院也会在很大程度上采信律师提出的遵循先例的建议和主张。

 

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2018-10-26 / by / in , ,
美国移民局最新政策

美国移民局5月10号颁布新的政策,政策内容主要规定了何时开始起算F,J 以及M签证持有人在美国的非法停留时间。具体来说,这些签证持有人的签证到期或违反签证身份之日起开始起算非法停留期间。该政策将于8月9号开始生效。

新政内容重点:

新政特别强调F,J和M以及包括他们的配偶和子女,如果在美国停留身份是D/S状态, 或者被允许停留至某一具体时间(通常以护照上的美国海关签章日期及/或I-94卡上允许停留的到期日期为准),那么如果他们未能在今年8月9号之后继续保持自己的身份的,这类签证持有人的非法停留期限以下面最早的日期开始起算:

  • 这些签证持有人不再继续读书或从事签证授权的活动的第二日起算,或者这些签证持有人从事未经授权活动的第二日开始起算;

  • 这些签证持有人完成学习课程(包括任何经授权的CPT,OPT以及法律规定宽延期)的第二日开始起算;

  • 如果这些签证持有人在美国被允许停留有一个具体日期,则以I-94卡到期日的第二日开始起算;

  • 自移民法官作出驱逐出境(不管该决定是否会被上诉)之日起第二日开始计算,或者在某些特定情况下,自移民上诉委员会作出驱逐出境(不管该决定是否会被上诉)决定之日起第二日开始计算。

非法停留开始起算日期

对于F,J以及M签证持有人了解并记住非法停留期间起算的时间是非常重要的,因为政府不会通知或警告你已经开始计算非法停留期限了。 同时这些签证持有人可能从事某种行为将会引起非法停留期间的起算, 比如:

这些签证持有人不再继续学习或从事授权活动,或从事未经授权的活动之日起的第二日开始起算非法停留时间。

未经授权的活动“是个非常广义的概念,涵盖的情形广泛。比如:F学生可能决定从事志愿者活动或者和学校相关的活动,但是这些活动可能涉及从事一些工作相关的工作,或者会有特定的补偿或费用报销等。这些活动很可能会被认为是“未经授权的活动”,那么F学生的非法停留期限将会从其开始从事这些活动之日起开始计算,如果非法停留期限超过180天,则未来将被不予允许进入美国。

签证持有人是否在美国境内保持有效身份将由谁来决定?

新政规定将有DHS的官员来决定。 如果官员做出了不予入境的决定,并且该决定是基于该签证持有人所不知晓的负面信息作出的,那么官员需要给这些人一个机会就这些负面信息作出解释。 所以好消息是,这些签证持有人有机会反驳移民局的不利决定。 但是需要注意的是,如果该类签证申请人违反身份超过180天,则未来3年将不被允许进入美国。 所以当该签证申请人试图反驳移民官的决定时,需要考虑是否有已经在美国非法停留超过180天的事实。

非法停留的法律后果:

  1. 非法停留超过180天少于365天的将导致未来三年不被允许入境。

  2. 非法停留时间超过一年,将导致未来十年不被允许入境。

保持身份与非法停留之间的区别

尽管新政是针对F,J和M签证持有人,但是其他身份持有人也需要注意。 所以有必要区分下身份保持和非法停留之间的区别。

非法停留基本上是说在I-94上表明的停留期间到期日时期,开始起算非法停留时间。比如H-1B批准书有一个具体的到期日,那么在到期之后开始起算非法停留时间,或者在DHS作出违反身份决定之日起开始起算非法停留时间。

 

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2018-10-24 / by / in ,
在美国申请庇护

什么是庇护?

庇护是一种允许已经在美国的人留在这里的保护形式。为了获得庇护,申请人必须向美国政府表明,他或她害怕在自己的国家遭受迫害,基于以下一个或多个原因:

  • 种族,

  • 宗教,

  • 国籍,

  • 社会团体中的成员资格,或

  • 政治观点。

庇护程序和限制

寻求庇护的个人可以直接向美国政府申请。 美国法律规定,通常要求在该人抵达美国后的一年内提出庇护申请,例外情况非常有限。 庇护申请所需的程序和证据远比在联合国申请寻求难民身份的立案复杂得多。此外,如果他们是非法进入美国,那么其申请在被美国政府考虑的过程中,申请人有可能会有被拘留的危险。 最后,庇护申请人不能在申请庇护的同时寻求工作许可。 他们需要在申请工作许可前,至少等150天才可以申请。

家庭成员申请资格

除了庇护申请人本人之外,直系亲属也有资格获得庇护权,并将获得申请人享有的所有福利,前提是这些家庭成员的名字需要被填写在庇护申请表上。当申请被提交时,这些家庭成员不需要在美国。

永久居留身份

申请庇护的人可以在获得庇护身份后一年申请永久居留权(移民签证或绿卡)

难民身份

难民身份与庇护非常相似, 区别是申请难民的申请者不在美国境内。 通常申请难民身份的人直接向联合国难民事务高级专员申请难民认可。 联合国将派遣国际刑警组织(International Police Organization)调查,需要与申请人面谈,审查证据,然后授予或否认其难民地位。 如果难民身份获得批准,联合国难民事务高级专员将向申请人发放难民旅行证件,并将与一些国家合作,以帮助其难民的重新安置。

如果其难民希望在美国定居,联合国将协助申请人,美国政府将在审理之前对其难民身份进行审查。

 

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2018-10-24 / by / in ,
在美国买房需要经纪人与律师吗?

在美国买房需要经纪人吗?

聘请买方经纪人

雇用买方经纪人的主要原因是显而易见的 – 购房是人生重要的一步,寻找房屋的过程非常繁琐,因此让买方经纪人引导你完成整个流程并帮助你寻找和留意你感兴趣的房屋是一种解脱和保证。 买方经纪人可以雇用房屋检查员,与卖家协商谁将支付维修费用,同時还可帮助买家查找更合适的房屋以及其他相关事宜,这些对大多数购房者来说可能是陌生的。但是对买方经纪人来说则是轻车熟路,很简单的一件事。

选择经纪人

房屋销售传统上倾向于卖家。卖家有卖方经纪人,他们有时也会成为买方经纪人。警惕所谓的双重代表,因为最终你无法确定经纪人是否是代表卖方的最佳利益。所以买方必须搞清楚你选择的经纪人究竟为谁代理!

请记住,在房地产市场繁荣时期,买方经纪人的需求量很大,在低迷的市场中,则需求非常低。你可以根据这一事实来协商较低的佣金,并慢慢花时间寻找合适的房子。

如何付佣金

通常,房地产经纪人通过佣金支付 – 约为房屋购买价格的5%。在共同的两个经纪人情况下(卖方的经纪人和买方的经纪人),经纪人将分摊5%的佣金,此佣金将由卖方支付。

然而,一些购买者倾向于向买方经纪人支付佣金以保证经纪人对买家完全忠诚度。但目前代表买方的买方经纪人的佣金是由卖方支付的,因此存在固有的利益冲突。所以无论你是否选择自己支付佣金给买方经纪人,都应该搞清楚经纪人的真实身份。

请记住,在强劲的买方市场中,如果你愿意,可以尝试给经纪人较低的佣金。但是由于房屋价格已经很低,你已经从中获得了极高的价值,如果继续讨价还价,有可能打击经纪人为你寻找合适房屋的积极性。

理解情况并控制局势

无论你雇用谁,购买房屋的主动权须掌握在自己手里,如果你对所选择的房屋、社区和房屋的属性不满意時,不应屈服经纪人给你的压力。当然你也应该确保买方经纪人确切知道你想要什么。

此外,你应该主动进行搜索。有很多商业网站不仅提供待售房屋的清单,还提供详细信息,如房屋的市场价值和上次销售的日期和价格等等。


在美国购房一定需要律师吗?

在美国西海岸买房普遍不需要律师,经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能;在东海岸大部分州都需要请律师,很多工作都需要律师参与,包括为买家讲解并交换买卖合同、调查所购房屋产权、完成房产交割,及做房屋售后登记。各州规定不同,目前德拉华州、佐治亚州、纽约州、北卡罗来纳州及南卡罗来纳州等州规定房产交易必须由执业律师参与、监督和指导所有的文件,从检查产权到签署文件都需要律师参与。

一、请律师有什么用?

1.为买家讲解并交换买卖合同

在经纪人协助下,买家已经和卖家达成了价格和买卖合同附加条件的拟定。这时,律师需要就已达成的协议用法律语言来制定合同,律师会帮买家逐一解释合同条款,帮助买家理解合同意味的责任和义务,包括违反的法律后果。买卖双方都无异议时,可以签字。

2.调查房屋产权

签署合同后,律师需要去当地地契登记处调查该房屋的产权,审阅产权报告和地产证明。如果房产是遗产,则还要到当地遗产登记处调查。产权调查是为确保房子卖家拥有完全产权,而且可以合法买卖,以保证买家的权益。产权调查还可以揭示一些使用权方面的限制条件。例如路人有权通过房产的一侧草坪通道,作为屋主你无权阻止,这就是地役权。这些都在产权上标明的,但是不查是不知道的。所以律师可以帮助买家了解清楚其产权以及是否有使用上的限制条件。

3.完成房屋交割

产权调查完成,就需要买卖双方的律师,有时也包括双方经纪人到场签字确认。买家资金到位,卖家完全搬出该物业。签署的文件主要包括地契、买家的贷款书、卖家的贷款清偿、地税和水电煤表交割等。

4.售后登记

买家律师需要到当地产权登记处更新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档,包括登记卖家还款证明。买家在之后大约两星期的时间可以收到更新后的地契。

二、什么时候请律师?

在美国买房,选好房子和经纪公司后再找律师就可以。因为经纪人已经可以帮助买家与卖家协商合同条件,拟定购房合同,拟好合同后再找律师修改确认就可以。因为房产交易牵涉到许多法律细节,美国有50个州,每个州的法律不同,各州的房地产法更是不尽相同。所以美国人买房一般不会为了省几个钱而不去请律师。全美律师费在500到3000美元不等。

三、不请律师谁来处理?

很多州律师都是可选择的,因为经纪人、产权公司等可以完成律师的工作。所以需不需要律师取决于两点:一是经纪人的能力,是不是可以把关好每个环节;二是买家对经纪人的信任程度,经纪人是不是可以取代律师的职能。

通常来说,最需要律师参与两个环节就是审核合同以及调查房屋净值。合同上的时间节点等细节条件,有能力的经纪人可以帮助讲解,有问题可以帮助处理协调;而由于美国的房产是在第三方监管机构下交易完成的,这个第三方监管机构也是持律师牌照的机构,所以他们可以保证房屋在产权清晰的条件下完成交易的。而买家如果有担心,可以请律师对房产再做调查,以保障自己的权益。

律师的主要作用在买卖过程中解释法律条文,与卖家律师进行对等的法律文字工作,在法律上充分保护买家利益。律师类型很多,找律师一定要找专业做房地产的律师。

 

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2018-10-24 / by / in , ,
H1B会计职位的最新补件要求

你知道什么是H1B吗?应该说,这是一个留学生最关心的问题了。
H1B签证是一种非移民工作签证,是美国主要的签证之一,发放给美国公司雇佣的外国籍有专业技能的工作人员。


自2017年开始,移民局针对H1B Cap申请的审查越来越严格,尤其是对小公司,新设公司支持的H1B申请。通常移民局认为小公司业务量不够,没有业务需求或经济实力去招聘一名H1B员工,或者认为招聘的职位不符合“专业职位”要求,或者认为小公司没有足够的工作量可以支持一位三年工作期限的H1B员工。 这些都是移民局通常针对小公司的H1B申请发出的常见补件要求。


会计职位被要求补件的理由

“专业职位”

根据OOH的规定,公司的大多数会计职位至少要求本科学历,有些雇主会要求硕士以上学历。因此通常来讲会计职位是符合“专业职位”要求的,但是在申请过程中,会计职位的职责描述如果过于笼统,或者移民官有理由认为可能有一半以上的会计职责实际上属于简单的记账或出纳职责,则移民官会认为该项职责不符合“专业职位”的要求。

在这种情况下,需要进一步详细描述每一项会计职责,并将每一项职责所花费的时间百分比予以标注,方便移民官判断申请人的大部分时间都是在具体从事什么样的专业性会计工作。 同时,为了方便移民官进一步判断所从事的职责是否属于专业职位的职责,最好提供具体的工作样本,可以给移民官一个非常直观的判断。

公司是否有足够的工作量满足申请人三年的工作期限

如果H1B获得批准,通常移民局会一次性给予三年的工作期限。因此,对于新设公司,移民局会考虑公司是否在H1B批准后的三年有足够的工作量给到申请人。对于新设公司或小公司,最好的是能够提供对外的业务合作协议和商业计划书。但是根据我们的经验,单独的商业计划书并不被移民局认可,因为商业计划书通常描述的是公司的未来业务发展规划,所以商业计划书,在加上公司已经签署的业务合作协议,通过的成功率会更大。 如果没有商业计划书,但是公司已经签署多项业务合作协议,这些文件也会被移民局认可。

“公司是否有足够资金支持雇佣一名三年工作期限的H1B员工”

通常新设公司账户上没有足够的资金,没有缴税记录,或者缴税记录为零。在这种情况下,最好是能够提供关联公司的持续资金支持协议或保证协议,这样可以比较容易满足这个条件。

“新设公司的相关注册文件”

对于成立只有不到一年的公司,移民局的公司查询系统很难查到公司的相关信息,因此,在只递交公司网页的前提下,移民局很难验证公司的存续信息。因此,对于新设公司,通常我们建议提供公司的注册文件,IRS文件,其他报税文件,租赁协议,公司的组织架构图等所有和公司存续相关的政府性文件,方便移民局做验证。

其他补件要求

常见的其他补件要求主要有:

一级工资和专业职位:

移民局的逻辑是这样的,一级工资通常是给入门级别的员工的,而该一级工资代表了这个职位是非常初级的职位,不需要申请人履行任何判断力的职位,因此不属于专业职位。

在这种情况下,最佳的和最直接的回复理由,就是用公司内部的工资架构,员工构成,以及公司以往的招聘惯例来予以说明。

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2018-10-24 / by / in ,
移民美国快速通道:杰出人才移民/美国技术移民,一人申请,全家获益

美国杰出人才的申请自身条件占一部分,但律师的材料指导和专业论述也是成功率的有效保障。

美国移民局相关法规规定:申请杰出人才满足以下两项标准之一即可:

一、至少获得过1项重大国际知名大奖,如诺贝尔,奥斯卡,普利策,奥运会冠军等;

二、达到以下10项标准里的3项要求:

1. 获得过国家级或国际性奖项;

2. 专业协会会员;

3. 媒体报道过申请人及其成就;

4. 担任过评委;

5. 在所在领域,做出过独创性、原创性的重要贡献;

6. 刊物期刊等重要媒体上发表过专业作品,如学术论文、书籍、学术文章等;

7. 举办作品展览或其他展示活动;

8. 在工作机构、专业组织担任主要领导;

9. 薪资、报酬或待遇远远高于其他同行;

10. 在表演、艺术上获得商业方面的成功,有票房收入、DVD等的销售量证明。

当然,申请人还需要证明自己在获得杰出人才绿卡后,将继续在美国从事其领域内的工作,并且通过自己杰出的才能,为美国国家利益做贡献。


美国EB-1A移民远远没有你想象的那么难!

其实很多行业,如影视剧制片人、出品人,教练,有过专业发明的公司合伙人,甚至提前被国外院校录取的优秀学生,都可能具备EB-1A移民条件。移民美国途径众多,没有唯一选择,只有最适合自己的选择,加凯专家建议你在选择移民美国用什么方式和类别之前,先充分了解自己的情况,选择更加适合自己的方式。

美国第一优先移民类别EB1A类别移民(Alien of Extraordinary Ability),又称杰出人才移民,此移民类型排在美国接收移民榜的第一位。

根据美国移民法规定,满足[杰出人才]标准的外籍人士,不需要申请劳工证,就可以直接申请移民并获得永久绿卡,并且无语言、学历、年龄、行业、资产的限制,申请人无论身在美国、中国或其它国家皆可申请。

以[杰出人才]的身份做申请,比其他种类的移民申请人更受美国的欢迎,美国移民局和领事馆的受理速度也相对于其他移民类别更快速(一般1年左右,快则半年),并且可以一步到位获得美国永久绿卡。此移民类别主要针对在科学、艺术、教育、商业或者体育方面有杰出能力的申请人,是移民进入美国的一个非常理想和便捷的途径。


美国杰出人才移民EB1A办理优势

 

1、永久绿卡,备受尊重:[杰出人才]绿卡为永久正式绿卡,没有后顾之忧。并且绿卡上标注有通过[杰出人才]方式引进美国,在工作、生活上都会有更多的优势;

2、无需投资,风险为零:申请人无需投入投资资金,这样就没有了投资的风险;

3、周期短:杰出人才EB1A是第一优先移民类别,不用排期,案件审批时间快,正常审理周期为3-8个月,加速审批15天即可获批复,一般一年可获绿卡,是最快移民美国的方式。其他移民类别往往历时数年;

4、费用低:无须前往美国开办公司或像EB-5投资人那样投入大量风险性资金;

5、名额充沛:美国每年全球移民签证配额的28.6%,约4万个移民签证;

6、条件宽松,有才即可:无需美国雇主担保、无需申请劳工签证,无语言、年龄、学历、行业、资产等的限制,只需证明本人有“杰出才能”;

7、无移民监:申请人毋需坐漫长的移民监,可留在国内生活或工作;

8、一人申请,全家获益:申请人配偶及21周岁以下子女可同时获得美国正式绿卡,全家享受永久居民权益。子女免费入读美国公立学校,可优先申请名校,毕业后可在美国自由工作。


针对美国杰出人才移民EB1A类别,美国移民局给出了十项参考条件,申请人只要符合其中三项,即可提交申请。美国移民局给出的十项参考条件如下:

1、 荣获奖项:申请人在其专业领域内,获得过国际级或国家级奖项;

2、 协会会员:申请人有专业协会会员资格,该协会须仅限杰出人才成为其会员;

3、 媒体报道:专业刊物或主流媒体报道过申请人及其相关工作在其专业领域内的成就;

4、 评委身份:申请人曾经以个人或组员身份担任评委,对其专业领域或其他相关领域内的作品进行评审鉴定;

5、 重要贡献:申请人在科学、艺术、教育、商业或者体育等领域,曾做出独创性、原创性的重要贡献;

6、 学术研究:申请人在所属专业领域的国际国内刊物期刊或其他重要媒体上发表过专业作品,如:学术论文、文章或书籍等;

7、 作品展览:申请人在国际级、国家级或具有较高声誉、较大影响力的艺术展览中进行过作品展览或其他展示;

8、 重要职务:申请人在工作机构、重要专业组织、团体中担任主要领导或其他重要职务;

9、 同行高薪:申请人在相关领域的薪资、报酬或待遇远远高于其同行;

10、 商业成就:申请人在表演、艺术上获得过商业方面的成功,并通过票房收入、影片、录影带、DVD等的销售量得到证明。

绝大多数的人在看到“杰出人才移民”这个词的时候,脑袋里会想到像姚明、刘翔、张艺谋这些名人大腕才可能通过这种方式移民。但其实,杰出人才移民的道路并没有你想象的那么难,杰出人才也并非你想象的那么“高、精、尖”,不论你从事什么行业,只要你能证明你在该行业的杰出性、领先性,就可以尝试申请美国杰出人才移民!哪怕你是一个纽扣的设计者,一个养马人,一个脱衣舞娘,一个特别的手工艺者,一道名菜的发明人,只要能证明你在自己所在的领域里是顶尖的,你就有资格申请并有机会成功。

美国EB-1A“杰出人才”移民,审批时间短,费用低,直接获得永久绿卡,是美国移民第一优先级别,而且最快15个工作日获批,是美国最快速最简单最安全的移民方式。但每年申请人数却没有那么多,那是因为大家都普遍存在一些误区。

2018-10-23 / by / in , , ,
如何应对EB1的排期现象

美国国务院近期公布了2018年10月份的签证排期表格,这也是2019年财年的第一个签证表格。事实是大多数移民类别的签证日期都是当前的,但是EB1是个例外。

中国大陆EB1签证排期日期

根据该最新表格,来自中国大陆的EB1的签证递交日期倒退到17年10月1日,批准日期倒退到16年6月1日。虽然日期相比较前几个月也前进了一些,但是并未像大家预期的那样在美国新财年开始的第一个越回到当前的时间。我们预计该排期日期在今年年底之前可能会有小幅度的前进。 另外,请注意,通常移民局会在该签证表格公布后一周发布是否开始接受485的递交申请。

如何应对EB1的排期现象

很多人看到这个排期的出现,非常恐慌。实际上EB1仍然是目前最快的一种移民方式。虽然开始出现排期,但是鉴于EB1的申请分两步,第一步是140的申请,该申请是向美国移民局递交申请,该申请是第一步也是最重要的一步,主要审核申请人是否满足杰出人才的资质要求。 这一步仍然可以随时递交,而且移民局收到申请的日期,就是申请的“优先日”,该优先日如果早于签证排期表上出现的排期日期,则第二步(通过移民局递交485,如果申请人在美国境内,或通过美国驻中国广州大使馆递交移民签证申请,申请人在美国境外)就可以开始。 所以,从这个角度看,越早准备第一步140的申请越有利。

根据我们办理EB-1A/140的申请来看,大多数申请人的资料在一开始并不能充分满足法律的要求,需要在律师的指导下逐步的完善。这也是为什么我们要求客户尽早联系律师,和我们签约,然后在律师的指导下,有针对性的准备材料,因为这个过程可能持续几个月的时间。我们也碰到过有些客户自己认为资料很充足,但是给律师看后很多都不能用,因为他们不清楚法律的具体要求。即便是有的客户了解了相关法律的条文规定,但是也不了解每个具体条文的具体含义和要求,因此律师的指导和帮助是非常有必要的,毕竟美国是判例法国家。

2018-10-23 / by / in ,
人身伤害的几点常识

创伤性脑损伤
也称为脑外伤(TBI),当大脑突然受力或创伤时发生。在突如其来的打击或摇晃及冲击的力量下,大脑可能被打入一侧的头骨。无论是哪种情况,大脑可能遭受瘀伤和肿胀,并在某些情况下造成脑血管撕裂,导致颅内出血。

如果创伤是由于颅骨破坏,如破裂或断裂,那就被认为是一种渗透头部受伤。而闭合的头部受伤更难以诊断,其中脑部可能已经受伤,但头骨仍完好无损。这可能由打击或冲击,或者严重的背部和来回晃动引起。婴儿和儿童可能由于摇晃而引致这样的伤害,被称为「摇晃婴儿综合症」。

在任何闭合头脑外伤的情况下,就必须研究症状以诊断病情。任何人如果遭受头部打击或冲击,就应由医疗专业人士进行评估,以判断有否发生脑外伤。在许多情况下,症状可能很轻微,受害人并没有注意到。但如果不接受治疗的话,就可能会发展成进一步的伤害。通常症状可能会延迟多小时后才发作,直到在大脑肿胀到对受害者造成影响。

脑外伤可能会导致严重、危及生命的问题,并可能导致不可逆转的永久损害大脑。它可导致瘫痪、癫痫、失明、记忆力减退、沟通技巧受损,以及许多其他残疾。症状可能明显得如昏迷,也可以微小得如情绪行为变化。脑外伤可以有对生活质量造成深远影响,包括丧失工作能力、无法跟社会及家庭互动,以及失去正常的身体技能等。


滑倒及高处坠落意外
从总体上看,滑倒事故是指一个人在危险情况下由于滑倒、绊倒或跌倒而受伤。这种跌倒可能发生在建筑物内部或外部,以及由于地板损坏、地板湿滑、照明不足,或者是户外意外、天气相关问题及隐藏危机。停车场户外的结冰、裂缝、坑洞都有可能是滑倒的原因。

疏忽法和楼宇责任概念涵盖所有滑倒意外。物业业主都有义务去注意其物业是否安全。这包括确保建筑物内部和外部没有结构上的缺陷,可能会导致事故。一些州份的物业业主可能也有责任减少因天气造成的问题。结构性缺陷可能包括:宽松的地板、地毯或瓷砖;地板上的积水、楼梯光线昏暗;人行道或停车场裂缝或洞。与天气有关的危害可能包括积水和结冰。原告或索赔人也有责任采取合理的谨慎,因此,如果你的任何行动有分造成意外,你也有部分疏忽责任。

如果你遇上滑倒意外,你应该尝试判断是什么让你跌倒,以及这些问题是否可以预料和防止。如果有人看到你跌倒,确保你获得所有证人的姓名和地址。尽量记下在该地区的情况─照明是否足够?或者有没有任何东西令你滑倒。如果你是因为什么东西而滑倒的话,尝试取得样本。此外,尝试拍下那地方的照片。向管理员或业主报告任何意外,坚持要求他们纪录下来。

证明危险存在并为造成意外的原因是你的责任。

 

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2018-10-23 / by / in
意外伤害的赔偿的种类

损害赔偿的种类

补偿性损害赔偿
「补偿」这个词的意思是指「以抵消错误或不良的影响」。因此,补偿性损害赔偿是为了弥补个人遭受的损伤。有两个基本类型的补偿性赔偿金:实际和一般。实际损失是指偿还个人从口袋支付的医疗、工资损失、替代交通、物业更换或修理,以及康复。意外受害者也可以提出一般损害赔偿,其中包括不涉及实际货币支出的损失估计,精神痛苦、毁容、未来医疗费用、未来工资损失、长期的痛苦和折磨、同伴损失、机会损失都是一般损害赔偿的例子。

惩罚性赔偿
惩罚性赔偿是为了惩罚被告的重大过失或故意不当行为,给原告造成人身伤害。这并不实际伤害的程度,又是为了防止被告人或他人在类似情况下,在未来造成同类事故发生。例如有人故意把汽车冲向行人道上,就可能是适合作惩罚性赔偿。

象征式赔偿
在实际损失只有轻微证据的案件下,法院仍然可以为兴讼人判获一小笔的金钱,以承认被告人对兴讼人在法律上的不当行为。象征式赔偿可能只有在故意侵犯案中,毋须原告人曾受身体伤害而判决被告有罪。在故意侵犯案中,如果被告人有向原告发动攻击,但没有造成身体伤害,原告届时可能获得少量的象征式赔偿。

法院费用和律师费
如果人身伤害案件是原告胜诉的话,他或她或许能够追讨一部分法院费用。这些诉讼费用包括申请和处理服务器的费用、获得宣誓作证和法庭记录,以及翻译人员纪录。有一些的案例中,原告人也可以收回律师和专家证人费,但这并不常见。


如果我的保险理算要求做纪录的口供,应怎么办?
在没有你的律师在场的话,不要向保险理算作出任何声明。你有权不给任何记录下来的声明。此外,在经过律师审查之前,请确保不要签署任何文件。

2018-10-23 / by / in
在美国发生医疗事故如何处理?

医疗事故可能在许多不同的情况下发生。下面是一些较为常见的医疗错误:

未能诊断和妥善处理医疗紧急情况。在紧急情况下,及时和正确的治疗是至关重要的。
未能诊断和正确治疗严重疾病。往往很多症状都被忽视或被视为理所当然。有时也会发生误读X光检查和其他测试结果。
手术失误。滑刀可能会导致严重的问题,有时也会发生把医疗仪器或海绵在手术后留在病人体内的错误。
药物或治疗错误。错误的处方或治疗,可能会导致严重伤害或疾病。
诊断延误。很多时候诊断延迟可能会有可怕的后果,特别是在各种癌症。
生育受伤。在分娩时经常会发生医疗事故。当出现并发症时,需要医生和护士立即和适当的反应。有时会由于这类的医疗失误而出现脑瘫。
未能就诊断提供意见。病人有诊断的知情权,使他可以正确评估治疗选择。
缺乏知情同意。病人有正确的了解特定治疗的相关风险。
弃诊。治疗提供者不能够简单地停止病人治疗,特别是在紧急情况下。

医疗事故律师|美国医疗事故诉讼8个必经步骤

第一步:找出受害者由于医疗事故而产生的障碍和伤害;

如果您的受害者出生后被诊断患有神经障碍,自然会质疑这个问题的原因。 即使没有诊断,您可能会注意到您的受害者正在显示异常症状导致您担心(例如,不能正常成长或以行为异常)。 家人的直觉通常不应该被忽略。 如果事情有发生,你完全有提出问题和寻找答案的权利。 你的受害者的幸福可能依赖于此!

第二步:询问家庭医生相关的医疗问题;

如果您有诊断或观察到症状或行为,重要的是与您的家庭医生,儿科医生,产科医生和医院分娩工作人员谈论在分娩过程之前,期间和之后发生了什么。 作为家人最好与医疗团队谈话寻求理解,而不是采取消极的方法,至少在这个阶段如果没有找到确凿的证据, 不要灰心。 这只是信息收集过程的第一步。

第三步:获取医疗事故完整的医疗记录;

为了了解分娩过程的情况,获取医疗记录是关键。 根据法律,每位患者都有权获得他们的医疗记录的副本。 作为您未成年子女的监护人,您有权获得他们的记录。 不需要对该请求的说明。 受害者的母亲也有权获取医疗记录。 您可能需要支付复印这些记录的费用。 如果您不方便请求记录(可以书面形式做),您的律师可以为您做这一步骤。

第四步:寻找正规的合适的意外伤害医疗事故律师;

当您提出问题并寻求医疗记录时,您可能希望与律师讨论您的问题。 医疗事故法是非常复杂和专业的。 找到合适的律师是至关重要的。 你需要一个律师,其经验集中在医疗事故,或具体到意外伤害案件。 你会想要一个被认可为领域的佼佼者的律师(你可以在法律行业出版物中找到这种性质的信息)。 你会想要一个有实际经验的律师(许多公司没有经验或能力洞悉你案件的始末)。 因为诉讼过程将很长,并且有时候会带来情感上的负担,你还需要一个有同情心和愿意花时间带领你完成整个过程的律师,同时解释你想知道的受害者的具体问题。

第五步:做好和律师面谈的准备,准备好所有的法律材料;

与律师的初步接触是一个重要事件。 这通常通过电话进行,以便可以讨论你对基本问题的担忧。 电话没有任何费用; 它是完全保密的。你拥有的信息越多,谈话就越富有成果。写一个关于事件,关注和问题的关注点是一个好方法。 这将帮助您以合理的方式组织您的想法,列出您受害者的状况和治疗的主要发展。 如果可能,在通话之前通过传真或电子邮件向律师发送此文档。 这将有助于律师为通话做好准备,并了解您所遇到的一些关键问题和疑虑。

在电话会议期间,通常会就律师是否相信案件应进一步调查作出决定。 因此,制定了一项计划,可能涉及请求您寻求医疗记录,将其发送给律师审查或安排面对面会谈。

在通电话的时候,通常律师就是否相信案件作进一步调查。 因此,制定了一项计划,可能涉及您寻求的医疗记录,将其发送给律师审查或安排面对面会议。

第六步:和律师面对面的讨论医疗事故案件;

与律师的初步面对面咨询也是免费的。 它是完全保密的。这是一个更详细地探讨问题的时候。 最好带上你的医疗记录。 如果您在见面之前发送了大记录,律师通常会对其进行审核。 如果你带着记录去见律师,律师见面是第一次看到记录,他将那时会简要评审一下。 律师将倾听您的问题并解释法律程序,你在案件中需要证明些什么,您可能面临的挑战,以及您可以追讨的损失(疼痛和痛苦,护理,医疗,收入损失等)。 实质上,本次会议的目标既是为律师收集您的更多信息和记录,也向您提供有关诉讼程序和您案件的信息,以使您尽可能安心和了解

在这次会议上,可以讨论与您受害者的案件相关的费用。 通常,这些案件是按意外收费基础进行的。 这意味着律师在案件结束时收取部分费用。

第七步: 律师会让医疗专家来审查医疗记录确定医疗事故责任;

为了确定提供给您或您的受害者的护理是否构成不当行为,必须单独征求专家的意见。 一般来说,在这个阶段,为了保持成本可控,一旦他们审查了医疗记录,口头咨询专家。 收到此意见后,将立即与你联系。 这个过程可能需要几个月才能完成,因为需要时间来请求和接收相关的医疗记录,找到愿意的专家,他们审查记录需要时间等。

第八步,律师通过法庭证明医疗事故诉讼需要的法律因素;

简单地说,在诉讼中要成功有三件事必须证明。 第一,疏忽:向您或您的受害者提供的照顾是否低于对您和您的受害者的照顾标准? 第二,损害赔偿:你的受害者承受了什么伤害和损害(短期和长期)? 第三,因果关系:疏忽是否造成伤害和损害?

根据初步调查的结果,你可以选择是否追究案件。 重要的是您要了解您有权追究的损害赔偿以及与案件相关的风险。 在这一点上,利用专家的意见,您的律师将能够给您一个关于诉讼的风险和利益的初步意见。

2018-10-23 / by / in , ,
在美国发生医疗事故怎么办?

医生、护士和其他医疗服务提供者花了大量的时间学习如何对待不同种类的病人及残疾人士。他们是专业人士,致力于帮助病人减轻病痛。不幸的是,他们也可能会犯错误。一旦犯错的话,影响可能是灾难性的。事实上,根据国家科学院,每年大约有98000美国人死于医疗错误。

医疗纠纷是涉及医疗提供者的疏忽。如果有人因为治疗提供者没有进行正常护理而受伤的话,治疗者可能需要为伤害承担责任。医疗专业人员是否已达到标准的护理,是根据在同一领域,同一地区的其他专业人士进行比较。换句话说,即是一名合资格医疗专业人士在跟被告相同执业领域及地区下,在同一情况中,比较被告有否好好地护理和治疗病人。

并非在每次治疗得到坏结果时,都会是医疗事故。根据社会公认的标准或特别医疗专业的可接受标准去提供良好的护理,这就是他们的责任。法律一般承认医学实践为「艺术」,而不是一门精确科学。因此,从业人员有自由去选择以何种方式解决患者的具体问题。

所以,在美国发生了医疗事故怎么处理?究竟哪一方买单?

一、美国发生医疗事故找保险

在美国,医疗事故的赔偿,无论应诉还是理赔,一般不由医院和医生本人出钱,而是由承担其医疗责任险的保险公司来赔偿。

在美国,医疗事故引起的后果是很严重的:有关医护人员会受到严厉谴责,可能会因此丧失行医资格,还有可能会被判刑;发生医疗事故的医院,名声和口碑会变得很差,病人会急剧减少;而承担其医疗保险的保险公司则可能损失惨重,甚至可能破产。

如果美国私人医生在医院为病人做手术出了医疗事故,一切责任由手术医生来承担,很少发生推卸责任和相互扯皮的现象。病人起诉医生,不会和医生直接打交道。无论应诉还是理赔,医生投保的医疗事故保险公司会全权处理,这为医生节省了大量时间精力。

在美国,每个医生,包括麻醉师、护士等医务人员,都要买各自的保险。他们的保险,包括出了医疗事故后的赔偿,所以这些专业人士的保险费用比平常人高出很多,责任也很明确。当发生事故后,这些保险公司就出面处理和赔偿。

同时,医院也一定要买保险。但美国医生的医疗事故保险费用非常高,大概占医生年收入的10%左右。而妇产科等诉讼风险较高的类别,保费更高,大概占到了医生年收入的15-18%。这也是前两年全美妇产科医生大游行的原因:收入相对较低,而保险费用过高。
很重要的一点是,医生对病人的治疗方案的具体内容和细节、用的药品等,全部资料由第三方保管。换句话来说,就是出了医疗事故后,在各方律师取证时,拿到的资料是真实的。

二、若沟通无法解决问题,病人可诉讼

医疗意外发生后,医院、医生对病人方面最开始都会试图用沟通解决问题。一旦说不拢,发生纠纷而成为诉讼,接下来就是律师与律师之间、两方律师与法官之间的事了。

若病人方面的律师决定打官司,他会按照法律程序进行,并向涉案的医生发送律师信,也会同时起诉医生所在的那家医院。当医生接到律师信时,他们把律师信交到保险公司,保险公司的专业律师会对病案进行调查研究,根据具体情况进行处理。

如果医务人员明显有责任,保险公司的律师会尽可能减少赔偿的金额,争取庭外和解。如果和解不成,保险公司的律师会代表医生和医院到法院打官司。

在这种法律诉讼中,双方律师就会开始打口水战,还会搬出各种各样的证据,一个想多拿点赔偿金,一个想少付点赔偿金。所以,在美国处理医疗事故,最忙的是律师和保险公司。

而对于当事人——医生、医院和病人——却显得有些无所事事了:医生和医院方面不会直接与病人方面打交道,以免引起更大纠纷;病人也很少去找医院闹事,因为那样没有用,得不到赔偿,也不能改变现状。

美国这样处理医疗事故是比较理智的,有章可循,有法律为依据,比较文明。不过,也有可能因一件小事拖上数年甚至十多年,弄得所有人疲劳不堪,而律师则是忙得不可开交,自然收入不菲。

美国没有设立医疗事故鉴定委员会这样的机构,但是在医疗诉讼过程中,会有医疗专家举证,来帮助陪审团和法庭理解复杂的医学知识。不过,美国的法官比较牛,他有权决定来自专家的哪些证据陪审团可以给予考虑。

三、诉讼结束后,就开始走入赔偿阶段

赔偿的标准是根据不同的情况而定的。不过,美国是认可判例法的国家,以前法庭对类似案件的判决一般都具有法律效应。也就是说,如果能找到类似的医疗事故,律师举出例子,那个病人得了多少多少的赔偿,那么法官则会考虑依照案例标准来判决赔偿金。

需要指出的是,在美国,医疗事故的赔偿,一般并不由医院和医生本人出钱,而是由承担其医疗责任险的保险公司来赔偿。这就是误医保险,美国的所有医院和医生都会为自己买这种保险,虽然价格不菲,但可以确保万一出事后自己免于赔偿。当然,这些成本最终又会转嫁到病人身上,导致医疗费用的增加。

四、美国医生医院保险费根据各自医疗事故风险而定

出了事的医院和医生第二年交保险费时会发现,他们的账单比上一年最少要涨5倍。比如,以前麻醉师经常出事故,他们的误医保险费就很贵,但后来医疗技术发达了,麻醉师借助仪器能及时发现问题并处理,事故大大减少,保险费也就少了。

总之,保险费根据医院各科室的医疗事故风险而定。例如,风险较大的产科和神经外科,保险费可能一年10万美元。内科和病理的风险比较低,保险费可能一年1万美元。

另外,美国有一个全美网上医疗事故汇报系统,所有从事医疗工作的人员和单位,都要通过网络向联邦政府、州政府和其他相关机构汇报医疗事故的有关情况,而公众也能随时从网上调阅相关资料。所以,一般极少存在出了什么医疗大事故而被瞒报、民众不知情的情况。

五、美国私人诊所扮演门诊角色

同时,与中国医院体系不同,美国医院基本都没有门诊,只有急诊。分工极细的私人诊所,扮演著医院门诊的角色。

除了急病需要去医院急诊外,在美国看病一般要找私人医生。通常在各个社区都能看到许多私人诊所,这种医疗体系为科学分流病人起到了重要作用。

通常美国人都有自己的家庭医生,这些医生基本是全科的,但无法治疗专科疾病。比如病人肚子痛,家庭医生会进行初步诊断,然后开单子让病人去医院检查,家庭医生会根据检查结果判断是什麼毛病,如果认为是胃病,家庭医生会给病人推荐胃病专科大夫。

美国专科私人医生分工极细。比如骨科,分手掌骨科专家、手臂骨科专家、腿部骨科专家等,如此细化的分工,给病人提供了最专业的医疗服务。

六、美国医生医院是协作关系

美国绝大部分医生都有自己的私人诊所,他们与医院的关系不是僱用关系,而是协作关系。

美国私人医生的名片上,经常有一个或几个医院的名称。这并不意味着医生受雇于某医院或多个医院,医生与医院是一种互利的协作关系,主要表现在两个方面。

首先,私人诊所通常没有复杂的检查仪器和手术设备,而大医院却有良好的硬件条件。因此病人需要做检查或手术时,医生就会推荐其到协作医院检查或手术。当然,病人也可以自己选择医院。

其次,私人医生推荐后,医院可以通过向病人提供仪器、结果分析服务等收取费用,或者收取手术场地和设备使用费。

医生和医院之间不存在费用问题,绝大多数医生和医院都是向病人的保险公司收取费用。除了疑难杂症需要特殊医院的特殊设备外,通常医生推荐医院都是本著就近原则,因此也很少有所谓医生和医院的黑幕。

七、美国医生收入差别悬殊非常大

普通私人诊所的全科家庭医生或是儿科大夫,大概年收入约15至18万美元。而收入较高的脑外科、心脏外科、骨科等专家,年收入大概80万美元左右,这还不是全美知名专家。美国医院医师的年收入大概约7至8万美元。
美国医院的医生,大多是刚毕业没有根基的年轻大夫,他们需要在这里练手,或者是私人诊所生意一般的大夫,在这里做兼职。美国好医院指的是仪器和设备等硬件好的医院,而不是指这些医院里的医生大牌。
选择去私人诊所还是医院,这笔账很容易算清楚。

八、美国医生受控于医生协会

真正控制医生,对医生有重大影响的不是医院,而是半官方的美国医生协会,包括全美医生协会及其各州的分支机构。美国医生的行医执照颁发、诊所的资质审查都是由美国医生协会来负责。医生在全美医生协会考取行医执照后,每年还需要在自己居住州的医生协会考试更新执照。

该协会有双重职能。一方面是政府职能,因为该协会成员许多都来自一些政府部门的政策人士,比如来自卫生部、美国国立卫生研究院等;另一项职能是行业协会,保护医生的利益。

 

2018-10-23 / by / in , , , , , , ,
在美国,保险公司未能履行合同义务能索赔吗?

当一家跟你签有合同的公司未有依照合约条款行事时,也就是说,没有履行合同上的义务,你就就可以进行不诚信索赔。

在你的保险公司案件中,如果未能及时或适当保护或支付索赔时,就可能提出索偿。保险公司有责任公平地处理客户,更多地考虑其投保客户的自身利益。每当你的保险公司未能履行与你合同上的义务时,你就有可能提出不诚信索偿。保险公司需要调查所有索赔,并找出任何可能支持他们受保险人的索赔信息。

保险以书面合同反映当前的判例法。似乎是不言自明的已知条款,可能实际上在保险公司有特别的诠释。在法庭上所有保险合同的解释以带出投保方的合理期望,将研究合同的意义,而意思必须明确无误。

一般情况下,任何不明确的条款将被解释为有利于投保人。你不必证明该公司有意造成损害,只要他们未能履行协议,就没有不支付索赔的理由。

2018-10-23 / by / in
工作时候受伤如何处理?

每年都有成千上万的建筑工人受伤或在施工现场事故中丧生。即使建筑公司通常有义务与安全工程师检查每个地盘,并提供安全方案,事故仍时有发生。对于有购买工伤保险的公司来说,受伤者可以由此获得误工费、残疾、和收入损失等相关的赔偿。


一般来说,受伤工人无法就有关工作时所产生的伤害控告他的雇主,但是,如果能够证明是第三方的疏忽造成伤害,该方就可能需要负上法律责任。此外,在某些情况下,工人可能是在施工现场由于自己的粗心大意,或者没有任何人犯错之下受伤。当一名工人由于自己或雇主的疏忽受伤,又或者并不涉及任何人的犯错情况下,受害方仍然可以在大多数州份中通过工人补偿获得赔偿。工人补偿法案为工作中受伤或就业过程中所产生职业病的工人提供福利。福利包括基于雇员平均周薪,而定的临时完全残疾、部分残疾、永久残疾和永久丧失功能和毁容的百分比每周付款。工人补偿还包括合理治疗的医疗费、必要和与工伤相关的职业康复服务。

然而,在某些情况下,第三方对于在工作现场发生的伤害是难辞其咎。当施工现场事故发生时,业主、建筑师和设备制造商可能要为安全规定不足负责。总承包商和分包商需要提供一个安全的地盘环境、对地盘固有的危险提出警告,并聘请细心的员工,以协调工作安全和监督安全以符合规格。

建筑设备制造商负责设计和维护安全产品。有缺陷或危险的产品可能包括以下内容:棚架、起重机、电动工具、井架、吊机、输送机、木工工具、梯子、绞车、货车、刨、铲运机、拖拉机、推土机、铲车、背锄、重型设备、锅炉、压力船、气体探测器​​和其他类型的建筑设备。

因此,往往可能找到建筑有关伤害事件中需要承担责任的第三方。这是最重要的,因为工人补偿福利并不包括因意外而造成的痛苦和苦难

2018-10-23 / by / in
EB2和EB3的相关问题与解答

EB2和EB3的区别是什么?

EB2和EB3主要区别是由劳工证job offer里面的学历和经验的要求来决定的。

劳工证里面雇主所承诺的工作岗位至少要求硕士以上学历,或者本科加上五年的相关工作经历,该申请就属于EB2;如果工作岗位只要求学士学位或至少两年的技能经验,或者不要求学历技能, 该申请就属于EB3。

 


EB-2申请者需要什么学历或经验?

  1. 硕士或硕士以上学历

  2. 本科学历+5年工作经


EB-3申请者需要什么学历或经验?

本科或本科以上学历


所谓EB-2/EB-3绿卡是什么?

实质是:雇主基于未来的一个offer帮外籍员工申请绿卡。换句话讲:雇主希望员工在获得绿卡之后,按照此offer上的职位和full-time全职薪资来为雇主工作。


EB3通常要经过哪些步骤?时间进度如何?

EB3要经过三步: 1) PERM劳工短缺证明; 2) I-140移民申请; 3) I-485调整身份(如果人在美国)或者领事程序申请移民签证。


EB3的雇主有哪些义务?

EB-3的雇主需要提供一个真实的永久性工作的承诺;需要支付劳工证过程中所有的费用;需要做广告招聘以确定招不到一个最低限度合格的美国工人;需要在申请人获得绿卡正式开始工作后支付申请人在劳工证上规定的普遍流行工资(Prevailing Wage) 。


 EB3对雇主公司的规模有没有要求?

EB-3对雇主公司的规模没有硬性要求,但是工作岗位的设置要和公司业务规模性质相匹配。


EB3对申请职位有什么要求?什么职位可以用来申请EB3?

EB3又分为两小类: 一类要求学士学位或至少两年的技能经验。 另外一类, 不要求任何经验技能。

世界上大多数的工种职位都可以用来申请EB3。常见的EB3职位包括:工程师,制造业工人,技术工人,超市工人,修理工,护士, 按摩师, 厨师,调酒师,养殖工人等。

2018-10-22 / by / in ,
EB-2/EB-3美国职业移民绿卡申请过程中能否跳槽?

一:先说什么是PERM?

PERM是发放给雇主的雇佣外籍劳工许可,因此,新的雇主需要重新为你申请PERM,也就是一切从头再来。

二:什么是I-140?

I-140的申请是在雇主获得了PERM的基础上提交的,也就是说它是基于特定雇主的特定岗位的,因此在这个期间,如果更换了雇主,甚至雇主没变只是更换到工作职责(Job Duty)差异较大岗位,你的I-140即使已经获得了批准,也会因此失效。这也就是说,此阶段如果跳槽,绿卡申请还是要从头再来,即由新雇主为你重新申请PERM和I-140。唯一不同的是,如果跳槽前I-140已经获得了批准,你的Priority Date是可以保留下来的,即使原雇主在你离职之后向USCIS撤回(Withdraw)了这份I-140,你的Priority Date还是可以保留下来。这也就是说,你在新公司的新I-140申请可以导入(Port)原来的优先日期。

三:什么是I-485(绿卡申请表格)?

I-140批准后,你就会得到你的Case的优先日期,英文叫做Priority Date(PD),也就是我们通常所说的绿卡排期。因为中国大陆和印度申请绿卡的人数众多,因此出生地为这两个国家的申请人就需要等待所谓的绿卡排期了。只有当前的绿卡排期轮到了申请人的PD优先日期,才可以提交I-485申请。I-485批准了,绿卡就到手了。

四:那么,若是等待绿卡排期期间想要跳槽更换工作可以吗?
PERM阶段:在前面你已经知道了什么是PERM,也就是说,PERM是发放给雇主的雇佣外籍劳工许可,因此,如果你想换新的工作,新的雇主需要重新为你申请PERM,也就是一切从头再来。

I-140阶段:I-140的申请是在雇主获得了PERM的基础上提交的,也就是说它是基于特定雇主的特定岗位的,因此在这个期间,如果更换了雇主,甚至雇主没变只是更换到工作职责(Job Duty)差异较大岗位,你的I-140即使已经获得了批准,也会因此失效。这也就是说,此阶段如果跳槽,绿卡申请还是要从头再来,即由新雇主为你重新申请PERM和I-140。唯一不同的是,如果跳槽前I-140已经获得了批准,你的Priority Date是可以保留下来的,即使原雇主在你离职之后向USCIS撤回(Withdraw)了这份I-140,你的Priority Date还是可以保留下来。这也就是说,你在新公司的新I-140申请可以导入(Port)原来的优先日期。

I-485阶段:在你已经提交I-485申请的前提下,只要1) I-485已经Pending超过了180天 并且 2) 新工作的职责和原来的相似,那么跳槽便不会影响到绿卡的申请和最终审批,即你无需重新启动新的绿卡申请程序。

总体来说,EB-2和EB-3的通过率还是不错的,就是过程非常的漫长,并且只有在递交I-485申请180天后,你才能够相对自由的更换工作,否则绿卡申请分分钟回到解放前。一般EB-2会比EB-3的排期时间短一些,但这不是绝对的,二者交替前进的情况也常常出现。

还有,需要注意的是,在排期到达递交I-485申请之前你都需要维持好自己的身份,一般会用H1-B,L1B或者L2身份进行等待。需要注意的是,持L签证的人在美国是不可以更换工作的,持H1B的则可以自由的跳槽。强烈建议L1-B持有者尽快申请将状态转换成H1B签证(L1-A可以走EB-1途径申请绿卡不需排期)。

2018-10-22 / 1 Comment / by / in ,
在美国牵涉了刑事案,需要注意哪些问题?

在美国,有两种事你是无法避免的,必需打交道的就是税务与法律。如果你在美国生活,你对美国的法律,还用国内的法律来常识来处理,那告诉你,你可就大错特错了。假如有一天,你稀里糊涂的被牵涉进某宗刑事案件,那么,你就得明确的知道哪些法律问题是你需要掌握的。


  1. 不要在警察面前过多的解释,警察首先会调查是否有人被打伤,有没有流血。在这时解释反而会事情弄得更复杂,因为美国的警察不管谁对谁错,他们只管抓人,不会听当事人解释,要解释必须到法官面前去。

  2. 不要随意回答警察的问题。警察把您带去警局问话,可能会让您把事情发生经过写下来,之后要您签名,通常中国人因为语言的问题随意就签了,纽迈律师会计师楼的律师特别提醒,千万不要这样做。这样只会把您的案子搞得越来越遭。特别建议,当当事人被警察抓了后应保持沉默,讲多错多,一旦成为口供很难翻供;不要为自己辩护,因为您不是律师,很容易落入法律“陷阱”。这时最好抓紧时间联系律师,由律师代表您回答问题。

  3. 警察逮捕您,不要反抗。您可能认为自己并没有做违法的事情,但警察却要抓您,您觉得不服,跟警察争辩,甚至拒绝被捕,这时候您会罪加一条:扰警执法。

  4. 由律师代表和检方交涉。在美国,刑事案的被告人抓了之后通常会交保释放,这时候当事人可以找律师,大部分案件以谈判和解告终,如果您不懂法律,您就不知道谈判的底线在哪里。

  5. 在没有律师在场的情况下不要轻易认罪。一旦被控告刑事罪,不要轻易认罪。 纽迈律师会计师楼的律师表示,如果遇到这种情况,应在第一时间联系律师,切忌随意回答,最好等律师到场后,和律师沟通后,由律师代表当事人进行交涉,在最大程度上确保当事人的权益。

 

2018-10-22 / by / in
在美申请政治庇护否能回国?

根据美国庇护法的要求,申请庇护意味着您不想再回中国,也不能再回中国,因为回去就有受到迫害的危险,所以您才来到美国申请美国政府的保护。美国政府在接受和处理庇护申请的过程中一切都是免费的,还容许您申请工卡、驾照、社会安全号,让您在庇护申请期间像美国公民一样在美国合法居住、工作、和生活。


正在政治庇护的申请程序中的华人需要注意了。一般来讲,如果一个外国人已经在政治庇护的申请程序当中,这意味着他已经提交了政治庇护申请,或者他已经获得了政治避难者身份,并且在等待提交绿卡申请,或者他已经基于政治庇护获得绿卡,他不可以旅行回原籍国。如果他旅行回原籍国了,那有失去避难者身份或者失去绿卡的危险。如果一个外国人提交了政治庇护申请然后回原籍国了,会被认作放弃了其申请。

为什么呢?当提交政治庇护申请的时候,申请人是在申请在美的合法身份,因为申请人害怕回到原籍国会遭受迫害。整个申请就是关于申请人害怕回国。如果申请人依据政治庇护获得了在美合法身份,这意味着法院相信了申请人害怕回国以免遭受迫害的陈述。如果申请人这时回到了他们声称会迫害他们的国家,本质上他们就承认了他们并不害怕回国,本质上也就构成了诈骗。即使此人通过政治庇护获得了绿卡,旅行回原籍国将成为因欺诈取消其绿卡的依据。

那有没有例外呢?有,但是很少。通常,您需要证明有您被迫回国的情况。有什么例子呢?有一些:近亲的疾病或病危。这种情况下,您需要提供医院的材料来证明您亲属的疾病,旅行的时候一定随身带一份复印件。

停留的事件也是一个重要的因素。短暂的回国停留比几个月的停留更容易被接受。您有没有做什么事情表现出您想继续留在原籍国?您有没有买房?租房?如果有,您将会被认作接受您原籍国的保护,因此而放弃了您在美国的身份。您有没有在获得避难者身份后更新您的护照并用其旅行?这也可能会被视作放弃了您的避难者身份。

政治庇护的申请人,这里指的是那些已经提交政治庇护申请但尚未获得避难者身份的人,必须申请提前离境许可。提前离境许可的批准至少需要3个月的时间。避难者,即已申请并获得避难者身份但尚未拿到绿卡的人,不需要提前离境许可,但是需要避难者旅行文件。请注意,如果您获得了避难者身份,但在获得绿卡前离境了,您在美国境外的时间将会从一年的期限中扣除。

非常重要的一点是您要明白所有事情很难有保证。唯一确定的事情是如果您作为政治庇护申请人,没有提前离境许可就离境了,您将肯定无法重新入境。但是,携带提前离境许可或入境许可将会增加您重新入境的几率,虽然不能保证。

2018-10-21 / by / in , , ,
在美国开车,这些常识你不得不知

在美国生活,开车是家常便饭的事了,但对于新移民来说,有些常识你是不能不了解的,因为美国毕竟与中国的交通规则是南辕北辙的。首行,让我们来了解下这四个常识吧:

 

十字路口

当你在美国的十字路口发生堵车情况时,明知道自己方向是绿灯,也一定要确定不会堵在路中间才可以通行,不然的话,你的车子造成了堵,你就要吃罚单,这叫阻碍交通。

如果在中国,这当然不算个事,你的车子造成了十字路口的拥塞,你也好像不会因此而内疚,更不会被罚款。

堵车

在美国,你要记得一个规则,遇到堵车情况,司机要么是停在原地,要么是向后退,让别的车先走。

而中国的司机是向前挤,不挤就永远走不了了。

行人优先权

在美国是车让行人,行人永远都是放在第一位。交通规则上讲:“即使行人违规过马路,司机们都要停下来让行人先走,因为一条人命比什么都重要”。但同时,美国的行人一般都遵守交通规则。

即使绿灯时右转也要先减慢速度,看右边人行道上有没有行人,再走。如果有行人,不管他走多慢,不管他是不是离你还有一定距离,一定要停下来等。跟行人抢路,照样罚你没商量!

而在中国,当绿灯亮起时,常常看到在十字路口右转的车辆与行人抢道的现象。这是因为两国的交通优先权不同。在美国是以行 人、自行车、车辆为序,而中国是小车让大车,自行车让汽车,行人让自行车。因为中国人太多了。

 按喇叭

这一点上,惯于鸣笛的中国人在美开车应当特别注意,美国的大多数城市不准按喇叭,催促其他车辆而按喇叭是一种十分不礼貌的行为。

2018-10-21 / by / in , , ,
在美国被警察拦下如何应对

如果你想避免被警察盯上,告诉你最好方法就是不要越出规定开车。但不幸的是,当你被警察截停车辆,要求停车检查,这对初来美国的华人,确实是一段可怕的经历,特别是那些可能不熟悉美国的司法系统或者英文不流利的华人。如果在美国被警察拦下,金牌资讯网,给出以下建议:

 

1.尽快把车停在安全的地方。

2.冷静地遵守警察的指示。

3.当被要求提供身份证和驾驶证时,请提供。司机必须根据警察的要求提供驾驶执照、车辆登记信息和保险卡。这些文件要被保存在容易拿到的地方,并在拿取前告知警察。

4.一旦你提供了必要的身份证明和信息,你有权保持沉默。司机和乘客在向警察提供适当的文件后,不必回答任何其他问题。

5.保持双手可见,最好放在方向盘上。当你的手能够被警察看到时,这个姿势具有镇定作用,并且会让警察觉得你不想伤害他们。不要试图把手拿下来或者突然做一些动作,后果很严重。

6.当警察指示你离开车辆时,你应该配合。警察可能会要求司机出于任何原因离开车辆。在某些情况下,他们可能会要求乘客也离开车辆。如果司机或乘客不遵守指示,警方可以使用合理的力量将其移出车辆。

7.路边不是争论的地方,你可以稍后提出投诉。如果你对车子被拦下或者对拦你的警察的行为有疑问,你有权事后提出投诉。根据警察在现场的指示做是一回事,事后投诉警察的行为是另一回事。

8.采取其他措施尽可能保证交通安全,比如关闭音乐。如果是在晚上被拦车,请打开车内灯,这样能增加车内能见度。记得摇下司机的侧窗,如果其它的窗户着色也请摇下,都能让警察看得清楚。

最后,务必保持冷静。

2018-10-21 / by / in ,
税季|在美报税为什么需提前准备?

随着报税截止日期的临近,需要考虑的问题可能会是“应该聘请税务专家,还是自己使用税务软件报税”等问题。

如果你已经习惯了按时报税,那就会知道,报税截至日期是在4月中旬左右。通常情况下,纳税申报必须在4月15日之前提交,但是在今年,最好给自己留出几天的余地。


那是因为今年的4月15日是星期天,但由于接下来的星期一是华盛顿特区的“解放奴隶纪念日”(Emancipation Day),报税文件可能在4月17日才会被送交至国税局。

此外,专家也建议应该尽早报税,这是为什么呢?下面是《今日美国》网站给出的建议。

1. 会更快拿到退税

据估计,80%的税务申报人每年都会得到退税,而且数额也并不少。事实上,在去年,一般的退款额大约是2763美元,这已经不是零花小钱的概念了。

如果你有未付的账单,或想要去度假,或只是有一个很普遍的愿望,都会希望自己手里能有再多点钱,那么提前报税是尽快得到退税的最好方式。

但请记住,如果你希望获得所得税抵免或儿童附加退税,最早要等到2月底才会收到退税。由于与这些退税相关欺诈行为的增加,国税局(IRS)被要求延长相关的退款时间。

此外,这个限制还适用于其它退税,甚至是与上述这些退税无关的部分。但是,如果你不打算申领所得税抵免或儿童附加退税,并且你提交的报税没有任何错误,那么通常可以在三周内拿到钱。

2. 给自己留出更多时间 以解决税金短缺问题

尽管大多数税务申报人每年都会得到退税,但仍会有人遇到不够支付税款的情况。如果是这样的话,你可能就会遇到麻烦,特别是当你的欠税额相当大,而你账户上的储蓄又不够的时候。

另一方面,如果你能给自己留出两个半月的时间来凑出这笔必须支付的税款,而不是等到最后一刻再报税,那么你就有机会避免接到国税局的罚款。

大约有39%的美国人银行里根本没有钱。如果你是他们中的一员,并且在4月初才意识到因为2017年报税而欠了国税局1000美元,那么你处理这个一次性付款的紧张度就大大地增加。

但是,如果你在1月底就把报税准备好,并提早发现了这个问题,那么你甚至还能有机会找份临时工作来筹集这笔钱。

3. 可以避免税务欺诈

税收欺诈是所有税务申报者都会面临到的问题,但是不管你信不信,提早报税可能会帮助你避免成为受害者。典型的骗局是,犯罪分子得到了你的信息,并以你的名义递交退税申请,并在之后提前抢得属于你的退款。但是,如果你能够尽早地报税,对于那些骗子来说就很难做到。

很显然,国税局的软件能够显示重复申报退税的情况,所以如果国税局已经有了你的报税文件,而有人又提交了第二个,那么这种退税的欺诈申报将被拒绝。而另一方面,如果一个犯罪分子抢在你之前进行了虚假申报,那最后就算你把问题弄清楚了,那将不仅拖延了你得到属于自己的退款,而且还将遇到一大堆令人头疼的问题。

4. 会减轻自己的压力

进行税务申报无疑会有压力,特别是当你的退税情况很复杂的时候,就需要进行大量的工作(比如需要计算退税扣除或补齐缺少的文件)。提前报税所会让你的压力大大减少。一旦这个报税文件从你手中寄出之后,你就可以把它抛到脑后,集中精力去干别的事情了。

虽然有一大堆充足的理由证明你最好提前报税,但也有一个理由会告诉你不要去提前报税:就是当你缺少能确定退税额的关键信息的时候。虽然提前获得退税有好处,但如果你无法提供准确的数据,那就最好等等再报,否则,被国税局审计的机会很大,而这可能是另一个噩梦的开始。

2018-10-09 / by / in ,
税季,谨防2种诈骗!

电话骗局

骗子会假装自己是国税局的工作人员,利用警方逮捕、吊销营业执照等理由来威胁受害人,之后挂断电话。片刻之后,受害人会收到自称是警察的电话。其实是合伙欺诈。


骗子的高明之处在于让受骗人感觉可信。因为骗子使用了来电伪装,看起来好像是国税局的免费电话号码。国税局都是通过信件与纳税人联络,当你接到这种电话时应立马挂断。

除了电话骗局外,还有一种新的诈骗手法伪装成美国国税局编号CP-2000的通知。这种通知的正版是计算机生成的信件,根据纳税人缴纳的税款与第三方机构的报税数据(如银行账户利息)之间的误差,要求补足欠款。

假通知书

假通知书通常要求受害者补缴平价医疗法案健康保险2014年度未被覆盖的差额。

这是针对纳税人下手的最新花招。据财政部税务监察总局(Treasury Inspector General for Tax Administration,以下简称TIGTA),国税局专门侦查诈骗的部门,自2013年十月以来,已收到超过170万件投诉,报告收到冒充国税局打来的语音电话。 目前已有8800多名受害者上当,支付了超过4700万美元的冤枉钱。

为应对这种最新欺诈手法, IRS公布了真实版的CP-2000通知,通常是六到七页。国税局没有发布假通知的副本,但爱荷华州立大学的农业法和国家税务中心(Center for Agricultural Law and Taxation)则公布了一份三页长的假通告,其中还附带有“付款凭证”,索求325美元的付款。

假通知巧妙地运用与IRS正本相似的税务术语和字体。并指示将金额寄到“奥斯汀处理中心”(Austin Processing Center)的邮政信箱。IRS确实有一个大型税务中心在奥斯汀。然而,假通知要求受害者在支票抬头上署名“I.R.S.”,而真正的国税局收款人应该是“美国财政部”。

密西根州报税代理员曼纳娑• 纳迪克(Manasa Nadig)的一名客户在八月中收到类似的信函,索求795美元的罚金。她说︰“我几乎被骗过去了,还好我查明了细节。”

税务机构不会做的事

为澄清视听,国税局提醒纳税人,税务机构绝对不会做以下事情:

通过电话、电子邮件、简讯或社交媒体索取个人或财务信息。

没有先邮寄账单就来电讨论欠税事宜。

打点话来要求立即付款。

要求以某种特定方式缴费,例如预付借记卡(debit card,亦作签账卡)或iTunes礼品卡。国税局也绝不会通过电话询问信用卡或借记卡号码。

威胁说当地警方或执法人员会来逮捕欠款的纳税人。

收到“网络钓鱼”邮件该怎么做

此外如,收到“网络钓鱼”电子邮件,纳税人应采取下列步骤:

不要回复邮件、不要打开任何附件、也不要点击链接。这些都可能是带毒软体,会感染您的计算机。

把这种诈骗邮件转发到phishing@irs.gov。然后立刻删除。

国税局建议,欠税,或认为自己可能欠税的人士拒绝这类诈骗者的要求,并尽快打电话给美国国税局800-829-1040。有被诈骗经验的民众也请把详情报告给TIGTA及联邦贸易委员。

2018-10-08 / by / in , ,
税季到了,如何识别假的税局电话?

税季来了,有不少人接到“国税局”电话说,某年份的税表有问题,必须尽快交钱;或者说,发现客户的海外账户,必须缴交罚款;再不就是留下长途电话号码,要求回拨,客户回拨,就有可能被收取高额的附加费用。这些搞得人心惶惶的电话,很明显都是骗局。对于上述情况,最好建议:拨打国税局电话1-800-829-1040,询问清楚。


如何与国税局承办人面谈?

国税局的查核一般不以电话形式通知,而是以书面形式通知纳税人。所以上面的电话通知是骗局。面对书面形式通知,有一些可以书面形式回复;有一些需要预约,见面查核。书面通知要求写明要抽查税表的年份、种类和抽查范围,以及哪位国税局承办人员发出抽查通知,和他的联络方式。收到这类通知,必须与国税局的承办人员迅速联络,预约见面时间、地点。

如果被抽查个人税,则需要携带相关税表,和抽查范围相关的支持性文件,到国税局与承办人员面谈。

面对面讨论时,承办人员会查看支持性文件,并讨论这些数字如何反应在税表之上。例如数字是否反映在税表的正确地方;以及数字的合理性等。查核的结果可能是没有任何调整, 回去补件;也可能是“打开一罐虫”,承办人员产生很高兴趣,迫不及待查看更多年的税表等。

若是支持性文件数量很多,国税局有可能去见纳税义务人或者法定代理人,或者到会计师办公室讨论及查看文件。

如何回复税务局书面查核?

另一种是相较之下没那么刺激的查核方式——书面查核。最近Franchise Tax Board加州税务局也发出一些书面审查。通常是要求纳税义务人提供一些支持性文件。例如W2表、1099表或是股票成本计算表等等。若是接到这样文件,用挂号信寄出所需文件即可。

不论是哪种形式的抽查,纳税人都有权利不同意国税局的调整。至于其中细节,国税局有专刊讨论。

由于美国税法复杂,更多相关问题,请咨询经验丰富的专业人员。

2018-10-08 / by / in ,
美国出租屋业主合理避税需要注意什么?

新税法为美国房地产投资带来诸多利好,出租屋业主是否有必要开办 LLC公司控制、管理出租房,享受税收优惠?业主合理避税要注意哪些问题?


您的房地产投资收入,不论在自己个人名下,报Schedule E,或是来自LLC、Partnership、REIT(Real Estate Investment Trust)、S Corporation、Trusts等法人企业所报的K-1中的房地产收入,都可以当作合格商业收入(Qualified Business Income, QBI)。只要能通过合格商业收入的几个门槛,都可以享受20%的抵减,所以从省税角度,并不一定要开办一个LLC。

出租屋业主开设LLC公司能够限制责任、控制风险

设立LLC有一个好处,就是可以享受有限责任,出租房有了任何问题,比如,住房不小心着火;或房客有情况,将业主告上法庭,仅有LLC公司内的财产会受影响,而不影响其他物业或者其他收入。但是成立LLC不会因此而减税,因为LLC是直通实体(Pass-through Entities),公司收入都回到个人的税表上来报税。

美国出租屋业主的维修成本是否可以抵减税?

个人名下的出租房和一般做生意一样,只要合于一般、必要、相关和合理四标准的花费,都可以在Schedule E上扣抵。开办公司,成立LLC的扣抵标准也是一样的。Schedule E,K-1列项中,房屋的维修或装修成本,可以做经营支出(Expense或Cost)抵减税。

美国出租屋业主的办公用品、行销活动能否抵税?

只要合于一般、必要、相关和合理四标准,不管是个人名下的出租物业或用LLC来持有、经营的物业,都可以把办公用品、行销活动折算为经营成本。比如:购买一个打印机,可以算经营支出,也可以计算折旧。

美国出租屋业主的行销活动能否抵税?

行销活动需要参考相关、合理的原则。比如:某先生有几个出租房屋,他和他太太请租客吃饭,花费能否算入公司经营成本?

业主可能解释说,那是请租客或一个潜在的租客谈租房的事,但是5栋房子出租也只有五个租客,一两年才需要续约一次,一般人会常请租客吃饭吗?他们有必要请那么多客吗?所以这种事情需严谨。

税法规定请客吃饭要做Log,也就是登记簿,举证哪一天和谁吃饭?谈什么主题?新税法在打击逃税方面很严厉,在做避税规划时,建议多听取专业会计师的建议。

2018-10-08 / by / in , , , ,
美国法律:不受理共产党员的投资移民申请

投资移民从字面上理解是投资了就移民,可事实上并不那么简单。如果EB-5投资人没有相关经验,事前最好咨询一下律师,规避一些能预见的风险。其中值得一提的是,美国有法律明文规定,不允许受理任何现在或曾经为共产党党员的申请。

重视资金来源合法性证明

移民局在I-526的审核阶段,会审核项目文件和个人文件。投资移民要求申请人在美国对某个项目有50万或100万美元的投资。蔡旌明律师表示,在个人文件中,申请人证明资金来源的合法性是关键。

合法收入包括合法经营所得、工资收入、投资盈利、出售财产、继承遗产、受赠所得、借贷资金或者通过其它合法方式取得的财产。

在旧金山湾区的蔡旌明律师说,中国大陆的申请人,在证明资金来源的合法性这方面,容易缺乏说服力。他在帮助申请人准备I-526的资料时,发现中国大陆的申请人常常难以提供过去5年完备的报税单据,也就不能证明清楚收入的来源,这对于资金来源主要是商业收入的申请人尤为不利。

适当的贷款与借款可投资

申请人如果有增值的房产,可以考虑采用净值贷款的方式弥补交税记录不全。申请人用个人持有物业从银行贷入资金,以增强资金来源合法性的说明力。证明材料包括:贷款文件、物业估值报告、房产证、当初的购房合同,以及银行借款打进投资者账号的证据。除了贷款,向亲戚朋友借款也是可考虑的出资方式。

共产党员申请前最好先退党

中国人另外需要注意的是,移民与国籍法第212条(a)(3)(D)规定,不允许受理任何现在或曾经为共产党党员的等相关人士。如果申请人曾经是共产党人,申请时能出具退党证书是较好的证明方式(详见大纪元网站)。如果申请时仍是共产党员,蔡律师建议申请人有过去5年内已经不参加党务活动或脱离共产党的证明。

实例:解决资金的留学生

来自中国东北的J同学来美国读本科,毕业时找不到工作,家里想帮助她用投资移民的方式留在美国。J同学的父母在大陆做小生意,钱没少赚,但在提供交税记录上有难度,因为个体经商户的交税意识不够,而且家里的房子并没有增值多少。

后来J同学向几个亲戚借钱,在申请中有证明相互间的亲属关系,增强借款的真实性,并由亲戚提供必要的文件证明借出的钱有合法来源。通过借款,原本家里不能有力地证明资金来源的J同学最终也成功通过I-526审批。

蔡律师提醒当事人以借款的方式申请投资移民时,借款合同上约定的还款期限应足够长,建议达到8年。因为当事人不能明确预计投资移民的完成周期,所以尽量体现投资来源的长期稳定性,增强投资的可信度。

3种投资模式

I-829主要审核投资的项目运行情况,2年期间是否创造了10个就业机会。投资困难企业的投资人至少要保持当初投资时的雇员人数。选择合适的投资项目对于I-526及I-829的通过都是很重要的,直接关系到投资人最后是否能获得绿卡。

EB-5的3种投资模式是创立新企业、投资困难企业和投资区域中心。前两者的投资额都要求100万美元,而投资区域中心大部分只需50万美元,因此很多人选择投资区域中心。

投资区域中心不需要投资人进行日常事务的管理,投资人无法直接控制运营情况,因此投资的风险较大,投资人选择可靠的区域中心是规避风险的保障。如果投资区域中心已有I-526,经过移民局审核批准,它的就业报告与认购协议、商业计划书等相关文件都通过了批准,投资风险较小,移民局无需重复审核,投资人申请进程得以加速。

选择区域中心 6项考量

如果投资人根据自己的判断选择区域中心,蔡律师建议投资人要考虑到下面几个问题:

1.管理团队的实力如何;2.之前是否有成功案例让投资人获得绿卡;3.是否能创造10个就业机会;4.计算公式是否合理;5.有无政府推荐或税收支持;6.如何偿还投资人的投资。

蔡律师表示,比较好的项目资金结构是EB-5投资人的资金占30%~40%,银行贷款占30%~40%,剩下部分是管理团队自己投入的资金。这样的资金结构,有银行的杠杆作用在平衡投资风险,项目的可行性比EB-5投资人的资金占70%~80%的项目要高。◇

文章来源:大纪元

2018-10-02 / by / in , , ,
税季到了,怎样选择好的报税公司?

在美国生活,你要知道你的头等大事,就是报税。所以,在报税上,你一定要注意了,一定要选择资信良好的报税人,避免受骗也避免惹来后续的麻烦,因为不管退税表是由谁填写的,出了问题以后纳税人都要负法律责任。


即使是报税公司为你填表,如果出现问题,纳税人仍然要负法律责任,所以找到好的报税公司是非常重要的。

根据国税局在2012年发布的 指南,纳税人在选择报税公司时,要注意以下八点:

1)报税公司的资质。法律规定所有报税公司要有报税者身份登记号(PTIN),纳税人还要问一下报税人是 否属于某一个专业机构,或者是不是参加继续教育课程。

2)调查一下报税人的背景。

3)不要使用按退税的比例来收钱的报税公司,退税的钱要直接打到自己的账 号上,不要由报税人转。

4)问对方是否提供电子报税,为超过10人报税的公司必须提供电子报税。

5)确保可以联系到报税人,要在报税季结束以后仍然可以联系到。

6)提供所有记录和收据,一个好的报税人会在获得这些之后才为纳税人报税。

7)不要签空白的退税表,要在确认退税金额以及退税表上的内容之后才签字。

8)确认报税人在退税表上签字,并写上他(她)的PTIN号。

2018-09-30 / by / in , ,
在美国开公司,什么是企业税?你务必知道!

想在美国投资开设公司?那你一定要先了解企业税。您经营的企业类型,决定了您必须缴纳哪些税,以及如何缴付。首先,我们先来了解下,企业税分为5种。

第一种:所得税

第二种:预估税

第三种:自雇税

第四种:就业税

第五种:工商税

1、所得税 (Income Tax)

除了合伙公司外,其它所有类型的企业均必须申报年度所得税表。合伙公司申报的是税务数据表。您要用何种税表是依照您企业的类型而定。

联邦所得税是一种现赚现缴的税。您在整年中必须随时为您所赚的或是得到的收入缴税。公司雇员的所得税通常是从他们的薪水中预扣的。

2、预估税 (Estimated Tax)

一般而言,您必须在整年中以定期缴纳预估税的方式来交各项所得税,包括自雇税。

3、自雇税 (Self-Employment Tax)

自雇税(SE Tax)是为自雇人士所设的社会安全税和联邦医疗保险(Medicare)税。您缴纳的自雇税用于您在社会安全系统下所获得的保险保障。社会安全保障提供退休福利金、残障补助金、遗属补助金,以及住院保险(Medicare)福利。

如果您符合以下任何一种情况,通常就必须缴自雇税并申报1040表的SE副表。

如果您自营职业的净利润在$400或以上。

如果您是在教会或合格的教会所属机构工作(您不是牧师或修道会的成员),而该教会或机构选择了免缴社会安全税和联邦医疗保险税,则若您从该教会或机构收到$108.28或以上的工资,您就要缴自雇税。

备注:对于外籍人士、鱼民、公证行业、州或地方政府的雇员、外国政府或国际组织的雇员等另有特别的规定和例外。

4、就业税 (Employment Tax)

除了合伙公司外,其它所有类型的企业均必须申报年度所得税表。合伙公司申报的是税务数据表。您要用何种税表是依照您企业的类型而定。请参阅企业结构来确定根据您所建立的企业类型您必须申报的税表有哪些。

联邦所得税是一种?现赚现缴?的税。您在整年中必须随时为您所赚的或是得到的收入缴税。公司雇员的所得税通常是从他们的薪水中预扣的。如果您不是以预扣方式缴纳税金,或是所扣的税金不足,您可能就要缴付预估税。如果依规定您不需缴付预估税,您可以等到申报所得税表时再缴应付的税。

5、工商税 (Excise Tax)

制造或销售某些产品;经营某些类型的业务;使用各种设备、设施或产品;为某些服务而收费。

720表 – 在720表(Form 720)上申报的联邦工商税,包括以下几大类纳税。

环境税;通信和航空运输税;燃料税;重型卡车、拖车和牵引车的首次零售销售税;销售或使用各种不同用品的制造商税。

 

2018-09-30 / by / in , , ,
税季来了,你不得不了解的税务小知识!

在美国生活,我想你最需要了解的,不是语言与交通的问题,最紧要的,还是税务了。因为根据美国的税务制度有三种人是需要报税的:第一种是公民,第二种是绿卡持有者,第三种是税务居民。


前两种你可能比较好理解,但对于第三种税务居民,你是不是就觉得不太明确了?

1.何谓税务居民?

举个例子吧,如是果投资者,今年在美国本土居住时间超过31天,或者投资者在过去的3年,居住时间总和超过183天,就是税务居民。由于计算方式复杂,上述天数并非自然的一天,如果简化来说,就是建议投资者每次到美国,一年居住时间不超过120天,就可避免成为税务居民。如果投资者没有成为税务居民,那就不需要报税。还有一种特殊情况,就是投资者已经成为了绿卡持有者,但在美国本土没有收入,那么这个投资者在全球所得是不需要申报的。

 

2.移民后,中国的房产如何向美国政府申报?在何种情况下要交税?

 

移民申请者在美国以外个人名下拥有的房产,不在要求申报的项目内。成为美国绿卡持有人后,其房产増值部分,在日后出售获利并缴纳中国物业増值利得税后,若中国缴纳的税款仍低于美国资本利得税15%,才可能有美国税务的义务。如果投资者有房产且房产没有出租,那基本上是不需要申报。

 

注意了,房产增值,增值部分是不需要申报。在美国,税法认为投资者还没有变成所得,等投资者把这部分卖掉的时候,就要纳税。所以,投资者在申请移民之前,最好把所有名下的财产和房产做评估,以后报税时可以证明房产来源。

 

3.高收入人群在申报收入时,有哪些需要注意的?

通常美国的报税季节是从1月到4月15日。依据中美税务协议中的规定,中高等收入人群是不需重复缴纳。但是如何申报、如何利用美国多方面政策合法地节税、省税、避税、延税及免税,最好用熟悉中美实际税务的美国认证会计师及税务律师做全盘规划。

对于中高等收入人群来说,建议其收入分为两部分报税。如报税的是薪水部分,省税方式比较有限,额度也有限。投资者可以利用自住房子的贷款减税,或者去做慈善,这些都是可以抵税的。如果是公司收入部分,可以利用很多商业费用避税。

2018-09-30 / by / in ,
如何应对被美国税务局IRS查税?

众所周知,美国有着非常严格的全球征税政策,投资者办理美国移民后,也必须将收入进行正规的报税纳税。国人移民美国的脚步随之加快,纳税自然成为了不可忽视的一点。而且,越来越多的纳税人收到税务局的审查,广大纳税人也从关心报税退税转为担心报税后国税局的查税。


国税局查税是指IRS对企业或个人的税表的相关账簿和其他财政记录进行核查,以确保纳税人依据税法提供真实的信息,其所申报的金额亦为准确的应纳税金。

值得投资者注意的是:国税局对某纳税人进行查税并不一定意味着该纳税人的税表存在疑点或错误。IRS采用许多方法来挑选被查税人,其中就包括随机抽样和电脑自动筛选,这意味着IRS只是简单的根据一些统计公式来挑选纳税人。另外,IRS也会运用文档匹配的方式来选出候选人。也就是说当纳税人的纳税文件出现不一致的情况,如W2与雇主申报的不一样,就有可能被IRS抽中。IRS还会用相关检查的方式挑选纳税人,即纳税人与别的纳税人发生交易事项,如果是合伙人或投资者,IRS就会检查合伙人之间的利益分配申报是否一致。纳税人填报Form 1040X来更改原始报税单并不会影响IRS的挑选程序。

根据统计数据,此前只有大约1.1%的纳税人会被IRS要求审查。而近年来,由于美国经济的不景气,越来越多的纳税人受到税务局的审查。当然,纳税人的收入越高,被查税的概率也随着变高。另外,有ScheduleC收入的纳税人也比只有工资收入的纳税人更可能受到IRS的查税。

当被查税人确定后,IRS会通过信件的方式通知纳税人。目前,IRS并不会以电子邮件方式通知被查税人。纳税人还会收到一份需提供资料文件的详细清单。税法要求纳税人保留以前3个财政年度的报税单及相关财政资料,工资单则需保留6年。

通常,查税员会在现有材料的基础上开始查税工作,而不是将查税延期。IRS的查税常常涵盖过去3年的报税单,如发现重大错误,IRS会要求检查更多资料,但通常不会超过6年。

IRS查税通常会通过三种方式来完成:

第一:是通讯查税(Correspondence Audit),这也是三种查税方式中最简单的一种。纳税人不必和IRS的查税员见面,只需将要求的资料邮寄给国税局即可。

第二:是实地检查(Field Audit),即IRS的查税员会前往纳税人的家中或办公地点进行实地检查,以确定纳税人的住家确实是用作办公室,或了解纳税人的生意是如何运作等相关情况。

第三:是国税局办公室查税(Office Audit),即IRS会要求纳税人前往国税局的办公室与查税员直接面谈并提供所需材料。纳税人可以向IRS要求更改查税的地点,但不一定会被批准。

虽然谁都不希望被查税,但是如果有那么一天,还是要提早有个心理准备,那么对于从没有经历过的人来说,怎么知道自己被国税局盯上了呢?

据IRS官网介绍,IRS会以邮件形式告知纳税人被列入查税名单。在审计之前,国税局会通知补交的材料,如果期间有任何变化,国税局也会及时更新细节并详细解释。

特别提醒:

1、IRS绝对不会通过电子邮件或其他形式通知。如果有华人收到电话或者邮件以为的审计通知,比如电子邮件、短信等,那么一定不是来自IRS,会有诈骗团伙打着国税局的幌子去骗去补税款。

2、IRS不会通过电话询问被审查纳税人的信用卡、借记卡等银行卡信息。可以在IRS官网搜索“Scam”查看更多关于诈骗的案例,这样如果真的有一个遇到也可以见招拆招,指破骗局。

3、IRS工作人员绝不会对纳税人使用诸如逮捕,没收财产等威胁性语言。 

其实就算收到调查邮件也不要自乱阵脚,太过于慌张。一般来说都会先收到国税局通知,要求补交材料或文件。那么我们在接到通知后应该注意以下几点:

1、在收到查税通知时,建议至少等十天后再回复国税局;

2、前国税局官员提醒,纳税人一定要坚定一点,那就是国税局需要什么纳税人就提供什么。不要多此一举提交一些跟要求无关的材料,以免节外生枝,惹出不必要的麻烦;

3、在稽查人员面前,要保持好的沟通交流态度,诚实不要撒谎;

4、如果被要求亲自到国税局办公室或国税局要到营业处查缉时,最好把稽查日订在接到通知的四周到六周以后。

查税结束后,应缴税金可能保持不变,也可能出现改变。当纳税人对查税结果产生异议时,IRS会进行进一步的查税工作。

很多人觉得辛苦了一年,挣得不多,到头来巨额税款都上交给了国家,到了报税季就想尽办法抠出一些扣除项,巴望着能多一些退税!然而在报税这件事情上,千万不要抱有侥幸心理,不要觉得美国那么多人不会查到你的头上。怕的就是如果哪天时运不佳,被国税局盯上,可能血本无归。

本文选自美国财富管理

2018-09-30 / by / in , , ,
成立公司
1. 成立股份有限公司(INC/C-CORP
股份有限公司基本費用及內容:内容包括 公司成立文书政府颁发收据公司税号商业成立表格。以上内容仅限纽约州所成立公司。
除纽约外其他各州成立费用需面议。
公司基本办公文件组合:每种组合均包括公司钢印,股票证书,公司法律细则,会计记录簿及公司条例记录等,为您的公司迅速走上正轨,开展业务提供最多便利。

全美公司年检费用:公司法人需负担政府费用
委托代理费用:内容包括公司代理地址提供,代理接收政府信函,解读政府信函。(政府信函处理需另行收费)
股份分配:
  • 本事务所承办股权分配股票转让公司责任负责人变更,各类公司合同,员工合同,车间安全法则,以及各类公司章程(上述服务内容需面议)。
第三方委托人公司税号申请:
  • 由于美国法律规定任何人都可以拥有自己的公司,公司税号对于公司来说是必不可少的。拥有公司税号才可以让公司正常营业,申请商业银行户头(因公户头),以及合法在美国报商业税。
  • 近年来,好多外国游客,外籍非居民人士,和因公短期来美人士来美拓展商机,但是他们没有办法在短期内拥有社会安全号/個人报税号来申请公司税号。本事务所可以提供第三方委托人公司税号申请。此项服务可以让企业早日步入正轨。当公司法人/责任人拥有自己的社会安全号/個人税号后,我们会将此第三方税号移交给公司法人/责任人。
2. 成立股份有限责任公司(LLC):不同地区,费用有所不同,请打电话咨询我们。
3. 個人独资公司成立(SOLE PROPRIETORSHIP):
個人独资公司又称个体户。内容包括 公司税号申请,公司文书,文书公证,政府收据。
2018-09-30 / by / in ,
报税材料准备 Preparation of Tax Documents

个人报税材料准备 Preparation of Individual Tax Documents

1. 個人资料:個人以及家属姓名,社会安全号,生日和现住址;过去一年报税表复印。
2. 收入资料:W-2表,各类1099表,個人商业收支,K-1表,投资收入,退休金派发,失业金,社安福利金,等等。
3. 抵扣资料:IRA退休金存款,学生贷款利息,房地产抵押贷款利息以及地税,销售税,慈善捐款,大额医疗费,重大事故所产生的费用,以及未报销雇员工作费用,等等。
4. 抵税资料:1098-T表,小孩以及成人日间护理开销(需要机构名称,地址以及税号),外国收入扣税,和节省能源抵税,等等。
公司报税材料准备 Preparation of Business Tax Documents

1. 公司材料:公司名称,公司税号,公司地址与电话,公司经营内容,股东/合伙人姓名,股东/合伙人社会安全号,股东/合伙人居住地址。
2. 财务报表:资产负债表,损益表。(我们可代为编制财务报表)。
3. 各类票据:公司全年银行账单,信用卡账单,公司收入/开支收据,等等。
各类表格请参考以下解释
1040表格: 是美国个人收入联邦税申报表。这份表格是报税人每年都会用到的基本表格。(如果你的退税情况并不复杂,可以使用1040EZ表)
1040EZ: 这个类型的报税表,条件是单身或者夫妻合报,没有被抚养人Dependent。1040EZ也是申报个人收入最简化的税表。纳税人如果没有遂项扣税额,不需要调整总收入,只有纯工资收入,利息或者只有失业金收入,没有被抚养家眷就可使用该表。
一些常用明细表
A表 (Schedule A):遂项减税 (itemize deductions) 。
B表 (Schedule B):报告纳税人的利息收入或超过400美元的股息收入 (report taxable interest or dividends in excess of $400)。
C表 or C-EZ (Schedule C或者C-EZ):报告一份小企业的盈利和亏损 (report profit or loss from a business)。
D表 (Schedule D):报告投资的盈利及亏损 (report capital gains and losses)。
E表 (Schedule E):报告补充的收入和损失 (report supplemental income and losses)。
EIC表 (Schedule EIC):要求劳动收入税的减除额 (claim earned income tax credit)。
W-2表格
W-2表是你从雇主那里获得的工资和个人所得税的年终明细表。纳税人应该在每年的年初从每一个雇主那里收到一份W-2,列出去年所得的收入以及缴纳的税款。如果纳税人到2月1日前还没有收到一份W-2表,就应该主动联络你的雇主。
W2-G:在赌场里赚了一大笔钱,你就能收到赌博赢钱表W-2G。这笔钱是要交税的。当然,赌博损失也可以在税表上抵赌博收入。
1099表格
如果你有投资,你就会收到1099系列的表格。
例如,如果你的银行存款有利息收入,你将收到银行所寄来的1099-INT。
如果你所持有的股票有分红收入,你将收到1099-DIV。
如果你在理财公司投资获利,你将收到1099-B。

1099-DIV:红利收入,投资获利,投资开销及外国税结算。
1099-G:失业金,州和地方政府退税结算。
1099-INT:利息,固定存款提前提出罚款,投资开销及所付外国税结算。
1099-MISC:租金,版权,自雇业主收入结算。
1099-OID:债券发行折扣,提前提款罚金,投资开销。
1099-Q:合格教育计划付费结算。
1099-R:提领IRA退休计划和年金的结算。
1099-S:出售物业的收入结算。
1099-SA:提领健康账户金额结算。
1098表格
1098表是用来显示你支付房屋贷款的结算。在大多数情况下,1098表会显示交纳房地产税和房地产抵押贷款利息。
1098表还有一些其它用途。例如,1098-C表显示各类捐赠结算,而且捐赠是可以抵税的。
与学生有关的两个1098表:
1098-E表,显示学生贷款利息。
1098-T表,显示学费支付金额。该表可帮助学生抵税。

2018-09-30 / by / in ,
Lan Tian 藍天 408.833.5013

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2018-09-04 / by / in
真、假燕窝鉴别,有窍门!

真、假燕窝鉴别,有敲门!

恒隆参业
2018年6月25日

燕窝为名贵补品价格不菲,不法商人为谋暴利,真假掺半,以假乱真。燕窝的消费者们学会鉴别真假燕窝很重要。有几个方法可以供读者安心选购:

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1. 从外表辨认燕丝特性

真燕窝表面微呈胶状,质坚且勒,对光照呈半透明而晶亮;燕丝大小不一、会有一些断裂、排列也不是很均匀;燕丝有结珠现象。假燕窝多数呈颗粒状,脆而易碎,对光照看不透明;假燕窝燕丝都一样粗,燕丝断裂少,排列均匀、多为片状结构。

2. 从颜色辨认有无漂白

燕窝成灰白色,或带黄、偏红,整个燕窝颜色比较不均匀。商店买的燕窝有的很洁白漂亮,或许是经过漂白的,漂白燕窝一般外面很白,里面色暗,不像没漂白过的里外一个色。

※有无漂白测试

方法:把燕窝浸泡半分钟,用手摩擦几次,如果是漂白燕窝你的手指就会沾有化学味道,无燕窝蛋清味,浸水后泡发率不好。没漂白的燕窝你按照以上方法会发现你的手指有蛋清的味道,浸水后泡发率达到6至7倍。

※是否染色测试

方法:染色燕窝只要用水浸泡或者煮沸后,水中有颜色,无染色燕窝颜色天然在浸泡或煮沸后都不会使水染色。真燕窝灯光下也不变色。

3. 用火点燃燕窝片

假燕窝在燃烧中会产生劈里啪啦的火花(未经挑毛的燕窝另当别论)。假燕窝用水浸泡约半分钟后,如果你用手指反复搓抹,取一条丝拉扯,马上就断,因为假燕窝弹性差。假燕窝你用手指可将其搓成浆糊状。而真燕窝弹性好,不易拉断,用你手指搓只是碎,也不会糊掉。

恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

特色介绍:
● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
● 代理美国许氏参业产品,价格比官网更优惠
● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

恒隆参业(恒隆参茸行)
电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
微信:henglongusa
电邮:henglongusa@gmail.com
网址:www.henglongusa.com
地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111 (圣地亚哥99大华超市内)

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2018-06-28 / by / in ,
燕窝:减少化疗的不良反应

燕窝:减少化疗的不良反应

恒隆参业
2018年6月23日

《本草纲目拾遗》记载:燕窝乃“食品之中最驯良者”。可见燕窝在古人心中的地位。如今燕窝依旧是名贵补品,它主要产于印尼、马来西亚、泰国和越南,以马来西亚燕窝最为佳。近一年来马来西亚等地燕窝价格暴涨,供不应求。

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已患癌症病人多采用西医疗法,如手术、放疗、化疗。做完某种治疗后,病人会身体虚弱,免疫力低下,如果患者这时吃燕窝对于身体来说就是雪中送炭。此外在20世纪80年代,香港专家实验研究发现,燕窝能增强人体对X射线及其它放射线损害的抵御能力。

方法与用量:燕窝3~5克,虫草3~5克加水一起炖服(肿瘤患者炖品内不可加糖,待炖品出锅大约40度可加蜂蜜)。

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● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
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恒隆参业(恒隆参茸行)
电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
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电邮:henglongusa@gmail.com
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2018-06-28 / by / in , ,
 海参一天吃多少合适?不同人群也有不同的用量

海参一天吃多少合适?不同人群也有不同的用量

恒隆参业
2018年6月23日

作为海珍品之首的海参,它不含胆固醇、蛋白质含量高、味甘、咸,性温,具有益精血,补肾气,润肠燥,止血的功效。能起到延缓衰老,提高免疫力,增强大脑记忆能力,具有抗疲劳等功能。但仍很多人不知道海参一天吃多少合适,一次吃多少合适,吃多少有效果,这里给大家一些建议。

 Heng Long XINnian

1

老人

无论什么东西过了都不好,吃海参也是一样,老人的消化系统没有年轻人的好,一次吃一两条都可以,以少勤为主。沿海的居民一般选择在冬季,入九开始食用,出九终止。九九八十一天,每天一只海参(大的海参可切成2~3段),连续食用,即可去除疾病,增强体质。“八十一个海参,还你一个健康身体”就是源于此,这也是海岛多寿星的一个重要原因。

2

孕妇

孕早期一周一根,孕中一周两根,孕晚期两天一根。别吃多了,大补啊,够需求量就行,不然也容易上火,对母子有损。

3

孩子

海参的营养价值很高,含有多种蛋白质和微量元素,小孩适当吃点对身体生长发育和增强免疫力有好处。孩子嘛3-5天吃一只就可以了,主要是增加一些免疫力。

4

化疗患者

化疗期间海参食疗可以提高人体免疫力,减小化疗副作。海参皂甙又称海参毒素,是一种抗毒剂,对人体无害但能起到一定抑制肿瘤细胞生长和转移的作用,具有防癌、抗癌效果。意见建议:一天吃一个即可。

5

三高人群

三高人群能吃海参,也建议一人一天一个海参就够了,家庭进补用海参选中小规格海参即可,根据自己的实际情况来选择。

吃海参并没有硬性的规定或是用量,有的人每天坚持吃海参,有的人一辈子也不吃一次。只能这么说,有条件的话,每人每天吃一个海参对身体真的是有诸多益处。

 

MoXiGeYaoShen

(海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参))

(点按图片购买)

2018-06-28 / by / in ,
告诉你海参怎么吃才最补人,很多人都吃错了!

告诉你海参怎么吃才最补人,很多人都吃错了!

恒隆参业
2018年6月20日
海参是非常珍贵的滋补品。到底怎么吃海参,营养吸收最好,这东西太贵了,真不想浪费一点。 那么我们到底怎样正确吃海参呢?
1

海参性温,适合四季进补

MoXiGeYaoShen

海参是一种少有的富含优质高蛋白、低糖、零胆固醇的天然滋补食品。海参从中医理论上讲属温性,适合四季进补。早在《本草纲目拾遗》中就有对海参这样的叙述:“性温补,足敌人参,故名海参,味咸,补肾经,益精髓,消痰涎,摄小便,壮阳疗痿,杀疮虫。”而且从现代营养学角度来讲,海参既是无腿动物,又是黑色食品,符合了现代饮食的健康流向。

2

适量、长期、坚持

人体每天到底能吸收多少海参中的营养物质?研究表明正常人体每天食用一只中等大小(比如干海参5厘米长,即食海参10厘米长)的海参最利于吸收,吃得过多了人体也吸收不了这些营养物质会随着排泄系统排出体外。但是病人,老人和孕妇等人群需适当增加。

另外海参的大小和好坏没有必然联系,如果自己家用,大一点或小一点,问题不大。关键在于持续性,所以,经济条件允许的情况下,建议坚持常年进补。

3

哪些人不适合吃海参

海参虽好,但并非人人都适宜。三岁以下婴幼儿不宜长期吃海参;感冒未愈、腹泻者最好不要吃海参;容易对蛋白质过敏的人也不易多吃海参;另外,在吃一些个别中药时,也要少吃或不吃。

4

海参也有相克的食物

一、酸性水果。因为海参中含有丰富的蛋白质和钙等营养成分,而葡萄、柿子、山楂、石榴、青果等水果含有较多的鞣酸,同时食用,不仅会导致蛋白质凝固,难以消化吸收,还会出现腹疼、恶心、呕吐等症状,但是相隔一个小时后吃就没事啦。

二、醋。因为酸性环境会让海参中胶原蛋白的空间结构发生变化、蛋白质分子出现不同程度的凝集和紧缩。所以加了醋的海参不但吃起来口感、味道均有所下降,而且由于胶原蛋白受到了破坏,营养价值也会大打折扣。

三、甘草。一般在服中药的人不建议吃海参。

5

“裸食”可使海参营养最大化

因为海参实际上没有任何味道,人们喜欢给海参加上些味道,变换些做法。实际上这些做法是对海参营养破坏较大的。

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(海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参))

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所谓“裸食”,就是简单烹调,不过度烹调,以减少对海参营养结构的破坏。海参的肉质有些特殊,海参不能沾油,因为油腻会分解海参的肉质,造成营养成分流失。所以海参最营养的烹调方法是用水煮、清炖、凉拌。如果觉得没有味道或者觉得不好吃,可以把海参切片蘸点酱油或者是蜂蜜之类的调味品食用。

小结:如果你是用海参宴请宾朋,那您随意折腾海参。如果您是自己滋补,最简单的吃法就比较好。

6

一日之计在于晨,早上食用最佳

营养专家建议我们一般在早晨空腹食用海参,是什么原因?

因为空腹时食用海参不但可以经胃的消化吸收而且还能直接被小肠吸收,所以空腹食用海参不但吸收快,并且营养基本不流失。作为早餐,海参可以切碎熬粥,这样的吃法不但可以让早餐更加方便和营养,也更利于胃肠对海参营养的吸收。

(文章来源:网络)

2018-06-28 / by / in , , ,
你知道吗?海参身上有三宝!

 你知道吗?海参身上有三宝!

恒隆参业

2018年6月8日

 

海参同人参、燕窝、鱼翅齐名,是海中八大珍品之首,营养成分丰富,又被称为“百补之首”和“补血之王”。重要的是,海参浑身都是宝贝,了解海参身体不同的部位的营养价值将更有益于你的健康。

 

1

海参花

 SeaCucumber Flower

海参花即海参的肠和卵,也就是海参的内脏。对于海参的内脏,以前人们很少注意到,更谈不上珍惜了。特别在我国,人们食用海参,无论是饱口福还是养生保健,通常都是选择海参皮肉,而海参体内的肠及卵等内脏则被废弃掉了。而在国外,尤其是日本和韩国人,则把海参的肠和卵利用到了极致。他们把海参肠卵称美誉为“海参花”,或者先用其沏茶、泡酒,然后再煨汤,或者把新鲜的“海参花”盐渍发酵制成参花酱,深受人喜爱,在市场上价格特别昂贵。

海参花含有大量的对人体有特殊功效的酸性粘多糖、脂质、内脏色素(β胡萝卜素、海胆紫酮、虾青素、玉米黄素、角黄素等),还含有海参皂甙、硒、硒、铁钙等成分,如此丰富的营养成分造就了海参花神奇的功效。

海参花比起海参不仅味道极其鲜美而且烹制方法也更加多样化,混合各种食材均有精彩表现。有抗衰老、防治前列腺炎、糖尿病、肿瘤、高血压、缺铁性贫血、再生障碍性贫血、胃病和十二指肠溃疡等功效。

 

2

海参筋

SeaCucumber Jin

(点按图片购买)

 

白色的就是海参筋, 营养丰富, 千万不要扔掉。

海参内筋被海参产区的渔民们称为“海龙丝”,是海参的神经系统,吃海参的人相信对海参皂甙都有所耳闻,海参皂甙(也叫海参素)可是个好东西,很多癌症患者吃海参为的就是这个,海参皂甙的功效很多,可以防癌抑癌抗癌,而海参的内筋正是海参体内海参皂甙含量最高的部位。

很多朋友在烹饪海参的时候可能都有过把海参内筋扔掉的行为,一方面是因为对海参内筋营养价值的不了解,另一方面则是内筋容易藏污纳垢,沙子附着在上面难以清洗。而对于专业的厨师来说,海参的内筋在烹饪的时候很容易脱落,这样会影响到菜式的外观美感,海参筋正是因为上述原因,在很长一段时间里都没有得到重视。

 

3

海参皮

 SeaCucumber Skin

(海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参))

(点按图片购买)

海参皮又名:参皮,是经过简加工的海参,也就是海参的体壁,去过内脏,经过多道工序精制而成的,海参身上最受欢迎的东西。海参皮含胆固醇低,对高血压、冠心病、肝炎等病人及老年人堪称食疗佳品,常食对治病强身很有益处。

海参皮含胆固醇低,脂肪含量相对少,是典型的高蛋白、低脂肪、低胆固醇食物,对高血压、冠心病、肝炎等病人及老年人堪称食疗佳品,常食对治病强身很有益处; 海参皮含有硫酸软骨素,有助于人体生长发育,能够延缓肌肉衰老,增强机体的免疫力。

海参皮微量元素钒的含量居各种食物之首,可以参与血液中铁的输送,增强造血功能; 最近美国的研究学者从海参皮中萃取出一种特殊物质–海参皮毒素,这种化合物能够有效抑制多种霉菌及某些人类癌细胞的生长和转移,食用海参皮对再生障碍性贫血、糖尿病、胃溃疡等均有良效。

 Heng Long XINnian

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恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

特色介绍:
● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
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● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

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电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
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2018-06-10 / by / in ,
海参泡发不大,是不是忽视了这些原因?

海参泡发不大,是不是忽视了这些原因?

恒隆参业

2018年6月8日

海参作为八大珍品之一,其营养价值非常高,很多养生爱好者都会选择海参作为长期进补的对象。但是不少养生新手在烹制海参的过程中,都会遇到海参泡发不大的问题,下面我们就来讲讲造成干海参泡法不大的原因。

Heng Long XINnian

1

干海参浸泡时水不够凉,水温高会促进海参蜕皮,是自溶的开始。建议0-5℃。冬季时,泡发海参一定要注意温度,放在冰箱保鲜层是你最好的选择。

2

泡时海参有硬芯,没泡透;同时,煮制的时候没煮透,海参比较硬,肉壁没有完全舒展。海参是自然生长的个体,大小不一的,要逐个测试软度的,不能像煮饺子一般,一个OK了就全部OK的。

3

海参操作没有完全避油。海参在身体里面有一定的自溶酶。海参的身体最大的成分就是蛋白质,干重超过了海参的体重的一半以上。酶正好是作用于蛋白质的,油能促使自溶酶加速分解蛋白质,使海参营养流失。

4

泡发时没用纯净水。纯净水杂质少,而各地居民饮用水的水质软硬度都有差异。用自来水泡发会影响海参的泡发率。

5

泡发时换水不勤。海参泡发过程主要是脱盐,并让肉壁细胞吸水舒展,为下一步做好准备。

值得注意的是,很多顾客买了干海参后过多于注重海参发后大小,每种海参泡发率各不相同,但也基本固定。所以,选购海参时要考虑好发泡率。

6

海参泡发口感有差别,真正好的海参是经得起煮的。用高压锅试试就知道,好海参虽然有一定软,但煮不碎的!因为好的海参经过反复加工,细胞都是很完整的,营养物质不留失。好的海参泡发好后仍有很好的弹性,经过高压锅煮仍有嚼劲。

7

泡发海参最重要的一点是煮的火候掌握问题,小编告诉你一个简单的方法:海‍参煮了后用筷子夹,如果容易夹起来说明还需要再煮,如果夹起来比较困难,那就是煮的火候差不多了,如果夹不起来那就是煮大了赶快捞出来吧。

MoXiGeYaoShen

(海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参))

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2018-06-10 / by / in ,
海参的特性,让您大吃一惊!

海参的特性,让您大吃一惊!

恒隆参业

2018年6月4日

1

比恐龙活的还长

 

海参繁衍在6亿年前,是现存最早的生物物种,有“海洋活化石”之称。恐龙才活了1亿7千万年。

 Live Sea Cucumber

2

比蜗牛爬的还慢

 

比速度,谁还会比蜗牛慢!你别说,还真有!一般来说,蜗牛的爬行速度每小时8.5米。而海参的速度只有蜗牛的一半,每小时平均速度也就4米。

 

3

人家都冬眠它“夏眠”

在夏天,当水温达到20℃时,海参就会慢悠悠地爬到深海的岩礁缝隙中或潜藏于石底,不吃不动,整个身体收缩变硬如刺球。一般动物不会吃掉它。它一睡就是一个夏季,等到秋后才苏醒过来恢复活动。

4

超强繁殖力

 

海参的生殖能力超强。一头4年以上的成年海参,在春季繁殖期,一次可排卵约500万枚。这是海参族群能够延续长达6亿年之久的最关键因素。

Birth Sea Cucumber 

5

内脏排出去还能再生

慢,是因为不急。遇到强敌来袭,它比谁都快,而且有“绝活儿”。看过壁虎断尾逃生吧,海参比壁虎玩的还绝:排脏逃跑。当天敌偷袭时,警觉的海参会迅速把自己体内的“五脏六腑”一古脑从排泄孔喷射出来,在水中漂动,吸引天敌,让对方吃掉。而自身借助排脏的反冲力,迅速逃离,这叫“排脏功能”。当然没有内脏的海参不会死掉,大约经过30~50天左右,又会生长出一副新内脏。(猫有九条命海参你有几条……)

Inside Sea Cucumber

6

切成三段长成三只

 

超能力吗?!将海参横向环切为数段,投放到海里,经过3-5个月,每段又会分别生成一个完整的海参。

 

7

排出身体的异物

 

用针线或细铁丝穿透海参肉体,打上死结,用不了半月,海参就会将异物魔术般的排出体外,而海参肉体不留任何痕迹。就光凭这些神乎其神的功能,海参也够引起大家的重视了吧。

8

胆固醇几乎为零

 

海参富含各种酶以及人体不可再造的氨基酸,在营养价值超高的情况下,胆固醇几乎为零,营养成分特别容易为人所吸收。

 MoXiGeYaoShen

(海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参))

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9

精氨酸富翁

 

海参中的精氨酸是构成精子细胞的主要成分,具有调整性激素的功能,对治疗阳痿、肾虚有特殊功效。长吃海参也能改善和调理内分泌,促进体内良性循环。

(文章来源:网络)

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2018-06-10 / by / in ,
必昇教育中心补习班梁老师347-761-5500

【大纪元2018年05月25日讯】(大纪元记者Linda纽约报导)在必昇教育中心现场采访梁老师和 Mr. Peter J. Wamsteker老师。

親愛的家長們,這次我們為您採訪的這一家位於法拉盛中心,學府對面)的補習學校,必昇教育中心,是最近少見的補習學校。這一間學校的負責人梁老師(15年公立學校教學經驗的執照教師)和補習天皇Mr. Peter J. Wamsteker(在名校高中Townsend Harris 任教過15年英文,幫過無數學生升學,在google能搜索到學生對他的評語 ),他們在這次的採訪中,為盼望讓孩子進重點高中和常春藤大學的家長們,用以往為學生成功升學的經驗和各種新發現,提供了寶貴的線索和提議,他們之所以能讓眾多學生考上重點高中和名牌大學,是因為他們在過去的一年,為在必昇教育補習考SAT和SHSAT的學生做了充分的準備, 和免費提供以下的服務:

 

跟學生做一對一的訪問,找出學生最吸引名牌大學的個人優勢和才華。記錄了數據後,為學生在準備申請各所名牌大學的關鍵事項上提供意見,例如:寫入學論文,準備大學面試的內容(用以往最常見的面試題目),幫學生安排做義工的機會,為學生寫推薦信(介紹學生的領導能力),等等。

 

因為Peter老師和梁老師在過去為學生做以上的事項時,在成功被名校錄取的學生上,發現了以下的共通點:第一,他們平常在初中或高中時,各科的平均分都是90分左右。第二,他們考PSAT, SAT和SHSAT的成績優異。第三,他們有獨特的才華,例如:音樂,藝術,體育,電腦,科技,等等。有一些學生甚至已經有社會工作經驗(義工或非義工),還有一些學生已經開始懂得在網上倒買倒賣賺錢,有自己的小生意了。名牌大學除了成績以外,那麼看重以上的各樣才華的原因,是因為希望能招進對校園社區有貢獻的學生。

 

如果一個學生在社會上已經有各種演出,畫展,比賽,出版文章,還有其他表現自己的機會,工作或生意,這其實意味著他一直以來已經對社會作出了貢獻,那相對來講在學校為校內的學生作出貢獻的機會也比較高,讓校內的學生有互利互惠的作用,所以好大學喜歡有領導能力,溝通能力強,有獨特和清晰思考能力的學生。最後,學生需要和高中老師保持良好關係,讓老師為學生寫一封好的推薦信,必昇教育也能為學生寫好的推薦信。必昇教育現在暑期班招生中,從二到十二年級,週一到週日都有課程,另外必昇教育一直有送奬學金給去做免費模擬考得到高分的學生,和之後考進重點高中或常春藤大學的學生。我們這次很感謝梁老師和Peter老師分享寶貴經驗,如果家長們需要他們專業的幫助.可以打電話(347)761-5500諮詢。

 


恭贺两位学生考上名牌大学:

(Johathan Quang 以1550分的SAT成绩,成功考上名牌大学Georgia Institute of Technology)

 

 

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(Patricia Lin 以1470分的SAT成绩,成功考上名牌大学University of Michigan)

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(熱烈祝賀 Yanlin Ma 在2015 年以 2300 舊SAT 成績 + Math SAT II 800分滿分 + 各科AP高成績的學分,在2017年成功考入加州名牌大學 Berkeley University of California!)

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2018-05-31 / by / in , ,
在美华人最新分布图:华人聚居的 TOP10 城市

  

南加地产专栏经纪:Chen Wang
Wang Chenxu 

据最新调查数据显示,目前美国华人最为集中的前五个区域为:加州,华裔人口占总华裔人口的36.9%其次是纽约,华裔人口占总华裔人口的16.9%;新泽西州,占4.4%;德州有12万多人,占4.2%;华盛顿州有8万多人,2.8%

颜色越深聚集的华人越多

 

在美国纯中国血统的中国大陆移民312万多人中,第一代移民的人数为169万多人,占华裔移民总数的54.2%,他们很多仍按较传统方式生活。

第1.5代移民的人数为51万多人,占华裔移民总数的16.4%。第二代以上移民人数为91万多人,占华裔移民总数的29.4%。

第二代华裔的生活方式较为美国化,多用英文沟通和社交,与主流社会接触比较多。第一代与第二代一起生活的华裔家庭人口约占45.8%,他们生活方式较为混合化。

华人在美国的居住很有规律,主要是集中在加州、纽约和大都会城市。加州的华裔人口有110多万人,占总华裔人口的36.9%,纽约州华裔人口为50多万人,占16.9%。

其它美国华裔最多分布于新泽西州,有13万多人,占4.4%。德州有12万多人,占4.2%。马萨诸塞州有11万多人,占3.8%。伊利诺斯州有近 10万人,占3.3%。华盛顿州有8万多人,占2.8%。宾夕法尼亚州有7万多人,占2.5%。马里兰州有6万多人,占2.3%。佛罗里达州有6万多人,占 4.1%。

美国华裔中,来自中国大陆的移民在加州最多,有36万7410人,第二是在纽约,有26万1952人。马萨诸塞州有5万多人,占了4.6%。新泽西州有5万多人,占了4.4%。伊利诺斯州有近5万人,占了3.3%。

而按都会地区来看,纽约–新泽西东北地区来自中国大陆移民数量为55万多人,旧金山–奥克兰圣荷西地区有50多万人,洛杉矶–长堤–河边地区有45万多人,大华府地区有10万多人,大芝加哥地区有近9万人。

华人是美国亚裔移民中最大的一个族裔,根据美国人口普查局2006年的美国社区调查,2006年美国的华裔人口总数为349万7484人,占美国人口总数的1.2%,占美国亚裔人口的24.3%。

在华裔人口中,纯中国血统的华人为312万多人,混血的华裔人口为37万多人,从2000年至2006年,美国华裔人口增长了28.5%。

美国的华裔人口主要来自四个地区,其中来自中国大陆的移民占据主导地位。在第二次世界大战前,美国的华人移民多来自广东和香港。20世纪50年代,大量中国台湾民众移居美国。与此同时,东南亚各国被称之为“华裔犹太人”的中国血统民众移民美国后也构成美国华人社区的一部分。

20世纪70年代后,中国大陆居民赴美留学、探亲人数增多,在90年代形成大陆民众赴美的高潮,这些人被称之为华裔中的新移民,以区别以前来自广东、香港的老侨和来自台湾的移民。

在美国的华裔移民中,来自中国大陆的移民占据多数,比例为59.5%,也就是说美国华裔移民中5个人中有3个是来自中国大陆。来自中国台湾的移民占15.9%,美国华裔移民6个人中有1个来自台湾。来自东南亚各国的中国血统移民占15.3%,美国华裔移民6个人中有1个来自东南亚各国。来自香港的移民占9.4%,美国华裔移民10个人中有1个来自中国香港。

美国的华裔移民中,70.6%的人是在美国以外出生。美国以外出生的华裔移民有97.1%的人来自世界各地15个国家和地区,而其中84.7%的人又是来自中国大陆、台湾和香港。美国的华裔有29.4%是在美国出生的,在美国出生的华裔后代,88.3%的人是集中在美国的15各州出生,但最多是在加州和纽约州出生,共占53.8%。

Chen Wang

Commercial/Residential

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2018-05-27 / by / in
华人“混的最好”十大美国城市排名

 

华人“混的最好”十大美国城市排名

 

南加地产专栏经纪:Chen Wang
Wang Chenxu 

1
洛杉矶

 

稳坐最适合华人移民城市的首把交椅,是美国仅次于纽约的大城市。这里环境优美,温带海洋性的气候使全年都非常温和,没有特别炎热的夏天也没有酷烈的冬天。

虽然空气质量在全美排行靠后,但实际上远远胜过北京等中国众多城市。关键是华人占总人口比例大,约有40万人左右,华人的地位也比较高,受到的限制比较小。华人社区多,使用华语机会多,找个中餐馆吃饭十分便当,即使遇到了陈述不清的事情,也可以找当地华人帮忙。而且那里经济发达,是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地,仅次于纽约的金融中心,就业机会是少不了的。繁华的好莱坞给洛杉矶带来国际化的文化,丰富的夜生活让人感觉到这个城市非常富有人气。

 

2
尔湾/ 新港滩

 

新建的尔湾建市大约只有30年,但却是很多人期望的归宿地了。这个位于加州南部橙县的城市拥有17万人口,其中将近30%的居民为亚裔。都市规划优良,华人多,近海而且气候怡人,拥有加州出名的阳光。这个新兴城市的投资和就业前景十分广阔,政府管理与服务完善,治安状况良好。另外,加州大学尔湾分校等优秀学府就座落于此,校内华裔很多。诸多有利因素成为包括华人在内的各国人士移居到此的主要原因。

 

3
旧金山

 

旧金山,淘金热把第一代华人带到海外,目前也是海外华人居住密度最高的都市之一。旧金山80万人口中,20%是华人,这在美国城市人口中华人比例最高。

旧金山湾区景色秀丽,每一区都代表这个文化多元的城市的另一个面向。旧金山是美国最漂亮的城市。旧金山坐落在一座狭长的半岛上,边缘有崎岖不平的海岸线及宁静的港湾,还有现代化的大厦、沿着陡峭的山丘而盖的二层楼连建住宅,以及朝气蓬勃的市场和购物中心。旧金山的唐人街规模很大,使得华人在这个地区政治、经济和社会生活中的作用越来越大。

 旧金山唐人街在北美所有唐人街中历史最悠久,在北美华人移民中占据重要位置。旧金山唐人街也是一个著名的旅游景点,吸引了许多来自世界各地的移民和旅游者慕名而来 。

 

4
圣地亚哥

 

圣地亚哥位于美国西南方底端,是一座别有风情的城市,也是加州第二大城和美国的第八大城。它的城市圈目前有大约300万人口,据推测现有华人不会少于10万。

尽管来圣地亚哥华人的早期数量不多,但近年成长迅速,十年翻了一番。圣地亚哥作为生物制药与无线通讯等高科技产业的重镇,是全美科技产业发展最具活力和特色的地区之一。前几年美国参议院通过排华法案道歉案,使华裔的政治地位和社会地位有所提高。

圣地亚哥近年来吸引了越来越多的华人在这里投资、工作,成为他们生活的风水宝地和安家首选。圣地亚哥邻近墨西哥边界,海滩、山以及沙漠都距离不远。许多人喜欢来此度假旅游,除了冲浪、赏鲸、游泳、航海等海上活动以外,拜访附近的高山和沙漠也是很好的户外活动项目。

 

5
圣何塞

 

圣何塞也就是举世闻名的硅谷所在地,是加州第3大城市。这已经是第五个入选最适合华人移民的加州城市了,也是北加州湾区的重要组成部分。这里的文化非常多元,华人在政治、经济和文化上有自由伸展的充分空间,生活上也十分方便,当地的中文电视台每晚都播放着中文新闻和电视剧。很多来自大陆和台湾的华人新移民更多的不再从事餐饮等传统行业,而是在硅谷的高新技术领域大展身手,他们的住处也多选择在硅谷附近的别墅群里。

 

6
西雅图

 

一部《北京遇上西雅图》不仅炒热了西雅图的旅游路线,也带动人们对西雅图移民的关注。西雅图是华盛顿商业和文化的首府,是美国太平洋西北区最大的城市,距离温哥华只有两百多公里。实际上,自2008年西雅图开通直飞中国的班机开始,到2009年,原任华盛顿州州长的骆家辉先生出任商务部长,西雅图的知名度和投资热度就开始越来越高。虽然国际性的大公司像是微软和波音公司等为这个地方带来无数财富,西雅图当地居民的生活仍然非常悠闲。

西雅图是华盛顿州最大的城市,也是美国太平洋西北区最大的城市。2013年7月被评为美国发展速度最快的主要城市,这里有微软、波音、亚马逊、星巴克等国际性大公司。

 另外,西雅图有“翡翠之城”、“雨城”、“常绿之城”等美誉。西雅图附近有面积广大的河流、森林、湖泊和田野,在这里整年都可以进行帆船、滑雪、骑车、宿营和徒步旅行等活动。

 

7
纽约

 

纽约这一世界级大都市是全美华人最多的城市,也是最多元化的城市。据2010年统计,纽约海外华人人口超过68万,是亚洲以外华人最多的地方。纽约市内唐人街不止一个,繁华的曼哈顿华埠、布鲁克林华埠和法拉盛华埠,都使人感觉置身于地道的华人世界。

纽约也是各国移民的最主要选择,移民人数超过洛杉矶和迈阿密。纽约被誉为世界文化之都、购物天堂,同时教育水平也相当发达。

 

8
波特兰

 

波特兰位于美国的俄勒冈州,风景秀丽,是美国的“玫瑰之城”。波特兰还被称为“桥城”、“河城”,也曾获选全美最适合育婴的城市。波特兰是美国最大的城市之一,也是美国重要的经济中心,关键是这里的生活开销也很低。波特兰市南部坐落着俄勒冈州立大学,是美国最著名的州立大学之一,由林肯亲自主持建立,学术声誉极高。波特兰大约有10万华人,这里的中文学校也很多。

 

9
奥兰多

 

佛罗里达州中部的奥兰多是比较典型的中小型城市。这里虽然没有大都会的繁华热闹,但在宜居程度上却不输那些腰壮腿粗的大城市。这边的生活开销低,收入的所得税低。不少中国人来到这边直呼吃穿太便宜而不习惯!

奥兰多是世界上最好的休闲旅游城市之一,气候温和,市区可见众多湖泊,街道非常干净,还有艺术博物馆、历史博物馆、各种主题公园等。市区有多个面积不小的湖泊,街道也非常的干净。被金融网站WalletHub评为2016年全美最佳旅游度假和退休城市!如果要投资的话,奥兰多升值空间非常大。

 

10
波士顿

 

马萨诸塞州的波士顿靠山又临海,这里也是全世界高等院校密度最大的城市,也是世界许多知名研究机构、哈佛大学和麻省理工学院所在地,高质量的教育是吸引各地的移民和留学生的重要原因。

波士顿有着众多的常居华裔人口,以及规模位列全美前三名的唐人街。在众多身份构成复杂、生活参差不齐的中国城中,波士顿的唐人街是美国十大唐人街之一,是美国各城市的唐人街中管理得最整齐一个,相对来说华人的生活水准也是比较好的。

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本文作者:Chen Wang, PhD

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2018-05-27 / by / in
办公楼改公寓的案例分析

南加地产专栏经纪:Chen Wang

Wang Chenxu

 

改功能是物业增值的一种重要方式,但是值不值得改造就一定要因地制宜,控制成本是核心。如果在面包比面粉还便宜的地方,烘新面包的事情就不要干。

因为潮流在那里,有人把一个波士顿DOWNTOWN旧办公楼改成了高档公寓:买壳成本200/尺,改造成本200-300/尺,卖价700-800/尺。

2013年6月,Washington Liberty LLC(founded by metropolitan Boston investor William J. Thibeault )花了8.1M 买进这个48000尺的旧办公楼(建于1850年,占地9100尺),East Boston Savings Bank 提供了6.1M贷款。

到2015年2月,业主花了26个月,把物业都拆空了,得到了建筑许可。但不知道什么原因,业主把半成品拿到市场上叫卖。可能要价太高,没人接手,业主自己只好筹钱开工了。

到了2016年改造完成,37个单元的豪华公寓,57968尺,成功招租,租金很高,。波士顿本地有名的商业代理BOSTON REALTY ADVISOR (BRA)认为可以卖到39M,相当于$673/尺,很合理的市场价。物业是通过BRA买来的,一般会优先委托给它卖。因此,BRA 11月份以准经纪人的口气说上面这些话。

没想到BRA的一个经纪人跳槽,把这个LISTING 带到了COLLIER’S,。COLLIER’S是个国际公司,影响力更大,可以卖给国际投资者。

另外说一句,波士顿政府网站给的估价(assessing value )不到10M。

下图五层红砖楼

对原文有删改

来源: 网络

2018-05-27 / by / in
房产证,契约和产权保险

 南加地产专栏经纪:Chen Wang

Wang Chenxu

熟悉中国房地产市场的人都知道,买房之后会领到政府颁发的房产证。该证件是证明房屋持有者所有权的官方文件。然而,在美国买房后在所有交接文件中,没有所有权证书。也就是说,没有一份文件来证明业主真正的”拥有”这个房屋。 这与美国房地产市场长期的私有制度有关,美国土地交易远早于现代的规范交易制度。

在美国要证明一块土地的所有权,需要证据而不是证明。理论上必须追溯该房屋交易的所有历史记录不但要证明他/她合法获得该房屋,还要证明他在持有过程中没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。 否则在法律上就会有漏洞。然而,在实际操作中很难做到的。

当今美国的房地产交易的办法是产权保险公司查看该房屋的交易记录和相关文件。这些记录往往只有最近50年的,更早的交易记录很少有官方保存。因此,当一个房屋交易时,业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己拥有该房屋一直是合法的。

    在此现状下,怎样才能保证交易双方的权益呢? 用的是一种单边保证的契约(Deed)的文件。当房屋交易时,卖主签署这样一份文件将卖方在该房屋的所有权转让给买主。

契约的种类有很多。通常在房地产交易时使用最多的是全权契约(GeneralWarranty  Deed)和特种契约(SpecialWarranty Deed)两种。全权契约保护性最高。它不仅保证该卖主在持有期间是合法的,所有债权、债务以及权益是清晰的,也承诺如果将来该房屋由于产权纠纷而发生诉讼,无论该纠纷所涉及到该房屋历史上的任何时段卖主承担一切费用和损失。特种契约的卖主只承担有限的责任。如果纠纷涉及到该房屋的历史时段不是在卖主持有期间,卖主不承担责任。特殊契约Grant Deed, Gift Deed, Quitclaim Deed, Trust Deed, Reconveyance Deed,Sheriffs Deed and Tax Deed。

在这种情况下怎样才能保证交易双方的权益呢? 产权保险(Title Insurance)的出现解决了这一难题。总的来讲,产权保险公司负责没有记录在案所造成的损失。因此,买主减少了卖方是否合法购得和持有该物业以及卖方是否真正的合法持有人等困扰产权保险一次性购买,在买主持有期间一直有效。

产权保险有多种,但常用的有两种。一种是普通保险 (standard policy),用于保护买主的利益;另一种是加强保险(extended-coveragepolicy),主要用于保护债主的合法利益。

更详细情况,请咨询房地产律师

本文作者:chen wang, PhD

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2018-05-27 / by / in , ,
圣地亚哥房地产变化趋势,2018.4月版

 南加地产专栏经纪:Chen Wang

Wang Chenxu 

圣地亚哥北部地区3月份售数量增加单价升高,库存量仍然很,销售速度仍然很快。数据是圣地亚哥北部地区居民房屋统计,包括邮政编码92126, 92127, 92128, 92129, 92131 and 92064区域。这些居民区分别为Mira Mesa , Rancho Bernardo, Carmel Mountain Ranch, Sabre Springs, 4SRanch, Torrey Highlands, Del Sur, Santa Luz, Rancho Penasquitos, Scripps Ranchand Poway.

圣地亚哥3月份销售房子308个,和2月份(216)相比增加42.6%。和去年同期(370)相比减少20%。主要原因是市场上可供销售房屋数量少。

 

 

3月份房屋销售平均价格为789,000美元。和去年同期相比上涨(10.3%),与2月份相比上涨4%。

 

 

3月份每平方英尺价格为393美元。与去年同期相比大幅度增高,10%;和2月相比也增高1%。说明高价位房子销售也在增加。

 

从上市到售出的天数3月份为17天。与去年同期(22天)相比大幅度降低(29.4%);与2月份(25天) 相比也大幅度降低(47%)。值得一提的是数据包括高价位及低价位的所有房子。与高价位房子相比低价位房子销售所需时间短的多。

 

 

房屋的库存量3月份为354个。与去年同期(344相比略有升高2.9%。与2月份(294)相比升高20%。数据是6个邮编区域所有在市场上的房子。因此,数量是相当少的。

 

 

库存量按月计算,3月份房屋数量只够销售1.15个月。和2月份(1.36)相比降低18.3%;和去年同期(0.93)相比升高23.4%。房屋数量可供5-6月销售为平衡市场。此数据也说明可销售房屋短缺相当严重。

 

 

3月份30年贷款利率为4.44%。和2月份(4.33%)相比有所增高,和去年同期(4.2%)相比也略有增高。

 

 

全美房价走势

 

 

圣地亚哥北部地区前5名房地产公司市场占有份额。

KW realty 37.33%;

Coldwell Bankers 16.57%;

Windermere 16.19%;

Remax 15.77%;

Pacific Sotheby’s14.14%.

 

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2018-05-27 / by / in
对海参,你是不是也有这些疑问?

恒隆参业

2018年5月27日

海参,从来都是滋补类中的好东西。食用的话直接做菜炖汤都可以,想达到保健效果的话,做法越简单越好,营养保存的就越完整,建议早晨空腹服用。

早晨空腹的时候,将水发好的海参焯水或者用热水烫一下都可以,直接整个儿的海参蘸料蜂蜜、味极鲜、鲍汁等吃下就可以了,这种吃法是最有利于人体吸收其营养成分的。

选择海参进补最好是坚持长一点时间,身体各方面都会有明显的效果,建议一人一天一个或者两天一个海参就行。

 Heng Long XINnian

(海参:点按图片购买)

1

海参的生长年限和营养价值有关吗?

答:海参的生长年限和营养价值是有关联的。3整年以上就可称为成年参。参龄越长的海参在海洋中度过了漫长的岁月,汲取了更多的海洋精华,其体内积蓄的营养更丰富一些。所以,年限越长的海参,肉质更厚,营养价值更高,也更珍贵。

 

2

海参颜色为什么有差别?颜色越深的海参就是越好吗?

答:海参的好坏不是单纯的以颜色区分,海参的颜色深浅与海参自身的品质并无关系,是由于海参在生长环境中所形成的保护色。

海参习惯生活海底的岩石下、细沙中,以及海藻繁茂、波浪静稳的海水中,会根据周围生长环境不同而改变体色,海参这种变化的体色能有效的保护自己。所以,海参并不能用颜色越深就是越好来判断其品质。

3

夏天能吃海参吗?

答:能。海参,性温补,适宜四季食用。夏天选择海参进补非常适宜,正所谓“冬病夏治,夏补冬如牛”。

夏天里服用海参会弥补体内阳气不足,到达新的阴阳平衡,提高战胜疾病的能力,使得冬季好发的疾病,在夏季里通过调养后冬季不再犯。所以,夏季也可以食用海参。

4

海参,是刺越多越好吗?

答:海参刺的多少并不是决定海参好坏的唯一标准,其决定好坏的最关键因素是产地和海域。

一般来说,海参的好坏与刺的密度无多大关系,刺的多少与生长环境有关,因此选择海参时切忌一味的只看海参刺的多少,选择体壁肥厚粗壮的海参更重要。

5

为什么不建议您将海参筋扔掉后发制?

答:海参筋是海参体壁上粗壮白色条形物质,它是海参的神经系统。有不少百姓误认为它是海参的肠子,或者为了能将海参发制的更大一些,便把筋剃掉。

海参筋,不仅与海参体壁有相同的活性的成份,还含有丰富的海参皂甙,酸性软骨素,精氨酸等稀有的营养成份。另外,海参能否发制大与其产品品质和加工工艺有关。所以建议您一定要把海参筋保留。

 

6

儿童能吃海参吗?

答:三岁以上的儿童可以少量食用。海参即可增强儿童体质,也可为其提供生长发育过程中所需的营养成分。此外,海参富含牛磺酸及锌元素,牛磺酸和锌对促进孩子的大脑等重要器官的生长发育其明显作用。

 

7

吃海参会上火吗?

答:不会。海参,众所周知是难得的“阴阳双补”食品,它既能滋阴又能补阳。因其富含蛋白质、矿物质、维生素等50多种天然珍贵活性物质,成为许多百姓四季进补首选。

古籍《五杂俎》中对海参有这样的记载:“海参辽东海滨有之,其性温补,足敌人参,故名曰海参。”所以,海参是不可多得的天然滋补食品,适宜四季食用。

8

海参吃多了会不会有副作用?

答:不会。因为海参属于一种食品而不是药品,吃海参的时间越长起到的滋补作用越好,在经济条件允许的情况下,建议常年食用效果最佳。

 

9

孕妇适合吃海参进补吗?什么时候吃比较适宜?

答:《随息居饮食谱》中记载:“海参能滋阴补血、健阳润躁,调经、养胎、利产。”海参含有丰富的微量元素尤其富含丰富的DHA,它是一种多不饱和脂肪酸,是维持正常免疫的必需营养物质,可提高免疫力,尤其是为胎儿脑神经细胞发育所必需。

如果母体缺乏DHA,会造成胎儿脑细胞的磷脂质不足,影响胎儿神经系统的正常发育。大连及山东半岛的孕妇自古以来就有一天补一个海参的饮食习俗。建议孕妇怀孕三个月以后食用海参,食用海参需根据个人实际情况,可咨询医生后食用。

  来源: 网络

MoXiGeYaoShen

图:海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参)(点按图片购买)

恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

特色介绍:
● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
● 代理美国许氏参业产品,价格比官网更优惠
● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

恒隆参业(恒隆参茸行)
电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
微信:henglongusa
电邮:henglongusa@gmail.com
网址:www.henglongusa.com
地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

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2018-05-27 / by / in , ,
花旗参适合人群和禁忌,一定要知道!

花旗参适合人群和禁忌,一定要知道!

恒隆参业

2018年5月25日

我国最早药学专著《神农百草经》,将花旗生炖鸡汤被列为滋补上品,据说有补五脏,安精神,开心益智,久服还可轻身延年。

适合人群1:工作劳累的人

选购理由:西洋参具有明显的抗缺氧作用,能够解除疲劳,快速恢复体力和脑力!

Accelerate Worker

适合人群2:免疫力低下者,肿瘤患者

选购理由:西洋参是补气首选药材,可以促进血清蛋白合成,提高机体免疫力,还能抑制癌细胞生长,有效抵抗癌症。

Cancer patient

适合人群3:心血管疾病患者

选购理由:西洋参的有效成分皂苷、多糖及微量元素,可保护心肌细胞,扩张血管,抗心律失常,保护心脑血管。西洋参可以降低血液凝固性,抑制血小板凝聚,从而抗动脉粥样硬化。

Heart Patient

适合人群4:慢性咽炎患者

选购理由:西洋参可以调节内分泌,增强免疫力,抗病毒,缓解慢性咽炎。

适合人群5:糖尿病患者

选购理由:西洋参可以调节胰岛素分泌,促进糖代谢和脂肪代谢,辅助降血糖。

Dietabese

适合人群6:记忆力减退者、老年痴呆症患者

选购理由:西洋参中的皂甙可以有效增强中枢神经的功能,增强记忆力,缓解记忆力减退以及阿尔茨海默症(老年痴呆症)。

Patient Forget

看到这里,很多人会觉得该给父母买一些了,因为,他最起码对父母身体有好处啊。

二、花旗参的禁忌

①如果身体有热症,如口干烦躁、手心发热、脸色发红,可选用西洋参调养。

②若咳嗽有痰、口水多或有水肿等状态时,应避免服用西洋参,否则会加重病情。

③不宜饮茶、喝咖啡、吃萝卜;不宜与黎芦、五灵脂同服。

④如果身体并无不适,不宜经常服用西洋参含片

Heng Long TeDaHuaQiShenPian

(美国花旗参参片:点按图片购买)

Heng Long Ban Ye Weizhou Xiaopao

(美国花旗参:点按图片购买)

恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。特色介绍:
● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
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● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。恒隆参业(恒隆参茸行)
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2018-05-27 / by / in ,
圣地亚哥房地产变化趋势,2018.4月版

圣地亚哥房地产变化趋势,2018.4月版

南加地产专栏经纪:Chen Wang
Wang Chenxu

圣地亚哥北部地区3月份售数量增加单价升高,库存量仍然很,销售速度仍然很快。数据是圣地亚哥北部地区居民房屋统计,包括邮政编码92126, 92127, 92128, 92129, 92131 and 92064区域。这些居民区分别为Mira Mesa , Rancho Bernardo, Carmel Mountain Ranch, Sabre Springs, 4SRanch, Torrey Highlands, Del Sur, Santa Luz, Rancho Penasquitos, Scripps Ranchand Poway.

圣地亚哥3月份销售房子308个,和2月份(216)相比增加42.6%。和去年同期(370)相比减少20%。主要原因是市场上可供销售房屋数量少。

 

 

3月份房屋销售平均价格为789,000美元。和去年同期相比上涨(10.3%),与2月份相比上涨4%。

 

 

3月份每平方英尺价格为393美元。与去年同期相比大幅度增高,10%;和2月相比也增高1%。说明高价位房子销售也在增加。

 

 

从上市到售出的天数3月份为17天。与去年同期(22天)相比大幅度降低(29.4%);与2月份(25天) 相比也大幅度降低(47%)。值得一提的是数据包括高价位及低价位的所有房子。与高价位房子相比低价位房子销售所需时间短的多。

 

 

房屋的库存量3月份为354个。与去年同期(344相比略有升高2.9%。与2月份(294)相比升高20%。数据是6个邮编区域所有在市场上的房子。因此,数量是相当少的。

 

 

库存量按月计算,3月份房屋数量只够销售1.15个月。和2月份(1.36)相比降低18.3%;和去年同期(0.93)相比升高23.4%。房屋数量可供5-6月销售为平衡市场。此数据也说明可销售房屋短缺相当严重。

 

 

3月份30年贷款利率为4.44%。和2月份(4.33%)相比有所增高,和去年同期(4.2%)相比也略有增高。

 

 

全美房价走势

 

 

圣地亚哥北部地区前5名房地产公司市场占有份额。KW realty 37.33%;Coldwell Bankers 16.57%; Windermere 16.19%; Remax 15.77%; Pacific Sotheby’s14.14%.

 

 

本文作者:chen wang, PhD

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    2018-05-20 / by / in , ,
    买房好还是租房好,一个很多人关心的问题

     

     买房好还是租房好,一个很多人关心的问题

    南加地产专栏经纪:Chen Wang
    Wang Chenxu

    目前美国房价不断上涨,不管是买房还是租房都会影响到今后的生活质量。那么,究竟是买房好还是租房好?

     

     

     

    据城市研究所的最新报告,在全国范围内贷款买房比租房更实惠。研究机报告显示中等收入家庭要花28%的收入来支付3间卧室房子的租金。相比之下,如果首付3.5%,30年贷款固定利率3.97%,每月用25%的收入还贷款可以买到同样水平的房子。如果首期付款20%,每月只需要支付22%的收入。 

     

    这项研究调查了大城市的住房购买和租金负担能力,并计算了买房和租房成本两者之间的差异。在美国33个最大城市中16个城市租房比买房更能负担得起,旧金山地区名列前茅。在旧金山,一个中等收入家庭将花费80%的收入支付每月贷款。而租房只需要家庭开支的37%。也就是说,买房与租房之间的成本差距是43%。

     

     

    Knowledge is the Key

     

    买房还是租房因人而异,它涉及很多因素包括房价、租金、维护费用、购房首付、贷款利率、资本投资回报率以及通货膨胀率等。

     

    其中最重要的是房价和租金,也就是通常所说的售租比(房屋售价与年租金之比)。一般认为售租比低于10是买房的大好时机。10到20之间则要根据地区和本人财务状况作出选择。售租比大于20则应该考虑租房。

     

    当供养一栋房产净花费比租房净花费低时则买房更合算。比如芝加哥、达拉斯、圣路易斯以及美国中部的大部分地区就是这种情况。

     

    买房理由 

    最明显的好处是房产可大幅升值。国家经纪人协会的数据显示,1993年至2013年期间美国独栋住宅的售价中值上升了81%。当房价迅猛上涨时往往刺激人们的购房欲望。许多房主还能把贷款利息抵扣个人所得税。房产贷款也可用于大学学费之类的大笔开销,利息远比其他融资要低。房主无需担心房租上涨。

     

    另一个好处随着年龄增大而凸显出来。如果房主在退休前后还清房贷,他们的住房成本会大幅度降低。而此时正是他们需要资金用于旅行、医疗和其他事项的时候。

     

    租房理由 

    买房虽然有种种好处,但买房也并不总是最好的财务选择。第一,每月租房的成本会低于买房。租房者不用缴纳房产税,房屋保险费,并且在大多数情况下也无需支付维护费用。房主每年支付的这些费用大约是1美元/平方英尺。第二,租房者往往可自由地搬往其他地方,这一点在就业市场疲软之时更重要。第三,如果房主必需在经济不景气时期卖房,房主往往会亏损。不过,买房还是租房要依据自己的情况做出决定。

     

     

    Rent or Buy

     

    1.个人情况

    租房:租房通常适用于不打算在某地居住两年以上的人。

    买房:拥有一幢住宅几年以上的时间,拥有者可以通过还款和市场增值构筑更多住宅净值。

     

    2.财务状况

    租房:没有多少积蓄的人无法承受首付及其他住宅购置开支,比如地产税,房屋维护费用等。

    买房:需要良好的财务状况,有稳定的收入来源。维持房屋并不只是首付,也需要偿还每个月的贷款,交地产税。还有房屋维护费用等。

     

    3.投资潜力

    租房:租房就投资来说没有直接好处。然而,租住者可以将那些用来购买住宅的资金投入到其他投资领域,有可能获得超过房地产市场的投资回报。只是,这样的做法同时也很可能意味着更大的风险。

     

    买房:房主可以构筑住宅净值。净值来自首付款、偿还贷款和市场增值。从历史的角度看来,房地产市场的回报较为稳定。当然在房价下跌时账面上会出现亏损。

     

    4.现金流动

    租房:现金流有限的人应该选择租房。租房虽然要求每月支付租金,但除此之外租住者几乎不再负担其它房屋财务的开销。

     

    买房:住宅拥有者必须获得足够现金流,以确保偿付每月的贷款,房产税和屋主保险等。一般而言,房主的住宅相关开支不应该超过收入的28%。房主也应该准备每年支出大约相当于住宅价值1%左右的维护保养开支。

     

    5.税务优惠

    租房:租房是享受不到税务优惠的。

     

    买房:已婚房主可以享受到最高100万美元升值不用交税的优惠。已婚而夫妇独立报税者,每人可以享受最高50万美元的额度。未婚房主可以享受到最高50万美元的额度。

     

    6.享受

    租房:有更多的时间和现金用于其它事情。但回家后有时享受不到家的感觉。由于不知道什么何时又会搬家,所以不会花钱去买贵重的家居用品,也就体会不到使用这些用品时的乐趣。

     

    买房:要花很多时间和钱维持这个家。同时会有一种成就感和安定感。

     

    7.风险评估

    租房:风险小,即使房价下跌时也不用为物业操心。愿意的话还可以换个房子住,悠哉悠哉。

     

    买房:房价下跌来不及出手或不能做重新贷款,就会产生账面上的损失。如果被迫卖房套现,就会产生真正的损失。房屋周围环境发生变化物业也难以搬迁,也即不动产。

     

     

    本文作者:Chen Wang, PhD

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      2018-05-20 / by / in , , , , , , ,
      美国购房流程

       

      南加地产专栏经纪:Chen Wang

      Wang Chenxu

      1.资金

      一般购房分为现金购买与贷款购买两种。鉴于国及美国的货币管理涉及到各种法律法规,决定用现金购房屋最好在买房前就把所需要资金转到美国银行账户。现金买房,卖家都会要求买家出示存款证明(proofof funds用中国国内银行的存款证明有其不利一面。在房源短

      紧缺的状况,卖方很可能因担心资金不能在过户前到达美国账户而拒绝买方的报价(OFFER)。贷款买房,要预先联系贷款专业人员开具可贷款证明(pre-approvalletter)。卖家通常根据买家提供的可贷款证明判断其是否有符合买房条件而决定是否接收买家的报价。

       

       

      2.看房

      资金到位后就和房地产经纪人一起看房了。经过网上筛选出比较理想的房子后,经纪人将会安排实地看房。一旦选出满意房子之后,经纪人将会对房子做进一步调查研究。比如所在区域及周围环境,附近学校,市场上房子数量及最近售出的房子价格等。经纪人也可能让卖家出示房屋的基本情况报告(sellerdisclosure notice)。卖家会在这份报告里披露他/她所知道的关于房屋的重要信息。比如地基有没有修过,那年修过。屋顶是否换过。房子之前有没有白蚁损害等。

       

      House

       

      3.报价

      选定了各方面满意的房子后就考虑报价了。报价将直接关系到交易的成功与否,所以也要格外地审慎。一定要根据房子的实际情况和市场状况合理报价以促成交易成功。在加州一旦买卖双方达成协议,买方要在3天之内要交一定数量押金。押金由过户公司保存。加州的报价表格含有三个附加条件:房检,估价和贷款。去掉这三个条件要特别小心。一旦去掉卖方将有权扣押买方预先缴纳的押金。

       

      4.房检

      买卖双方达成购买协议后紧接着就是联系房检师进行房屋检查。费用根据房屋大小,房屋类型而定。一百万价格以内的房子房检费用在300500左右。检查完成以后,房检师出具房检报告。买卖双方的经纪人会帮着协调修理事宜。如果买卖双方达不成一致买家允许无条件退出购买协议。之前交付的押金将退还给买方。如果双方达成共识,购房过程进入下一阶段:过户。

      值得一提的是除了房子结构和安全问题外卖家是没有义务修理检查出的毛病。房检的费用由买家负担。

      Kitchen

      5.过户

      现金买房房检后就可以准备过户了。如果是贷款,贷款公司会要求做房屋的估价(appraisal)。这个费用一般在500-600左右。如果估价高于或等于买卖双方达成的购买价格,贷款公司则继续处理贷款。如果低于双方达成的购买价格,贷款公司则不会放款。此时有3个选择。1)买方经纪人将和卖家经纪人沟通,争取将购买价格降到市场价。2)如果房子抢手,卖家不同意降价,买方多承担一些首付补齐购买价格和市场估价的差价。3)放弃购买,押金退还买方。值得注意的是估价是个很主观的过程,每个估价师的估价都会有所不同。所以做决定时要具体情况具体分析,视房屋和市场的实际情况而定。

       

      6.交房

      完成以上步骤后就交房了。加州规定在交房之前5天之内买主有权再检查一遍房子。确保房子和签订购买协议时的状况相同。

       

      bedroom

       

      7.房屋所有权

      过户当天,买方到过户公司签字。签字时需要携带身份证明和所需的资金(贷款买房为首付款)。付款需用银行本票(cashiercheck)。如果事先汇款到了过户公司,则不需要带本票。贷款买房,贷款公司一般会在签字的当天或第二天进行放款。结账完毕后就可以领取钥匙,也就正式拥有了房屋的所有权。

       

      买家需知

      第一,美国的合同往来多采用电子签名。或签名后扫描,然后通过电子邮件传送。

      第二,美国的房产交易流程规范。在加州,经纪人使用的重要法律文件和购房合同都是由地产协会律师制作的标准格式文件。

      第三,在加州买卖双方在整个交易过程中不需见面。交易也可以异地过户。过户公司会安排流动公证人在买家或卖家的所在地签字。这种情况首付款需当场给公证人银行本票,或者提前直接汇款到过户公司。

      第四,圣地亚哥几乎所有的房子都有白蚁破坏。南加州的惯例是过户前由卖方负责处理。

      本文作者:chen wang, PhD

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        2018-05-20 / by / in , ,
        商业及地产

        商业及地产

        南加地产专栏经纪:Chen Wang
        Wang Chenxu

        商业地产是指用于商业的建筑,也包括用于工业生产的建筑。商业地产和民居住相对应,民居顾名思义是人居住的建筑。商业建筑可大可小。小的比如餐馆,加油站,店面,养老院,教堂。大的有办公室,科研大楼,学校,旅馆/酒店,仓库,农场,乃至工业厂房,百货大楼,购物中心等。

        当前美国商业地产规模高达11万亿美元,占美国国内生产总值的10%以上。美国商业地产规模是居民地产的一半,美国股票市场的两倍。值得一提的是在加州商业产经纪人也担负着生意转工作 Business Brokerage)。

        San Diego

        商业地产投资优势 

        随着美国经济的健康发展,在美投资的外国人(包括中国人)越来越多。各国富人们为追求稳定收益和在美发展商业而竞相投资美国商业地产。商业地产的经营不但让投资人获得美国公司经营的经验,而且也是融入美国主流社会一条有效的途

         

        1)永久产权和一些国家具有期限限制(如40年)的产权不同,美国的商业地产的产权是永久的。通常情况下,地下面的矿产,水资源以及其它自然资源都归产权方所有。

         

        2)收益高美国的民宅房产年租金和房子的售价比(租售比)一般在5%左右。而美国商业地产平均收益为6-8%。由于美国房地产市场更开放,更国际化,从长远考虑也更为稳定。

         

        3)管理简单商业地产中零售商铺和工业地产等,房主多只管收租金。税费和维修费等是由租户承担。商业租约普遍较长,现多5-10年甚至更长。租约长可以避免很多更换租约租户的麻烦。

         

        4)投资灵活在美国购买商业地产投资比较灵活。如果不全现金购买,可以贷款购买。商业地产经纪人大都可以协助办理贷款。现金购买后若需要资金周转,可以买后贷款(Refinance,用已经购买的房产做抵押从银行贷款。另外,也可以和其他人一起投资购买,以出资的多少分地产股权。

         

        Medical Office

        商业地产与民宅地产的不同

        如上所述民宅是人居住的,价格受买主的爱好影响较大。民宅多采用市场比较法来估价,即和已销售数据来比较做市场价格分析。商业房地产投资是为了赚钱的,不赚钱就失去它应有的意义。商业房地产的价格评估最常用的是收入分析法。要计算的数据有投资回报率,收入贷款比等。最后,综合评定一个商业地产的市场价格。

         

        这些数据对于买卖双方都是很重要。对于卖主来说,可以通过专业的计算与分析来制定合理售价格,不至于要价过高或过低影响销售。对于买主来说,也可根据这些数据来进行投资的可行性研究,做出合理的购买决策。

         

        专业商业房地产估价师也是用这些方法评估。如果是贷款,实际成交价和估价师所估价格一致时银行才会放款。如果低于成交价格,买方3个选择。1)买方经纪人和卖经纪人沟通,争取将购买价格降到市场价。2)如果卖家不降价,买方用现金补齐成交价和估价的差价。3)放弃购买。

        Medical Office 2

        商业地产以盈利为目的,因此关注的重点和购买民宅大不相同。商业地产除考虑投资风险外,投资回报率是一个重要因素。要达到预期的投资目的,选择商业地产投资时要注意地段地势,交通情况,人流状况,购买力消费力,城市规划对地产的影响等。如果是以零售业为主的各种地产,比如购物中心,百货公司大楼等,还要考虑当前租客情况,租约情况和租金收益情况。以零售业为例,美国市场上有上万个商业地产,出租净回报在4-9%左右如果租客是全国知名大型企业,租约较长,买方会更喜欢,但回报会比较低。反之,应该要求较高的回报来抵消投资风险。不论你是已经移民到美国,还是人在中国,美国的商业地产投资都是获得长期,稳定收入的一种有效方式。

         

        本文作者:Chen Wang, PhD

        电话:858 216 0122

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        2018-05-20 / by / in , , , , ,
        吃海参不是消费,而是对健康的投资!

        吃海参不是消费,而是对健康的投资!

        2018-03-24 恒隆参业

        中国人对养生的研究是千百年来传承下来的文化传统,根据中医理论,先天之本为肾,后天之本有脾(胃),人体的生长、发育、衰老在很大程度上取决于脾、肾两脏是否健康,正因如此,在进补时多以健脾补肾为原则,辅以益气养荣,行气活血之品。

        海参性温,(《本草再新》:”入心、肾二经),富含胶原蛋白、18种氨基酸以及钙、钾、锌、铁等多种微量元素,还包括特有营养成分酸性粘多糖、海参皂苷、海参素等。

        根据《中医大辞典》记载海参的功效:“补肾益精,养血润燥。治精血亏损、虚弱劳祛、阳痿、梦遗、肠燥便艰。”养生功效十分显著。

        海参的功效与作用可以分为两大类 

        一、是提供人体所需氨基酸,提高人体的免疫力。也就是最基本的补养作用

        二、是修复再生功能,帮助机体恢复正常生理机能。例如快速使伤口愈合、修复多年受损的胃肠、修复免疫系统、修复胰岛、恢复造血功能等等。

        所以,从这些方面来看,海参不仅适合身体欠佳的朋友服用,而且对于没有任何健康问题的人来说,食用海参也能达到滋养的功效。

        海参是一种高蛋白、低脂肪食品,功似人参,具有补肾益精,养血润燥、抑制肿瘤、延缓衰老之功。

         

        1

        健脑、益智、长寿

        海参含有18种氨基酸,牛磺酸、胶原蛋白、粘多糖、硫酸软骨素、皂苷、多肽及多种维生素和微量元素等活性成份,具有延年益寿、延缓衰老等功效。mexicon-yao-secucumber-M

        (图注:海参之王:墨西哥梅花刺参 | 点击图片购买)

         

        2

         生血养血和促进钙质吸收

        海参角蛋白具有促进红骨髓造血功能,有效改善贫血症状;含有天然活性钙,其补钙效果是其他食品无法比拟。

        Artic Ocean Seacucumber-L

        (图注:北冰洋黑刺参 | 点击图片购买)

         
        3

         预防心血管疾病

        海参岩藻多糖能够降血脂,抑制血液凝结,高血压、高血脂、冠心病、肝炎患者及中老年人,长期坚持食用海参,对缓解病症和治疗有良好效果。

         SouthAmericaDouble-Group-M2

        (图注:南美刺参 | 点击图片购买)

        4

        抵抗肿瘤细胞

        硒元素等抗氧化剂是抗恶性流感、防止人体衰老、防治肿瘤的重要元素。海参皂甙抑制肿瘤,提高机体细胞免疫力,抑制某些肿瘤的生长和转移,长期食用后明显不易感冒、不易得病。

         BaJiao Seacucumber-L2

        (图注:加州八角刺参 | 点击图片购买)

        5

        补肾益精、滋阴养血

        海参所含特殊活性物质精氨酸,是构成是男性精细胞的主要成分,延缓性腺衰老,抗疲劳、抗衰老、补益肾精作用明显。海参中的活性元素,对改善和调理女性内分泌,促进体内良性循环都有很大的帮助。

        Brazil Seacucumber-group-M2

        (图注:巴西刺参 | 点击图片购买)

        6

         孕产妇的保健

        为孕产妇提供全面的营养保障,增强体质,快速有效恢复体能和体力;并能为婴儿的大脑和神经系统的发育提供丰富的脑黄金物质,有效避免婴儿先天性疾病的发生。

         ALaSiJiaHongSen

        (图注:阿拉斯加红参 | 点击图片购买)

        7

         提高免疫力、记忆力

        海参中所含的丰富的蛋白质、精氨酸等能预防疾病感染,调整机体的免疫力,对感冒等传染性疾病有很好的预防功能。海参中的精氨酸对神经衰弱有特殊疗效,所以食用海参对改善睡眠有明显作用。而海参中烟酸、钙、牛磺酸、赖氨酸等元素能帮助改善大脑疲劳、增强记忆能力。

        Heng Long XINnian

        (图注:恒隆参业批发、零售多种海参)

        购买货真价实的海参、花旗参、燕窝等滋补品,请联系恒隆参业。

        电话:858-292-1733(店内);917-292-5118(手機)
        微信:henglongusa .
        电邮:henglongusa@gmail.com
        网址:www.henglongusa.com
        地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

        HengLong HengXin

        来源:网络

        2018-05-19 / by / in , ,
        燕窝,你我也可以享用!

        燕窝,你我也可以享用!

        2018-05-19 / by / in
        燕窝,原来可以这样吃?!

        燕窝,原来可以这样吃?!

        2018-05-19 / by / in , ,
        海参抗癌有奇效:美国福克斯专题报到!

        海参同人参、燕窝、鱼翅;鲍鱼齐名,是世界八大珍品之一。

        海参不仅是珍贵的食品,也是名贵的药材。据《本草纲目拾遗》中记载:海参,味甘咸,补肾,益精髓,摄小便,壮阳疗痿,其性温补,足敌人参,故名海参。海参具有提高记忆力、延缓性腺衰老,防止动脉硬化以及抗肿瘤等作用。随着海参价值知识的普及,海参逐渐进入百姓餐桌,生活环境决定海参品质。

        MoXiGeYaoShen

        (图注:海参之王:墨西哥腰参/墨西哥梅花刺参)

        畅销书《癌症:突破常规》的作者蒂姆·博林杰(Tym.Bollinger),接受了专访,并在访谈中介绍了一个治疗癌症的重大发现,就是国外针对海参对于癌症治疗的确切疗效。这位专家将海参称为:“癌症杀手”,可以作为辅助疗法与化疗一同使用,能够非常有效的缓解化疗所带来的副作用。

        购买货真价实的海参、花旗参、燕窝等滋补品,请联系恒隆参业。
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        Heng Long XINnian

        2018-05-19 / by / in
        提高免疫强身健体,西洋参泡水三方法最高效!

        提高免疫强身健体,西洋参泡水三方法最高效!

        2018-04-07 

        由于花旗参和“参”字沾边,许多人把花旗参归结为大补燥热品,这一认知是错误的。花旗参的药性虽与人参有相似之处,但不相同。人参提气助火补阳,花旗参清热降火滋阴,即花旗参是一种“清凉”参,其味苦、微甘、性凉,很适合“清补”,尤其适合调理咽干口燥、食欲不振、烦躁失眠、浑身乏力等症状。
        花旗参被称为百草之王,是滋补的良药,在我国药用已经几百年历史,其在保健方面应用也很广泛。近些年来,随着人们生活水平不断提高,花旗参已经放下身段”,走入了寻常百姓家,花旗参的吃法也越来越多样,花旗参研成粉或者切成片泡水喝更是首选。那么,花旗参泡水喝的功效有哪些?方法步骤是怎样的呢?
        古语云:“花旗参性凉而补,凡欲用人参而不受人参之温者皆可用之”。故补而不燥是花旗参的特别之处。中医历来认为花旗参可以补气,宁神益智及清热生津,降火消暑。对神经中枢、提高免疫力、促进血液活力有极大帮助。
        Ginseng Piece 201804

        一般来说花旗参泡水喝的方法有三种

            

        1
        准备花旗参片或参须3克,枸杞3克,加适量沸水,加盖闷约5分钟,即可饮用,并可反复冲饮至无参味。
        2
        花旗参片或参须3克,菊花0.5克,沸水冲饮。具有滋阴生津,清热明目之功效。花旗参片(段、参须)3克,麦冬1克加水煮沸后用文火煮约1个小时,饮汁。可增强花旗参的滋阴生津润肺功效。
        3
        把花旗参放到水杯里,用开水冲下去,然后用盖子把它盖起来闷一会儿,过5分钟~10分钟就可以喝了。水没有了就加一点儿,基本上一天一杯,最后可以把花旗参全部吃下去。此外还可以将花旗参研成细粉状,每次取3~6克置于杯中,冲入沸水,加盖后约5分钟即可饮用。
        值得注意的是,服用花旗参的同时不能喝浓茶,因茶叶中含有多量的鞣酸,会破坏花旗参中的有效成分,必须在服用花旗参2~3日后才能喝茶,也最好不要喝咖啡,咖啡对花旗参的效果也有一定影响。
        同时花旗参还不能和白萝卜一起服用。花旗参为补气(温补元气),白萝卜是泄气的(清热解毒,清凉等作用),两种食物相克,容易引起过敏反应甚至中毒。

        Ginseng Piece water201804

        我们都知道阿胡启参是适合进补的东西,因为花旗参既能让人进补而不会干燥的特点,所以只要我们了解了花旗参的做法,就能够做出美味又营养的花旗参,下面一起来学习一下。

        1

        Ginseng Meat Stew 201804

        花旗参炖瘦肉

        材料

        花旗参20克,瘦肉250克,姜1片,精盐少许,温开水1升

        做法

        1.花旗参切片、洗净;瘦肉用沸水飞过,与生姜一起放进炖盅内,加入温开水1升 (约4碗量),加盖隔水炖2小时便可。进饮时方调入适量食盐。


        2Ginseng Chocken Stew 201804Ginseng Chocken Stew 201804Ginseng Chocken Stew 201804Ginseng Chocken Stew 201804Ginseng Chocken Stew 201804

        Ginseng Chocken Stew 201804

        花旗参煲鸡汤

        材料

        花旗参片,全鸡,枸杞,葱姜,青菜,盐

        做法

        1、全鸡去内脏处理干净,用刀在鸡上划几个口子,花旗参片、枸杞泡下冷水,将葱姜塞到鸡身上的口子里,放入滚水中大火煲煮去血沫。

        2、打盆凉水,将焯水后的鸡放进去,用手协助把鸡身上剩余血沫、葱姜去除。

        3、汤锅放入凉水(要刚刚没过鸡),将花旗参片枸杞塞入鸡身上的口子里,放入汤锅,煲煮至开后10分钟,转小火慢慢煲1-2小时后加盐即成。

         

        小诀窍

        鸡腿也可以用随意的鸡肉代替,只是鸡腿口感好些.花旗参自家煲汤也可以用花旗参须代替。

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        HengLong HengXin

        2018-05-19 / by / in , , ,
        花旗参这样搭配,其强大功效让你惊呆!

        花旗参这样搭配,其强大功效让你惊呆!

        2018-04-13 




        1、虫草花+花旗参

        虫草花:增强免疫、强精补肾

        功效:花旗参、虫草搭配一起使用,可消除疲劳、提神补气。同时对增强和调节人体免疫功能、提高人体抗病能力有一定的作用。

        2、石斛+花旗参

        石斛:养阴益胃、生津止渴

        功效:花旗参、虫草搭配一起使用,有益生津,滋阴清热等功效,适合烟酒过度的等人群,用于调节肝胃、增强食欲、补气提神、抗疲劳。

        3、黄芪+花旗参

        黄芪片:补充气血、增强抵抗力

        功效:花旗参跟黄芪都有补气益气作用。适合用于气阴两虚的人群及抵抗力低的人群,增强人体各项机能,少受病毒侵犯,预防感冒。

        4、田七+花旗参

        方子主要针对心脏经脉瘀阻,通脉养心。

        5、麦冬+花旗参

        花旗参3g,麦冬10g。沸水浸泡,代茶饮。本方用花旗参益气,养阴生津,以麦冬增强养阴生津之功。用于热病气阴两伤,烦热口渴;或老人气阴虚少,咽干口燥,津液不足,舌干少苔。

        6、枸杞+花旗参

        枸杞作用是补肝肾,用于治疗肝肾阴亏,腰膝酸软,头目眩晕,虚劳咳嗽,遗精,也有调节血糖的作用。

        这个茶的作用是补益性的,可以长期服用,因为枸杞稍稍有热性,而花旗参稍稍有凉性,正好相抵消,所以在饮用的过程中,不会出现寒凉的偏性,只起到保健养生的作用。

        食用方法:花旗参20片左右,枸杞10-20粒,沸水500克浸泡代茶饮。一周5次,一个月为一个疗程。

        (摘自网络)

         恒隆參業总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。
        恒隆行以野生海参自产自销为主要经营特色,种类超过10种;同时经营美国威州花旗参,不下30种,从几十美元到几千美元价格的都有;还有鲍鱼、燕窝、干贝、鱼肚、高丽参等名贵滋补品,以及各种海味、南北干货、特色食品、保健品、茶叶等大众食品。

        电话:858-292-1733(店内);917-292-5118(手機)
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        HengLong HengXin

        (文章來自網絡)

        2018-05-19 / by / in , , ,
        教你4个海参去腥方法,让你安心吃吃吃!

        教你4个海参去腥方法,让你安心吃吃吃!

        2018-4-16 

        海参和人参、燕窝齐名的,号称世界的八大珍品之一,具有壮阳疗痿、益精髓等功效,在很多地方都有广泛的应用。随着现在海参市场的越来越好,海参的种类也是越来越多,主要以即食海参以及干海参为主,但是有部分人群在食用海参的时候觉得海参味道较腥,对于那些不能接受这种味道的人来说,食用海参简直就是一种煎熬,如何才能去除海参的腥味呢,今天就来为大家解释一下。

        1

        将海参放入开水中,并且加入姜片、白酒、葱,然后煮透,就可以去除海参的腥味了。

        2

         

        现在的人对海鲜都会用白酒去除其腥味,其实海参也是同样适用的,将海参放入白酒中,浸泡一段时候之后就可以去除海参的腥味了。

        3

         

        还可以用淘米水来对海参的腥味进行去除操作,具体的操作是将海参让如淘米水中,然后浸泡一段时间之后就可以去除海参的腥味了。

        4

        将海参放入水中,然后加生姜,然后放在火上进行烧,经过一段时间之后就可以很好的去除海参的腥味了。

         恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。
        恒隆行以野生海参自产自销为主要经营特色,种类超过10种;同时经营美国威州花旗参,不下30种,从几十美元到几千美元价格的都有;还有鲍鱼、燕窝、干贝、鱼肚、高丽参等名贵滋补品,以及各种海味、南北干货、特色食品、保健品、茶叶等大众食品。

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        HengLong HengXin

        来源:网络

        2018-05-19 / by / in , , , ,
        现在知道还不晚! 花旗参这17大神奇功效,简直不敢直视……

        现在知道还不晚! 花旗参这17大神奇功效,简直不敢直视……

        2018-4-20

        花旗参中有着非常多的健康功效与作用,因而在实际生活中受到了很多人的欢迎,那么花旗参究竟是什么呢?花旗参的效果与作用是什么呢?花旗参泡水喝的好处又是什么呢?不要着急,下面就让小编为大家介绍一下吧!
        花旗参的基本介绍

        花旗参(学名:Panax quinquefolius)是五加科人参属多年生草木植物,别名花旗参、洋参、花旗人参、American ginseng,原产于加拿大的大魁北克与美国的威斯康辛州,中国北京怀柔与长白山等地也有种植。加拿大产的叫花旗参,美国参产的叫花旗参,服用方法分为煮、炖、蒸食、切片含化、研成细粉冲服等。

        花旗参又叫洋参、美国人参等。原产地在美国和加拿大,但我国临床应用最早,用量也最大。

        花旗参的参条按照参型和加工方式大致分为“原尾”、“长支”、“短支”、“珍珠粒”四种。性凉、味甘带苦、有补肺益气、养胃生津,清热之功效。

        具有提高体力和脑力劳动的能力,降低疲劳度和调节中枢神经系统等药理作用;对高血压、心肌营养性不良、冠心病、心绞痛等心脏病均有较好的疗效。

        尤其适用于改善心脏病引起的烦躁、闷热、口渴,可减轻癌症患者放射治疗和化学治疗引起的不良反应,如咽干、恶心、消瘦、白细胞减少、胃口不佳、唾液腺萎缩等。

        并能改变机体应激状态,减轻胸腺、淋巴腺组织萎缩等作用。

        中医临床用于治疗咳嗽肺萎、肺虚久嗽、失血咽干、口渴少津、虚热烦倦、胃火牙痛等症。

        同时还应用在治疗神经衰弱和植物神经紊乱、胸膜炎、感染性多发性神经炎以及乙脑和其它急性传染性疾病的恢复期,或与其它中药配伍,由于药效平缓,有较好的疗效。

        保健:花旗参作为保健品的应用越来越广泛,调查显示,花旗参用于保健的量已经远远超过药品了。

        花旗参泡水是花旗参的一种常见的食用方法,花旗参泡水喝有生津提神,缓解疲劳,补气养阴的功效,长期用花旗参泡水喝还能抑制口腔细菌,改善口腔问题。

        花旗参泡水的方法是将3g花旗参切片放入沸水中浸泡然后饮用,反复冲泡几次至花旗参的味道变淡,然后将花旗参吃下。

        花旗参泡水还可以和枸杞,麦冬等中药材搭配,可适用于失眠,烦躁,记忆力衰退等症状,达到静心凝神,消除疲劳等作用。

        花旗参的功效与作用
        1
        增强中枢神经系统功能

        花旗参中的皂甙可以有效增强中枢神经,达到静心凝神、消除疲劳、增强记忆力等作用,可适用于失眠、烦躁、记忆力衰退及老年痴呆等症状。

        2
        保护心血管系统

        常服花旗参可以抗心律失常、抗心肌缺血、抗心肌氧化、强化心肌收缩能力,冠心病患者症状表现为气阴两虚、心慌气短可长期服用花旗参,疗效显著。

        花旗参的功效还在于可以调节血压,可有效降低暂时性和持久性血压,有助于高血压、心律失常、冠心病、急性心肌梗塞、脑血栓等疾病的恢复。

        3
        提高免疫力

        花旗参作为补气保健首选药材,可以促进血清蛋白合成、骨髓蛋白合成、器官蛋白合成等,提高机体免疫力,抑制癌细胞生长,有效抵抗癌症。

        4
        促进血液活力

        长服花旗参可以降低血液凝固性、抑制血小板凝聚、抗动脉粥样硬化并促进红血球生长, 增加血色素。

        5
        治疗糖尿病

        花旗参可以降低血糖、调节胰岛素分泌、促进糖代谢和脂肪代谢,对治疗糖尿病有一定辅助作用。

        6
        补肺降火、养胃生津

        花旗参性寒,味苦、微甘,归心、肺、肾经,具有补肺降火、养胃生津之功效。

        7
        对免疫系统的作用

        花旗参有促进淋巴细胞的转化,诱导免疫因子生成,增强集体免疫功能的作用,适用于老年体弱及免疫力低下者。

        8
        对内分泌系统的作用

        花旗参促进血清蛋白合成、促进骨髓蛋白合成、促进器官蛋白合成、促进脑蛋白合成和脂肪合成、促进干细胞蛋白合成、促进脂肪代谢和糖代谢等作用,适用于老年病、性机能低下、贫血和癌症等。

        9
        对于泌尿系统

        花旗参有抗利尿的作用,适用于阿狄森氏症和老年病。

        10
        对于肿瘤和病毒

        花旗参有抑制癌细胞增殖、抑制单纯疱疹等病毒的作用,适用于各种癌症和病毒性疾病。

        11
        抗疲劳、增强体力作用

        花旗参对人体的新陈代谢有着促进作用,而且,能增强体力。具有抗疲劳、强壮体魄作用的它,对运动员有着极大的助益。

        12
        对抗癌的辅助作用

        科学研究,花旗参可以抑制癌细胞的生长,增加免疫功能,从而在一定程度上对癌症的预防和治疗起到辅助作用。花旗参还可降低”化疗”或”放疗”治癌肿引起的不良反应,常作为治疗各种癌症的辅助剂之品。

        13
        益胃助消化的作用

        现代医学研究表明,花旗参对慢性胃病和肠胃衰弱有助效,从而促进胃肠的正常运转,有助于消化系统的健康运作。

        14
        抗应激能力

        科学研究表明,花旗参具有抗缺氧、抗高温、抗寒的作用。

        15
        提神醒脑

        花旗参具有提神醒脑的作用,对于疲劳没有精神的人来说,花旗参是一种不错的选择。

        16
        延缓衰老

        花旗参对延缓衰老有着一定的作用,因为花旗参根多糖以能使血清中过氧化脂质的降解产物丙二醛含量明显降低,而使超氧化物歧化酶的活性显著增高,这些都提示花旗参能够有效地提高机体和细胞的抗氧化损伤能力。而花旗参的延缓衰老作用正是通过其抗氧化、提高机体的免疫力、清除自由基、降低代谢率等作用来实现的。

        17
        其他作用

        花旗参还具有抗利尿、镇痛止血等作用。

        花旗参怎么吃最营养
        1
        含化法

        将花旗参放在砂锅内用水蒸一下,使其软化,再切成薄片,放在干净的玻璃瓶内或瓷瓶内。每日早饭前和晚饭后各含服2~4片,细细咀嚼咽下。

        2
        冲粉法

        将花旗参研成细粉状,每次使用5g参粉置于杯中,冲入沸水加盖约5分钟即可饮用,可重复冲服几次至无味。

        3
        炖服法

        将花旗参切片,每日取2~5g放入瓷碗中,加适量水浸泡3~5小时。碗口加盖,再将碗置于锅内,隔水蒸炖20~30分钟,早饭前半小时服用。

        4
        蒸服法

        将花旗参用小火烘干,研成细末,每次取5g,将一个鸡蛋拌入,蒸熟后服用。

        5
        煮汤法

        将花旗参切成薄片,做菜汤时每次放入约10g共煮。

        6
        泡酒法

        用花旗参30g置于净器中,用米酒500g浸泡,密封7日后取食,每日两次,每次空腹饮用20毫升。酒尽再添,味淡后取参食之。

        7
        煮服法

        将花旗参切片,取3g放入砂锅内,加水适量,用文火煮10分钟左右。趁早饭前空腹,将参片与参汤一起服下

        (摘自網絡)

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        恒隆参茸行是圣地亚哥首家美国海参、花旗参批发直销中心,同时经营燕窝、鲍鱼、干贝、南北干货及营养小食品等。

        恒隆海味参茸行(Heng Long Ginseng)

        电话:858-292-1733

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        网站:www.henglongusa.com

        地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

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        2018-05-19 / by / in , , , , , , , ,
        高丽参和红参有什么不同?

        高丽参和红参有什么不同?

        2018-04-26

        面对红参与高丽参的区别,相信很多人对此不熟悉,它们的养生作用比较接近,如果没有经过一些相关的介绍,我们根本就不会知道它们存在哪些区别,也不会知道如何选用它们和服用它们。

        Red Ginseng 

        先说红参,顾名思义,它在颜色上面偏暗,呈深棕色或是红色。高丽参的颜色就偏淡,显得透亮具有光泽感,一般为淡棕色。从形状上面区分,红参除去根须之后来看,一般会呈现出圆柱形的状态,形状算是比较规则,不会有太多的分叉与枝桠。高丽参的形状不是特别的规则,它的身躯显得长一些,在根部会有较多的分叉与枝桠的存在。

         Red Ginseng2

        制作工艺的不同,从而制造出不同种类的人参。高丽参不同的制作工艺所制的品质会有所区别,制作高丽参的要求比较高。红参的制作需要结合白参来说,制作过程中品质较高的称其为红参,品质未达到一定要求的则为白参。 红参与高丽参产地不同,生长环境自然也有所差异。红参产于我国东北地区,适合生长在植被茂盛的高山上,它的生长对环境方面的要求很高,稍有偏差就无法存活。高丽参产于朝鲜半岛地区,喜好生长在太阳斜射,土壤干燥的气候条件之下,它的生长对环境要求也是相当高的。

         

        先前提到,在药性方面,红参要高于高丽参。但是在食用性方面,高丽参更加适合添加在一些食材里边,如高丽参薏仁茶、人参粥、人参炖鸡中选用的都是高丽参。

        功效区别

        Red Ginseng5 

         

        红参是中药的一种,属伞形目、五加科植物。红参是参的熟用品,有能大补元气,复脉固脱,益气摄血功效。红参用于体虚欲脱,肢冷脉微,气不摄血,崩漏下血;心力衰竭,心原性休克。红参是参的熟用品,其加工方法是经过浸润、清洗、分选、蒸制、晾晒、烘干等工序加工而成。红参在蒸制过程中,因为热处理会发生化学反应,成份上发生变化。干燥后的红参颜色红润,气味浓香。红参俱有补气、滋阴、益血、生津、强心、健胃、镇静等作用。

         

        接下来,我们再来了解一下高丽参的介绍:高丽参,又叫做韩国红参,是属于热性的中药,大补元气的上品。跟红参基本是没有什么区别的,在作用功效上也基本相同,两者的食用方法比较简单,主要是用水煎的方法,然后喝水就可以了,一般用热水泡的话,很难泡的出来的,是比较浪费的。直接像中药一样煎就可以了。

         与普通人参相比,红参经过高温处理后,其人参皂苷、氨基酸等的含量稍有降低,但精氨酸双糖苷含量增高,新产生了麦芽酚等成分,因此抗氧化、抗衰老、增强免疫力、扩张血管等作用更强。那么,红参适合什么人群吃?

         

        红参经蒸制后,药性偏温,更长于大补元气,益气摄血,适宜极度气虚、脉搏微弱,及出现心力衰竭、心源性休克的病人。从理论上说,这类病人冬天、夏天都可以服用。不过夏天用量应适当减少。

         

        精致红参产于吉林长白,又以有机认证的加一有机红参为最好,它是鲜人参加工后的一类成品参。是东北特产“三宝”之首。具有大补元气,益血,养心安神的作用。红参对高血压和动脉粥样硬化症,肝病、糖尿病、贫血、肿瘤及老年病等均有效。是一种“扶正固本”的强壮剂。

        Red Ginseng3 

         

          红参适合以下的人群:

          1、经常性对电脑的人群

          2、妇女产后调理。

          3、术后患者的恢复调理。

          4、女性更年期综合症、易疲劳人士、男性性功能障碍患者。

          5、糖尿病、高血压、癌症患者的调理。对糖尿病,高血压者是佳品。

          6、工作压力大亚健康人群 食欲不振,身虚无力者。

          7、应考生。

          8、体弱多病者和各种老年疾病患者等等。

         

        正如古话所说的,是药就有三分毒,所以,使用任何药物都要小心从事,红参也不例外。

        红参是补药,且以补气为主。所以,使用红参的适用人群主要是有气虚症状者。例如,面色苍白,体虚无力,动不动就气喘吁吁等。又如,贫血症患者,往往兼有气虚证,所以,这类病人也可以吃红参。如果是没有疾病的正常人,为了补养身体,预防疾病,也可以吃一些红参,但不可过量,而且要根据身体状况的不同而选取不同的红参。

         

        一般而言,年老体弱而且身体虚寒的人,可以适当吃一些红参或野山参,如果经济条件不允许吃野山参,也可以吃一些生晒参。

        Red Ginseng4 

        红参怎么吃最好、哪些人不能吃红参?

         

        1、秋冬时节红参可与西洋参搭配炖服

         

        从保健功能上讲,红参具有大补元气,益血,抗氧化、抗衰老、增强免疫力的作用。在药用功能方面,可以祛湿、治疗气虚、体寒症,如多汗、胃下垂、胸闷、心绞痛、冠心病、心血管等疾病;再如阳气不足、冬季畏寒、老人早衰、妇女内分泌紊乱等。

         

        2、使用方法药用需医生指导

         

        保健还是药用的目的不同,红参的服用方式也不同。以保健功能为目的,如偏寒凉需补气的体质人群、或刚做完手术后需要进补的人群,常规的服用方法是用红参5g,搭配西洋参5g,1:1的比例作为常规的保健方法。

         

        老中医推荐炖服是最好的,将西洋参和红参切成2cm薄片,放入碗内,加满水,封密碗口,放置于锅内蒸炖4-5小时即可服用,一周两三次为宜,每次总量控制在10g内。另外,也可磨粉冲服,将人参磨成细粉,每天吞服,用量视个人体质而定,一般每次1-1。5克,一天两到三次。而以治疗为目的则需要医生进行指导来调理,如痰湿症的患者,舌苔重的就需要加陈皮化湿,无舌苔的则是加石斛,有心血管疾病的可加田七,用量大小是需要医生根据患者情况不同来调配的。

         

        3、进补前要辨识体质

         

        老中医提醒,吃红参还要注意以下几点:

         

        A、不适合吃红参的人包括:阴虚火旺者、脑出血患者、脾气暴躁而面色发红者、发热者。否则会加重症状,出现头昏头痛,血压上升等。红参也不适宜生长发育期的青少年,会导致早熟。

         

        B、心脏病和高血压患者在服用前,要在医师的指导下服用。

         

        C、红参不宜与寒凉的食物同用,如萝卜、来肤籽、香蕉、芥菜、冬瓜、藜芦同用。

         

        D、服用红参的时间宜在早上或中午,不宜在睡前,否则会因兴奋影响睡眠。

         

        红参并不是所有人都适合吃,想吃红参一定要注意看看自己是否适合吃红参,在吃之前最好先询问下医师。

          (摘自網絡)

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        2018-05-19 / by / in , , ,
        花旗参泡茶功效惊人!

        花旗参泡茶功效惊人!

        2018-04-27

        如果您出现上火的情况,一定要先分清是虚火还是实火,对症下药,才能见效,而且能除掉病根。预防上火引起的病症极其重要,那么如何明确辨别自己的症状,巧用花旗参,轻轻松松度过!
        实火?虚热?怎么辨别——

        实火的一般表现:高热,头痛,目赤,渴喜冷饮,烦躁,腹胀痛,大便秘结,小便黄,舌红苔黄干等。

        虚热的一般表现:容易口腔溃疡,口干咽燥,五心烦热,睡觉踢被子,容易失眠烦躁,难以入睡。还有脸上起痘痘,起的是那种挤不出米的痘痘。嘴唇干燥甚至起皮。眼睛干涩,或看东西模糊。

        应对方法:在中医学来说,实火治疗要采用清热解毒、降火的方法,虚火治疗则要滋阴降火、生津。虚火在中医里称为阴虚火旺,就是说并不是你真的上火了,而是身体的阴津被消耗得太多,而显得阳比较多,因而造成阴虚火旺,致使身体出现反复口腔溃疡等一系列虚火上升的不适症状。此时,是应该补阴,而不是一味的去火,否则就是雪上加霜。

        降火?滋阴?怎么进补——

        已经弄清楚了症结,那么应该选择什么进行适当的调养呢?

        在选用滋补药时,中医除了讲究辩证进补外,还注重因时进补。因时进补是指根据四时气候的特点,以及四时气候与人体脏腑组织的内在联系,合理选择补药

        中医认为:花旗参性凉,功效补气滋阴,清火生津,宁神益智,消暑降火。补而不燥,是为清补,把阴补上来,阴阳平衡,上火的症状自然就消失了。如果身体有热证,如口干舌燥、手心发热、脸色发红,身体经常疲乏无力等阴虚火旺症状,使用花旗参非常适合,可起到调养的效果。

         Ginseng Piece 201804

        花旗参

        【性味归经】性凉,味甘、微苦。归心、肺、肾经。

        【产地性状】产自加拿大的花旗参切片,宜泡茶,宜含服,嚼着也很细腻。

        【功效简介】益气养阴,生津止渴,消除疲倦,安神益智。可明显改善皮肤干燥、毛发干枯、咽干口渴、疲倦乏力、不思饮食等常出现的症候,常服确能达到滋养肌肤、滋养毛发、生津止渴、消除疲倦、强身健体的目的。对于改善气阴两虚以及偏热体质最为适用。

        【最佳搭配】有几种不错的搭配推荐给大家——

        花旗参养生茶方

        大家没事总爱用点儿花旗参,可谓是最受欢迎的高档滋补品,花旗参也确实服用方便,可以含着吃,泡茶喝,炖汤喝,而且还是一味“百搭”参,可以灵活搭配,今天就给大家推荐几款不错的花旗参茶方!

         HengLong Wisconsin Pearl Ginseng-S-0.5lb

        1
        参莲养心汤

        功效:养心安神

        材料:花旗参10克,莲子20克,柏子仁15克,冰糖适量。

        制作:将花旗参、莲子、柏子仁一起放入锅中,倒入800毫升鸡汤,小火慢炖40分钟即可。

        2
        洋参大枣茯苓粥

        功效:利水渗湿,健脾补中

        材料:花旗参5克,大枣10枚,茯苓粉30克,粳米80克,白糖适量。

        制作:先将大枣去核、洗净,放入锅中加入适量水烧沸,加入粳米、花旗参煮成粥,粥熟时加入茯苓粉、白糖拌匀,稍煮即可,每日2~3次。

        3
        洋参核桃汤

        功效:补益肺肾,纳气定喘

        材料:花旗参15克,核桃仁5个,生姜两片

        制作:先将花旗参制成粗粉,核桃仁捣碎,用水250毫升共同煎煮为饮,睡前饮用。

        4
        洋参麦冬茶

        功效:益气养阴,健脾开胃。

        材料:花旗参5克,麦冬10克,五味子3克,大枣2枚,冰糖适量。

        制作:将大枣洗净,与花旗参、麦冬、五味子同放入砂锅中,加水500毫升,煎煮取汁,煎煮300毫升;加入冰糖,溶化搅匀即可。每日1剂,分多次饮用。

        5
        花旗参炖瘦肉

        材料

        花旗参20克,瘦肉250克,姜1片,精盐少许,温开水1升

        做法

        1。花旗参切片、洗净;瘦肉用沸水飞过,与生姜一起放进炖盅内,加入温开水1升 (约4碗量),加盖隔水炖2小时便可。进饮时方调入适量食盐。

        6
        花旗参煲鸡汤

        材料

        花旗参片,全鸡,枸杞,葱姜,青菜,盐

        做法

        1、全鸡去内脏处理干净,用刀在鸡上划几个口子,花旗参片、枸杞泡下冷水,将葱姜塞到鸡身上的口子里,放入滚水中大火煲煮去血沫。

        2、打盆凉水,将焯水后的鸡放进去,用手协助把鸡身上剩余血沫、葱姜去除。

        3、汤锅放入凉水(要刚刚没过鸡),将花旗参片枸杞塞入鸡身上的口子里,放入汤锅,煲煮至开后10分钟,转小火慢慢煲1-2小时后加盐即成。

        7
        花旗参炖鸡

        材料

        鸡腿5只,花旗参3段,姜片少许,木耳适量,枸杞子,油,盐

        做法

        1。鸡腿洗净控干水份,切块备用。木耳用水泡开后清理干净。生姜切片。花旗参用水冲洗一下浮尘备用。枸杞子(可选)稍微用水清洗以下。

        2。油锅放2匙素油,下姜片炒到生姜焦黄,捞出丢弃不用。

        3。原油中推入鸡肉翻炒,一直炒到油清(大概3到5分钟),然后加盐炒匀。一次性加够煲汤用的水量。

        4。可以转移到沙锅也可以用原来的炒锅炖制。把花旗参和木耳都放进去,大火烧开后持续大火炖5分钟后,转小火煲制1小时。

        5。枸杞子放与不放不影响口味,我是自己要喝就最后加几颗进去,煲10分钟就好。

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        小诀窍

        鸡腿也可以用随意的鸡肉代替,只是鸡腿口感好些。花旗参自家煲汤也可以用花旗参须代替。

        通过上面的内容,相信大家都知道了,花旗参怎么做才好吃,花旗参对于人体的身体健康有很大的帮助,希望广大朋友们都能认识到花旗参的功效,从而能够物尽其用,有需要的朋友们可以参考我们上面的花旗参做法

         (摘自网络)

        恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

        特色介绍:

        • 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的
        • 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
        • 代理美国许氏参业产品,价格比官网更优惠
        • 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

        恒隆参业(恒隆参茸行)

        电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)

        微信:henglongusa

        电邮:henglongusa@gmail.com

        网址:www.henglongusa.com

        地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

         

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        2018-05-19 / by / in , , , ,
        你还不了解的墨西哥海参(1)-海参的捕捞和加工

        你还不了解的墨西哥海参(1)

        海参的捕捞和加工

        海参又名刺参、海鼠、海瓜,是一种名贵海产动物,因补益作用类似人参而得名。海参肉质软嫩,营养丰富,是典型的高蛋白、低脂肪、不含胆固醇食物,滋味腴美,是久负盛名的名馔佳肴,是海味“八珍”之一,与燕窝、鲍鱼、鱼翅齐名。可能是生活在这个时代的人很有福分,很有来头的缘故,过去帝王将相、钜贾富贾才能享用的山珍海味,现在都成了寻常百姓的餐桌美味。

        海参的价格不菲,而且日趋上涨,主要原因是高营养、高成本,特别是海参资源日趋缺乏,可捕捞海参越来越少,捕捞限制不断增加。所以趁现在价格还好,早点享用还是实惠的。

        海参其貌不扬,从商店买来的海参干的嘎嘎响。

        Sea Cucmber dry

        那海参是怎样获得和加工的呢?

        1、鲜活海参捕捞。因为海参都生活在海底,因此野生海参捕捞需要职业潜水夫到海底去抓。

        2、去肠。因为海参有自溶的特殊能力,所以捕捞后的海参要尽快清理内脏。在海参肚子上剪一个口,然后将海参内脏取出。

        3、清洗。每只海参需要反复清洗5遍左右。

        4、将清洗好的海参放入温度恒定的锅里蒸煮,个头很大的海参会迅速缩小。一般需要煮30分钟左右,温度控制在70度左右,并且要不停搅拌。

        5、将煮好的海参摆放在盘上,放在烘干箱烘干。

        6、海参烘干以后还需要自然晾晒,然后干海参就加工好了。

        真正的淡干海参成本也非常高,因此海参价格不菲。而且一般正常1磅干海参发干后能有4-5磅呢!

        Heng Long XINnian

        (点按图片购买)

        海参做法指导

        1、涨发好的海参应反复冲洗以除残留化学成分。

        2、海参发好后适合于红烧,葱烧、烩等烹调方法。

        3、保管时注意:发好的海参不能久存,最好不超过3天。存放期间用凉水浸泡上,每天换水2-3次,不要沾油,或放入不结冰的冰箱中。如是干货保存,最好放在密封的木箱中,防潮。

        • 恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺

        特色介绍:
        ● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的
        ● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
        ● 代理美国许氏参业产品,价格比官网更优惠
        ● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

        恒隆参业(恒隆参茸行)
        电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
        微信:henglongusa
        电邮:henglongusa@gmail.com
        网址:www.henglongusa.com
        地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

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        来源:网络

        2018-05-19 / by / in ,
        海参之王:墨西哥腰参(鲍鱼参 梅花刺参),海参的首选

        海参之王:墨西哥腰参(鲍鱼参 梅花刺参),海参的首选

        —–你还不了解的墨西哥海参(2)

        恒隆参业

        2018年5月6日

        据有效统计数据显示,全球海参品种可达一千一百多种,其中可食用海参品种比例仅为3.636%,即四十种。

        海参可分为两大类,判断依据为圆锥肉刺状疣足,背面有的为刺参种类,背面没有的则为光参种类。不同海参品种,其肉质、口感、营养也有很大差异。在所有海参中,从各方面综合考评,墨西哥腰参(也叫鲍鱼参、梅花刺参),堪称海参之王,是您购买海参的首选。

        1. 墨西哥腰参细节展示

        mexicon-yao-secucumber-1

        图1:墨西哥腰参正面图

        mexicon-yao-secucumber-front

        图2:墨西哥腰参底面图

        mexicon-yao-secucumber-dry-wet-3

        图3:墨西哥腰参干参和泡发后对比图

        1. 墨西哥腰参产品简介:

        梅花刺参产自北美墨西哥湾区,属于美洲刺参的一种,因干参弯曲形似猪腰而得名,因外表刺多,肉质异常肥厚且富含胶原蛋白,为美洲刺参的高级参种。恒隆行选用产自美国的野生腰参,在加工过程中,除在鲜参煮制时加海水进行脱盐外,后期没加任何其它糖、盐等化学物质, 自然晾晒而成,避免造成更多营养流失,可长期保存。
        梅花刺参,受限于产量以及政府的保护,属于市场上稀缺产品。由于光线影响和生长的环境不同,有的腰参呈黑色,有的发灰白色,但是大部份发泡出来都是深棕色。

        1. 墨西哥腰参产品特点

        肉质晶莹透亮,口感软嫩,入口即化
        * 体表有密刺,胶质丰腴
        * 富含胶原蛋白和多糖体,含盐量低,水发率超过7倍
        * 固本强精优选,胶原蛋白丰富,老少咸宜

        mexicon-yao-secucumber-side-slice

        图4:墨西哥腰参泡发后切面图

        您瞧,肉质晶莹透亮,口感软嫩,入口即化,精品中的精品!

        4. 各类海参对比之肉质、口感

        这麽多种海参,哪种海参有什麽样的特征?不管怎样,海参还是滋补品中的比较昂贵的,吃的实惠、吃得值得,即便送礼也要考虑面子上过得去,是大家选购的考虑因素。

        不比不知道,墨西哥腰参绝对是海参中王中王!

        图5. 各类海参肉质、口感对比图

         

        5.各类海参对比之营养

        滋补品,主要的功效是滋补。那营养价值是首要考虑的因素。一分钱,一分货。一般来说,单位营养价值越高,价格就越高。

        中医认为其有补肾,提高免疫力功效。

        1. 海参含胆固醇低,脂肪含量相对少,是典型的高蛋白、低脂肪、低胆固醇食物,对高血压、冠心病、肝炎等病人及老年人堪称食疗佳品,常食对治病强身很有益处;
        2. 海参含有硫酸软骨素,有助于人体生长发育,能够延缓肌肉衰老,增强机体的免疫力;
        3. 海参微量元素钒的含量居各种食物之首,可以参与血液中铁的输送,增强造血功能;
        4. 最近美国的研究学者从海参中萃取出一种特殊物质–海参毒素,这种化合物能够有效抑制多种霉菌及某些人类癌细胞的生长和转移;
        5. 食用海参对再生障碍性贫血、糖尿病、胃溃疡等均有良效。

        Nutrition Comparison of Sea Cucumber by Heng Long Ginseng

        图6:各类海参营养成分对比图

        恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

        特色介绍:
        ● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
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        2018-05-19 / by / in ,
        吃海参时,如何让营养不流失?

        吃海参时,如何让营养不流失?

        恒隆参业

        2018-05-13

        大家都知道,海参是八珍之首,其营养更不用小编多说,它高蛋白、低脂肪、低胆固醇、滋补强身的特性,深受广大群众的喜爱。人们都将海参看作为“养生圣品”。但是,如果你在吃海参的时候不注意这些情况的话,你的海参就有可能“白”吃了!

        1

         吃海参要“适量” 

        海参营养丰富,但是进补也是要适量的,不是你吃的多就补得多。每人每天一般一只中等大小的海参营养就足够了,吃多了虽然对身体无害、也不上火,但是身体也是不吸收了,这样就造成了浪费。

         Character of Sea Cucumbers

        2

         吃海参要“适时” 

         

        要想海参的营养吸收最好,就要每天早上起床后空腹吃一只海参,可以配着蜂蜜或是味极鲜都是不错的美味,也可以熬一碗海参小米粥,营养又健康!

        3

         吃海参要“避酸” 

        食用海参需要避开酸性环境,因为酸性环境会让胶原蛋白的空间结构发生变化、蛋白质分子出现不同程度的凝聚和紧缩。所以海参一般不可与醋、葡萄、山楂等酸性水果同吃,另外,海参还不能与甘草同吃。

        4

         吃海参要“选对” 

         

        海参的营养价值和海参的品质是有直接关系的,食用劣质甚至是假海参不仅不会达到滋补身体的效果,有可能还会危害身体健康,所以,在选购海参的时候一定要认准。

         MoXiGeYaoShen

        (圖: 海參之王:墨西哥腰參/墨西哥梅花刺参/鮑魚参)

        5

         吃海参要“坚持” 

        食用海参要达到滋补身体的效果,必要的条件就是坚持食用,切不可三天打鱼两天晒网,这样的方式是不会有明显效果的,长期坚持食用海参可以提高人体的免疫力等,所以,吃海参贵在坚持。

        6

         吃海参要“少油” 

         

        海参在海中生长的过程中就对油污等十分敏感,遇油会自溶,在烹调海参菜肴的过程中要尽量的少油甚至是无油,这样既可以保证海参的口感,也能更好的保持住海参的营养。

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        2018-05-19 / by / in , , ,
        海参:孕妇难得的补品

        海参:孕妇难得的补品

        恒隆参业

        2018-05-19

        很多人都有这样的疑问,孕妇,到底能不能吃海参?

        今天,就来简单的解答一下:

        海参富含人体所需的多种微量元素和18种氨基酸。海参不仅有滋补、保健作用,而且是孕妇难得的补品,有安胎利产和保护婴儿发育、提升智力的作用。

        Heng Long XINnian

        1

        DHA:脑黄金 

         

        DHA是构成大脑皮层神经膜的重要物质,是人脑营养必不可少的不饱和脂肪酸,它能维护大脑细胞膜的完整性,并有促进脑发育、提高记忆力的作用。缺少DHA会导致脑功能的损坏、智力低下、降低学习推理和判断能力,影响整体智商水平。而大脑中的DHA不能自己合成,需要从外界食物中摄取,孕妇吃海参,可以直接获得大量的DHA,胎儿通过胎盘从母体获得DHA,促进胎儿生长发育。实验证明,从母乳中吸收了DHA的儿童,其记忆力特别强;对儿童身体发育,智商水平有显著的裨益。

        2

        碘:养胎、利产 

         

        《随息居饮食谱》中记载:“海参能滋阴补血、健阳润躁,调经、养胎、利产”。海参中含有大量的微量元素碘,不仅有助于胎儿的智力发育,还具有促进新陈代谢、血液流畅的作用。丰富的蛋白质、钙和碘以及丰富的维生素和矿物质,具有补血调经的功用,更具有安胎及有利于孕妇怀孕后期的生产,它对产后快速恢复体力等都有明显效果。海参含有的多种生物活性成分,如皂甙类和粘多糖类,具有增强免疫力、抗凝血等作用;海参素能够刺激骨髓红细胞生长,造血功能也很突出。

        MoXiGeYaoShen

        图:海参之王:墨西哥腰参(墨西哥梅花刺参、墨西哥鲍鱼参)(点击图片购买)

        3

        锌:生命之花 

         

        海参中富含大量的锌元素,锌是体内100多种酶的组成成分之一,被誉为“生命之花”。一旦机体缺锌,众多酶不能发挥其作用,易造成生命代谢障碍。锌对促进智力发育作用也很大,智力的特质基础是大脑中的神经细胞,而锌在促进脑神经细胞核酸的复制与蛋白质的合成中扮演重要角色,如果缺乏锌,不仅影响脑细胞的分裂与数量,还会对胎儿的视觉、性器官的发育产生影响。

        当然,并不是所有的准妈妈都适合海参进补,比如一些海鲜过敏的准妈妈就不行。另外,在采用海参进补的过程中也需要注意,最好是能够多听听医生的建议,科学进补,而不能鲁莽进行,不然很有可能会适得其反,这一点所有的准妈妈们还需要注意。

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        2018-05-19 / by / in , , ,
        [南加商机] 美发店转让,全部仪器设施9成新,接手就开工!创业者,莫失良机!

        2018-03-31, 04:13 pm

        联系人信息

        姓名 Sabrina (国语)

        联系电话 (626) 248-0003

        内容描述

        位于Arcadia美发店转让,5个美发镜台,3个洗头床,宽大美容房间,1个美甲台,及所需美发仪器和洗烘机,热水炉全部9成新,1个产品间,新装警报系统,停车场方便。业主因搬家,意出售店面$55,000,接手就开工。有意者请电626-248-0003预约面谈,需查信用,非诚勿扰!

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        更多商机,请加我微信:HomeSoCal  或致电:619-940-2402

        温馨提示:

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        2018-05-16 / by / in , , ,
        [南加商机] 老美区餐馆转让

        联系人信息

        姓名 高先生 (国语)

        联系电话 (626) 366-2794

        内容描述

        餐馆位于定胖子广场一个小时左右车程,老美区,附近有加州最大的赌场和加州最大的酒庄。生意稳定,可以做EB-5投资移民。餐馆面积3700多尺,有冻库和酒牌。内有100多个座位。有意者请联系 626-366-2794 高先生,626-328-8108

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        2018-05-16 / by / in
        [南加商机] 美妆店铺转让

        联系人信息

        联系电话 6265864797

        内容描述

        位于Rowland height Diamond plaza 因店主要移民其他国、已经营五年网红美妆店可做美妆、美容、美甲、服装客源稳定适合给想创业的朋友们。有兴趣可浅谈

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        2018-05-16 / by / in
        新旅游景点:大峡谷高空滑索,布特莱格峡谷 Bootleg Canyon高空滑索,中文电话:1-929-302-9136

        大峡谷高空滑索 中文服务咨询:1-929-302-9136,1-917-563-1306

        如果您需要更多大峡谷旅游资讯,请随时联系我们。电话: 1-888-868-WEST or 928-769-2636.
        网站:http://dxg.gobustour.com/
        邮箱: reservations@grandcanyonresort.com

        大峡谷高空滑索

        紅山是世界上排名第八的山地自行車極速滑降比賽勝地。但是,這次您不再徒步或騎山地自行車,而是從空中俯瞰紅山!乘坐內華達州唯一一個空中軌道系統——大峡谷高空滑索,享受一次令人興奮的旅程。這條高空滑索,增加了最安全的新專利技術,配備了高素質嚮導,途中壯觀的風景,將讓您印象深刻。

        w1080 (3)

        在嚮導帶領下,經過一段風景如畫的旅程,前往紅山。抵達紅山山頂後,經過15分鐘徒步旅行,抵達海拔接近3,800英尺(1140米)的第一個地台,可以欣賞到拉斯維加斯,米德湖和埃爾拉多山谷的壯觀景色。

        高空滑索 在此,乘坐四條不同的高空滑索,體驗令人興奮的高空降落。四條高空滑索長度各不相同,在1,150英尺(345米)至2,545英尺(765米)之間。您將體驗時速50英里(80公里)高空滑索降落!驚險刺激大峡谷西缘高空滑索

        飽覽拉斯維加斯、米德湖和埃爾多拉多山谷令人窒息的美景,聆聽本次生態游向導全程為您講解沙漠生態系統。

        w1080 (2)

        在高空滑索體驗過程中,你不僅能從千尺高空觀賞華達州有沙漠地帶特色的風景,還能欣賞到當地特色的野生動物,如紅尾鷹、巨型蜥蜴、大角山羊等。您的導遊在確保您安全和舒適的同時還會為您講述許多當地的歷史、地理和人文信息。

        提醒事项:

        1) 参加者体重必须在34kg–113kg之间,预订时请填写您的体重

        2) 不建议孕妇和患有背部疾病的的游客参加此行程

        3) 由于旅途多崎曲山路,无残疾人通道

        4) 建議穿著休閒運動裝,不宜穿著露趾鞋和涼鞋。,建议携带墨镜和防晒装备

        2018-04-23 / by / in
        纽约雷克萨斯4S店,Lexus RX350,美东凌志汽车,低息贷款买车

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        2018-04-23 / by / in , ,
        美国大峽谷探險活动第一名:科罗拉多大峡谷漂流 ,中文服务电话:1-929-302-9136

        大峡谷科罗拉多漂流 ,大峡谷旅游,如果您需要更多资讯,请随时联系我们。

        电话: 1-888-868-WEST or   928-769-2636.
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        邮箱: reservations@grandcanyonresort.com

        中文服务咨询:1-929-302-9136,1-917-563-1306

        自1869年首次科罗拉多大峡谷漂流开始,100多年来无数的美国探险家在大峡谷里挑战险滩,搏击急流,在这里诠释着一种美国精神。美国科罗拉多大峡谷(TheGrandCanyon)是世界上最大的峡谷之一,也是地球上自然界七大奇景之一,大峡谷国家公园于1980年年列入世界遗产名录。

        大峽谷科羅拉多漂流

        科罗拉多大峡谷漂流是美国人心中的一次一生得有一次的旅行,所以一般要提前半年到一年订。大峡谷国家公园的官方指定推荐旅行公司的链接,大家可以从那里选个公司订。里面有不同的套餐。什么时间去玩最佳,推荐5月底6月初,和9月底10月初,因为这两个时间的大峡谷谷底气温比较舒服,白天基本最高也就是华氏100度,摄氏38度左右,后半夜稍凉,但睡袋,长衣长裤和小床单可以足够保暖

        colorado-river-65314_640

        果想自助玩:。出于对大峡谷环境,还有对游客自己的保护,政府要求所有想自己去谷底河里玩的人都必须提前获得许可这个许可还是乐透形式发放的,要提前一两年申请。而且还要求申请者本人有漂流经验和技巧。如果好运抽到了许可证,每人每年只有一次去河里漂的机会

        也。当然有旅行公司提供那种带你走步道,坐或者直升飞机游览一圈后到达谷底,体验几小时的漂流的项目。大家如果不想一次漂那么久,可以选择这种类型的。说是漂流(漂流),却不是那种和急流搏斗的白水漂流,而是依然漂流。我们坐着马达驱动的大皮筏子,在平静的河段上顺流而下漂了15英里,平稳而悠闲。

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        科罗拉多河漂流每天2个出发时间,早上7点和中午12点,在河面上的时间大概3个钟头。正值酷暑炎夏,一路上积极防暑降温的我们当然选择了早上7点凉快的那一班。从之前做的功课来看,中途会在河中的一个沙滩停留,再加上全程在水面,娃们玩水的机会非常多。于是,给所有的娃都穿上了游泳衣和水鞋。起了个大早,天气和我们预计的一样,万里无云,肯定是一个炎热的大晴天。漂流公司的总线载着我们穿过了一条2英里长的隧道,来到格伦大坝的底部。这是我们的船码头。大家都顺利上了船,一切就绪….除了一个问题—-这里真的冷啊!!!

        由于上船的地点是大坝的底部。这里的科罗拉多河水是从几百尺深的水库底部流出来的,据说只有40多华氏度。两边高耸的峡谷让这低温传不出去,再加上是一大清早,太阳才刚刚升起。于是谷底的水面就变成了一天然大冰箱啊

        主要亮点:北峡谷,南峡谷,瓦西的天堂,红墙洞穴,叹息桥,在36英里远足,在源美肌营地,萨德尔峡谷,南科沃普,小科罗拉多河,炭溪/熔岩峡谷远足,会幕徒步远足 查看地图

        2018-04-23 / by / in
        西峡谷直升机价格$140美元 中文客服电话:1-929-302-9136 ,1-917-563-1306

        西峡谷直升机价格

        飞越大峡谷        大概时长: 由顾客决定 起步价:$140

        出发地: 大峡谷西缘    目的地: 大峡谷西缘   西峡谷直升机价格

        电话:+88-8- 868-9378

        地址:Grand Canyon Skywalk,Mohave County,AZ,USA(查看地图)

        网址:http://dxg.gobustour.com/,http://www.grandcanyonwest.com

        邮箱: reservations@grandcanyonresort.com

        中文服务咨询:1-929-302-9136, 1-917-563-1306

        旅程始于 大峡谷西缘

        特色活动:小型飞机 | 观光巴士

        导游解说
        计划参观大峡谷西部?除了沿西缘的迷人的景色,还可以体验在峡谷的非凡地标难忘的飞行与巴比的原生浏览器游览与遗产。这次空中游览从大峡谷西部空气终端离开边缘很短的距离。一旦空气中,你会喜欢从鹰点以上的壮丽景色 – 包括世界著名的玻璃桥,鸟粪点,和西海大峡谷内的其他奇妙的自然形态。飞行中的耳机解说将在您的旅程中提供有趣的事实和大峡谷的历史。

        在返回码头后,您的西缘探险将继续搭乘空调大客车进行西峡谷自助游地面游。您的第一站是华拉派牧场,这是一个狂野的西部牛仔小镇,拥有旧西部枪战和套索课程。前往鹰角之旅,并欣赏巨大的鹰形岩层。看到来自几个部落的印第安人住宅,并在这个位置享受文化音乐和舞蹈。从那里,您将前往鸟笼点,欣赏西环巨大石墙的360度全景。回到已经探索过大峡谷的航站楼和终点站,这是一次真正的一生难忘的体验!

        包括:
        大峡谷西和科罗拉多河的鸟瞰景观飞行
        气候控制舱
        大型超大型窗户非常适合拍照
        高翼提供清晰的全景
        飞行之旅中的解说
        沿峡谷边缘的多个了望点的自导游览
        要带的物品包括:
        请携带您的身份证 – 所有预订旅行的乘客必须持有政府颁发的身份证明。
        请确保在您的旅程中尽早预订旅行。
        水:可以自备一瓶水,但是乘坐飞机期间不得打开水瓶。
        !不要忘了您的相机允许并鼓励使用相机和手机,但是请注意:严禁在直升机内和周围使用“自拍杆”和延伸相机杆。
        不确定穿什么?3月到9月建议穿毛衣,10月至3月中旬应该穿冬装。
        穿舒适的鞋。大峡谷的地面不平滑,多岩石且不平坦。穿可应对崎岖地形的结实且覆盖脚趾的鞋子很是重要。强烈推荐运动鞋或登山鞋。

        重要信息

        飞行时长
        大峡谷大约20分钟的飞行时间

        在大峡谷的停留时间
        在开始您的空中之旅之前,您可以在自导游中探索西缘。

        驶至航站楼
        开车到我们位于大峡谷西机场附近的航空总站。

        办理登机手续
        航班起飞前30分钟在航空总站办理登机手续。飞行后,您将获得进入公园的通行证并沿边沿进行停靠。

        航程
        乘坐令人兴奋的飞机之旅,在空中欣赏大峡谷最着名的景点。景观包括Eagle Point,鸟粪点,科罗拉多河以及大峡谷西部的其他地区。

        返回至航站楼
        返回到码头,乘坐免费班车继续游览的边缘部分。

        华拉派牧场
        您的自我导游轮游的第一站是一个老西部城市,牛仔quickdraw决斗重演。学习如何加速绘制或套索绳索,就像一个真正的牛仔!

        鹰点
        这个了望台提供了巨大的鹰状岩层,文化舞蹈和一个展示传统美国原住民住宅的小村庄的景观。

        鸟粪点
        前往鸟粪点,欣赏峡谷墙壁的360度全景。

        返回到大峡谷西缘航站楼
        经过美妙的一天观光后,您的机动车司机会将您送回机场。

        预订旅行

        成人票全额零售价:$194.00            产品代码:SWW-1L

        在线价格开始于:
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        2018-04-21 / by / in
        文化之旅:在西大峡谷探索华莱派印第安人文化 ,中文客服电话: 1-929-302-9136

        了解门票,在线预订门票。如果您需要更多资讯,请随时联系我们。

        电话: 1-888-868-WEST or  928-769-2636.
        中文网站:http://dxg.gobustour.com/
        邮箱: reservations@grandcanyonresort.com

        中文服务咨询:
        1-929-302-9136
        1-917-563-1306

        西大峡谷位于拉斯维加斯以东,约两个小时车程。对看过赌城纸醉金迷的游客来说,想要避开喧嚣,领略大峡谷的壮观景色,来到华莱派农场再体验一下华莱派印第安人文化的风情,欣赏这里的大峽谷小木屋,那么两天一夜的西大峡谷之旅应该是性价比较高的计画了。

        出发
        从赌城去往西大峡谷的路很简单,只需要记住拐两个个弯就行

        首先,从515号州际公路出了赌城,一路向东南,行使约1小时(50英里左右),到Pierce Ferry Rd左拐(东北方向,有大型广告牌标记西大峡谷),再走28英里,右转到Diamond Bar Rd就可直通西大峡谷了。

        从赌城去往西大峡谷的路很简单,只需要记住拐两个个弯就行。
        从赌城去往西大峡谷的路很简单,只需要记住拐两个弯就行。
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        落日余辉中品味华莱派印第安文化
        西大峡谷掠影
        来到西大峡谷,有三个地方可以饱览峡谷的美景,分别是蝙蝠峡(鸟粪点),鹰峡(鹰角)和天空步道)。三个景点各有特色。其中,名气最大的当属「天空步道」。这条宽20米,外探21米的ü型玻璃桥,建立在鹰峡的悬崖之上。游客不仅可从这儿瞭望大峡谷,还能从脚底直视1200多米下的科罗拉多河,景色蔚为壮观。而在最西端的蝙蝠峡(鸟粪点)则是欣赏日落的好地方。这里视野开阔,游客得以瞭望峡谷全貌。因为曾被发现了大量可作为肥料的蝙蝠粪,因而得名。现在,「掏粪」的工作虽然已停止,但当初使用的脚架和设备依然留在这里。9-7-450x300

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        留宿

        看完日落,留宿在西大峡谷附近的华来派农场(Hualapai Ranch)是在惬意不过的事了。这里有十几间小木屋,每个木屋都面向大峡谷的方向。游客坐在木屋的门廊上,拿一杯暖手的咖啡,眺望远方慢慢消失在黑夜中的大峡谷,西部牛仔的潇洒与沧桑感油然而生。

        夜凉如水,天黑之后,老牛仔会在木屋前的空地上燃起篝火,弹唱民谣。酒店还为房客免费提供了棉花糖烧烤和热巧克力,在与伙伴的谈笑中,享受温暖和惬意。

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        饮食
        既然要留宿,就要品尝一下这里的牛仔饭。在景点和华来派农场都设有餐厅。三餐融合美国西部的传统食品,其中当地的烤猪排十分地道,并搭配土豆泥,时蔬和曲奇甜点等。因为餐厅为西部小镇的样子,工作人员的衣着也都是牛仔风格,同行的朋友因此笑称这儿的午餐为「牛仔饭」

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        与日出小镇
        第二天的行程一定要从日出开始,与日落相比,大峡谷的日出更加生机勃勃。峡谷在朝阳中慢慢恢复了温暖的颜色,游客从留宿的木屋附近就可静坐欣赏。

        吃过早餐,农场也恢复了热闹游客可以在这个西部电影模样的小镇里,玩一玩绳索套木牛,体验当一回牛仔;还可以进行一场左轮手枪对决,扮演一下电影中神枪手;同时,还可以在牛仔的陪同下,骑马游览峡谷。

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        中文旅游咨询热线:1-917-745-3233
        美国大峡谷地址:鹰角路,美国亚利桑那州,Peach Springs,86434
        中文页面:http://dxg.gobustour.com/

        2018-04-20 / by / in
        拉斯維加斯週邊最好景點 大峡谷旅游 电话: 1-929-302-9136

        带你去看拉斯維加斯週邊最好景點
        网站:http://dxg.gobustour.com/
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        中文服务咨询:1-929-302-9136,1-917-563-1306

        大峡谷国家公园大峡谷国家公园是美国西南部的国家公园也是拉斯维加斯旅游的必去景点,

        被列为世界自然遗产,分为西峡谷(天空步道)以及南峡谷,另外还有死亡峡谷 羚羊峡谷马蹄湾锡安国家公园火焰谷州立公园红石峡谷布莱斯峡谷最小国家公园
        由科罗拉多河耗费万年所切割出来的科罗拉多大峡谷景观闻名于世。

        大峡谷分西峡谷和南峡谷,其中差别请看这篇文章:美国大峡谷西缘和南缘的区的

        (您或许还听说过西峡这么一个名称,这部分峡谷紧邻大峡谷国家公园西侧,属于印第安人保护地,并不在国家公园的范围内)。三部分峡谷各有特色。北峡海拔高度最高(大约2400米),降水机率比较大。南峡是大峡谷最受欢迎的一部分,90%的大峡谷游客访问南峡,平均海拔高度2100米,距离谷底约1500米。内峡地势比较低,隐藏在南峡与北峡之间,更靠近东部的沙漠。

        如果你喜欢抢险,那么去死亡峡谷是大峽谷探險不可缺少的内容。

        死亡峡谷-Badwater Pool-北美最低点

        网上关于死亡峡谷的介绍大部分都是枯树,寸草不生的景象,楼主介绍的Badwater Pool正是死亡峡谷形成的真正的原因(死亡谷之谜)。由于土里还有较高的盐份导致死亡峡谷内的动植物无法生存。680x (3)

        Badwater Pool是一个盆地,地势较低,位于海平线下方855米。原先是一个蓄水池,经过长时间的洗礼,水份蒸发干了,地上堆积如山的不是泥土,而是盐巴,盐巴,盐巴,重要的事情说三遍。远看泛着光以为是湖泊,近看像泥堆,细看却是雪白的盐巴680x (5)

        恶水是北美的最低点。这个名子来源于此处一个地下泉涌出形成的小水潭,由于盆地中盐分的累积,这个潭里的水无法供人食用。盆地里那些蜂窝状的盐结晶地是由于每年的雨水的蒸发循环以及重复的冰冻解冻而逐渐由盆地表面的盐壳形成的。

        巴德沃特即美国的死亡谷,曾经是个湖泊,现在几乎干涸。死亡谷的面积总共有3000平方里,其中550平方里低于海平面,位于加州和内华达州的边境,距拉斯维加斯约224公里。由于此地干旱和熊熊烈火般气候,让不少以死亡谷为快捷方式,前往加州采矿的淘金客,往往不幸葬身于无情的沙漠之中,死亡谷的声名更不径而走,死亡谷也因此而得名。

        死亡谷国家公园

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        羚羊峡谷 – 羚羊峡谷+马蹄湾(马蹄形俯瞰)

        羚羊峡谷和马蹄湾都在佩吉镇上,两个景点的距离非常近。从大峡谷到佩吉的路上几乎一路都没有网络信号,路过的村庄有的甚至小到连subway和麦当劳都没有,完全一副大美国的农村景象,走这条路线的亲一定要提前下载好离线的google map。行程当天遇到一对couple说是现场买的票,直接把钱给了印第安人导游,才30美元一个人(应该完全进了导游的口袋)。所以,如果是淡季去旅游不妨到现场去碰碰运气。680x

        羚羊峡谷位于印第安人的保护区,所有游客统一到一个地方集合,然后由印第安人带领乘坐皮卡车进去峡谷区域,个人认为此举一是为了给当地人创收,二是考虑到大家的安全,沙漠地区尘土飞扬,地面坑坑洼洼。建议大家带口罩,进峡谷路线扬起的灰层不亚于施工场地,10几分钟的路程楼主的相机表面就布满的一层灰。

        需要提醒大家的是,参观时间基本在一小时左右,一进一出都是同一条路线。进去的时候印第安导游会介绍羚羊峡谷的形成、历史、包括帮助你取景拍一个美美的照片。比如上图的爱心和日出,都是在导游的指导下完成的。楼主认为在印第安导游带领下参观羚羊峡谷最大好处就是他们可以帮忙调相机的颜色,任何手机任何相机都能搞定,拍出来都是这种暗红色的岩石颜色,在太阳的照射下很好的展现了光与影的结合。手机拍摄最好的是三星,刷了苹果好几条街,楼主是佳能5D3的相机,选择的是P模式。由于峡谷内光线着实太暗,快门时间较长,在没有三脚架的情况下,很多照片都模糊了。参观完原路返回的时候真是人山人海,日本旅行团居多,完全没有办法拍全景照片了,基本就是快速撤退。

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        马蹄湾是科罗拉多河在亚利桑那州境内的一小截U形河道,是科罗拉多河在格兰峡谷的一部分,此景点无须门票,离拉斯维加斯约 4 小时半车程,从停车场到马蹄湾边上步行时间大概在20分钟左右。最佳的拍摄点也就2个地方,大家只好挨个排队等。几乎就是趴在悬崖边摆POSE。没有栏杆,站在马蹄湾上俯瞰整个河道,令人惊心动魄。
        马蹄湾通常与羚羊谷是同一个团,两地相隔不远。 680x (2)
        锡安国家公园 Zion National Park
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        锡安国家公园是犹他州最有名的国家公园,离拉斯维加斯约 2 小时半车程,

        生态丰富,不管是初学者或资深登山者,都有适合的步道可供选择。

        锡安公园和布莱斯峡谷相隔一小时半的车程,

        火焰谷州立公园

        valley-of-fire-state-park-3009799_640火焰谷州立公园位于美国拉斯维加斯东北90公里处,简称火焰谷。它是内华达州最古老的国家公园,成立于1935年,覆盖面积达14120公顷。之所以叫火焰谷,是因为山谷中大面积露出地表的中生代时期的红色砂岩会在阳光下折射出像烈火般的红色,远远望去就像火烧山谷。

        数百万年遭受风雨侵蚀的砂岩,奇形怪状满布山谷之中,正如火焰谷红的真像是在燃烧一般。沙漠狂风在此地不断吹袭红色的沙岩,形成奇特的石头造型。据考证,此地曾被当地的原住民印地安人认为是圣地,所以,在红色的砂岩之上还留有许多的壁画,壁画的内容包含当时的印地安人的生活及大自然的变化等,有些壁画已经有8000年的历史了。在公园的入口处,旅客服务中心会放映介绍公园的多媒体短片,介绍这些的壁画,及公园内的生态环境。

        奇特的景致让火焰谷州立公园成为了多部好莱坞部科幻片的取景地,比如1990年阿诺•施瓦辛格主演的《全面回忆》,1994年的《星舰迷航记VII:星空奇兵》,2007年在中国创造票房神话的《变形金刚》等。

        红石峡谷国家保护区 Red Rock Canyon National Conservation Area

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        从长街出发向西29公里即是达红岩峡谷国家保护区。此园内独特的地理景观为红色的沙岩和白色的石灰岩层层叠起,互相映照。一条十三里长的步道成回路形,沿途景致极美。当地的印第安遗迹也是亮点,并且有看到野生动物的机会。这里无疑是拉斯维加斯附近值得一游的好去处,很多在赌城登记结婚的新人也将此作为婚纱照拍摄场景。

        地址:1000 Scenic Loop Dr,拉斯维加斯

        布莱斯峡谷布莱斯峡谷国家公园

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        布莱斯峡谷是美国最小的国家公园,却也是游客欣赏日出日落的最佳景点,离拉斯维加斯约5小时车程,

        布莱斯峡谷和锡安公园相隔一小时半的车程,可参加拉斯维加斯一日团的锡安公园+布莱斯峡谷。

        2018-04-20 / by / in
        美国西峡谷一日游:天空步道玻璃桥、老鷹岩Eagle Point 、蝙蝠岩Guano Point

        如果用一天的时间看遍西峡谷的美景那是不可能的,但如果你想用最短时间内领略这些著名的景点风光,那么这条路线就是强烈推荐给你的:拉斯维加斯 -西峡谷 – 玻璃桥

        从拉斯维加斯前往大峡谷西缘,除自驾外,主要有以下两种交通方式:往返穿梭巴士,道路畅通的情况下,单程约2小时;飞机或直升飞机往返,天气允许的条件下,单程约30分钟。途中将经过胡佛大坝(Hoover Dam)和约书亚树林(约书亚树林),可观赏沿途美丽的风景,用相机记录旅程。

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        大峡谷壮观陡峭,位于美国亚利桑那州科罗拉多河英文,大峡谷长277英里(446公里),宽达18英里(29公里),深达一英里(6093英尺或1857米)。

        峡谷和相邻的边缘包含在大峡谷国家公园,凯巴布国家森林,大峡谷 – 帕拉桑特国家纪念碑,华拉派印第安保护区,Havasupai印第安保护区和纳瓦霍族。总统西奥多·罗斯福是大峡谷景区的保护的主要支持者。

        这里的岩石层经科罗拉多河及其支流的几百万年的侵蚀打磨后,形成了如今的地质景观。 科罗拉多河及支流的持续流动一直在加深和拓宽峡谷。

        数千年来,这个地区一直居住着美洲原住民,他们在峡谷及其众多洞穴内建造了定居点。在普韦布洛人认为大峡谷圣地,以及朝觐它。第一个看到大峡谷的欧洲人是来自西班牙的GarcíaLópezdeCárdenas,他于1540年到达。

        大峡谷西缘内提供完善的接驳车服务游览观景,不允许开车进入,园区需购买门票。主要景点包括空中走廊,老鹰岩,蝙蝠岩和华莱派牧场等,尤以空中走廊为特色景点,这也是每位游客造访西缘的必去景点。而以空中走廊,直升飞机,谷底船游等为方式的观光游览,让广大游客可水,陆,空全方位领略大峡谷的自然风采。下面来详细说说西缘的特色景点和玩法攻略。

        大峡谷天空步道(玻璃桥):

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        大峡谷天空步道也称大峡谷空中走廊(大峡谷天空步道)被称为“世界第八大奇景”,建造在老鹰崖距谷底1200米的高空,悬空于科罗拉多河之上,向大峡谷悬崖以外延伸21.34米,整体呈ü字形,可承载相当于71架满员波音747飞机的重量。它宽约3米,中间的一米多是透明玻璃,游客可以行走其上,左右两侧的边道呈半透明,供害怕走在玻璃面上的游客使用。游客站在大峡谷空中走廊,可以720度的角度欣赏大峡谷奇观,俯瞰科罗拉多河景观。

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        老鹰岩鹰角

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        老鹰岩(Eagle point),在距离科罗拉多河4000尺的高空,鹰峰对于当地的Hualapai人们来说,是大自然给予的庄重礼物。

        在距离科罗拉多河4000尺的高空,鹰峰对于当地的印第安人们来说,是大自然给予的庄重礼物。在这个由大自然雕琢的鹰峰最佳观赏点,你可以近距离感受到天与地不断碰撞出的完美大峡谷景象。

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        蝙蝠岩Guano Point

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        蝙蝠峰是最具有代表性的山峰,与普通的平顶不同,它如一颗钻石,直指天空。夕阳下的蝙蝠峰如一座黄金筑就的金字塔,峰岩蜿蜒的小道延伸入峡谷,像一条通往天空的路。在这座山峰的最高点你可以欣赏到大峡谷的雄伟壮丽的景象,那种天,地,人如此和谐的感觉就流荡在科罗拉多高原的空气中。

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        世界上第一个全透明玻璃空中步道,大峡谷天空步道(大峡谷天空步道,官方旧译名“空中玻璃走廊”,另有“天际行”等非官方译名)是位于美国大峡谷西缘瓦拉派印第安保护区内的一个人工观光景点,是世界上第一个空中玻璃悬挂式的观景走廊,以一个ü字形建构于峡谷悬崖边缘,最远处距悬崖边缘约20米,其下为深2007年从年3月28日开始正式营运,参观费用为每人25美元

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        大峡谷空中玻璃走廊与世界摩天大楼相比

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        建造
        天空步道由出身上海的美籍华裔商人金鹉(David Jin)所构思,结合来自拉斯维加斯的工程设计团队于2004年3月开始兴建[3],2007年初初完工,耗资约4000万美元[4]。天空步道为BOT建案,所有权归瓦拉派部族,出资兴建的业者有25年的营运权。

        天空步道向外伸展的主体结构为ü字形钢柱,固定两脚打入石灰岩壁的基桩约14米深,总共耗费100多万磅(约450公吨)的钢材。走廊铺设有厚达10.2公分的透明玻璃作为地板与两侧围栏。结构强度可承受时速160公里的八面强风及发生于80公里内的里氏震级8.0的地震。不过为了安全与观光品质,业者规定的上限只允许同时120人进入,而且会发给每个游客特殊的鞋套,以避免游客滑倒及刮伤透明玻璃。

        中文旅游咨询热线:1-917-745-3233
        美国大峡谷地址:鹰角路,美国亚利桑那州,桃花泉,86434
        中文页面:HTTP
        //www.edninfo.com/grandcanyon/更多信息请访问:grandcanyonwest。COM

        2018-04-18 / by / in , ,
        美国大峡谷西缘和南缘的区别,大峡谷旅游免费咨询中文服务:1-929-302-9136, 1-917-563-1306

        大峡谷每年都有数以百万计的游客在其南缘和西缘,但许多人并没有意识到这些地区的边缘在其独特的岩层和野生动物方面差异很大。

        大峡谷南缘

        大峡谷南缘壮观景色大峡谷国家公园 – 也被称为南缘 – 被认为是美国西南部的宝石。 作为峡谷中最壮观的一部分,南缘从每个角度和每个角度都是风景如画。 在这里,古老的岩壁被郁郁葱葱的松树森林包围着 – 这里有麋鹿,骡鹿,山狮,松鼠和加州秃鹰。 几十年来,南缘的树木繁茂的景象一直是艺术家和摄影师的最爱。 事实上,南缘很可能一直是大峡谷几乎所有人物形象的源头。 大峡谷国家公园全年开放,供游客体验,以及所有的植物生活和野生居民。

        南缘特色

        • 森林

        发现横贯大峡谷边缘的黄松树林迷人景致。 随着各种树木全年蓬勃发展,这无疑是峡谷中最郁郁葱葱的地区。

        • 景观

        南缘提供了峡谷最壮丽的景色。 这里蜿蜒的岩壁横跨地平线延伸,彼此相距近20英里,形成了世界闻名的巨大峡谷。 在数百万年的深化中,领略自然的造化,和美妙的体验。

        • 动物

        虽然这个庞然大物的岩石结构可能看起来没有任何动静,但它实际上是麋鹿,山狮,松鼠,鹿,骡子,蜥蜴和加州秃鹰的家园。

        交通旅游

        南缘是峡谷最繁忙和最发达的地区。 游客可以在附近的亚利桑那州图萨扬镇找到6个与边缘接壤的酒店和5个酒店。 在该地区还有众多的手工艺品和手工艺品商店,游客信息中心以及从休闲到高档的众多餐饮选择。

        大峡谷西缘

        大峡谷西缘天空步道,玻璃桥距国家公园仅几步之遥,位于华拉派部落保留区内,是大峡谷西缘的狂野西部自然景观。 尽管不像熙熙攘攘的南缘那样具有商业发达,西缘仍然每年接待近百万游客。 尽管如此,这个地区更加平和,人口不多。 这里的峡谷拥有壮观的自然雕刻岩层,如鹰点 – 这是一个由古瓦拉派尊崇的建筑。 这也是峡谷中飞机可以进入地面的唯一区域。 最令人兴奋的是人行天桥 – 在峡谷墙壁之间延伸的玻璃走道,并允许客人盯着一英里通往地面。 从拉斯维加斯的快速旅程,参观崎岖宁静的大峡谷西部,体验这个地区提供的许多独特的元素。

        • 天空与玻璃桥,天空人行步道

        西缘拥有世界着名的人行天桥,上面有令人难以置信的美景。 这项非凡的工程技术让旅游可以走到峡谷中间,悬停在空中一英里。 桥的玻璃地板提供了所有的最佳景观:峡谷在你的脚下!

        • 访客

        虽然西缘每年接待多达一百万的游客,但与南缘相比,它通常要少得多。 在这里享受更僻静安静的观光体验。

        • 森林

        南缘被茂密的森林所包围,西缘则为您提供更多彩的沙漠环境。 这里的氛围让人联想到美国边境上的第一批探险者会看到什么。

        • 文化

        几个世纪以来,这个峡谷地区一直是华拉派印第安部落的所在地。 这些部落的人认为这里是神圣的地方,他们被称为“峡谷守护者”。

        电话:+88-8- 868-9378

        地址:Grand Canyon Skywalk,Mohave County,AZ,USA(查看地图)

        网址:http://dxg.gobustour.com/

        邮箱: reservations@grandcanyonresort.com

        中文服务咨询:1-929-302-9136, 1-917-563-1306

        2018-04-18 / by / in
        世界七大景觀之一:美國大峽谷西緣,體驗地道華萊派印第安文化,中文服务咨询:1-917-563-1306

        美国大峡谷

        大峽谷西緣  Grand Canyon West 景点地理地址:位于亚利桑那州的西北部,总面积达1100多平方公里,

        西大峡谷最大的特点是距离拉斯维加斯仅两个半小时车程,

        西峡地址:Grand Canyon West Skywalk,Peach Springs,AZ86434
        美国大峡谷西缘开放时间:7:00-19:00,天天开放,可能会随着季节不同而调整开放日期,请以景区官网为准2)餐厅:14:30以前

        到达方式:自驾US-93 40mi转Pierce Ferry Road 28mi转 Diamond Bar Road,约4小时。

        电话:+88-8- 868-9378

        地址:Grand Canyon Skywalk,Mohave County,AZ,USA(查看地图)

        网址:http://www.grandcanyonwest.com

        邮箱: reservations@grandcanyonresort.com

        中文服务咨询:1-929-302-9136, 1-917-563-1306

        对看过赌城纸醉金迷的游客来说,想要避开喧嚣,领略大峡谷的壮观景色,再体验一下华莱派印第安人文化的风情,那么两天一夜的西大峡谷之旅应该是性价比较高的计划了。

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        交通
        从赌城去往西大峡谷的路很简单,只需要记住拐两个个弯就行

        地图拉斯维加斯 - 拉斯维加斯到Crand-峡谷西 - 450x236

        首先,从515号州际公路出了赌城,一路向东南,行使约1小时(50英里左右),到Pierce Ferry Rd左拐(东北方向,有大型广告牌标记西大峡谷),再走28英里,右转到Diamond Bar Rd就可直通西大峡谷了。

        漫步天空大自然的震撼之美,西大峡谷共有三处必去景点:位于西端的蝙蝠峡(华PA派牧场),以及地处鹰峡(鹰角)久负盛名的天空步道(玻璃桥)。

        人生几何,对酒当歌,譬如朝露,去日苦多。西峡之美,忧思难忘。何以解忧?不仅杜康青青。子衿,悠悠我心。但为此景,直抒豪情。

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        大峡谷分为大峡谷国家公园(大峡谷国家公园)和属于印地安人保留地的西大峡谷,也称大峡谷西缘(西大峡谷)。

        1979年,这里被认定为世界自然遗产虽然大峡谷不是世界上最深的峡谷,(墨西哥和美国爱达荷州各有一座更深的峡谷)但如果论起峡谷的壮阔程度和丰富多彩的景色,这里当仁不让可以称为世界第一。在500万年前,奔腾的科罗拉多河将这里穿凿成巨大的峡谷,当河水水量渐渐减少,这里的岩石全都暴露在风吹日晒之中。经过水的侵蚀和自然的风化,峡谷深处所裸露出来的岩石可以一直追溯到5亿年前。在这里你不仅可以在蝙蝠岩和老鹰岩(Eagle Point)360度全方位观赏叹为观止的大峡谷西缘景观,还可以身临其境地探索活动,如天空步道(大峡谷玻璃桥),高空滑索,科罗拉多河大峡谷漂流,骑马,射击,越野等等;欣赏到华莱派印第安文化,品尝印第安美食,而且食宿也很方便。

        门票:平均一个人70美金以上。开放时间:冬季8:00-16:30,夏季7:00-20:00。

        到达方式:自驾US-93 40mi转Pierce Ferry Road 28mi转 Diamond Bar Road,约4小时。

        电话:+88-8- 868-9378

        地址:Grand Canyon Skywalk,Mohave County,AZ,USA(查看地图)

        网址:http://www.grandcanyonwest.com

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        2018-04-18 / by / in
        海参是什么?海参的营养价值,有哪些功效?哪里可以买到美国海参,电话:1-917-292-5118

        恒隆参业(恒隆参业批发,批发零售美国海参等)

         

         

        海参,属海参纲(海参纲),是海生的棘皮类动物,通常生活在水温颇低的海底,,是生活在海边至8000米的海洋棘皮动物,距今已有六亿多年的历史,海参以海底藻类和浮游生物为食,是一种名贵食品。

        海参为何居海八珍之首,先来看看海八珍都有哪些吧。在众多的海产品中,海参,燕窝,鱼翅,鲍鱼,鱼肚,干贝,鱼唇,鱼子被视为宴席上的上乘佳肴,俗称“海八珍”。作为海中八珍的海参,位于鲍鱼和鱼翅之前,可见其营养是不容忽视。人们可能经常吃海参,也知道海参的一些好处,但实际上可能并不了解吃海参的真正好处在哪里。甚至有的人还以为吃海参就仅仅吃的是高蛋白。

        从一个专业的角度来说,海参有其独特的药理作用,体内海参含有的其它营养食品没有营养的成份如海参素,让其身价从诸多保健品中脱颖而出。并且更与众不同的是,海参是迄今为止唯一,一种体内几乎不含胆固醇的营养品。

        海参的营养价值:

        海参的营养价值

        海参营养成份

        从以上这张海参的营养成份含量图中可以知道,海参是一种高营养价值的食品。

        一,胶原蛋白

        海参中的蛋白质以胶原蛋白为主。人体皮肤中胶原蛋白占了72%,其中真皮占了80%。胶原蛋白能锁住水分,支撑细胞,使细胞丰满,水盈,让皮肤看起来充满弹性,细腻又光滑。

        为何众多明星都喜欢喝胶原蛋白?当然是对皮肤有美白的作用!有报道范冰冰,大小号小小号等女星都出书爆料自己常补胶原蛋白。众所周知,多吃猪蹄可以美容,是因为猪蹄中含有胶原蛋白成分。相比较而言,海洋生物的胶原蛋白更优质一些,因为生长的环境不同,提取分子的大小也不一样,所以补胶原蛋白的效果,海参更胜一筹。

        二,酸性粘多糖

        海参酸性粘多糖是海参体壁中最重要的药用成份。海参质量的好坏主要是看粘多糖的含量极其硫酸化程度,这两项数值越高,说明海参的品质越好,反之亦然。在海参种类当中,刺参酸性粘多糖含量较高,且多糖组分中岩藻糖和硫酸基比例较高

        海参酸性粘多糖具有广谱抗肿瘤,提高机体细胞的免疫力和抗炎消制作用,如抗拒单纯性疱疹病毒(HSV)所引起的组织培养细胞的特异性病变。同时它也是新型抗凝剂,在凝血过程中显示出重要的作用。能抑制血管平滑肌的增生,提高内皮细胞增殖与迁移,并刺激内皮细胞释放游离性抑制剂,对正常老年人群具有降低血粘度的作用。

        三,脂类

        海参脂类主要是以糖脂和磷脂为主,其中不饱和脂肪酸50%以上,但是海参存在个体差异,不同的海参也可能在80%以上。

        糖脂,是细胞表面抗原的重要组分,可以抵御正常细胞的癌化和病变。磷脂,是生命基础物质,由卵磷脂,肌醇磷脂,脑磷脂等组成,这些磷脂分别对人体的各部位和各器官起着相应的功能。

        四,海参素

        海参素也叫海参皂甙,在海参家族中,同样也是刺参的含量较多民间流传一句话光参是菜,刺参是药。可以说,用很多人的亲身实践佐证了刺参含有的营养成分,远远高于其他种类的海参。

        海参素味苦,此成份含量高的话,食用起来会稍有麻感。此种营养成分极易溶于水和有机溶剂。对于肿瘤或者癌症患者,补充海参素可以起到相当好的抗癌防癌,杀菌杀毒的作用。因此,海参在防癌抗癌方面有极佳的食疗效果

        五,牛黄酸

        作为年轻的家长基本都知道,牛磺酸是婴幼儿生长发育的必需氨基酸。牛磺酸可以促进大脑生长发育,并能增强机体免疫能力。

        牛磺酸还对心血管系统有较强的保护作用,且有增强心肌细胞功能等作用。能抗心率失常和心衰作用,能明显示减轻充血性心力衰竭的呼吸困难,心悸等,可增强人体的运动机能,而且还能起到抗高血压和动脉粥样硬化作用。

        在美国哪里可以买到海参呢,推荐一家海参行:

        恒隆参业(恒隆参业批发,零售多种海参)

        恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

        特色介绍:
        ● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
        ● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
        ● 代理美国许氏参业产品,价格比官网更优惠
        ● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

        恒隆参业(恒隆参茸行)
        电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
        微信:henglongusa
        电邮:henglongusa@gmail.com
        网址:www.henglongusa.com
        地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

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         来源:网络

        2018-04-13 / by / in , , ,
        [2018年3月] 圣地亚哥大学城两房一卫精品公寓出售

        圣地亚哥大学城两房一卫精品公寓出售。面积831平方尺(77平方米),2个卧房,一个带浴室的卫生间,建于1997年,物业费313美金/月,售价50万美金。目前该地区平均租金收入为2200美金-2300美金/月。小区门口有公交车站,距离加州大学圣地亚哥分校一站车程。小区临近超市,餐馆,步行可达。地理位置极佳,投资自住皆宜。通过大学城的轻轨列车官方预计2021年投入使用据多方评估,轻轨列车通行后大学城房价将会更上一层楼投资置业良机,敬请把握时机,联系您的经纪人咨询详情:

        Sharon Wang(双双)

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        电邮:Sharonwangrealty@yahoo.com

        微信号:snowteanagel

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        Sharon Wang bussiness_card

        地理位置:

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        小区环境:

         

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        房屋结构:

         

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        http://www.sandag.org/index.asp?projectid=250&fuseaction=projects.detail

        联系我时,请说明来源:金牌资讯网

        2018-03-24 / by / in , , ,
        中科院|海参优质蛋白有助糖尿病胰岛细胞修复,美国海参哪里买

        美国海参哪里买恒隆-LOGO-200-200

        中科院|海参优质蛋白有助糖尿病胰岛细胞修复

        2018年3月21日  恒隆参业
        “中科院南海海洋研究所研究员闻克威说,在海参中找到多组蛋白质,作为特殊的营养食疗,可以多靶点多途径改善机体的基础代谢,重新平衡血糖代谢体系,并最终实现了让受损的胰腺病理组织重新修复的目标“。

        正文:

        医学发展到今天,糖尿病仍是一种可以控制但不能根治的疾病,国内外医学领域都在不断研究和探索糖尿病的防治。记者12月12日从中科院南海海洋研究所获悉,由该所课题组近日研发的一款名为“依安诺”的多组海参蛋白质,在解放军303医院对57例糖尿病患者进行为期60天的治疗。

        恒隆新年

        (图注:恒隆参业经销多种海参| 点击图片购买)

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        发现

        研究结果显示,治疗组空腹血糖及餐后2小时血糖恢复正常分别为63.2%,70.2%,医学试验报告还提示,服用依安诺对病变的胰腺组织有良好的修复功能。专家称,这一成果颇具里程碑式意义。

        该课题负责人,中科院南海海洋研究所研究员闻克威说,海参是有神奇的自愈能力,将海参切成两段,过段时间又会长成2个单独的个体。在海参中找到多组蛋白质,作为特殊的营养食疗,可以多靶点多途径改善机体的基础代谢,重新平衡血糖代谢体系,并最终实现了让受损的胰腺病理组织重新修复的目标。这种完全自主知识产权的多糖,多肽,糖肽类活性物质受到市场热烈追捧,各路投资者纷至踏来。尽管价格不菲仍受到糖尿病患者青睐。

        结论
        闻克威指出,通常有许多患者对饮食有许多错误的观念,他们认为不吃甜食,血糖即会变好,对食物代换也一知半解,造成饮食偏差和营养不均衡等问题出现,如果只是以药物为主的治疗,往往不足以使患者达到良好疾病控制,要有良好的血糖控制,必须饮食,运动和药物三方面的配合,在服用“依安诺”过程中,除了关注血糖,糖化血红蛋白,胰岛素等指标以外,特别要强调要均衡营养,睡眠充足,适量运动和良好心情,勿饮酒,勿熬夜;否则其结果会大打折扣。mexicon耀-secucumber-SML

        (图注:海参之王:墨西哥梅花刺参| 点击图片购买)

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        据悉,国际糖尿病联合会估计,到2030年中国糖尿病患者将达到1.54亿人,这意味着糖尿病已成为继肿瘤,心血管病之后的第三大严重威胁人们健康的慢性疾病据悉,过去10年。间,广东居民的糖尿病患病率从2.8%飙升至10%,全省糖尿病患者预计高达800多万人。

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        (图注:海参之王:墨西哥梅花刺参| 点击图片购买)

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        本文来源:中国生物技术网

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         来源:网络

         

         

        2018-03-22 / by / in , , , ,
        吃海参不是消费,而是对健康的投资!

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        吃海参不是消费,而是对健康的投资!

        2018年3月24日恒隆参业

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        (图注:北冰洋黑刺参| 点击图片购买)

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         预防心血管疾病

        海参岩藻多糖能够降血脂,抑制血液凝结,高血压,高血脂,冠心病,肝炎患者及中老年人,长期坚持食用海参,对缓解病症和治疗有良好效果。

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        (图注:南美刺参| 点击图片购买)

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        4

        抵抗肿瘤细胞

        硒元素等抗氧化剂是抗恶性流感,防止人体衰老,防治肿瘤的重要元素。海参皂甙抑制肿瘤,提高机体细胞免疫力,抑制某些肿瘤的生长和转移,长期食用后明显不易感冒,不易得病。

         BaJiao Seacucumber-L2

        (图注:加州八角刺参| 点击图片购买)

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        补肾益精,滋阴养血

        海参所含特殊活性物质精氨酸,是构成是男性精细胞的主要成分,延缓性腺衰老,抗疲劳,抗衰老,补益肾精作用明显。海参中的活性元素,对改善和调理女性内分泌,促进体内良性循环都有很大的帮助。

        巴西Seacucumber-group-M2

        (图注:巴西刺参| 点击图片购买)

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         孕产妇的保健

        为孕产妇提供全面的营养保障,增强体质,快速有效恢复体能和体力;并能为婴儿的大脑和神经系统的发育提供丰富的脑黄金物质,有效避免婴儿先天性疾病的发生。

         ALaSiJiaHongSen

        (图注:阿拉斯加红参| 点击图片购买)

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         提高免疫力,记忆力

        海参中所含的丰富的蛋白质,精氨酸等能预防疾病感染,调整机体的免疫力,对感冒等传染性疾病有很好的预防功能。海参中的精氨酸对神经衰弱有特殊疗效,所以食用海参对改善睡眠有明显作用。而海参中烟酸,钙,牛磺酸,赖氨酸等元素能帮助改善大脑疲劳,增强记忆能力。

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        (图注:恒隆参业批发,零售多种海参)

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        恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。

        特色介绍:
        ● 海参自家捕捞、自产自销,10多个品种,全部都是野生的,尤其是墨西哥腰参,全美最大捕捞批发商,常年有货源保障!自家店里、网上卖的,都是精品中的精品。
        ● 威州花旗参30余种,从几十美元到几千美元价格不等
        ● 代理美国许氏参业产品,价格比官网更优惠
        ● 此外还经营鲍鱼、燕窝、鱼肚等海味,各种保健品、休闲食品、食疗食品、茶叶等。

        恒隆参业(恒隆参茸行)
        电话:917-292-5118(手机);858-292-1733(店内)
        微信:henglongusa
        电邮:henglongusa@gmail.com
        网址:www.henglongusa.com
        地址:7330 Clairemont Mesa Blvd, A-105 San Diego CA, USA 92111

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         来源:网络

        2018-03-22 / by / in , , , , ,
        清明节|我备了一份清明礼物送给您的亲人,你想看吗?

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        清明节|我备了一份清明礼物送给您的亲人,你想看吗?

        2018-03-13 恒隆参业

         

        清明时节雨纷纷,路上行人欲断魂

        故人已去,不如珍惜在世亲人。今年送亲人养生花旗参

        过一个充满希望的清明佳节

        qingming

        “花旗参”(西洋参)是美国著名的特产,

        含有丰富的稀有微量元素特别是氡。

         

        威斯康辛州种植的花旗参在药效及品质上,

         

        有特殊的香味,味道微苦带甘,甘凉却不燥,

         

        在世界各地均受到极高度的肯定和赞赏。

         

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        (花旗参 | 点击图片购买| 全场5%优惠码: JLM555)

         

        花旗参的六大功效:

         

        1

        美容养颜

        美白肌肤,保持青春,降低体内过氧化物质,提高皮肤的吸氧能力。

        2

        提神健脑

        改善增强记忆力,提高学习能力和工作效率。

        3

        消除疲劳

        提高血清中的血红蛋白和酶的活性从而达到神清气爽的功效,抗缺氧。

        4

        保肝护肝

        抑制减少肝脏支付含量促进蛋白质合成。

        5

        提高免疫力

        延缓衰老,提高机体的免疫力清除自由基。

        6

        补气降暑

        凉性,降火佳品,能扶正气,生津液,消除烦恼。

         

        花旗参的5大常见食用法:

         

        1、含化发

        将无皮花旗参放在饭锅内蒸一下,使其软化,然后切成薄片放在玻璃瓶内,一次口含一片,每天2到4克,早饭前、晚饭后含于口中,细细咀嚼。

         

         

        2、做汤法

        将原皮花旗参切成薄片,做菜汤时每次放入5克共煮。菜汤、药同食,每日一次。

         

         

        3、煮粥法

        大米50克,淘洗后加水煮粥,粥开后加入花旗参细粉5克,直至粥成,每日早餐服用。

         

         

        4、冲粉法

        将花旗参研成细粉状,取5克,用纱布或滤纸包好,置杯中,冲入沸水,加盖后约5分钟即可饮用。

         

         

        5、炖服法

        将原皮花旗参切片,每天2到5克加入瓷碗内,以适量水浸泡3到5小时。密封碗口,再置锅内隔水蒸炖20到30分钟,早饭前半小时服用。

         

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        恒隆威州花旗参片(特大)

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        中号梅花刺参—花旗大参片组合

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        如欲购买优质花旗参,请电话购买:1-917-292-5118;

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        更多详细信息,网上购买:www.henglongusa.com(请点击“阅读原文”)

        实体店购买:7330 Clairemont Mesa Blvd,A-105 San Diego CA,92111

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        2018-03-13 / by / in , , , , , , , ,
        为什么越来越多人都在送海参?这里面实在大有学问…

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        为什么越来越多人都在送海参?这里面实在大有学问…

        2018-03-03 恒隆参业


        海参健康百科

        海参名列海产“八珍”之首,其肉质细嫩,鲜美爽口,富有弹性,是酒席宴上的佳肴。海参的营养价值高,作为一种滋补食品已为千家万户所知晓。

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        海参现在被赋予的涵义已经不是简单的一种高档滋补食品,而是一种亲情传递的纽带!把它送长辈彰显其孝心,把它送朋友彰显其之间的友情,把它送领导彰显其忠心和进取心,把它送孩子彰显其对孩子的爱心。

        1

        送长辈

         

        祝他们身体健康,延年益寿!

        老年人的器官日趋衰退,消化吸收功能减弱,体内的分解大于合成代谢,机体抵抗力明显下降。因此老年人饮食营养也应以优质蛋白质、低热、低脂肪。海参含有精氨酸、硫酸软骨素、酸性粘多糖、海参素、牛磺酸及微量元素钾、钠、钙、碘、铁、锌、硒、铜、磷、钒、锰和维生素B1、维生素PP、自由基清除剂SOD等等,对改善机体的多种不适有明显的效果。

        2

        送小朋友

         

        祝他们身体棒棒,学习好好!

        海参含有丰富、均衡的营养,其中多种是儿童生长发育所必须的物质。如赖氨酸、蛋氨酸、牛磺酸等。能增进食欲,促进生长发育,元素钙、铁、锌及多种维生素等,对增加记忆、促进生长很有帮助,让您的孩子又快乐又健康。

        3

        送领导、送客户,作为单位福利

         

        祝他们身体健康,事业一帆风顺,职位步步高升!

        海参含有50多种营养成分,蛋白质含量高达55%以上,18种以上人体所需氨基酸,其中8种是人体所不能合成的必需氨基酸,并且氨基酸构成比例较好,多种微量元素、维生素及生物活性物质等,丰富的营养成分中尼克酸和牛磺酸具有明显抗疲劳功效,会令你的身体得到全方位的调节,走出亚健康状态。

        4

        送女性

         

        祝她们脸色粉粉哒,皱纹少少哒!美丽永远滴!

        海参中的胶原蛋白含量可以与传统中药的阿胶、龟板胶、鹿角胶相媲美,不仅可以生血养血、延缓机体衰老,还可使肌肤充盈、皱纹减少,减少、消除面部色斑让皮肤看起来细腻而富有光泽,并且不增肥,男女均适用。

        5

        送孕妇

         

        母子安康,营养跟得上!

        孕妇在妊娠各阶段身体各器官、系统的功能发生了一些变化,这些变化使孕妇在营养素的消化、吸收、利用以及需要量上不同于非孕妇女,表现出这一特殊人群所特有的营养学特点。在此期间,所摄取的营养物质除了供给自身需要外,尚须供给胎儿生长发育以及胎盘、子宫、乳房等组织。因此孕妇对各种营养素的需要量较一般成人明显增强,尿中排出葡萄糖、碘及较多的氨基酸,这也增加了她对上述营养素的需要量。应注意在妊娠的各个阶段逐步增加各种营养素,以保证自身和胎儿的健康。如果孕妇营养不良会造成婴儿的多种生理功能发育不良。

        6

        送他们(你懂得~)

         

        告别“不行”—帮你忙!

        海参所含特殊活性物质,是构成是男性精细胞的主要成分,具有提高勃起力的作用,有抑制排卵和刺激宫缩作用,能改善脑、性腺神经功能传导作用,延缓性腺衰老,增加欲望要求等功效,抗疲劳、抗衰老、补益肾精,壮阳作用及其明显。

        (转自网络)

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        海参王中王-墨西哥梅花刺参(淡干)

        (墨西哥梅花刺参是海参中品质最好的,营养最丰富,肉质最鲜嫩肥厚)

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        海参王中王-墨西哥梅花刺参(泡发后)

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        恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。
        恒隆行以野生海参自产自销为主要经营特色,种类超过10种;同时经营美国威州花旗参,不下30种,从几十美元到几千美元价格的都有;还有鲍鱼、燕窝、干贝、鱼肚、高丽参等名贵滋补品,以及各种海味、南北干货、特色食品、保健品、茶叶等大众食品。

        联系电话:1-917-292-5118.

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        2018-03-13 / by / in , , , , , , ,
        你想要了解的海参知识都在这了!看完吃海参更有保障!

         

         

        你想要了解的海参知识都在这了!看完吃海参更有保障!

        2018-03-09 恒隆参业 

        个人基本信息

        中文学名:海参

        英文名:Sea Cucumber

        界:动物界

        家族:全世界约有1300多种,中国约有140多种。

        家庭住址:西太平洋、印度洋、中国渤海、中国东海、中国南海

        1

        特征

        海参是棘皮动物的一纲,身体略呈圆柱状,体壁多肌肉,口和肛门在两端,口的周围有触手。种类很多,生活在海底,吃各种小动物,是珍贵的食材和药材。海参繁衍在地球上比原始鱼类更早,大概在六亿多年前的前寒武纪就开始存在,是现存最早的生物物种,经历几次地球大毁灭都得以生存下来,数度见证地球的变迁,所以就有“海洋活化石”之称。

        2

        家族情况

        海参的家族成员在全世界有1300多种,中国约有140余种,20余种可食用。根据家族成员背面是否有圆锥状肉刺,分为“刺参类”和“光参类”两大类,家族中名声最大的是来自山东半岛和辽东半岛的刺参,后文皆特指灰刺参 。

        3

        海参主要品种

         Heng Long XINnian

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        4

        常见产品

        淡干海参

        海参是通过对新鲜海参进行去内脏、清洗、沸煮、缩水、低温冷风干燥加工而成的海参产品。淡干海参是海参产品中的极品,无糖无水,方便储藏。

        即食海参

        即食海参食用方便,开袋即食,非常方便,需0度以下保存,是目前市面上最省事,最简单方便的食用海参选择。

        盐干海参

        盐分太多海参表面会发白,盐分的多少决定海参的价格,也决定海参的质量。

        糖干海参

        糖干海参是国家命令禁止销售的伪劣海参,廉价海参,外表饱满漂亮,很多人会上当。

        5

        适宜人群

        HaiShenGongxiao-ren

        大家叫海参滋补珍品,不仅仅是因为丰富的营养价值,还在于适合人群的广泛。

        1、糖尿病、贫血等慢性消耗性疾病。

        2、肿瘤放、化疗患者的康复期保健。

        3、动脉硬化、高血压、高血脂等心脑血管疾病患者。

        4、免疫力低下、体虚、畏寒、多汗、经常感冒者。

        5、气管炎、关节炎、类风湿、骨质疏松等。

        6、脑力劳动者及重体力劳动者如运动员。

        7、尿频、肾虚、易疲劳、性欲减退者。

        8、食欲不振、便秘者。

        9、失眠、多梦、耳鸣、心慌气短、头晕眼花、记忆力减退者。

        10、亚健康、各种现代病患者。

        11、孕妇、产妇。

        12、都市白领、爱美的现代女性。

        13、发育期儿童补充脑黄金DHA。

         

        6

        食疗功效

        MoXiGeYaoShen

        1、健脑、益智、长寿—海参含有18种氨基酸,牛磺酸、胶原蛋白、粘多糖、硫酸软骨素、皂苷、多肽及多种维生素和微量元素等活性成份,是您的生命保鲜剂。

        2、生血养血和促进钙质吸收—海参角蛋白具有促进红骨髓造血功能,有效改善贫血症状;含有天然活性钙,其补钙效果是其他食品无法比拟。

        3、预防心血管疾病—海参岩藻多糖-降血脂,抑制血液凝结,医学上也认为高血压、高血脂、冠心病、肝炎患者及中、老年人,长期坚持食用海参,对缓解病症和治疗有良好效果。

        4、增强人体免疫力—海参中海参皂甙的成分能够抑制肿瘤,提高机体细胞免疫力,抑制某些肿瘤的生长和转移,长期食用后明显不易感冒、不易得病。现已广泛应用于良性、恶性瘤等患者的食疗和治疗中。

        5、手术患者的最佳补品—海参中含量很高的精氨酸,可促进机体细胞的再生和机体受损后的修复,对机体损伤后的修复有特效,明显缩短康复时间。

        6、海洋伟哥—海参所含特殊活性物质,是构成是男性精细胞的主要成分,具有提高勃起力的作用,有抑制排卵和刺激宫缩作用,能改善脑、性腺神经功能传导作用,延缓性腺衰老,增加性欲要求等功效,抗疲劳、抗衰老、补益肾精,壮阳作用及其明显。

        7、孕产妇的保健—为孕产妇提供全面的营养保障,增强体质,快速有效恢复体能和体力;并能为婴儿的大脑和神经系统的发育提供丰富的脑黄金物质,有效避免婴儿先天性疾病的发生。

        8、美容养颜—海参中的胶原蛋白含量可以与传统中药的阿胶、龟板胶、鹿角胶相媲美,不仅可以生血养血、延缓机体衰老,还可使肌肤充盈、皱纹减少,减少、消除面部色斑让皮肤看起来细腻而富有光泽,并且不增肥,男女均适用。

        恒隆行总部位于美国加州圣地亚哥。产品经由FDA检验,货真价实,诚信无欺。
        恒隆行以野生海参自产自销为主要经营特色,种类超过10种;同时经营美国威州花旗参,不下30种,从几十美元到几千美元价格的都有;还有鲍鱼、燕窝、干贝、鱼肚、高丽参等名贵滋补品,以及各种海味、南北干货、特色食品、保健品、茶叶等大众食品。

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        2018-03-13 / by / in , , , , , ,
        参种类不同,功效也大不同!参你吃对了吗?

         

        参种类不同,功效也大不同!参你吃对了吗?

        2018-03-11  恒隆参业
        现在的生活条件好了。人们对饮食方面的质量方面要求越来越高,饮食中就会加一些高级的进补中药,海参,花旗参,燕窝等很多名贵补品。可是你知道它们都有什么作用呢?今天恒隆參业的小编特意收集了各种滋补品的功效和食用常识和大家一起分享。本篇不同人参的种类和功效。希望大家喜欢!

        一、人参【含高丽参、大陆参、东洋参】

        【属性】味甘、微苦、微温 人参为五加科植物的干燥根,为驰名中外的滋补珍品。栽培者为园参,野生者为野山参,因加工不同分为:红参.边条参.白人参.生晒参.白干参.大力参.糖参.掐皮参.参须等。

        Heng Long-Renshen

        ◎高丽参

        高丽参产於韩国。产区虽有庆州、全罗、锦山…等地,不过因有韩国人参公社统一收购,因此除了正官庄外并无其他品牌。

        高丽参依形色又可分为水参、白参及红参。正官庄台北中心代表黄金龙表示,刚采自参田、尚未经过晒乾过程的即为水参,不过由於保存不易,因此除了产地外很难见到;其次为白参,它是以四~六年生的水身为原料,剥皮後以太阳光或热风自然晒乾而成,色泽呈微白的黄色;最後为红参,它是将水参热蒸後烘乾而成,水分含量低於百分之十四,组织较硬,呈黄褐色,可长期保存。高丽参一般生长四~六年收割,其中又以六年根的品质最优,超过六年品质便会走下坡了。

        高丽参在临床上常用来治疗一般虚弱症状,诸如:包括:贫血、糖尿病、肝病、性机能障碍、高血压和动脉粥样硬化症、神经衰弱、精神病、胃溃疡、年老体弱、强壮剂、反覆感冒、慢性泄泻、慢性肾炎、急性呼吸功能不全、哮喘、乙醇中毒、久泻脱肛等。此外,因高丽参的量多质优,所以吸引不少学者进行研究,目前已发现高丽参里至少含有三十四种皂◎,由此可知高丽参确实具有卓越的药理效能。

        ◎大陆参

        大陆有东北的吉林、辽东、黑龙江,与河北、湖北、云南、四川等七省产参。其中,白参以吉林、辽东所产最佳,而红参则以长白山新开河流域所产最好。只是目前的大陆参,尚未定出管制标准,因此大陆参的品质优劣较难掌握,选择时务必多加留心。

        除了以上七省产参外,在人迹罕至的深山僻野中,亦偶可发现珍贵的野山参(尤其在中国东北,如长白山、吉林等地),且因为罕有,因此野山参的价格甚为昂贵。野山参与高丽参不同,高丽参的黄金期为六年,过了六年则走下坡,而野山参则是越陈越值钱。通常野山参的生长期,可由几十年到一、二百年不等,最长甚至可达五百年以上。不过,野山参的效用虽好,但并非不可取代,由於野山参罕有而昂贵,因此与其花大钱选用野山参,不如改用品质、效用都有一定品质的高丽参或大陆参。

        ◎东洋参(即日本参)

        日本所产的人参即为东洋参,它是由原产於中国东北或韩国的种子栽培而得。不过,或许是因远离了原先自然的生长环境,因此东洋参的功效较弱,相对地也较为便宜。

        二. 花旗参

        【属性】味苦、微甘,性凉。

        【宜】阴虚体质

        【忌】中阳不足或衰微,及胃湿浊者(易腹泻者)忌用,此外使用时不可使用铁器或火炒。

        花旗参在台湾俗称巴参,主产於美国、加拿大等地,又因为美国威斯康辛州所出产的参质优量多,所以亦称为花旗蔘。花旗参按生长的环境,又可分为为野生、半野生及人工栽植三种,其中的野生和半野生洋参均不多见,目前市面上常见的,大多为人工栽植的产品。

        花旗参亦属於五加科植物人参属,因此其主要有效成份大致和人参相同,也就是花旗参亦含有丰富的人参皂◎。目前已知花旗参至少含有十七种人参皂◎虽然其皂◎种类仅有人参的一半,不过它的总皂◎含量丰富,因此具有与人参不同的药理,临床上人参并无法取代。

        比方说,人参皂◎里的人参二醇Rb1和人参三醇Rg1,是健脑益智效果最佳的物质,然前者以「镇定」、後者则以「兴奋」分别见长。而花旗参的人参二醇Rb1 含量几乎是人参的两倍,但人参三醇Rg1的含量则不多。因此,同样想增强脑功能,体质虚热,情绪呈烦燥、紧张,并常失眠者,宜用花旗参;而若是体质偏寒,常常昏昏欲睡者,则宜用人参。

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        一般而言,新鲜或品质好的花旗参都略带香气,不会有受潮的黴味或泥土味。此外,好的花旗参,以条匀、色白、起粉、质硬、体轻、表面细纹横密集且呈环状,含口中能生津者为佳,选择时还须注意质地,建议以「较坚硬」并「较老」者为优选。

        值得一提的是,在众多参中,只有花旗参性凉,所以最适合「热气」—也就是夏季时食用,同时亦较适合燥底、年青、烟酒过多的人。由於花旗参能益气降火、解酒清热、提神健脾开胃,因此很适合工作太忙以致於睡眠不足的人使用(长期服用无妨)。同时,花旗参最好在空腹时服用,因为此时胃部的吸收力较好,更容易显现效果。

        三.党参

        【属性】甘平 味甘,性平。

        党参其实并非属於五加科植物,而是属於桔梗科。党参按产地不同,可分为西党参、东党参和潞党参三种,其根体外型长且大,不似人参具有人型。

        功效上,党参具有补中益气、生津养血的功能,因此临床上常用於肺虚咳喘、语言无力、脾虚倦怠乏力、气虚实邪、气急喘促、脾虚食少、血虚津伤、头晕、面目浮肿、久病失血、气血两亏、久泻脱肛等症状。平时适当服用党参,具有:提神益智、减轻疲劳、改善消化吸收、加强新陈代谢与脂肪代谢等功能。

        Heng Long-Dangshen

        四.玄参

        【属性】甘苦、咸寒

        玄参又名元参,味最苦,属玄参科植物,并不具有人参的功效,因此只是空具「参」名,实际上与参的作用并不同。

        玄深具有「滋阴降火」、「清热解毒」的功效,因此常用於虚火上升而出现咽喉肿痛(如慢性咽炎)或口渴烦热时,是喉科的重要用药。此外,玄参还可以降血压和降血糖,因此也常用来治疗高血压和糖尿病。不过,由於玄参苦泻滑肠,因此并不宜长期服用。

        Heng Long-Xuanshen

        五.沙参

        【属性】甘凉

        沙参又可分为北沙参与南沙参,属伞型科植物,不具人参功效,但却有「养阴清肺」、「润燥生津」的效果,因此常用於体虚者的慢性咳嗽(如:乾咳、久咳、痰少、津液不足等),为治疗肺结核或慢性支气管炎的重要用药。

        六.丹参

        【属性】味苦,性微寒。

        丹参属唇形科植物,与沙参、玄参一样皆只是徒具「参」名,却不具人参功效,但却是「活血化瘀、凉血消肿」的良药。古时候的中医认为:「一味丹参,功同四物,能补血活血」,实际上丹参养血的效果微弱,不过活血、化瘀的效果却甚强。

        因为丹参可活血,因此临床上使用非常广泛,尤其常用於冠心病、心肌梗塞、肝脾肿大或肝硬化患者。也正因为丹参具有活血功效,因此若是有出血性疾病者,则反而必须慎服。

         

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        2018-03-13 / by / in ,
        上班族饮食多盐多油易发胃病 有了它就不怕了!中科养胃丸 电话:(718) 886-8834 纽约养胃、纽约胃痛、纽约胃药、胃酸倒流、消化不良

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        现今的都市上班族普遍呈现亚健康状态,表现在肩颈腰部酸痛、头痛、胃痛消化不良、失眠、过度疲劳等。这些都是由于上班族过度透支自己体力造成的。在饮食上,多以多油多盐的快餐为主,很多人不按时就餐,经常在饥饿的时候暴饮暴食,或者一顿解决,还有人为了熬夜加班狂喝咖啡和茶,对胃造成极大的刺激。

        胃痛胃胀消化不良胃酸过多几乎是每个上班族都有的痛苦经历。很多人由于不注意,胃一不舒服就吃药,导致后期越来越严重,要知道胃痛有时可能并不是胃出毛病了,而是其它的脏器。

        胃痛的成因很多,消化不良、感染幽門螺旋菌和胃酸倒流均會引致胃痛,但不同成因的徵狀均非常接近,令我們難以找出真正元兇。因此,遇上胃痛時必須及早求醫,認清成因並對症下藥。而預防胃痛則要從日常生活習慣開始,就由今天起,注意生活上的細節,做自己的護「胃」吧!

        消化不良最常见

        消化不良意思是吃下的食物难以消化,只吃少量食物便会有饱滞的感觉,同时亦是引致胃痛的主要来源。

        消化不良可以分为功能性消化不良和结构性消化不良两种,前者的起因是吃饭不定时、太饿或太饱,缺乏运动等导致的胃功能出现问题;后者则是胃溃疡、十二指肠溃疡和胃癌等疾病引发的消化不良。

        除了胃痛外,两者亦会引发胃胀、胃气、胃部不适和作呕等徵状,一般来说,大多数人属于功能性消化不良,只有少数是结构性消化不良引致。但由于两者徵状相似,故只能透过照胃镜来分辨成因。

        由于难以区别多种胃痛的成因,所以绝不能乱吃药。及时就医治疗,如果是功能性的问题,中医调理和食补以及调整生活节奏可以将胃恢复到原来的状态。

        慢性病调理还需靠中医药,中医药可以从内调养根源改善机体质素。还有在长年累月的饮食结构改变中达到养胃的效果。今天我们就来介绍使用国际专利萃取技术,采用纯天然药食同源成分——蜂胶和沙棘籽油,针对性修补胃黏膜、降低胃酸含量,适合各类人群的胃部滋养和修复的明星产品——中科蜂胶沙棘养胃丸。

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        针对亚健康的中科养胃丸

        中科养胃丸是中科健康产业集团股份有限公司研制开发的产品。中科集团成立于1984年,主营中药及中药保健品的研制、生产与销售,拥有一流的GMP生产流水线和强大的研发中心。该集团由中国科学院及其科研人员控股,是一家背景雄厚的高新技术企业。

        中科养胃丸的作用是根据中医传统针对胃部健康的概念「三分治七分养」,萃取天然有机沙棘果油,融合蜂胶精华,镇痛,能有效修复粘膜损伤部位,同时形成一层胃黏膜保护层,减少胃酸刺激,全面调理肠胃系统,强化营养吸收,从根本上防止胃部问题的产生。

        在中医药典籍记载中,蜂胶与沙棘也是针对性保护胃部的上品药材。

        主要成分有:有机沙棘籽油、蜂胶

        主要功效:

        促进消化,缓解胃胀、胃酸

        保护黏膜,减轻胃痛、腹泻

        舒缓镇痛,缓解皮肤湿毒

        提升免疫,消除身体疲劳

        胃酸倒流不容忽视

        除了消化不良,胃酸倒流引致的胸口灼热和疼痛亦会给人胃痛的错觉。「胃酸倒流」顾名思义,是指胃液倒流进入食道,严重时更可能会出现口吐酸水的情况。患者会出现包括喉痛、胸口灼热和疼痛等徵状。

        胃酸倒流的成因是由于食道和胃之间的下食道括约肌功能出现问题,长时间维持鬆弛的状态,令胃液有机会逆流回食道。下食道括约肌是食道与胃中间的一扇门,用作防止胃液或胃内食物逆流回食道,一般只在进食时才会暂时打开让食物通过。

        虽然下食道括约肌功能失效的真正成因仍未能证实,但据统计肥胖和年长人士较容易患上胃酸倒流。要避免出现胃酸倒流,应尽量减少进食如咖啡和近年流行的泡柠檬水等刺激性和酸性强的食物和饮品。睡觉前3至4小时不宜进食,同时亦要减少进食消夜。

        纽约养胃——中科养胃丸三期调理胃病有奇效

        中科养胃丸根据中医原理将调理期划分三期:

        1、症状缓解期

        5天

        两大养胃精粹蜂胶、沙棘,从根本调养胃部,减轻胃痛、胃胀、烧心,反酸等等,迅速缓解各种胃部不适。

        2、胃部调理期

        中和胃酸,促进胃粘膜修复,减轻胃部负担,全面调理肠胃系统;增强胃动力,促进胃肠蠕动,令胃部有效运作,逐步恢复肠胃机能,减少肠胃不适发作次数。

        3、根源改善期

        增强胃部抗病能力,强效抗菌,保护胃肠道,全面改善胃胀胃痛,舒缓胃酸过多等不适症状,并增强胃部消化功能,改善消化不良,维持胃肠健康。

         

        2018-01-24 / by / in , ,
        揭开养生三宝冬虫夏草的神秘面纱 真正的虫草功能原来这么强大!中科牌虫草精华 电话:(718) 886-8834 纽约冬虫夏草 纽约西藏虫草 养肺 降血压 抗疲劳 糖尿病

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        小编上一集介绍了灵芝的作用及功效,相信许多读者对这个“仙草”有了更进一步的认识。今天这集我们继续来聊养生的话题。中国有三大补品,相对于人参、鹿茸来讲,冬虫夏草则更加神秘且珍贵。冬虫夏草极为稀少,需求量又大,导致市面上许多保健品商家以次充好,将一些其它的虫草冒充冬虫夏草出售。要知道,并不是所有的虫草都叫做冬虫夏草。只有蝙蝠蛾幼虫与真菌组合的虫菌复合体才叫做冬虫夏草。

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        冬虫夏草比起鹿茸和人参来说价值更高,毕竟物以稀为贵,冬虫夏草全部都是野生,又增加了它的稀有性。讲了这么多,我们看看这个似虫非虫、似草非草的养生佳品到底是个什么东东。

        真正的冬虫夏草都是野生的,存活在海拔3千至5千公尺的青藏高原。冬季,蝙蝠蛾幼虫在潮湿松软的土层遭到真菌寄生,不断蚕食幼虫直至其死亡。经过一个冬季,菌丝开始生长,直到夏天长出地面,外观像是一根小草,幼虫的躯壳与菌丝共同组成了一个完整的“冬虫夏草”。

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        野生的冬虫夏草存活率稀少,近来因为生态环境剧变和严重的人为破坏,产量逐年下降,几乎濒临绝种。目前野生冬虫夏草已被中国列为“国家二级保护植物”,并颁布法规禁止滥采。

        由于天然的冬虫夏草非常的稀有且昂贵,因此开发出培养菌丝体的方式用来取代天然的冬虫夏草。在过去冬虫夏草无性世代的鉴定一直是个争论的议题,如今已广泛接受中华被毛孢(Hirsutella sinensis)才是冬虫夏草真正的无性世代。研究发现,适当的温度、环境以及营养素下培养的冬虫夏草菌丝体(中华被毛孢)也具有与天然冬虫夏草相似的生物活性。

        冬虫夏草性味甘平,具有润肺补肾、止咳化痰、益气壮阳、抑菌催眠的功能,因而对中老年人最易发生的痰喘咳嗽、盗汗阳痿、腰膝酸痛、失眠以及病后久虚不复等症,有显著的食疗功效。

        虫草中所含的多种氨基酸、微量元素,超氧化物歧化酶不仅可增强机体免疫能力、提高耐受力、抵抗疲劳、抗心律失常、降血压、降血脂的功效外,还有抗氧化清除体内“自由基”(细胞垃圾)的功能,对延缓机体细胞衰老、防止有毒物质对机体的侵害,也有显著的功效。

        据科学研究证明,虫草的浸剂有明显的扩张支气管的作用,并有抑制多种病菌(链球菌、葡萄球菌、炭疽杆菌、结核杆菌、皮肤真菌等)之效。

        自古以来,冬虫夏草一直被誉为我国“中药之王”,简称“虫草”,与人参、鹿茸一起被称为中国三大补品,位列三大补品之首。接下来让我们一起具体地了解下冬虫夏草的营养价值与功效!

        冬虫夏草怎么吃?

         

        冬虫夏草在民间常用的泡水磨粉、水煎炖汤还是泡药酒等方法的吸收率仅有20-30%。在全世界有400多种,除青藏高原的冬虫夏草外,其他虫草功效成分含量很低,甚至有害;由于青藏高原的冬虫夏草产量很有限,所以市场上见到的虫草就真假不分。

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        纽约冬虫夏草——中科牌虫草精华研究团队有着大陆一流高标准实验室和检测室,高标准的医药GMP车间,每批都经过FDA和海关检测认证,杜绝重金属污染,确保每一粒产品都符合安全要求,是目前全球唯一个获批出口的虫草产品。而高度的浓缩在客户中不断得到印证,虫草多用补肾强精。

         

        中科虫草精华胶囊经FDA注册,面世以来广大客户反馈,可帮助调节全身功能、提高免疫能力、增强巨噬细胞功能、促进抗体形成,具有保肺益肾养肝、止咳平喘祛痰、抗衰老、抗菌抗炎、镇静、扩张血管、降低血压、降低血糖、抗疲劳等功能。同时,获得男性用家的称讚,中科虫草精华可以有效帮助补充精力,增强性能力,效果远超一般虫草。

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        中科虫草精华胶囊具3大优势

        1.中科虫草精华胶囊中的虫草多糖、腺苷等有效成份都达到冬虫夏草的12倍以上,其中中科虫草虫草素的含量是原草体的67倍之多。

        2.根据中国药典,每日服用低于3克(约9根)基本无效,而服用中科虫草精华胶囊,一天只需4粒,免却蒸煮泡的繁琐,花费还不到10元,就能吸收到12克的虫草。

        3.中科虫草精华胶囊每一粒都经过严格的FDA和海关检测,杜绝重金属污染,安全有保障。

        2018-01-23 / by / in , ,
        “仙草”灵芝真的那么神吗?以为中老年才会用你真的错了!中科灵芝孢子粉 电话:(718)886-8834 纽约抗癌 增强免疫力 纽约抗癌药 失眠治疗 抗过敏 抗衰老

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        近年来,海内外流行一股养生热潮,无论男女老少都上了这条名叫养生的大船。从食补、药补再到医疗器械的辅助,明显都对自己的健康十分上心。而作为养生鼻祖的“仙草”灵芝,一直备受追捧,不过好多读者却以为灵芝就是上了年纪的人才会使用的养生保健品,其实不然。小编感觉灵芝其实更适合现今亚健康状态的年轻人,现在就带大家了解一下。

        灵芝(学名:Ganoderma Lucidum Karst),外形呈伞状,菌盖肾形、半圆形或近圆形,为多孔菌科真菌灵芝的子实体。具有补气安神、止咳平喘的功效,用于眩晕不眠、心悸气短、虚劳咳喘。灵芝性温,味淡,气特殊,味微苦涩。芝类药物始载于《本经》,根据芝的颜色不同,将芝类分成赤芝、黑芝、青芝、白芝、黄芝、紫芝六种。《本草纲目》云:“灵芝,无毒,主治胸中结,益心气,补中,增智慧,不忘,久食轻身不老,延年神仙”。

        灵芝的作用在医书中记载洋洋洒洒几千字,总结下来就是免疫调节,抗癌,降血糖、护肝,抗氧化、抗疲劳及抗辐射。而最大的功效就是增强免疫力和抗癌了。一个小小灵芝,就能对抗这么多病症,不怪乎被称作“仙草”了。

        随着人们的保健意识不断加强,灵芝加工的保健品五花八门出现在了我们的生活中。其中人气最高的叫做灵芝破壁孢子粉。破壁是啥?孢子又是啥?我们就来看看到底有什么玄机。

        简单来说,灵芝孢子是灵芝在生长成熟期,从灵芝菌褶中弹射出来的极其微小的卵形生殖细胞即灵芝的种子。每个灵芝孢子只有4-6个微米,是活体生物体,双壁结构,外被坚硬的几丁质纤维素所包围,人体很难充分吸收。破壁后更适合人体肠胃直接吸收。

        目前市面上销售的灵芝孢子粉,大部分都是以灵芝三萜功效为主。灵芝三萜是灵芝的种重要药理成分,灵芝中的三萜成分对于抗肿瘤发挥着重要的功效。三萜类化合物是灵芝(孢子)发挥抗炎、镇痛、镇静、抗衰老、抑制肿瘤细胞、抗缺氧等作用的主要功效成分,实验证明灵芝三萜类具有迅速提高免疫力的作用,表现在促进淋巴细胞增殖,提高巨噬细胞、NK细胞、T细胞的吞噬能力和杀伤力。

        中科牌赤灵芝孢子粉已在22家肿瘤医院用于肿瘤治疗,CFDA功效认证为「调节免疫、辅助抑制肿瘤」,并获得香港及新加坡中成药药品编号,是目前唯一获得抗肿瘤功效认证、适用于免疫疗法的灵芝产品。

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        中科产品目前已经进入美国市场,纽约中科的灵芝采用人类首次在太空育种的灵芝品种。经检验,其有效成分浓度也是地面灵芝的数十倍以上,在中法科学院的共同研治下,中科赤灵芝孢子粉成为患者康复期的健康保障首选。在数万例癌症患者的临床使用中证实,临床有效率高达92%。

        圖為中科集團攜國藥靈芝亮相紐約時報廣場。

        纽约抗癌药——中科创新牌灵芝孢子油及中科牌爱特胶囊抗癌组方荣获10项国家发明专利,1项PCT国际发明专利「一种抗肿瘤製剂灵芝孢子油及其製备方法」,发明专利号:201108586-7。迄今已经帮助数万名癌症会员渡过难关,减轻放化疗副作用,重新给与会员以生的希望。此外,中科还自建一支30多人的中西医癌症专家团队。多年来,中科各分子公司开展的癌症防治和肿瘤康复保健讲座已经帮助会员逾千万。3年生存、5年生存、8年生存乃至10余年的康复生存期,中科一直在书写抗癌防治新篇章。

        2018-01-22 / by / in , , ,
        农历新年马上到了 你的胃准备好了吗?中科养胃丸 电话:(718) 886-8834 养胃、胃痛、胃胀 、胃痛药 、胃酸倒流、反酸、胸口疼痛、消化不良

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        中国传统节日农历新年马上就要到了。又是狂吃海喝、吃饭聚会的时刻,金牌小编提醒广大读者朋友们千万不要暴饮暴食。要是出现肠胃不适,上吐下泻的状况可就得不偿失。如果这时不好好保护你的胃,在节后还会出现各种精神倦怠、食欲不振的状况。也就是说,养胃护胃在这时就变得十分重要且关键。

        养胃可以采用食补和药补。今天小编就把两种方法都给大家介绍一下。

        肠胃不好就吃药是误区?

        胃部疾病是很常见的疾病,以至于很多人对于小小不言的胃痛并不重视,最后酿成重大疾病贻误治疗,后悔也来不及。据不完全统计,每10个人中会有4个患有胃溃疡,30~50岁的城市人口中,75%的人存在不同程度的胃肠病。慢性胃炎患者人群中筛查,有90%-95%的人都是幽门螺杆菌阳性。肠胃病已成致命杀手,致癌风险高达43.7%。

        上文的数字足以让一些读者开始重视自己的肠胃。一些间歇或经常性被胃痛折磨的人可能感受更大,就是胃病根治很困难。往往人们在胃痛时吃几片西药缓解不适,过后又会反复,这种慢性病靠西药很难得到根本救助。用西药降酸护胃效果不明显。多数患者在长年累月的病痛折磨中,普通胃病被诱发成为更为严重的胃肠道疾病。俗话说十人九胃病,恶变就要命。医学统计证明,胃肠道疾病中43.7%恶化成了癌症,致死率极高。

        食补和中医药才是王道

        慢性病调理还需靠中医药,中医药可以从内调养根源改善机体质素。还有在长年累月的饮食结构改变中达到养胃的效果。今天我们就来介绍使用国际专利萃取技术,採用纯天然药食同源成分——蜂胶和沙棘籽油,针对性修补胃黏膜、降低胃酸含量,适合各类人群的胃部滋养和修复的明星产品——中科蜂胶沙棘养胃丸。

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        针对亚健康的中科养胃丸

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        在中医药典籍记载中,蜂胶与沙棘也是针对性保护胃部的上品药材。

        主要成分有:有机沙棘籽油、蜂胶

        主要功效:

        促进消化,缓解胃胀、胃酸

        保护黏膜,减轻胃痛、腹泻

        舒缓镇痛,缓解皮肤湿毒

        提升免疫,消除身体疲劳

        三期调理胃病有奇效

        中科养胃丸根据中医原理将调理期划分三期:

        1、症状缓解期

        5天

        两大养胃精粹蜂胶、沙棘,从根本调养胃部,减轻胃痛、胃胀、烧心,反酸等等,迅速缓解各种胃部不适。

        2、胃部调理期

        中和胃酸,促进胃粘膜修复,减轻胃部负担,全面调理肠胃系统;增强胃动力,促进胃肠蠕动,令胃部有效运作,逐步恢复肠胃机能,减少肠胃不适发作次数。

        3、根源改善期

        增强胃部抗病能力,强效抗菌,保护胃肠道,全面改善胃胀胃痛,舒缓胃酸过多等不适症状,并增强胃部消化功能,改善消化不良,维持胃肠健康。

        食补也不能错过哦

        节后应该适当进行清胃、降低血脂,因此保护心血管的问题是非常重要的。下面我们一起来看看有哪些食物能帮助降脂清肠吧!

        1、玉米

        含丰富的钙、磷、镁、铁、硒及维生素A、B1、B2、B6、E和胡萝卜素等,还富含纤维质。

        2、菊花

        有降低血脂的效能,具有平稳的降压作用。在绿茶中掺杂一点菊花,对心血管有很好的保健作用。

        3、苹果

        其果胶具有降低血中胆固醇的作用。苹果含丰富的钾,可排除体内多余的钠盐,如每天吃1~2个苹果,对维持血压、血脂均有好处。

        4、燕麦

        具备降胆固醇和降血脂的作用。由于燕麦中含有丰富的食物纤维,这种可溶性的燕麦纤维,在其他谷物中找不到。因这种纤维容易被人体吸收,且热含量低,既有利于减肥,又能适合心脏病、高血压和糖尿病人对食疗的需要。

         

        2018-01-20 / by / in , ,
        古特雷斯强烈谴责朝鲜再次发射弹道导弹 安理会将召开紧急会议

        古特雷斯强烈谴责朝鲜再次发射弹道导弹 安理会将召开紧急会议(00:55)

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        秘书长古特雷斯11月28日晚间通过发言人发表声明,强烈谴责朝鲜当天再次发射一枚弹道导弹。安理会将于29日下午就此举行紧急会议。 请听联合国新闻黄莉玲的报道。

        古特雷斯在声明中强烈谴责朝鲜28日再次发射弹道导弹的行为。他指出,这明显违反了安理会的决议,完全无视国际社会的一致立场。

        古特雷斯敦促朝鲜停止进一步采取破坏稳定的步骤。 他同时重申致力于与所有各方合作,以减缓紧张局势。

        应日本的要求,安理会将在29日下午4点就此问题召开紧急会议。

        据报道,朝鲜于28日在平安南道首府平城市发射了一枚弹道导弹,飞行路线是韩国与日本之间的海域。这枚导弹在飞行了1000公里后,落入了日本海。

        黄莉玲,联合国纽约总部报道。

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        2017-11-29 / by / in
        建筑装修中要注意的“陷阱”

        房主在找承包商或者建筑装修队时都遇到一个让房主打怵的问题,就是“活干了一半,拿到头款,人却跑掉了”,或者“无论怎么看,完工的东西都不让人满意”这样的情况。其实这是掉进了一些建筑方面的 ‘草台班子’ 或者 ‘价格战’ 的陷阱中。


        掉进这种陷阱的原因有很多,有不少小的建筑工程队属于“光杆司令”的形式,拿到一个工程后,随时到招工市场去找一些并没有专业技术的长短工,对整个工作的品质没有什么概念和保证,工人在“光杆司令”或者叫做“包工头”的监督中进行工作,这是造成工作不顺意的一个客观条件。

        一个比较重要的衡量杠杆就是一个工程在正常的价格下,这样没有规模的小包工队为了拿到这些工程,就会压低价钱,从房主“贪小便宜”的心理抓到这些标。然而,他们不可能在整个工程中“做赔本买卖”,就会导致这样的一些情况:

        首先是有一些人会拿到头款干了一部分活就走人,这样房主只好去找另外的人来帮助完工,而往往这样的价钱就会有些损失,重新开工也会花掉更多的钱;

        其次,有的承建者就会采取用最便宜的料的做法,做出来的活自然不够长久也不会好看,这就是房主“怎么看完工的东西都不满意”的原因;

        还有一种做法就是,一些建筑商抓住这个行业是一笔一笔付钱的规律,所以在只差最后一笔款的时候走人;要么就是需要把少收的那一部分钱“偷工减料”的在价格上平衡回来。像这些完工的活中,很多在房屋入户检查时都不会通过。

        这位资深人士说种种这些做法归根结底都是源于价格,所以房主在选择竟标者的时候不要只顾价格,要考虑多方面的因素。一味的压价最后只会拿到与愿望相违的东西,会因小失大,在美国建筑业市场,“一分钱一分货”,什么价格什么料,也就会出什么活。只要想明白这个道理,也就能把握这其中的“度”了。

        切记“贪小便宜吃大亏”

        每个行业都有自己的专业内容和一定限制,而想进行建筑装修的房主并不是每个人都会精通他想改进的阳台,厕所和地下室,甚至整个房子,不过有些已经被老话验证的规律在这个领域一样被适用。建筑行业中要要切记的一点就是“贪小便宜吃大亏”。

        举个很小的例子来说明,一个看上去不起眼的插座,你不知道这后面有多少工作要做。

        很多房主在工程逐渐开展的时候会提出各种各样要求“多上一点点”的条件,殊不知这后面的工作要耗费很多人工和物财,比如多上几个插座,看起来没什么,但是后面要接线,就要挖槽,钻孔,连线还要考虑各种安全管道,可能还要费尽脑筋的去考虑布线相关的许多环节,“可能这样一天的人工就要出去了,一个插座后面的东西客户是看不到的。”而这样的事情多了,势必导致耽误工期,提高价格,若事先已经顶好价格与工作合同的话,也一定会导致承包商和房主之间的矛盾。

        最好的解决办法就是:房主和承包商一定要在开工之前注明工程当中的每一个细节,小到加一个露台,大到盖一所房子,都应该尽量写清每个步骤中的每个部件要求,实在没有办法细致的,就要注清各步的简单要求,另外用价格作一个基本预算,这样一旦有新的内容出现就要重新讨论价格,原则上图纸和合同以外的东西都是要经过双方重新讨论的。这样就会限制两方面,不会在后面的工作中导致双方的矛盾,同时让建筑商能够按照合同和要求完成,也防止房主最后拿到不满意的成品,大家就都不会亏待对方。

        房主和建筑商之间在这些问题上打“拉据战”,常常会出问题,多做一点建筑商就会损失赚不到应得的钱,房主贪心一点,就可能“货不符实“因为每有这样的情况就会涉及到两方面的利益,因为工程的每一步每一个零件都是一个由阿到ž的过程,而如果大家都不遵守这个规定,就会变成在”贪婪“和”吃亏“的天平上不停拉锯。

        作为一位房子的建造者,无论是设计方还是承建者其实都是把他们的工作当成一个作品来完成的,尤其是价格比较高的房屋整体建筑,虽然有的时候真不愿意去讨价还价,宁愿让自己的作品完美一点,然而这样的事情多了,商家自然就没有办法平衡。

        作者:美强生

        2017-06-10 / by / in
        房屋装修的“恐怖”故事

        你可能听说过独栋别墅,但有没有听说过Franken房子(意即“恐怖屋”)?这是指一些被“装修”后变得面目狰狞的房子,比如增加了直通客厅的管道,像蒜瓣一样串在一起的卧室,或荧光地板的房子。有些人对自己房子做的事情是相当可怕的。


        在目前正常房屋的价格都节节下跌的情况下,许多装修失败的房子更是难以出售。HomeVestors一家以“我们购买丑陋的房子”为招牌的公司,专门购买这些没有人想要的房屋。 有时,房子糟糕到必须标示为“只为投资者“上市,因为房子不适合一般买房者。

        HomeVestors的总裁David Hicks说到,“我们拿到的很多都是已经被地产代理放弃的房屋。”一些前房主可能认为是好主意的装修真的让人难以想像。以下是他所见过的一些最糟糕的作品,希望您可以从其它“整形失败”的案例中得到启示:

        ◆功能失调的房间结构:
        房主需要一个新的卧室,所以就从别的房间里分出一个,但彻底打乱了所有房间的进出。这比通过一个卧室才能到另一个卧室还要糟糕的多。“你必须从客厅穿过一间卧室才能去厨房,”Hicks说到。

        ◆五个卧室,一个卫生间:
        一般卧室比卫生间多的房子都很难卖。五个卧室合用一个卫生间,早上的会非常抢。更惨的是卫生间离所有的卧室都很远。HomeVestors买了一栋房子,二楼有三个卧室,三楼有两个卧室,但唯一的卫生间在地下室。Hicks说到,“半夜晚上厕所,要先下三层楼。”

        ◆糟糕的车库改建:
        需要更多的空间,很多房主把旧的车库改装成了新的卧室,但不注意的改建可能会使新的生活空间看起来更像旧车库。Hicks说到,“最终结果很难看,同时车库也没有了。”

        ◆巨大的厨房-没有客厅:
        有些家庭把空间用在自己的爱好上,其他什么都不管了。“一个房主把整个客厅变成了一个巨型厨房,但完全没有客厅。”

        ◆没有壁橱的卧室:
        这可以以多种方式发展:旧房主为了增加空间而去掉了壁橱,或增建了新的卧室,但没留壁橱的空间。不管如何,这种房子很难卖;大部分人喜欢壁橱空间,很多的卖房广告都写着,“很大壁橱空间。”

        ◆非常糟糕的颜色搭配:
        一个可怕的配色方案可以使买家瞬间反感,跟本不看房子的其他优点。Hicks说到,“我们有一栋房子,入口就是多种颜色霓虹灯样式的地砖。” 买家一进门,马上后退离开。

        ◆热带雨林:
        每个人都喜欢的树木和灌木,但如果过于茂盛,它就变成一个问题。“当植物开始阻挡光线,使室内黑暗,这就很糟糕。”Hicks说到。

        ◆缺少部件:
        被忽视的房子可能看起来很可怕,但也可能非常危险。HomeVestors买下了弗吉尼亚州汉普顿街的一栋不错的老房,但它有几个问题;其中最严重的是地下室的入口直通外面:房子基本上就是一个大坑。Hicks说到,没有几个房地产代理愿意接这栋房子。

        2017-06-09 / by / in , ,
        装修售房4迷思

        为了尽快将房屋销售出去,很多屋主会采用装修房屋的方式提升房屋价值。不过,如果考虑不当,花钱的项目并不一定能带来预期的效果。下面是四个常见的装修误区,希望对您有所启示:


        花钱就有回报

        很多人认为只要花钱了,投入了,装修项目就能带来好的卖房效果。事实并不是这样,过分个性化的装修往往会降低买家的兴致。

        我能自己做

        为了省钱,很多屋主都想自己动手实施房屋增值项目。对于那些小型或拆卸容易的装修,屋主大可放心自己做;而对于那些专业向较强,难度较高的项目,屋主最好找人一次做好。

        泳池是卖点

        不少人认为增建个清凉泳池应是个不错的房屋卖点。但事实并不完全是这样,根据买家的喜欢不同,昂贵泳池的投资并不一定能让房屋轻松销售出去。对与喜欢打理花草的人士来说,也许认为泳池占据了太多庭院面积而不想购买该房;另外一些经济较紧的买家则会认为该项设施维护太高。

        最新潮流最好

        很多屋主认为符合当今最新潮流的房屋装修最容易销售。事实是,过分现代新潮的设计尽管比较惹人眼目,但在功能,价位和口味上并不总能为人认同。从稳妥的角度来说,经得住时间考验的经典装修最容易销售和收回成本。

        2017-06-09 / by / in

        在新泽西许多城镇,未经市政府批准的房屋装修(包括水管、电路、燃气线路和房屋装修等)经常是在房屋重新评估、物业销售、意外事故或火灾等情况下被曝光的。


        几年前,在新州的桥水市(Bridgewater)有一所住宅因电路问题引起火灾,致使房屋烧毁。事后保险公司拒绝赔偿损失,理由是发现引起火灾的地方是已完成的地下室,但业主并未得到市政府的许可就完成了地下室的装修。

        有一些华人家庭装修没有申请许可证,这有多方面的原因。第一个原因可能是怕麻烦,因为在提交许可证申请的同时,必须提交一份装修设计图纸,这对于不懂工程设计的人来说非常困难。如果图纸画得不够专业,还有可能会被退回来重新画,即使图纸通过后也要等上两周才会有答复,因而许多人觉得太麻烦。

        第二个原因是受一些非专业工程人员的误导。由于提交申请并开始施工后,市政府会分别在施工中期以及施工结束后进行两次检验,而不专业的工程人员的工作很可能不能通过检验,就想误导业主不申请许可。第三个因素是华人可能担心装修过后房屋地税会涨,但丁师傅说,只要不是增加房间这样的大动作都不会涨得太厉害,但还要视施工面积而定。

        特别建议华人家庭还是应当申请装修许可证。有一户人家,由于未申请许可,在装修的过程中被市政府发现,因而被勒令停工补办申请,还要罚款。这样既赔了钱又耽误了时间。

        申请许可是有好处的。因为市政府会在施工的中期来检查,通常是墙壁内线路、管道将要封的时候来检查,这时他们会发现施工中存在的安全隐患。如果有些施工人员不够专业,又未申请许可,则可能会给房屋日后的使用留下问题。

        自2007年开始,州建设厅(The Construction Department)提出特赦计划,以帮助桥水市以前未经许可的装修重新获得合法资格。房主可提出申请,经检验合格后可获得许可,并且不会受处罚。

        通常情况下,如果被发现非法工作,房主可能会被罚高达2千美元;如果工作是由以前的屋主所做,或违规行为不构成安全问题,处罚可能会较为宽松。该特赦计划当时吸引了桥水市数百人前来补办工作许可证。2008年Roxbury市也进行了一项类似的计划,现在West Amwell市也在考虑在明年初推行这一计划。

        而对于那些不知道许可证的申请流程或什么样的装修需要许可证的房主,通常各市政府的网站上都可以找到完整的项目列表和说明。

        2017-06-09 / by / in
        哪些整修项目可以为房产锦上添花?

        您想让自己的房子买个好价钱么?可能有人会跟您说建个温室,把厨房换成换上全套定制的,或把花园改造成树木成荫的绿洲,来确保房子卖个好价钱。不过很多人在身体力行的花费了上千镑之后,却并没有赚得额外的收入,有些改造甚至还拉低了房产的卖价。那么,究竟哪些整修项目可以为您的房产锦上添花呢?而哪些改造则应是您让你入不敷出呢?


        在做任何工程之前,您首先要做好功课,确认您的项目不会违反市政的扩建条例,否则劳师动众之后若要被罚款或强制拆除就亏大了。而且您也应该在事前咨询当地的房屋机构,了解未经改造和改造后的房屋售价分别是多少。否则,若您的房产在未改建前就已经基本达到了这一地区的房价上限,那么任您改造的再精致,房价也不会上升太多 – 因为房价主要由地段决定。

        扩建改造

        会对房屋外形造成影响的工程都需要考虑好对外形的影响,扩建的部分应该被设计成房屋主体的延续,拥有相同的地板与装潢。相反,您的房产若在一排镇屋中陡然突出一块,很可能会影响您的卖价。

        阁楼改建。

        阁楼改建是一种增加房间的高效方法,改建费用一般在1.5〜4万以上,视房型不同而定。能提高你的房屋售价达12.5%。

        添加温室。

        另一个选项是添加温室,其关键在于确保工程的结果不会给人一种硬添加上的感觉。好的温室扩建可为房价带来7%的增值。而且请注意不要过度扩建,因为购房者还是想要一处大小适中的花园。

        车库改造。

        将你的车库改造为新的卧房,更大的厨房或者是游乐场地都能够为房屋的价值带来实实在在的提升。

        。地下室的改建

        此外,除非你有足够多的资金,否则不要考虑地下室的改建。一般来说,这样的改造很容易就花费4-5万英镑。而且地下室的改造较为复杂,相对而言技术要求较高,操作不当的话有可能花费更多。

        整修内饰和设施

        相对于需要重新涂漆的走廊,让买家更为介意的是窄小老旧的厨房或发黄的浴室,它们会轻易的吓走潜在购房者。相反如果改造成功的话,良好的厨房和浴室能分别提升房价3%和5%。

        .厨房

        无论怎样强调厨房都不为过。室内装修公司HomeFix Direct的Declan Curran表示:厨房目前成为了装修的核心。如果你的预算只能支持整修一个房间,那毫无疑问就是厨房。

        .浴室

        至于浴室,要点是简洁但优质。让买家动心的是高品质的设施,比如浴室的玻璃屏的品味就比浴帘要高得多,再用混水龙头代替冷热分开的龙头、增设加热合金毛巾架。

        .卧室

        别为卧室而担忧,保持卧室清洁、现代化,确保买家不会看到破碎的墙纸。

        中性真实 过犹不及

        您可能很青睐明色系,但是如果想吸引购房者,请保持白色调与米色调的装潢。除此之外,适当清除房屋里的杂物,添加镜子也是个好主意,可以使空间看起来更大。

        吸引买家的房屋往往都是原版的,未经太多改建的。所以,在决定撤除壁炉,更换原有的木质地板、彩绘玻璃或木质框格窗之前要三思而行。否则失去了原有风格的房产很可能会给人不协调和做作的感觉而难以卖上好价钱。

        街景要美观精巧

        “路边感觉”(Kerb appeal)是吸引买家的元素之一,粉刷好房屋的墙壁,让窗户看起来铮亮,为你的前门换上崭新的门牌号。如果你的房子是在乡下,购房者会很倾心于干净的花园以及花坛。

        车位的处理

        在城市里,停放车辆变的越来越重要,所以草坪填成平地而增加停车位会增加房屋市值。对于后院设施,你所需要的就是草坪与篱笆。

        网络房屋中介公司Emoov的创始人Russell Quirk表示:“将后花园填平并非好主意。大部分买家,尤其是有孩子的家庭,都希望一个绿草如茵的后院,而非面冷冰冰的一片混凝土。

        节能,但要谨慎

        如果现有的热水器还能工作的话,请不要在设置太阳能充电的屋顶面板或者添加热水器上花费上千镑。因为此种工程很难增加房屋的实质价值。

        柯伦先生补充道:“很具讽刺意味的是,买家看重的是房屋的地理位置,当地风土人情,户型大小,附近学区以及停车位的设置很少人会在意架设在房屋上的节能设施“。

        2017-06-09 / by / in , ,
        两种建筑木材 品质、价格差很多

        从一棵大树切下来的木头作为建筑材料,称为Lumber或者Timber,未加工的材料才叫Wood。美国本身出产木材,全世界木头建材以美国为领头羊,当树木加工制成柱子、木板,在材料上都要盖章分类。


        建造房子的木材分成一号木(Grade#1),二号木(Grade#2)。何处是用一号木,二号木,图纸的结构图上有注一个木用在柱子,木板,木梁,这种木材属于老树木头,木节少,承受力强,用在支撑墙,价钱也贵。

        二号木材是新树砍下的,木节多,价钱便宜,用在不受力的隔间墙。住家装修,你如果不知道材料运用,只有被骗的份。也许装修师傅也未必知道使用一号木,二号木,不信去考考他们!

        2017-06-09 / by / in
        雨季 最好别施工

        房子从挖地基开始一直到如相片上的毛胚屋,最怕就是碰到雨季。如果下雨从屋顶上要用一种蓝色的塑胶布(Blue Plastic Tarps)遮挡,工地还要用稻草过滤泥水。你如果没有过滤泥水,流到市府的地下排水,一天罚款几千块美元!其实建筑行业是看天气的行业!


        防水措施的费用是额外费用,屋主一定要尽量避免在雨季开工。

        在西海岸的加州从10月份开始到来年的3月是雨季,其实室外建筑和天气状况息息相关!分享我的惨痛经验,20年前我在旧金山市承接一单房屋扩建工程,增建地方与邻居3层楼的公寓连结在一起。当我们把地基挖好,放好钢筋,等待第二天一早检查,一旦通过检验,马上就要灌水泥!

        谁知道当天晚上,下了一场大雨!结果地基沟壕被废土、砂石全淹没,更要命的是邻居的地基被雨水冲刷,邻居的地下室因此龟裂,我当场被吓腿软,六神无主!只要邻居找工程师或者律师,保证控告我到破产。

        冷静思考之后,事不宜迟,立刻帮邻居的地下室龟裂地方,赶快修复。弄好之后,才想到自己的工程!总之、雨季不适合做户外装修工作。我很幸运,赔了5万元左右,没有破产!

        2017-06-09 / by / in
        含铅水管别再用 赶快更换它!

        目前全美还有400万家庭饮用水管是铅管!在房屋的地牢(Crawl Space)和外面水表进屋那一段水管几乎是铅管。所以我一再讲,当你好不容易购买房子,首先检查飮用水管,其次是电力供应系统,其他项目可以不急,慢慢来!


        铅是重金属,会导致慢性中毒,在人体内会损害脑部,牙齿很容易脱落!尤其是对小朋友发育造成严重破坏,生活中处处含有铅!包含儿童玩具、旧房子油漆、水龙头等等。

        网友刊登生锈的水管,这种含铅的水管千万要更换。(朱健冲提供)
        网友刊登生锈的水管,这种含铅的水管千万要更换。(朱健冲提供)

        看到网友刊登生锈的水管,还不想更换,还要去修,唉!这个钱不能省!全美国的木造建筑物,80年代以前是这样的铁管,而且含有铅,会导致铅中毒

        如图这是旧金山市典型的公寓!我曾经居住过三个月,有非常深刻的印象!首先它是1906年,大地震后的旧金山建筑物,全部木造,在忙碌中违建,品质非常糟;而且,房间内隔音不好;墙壁内许多都没有放绝缘体(Insulation);暖气是老式蒸气式,常常漏出水汽;窗户玻璃是单层不保暖;水管是含铅的管子!

        这样的水管导致慢性中毒,供电系统更是不负荷现代设备,常常跳电!厨房更是老旧,一家烤肉三家香!尤其熬制中药时,真的让人难过。为啥要彼此连结在一起的公寓,就是为了可以抗地震。

        检查水表进水水管是否是铅管。(朱健冲提供)
        检查水表进水水管是否是铅管。(朱健冲提供)
        检查地牢的水管是否是铅管。(朱健冲提供)
        检查地牢的水管是否是铅管。(朱健冲提供)
        2017-06-09 / by / in , ,
        屋主不会灌水泥 至少要懂“算”水泥

        来分享一下水泥相关知识,一般水泥成分叫1、2、3!啥是123呢?一分的石灰粉、两分的细砂(要河砂,不可以海砂)、三分的石子,加水后混合使用。


        小面积的水泥,可以到建筑材料行购买混合好的现成水泥,回家之后加清水就可以使用。它分为80磅一包、60磅一包和50磅一包。大面积水泥就要向水泥公司订购,水泥厂全部调配好直接到你的工地卸货,品质比较有保障。

        水泥的单位叫立方码(Cu/yd),水泥施工需一次性完工,不能够分若干次工作,新旧水泥无法连接在一起!另外,一般水泥压力是2,500 psi,超过这个压力要求,须要压力测试,看工程师的要求!

        这是水泥混合比例不对,小小的地震就裂开。(朱健冲提供)
        这是水泥混合比例不对,小小的地震就裂开。(朱健冲提供)

        住家装修如果须要用到水泥最好是向水泥公司订购材料,只要超过5个立方码(Cu/yd),工厂免费送货,一个立方码价格是150美元,周末稍微贵一点,如果订的数量大,价格还会有折扣。

        工厂订购水泥,品质有保证,所有的水泥比例全部符合。工程师的要求,如果是水泥压力超过每平方寸3,000磅,事先要告诉水泥工厂,他们会特别配比例,达到客户的要求。

        如果水泥运送后院、地下室,要用特别工具运送,就是需要用泵浦(Pump)把水泥送到二、三十公尺以外地方,这个泵浦服务是另外要收费的,平均每分钟是两毛五,一单灌水泥工程60分钟,乘上两毛五。

        还有,工厂生产的水泥加有快干剂,天气热时,4小时之后水泥就凝固了,自己买水泥砂石混合,须要8小时才能凝固,为了方便施工一般都会订购水泥。
        一般的水泥厂普通水泥都是受力2,500 psi,除非有特殊需要,它的收据上,会列出所有的成分,水的含量、石子的颗粒大小、石灰比重。水泥厂他们也要保证,不然会被告。

        屋主最好要学会如何计算水泥量,我见过许多师傅,不会看图,凭著经验订购水泥,反正是屋主出钱。照图纸的尺寸计算,长度乘以宽度再乘上厚度,得到的是立方英尺,然后再除以27,才会等于立方码!各位如果没有把握计算,把图发给我,免费帮你估算。

        新旧水泥相连的结果,外行人的作品。(朱健冲提供)
        新旧水泥相连的结果,外行人的作品。(朱健冲提供)
        2017-06-09 / by / in
        夏天换屋顶好时机 种类怎么选?

        屋顶(屋面)材料有多种,目前以沥青(沥青)为大宗,保固期为30年或20年,更换或是安装时,要有书面声明,是可以使用多久。其他屋顶材料,如小碎石头沥青屋顶,太阳一晒寿命7,8年,好一点可以拖到10年。铁皮屋顶,底下要有耐热处理,许多豪宅也在使用。


        再过来是牛皮胶皮屋顶,表面要刷上防晒油漆,适用平型屋顶,或是斜度不大的屋顶。再来是水泥块或是陶土,屋顶要有很强的支撑力,价格贵,可以使用很长时间。

        不管用那一种材料的屋顶,更换安装时记得申请许可证(许可证),顺便安装排水槽(天沟)和排水管(落水管)。

        湾区旧金山夏天的英文换速屋顶的时候,因为夏季承包商比较不忙,价格可以商量。雨季是热门季节,个个承包商忙碌不停。

        2017-06-09 / by / in
        住宅翻新前的准备工作:预算、时间与规划

        对于很多新移民来说,移民美国后的第一件事就是安家。美国房屋大都是木结构,抗震能力强,结构轻巧,年限也久。因此市面上的很多住宅,即使是始建于上世纪六十年代,但房屋质量依然很好,售价也比较合理。相对于新建住宅,这些老住宅的地段,性价比等各方面都有优势,而且很多老房屋的“宅基地”面积很大,这在新建住宅里已经不允许了。


         但老房子的缺点是显而易见的,比如管线老化、空调设备陈旧以及过时的装修风格等,有的老房子甚至达不到现有的设计规范。这时候,您可以考虑对自家住宅进行翻新。本文将针对此问题,说说翻新那些事儿。

        先决定改造范围

        翻新的第一步,就是要决定工程范围,通俗的说,就是要先想清楚您想改造房屋的哪一部分,以及如何改造。典型的住宅翻新工程有卫浴、厨房翻新(简单快捷的改善居住环境的途径)、房屋局部空间改造(重新布局部分室内墙体的位置)、房屋整体翻新(完全打破旧的室内格局,设计新的空间布局)、房屋加建(例如增加一个卧室套间)等。

        在决定工程范围的时候,一定要想清楚自己的实际需要,不可好高骛远,以免增加不必要的开支和时间投入。当您在考虑您的需求时,需结合以下三点:

        1、预算,也就是您打算花多少钱;小范围的厨卫翻新只需要几万块,大点的项目比如加建和大面积的改造,整个工程预算可能会非常高。不论是哪一种情况,美国的工程费(特别是人工费用)会非常高。

        2、时间,简单的局部翻新可能几个月就完工,但较大范围的工程,比如加建或者大面积改造往往需要半年甚至一年的时间。您自己是否愿意耐心的等待漫长的工期,以及开工的时候家里人住在哪里,这些因素都需要考虑。

        3、规划,您的房子是投资用,还是自住?您是计划在这套房子里居住三、五年,然后更换新的房子,还是打算长期居住?这些问题都会影响到您对工程范围的决策。这时您可能需要一名专业的房产专家,从投资的角度帮您分析这些。

        如果资金不宽裕,而且着急入住的话,建议您考虑厨卫翻新工程,给房屋做“局部整容”。卫生间、厨房虽然仅仅是服务空间,但却是使用频率最高的地方。陈旧的卫生间往往存在空间狭小、通风不良等问题,且卫浴器具老化、缺少储藏空间,瓷砖样式也过时。

        现代人更偏爱将淋浴和泡澡空间分开、独立的马桶间、高效的通风和照明系统,以及明快的室内风格。厨房空间亦是如此,整体式橱柜、嵌入式家电、高效的吸油烟系统,以及科学的厨房工作流线设计,都能大大提高家庭生活质量,让下厨变成一种享受。

        如果资金富裕,又有充足的时间,那则可以考虑一次到位,把房屋从外到内完全重新设计,给房屋做一次“大手术”。这些设计范围包括建筑外立面、阳台、室内空间、地板吊顶、照明系统等。优秀的设计不仅能改善居住环境,也能起到帮助房产增值、保值的作用。

        房屋翻新:留心相关法规

        需要注意的是,并不是每套房屋都可以加建,增加的建筑主体必须控制在建筑退线内,并且加建面积不应突破政府规定的最高容积率等要求。因此如果您在购买房产时希望日后可以加建,请一定要在购买前了解相关的土地政策。

        确定了工程范围后,接下来马上要做的就是找一位专业的设计师,开展设计工作。在美国加州,涉及到电线、管道以及墙体移位的工程项目就需要去当地政府部门审批。好的设计师,会在开始设计前和您充分沟通,探讨在设计中什么是必须的,以及报批时需要注意的事项。

        好的设计,是从空间、功能、风格等多个方面,根据您的需求给您订制一套最适合的方案。如果您自己工作很忙或者没有时间来管理项目,那您可以考虑聘请专业的项目经理,您需要信任这个项目经理,让他(她)从项目的前期准备到最后的施工验收,每个环节帮您协调业主、各个设计方、施工单位、政府等多方面的关系,确保工程花费不超过您的预算,并保证项目会在一定时间内完成。

        2017-06-09 / by / in , , , ,
        厨房是买家最看重

        当出售房屋时,哪些空间会令潜在的买家印象深刻?不是每个人都有同样的答案,但他们都认同人们非常仔细查看的主要区域,是最高价值区。


        双胞胎房地产代理公司Ray White的负责人Craig Pontey说:“是厨房 ”。每个人都想要一个宽敞,明亮,通风的厨房,一家人可以坐在里面吃早餐,最好还能看到花园。

        下北岸来自Mosman和Neutral Bay房地产公司Richardson&Wrench的Andrew Blaxlandy认为,应该是厨房和开放式家庭活动空间的地方,能够直接看到花园是最理想的。

        同时,内西区Burwood的房地产代理公司LJ Hooker的负责人兼拍卖师 Fabian Cabrera在厨房的基础上更进一步,穿过厨房到了外面。

        他说:“后院是最重要的,人们喜欢很方便从室内走到后院,后院是大多数人喜欢的凉爽的娱乐空间。”

        当然,在出售房产时值得考虑这三个区域。如果购买决定最有可能取决于厨房的质量,供一家人坐下来的空间和可以直到的后院,那么值得花一些时间,人力,甚至投入资金来尽量展示其魅力。

        Blaxland认为,有房子不错一个厨房的状语从句:家庭活动区域以及延伸空间非常可取,他目前正在对他的南部高地的房子进行全部重新布局的过程中。

        他说:“出售房子之前绝对值得装修,我自己就是这样在做,北向的空间建一间很好的厨房和家庭活动区,通过推拉门很方便进入房子后院,以创造更多的室内室外空间“。

        “人们确实希望有一个与家庭生活区相融合的厨房。如果空间有限,这可能意味着简易风格的厨房,但如果有足够的空间,最好是厨房中间另外设有台面。”

        蓬泰伊表示,买家对厨房的主要优先选项对话对话的英文轻松,明亮,崭新的方便工作的空间,能欣赏到后院的景致。他称,90%的购房决定是由女士所做,因女士在厨房里度过的时间最多。

        他说:“这是关于学习的行为,母亲认为有一个良好的厨房,是家庭聚在一起开启美好一天的一个好地方,她们的这个想法就会传递给他们的孩子。”

        “新一代可能会看到一些变化,许多年轻人现在喜欢做饭,所以他们对厨房更感兴趣,但一般来说,这是女士的最重要空间。同样,当你有客人时,每个人都喜欢围在一个漂亮的厨房周围“。

        Blaxland补充道,如果有推拉门,通道门或折叠门方便进入房子的后院,厨房对买家而言就特别珍贵他说:“我们生活在很多时候,喜欢在户外用餐的氛围中,因此厨房和家庭活动区能方便连接后院会更好“。

        卡布雷拉也同意:“我认为户外区域,有一个带遮阳篷的娱乐区,烧烤区,漂亮的躺椅和一个易于维护的花园对任何房子都是最重要的空间,然后是家庭区和厨房,这些区域合在一起,形成完美的整体。”

         

        2017-06-09 / by / in , ,
        卖房:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

        卖房新规则:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

        卖房时整修浴室的售价将比整修厨房要来得高;

        2.在售屋广告上加个“可爱”(“巧巧玲珑的意思”)字眼会提高你的房价;

        他们并不建议在好学区投资烂房产,因为增值的空间很有限。


        4.如果你的住宅方圆400公尺内有星巴克咖啡店(星巴克咖啡),那先恭喜你,因为你的房价可比市价高,在1997年到2014年这17年间,住家附近有星巴克的房价上涨率高达96%;而同一时段的全美平均涨幅为65%。

        房屋所在街道名称也会影响售价。如果街道名有Ct。(Court)和Way等字样,住宅售价会比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同类房价高。而座落在Ct。(Court)和Way的房屋,如果街道只有名称而没有数字,售价会更高。

        以下是美国6个城市最佳售屋的时机及其收益。

        全美平均值

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:15%
        比均价高百分比:2.3%
        比均价高出的价格:$ 4,300名

        亚特兰大(亚特兰大)

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:14%
        比均价高百分比:6.2%
        比均价高出的价格:$ 7,200名

        波士顿(波士顿)

        最佳卖房时机:中旬四月至下旬
        比平均售出速度快:13%
        比均价高百分比:4.6%
        比均价高出的价格:$ 8,100名

        达拉斯 – 沃斯堡(达拉斯沃思堡)

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:22%
        比均价高百分比:3.5%
        比均价高出的价格:$ 5,800名

        迈阿密 – 劳德代尔堡(迈阿密劳德代尔堡)

        最佳卖房时机:上旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:16%
        比均价高百分比:3%
        比均价高出的价格:$ 3,500名

        旧金山(旧金山)

        最佳卖房时机:上旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:10%
        比均价高百分比:5.9%
        比均价高出的价格:$ 22,000名

        西雅图(西雅图)

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:16%
        比均价高百分比:2.8%
        比均价高出的价格:$ 64,000个

        可卖出高房价的原因

        选对时机:售屋资讯留在首页的时间愈久

        大部分的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯,任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推,这样一来就不容易被买房者看见。研究数据显示,全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。所以,当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上,那很快会被挤到后面的列表。

        “Zillow的论述:房地产新规则”建议,在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

        吸引真正买家

        卖房信息最主要是能够吸引真正想买房的人,那应如何找出这些人呢“Zillow的论述:房地产新规则”?建议,卖家可以看看买家是否已和房屋中介或是房贷经纪人签约,如是,这意味着他们是认真地想买房,且已跨出第一步.Zillow的数据显示,四月初是这些房屋中介与房贷经纪人开始热络之际。

        时间就是金钱

        卖房如果可以越快脱手越好,1月1日后,在房屋推出市场的第一个显着下降点就是三月下旬,这个时间点也是最终成交价和标价之间差额最高的。

        2017-06-09 / by / in , ,
        纽约购房养房攻略

        买房是件好事,但在买房前一定要慎重考虑各种养房开销后,再根据自己的承担能力购买相应价位和相应类型的房产。

        那么,在纽约拥有一套房产会伴随着哪些开销呢?下面介绍一些除了水电费外常见的养房开销:


        每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)
        每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)

        1.每月房贷和房贷保险

        除非业主买房时有足够的资金,全款买房,否则就需要贷款。根据事先和贷款机构达成的协议,业主每月需要支付一定的本金和利息,直到贷款期结束为止。对于大多数家庭来说,房贷应该算是每月的一个大头开销。

        如果买房时因首付不够而选择低首付贷款,在大多数情况下贷款者都需要购买房贷保险。在传统的贷款方式中,随着还款年数的增加,贷款价值比(LTV)降至80%时,房贷保险就可以取消。但开始还贷的几年,贷款价值比还很高时,业主每年还是要交纳房贷保险。

        2.房地产税

        房地产税(Property Tax)是指纽约市政府针对房地产而征收的税,是纽约市主要的收入来源。房地产税的税额每年都可能会有变动。市财政局每年都会对房产进行估价,然后根据估价以及房产税率来决定房产税额。

        评估价值在25万美元或以下的房产需要按季度缴税,每年4次,评估价值在25万美元以上的房产每半年缴纳一次税。对于一个家庭来说,除了房贷外,房地产税应该算是一年中的另一大开销。没有申请任何房地产税减免的家庭,每年的房地产税会高达几千美元,有的甚至达上万美元。比如说,拥有一套市场价值为647,000万美元(对应的评估价值为31,683美元)的房子,如果没有任何税务减免,业主需要缴纳6334美元的房地产税(根据2016/2017纳税年度的税率)。

        3.房屋保险

        美国买房肯定少不了购买房屋保险,基本保险包括火灾和盗窃等。但有些地区时常发生地震等天灾,业主也可以要求增加一些额外保险。房屋保险也常被称为“业主保险(Homeowners Insurance)”。根据Trusted Choice网,纽约州2016年的平均业主保险费为1,158美元,高于全美1,034美元的平均费用。当然不同的保险公司提供的价格也不同,因此业主选择保险公司时一定要货比三家。

        4.独立屋的维修费

        买房和租房不同,业主要承担着维修房屋的责任。一般来说,房子住久了都会出现这样那样的问题,比如水管漏水、卫生间堵塞、屋顶破损等等。越老旧的房子出现的问题越多,维护费用也会越高。

        5.物业费

        如果你购买的是共管公寓(condo)或者是连排屋(也称连排别墅)式的小区,你还需要按月或者按年交管理费以及用来维护社区的其它开销。社区费的大小取决于很多因素,一般来说,社区的公共设施越多,社区费就越高;越是年久的公寓楼,维护费也越高。《纽约每日新闻》在一篇报导中建议打算在纽约购买公寓的买家,公寓本身的价格只是决定购买的一个因素,更重要的是要看公寓的维护费。在纽约公寓楼的维护费用很贵,平均费用为每月1500美元。

        6.打理花园支出

        买的房子如果是带花园的话,花园的维护费用也需要考虑进去。如果业主自己能够打理花园,那就只需要投资一些必要的工具,比如除草机等。整个的一套花园用具买下来也会花费不少。如果业主没有能力自己打理花园,那每月还要考虑工人的雇用费。

        总之,在纽约买房,能贷得了款并不是最重要的是,最重要的是买房后是否还能够轻松的生活。很多家庭在买房时没有重视养房的开销,结果买房后却被迫走上了财务的悬崖上。

        中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)
        中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)

        别因小失大 及时缴纳房产税须重视

        一位中国富豪在美国购买了20栋别墅,但因不懂美国房产税的法律,结果4栋被拍卖,另外的16栋儿子继承也很难,其家人吃尽了美国高额房产税的苦头。这则惊人的消息今年7月曾在网上大为流传。

        王君(化名)的父亲是一位民营企业家,曾在2009年以个人名义在美国各地买下20栋别墅,其中包括纽约州的2栋。不幸的是,父亲的企业于2012年倒闭,国内的房产和存款均被查封抵债。父亲今年也因病去世。一直没有稳定工作的王君一时想起了父亲在美国购置的20栋别墅,本以为能保自己一世衣食无忧。但就在他想要继承这笔巨额遗产时,却意外地发现,父亲在纽约州和马萨诸塞州的别墅已经成为了别人的家。

        原来,王君的父亲在购买上述房产后并没有安排当地中介照料,结果因拖欠多年的房产税而被政府拍卖掉,父亲当初巨额的投资就这样的毁于一旦。这20栋别墅,4栋被人占去了不说,剩下的16栋要想继承也很难。王君的父亲因为没有美国身份,若想继承父亲的遗产,王君需要支付高达40%的遗产税。

        上面例子充分说明,在美国买房,了解房产税及其它税务非常重要。买了房子,并不代表就能保住房子。业主如果因为种种原因长期拖欠房产税,后果会非常严重,甚至会导致失去房产。在房产税高居不下的纽约更是如此。

        按照纽约市的法律规定,作为业主,有责任按时缴纳房产税。即使业主在没有收到房产税单的情况下也要这么做。若迟缴税款,无论是什么理由,财政局都要向业主收取利息。那么纽约的房产税竟有那几种?具体怎么个缴纳法儿呢?不缴纳或拖欠房产税到底会有什么后果?而早缴纳房产税又会有什么优惠?这些业主关心的问题,我们在这里就一一进行探讨。

        纽约4类房产税

        纽约市将物业分成4种类型,按类型收取房产税。第一类是1-3家庭住房;第二类是3家庭以上的住宅物业和合作公寓及共管公寓;第三类是公用事业公司设备和特殊的特许经营物业;第四类是所有其它房地产,包括办公楼、工厂、商店、酒店和套房。每一种类型所对应的房产税率和房产税的计算方法不同。房产税的税额主要取决于房产的估价和税率,两者任意一个因素上涨,都会导致房产税上涨。

        房产税基本流程

        有房子的人都会知道,纽约市的房产税每年可以分几次缴纳。纽约州规定,纽约市每年要对所有地产做一个评估。在每年的1月,财政局会给每位业主寄出一份物业价值年度通知书(Notice of Property Value)。这份通知书非常重要,里面列有房产的重要详情,包括财政局估算的房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。

        通知书上列出的评估价值越高,房产税也就会越高。因此,业主在收到通知书后一定要认真检查上面的信息,若上面的某项信息错误导致房产估价高,业主可于3月15日前向纽约市税务委员会(Tax Commission)直接提出申诉,而无须请律师。申请表格可在税务委员会网站得到。

        此外,通知书还列出了业主在当前纳税年度中享受的任何减免,并可能列出业主在下一纳税年度的一些减免,业主在3月15日前也可进行减免申请。

        财政局会在每年的5月份发布最终评估卷,并生成始于7月1日的下一纳税年度的房地产账单。

        纽约市的财政年度(Fiscal Year)是从每年的7月1日开始,到第二年的6月30日结束。根据房产的大小,业主可预期的付款时间表分为以下两种:

        ‧ 按季度缴纳

        所有评估价值在25万美元或以下的物业须按季度缴税,也就是一年缴纳4次。业主一年会收到4次税单,通常都是在税款到期的前一个月收到税单。税款到期日期为每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

        ‧ 半年一次缴纳

        所有评估价值在25万美元以上的物业每年需缴纳2次房产税,也就是说每半年业主会收到税单,通常都是在税款到期的前一个月收到。税款到期日期为7月1日及1月1日。

        不交或迟交税款会遭罚,如果一次支付全年房产税也能享有少许的优惠(Fotolia)

        一次支付全年房产税有优惠

        提前缴纳完整个纳税年度房产税会收到一定的折扣。如果你是按季度缴纳房产税,在纳税年度的第一个房产税单的缴税截止日期(7月1日或宽限期7月15日)之前缴纳全年税额,你会收到0.5%的折扣;如果等到10月份的第二个房产税单时一起缴纳完剩下三个季度的税额,就会收到三个季度房产税的0.25%的折扣;如果在1月份一起支付完剩下两个季度的税额,会收到两个季度的0.125%的折扣。

        如果你属于每半年缴纳一次房产税的业主,若在7月份得到的第一个年度纳税单截止之前缴纳完全年税额,会收到0.5%的折扣。

        不交或迟交税款会遭罚

        如果你是按季度缴税,若在税款到期时没有及时缴税,还可以有15天的宽限时间。也就是说,你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前缴纳税款,政府就不会追加利润。如果宽限期的最后一天正好赶上周末或者节日,就以下一个工作日为准。

        如果你在宽限期之后才补缴税款,政府就会从税款到期的日子算起(也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日),收取高额利息,利率取决于房产的评估价值(具体利率请见表一)。要特别注意的是,纽约市对房产税的要求特别严格。财政局一旦将税单邮寄出去,就以信件中指定的付款日期为准。在财政局工作的胡先生警告说,如果你更换了房子就一定要及时通知财政局,否则财政局会将税单邮寄到旧地址那里。若税单遗失或者你没有及时拿到税单,就会给你带来一系列麻烦。

        表1 纽约市因迟交房产税所追加的利率

        real-estate-tax-rate

        来源:纽约市财政局。

        财政局在其官网上警告到:如果收到来自财政局的信件要求提供更多的信息,你一定要联系财政局。即使你认为财政局发错了通知,也最好要联系财政局。不要拖延,否则财政局会自动对尚未支付的房产税收取利息,时间久了,所缴的利息很可能要比原来的税额还多。如果持续不支付欠款,还会引起房产被拍卖。在纽约,拖欠房产税可不是一件小事,胡先生说:“根据纽约市法律规定,如果拖欠1,000美元以上的房产税超过三年,那么纽约市就有权将房屋的抵押权转交给银行。”

        其实不光是纽约,美国各个州对房产税的迟交或者罚金处理得都非常严厉,哪怕是很少的罚金都会引起严重后果。最近在网上看到的宾夕法尼亚州的一个案子足以给人们以惊醒。一位寡妇因迟交房产税而被罚了6.3美元,可她没有当回事,后来这6美元加了利息后增加至大约235美元。由于一直未引起这位房主的重视,最后政府把她的价值28万美元的房子以11万多美元拍卖出去。这个故事足以显示当地政府对房地产税按时缴纳的严肃性。那么如果业主收到有关欠税屋拍卖的通知应该怎么办呢?最好要尽快找律师进行咨询。

        纽约5个区房产税拖欠情况

        纽约市昂贵的房产税并非人人都缴得起,根据纽约市财政局2016年度房产财政报告,纽约市在2013,2014和2015财政年度的房产税拖欠均在3亿美元以上,其中2015年最多,约为3.55亿。对于第一类和第二类住宅型物业,所拖欠税款的家庭中,2015年财政年度每户平均拖欠房产税3200美元。五大区中,华人集中的布鲁克林和皇后区拖欠房产税的案例最多,数量都超过2万套。如图1所示,布鲁克林和皇后区2015年度拖欠房产税的家庭分别占纽约市的33%和30%,是其它三个区的2倍多。在2013、2014年各区拖欠税款的比率分布与2015年类似。

        图1 纽约市5个行政区2015财政年度房产税拖欠比较

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        来源:大纪元制作

        纽约房产税近年来年年上涨,给很多家庭带来了沉重的负担。作为在纽约生活的华人,多多了解房产税的重要性以及房产税的各种减免政策对于保住房产很重要,千万不可忽视。

        2017-06-09 / by / in , , , ,
        20条过来人买房经验 看完心里更靠谱

        来看看这20条买房经验,过来人告诉你买房子应该的注意的事项是啥?买房子不是买玩具,不喜欢可以换了。有的时候必须一步到位,这个时候,别人的经验就是很好的参考和建议。


        1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。

        2、现在高价房根本不用首付三成,但是你不要去找大银行,找像民生、浦发等小行,你完全可以办成8成贷款,四大银行每年都要被央行来查,所以他们很少违规,但小银行却可以不受限制。

        3、开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。

        4、广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。

        5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP),让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买。

        6、别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。

        7、别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了

        8、别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。

        9、别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告。

        10、得房率绿化率容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。

        11、漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。(上海适合打桩的是地下33-35米,这部分土好)

        12、不要再相信任何奖项,这个奖很多可能是花钱就能买到的。

        13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些多是公司的领导来捧场的。

        14、注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样多,比如排队买号等,但是开房商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

        15、为何有的项目凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

        16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是买不掉的就是位置有问题,我们叫后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?

        17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西准,只有少数楼盘会做一份假的。

        18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净,建材堆放是否井井有条(建工,住总做的好)

        19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。

        20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足大家的崇洋媚外的心理。

        2017-06-09 / by / in , ,
        吊灯的尺寸选择及其选购注意事项

        对于吊灯的尺寸选择,最主要考虑的因素便是空间的大小与户型。那么,现在小编来详细为大家介绍吊灯尺寸知识。


        吊灯的尺寸选择

        一般来说12平方米以下的小空间宜采用直径为20CM以下的吊灯,灯具数量、大小应配合适宜,以免显得过于拥挤;面积在15平方米左右的空间照明灯具的直径在750px就完全能够满足我们的照明需求,直径最大不得超过40CM,超过1000px会显得吊灯与空间很不协调。

         

        选购吊灯的注意事项

         

        一般而言,选购吊灯时,所需要注意的事项有三大类:房间高度、灯具风格以及灯头数量,只要掌握好这三点,就能选购到合适的吊灯。

         

        1、房间高度:

         

        在选购吊灯之前,首先应该测量一下安装位置的装修后室内净高度,如果净高度低于2.6米则不建议选装吊灯产品。因为吊灯通常需要下垂40公分以上才有较好的效果,而在室内高度较低的情况下安装吊灯不但无法起到良好的装饰效果、而且还会令室内空间显得低矮压抑,这是十分得不偿失的做法。

         

        2、灯具风格:

         

        在室内高度适合选装吊灯的情况下,选购灯具时还需要注意吊灯的设计、造型、色彩风格与室内装修风格相协调,这也是选购吊灯时必须注意的问题之一。通常奢华、繁复的装修风格适用造型复杂、色彩艳丽的吊灯;而简约式装修风格更加适合造型简单、色彩纯净的吊灯。

         

        3、灯头数量:

         

        选购吊灯的第三个注意点:灯头数量的选择。当我们选购吊灯时,需要根据照明面积、需达到的照明要求等几个方面来选择适合的灯头数量。通常,灯头数量较多的吊灯适合为大面积空间提供装饰和照明;而灯头数量较少的吊灯适合为小面积空间提供装饰与照明。因此,我们应该本着按需选择的适用原则来选择吊灯产品。

         

        以上便是关于吊灯尺寸及选购知识介绍,相信大家在看了之后,结合自己个人的喜好,定能选购到心仪的吊灯,为居家空间增添一份浪漫氛围。

        2017-06-09 / by / in , ,
        吊灯材质

        1、玻璃。玻璃材质的吊灯是目前比较流行的吊灯种类,主要优点为透明度好、照度高;耐高温性能优异。但是玻璃吊灯的缺点也比较明显:主要体现在造型相对呆板、单一,油烟、灰尘落在上面比较显眼而且清洁起来相对比较麻烦。


        2、纸。纸质吊灯是现代简约装修与中式装修中最常用到的吊灯品种之一,优点是重量较轻、光线柔和、安装方便而且容易更换、具有较浓的文化气息,缺点是怕水、耐热能力差、一些质量不佳的纸质吊灯还容易出现易变色、易吸附尘土的缺点,所以如果选用纸质吊灯最好选用高质量的名牌产品。

        3、塑胶。塑胶吊灯具有造型多变、造价低廉、易清洁打理、颜色选择丰富等诸多优点,是目前比较受年轻人喜爱的吊灯品种,不过塑胶吊灯的质感不佳、一些低质量的塑胶吊灯在受热之后还会产生一定的异味,这也是塑胶吊灯的最大缺点的所在。

        4、云石。云石灯是吊灯中的贵族,不但光线柔和、质感优异,具有很高的装饰性和档次感而且耐热性、防水性都是上上之选,但是高品质云石灯的造价较贵、由于较大的自重对于安装质量的要求也较高,所以大家在选购时一定要注意避免购买到假冒品、安装时也一定要监督工人将灯具装牢!

        玻璃管的便宜,但是易碎,要好好保管;铁艺的也便宜,但是造型单一,没那么华丽;锌合金的性价比高,造型多,价格合理;纯铜的工艺多,材料贵,是奢华的选择。所以买哪种材质的吊灯好也是根据个人喜爱来购买。

        以上就是关于吊灯有哪些材质以及买哪种材质的吊灯好的内容,希望能帮到朋友们。

        2017-06-09 / by / in , ,
        家装水电改造有什么规范

        水电改造对屋子的装修很重要,为此我们要清楚家装水电改造的规范,家装水电改造有什么规范,有哪些需要注意。


        我们在家装水电改造之前一定要了解清楚家装水电改造的规范。

        清楚了解新房原有水、电路走行,尤其是电路,应该了解住房的报装用电负荷、电线的截面、电表规格以及回路和插座的数量。另外,准备入住前,还要向开发商索取一份“电气竣工简图”。建议分支回路应用横截面不小于2.5平方毫米的导线;空调等大功率电器应单独有一个回路,导线的横截面不小于4平方毫米。

        应当尽可能召集新房入住成员一起参与设计,设想房子已经装好,每天大家需要用的水、电应该安排在什么位置合适,并在墙上画出龙头,插座位置;并在数日后再次重复,验证其合理性;有时间还可以自己画出走线路径;插座不要太多,但少了更不方便,国际铜业协会建议参考香港标准:卧室每间4组,客厅每2.5平方米一组,厨房每1.2平方米一组,空调、排风扇、洗衣机等有专用插座。

        要对改水改电用材进行详细了解和调查。水火无情,电则更具危险性。安全是第一要素。哪怕多花些钱,也要对用材进行高要求。尤其是包工包料的同学,要学会鉴别各种常见线材、管材的真假优劣。同时,要具备充分的超前意识,要为今后的高科技家电添置尽可能留下空间。

        选择改水改电施工队。好多同学选择的装修公司可以做,但俺还是认为最好把这部分工作交专业队伍去做。不过无论谁干,各种资质证书是必须要检查的。否则绝对不能进场施工。

        我们了解完家装水电改造的规范以后,还要清楚需要注意什么。

        1、不宜随意在地面开槽跨接线管,避开管道区

        2、不宜随意在地面打卡固定管线,避开管道区

        3、开暗盒遇到钢筋要避开,可上移下移甚至更改位置,禁止断筋。

        4、不能开长横槽走管:承重墙易破坏结构,轻体墙由于受力为上左右三面,断筋后照样会造成后患。

        5、电线管不宜走石膏线内,易造成死弯,死线

        6、管径小于25的PVC电管拐弯用弯管器,不能加弯头拐弯;电路不是做秀,拐弯尽量避免直角死弯。

        7、除厨房了生间外,电路走管线尽量走地(顶面吊顶除外),走管完毕用PVC胶粘结接口处。

        8、线管先布置完毕,固定完毕,然后和钢丝穿线

        所以说,家装水电改造工作是一项非常重要的工作,我们马虎不能,做好这项工作,对我们帮助很大!

        2017-06-09 / by / in , ,
        水电改造如何布局

        家里的水电改造布局确实是一件麻烦事,牵涉到许多的管道,想要做好这件事并不容易。现在就跟大家说说,水电改造如何布局?需要注意什么?


        改水电之前要对整个屋子的布局有个清楚的想法,每个区域的功能等都要有个大概的想法,在这个过程中还要考虑到个人的生活习惯,以及家庭成员的情况,有没有小孩,老人同住;家里是否装浴缸,这些在改水电之前都要确定下来,以免给将来的生活造成麻烦,以下就是改造水电布局需要注意的一些东西:

        1、开槽的时候千万不要打段墙上的钢筋,否则物业会来找茬,这到没啥,关键是房子质量会下降。所以一定要用电钻开槽,这样开的很规范。

        2、 横平竖直是最规范的走线方式,但是产生的费用也最高;个人建议地面的明管,再有详细电路图的情况下,可以考虑斜走,这样会节省很多费用,(凡是学过几何的都知道勾股定理),但是墙上的槽只能竖着开,千万不要斜着开,这个专业改的都知道,二把刀就不清楚了。

        3、在铺明线的时候墙和地的拐角一定要紧贴着墙和地面走,否则以后找平地面的时候又得太高,无形中就减少了层高。

        4、走管子时最忌讳管落管,这是很不规范的。

        5、插座和最好多留出几个,尤其是厨房(厨房最好用4平方的线),卧室床头,因为这些地方是以后小家电最多的,多一点插座方便使用。我家还做了两个双控,门厅和主卧的,这样晚上回家和起夜很方便,尤其是家里有老人和小孩的一定要注意,避免了摸黑开关灯的危险,也多不了多少钱。

        6、 如果家里装浴缸,建议在浴缸上方安装2头的浴霸就够了,这样在泡澡的时候更舒服。

        7、 改电的管子都用pvc就足够了,足够结实。没必要用镀锌铁管(另外,镀锌管时间长了镀层容易脱落造成管道生锈)。

        8、 水电路改造尽量走墙顶明线,这样方便检修和再次改造。

        以上就是一些水电布局改造需要注意的问题。大家可以根据实际情况做参考。

        2017-06-09 / by / in , ,
        水电改造有哪些步骤

        在房屋装修过程中,水电改造是一个重要的环节,如果处理不当,容易造成重大的安全隐患,也会造成资源的浪费,那么,水电改造有哪些步骤?有什么注意事项?接下来就随小编一起来看看吧。


        水电改造的步骤一般有以下几点:

        1、选购建材

        装修中任何一个环节,关于材料选购都必须谨慎,就水电改造而言,劣质的水电材料会直接影响日常使用甚至可能危害到人身和财产的安全。

        2、开槽

        开槽处主要是确定开槽路线,线路开槽可遵循下面三个原则:不破坏原有强电原则、不破坏防水原则,线路最短原则。通过用线的多少来确定PVC管的用料,同时也便于确定管槽的宽度。

        3、埋管线

        在做预埋管线时,开关、插座预埋前一定要先确定好位置。预埋管线

        4、检测试压

        在做好水电改造工程后,一定要对其经行验收,如若有发现问题可做及时的修复处理,等到其他项目施工完毕,等发现问题再做修改就实属不易。

        5、封槽

        封槽主要是固定暗盒和PVC管,固定暗盒要求与墙面持平,要在同一水平线上;PVC管要求每隔一米就有一次固定,封槽后的墙面、地面都不得高于原始平面。

        水电改造的注意事项

        1、客厅电路改造

        电线的位置需要事先考虑好,做好预留工作,一般来说,就在 沙发的边沿处欲留电话线口,在户门内侧欲留门铃线口,饮水机、加湿器等设备预留电源口,一般情况客厅至少应留5个电源线口。

        2、卧室电路改造

        床头柜的上方预留电源线口,采用5孔插线板带开关最佳,可以减少床头灯没开关的麻烦。

        3、卫生间水路改造

        卫生间水路改造的内容比较多,洗面盆、马桶、浴缸和洗衣机的安装位置、是否需要热水管都要事先安排好,地漏的下水道处理要得当,否则以后会造成返水现象。

        4、厨房水电改造

        在改造厨房水路时,一定要先确定好热水器安装的位置,这样才能确定冷热水管安装的位置,进行水路改造。

        2017-06-09 / by / in , ,
        水电改造需要哪些材料

        在新房装修的过程中,水电改造是其中的一项大工程,而水电改造所需材料的质量直接影响到后期住户的生活品质。那么新房装修水电改造材料有哪些?费用需要多少呢?


        在家装过程中涉及到问题很多,比如像这个家装水电工艺有哪些,水电改造费用是多少;都是要考虑的,那么具体到新房装修水电改造材料有以下几个方面:

        第一,如图1所示,电方面需要购买的材料有:配电箱;电线,音响线;辅料(包括导线管,暗盒,管箍,弯管弹簧,入盒接头锁扣,90度弯头,绝缘胶布等),开关,插座,灯具。

        2,品牌2.5平方阻燃硬电线:1 —- 3卷(要根据户型大小和造型多少实地测量,最好是火零地分开);网线电视线如干(要根据户型大小和造型多少实地测量);直径1.6的乙型PVC穿线管

        10 —- 20根(要根据户型大小和造型多少实地测量);管接40 —- 50个; PVC胶水1小瓶;五孔和九孔或12孔底盒若干(要根据户型大小和造型多少实地测量);黄腊管若干;电工黑胶布1 — 2卷;防水胶布3卷;熟石膏粉5到10公斤。

        第二,水方面需要购买的材料有:1,PPR水管,地漏,水管弯道及接头,防水涂料,三角阀,台盆落水,浴缸落水,金属软管,生料带,厚白漆,麻丝,地漏,硅胶,双面胶带纸,移位器。

        2,品牌PPR材料:直径2.0的水管全要热水的一厨一卫约5 — 7根,一厨两卫约7 — 9根;内丝弯头8-10个;三通内丝3 — 5个;等径弯头15 — 20个;等径三通3 — 5个;管接2 — 5个;如有需要2.5变2.0直(弯)变径1 — 2个;金属堵头10 —- 13个;临时用水龙头2个;生料带1卷。

        。在了解了装修水电改造所需的材料后,接下来就是考虑选择什么价位的材料,质量的好坏直接影响到施工的品质下面是一些新房装修水电改造材料一般所需费用:

        第一,电路改造费用:

        强电改造:

        1,暗线2.5mm2 25元/米单管; 4 mm2 30元/米单管; 6 mm2 45元/米单管; 2,明线2.5mm2 15元/米; 4 mm2 20元/米; 6毫米30元/米; 10 mm2 40元/米单管;

        其实含开槽,电线,线管,工钱,布线,施工,封槽,电线全部为国标免检电线,如:(津成)

        安装暗盒86×86 8元/个; 146×86 20元/个; 146×86(明盒)10元/个;穿墙眼:承重墙30元/个非承重墙20元/个。

        弱电改造:

        1,电话线(明10元,暗15元)电视网络音响线(明15元暗20元);

        2,灯具安装和面板安装:

        地面开槽每米10元,射灯或筒灯不包开孔5元/个,不含灯具;吸顶灯15元/个,小吊灯二至五个小灯15元/个,吊灯六个小灯以上35元/个,开关和插座安装另收费; 30个以下收费5元,30个以上/个3元。

        第二,水路改造费用:

        PPR水改报价; 1,30米至60米30元/米; 2,10米至30米35元/米; 3,10下45 /米; PVC下水报价; 1,50PVC下水50 /米;

        7,暖气改造每组150元(含2米管及管件,不含阀门)。

        新房装修水电改造材料有哪些?费用需要多少?以上就是一号家居网小编为大家做的详细介绍,希望会对大家在新房装修中会有所帮助!

        2017-06-09 / by / in
        厕所水电改造有哪些流程

        厕所对于我们而言,不光光是解决三急那么简单,我们一般都会在里面洗漱,照镜子,梳头发等。所以厕所里有很多水电设施,诸如热水器,浴缸等。既然有了这些设施,就有使用寿命的困扰,所以必须定期检查以及更换。那么厕所水电改造有哪些流程,怎样改造才科学?


         一,淋浴花洒
        测量尺寸:淋浴花洒的进水管高度为120cm,卫生间房高为250cm花洒进水管高度太高,对于个子稍矮的人群不方便,安装也不方便。
        施工分析:管道吊顶高度为30cm(大概),地面瓷砖厚3cm(大概),卫生间大概高度为250cm-33cm = 217cm(大概),这样留花花安装后空间为217cm-117cm = 。
        而100厘米可能不能满足花洒最低高度,可能需要我们锯断花洒一节,这样花洒能装上也很紧凑缺少美观,如果安装时留给花洒足够空间,就能将花洒的长度伸展开,达到花洒最漂亮的样式!
        建议:根据这户特点,推荐花洒装在90cm高,全家各个高度人群都使用方便,而且花洒安装的空间也留全了,不会出现安装不了的情况。

        2,马桶坑距(未贴墙砖地砖)
        测量结果:马桶坑距为34厘米,角阀距下水中心位置低于22厘米。

        施工分析:在铺完墙地瓷砖后(大概3厘米),马桶的实际坑距为31厘米,现在马桶坑距标准多为30厘米或40厘米,这样估计会离墙壁有小缝,应该可以忽略不计角阀。的位置可能会阻挡住马桶的安装(马桶后座是封闭空间),照这种情况得选后头有空间的马桶(这样马桶样式的选择性就少了,而且角阀在马桶里也不好操作)。
        建议:根据此情况,铺墙砖时,尽量叮嘱贴砖师傅铺厚多,使坑距达到3厘米,至少缝隙也会很小;角阀安装距离应离下水管中心点垂直墙壁点的距离达到22厘米以上(简单来说,角阀位置尽量靠边埋墙)。
        3,浴室柜宽度
        测量结果与建议:抛去马桶安装和使用的距离推荐使用80厘米宽的浴室柜,90公分太紧凑,不推荐。

        二,卫生间线盒定位。

        卫生间的照明,取暖,换气都是用浴霸搞定的(一机多用),另外再加上镜前灯开关和一个电吹风插座。
        线盒摆放的思路应该是这样:浴霸的照明开关放在室外控制,浴霸的取暖,换气在室内控制这样做的理由是卫生间的灯每天要开关Ñ次,可说是家中使用频率最高的,而浴霸的取暖开关并非每天用,最起码夏天洗澡不会用到,而且开关上还有防雨盖,进卫生间要打开防雨盖才能开灯,关灯后又要合上盖子才能出卫生间,这个麻烦的,开灯,关灯的动作每天要重复做ñ次,个人认为是件很不爽的事情。再有就是卫生间大多采光不好,室内开灯的话眼睛看不到开关(夜间表现得尤为突出),还得用手去摸开关,很麻烦。因此有条件的话,最好将卫生间的灯改在室外控制,方便得多。
        再有就是镜前灯也不是每天用到,可将它的开关设在浴霸面板上,这样就可以单独给卫生间做个插座,用不着做那种开关带插座的面板。
        最后卫生间的插座和浴霸开关最好放在洗脸盆边上,离淋浴远点好处两个:一是洗澡后照着镜子吹头臭美时电吹风不会拖个长长的线鼻子,二是洗澡时水不会溅到面板上。
        当然话有百说,理有百端,(以上纯属个人看法)。但我们做水电施工的大多是按这个原则来布置卫生间开关面板的,道理给业主讲透后,十分受欢迎,只有个别卫生间没这样做,不是业主不想做,而是卫生间条件限制(主要是有的卫生间里面有烟道做不了)。
        卫生间配线有两个问题需要解决:一是用多大的线,是2.5平方的线,4平方的线还是6平方的线二是浴霸开关需要放几根出火线,是4根还是6根? ?如果卫生间不装浴霸,而是装暖风机,又该用多大的线?以上问题在我们施工中都遇到过,下面就一一道来。
        1,卫生间到底要用多大的线。
        很简单,如果只有浴霸,2.5平方的线是最经济的,如果卫生间有即热式电热水器,就要注意了,需要单独放线,参照说明书,根据热水器耗电大小,有的可用4平方的线,有的要求用6平方的线。如果有暖风机,那么用4平方的线是较为明智的选择。
        根据施工经验,卫生间使用浴霸的非常之多,其它几种电器只是偶尔碰到,客户不要以为浴霸是个非常耗电的大家伙,说穿了它无非就是4个275瓦的大灯泡而已,总的耗电量不会超过1200瓦,两个卫生间浴霸加起来也不过2400瓦,工作时间也不多,大多用半年歇半年,冬天洗澡连续工作估计每次不会超过40分钟,而2.5平方的电线穿管暗敷能承受3700瓦左右,这可以从很多资料上查到。因此,普遍来讲,两个卫生间如果只用浴霸,单独走一个回路情况下,用2.5平方的线是最经济的,还有千多瓦的余量。这一点浴霸厂家计算得十分清楚。大家不信的话,如果客户本身家里安装有浴霸,在电工剥浴霸线接线安装时,可以清楚看到浴霸电源线是由5根(有的是4根)1.0平方的软线做的,有些厂家共用的那根零线也是1.0平方的线,浴霸开关上共用的火线也是1.5的硬线 做的(当然有些牌子用两根1.5平方并接的),这意味着什么?意味着你家浴霸线放得再大,它内部实际上就是用的两根不会超过1.5平方的电线在导电。
        2,浴霸开关需要几根出火线
        通常来讲,四根出火线就够了,分别控制:取暖(2根),照明(1根),换气1根但大家要注意,现在浴霸品种五花八门,有从浴霸吹风下来的(夏天用)等等,如果你家浴霸还有其它功能的话,那么一定要向商家问清楚,布线时要放几根线,我们就碰到过放六根线的。

        所以说,厕所水电改造还是有章可循,有法可依的,厕所的水电改造主要就是注意马桶,热水器等的换新以及布局。还有水管以及电线的固定。总之一句话,安全最重要,所以希望改造方案应该尽量科学严谨。

        来源:一号居家网

        2017-06-09 / by / in
        水电改造验收怎么做

        水电改造完毕面临的一个困扰人的问题便是水电改造验收,许多人缺乏验收经验经常在验收后才发现自己吃了亏,所以了解水电改造验收的知识是非常有必要的。那么水电改造验收怎么做,应该注意哪些小细节?


        水电改造验收是一个考验人验收经验的过程,那么水电改造验收怎么做,验收时应该注意哪些小细节呢?

        如图1所示,不论水管走顶还是走地,各冷水,热水出水水口必须水平,一般左热右凉,管路铺设需横平坚直布局走向要安全合理管卡位置及管道坡度等均适合规范要求。各类阀门安装应位置正确且平正,便于使用和维修。

        2,进水应设有室内总阀,安装前必须检查水管及连接配件是否有破损,砂眼,裂纹等现象。

        3,厨房内如加装软水机,净水机,小厨宝等应考虑预先留好上,下水的位置及电源位置。

        4,冷,热水管均为入墙做法,开槽时需检查槽的深度,冷热水管不能同槽。

        5,淋浴混水阀的左右位置正确,且装在浴缸中间(先确定浴缸尺寸),高度为浴缸上中150-200mm,按摩浴缸根据型号进行出水口预留。混水阀孔距一般保持在(暗装)150毫米,(明装)100毫米时,连杆式淋浴器要根据房高和业主个人需要来确定出水口位置。

        6,坐便器的进水出口尽量安置在能被坐便器挡住视线的地方。连体坐便器要根据型号来确定出水口的位置,一般要留在马桶下水口正中左方200毫米处。

        如图7所示,电热水器一般需固定在承重墙上,如情况特殊,固定在非承重墙上要做固定支架,且顶层要有足够位置做固定支架,需提前与热水器厂家进行沟通,以便确定热水器出水口的位置。

        8,安装厨,卫管道时,管道在出墙的尺寸应考虑到墙砖贴好后的最后尺寸,即预先考虑墙砖的厚度。

        了解了以上的内容,相信大家获益匪浅。小编提醒大家,验收前可以参考以上内容,相信可以为大家带来不一样的惊喜哦。

         

        来源:一号居家网

        2017-06-09 / by / in , ,
        卫生间厨房水电改造怎么做

        卫生间厨房作为功能性区域,在家居装修中占据着重要的位置。而当中的水电改造关乎家居安全更是深受重视。对于卫生间厨房水电的改造人们颇为紧张,特别是新手,那么卫生间厨房水电改造的方法怎么做,有哪些需要注意的?


        卫生间厨房水电改造怎么做有哪些需要注意的

        其实卫生间厨房水电改造要注意的细节很多,只要把这样细节考虑好,基本就不会出什么问题。那么卫生间厨房水电改造有哪些需要注意的呢,我们一起往下看。

        水电改造注意事项 – 装修水电注意事项:厨房水路改造

        厨房水路改造包括了水龙头和热水器的安装使用,一般来说,房屋内的厨房和卫生间都是共用一个热水器。因此,在进行水路改造的时候,热水器的安装位置就显得至关重要了。只有确定了冷热水管安装的位置,进行水路改造才会比较顺利。同时需要注意的是,在安装冷,热水的时候,上水管口一定要保持一样的高度。同时,管口和墙面要保持2厘米的距离,而冷热水管之间的距离则是15厘米。

        水电改造注意事项 – 装修水电注意事项:卫生间水路改造

        卫生间水路改造的内容比较多,像洗面盆,坐便器,浴缸,洗衣机的安装位置,是否需要热水管都要事先就考虑清楚。需要注意的是,地漏的下水管道一定要安装到位,以免日后使用的时候出现返水的问题。

        水电改造注意事项 – 装修水电注意事项:厨房,卫生间电路改造

        由于厨房使用的电器比较多,所以在进行水电改造的时候,一定要先考虑清楚会在厨房内使用哪些电器设备。同时,还要事先考虑好电器的安装位置,以此为电器预留电线接口,以免在日后的使用过程中造成不方便。如果是对卫生间进行电路改造,那么只需要将整体照明设备的线路预留好就可以了。和其他空间的电路改造相比,卫生间的要简单的多。

        以上注意事项只要掌握好,水电改造工作必定事半功倍。

        来源:一号居家网

        2017-06-09 / by / in , ,
        全厨房水电布局建议

        厨房插座需要多少个,厨房水电如何布置才算合理?的英文这很多最业主都关心的问题。厨房水电布局确实是重要的事情,如果安装不合理,可能会影响到未来生活。今天小编就整理厨房水电布局相关知识,希望对业主门有用。


        厨房水位布置建议:

        厨房水位一般包括冷热进水口,出水口,洗碗机排水口等。冷热进水口位置应该考虑管道连接和维修的操作空间,一般定在离地200-400的位置比较合适,但是还需考虑洗菜盆和下水管的影响。下水口的位置要考虑排水的通畅,维修方便和地柜之间的影响。一般定在洗菜盆下方比较合适。

        厨房电位布置建议:

        厨房一般常用电器插座有抽油烟机,消毒碗柜,微波炉,电饭煲,冰箱等。抽油烟机的电位为中式和欧式两种,中式烟机电源插座一般定制在烟机机右上方,离地高2米-2.1米;欧式烟机电源插座一般可放在油烟机的铁烟道中,也可放在铁烟道侧面,离地高度2米以上,要注意烟机安装和烟管的影响。

        插座电饭煲一般高度要在一:米以上,通常在1.1-1.3米之间;微波炉使用频率比较高,可以直接放操作台上,或者吊柜中,还可地放地柜中,但是要有充分的散热空间。如果把微波炉放在吊柜中,电源插座布置在其上方比较合理。

        嵌入式消毒柜插座一般在消毒柜所在地柜的旁边,也可以安排在地柜背部,布线约距地面45厘米左右。吊挂式消毒柜的插座一般安排在吊柜中,也可以安排在吊挂式消毒柜下方,电源插座安放在消毒柜的上方20毫米左右即可。

        嵌入式烤箱插座一般安排地柜的旁边,但一定不能安排在烤箱的背部,插座容易长期受热老化。炉灶为电磁炉或带电炉,插座则一般安排在炉头的正下方墙面上,高度通常安排在离地60-70CM之间。

        如果要安装小厨宝,小厨宝电源一般位于水槽柜内;如果不放小厨宝,以后也可作为粉碎机,净水器之类的电源插座,水槽柜位置离地60厘米,水槽柜内另设置水源的伐门好。

        另外还需注意:备用插座离水火保持40厘米以上距离;尽量避免在煤气管及表30厘米布置电源;布置水电路,一定要遵循横平竖直原则,防止后期出现问题无法检修。

        来源:房天下

        2017-06-09 / by / in , ,
        厨房装修必读

        厨房是“获取能量”的地方,是 家居 生活中的一方温暖有爱之地。近年来,人们赋予厨房功能多样化,使它成为集餐厅和家庭活动功能为一体的空间,相应地,厨房的设计越来越受到重视。


        一、统一基调

        打造厨房首先要从设计的角度考虑,达到视觉的和谐统一。在开放式厨房空间中,也要考虑和周围的空间风格统一。此外,从色彩上入手打造也是一种比较简单的方式。大户型整体厨房可以选择一些较深的颜色,如此有利于整体空间的布局。而小户型整体厨房可以选择较浅的颜色,有利于体现整体的空间感。

        二、慎选板材

        如今板材行业频频出现甲醛问题,因而,用户在板材的选择上应该慎之又慎,莫贪便宜使用劣质板材。橱柜品质很大程度取决于材料的质量,除面板外,柜体板和粘胶都需要进行相关处理,才能保证各项有害物质的含量不超标。

        三、量身定制灶台/柜体高度

        在设置台面时,应依据不同的工作区以及自身的身高量身定制灶台/柜体高度。对于长期需要做饭的人来说,适宜高度的操作平台可有效防止疲劳。

        四、优化灯光布局

        除整体厨房的照明外,在洗涤、准备、操作区等局部区域也应采用照明灯,对于洗涤与准备区的照明,一般可以在吊柜下部布置射灯光源,并设置快捷开关装置。而在操作区中,充足的光线有利于炒菜火候的更好掌握。

        五:强化空间收纳

        在有限的厨房空间内,合理规划烹调区、洗涤区、储物区和休闲区,根据基础的搭配规则与家庭成员的使用习惯,合理分配每个区域的位置、面积,并考虑将冰箱、微波炉、电饭煲、烤箱等电器一一嵌入橱柜内,有效利用空间的同时,也有利于用户在厨房游刃有余地开展“工作”。

        2017-06-08 / by / in , ,
        让厨房焕然一新

        无需大投资,也有巧妙的方法让厨房焕然一新。只需少许简单改变,马上拥有更实用,工作效率更高,风格一新的厨房。


        全新外观
        宜家橱柜门粉色
        替换柜门

        换个拉手看看,尽管这是五年前装修好的厨房,可以呈现焕然一新的面貌。无需翻译,就可以改头换面。我们的所有风格的柜门都适合现有的宜家厨柜框架。替换柜门和抽屉前板,或只替换其中的一小部分。您可选择高光,木质贴面,混合色彩或把实木柜门与玻璃组合起来。

        宜家厨房拉手
        更换拉手

        更换拉手这样的小物件可让厨房大幅改观。它是最容易更换的物品之一。大多数宜家拉手的孔距相同,所以更换拉手无需钻新孔。

        宜家厨房
        添加防溅板

        用新墙面替换旧瓷砖,我们的防溅板方便清洁,防水,防蒸汽。它们适合安装在水槽和炉灶周围,但也适合安装在厨房的其他区域,增加个性。

        内部更巧妙

        宜家厨房橱柜
        换一个拉出式抽屉柜

        改善橱柜内部储物方案,就算新厨房外观和之前相同,可使用起来可以体验到功能的千差万别。您可以在热油锅的时候轻松找到压蒜器,不必停止手头的工作,在抽屉里到处翻无需清空厨柜就能拿出后面的碗。用拉出式食品柜或抽屉替换宜家旧式厨柜。它们可以看得更清楚,再也不用把手伸到厨柜最里面。

        宜家厨房内置抽屉
        整理抽屉

        找搅拌器时却总拿错开瓶器?抽屉收纳装置把盘子,筷子等所有物品收拾整齐,易于查找。

        宜家厨房内置抽屉
        使用透明容器

        借助透明容器整理抽屉和厨柜。它们充分利用空间,且方便查找。把容器放到一旁或叠放,看看那些不听话的大米,面粉和豆子如何乖乖地立正站好。

        更实用的空间
        宜家厨房墙面

        毫不杂乱的操作台面

        把炊具,葱蒜,绿植等物品挂在墙上,这样就可以留出更多的操作空间。这样的墙壁悬挂系统腾出更多空间给切菜用,把经常使用的物品放在伸手可及的范围之内。

        宜家厨房水槽空间
        扩展工作空间

        切洋葱时,蘑菇放哪里?把合适的托盘或砧板放在水槽上,可形成更多的切菜区域和工作空间。

        宜家厨房搁板
        添加开放式搁板

        思考橱柜空间是件很烦人的事。但添加开放式搁板可充分地利用空余墙壁和墙角,让厨房显得通风透气。搁板和托架几乎可以安装在任何地方,搁板长度也可以变化,满足空间和储物需要。

        节约环保型厨房

        宜家环保厨房

        大多数家庭40%的能源消耗是发生在厨房。厨房也是我们烧水,洗菜和洗碗的地方。降低用水量和能源消耗是让厨房更节约环保的一种方式,就像垃圾分类一样。收纳和回收家庭垃圾会对环境产生积极影响:减少原材料用量,也更易于回收玻璃,纸张,纸版,金属和其他物品。

        宜家环保厨房
        节约能源

        换用节能电器更有利于地球和帮您省钱。例如,与已使用10年的电器相比,能效等级为甲的冰箱/冰柜仅使用一半的能源。我们所有的烤箱,洗碗机,冰箱和冰柜都达到能效等级甲或更高。如果您坚持使用现有电器,也可以降低能耗。例如,只在完全装满时才使用洗碗机,并仅在真正需要时使用加热功能。如果有电磁炉,那么锅要与电磁炉尺寸相配。小锅配大的炉面,意味着许多热量直接进入了空气。

        厨房节水水龙头
        节约用水

        换掉现有的水龙头,改用带节水功能的水龙头,厨房节水量可高达30%,且不改变水压。

        宜家环保厨房
        减少浪费(也把吃不掉的晚餐省下来!)

        所有垃圾都扔在同一个垃圾桶里的做法早就过时了。回收一个铝罐节约的能源可为电视机供电三小时。我们的垃圾分类系统易于垃圾分类。它们可放在水槽下,挂在墙上或置于地板上,而且易于保持清洁。只要确定所在城市回收哪些物品。
        减少厨房垃圾不仅是回收方便面盒子,还有烹饪的食物。为什么不用我们的食品储物盒盛起剩下的饭菜,享受自制的工作餐?这样更有利于环保,而且也更健康美味!

        来源:宜家
        2017-06-08 / by / in , ,
        装修禁忌有哪些?
        装修可不能随随便便,既考验房主的装修知识,更考验房主的审美品位,这些装修禁忌可一定要记牢了,能使你的家美观又实用!


        一,不要把一切都靠墙摆

        不推荐:整面墙上挂满了装饰画,看不出重点,空间会显得杂乱无章。

        不推荐:家具挂靠在墙边,这样既阻挡了窗外的光线,还造成了空间拥挤,在行走时也容易被家具绊倒,会给人的生活带来不便。

        推荐:在墙壁上安设书柜可以巧妙地利用墙壁空间,墙上不要摆放其他装饰,美观又实用。

        二,不要为了美观忽略储藏空间

        推荐:为墙壁做突出的艺术造型设计,这样上下搁架就可以摆放很多东西。

        推荐:巧妙利用电视背景墙,将书柜和装饰柜嵌入其中,就可以扩大储藏功能,家居也会非常漂亮。

        三,不要把窗帘杆挂得太低

        推荐:天花板和窗帘杆相连,整面墙会产生 “落地窗” 的感觉,非常大气。

        四,不要把艺术画作挂得过高

        推荐:艺术装饰画挂在人眼可以平视的高度,人在一边照镜子的时候,还可以欣赏优美的画作,心情能得到放松。

        五,不要忽视照明灯光

        推荐:为了营造温馨氛围,厨房和餐厅都可以选择在墙壁上安装实用的壁灯而对于餐厅面积较大的居室而言,业主完全可以在餐厅的正上方安装八爪鱼形式的吊灯,在餐厅的入口安装落地灯。当开启所有灯时,厨房和餐厅的每个角落都会有光线,整个空间会非常温暖。

        推荐:造型新奇的吊顶灯,台灯可以给居室增添趣味。

        推荐:床头背景墙上的复古壁灯可以打造出一个低调又奢华的卧室。

        六,不要忽略后期家具的搭配情况

        推荐:对于在家装和家具选购方面比较 “小白” 的业主,建议可以将房子的外观和家具都采用木质材料,这样就不用担心色调不统一的问题,家居也能非常清新自然。

        七,不要害怕在家中墙面使用你喜欢的颜色

        推荐:用粉红色来粉刷墙壁,可谓是一个大胆的尝试如果再搭配上卡通的墙面贴画,则可以为墙面增添无穷的童趣和活力,浪漫的氛围瞬间就被营造出来了。

        推荐:蓝色的墙面清新淡雅,搭配碎花复古地毯别有一番风味,可以让整个空间有一种混搭的时尚感。

        推荐:在墙面上大胆地使用黄色,再搭配黑色卡通画,空间会变得非常有个性。

        八、不要过度的追求奢华

        推荐:如果你在装修完毕后,发现家中视觉感过度奢华,那么不妨多摆设一些鲜花、绿植,它们能很好地平衡,带来低调的奢华。

        来源:华商报

        2017-06-08 / by / in , , , ,
        教你不用重新装修旧房也能换然一新
        谁说只有重新装修完之后才可以再次住上新房。装修实在是个大项目,不仅要花费长时间,还得花费大量财力!不过房子住久了之后,很多人也都想要换换口味!重新装修大动干戈,劳财伤神,今天蜗居教你几招不用重新装修也能给旧房变身的方法。


         

        招一、重新添置布艺

        把原来的地毯、床品、窗帘、沙发套等重新换置。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        把窗帘换成淡蓝色碎花,和碎花床品搭配十分和谐,挂上帷帐,让整个空间变得更为柔和。

        招二、改变墙色

         

        不同的色调,会给同样空间完全不同的气质。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        使用晚霞蓝的墙面给人一种宁静、舒适之感,缓解小空间原有的局促感。

        招三、置换小件家具

        小家具增加功能空间,还让空间的比例看起来更开阔。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        去原来臃肿的单人沙发,改用无靠背的轻巧小圆凳,让客厅视野更开阔。

         

        招四、改变摆位

        更换一下习惯已久的家具摆位,然后你会发现整个房间的变化超大。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        例如把床头转个90度,在不更改原有装修下,给房间一个大变革。

        招五、更换柜体

        把大柜子换小柜子,小柜子换大柜子,感觉完全不一样。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

         

        简洁的矮柜让空间更开阔。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        整体大柜让空间变得更大气。

        招六、别忽视角落

        把每个角落仔细优化,家的品质提升会非常明显。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        为角落添置沙发、茶几、小书柜,立马就变成无人能抗拒的魅力休闲区。

         

        招七、壁纸更细致

        不必是夸张的壁纸,就一些简单的纹理,也能让空间看起来更有精神更有质感。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        优雅花纹壁纸客厅的简欧风格很相搭,更显典雅。

        招八、照片墙是救兵

        照片墙或是装饰画墙都能立马让整个空间充满了家的味道。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

         

        墙面挂上多幅照片、装饰画,餐厅的艺术感提升十倍。

        招九、改变空间功能

        例如把用餐区变成会客区,也是打破惯性思维,让空间看起来焕然一新。

        9招教你不用重新裝修舊房也能換然一新!

        将原来餐厅改成会客区,双人沙发和条灯、大幅装饰画,都让空间看起来整齐大气

        来源:头条网

        2017-06-08 / by / in , , ,
        8个晦气客厅卧室家居 装修禁忌一定要避开
        镜子在风水来说它很阴寒容易会招邪,那若是家中镜子太多则会造成夫妻耗财,也就是指这对夫妻很奢侈,很浮华,不要的东西买一大堆,那他们的支出就会超过他们的收入,久而久之家里的经济可能愈来愈糟糕了。


        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

         

        2,天花板忌累赘

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        客厅屋顶的天花板,高高在上,对于住宅风水来说,它是天的象征,因而相当重要。现代住宅普层高都在2.8米左右,如果屋顶再采用假天花来装饰,设计稍有不当,便会显得相当累一,有天塌下来的强烈压迫感,居者会压力过大。

        3,阳台忌杂物

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        阳台是住宅纳气的重要通道,应尽量保持开阔明亮,种植物忌过密,将光线遮挡。

        位于西南方与东北方的阳台就不太适合种植植物,否则会给家人的肠胃与运程带来不良影响,西南方种植物,还会影响女主人的运程,东北方则会影响孩子的学业。

        4,玄关忌玻璃

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        玄关吊顶宜高不宜低:玄关处的吊顶若是太低,且有压迫感,这在风水上属于不吉之兆,象征这家人备受压迫掣肘,难有出头此外,玄关的墙壁间格应下实上虚:面对大门的玄关,下半部宜以实墙作为根基,扎实稳重,而上半部则可用玻璃来装饰,以通透而不漏最理想必须注意的是,不能使用镜面玻璃,会反射的镜子通常不可面向大门,因为家中财气将会被反射出去。

        5,横梁压顶,会影响健康

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        横梁压顶,影响情绪与健康横梁最忌压在床头,书桌及餐桌上方,如实在无法避免,也要设计天花板,将之挡住,否则就会影响居者的情绪与健康,事业运亦会受阻。

        6,楼梯忌正对大门

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        楼梯不仅是连接楼上与楼下的重要通道,从风水上讲也是接气与送气之所在。楼梯的理想位置是靠墙而立。切忌在居室中央,这样等于把家中一分为二,会带来家中各种口角,甚至导致夫妻不和。

        此外,楼梯正对大门会导致屋主人的健康问题,通常家里会有人生病。

        7,卧室有瓷砖的墙

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        瓷砖在住家来说,一般应该是用在厕所跟厨房,但是有一些卧室里面他直接贴瓷砖,这样也不行,因为瓷砖会脱落,相对的也代表家中财运会不好

        8,厕所浴室忌显眼

        8个晦气客厅卧室家居,装修禁忌一定要避开

        卫生间位置应尽可能隐蔽,不能直对大门,大门对着卫生间门,主财帛不聚。

        卫生间不可设在走廊的尽头,这在风水上是大凶之兆,因为从卫生间溢出的湿气和秽气,会顺着走廊扩散到相邻的房间,自然不卫生,所以卫生间应设在走廊两旁,且卫生间内最好有窗。

        卫生间门与厨房门应注意门当户对,不可正对,卫生间与厨房一水一火,两门相对,是水火不容的败局。如果家中供有神位,则卫生间不可在神位后面,也不可以在神位的楼上的房间,以免亵渎神灵。

        来源:开运家居家风水

        2017-06-08 / by / in , , ,
        如何减少装修污染?
        据中国室内环境监测中心调查结果显示:我国每年由于室内空气污染引起的急诊数为430万人次;每年由室内污染造成的死亡人数达11.1万人,平均每天死亡304人;每年新增先天残疾儿童总数高达80万至120万,其中,42.1%与室内空气污染有关。室内空气污染已经成为威胁人们健康的“隐形杀手”。


        根据世界卫生组织国际癌症研究机构(IARC)2012年发布的“室内空气质量指南”,苯,甲醛和放射性氡等物质是室内空气的主要污染物,含量超标会对身体健康产生影响。

        其中,又以苯系物与甲醛的超标最为广泛。研究表明,苯系物已明确为诱发白血病的元凶之一,危害程度不亚于甲醛。

        装修污染主要来自哪里?

        家具,涂料壁纸,胶水,瓷砖洁具……各种装修装饰材料都可能含有化学污染物,含量超标则有可能对人体造成危害。

        1,苯

        主要来自涂料,油漆,胶合剂,墙纸,地毯,合成纤维和清洁剂,溶剂等。苯具有特殊的香味,却是强致癌物,长期吸入会破坏人体循环系统和造血机能,导致白血病。

        2,甲醛

        主要来自板材,胶水,墙面装饰材料,床垫等。甲醛具有刺激性气味,超标可能引起鼻咽癌,鼻窦癌,还有可能引起白血病。

        3,氡

        主要藏身之所是花岗岩以及瓷砖和洁具等陶瓷产品。氡是一种天然放射性气体,无色无味,就像“无形烟”,它已成为仅次于吸烟的肺癌第二大诱因。

        4,氨

        主要来自混凝土添加剂和室内装饰材料,尤其在冬季施工时,大量存在于防冻液中。氨气极易溶于水,对眼,喉,上呼吸道作用快,刺激性强。短期吸入大量氨气后会出现流泪,咽痛,咳嗽,胸闷,呼吸困难,头晕,呕吐,乏力等症状。

        5,TVOC总挥发性有机物

        主要来源于家具,壁纸等吸入过量会影响中枢神经系统,让人出现头晕,头痛,嗜睡,胸闷等症状;还可能影响消化系统,让人食欲不振,犯恶心,严重时可损伤肝脏和造血系统。

        通风半年就能吹跑甲醛?

        装修污染几乎无处不在,为了尽量避免,一般房屋装修后都会预留半年左右的通风散味才可入住。网络上流传着各种防治装修污染的小窍门,这些传言,到底是不是真的呢?

        误区一:无异味就是无污染

        很多人深信室内没味就是没有污染了。事实上,相当多种类的污染物是无色无味的,比如氡。此外,甲醛虽然有刺激性气味,但是一般来说,如果含量超标6倍以下时,是闻不到明显气味的,甚至一些对气味不敏感的人,在甲醛超标10倍的环境里都闻不出任何异常。

        误区二:天天通风就万事大吉

        大部分人都会在装修之后选择通风一段时间才入住。但是,一般家庭窗户都设计在离地一米以上的位置,而甲醛密度比空气密度大,易沉淀,即便开窗通风,甲醛仍难清除。再者,多数有害物质释放缓慢,长达3〜15年,绝非几个月通风就能解决。

        误区三:用环保材料就高枕无忧

        其实,所谓的环保材料并不是没有甲醛,而是甲醛等有害物质含量相对较少。使用环保建材有助于降低室内有害气体,但是即使全部使用环保建材,如果用量过多,最后的空气质量也可能会超标。而且,居室结构,通风状况等因素也会影响挥发作用。

        误区四:绿植可以吸甲醛

        很多人寄希望于吊兰,芦荟等植物来吸附室内有害物质。事实上,植物的呼吸能力相当有限,通常是微克(百万分之一克)级别。如房间内甲醛超标,需要摆放数千盆植物,和持续光照才能起一定效果。

        误区五:竹炭吸收甲醛

        很多人想到用竹炭来吸附甲醛,竹炭可以吸收少量甲醛,但吸收进去的污染也很容易“跑”出来,使用一段时间后竹炭本身也会成为污染源,造成二次污染。

        如何减少装修污染?

        1,选择正规环保的材料

        选购家具,涂料,板材,胶水时都要注意他们的环保性,尽量挑选环保型材料。室内装修如果需要使用大量的板材,应选择正规厂家生产的E1级,E0级的环保板材。购买家具,装修材料最好到大型专卖店,选择知名品牌的产品,并检查产品外包装上是否有国家权威部门的环保认证标识。

        2,经常通风换气

        新房装修后,至少通风一个月再入住,时间越长越好。对于简单的装修或改造来说,一定要注意多开窗,让空气对流。新装修的家具中存储的衣物要经常取出进行晾晒,防止家具有毒物质挥发出来吸附在衣物上,对身体造成损害。

        3,给新房“体检”

        入住前,最好找有资质的权威机构进行室内空气毒物检测和评价。如果对物业的评测结果心存质疑,可以找第三方检测公司,之后出具相关的检测证明。

        如图4所示,采用有效的方法治理污染

        使用活性炭和玛雅蓝可以有效去除装修污染。很多人容易弄混竹炭和活性炭,两者有明显区别的,后者在加工过程中多出一些高温活化步骤,使它具有更多更细密的孔隙,对甲醛,苯,。TVOC等装修污染都有较好的吸附效果而玛雅蓝与活性炭的区别是,吸附污染的同时可以分解污染,是一种新型吸附材料。

        来源:新家居指南

        2017-06-08 / by / in , , , , ,
        你知道都有哪些家具家电是没有必要的?
        新房装修好后,再给家里添置家具时,很大一部分人,买家具不一定是家里必要的,很多都是偶尔用用,当真正买回家以后,才发现使用率不高,既占空间,又花了不少冤枉钱,还得三五天打扫一次卫生,很不值当。


        那么都有哪些家具家电是没有必要的?下面就一起来看看吧,这12件家电都是网友们觉得吃亏的家具,反正我家就中了6样,给看见此文的朋友们提个醒。

        1、吊篮

        我们家有两个阳台,南阳台连着客厅,老婆当初一定要买吊篮,说这个一定不能省,有新房了一定要好好这这享受下,可真正搬回家,坐了几回后,也不坐了,我也坐了那么一两回,坐久了,腿都发麻,我坐了觉得还是不适合人体工程学的,我们家还有一次老婆把宝宝放上面坐,不小心掉下来,她都后悔死了。所以说,这吊篮对于我们这家庭还真没多大用处,好大一个,太占地方了。

        2、圆形床

        这种圆床售价不菲,差点的都要几千块,好点的上万元,网友说为了搭配这床,还得买床上套件,垫被等等,放卧室反而还有住酒店感觉,没有家的温馨。大家觉得呢?

        3、烤箱

        当初买烤箱是想为家人做蛋糕,为了做蛋糕还特地买了好几种模具、油纸、锡纸、打蛋器等等,厨房一下子多了很多东西,买来的当下也就做了那么一两回,两夫妻都上班,不管是谁都没有那个时间去折腾,最后只能沦落来烤红薯,想想也是没必要,还不如买个微波炉来得实际,功能多多,要做蛋糕也行。

        4、榨汁机

        对我们家来说,除了夏天吃西瓜用了那么几回后,其他的水果你榨出来还真心不好喝,很多果汁还没等榨好,就氧化了,看着它,真提不起喝的兴趣。其实有一部分家庭有小宝宝了,觉得给孩子榨点果汁喝很好,其实只要有个研磨碗就行,孩子小,吃不了多少,一个研磨碗都可以轻松搞定,那么一大台机子多占地方啊。

        5、豆芽机

        为了吃个豆芽特地买个豆芽机,很逗的,总不可能天天吃或常吃吧,也会腻的。对吧!这个算很鸡肋的。

        6、足浴盆

        很大一部分,买这个是给老人用的,这个足浴盆算重的,老人都比较节省,你不提醒他们还真不用,真为了老人好,冬天还不如给他们烧一壶生姜水来的实际点,即去湿气,睡前暖睡眠会更好。

        7、榨油机

        这个家用榨油机要大几千块,自己买回家,几十斤花生放进去,也没见多少油出来,难道我买的是假货,还是我们不会用。看来还是别人厂里的大榨油机出油率高点,我家的最后闲置了,二手转让都没有人要。无比后悔中。

        8、网格酒柜

        现在很多人装修新房都会做网格酒柜,多放几件藏酒,可是当我们这种普通家庭装了以后,真没多少酒,问题是做成网格的,没酒放后也放不了别的东西,还一个大问题是这种网格每次弄卫生都搞不干净。

        9、大型中式家具

        像这种实木家具,在我们小房子里就没必要了,不但价格不菲,对小户型来讲还不好驾驭,当然像这种实木家具比起其它家具来讲,有一定的升值空间。我家很庆幸当初没有听父母的,买这种。这种还是较适合大家或别墅也或者独幢的自建房。

        11、跑步机

        堪称最最鸡肋的,便宜的,对膝盖损伤大,贵的上万块,真正提回家,有了家庭的我们真的没有那个时间跑的,最后就沦为杂物架和晾衣杆。单身贵族可以考虑有。

        11、空调扇

        马上就到夏天了,想买空调扇又还没买的,看到此文就别买了,说实话,我们家买了,真心不太好用,如果不把配送的冰晶拿去冷冻使用,它的功能还不如电风扇,加了冰晶后,按冷风使用,不到一小时就又要加水,没两小时冰晶不再冰的时候吹出来的风也就和电风扇一样了,超不方便,它还比电风扇贵。所以说听我的,不会错的。

        阿波罗网责任编辑:赵丽 来源:家居装修案例

        2017-06-08 / by / in , , ,
        厨房电源插座这样规划 使用得心应手
        厨房装修是每个家里装修的重点,毕竟其造价相当的高,金厨银卫由此而来。同时,厨房装修材料也设计颇多,橱柜,烟机灶具,水槽,瓷砖等等,当然还有水电,尤其是厨房的电路设计,由于现在家用厨房电器非常多,所以必须要设计规划好合理的厨房电路,这样才能够在以后住进去使用的时候得心应手。


        首先,厨房尽量使用带开关的插座,这样使用起来安全些,不用频繁的插拔插头。

        油烟机肯定需要电源,无论是欧式烟机还是中式烟机,一般插座在距离地面2.2m左右,当然要避开烟机的位置,在烟机附近即可。

        如果家里有燃气热水器,其一般插座高度差不多2米左右,最好距离水管20cm以上,同时还要避开抽烟道。

        橱柜台面操作台上一般会放小的厨电,不如微波炉,热水壶之类的,所以最好多预留几个,都是五孔插座,同时也要带开关。

        另外,有的人将冰箱也放在厨房中,所以要提前给冰箱预留好插座,一般离地面50cm高度就可以了。

        最后,水槽下面也要预留好插座,无论是后期安装净水机还是厨宝等,都需要电源,没有的话可就麻烦了。

        来源:网易家居

        2017-06-08 / by / in , ,
        新房装修后多久才能入住?

        辛苦装修工程结束之后,迎来的便是乔迁新居这件大喜事,但是新房装修好后多久可以入住呢?众所周知,装修中的室内污染可能会给入住者带来很严重的健康问题。小到过敏刺激大到中毒致癌,这可不能大意,所以新房入住这些地方必须要留心。


        新装修的房子多久可以入住?

        相信大多数刚装修完的朋友都会问到类似的问题,如果通风做的好的话,至少也要2-3个月,为什么要这么久才能入住呢?因为装修后屋子会有很多的甲醛,这些有毒物质会损害人体健康,容易造成呼吸道疾病,不孕不育,白血病等疾病。正常人在2-3个月就能入住,那么新装修的房子孕妇多久可以入住?新装修的房子婴儿多久可以入住?

        一、新房入住时间由污染物程度决定

        新房装修后要空置多久可以入住,其实主要是由装修后室内的污染物程度而定。新房装修后如果新房装修完不久,空气检测达标,就可以立刻入住,相反,如果半年甚至是一年多都不达标,也是不能入住的。所以,对于新房装修后多久后可以入住没有固定准确的标准。如果按照大多数人家来看,有的半年,也有的几个月,这就要看对室内有毒污染物的处理了。

        二、新房入住之有毒气体的危害

        (1)甲醛的危害

        新房装修后要空置多久能够入住,和房间中甲醛的含量有关。甲醛对皮肤粘膜有很强的刺激作用,高浓度吸入时人体会出现呼吸道严重的刺激和水肿、眼刺激、头痛、过敏性皮炎、支气管哮喘甚至致癌。

        (2)有毒物苯和氨的挥发

        新房装修后的入住时间,要看另外一种有毒物质苯多久可以挥发。苯及TVOC等物质主要来自涂料、油漆及家具使用的胶黏剂,影响中枢神经系统,出现头晕、头痛、无力、胸闷等症状;新房装修后入住,还要注意空气中可能会含有氨类物质。氨主要来自建筑过程中混凝土里面添加的防冻液、尿素等,短期内吸人大量的氨,无需多久就可出现流泪、咽痛、声音嘶哑、咳嗽、头晕、恶心等症状,严重者会出现肺水肿或呼吸窘迫综合症,同时发生呼吸道刺激症状。

        三、新房入住密切注意入住者健康状况

        新房装修入住后,要密切注意入住者和房间内其他生物的健康情况,如果出现下面的情形,请立即前往医院并请专业的人员检查室内空气状况。

        1.有刺鼻、刺眼等刺激性气味,且长时间不散;

        2.每天清晨起床时感到恶心憋闷、头晕目眩;

        3.家人经常感冒,精神、食欲不振;不吸烟却经常感到嗓子不适,呼吸不畅;

        4.家里孩子经常咳嗽、免疫力下降;

        5.家人有群发性某种症状

        6.植物不易成活,或者家养宠物莫名其妙死掉。

        四、新房装修入住后,可以用下面的方法改善室内空气质量:

        1、在室内多放一些植物,建议绿萝类大叶植物。

        2、使用电子空气净化器。

        3、可以将菠萝切成碎块盛在盘子里放到室内和家具内吸收有毒气体。

        4、在室内多点燃些蜡烛产生二氧化碳,综合室内气体和加速氧化。

        5、一般早晨10点以后,分早、中、晚通风各20分钟。

        6、在室内多放几盆水,甲醛是溶于水的。

        7、用白醋熏蒸整个房间。

        8、放置活性炭包,通常炭包建议用量为20平米左右的房间15~20包(50g/包),抽屉、柜子根据大小放置1~2包即可。

        五、其他一些比较常用的新房除甲醛方法:

        1、开窗通风。新装修好的房子要去除甲醛及异味,首先要做得第一步就是开窗通风同时将橱柜门及抽屉打开,通过空气对流的方式,利用将甲醛稀释并排放到室外去。这一步虽然简单,但是也要注意天气情况,一旦刮风下雨必须及时关闭门窗,以免大风大雨破换了新装修家居环境。小贴士:为了提高通风效果也可以考虑在房间内按上一个落地扇通过摇头模式来加速室内空气对流。

        2、放置活性炭:通过数日的开窗通风虽然可以有效的讲甲醛排放到室外,但是对于一些角落及密蔽地方的甲醛残留度还是很高的。因此,可以采用购置活性炭包,配合使用天然的玛雅蓝空气净化剂,来吸附残留的甲醛起到除甲醛的作用,效果会更好。 小贴士:通常炭包建议用量为20平米左右的房间15~20包(50g/包),抽屉、柜子根据大小放置1~2包即可。

        3、种植盆栽:装修好的新房通过一系列措施可以基本消除甲醛异味,但是残留的甲醛通常味道很小甚至感觉不到并且长达3~5年。因此,无论是入住前还是入住后都建议买一些去除甲醛的植物如:吊兰、虎尾兰及芦荟等。这些植物不仅易种植打理还能有效去除甲醛,是美化家居环境不错的选择。 小贴士:吊兰通常一个房间放置1~2盆即可,但是不建议放在卧室里。

        4、红茶去甲醛:取红茶300克放入脸盆,然后用开水冲泡红茶,再将红茶盆置于房间内,并开窗通风,连续一周,可以基本去除甲醛及异味。

        5、煤灰去甲醛取3-5个烧过的煤球或400克煤灰,装在塑料袋中,再用盆放在房间内。一周后,可基本去除甲醛及异味。

        2017-06-08 / by / in , ,
        18个健康家居秘笈

        1、卫生间太潮易得病 
        潮湿的卫生间容易使真菌滋生、繁殖,诱发呼吸道疾病。所以,湿墩布应晾干后再放入卫生间;保持下水道的畅通;勤开排气扇。


        2、巧除家中异味

        下水道口洒点山药水,花盆中掺一些鲜橘皮,壁橱、抽屉内放一包晒干的茶叶渣,炒菜锅中放少许食醋,加热蒸发,都能去除异味

        3、屋里花多眼睛累

        室内摆放植物要少而精。太多会破坏环境的整体感,不仅难以起到调节心情的作用,还会造成视觉疲劳

        4、选对窗帘睡个好觉

        植绒面料的窗帘较为厚重,吸音、遮光效果好;选用红、黑配合的窗帘,有助于尽快入眠。

        5、淋浴房,全钢化玻璃最安全

        使用半钢化玻璃或热弯玻璃,在冬天用热水或是夏天用冷水时,有可能爆裂,钢化玻璃的安全性则较高。

        6、家用瓷砖,太亮伤眼

        白色、金属色瓷砖反光较强,可能导致近视和白内障,不适合大面积使用。装修时,最好选择亚光砖。

        7、把阳台当厨房,危险

        把灶具放到阳台,冬季容易冻裂管线,引发安全事故;春夏多风季节,容易把火吹灭,造成燃气泄漏。

        8、买家具,样品最环保

        家具样品在空气中置放时间较长,甲醛、苯等有害物质释放比较彻底;样品多使用真材实料,有些厂家还会进行除醛处理。

        9、装饰房间,少用油画

        油画颜料中含有一定量的可溶锑、砷、钡、铅、汞、硒等元素,如果被人体过量摄入,会危害健康。

        10、床垫别老换

        床垫老睡一面容易导致弹簧变形、床垫凹陷,新床垫最好隔2—3个月调换一下正反面和摆放方向。

        11、马桶刷,半年一换

        马桶刷用久了刷毛会脱落,容易藏污纳垢,最好半年一换。如果放在不透风的容器里,也容易滋生细菌

        12、宠物毛发,用茶叶末扫

        将喝剩的茶叶末沥干,洒在地上,再用扫帚打扫,很容易卷走宠物的毛发,但最好用冲泡多次的茶叶。

        13、有抽油烟机也要开窗

        抽油烟机虽然能抽走油烟,但并不能抽走燃气燃烧时产生的废气,这种气体对人体的危害更大。

        14、家具防蛀

        遭虫蛀的木家具,可将尖辣椒或花椒捣成末,塞入虫蛀孔,然后涂抹石蜡油,连续10天即可除虫。

        15、选地漏,不锈钢的好

        铸铁、铸铜地漏表面粗糙、易生锈,且排水量小、流速慢;PVC地漏抗老化性能差,遇冷遇热容易变形。

        16、壁纸,只贴一面墙

        壁纸本身及胶黏剂会释放挥发性有机化合物,所以,不妨只用来装饰电视墙、主题墙等视觉点。

        17、出汗多,用竹炭床垫

        竹炭的多孔结构,使床垫可以吸附皮肤排出的二氧化碳、氨及高湿的汗气,保持睡眠时身体舒爽。

        18、房间颜色也能治病

        橙色可以诱发食欲,靛蓝色有助于减轻患者手术后的疼痛,紫色可以安神、消除紧张绪。

        来源: 老袁房地产信息中心

        2017-06-08 / by / in , , , , , ,
        12个雇用装修承包商的秘诀

        1。得到至少3个书面估价。

        2.如果可能的话,查看承包商以前完成的工作。

        3.请教当地商会或商业改进局看看是否有人投诉您将雇用的承包商。


        4.要确保合同上明确规定到底要做什么工作,以及万一工程有变怎么办。

        5.尽可能少付首期款,如果承包商未能完成这项工作您不会失去很多。

        6.要确保承包商拥有必要的许可证,执照,和保险。

        7.检查合同是否规定工作完成期限,以及如果未在规定期限内完工您的追索权力是什么。此外,请记住,在许多情况下你可以在签署合同后的三个工作日内取消合同。

        8.搞清楚承包商是用自己的工人做,还是全部或部分工作分包给别人。

        9.如果工作不符合任何地方建设守则或法规,让承包商赔偿您。

        10.要确保合同上有规定承包商将负责后绪夫人清理工作并负责赔偿任何损伤。

        11.确保所用的财料和您要求 。相符合

        12.最后的付款,要到您满意承包商的工作后才付。

        来源:Lilyrealtor

        2017-06-08 / by / in
        装修后业主如何自己验收?

        门窗安装必须牢固,横平竖直,高低一致,门窗扇应开启灵活,无阻滞和反弹显现。五金配件齐全。门锁安装位置正确,开关灵活,有效。


        门窗安装后表面应洁净,大面无划痕,碰伤。漆膜大面应平整光滑,厚度均匀,无气孔。细木制品(窗帘盒,暖气罩,木隔断,踢脚板及装饰线等)与基层必须镶钉牢固,无松动。衬板与面板必须黏结牢固,不得出现起层,起鼓现象。

        油漆应该平整挂于年华,刷纹通顺,颜色一致。卫生间冷热水开关,水龙头和花洒等安装平正,使用灵活方便,验收时可反复开关几次,查看水流是否随水节门开启大小变化。排水管道应通畅。墙地砖铺贴应平整牢固,接缝均匀,局部不空鼓不超超总量的5%。

        厨房和厕所的地面防水层四周与墙体接触处,应向上反起,高出地面不少于250毫米。地面面层流水坡向地漏,不倒泛水,不 积水,24小时蓄水试验无渗漏。

        墙顶涂饰工程要求腻子应与基体结合坚实,牢固,不起皮,不粉化,不裂纹。乳胶漆严禁脱皮,漏刷,透底,大面无流坠,皱皮,表面颜色一致,无明显刷痕。

        另外电器工程施工完成后,应进行必要的检查和试验,如灯具试亮,开关试控制,反复开关几次。检查线路是否符合要求,插座面板应安装牢固,位置正确,表面清洁,紧贴墙面,四周无空隙。同一房间内开关或插座高度应一致。工程竣工时向施工单位索要配线竣工简图,标明导线规格及暗管走向。

        来源:华升装修

        2017-06-08 / by / in , , ,
        装修公司是不是有实力 看这些就知道

        着装修业的不断发达,越来越多的装修公司也随之出现了,这种情况就导致了装修公司的参差不齐,虽然对于业主而言,可供选择的机会更多了,但是想要从中选到合适并且有实力的装修公司并不是件容易的事情,那么如何才能判断出装修公司是不是有实力呢?一起来文章中寻找答案吧。


        怎么判断装修公司的实力?

        1、执照、资质的检查
        正规的装修公司都是要有营业执照等相关证件的,因此在选择装修公司的时候一定要对这方面进行考察,要确保证件的真实性,以防止一些装修队弄假证件假冒装修公司,骗取钱财,这样的装修公司做出的项目既不合格又不会负责。

        2、是否是其他公司下属公司
        怎么判断装修公司的实力?
        在查看装修公司的时候要看下是否是直属公司,看下是否是某个公司的下属公司,在查看法人委托书的时候,注意检查一下看是否是原件。

        3、只要原件,不要复印件
        在查看装修公司证件的时候,要注意一下,一定不要相信复印件,如果装修公司使用的是别人公司的、或者是造假的一些营业执照、执照证书或使用私刻的公章,那么后期出现问题的话就会出现找不到责任方的情况。为了避免不必要的麻烦,业主在签装修合同的时候一定要注意一下这样的情况。
        怎么判断装修公司的实力?

        4、看规模
        要注意看下装修公司的规模,这个也能间接的反映出一个装修公司的实力,另外也可以看看装修公司的样板房,还有正在施工的装修工地,只有这样才能够更加直观的判断出一个装修公司的实力。在看施工工地的时候,可以问下装修人员的在职时间,如果越久则证明这个公司的资历越老,从而装修经验也会越丰富。
        怎么判断装修公司的实力?

        5、根据报价单间接了解装修公司
        在装修公司给出报价单之后,是能够很好的去考察装修公司的,要注意看下装修公司是否会弄猫腻,这点反映了一个装修公司的诚信,如果报价单很齐全,那么就要弄清楚每一个详细的报价所包含的信息,注意看下是否有缺项漏项的情况。

        怎么判断装修公司的实力?
        要注意将报价细分化,要做到心中有数,比如对吊顶的报价,要问清楚材料的价格和人工费的价格分别是多少,因为这个价格是由这两部分组成的。有些装修公司会将这两部分报价放在一起,但是业主自己一定要把项目价格细分化,避免其中有猫腻。

        来源: 房天下

        2017-06-08 / by / in
        在美国装修要申请许可证

        有很多华人移民买房,不了解美国花钱找工人修东西,大都是按时计费很贵。谈到整修房子有关法律规则不清楚,而不知如何处理。


        屋主对房子不满意,想要再改变,可以请装修专业处理。美国人非常多流行DIY自己动手做。装修需要用的工具,材料,器材,参考书籍,很容易买到。

        美国的新房子都不是毛胚屋,而是精装屋。交房后,屋主只需搬入个人衣物,家具(床柜,桌椅,冰箱,洗衣,烘干机等可以移动的设备,物品)。精装程度可在签约建设期间即与开发商讨论好。基本上是所有固定不动的东西都先订好(如炉台,洗涤台,料理台,洗碗机,中央空调,浴缸,洗脸台,镜子,壁柜,灯具,门窗,墙壁粉刷等),房屋完工,装修也完毕了。

        美国房屋多为木造,室内墙壁多为石膏板,背后是空心及木条结构,便于改造装修(美国有卖多各式各样DIY电动工具)。

        美国人家中普遍都有电锯,电钻,电螺钉枪,沙带打磨机,甚至台锯机,线锯机,木刻机等。许多人自家就有地方可摆放工具(如车库,地下室),并当做工厂。

        装修要申请许可证

        不过,美国房产多为木质结构,一旦在装修的过程中造成房子结构性的问题就会对房屋的安全造成危险。

        出于安全考虑,在美国房产装修必须申请许可证。如果不申请的话,除了会吃罚单之外,一旦发生装修事故,保险也不会索赔。除此之外,在未申请情况下私自装修,也会给将来房屋出售埋下隐患 – 很可能被要求强制拆除,卖房成本也会提高。

        申请许可证有两大好处:首先不用担心装修的时候会有人来检查其次,如果装修工程出现问题,还可以申请州里面的一个装修事故保险。

        如果屋主希望装修,则需要到市政厅进行申请,之后找到装修队提供装修的设计图,然后送交给市政厅进行审批,如果审批通过就可以开始装修了,在装修的过程中市政厅随时会过来检查,等到装修完再过来验收,验收合格后就完成了。

        以室外装修为例:何种情况需要申请许可证?

        屋顶:在美国屋顶是有使用寿命的,15到20年就需要更换,更换屋顶是必须要申请许可证如果说换几片瓦皮是不需要的,但是如果更换整个或者在现有屋顶上再覆盖一层,则必须要申请。

        房屋外墙:房屋外墙更换如果超过一面墙的四分之一就需要申请了,另外,如果屋主打算从新开个门开个窗,都是需要上报申请的。

        修露台:如果只是建一个紧贴地面的露台就不需要申请,但是如果这个露台高过一英尺就必须要申请,因为1英尺的高度足够让人受伤,这就是从安全的角度考虑必须要申请,而且比较高的露台建不好会影响房屋的结构。

        地砖:如果院子是水平的,没有坡度的你铺个地砖就不需要申请可是如果院子是斜的,除了铺砖还要建个挡土墙,那么就需要申请,因为如果挡土墙没有建好,很容易引发土石流,也是一种不安全因素。

        洒水器:水电对房屋影响很大,因此如果想在草坪上安装一个洒水器也需要申请许可证除了涉及到水,另外洒水器的管道埋在多深的地方也是比较有讲究。

        如果洒水器没有安装好,一旦发生漏水可能会渗到房子里,最后导致房屋地基受损,这些东西都是看似小但是危害却不小。

        院子里灯:如果要在院子里安装灯,屋主也需要申请许可证出于对于房屋安全的考虑,再小的事情都是非常需要注意的但是使用太阳能的花园灯就不需要申请了。

        另外,圣诞节的时候很多人都会挂各种装饰的圣诞灯,圣诞老人和麋鹿装饰则不需要申请许可,但是屋主最好先了解自己家用电的负荷量。

        特别需要注意的是冬天下雪,雪水很可能会导致这些装饰灯短路。灯饰一旦短路就很容易发生火灾,为了预防这种情况,建议屋主在选择带断电保护器的电插板,以防止由于短路引发的事故。

        建不需要地基的仓库:仓库是否需要申请许可证主要基于仓库的尺寸有多大,如果尺寸超过了限制的要求就需要去申请许可证了。

        另外,如果屋主想在仓库里拉根水管,或者接个电线也是需要申报的。因为对于水管的深度是有安全要求,一定要把饮用水的管子安在地下6尺的位置,这样可以防止冬天会被冻裂导致漏水。

        围墙:围墙需要申请许可证除了安全考量外,还因为市政厅担心围墙会占到公共区域因此,一般如果要是建围墙可能会被要求屋主后退一段距离建,因此,院子的面积也就随之被缩小了。

        不过,如果不想去申请许可证,又不愿意自己家的院子被缩小,则可以选择种树墙的方法,就不需要申请许可。

        这些申请可能看似麻烦,但除了为了您和周围邻居的切身安全外,办理起来其实远没有你想像那么复杂!

        2017-06-07 / by / in , , ,
        美国装修规矩多 绝不能影响别人

        寓所位于曼哈顿区一座36层高的公寓大楼里。装修前,业主先要将装修的设计细节上报大楼的物业公司。经批准后,业主要与物业公司签订一份协议,主要是注意事项,里面写清什么不能做,还要先缴1000美元的押金。


        此后,物业要对装修公司的资质进行审查,确认他们是合法注册的公司并购买了装修工程保险。

        开工后,物业公司对每天的施工监管十分严格。首先是严格限制在周一至周五上午9点到下午5点。5点一到,就会有人来敲门提醒工人离开。
        工人每天进楼时都要核实身份,胸前要佩戴一个只限当日使用的胸卡。工人进出只能走大楼后门,乘货梯上下。每天开工前,工人要先在楼道铺上纸,收工后卷起撤掉,保证不能在楼道留下痕迹。装修产生的垃圾一律要装入黑色的大垃圾袋中,自己运走。家具公司送货上门时要买“楼内运货保险”。

        另外,如果施工需要关水闸,则须提前48小时向大楼提出书面申请,由大楼的工作人员关闸。

        可能是规矩多吧,装修工程通常都会持续很长时间,但确实对他人的生活几乎不会构成什么影响。

        2017-06-07 / by / in , ,
        中美房地产 这些差异你应该要知道

        中国人大举转移资产,很大一部分用在在海外的房地产方面。根据全美地产经纪商协会(NAR)发布的一项统计,显示从2014年4月至2015年3月,中国买家共花了286亿美元购买美国房,这个数字比福布斯统计2013年时的123亿整整翻了一番不止。


        越来越多的美国房地产经纪把业务指向中国人,还结合投资移民业务,或是不同的投资组合。这股外移潮除了寻求资金安全之外,中国的不健全房地产制度也迫使民众向外求助。

        中美房地产制度有何不同?就是本文要探讨的问题,大致能归纳出9项差异,给有意来美买房、投资的中国人对美国房地产有初步的了解,这些差异通常也是吸引中国人买美国房地产的因素。

        一、产权:美国产权属于私有并永久

        首先,中国房地产属于政府财产,个人拥有的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。但是美国却完全相反,房地产属于私有并无期限,并且买下房产的同时也包含土地产权,美国也没有限购房地产,但是个人贷款买房有数量限制。

        二、房地产制度:美国有健全透明的制度

        在中国买房有许多不透明机制,例如房源讯息、定价标准、中介佣金等等。而美国的房地产交易过程有许多第三方机构监管不同环节,比如有产权保险公司、估价师、房屋检查、公证公司、银行还有经纪人(中介)等等在把关,基本整个交易流程都是按表操课,非常有章法。在文件方面虽然繁多,但都有统一格式,且受到法律保障。

        美国房地产交易需透过房地产经纪人,他会协助买、卖家完成整个交易。(Fotolia)
        美国房地产交易需透过房地产经纪人,他会协助买、卖家完成整个交易。(Fotolia)

         

        三、房产与学区:美国城市与学区不相同

        在中国,学校的生源,通常以城市范围来划分,但是美国却不尽相同。很多中国人买美国房是为了子女教育,但是要注意学区所含盖的范围,美国学区划分与城市不相同,有些学区横跨了好几个城市。这点在买房前要问清楚地产经纪,或许隔一条街价格就差很多,就是因为好、坏学区的影响。

        四、房产税:美国有地产税,而且不低

        买美国房就要缴纳房地产税,在中国却没有,台湾的房产税还分成地价税、房屋税两种。美国房产税通常为1~3%,各城市都有自己不同的标准,加州差不多在1.2~2.0%之间。根据加州13号法案,房产税每年增长不能超过2%,不会随房价而飙涨,除非房屋产权易主,才会按照最新的税率计算。

        五、支付中介费用:美国由卖家支付

        买美国防必须通过房地产经纪或中介,且通常收取佣金5%~6%,由买家经纪和卖家经纪均分,这笔费用由卖家支付,在中国却是买家支付。有些州规定买、卖方经纪必须不同人,加州却没有这项规定,但一般建议分开为好。

        六、房源系统:美国有统一透明系统

        美国的房产(二手房)信息都公开在共享系统MLS,每一位房地产经纪都会把自己代理的房产上市到这里,除非应卖家要求不上市。所以在美国你几乎可以对当前上市的房产一目了然,数量、开价非常透明,可以相互比价。但是在中国基本上房产公司只销售自家代理的房产,台湾大致也是如此。至于新房销售,在中美都没有统一的发布管道,需靠买家各自寻找。

        七、城市与乡村:美国的住商通常分开

        在亚洲普遍城乡差距大,中国尤其明显,所以就算城市拥挤,民众还是喜欢,因为在城市中生活更便利,在乡村生活有种种的不方便。住在美国你会发现这点差异缩小了,因为每个区域基本都可以有充足的生活机能,具备购物、学校、医院、餐馆等需求,不需要什么事都往市中心跑。

        一般来说,美国城市的市中心(Downtown)只是商业区域,不与住宅区域混合,但例如纽约、旧金山这样的大都会区,住商混合情况也很多。

        八、房型差异:美国以独立房为主

        美国的房地产市场以二手房、独立房为主流,而且有些房产对于喜爱新房的中国人来说过于老旧,可能是五、六十年代兴建的。美国独立屋除了居住空间,通常包含车库、前后院,面积比中国或台湾的独立屋都大得多。标准的美国独立屋,与邻居都有一段距离的分隔,但在中港台这种房型通常称为别墅,如果是墙壁相连的房产在美国称之“联排屋(Townhouse)”。

        其次,中国有毛坯房和装修房的差别。毛坯房只有水泥墙、水泥地和管子,没有任何装修,买房者必须完成内部规划与布置。而在美国没有毛坯房,所出售房产都是可立即入住,包含厨房炉具、空调系统等等,按照中国标准,都属于精装修。

        九、房贷方式:美国要信用且方式多元

        美国当地人买房几乎是贷款,绝大部分是申请15年或30年固定利率的贷款。美国还有重新贷款制度,允许二次以上的贷款,只要利率调降,很多人就会重新办理,以减轻利息,这点在中港台都没有。美国的贷款也有浮动利率,但很少人申办。

        在美国贷款主要看信用分数,也就是要建立财务信用,所以非绿卡人士申请贷款比较困难,但因应近年需求,越来越多银行也推出外国人贷款项目,唯首付额比例较高,须看本国的资产证明。另外,在美国贷款买房可以抵税,可降低报税基数。

        十、房屋面积:平方呎与平方米

        中美计算房屋面积的单位也不同,在美国用平方呎来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等于10.764平方呎;在台湾则常用坪,1坪等于3.305平方米。以美国独立屋来说,分别有住宅面积和地块面积,住宅面积就是实际住房面积,地块则是整个地产产权的面积,包含车库、花园、泳池等区域。

        2017-06-07 / by / in , , ,
        在美国这样装修是违规的

        八大布碌仑道一位华裔房东,将一栋两家庭房屋违规隔间成四家庭,住进10多人。房东上周被市楼宇局(DOB)调查员定为非法改建后,面临每天1000元罚款(恢复直至原来格局),损失还不止这些……


        据房东讲述,他将两房分隔成四房,然后分租出去,“大家住得好好的”,楼宇局却封掉他的房子,勒令恢复原样,调查员还申请紧急疏散令,出动红十字会将强制撤离的住户送到旅馆居住。原住客住在红十字会安排的旅馆中,都不愿意搬走,这种情况下该怎么办?

        房东将两家庭房屋违规隔间成四家庭,租给10多人住,有错在先,红十字会将强制撤离的住户送到旅馆临时居住,这笔住宿费用恐怕最后结账时,会算到房东头上,“你会损失很大。可是不还款也不行,政府可以冻结你的房产,你走不掉的。”

        “问题是房客一直住在旅馆怎么办?叫他们搬家也不搬.10多号人每天住宿馆,费用很大。除此我每天还要给房屋局 1000元罚款。”房东唉声叹气,他说2日已紧急申请到施工许可,把阁楼改回两家庭式,但是要按照规定进行装修,种种安全规定包括走火通道,排气,排风和透光程度等各项要求,均达到房屋管理局和消防局所规定的标准,才可以解封,“不知道要拖到什么时候。”

        如果房客不搬走,房东也不能强制人搬走,只能告上法庭,房东“尽快上法庭解决”,如果法官认为房东有理,会发出驱逐令,这时候房东才可以驱逐房客,不再负担他们的“旅馆住宿费”。

        房东很不解,房屋是自己的,想怎么装修就怎么装修,“可以住人,怎么就不行呢?”

        非法间隔房往往空间狭窄拥挤,屋内光线暗,不通风通气,走火通道不合格,即便不被举报,也有可能引起民事诉讼。若住客煤气中毒,火灾等造成人员伤亡,保险公司(对非法改建房)也不会负责,房东更是难逃刑事责任,“你认为安全的,政府认为有生命危险”。

        随着华人新移民不断增加,布碌仑八大道等热门地段更是住房紧缺,于是,一些房东擅自间隔房间,或者非法出租地下室以增加收入,近年纽约地价和水电等杂费年年飙升,也有屋主依赖出租房间来供房子,赵文笙说,这个案例对非法操作的房东们是一个教训。

        2017-06-07 / by / in , , , ,
        新房产法限制喜好自己动手装修公寓房

        很多海外华人都有一个非常具体的美国梦,那就是拥有一套自己的房子。除了追梦,还要守梦,和各种复杂与繁琐的法律打交道、避免房屋违规,已经进入了海外华人屋主的日常生活。对普通屋主而言,房屋违规的复杂程度已经远远超出自己的理解能力。同样是房屋违规,罚单可能来自楼宇局,也可能会来自环保局和交通局,每张罚单涉及的违规可能多达几十项。因此,求助于专业人士往往成为接到罚单后的最佳选择。


        位于布鲁崙八大道6410号的冠艺建筑装修设计公司,在处理房屋违规方面有着丰富的经验,公司拥有则师执照、建筑执照、水喉执照,不仅可以帮助屋主上庭处理违规,而且可以提供一条龙服务,帮助屋主扫清违规隐患,标本兼治。

        “租霸”欠租数月,屋主反被罚款

        布鲁仑的屋主孔太太最近很烦恼,租客几个月没有交房租,一气之下孔太太将租客告上法庭,没有想到的是,房客以孔太太的房子违规(地下室非法出租)作为不交房租的理由,法庭判房客赢得官司,孔太太不仅损失了几个月的房租,要支付请律师的钱,还有可能面临房屋违规的罚款。

        胡先生表示,遇到这种事情确实爱莫能助,有一些人钻这个空子住“免费房”,这种现象在西人社区更多见一些,被称为“租霸”。这些人的惯用做法就是看租的房子是否存在违规,如果有违规就以此为由不交房租。遇到这种事情,法庭只能秉公处理,即便知道房客是有意所为也没有办法。

        省一张开工纸,多损失十几万

        房屋建筑或装修缺少开工纸,一方面是因为屋主缺乏这方面的知识,另外一方面也是一些不规范的建筑,装修公司所致。由于缺乏申请开工纸的经验和实力,有些建筑工人和公司往往以“没有开工纸可以省掉很多麻烦”为由,建议屋主不要申请开工纸,结果给屋主造成了很大的损失。

        如果没有开工纸就开工,即便在装修过程中侥幸够过,没有被投诉。但装修好的房子就像一个定时炸弹,随时都有可能被引爆。装修之后,只要楼宇局发现存在违规,如果屋主不能提供开工纸证明是合法装修,同样会被罚款。

        施工许可(工作许可证),俗称“开工纸”(摄影:林燕/大纪元)
        施工许可(工作许可证),俗称“开工纸”(摄影:林燕/大纪元)

        胡先生举了林太太的例子,因为装修师傅说“不申请开工纸可以省掉很多麻烦”,林太太就没有深究,没有申请开工纸就开始了装修。装修过程中被邻居投诉,建筑工人听不懂对方说什么,就置之不理,结果最后投诉到楼宇局,楼宇局检查人员指出房屋存在多处违规,包括两家庭改五家庭,一楼非法装修等,要求林太太全部拆除还原,造成十几万的损失。

        新自上庭,罚款全免

        胡先生告诉记者,如果屋主接到罚单以后,最好是找一家专业的机构进行咨询,冠艺建筑设计公司也提供免费的咨询,可以告诉客户如何处理,有的时候不用钱或者只花几百块钱就可以搞定。最怕就是找不懂行的人去处理,结果罚款照交,还耽误时间。
        布鲁仑的连先生在接到罚单以后,马上找到冠艺建筑设计公司。他的房子接到楼宇局的罚单,说是地下室非法改进,有十多项违规,要罚款13,000块。冠艺的设计师准备好装修开工纸,由胡先生亲自代表客户上法庭,最后连先罚款被全部免除,减少了一大笔的损失。

        房屋违规名目繁多,找专业机构咨询最靠谱

        。胡先生在处理房屋违规上有丰富的经验,曾经专门在刊物上撰文对这方面进行介绍他把楼宇局的违规名目分为三大类:

        ●一个安全性违例,通常会被罚款1,200元以上,严重的会造成停工处理。这类违规包装装修师傅在工地吸烟,不戴安全帽,将装修工具随地乱丢,高空操作不系安全带,楼梯不安装扶手等等。

        ●二是工作性质违规,是指装修师傅没有按照图纸要求任意装修,发生这种情况时,小则返工,大则停工。

        ●三是法例性违规,是指没有按照楼宇局法例要求而工作。常见的包括没有申请开工纸,周末或假日非法工作,这类罚款比较严重。

        听了这些介绍,接过胡先生递过来的几份违规通知,记者已是一片盲然。对于许多屋主而言,恐怕也会有同感。所以,如果接到罚单,还是找一家专业的建筑设计公司咨询更为靠谱。

        2017-06-07 / by / in
        购买建筑契约 保障屋主、承包商

        我来介绍一下啥是契约(Bond)?以及Bond在施工(Construction)时的作用。在建筑法规(Construction Law)上Bond分为若干种:


        付款契约(Payment Bond):屋主购买,保证屋主对承包商绝对会领到款项,不拖欠款。承包商(Contractor)会拿到钱!

        合同契约(Contract Bond):是装修的承包商购买,金额和承包项目的总和,它保证承包商会履行合约,工程绝对不拖时,绝对如期完工,如果半路偷跑,工程没有限时完成,损失由银行的契约赔偿。

        许可证契约(License Bond):只有15,000美元,每一个承包商都要购买。什么时候可以领取屋主的损失呢?首先是有效的的License,工程有写合约。只要承包商跑路,工程做得差,有瘕疵,都可以向契约公司投诉,要求赔偿损失!

        不过我也要提醒,人与人之间失去了诚信,签再多的合约,买再多的Bond都是多余的。最后还是银行赚去,承包商与屋主都是输家!

        两个案例分享:
        第一单湾区工程纠纷在圣荷西(San Jose),总工程费9,000元,前庭院车道(Front Yard Driveway)铺设水泥。我一再强调,水泥面不可平坦,或是凹陷,结果这个车道中间一段凹陷,造成积水。屋主不满意,拍摄相片,然后投诉到承包商的Bond公司。对方一星期之内回复,立刻通知承包商将车道打掉重做。这一仗,屋主赢了!

        第二单湾区工程纠纷,承包商控告承包商。首先都是有效的执照,双方都有订合约,电工工程做完,总包不付钱,因为总包说工程尚未检验(Inspection),不知过不过,所以不付钱。电工分包商拿不到钱,只好向Bond公司求助!

        结果总包商只有乖乖的付钱。工程做完,你就要付钱!

        ※旧金山湾区读者有建筑装修相关疑问,可上Facebook查询“Construction建筑装修交流版”,有更多讯息与问答。以上讯息感谢朱健冲老师提供刊登。

        2017-06-07 / by / in , ,
        装修合约屋主自己写

        谈谈房屋装修、改建的合约问题。首先建筑合约,一定要由屋主来书写!不懂英文,就用中文来写,除非你找老外来做工。


        合约屋主写,游戏规则屋主来订!因为烧钱的是屋主。工程发包前,先把图纸搞清楚,找三个承包商来比价。

        合约,第一要解释这个工程是干啥的?工作范围(Scope of Work)有哪些?所有的装修项目根据图纸内容为凖,注明一定连工包料。

        另外,合约内容一定要注明承包商的施工期、多少天。并写明屋主有权利中止合约,工程费一定是分为若干次给付。没有通过检验,没有钱可领,尾款压住10%到15%!还要注明,清除工地垃圾废物等等。

        合约写完之后,请房地产律师过目,这个钱值得花,有问题再来研讨。

        2017-06-07 / by / in
        马桶流水不止是什么原因造成呢?

        明明冲完水了,可以听到马桶水箱中还是不断地注水,没有停止的意思,这时可能会有以下原因:


         

        1、排水阀不止水,检查排水阀是否松动。

        2、排水阀密封硅胶片是否腐蚀,如有损坏,更换即可。

        3、排水阀密封处可能有砂粒阻挡,导致无法自动止水。

        4、进水阀浮桶卡住了,导致进水停不下来。

        2017-06-07 / by / in
        自己动手检查房屋排水管道:你能做什么?

        无论是购买物业或者是翻新现有住房,检查排水管道始终都是一件值得做的事情,而且你自己就可以做这些事情。


        1、得到一份排水管道图

        房屋排水管道图是显示房屋建筑全部排水管道分布状况的平面示意图。如果房地产中介公司或者是物业检查报告中没有提供副本,你应该可以从当地水务局获得一份。

        匹配装置,对照图纸查看浴缸、水槽、马桶等管道。如果有任何差异,要小心了。

        这份图纸必须是最新版本。如果您购买的房屋是已经翻新过的,但是图纸却未更新,这也可能是排水管道的更新改造没有经过水务局的批准,而且也不是由专业人士完成的。

        如果你正翻新房屋,排水管道图会告诉你管道的分布情况,所以当你翻新卫生间、厨房或洗衣房的时候,可以让你避免不小心搞坏了其中之一的排水管道。如果要变动相关管道的位置,不要忘记更新排水管道示意图。

        2、查检排水情况

        一个很容易的检查,你要做的是不断地打开、关上所有的水龙头和淋浴喷头,并检查一下马桶的冲水情况以测试水压和排水状况。不要忘记检查洗衣房的洗衣机阀门。

        虽然相对来说这方面的问题不大,但这也可能就是你与卖方谈判时讨价还价的条件之一。

        听水锤(击)声音,就是当下游管道的阀门快速关闭时产生的噪音,这表明要么是管道内水压过高要么是有管道安装不好引起了噪音。

        排水口和抽水马桶的水流应该是迅速排走,任何慢速排水都表示管道堵塞。

        房屋翻新时,请尽量调节水压和清理堵塞,以免管道爆裂或者是漏水影响到房屋的翻新。

        3、外观和感觉

        不要忘记查看水槽下方和固定构件的周围,比如有龟裂、漏水以及水渍(被水浸泡)等受损迹象。

        如果是瓷砖面的墙,按压上述查看部位的周围,如果不硬实发软,有可能是这些部位受到过水浸泡。厨房或者是浴室的墙柜上有水渍印迹也表明受到过水浸泡。

        如果担心这些小地方可能背后隐藏着更大的问题,那就在购买前请一位专业的水暖工程师来做个评估。如果能得到一个评估报价,那么在与卖方或房地产经纪人谈判时你会用到它。

        如果你打算翻新房屋,那就要在你翻新之前把这些问题解决掉。水浸泡可以毁掉你所有的辛苦付出,并且修复起来也是一项很困难并且昂贵的工作。

        2017-06-07 / by / in , ,
        修复橱柜常识

        家里当久用了的橱柜,变得不那么灵活,如门闩坏了,门铰链松了,抽屉不滑了,你是宁愿忍受使用上的不便,还是想办法动手将它修复呢?以下所列出的一些故障,都是橱柜容易出现的问题,一起学着解决它们吧。


        橱柜门无法紧密或高低不齐

        德式的铰链比较容易调整。靠近里面的深度螺丝,主要用来调整门片的前后位置,也就是门板的密合度。接近前方门片的侧面螺钉,是用来调整门片与柜体的缝隙宽度。

        调整柜门的不同螺丝让门片与柜体密合。(大纪元制图)
        调整柜门的不同螺丝让门片与柜体密合。(大纪元制图)

        如果一侧的门片突出柜体,合不上时,先松开深度螺丝,前后移动门片再重新拧紧螺钉。如果你的铰链没有深度螺丝,那就试试调整侧面螺丝。有时候,既要拧松深度螺丝,同时要对侧面螺钉进行微调,才能把门片调到合适的位置。

        如果对开的门片无法平齐,那就调整固定螺丝。固定螺丝是在深度螺丝两侧的一组螺钉。松开一侧门片铰链上的固定螺钉,上下移动门片,然后拧紧螺钉。用同样方法调整另一侧门片。

        调整或更换门闩

        大多数新式款橱柜都有带自动关门的功能,让柜门保持闭合,一些橱柜则有磁性或滚轮装置的门夹扣。如果夹扣无法让门关上,要么是坏了,要么是需要调整位置。门夹扣只有两个螺钉做固定,所以更换新的门夹扣是很简单的。尝试调整它的位置,然后关上柜门测试。

        贴上缓冲垫防止噪音

        你是不是早已听厌了“碰!碰!”的橱柜关门噪音呢?只要去买小缓冲垫,就可以解决这个问题。先把门边都清洁干净,把小缓冲垫黏在橱柜门内面的上下角落,就能使每次关门都变得静悄悄的。

        添加缓冲垫,防止关门时发出的噪音。(李欧/大纪元)
        添加缓冲垫,防止关门时发出的噪音。(李欧/大纪元)

         

        更换磨损的抽屉滑轨

        如果你发现抽屉的滑轨已经歪了,滑轮坏了或滑轮经过润滑后仍然不能流畅运行,那么最好换个新的滑轨。解开旧滑道上的螺丝,拆下旧滑轨,然后带着它去家居市场去找一个一样大小的,普通抽屉的滑轨一般不超过15美元。

        给抽屉喷润滑剂

        只要几分钟的清洁和润滑,抽屉的滑道能变得像新的一样顺滑:先把抽屉尽量往外拉出来,然后举起或压低抽屉前部,为了让滑轮脱离滑轨接着,把滑轨清洁干净,给滑轨和滑轮都喷上一层薄薄的润滑剂。

        黏紧松脱的把手

        抽屉或柜子的把手柄一旦松了,以后容易继续松脱。只要在螺纹上涂上一点螺纹胶(也称厌氧胶),再将把手拧紧,螺纹胶会在螺纹间隙形成塑性胶膜锁紧螺钉。即使将来要更换把手,涂了螺纹胶的螺钉仍然能借助螺丝刀拆下来。

        紧实疏松的螺钉孔

        某些螺丝孔可能因为调整的缘故而变大,导致螺丝栓不紧实。这时先把旧螺钉和五金件取出来,然后把沾了黏合剂的牙签黏成束状塞入螺钉孔里,尽可能塞多一点。塞满后,把多出来的牙签折断,用块湿布擦掉溢出的胶水。不需要等胶水干了或打新的螺钉孔,直接用螺丝刀在牙签束中拧入旧螺钉即可。

        修饰刮痕和划痕

        如果橱柜上有浅色的刮痕或划痕,可以用近似橱柜颜色的修色笔将这些残缺一并藏起来。在划痕位置抹上一点修色颜料,然后用布擦去多出部分。不过要注意的是,刮痕经过修色后容易变得比其它部分的颜色更深。
        因此,先用比橱柜颜色更浅一点的修色笔做试验,必要时再改用深色一点的。如果刮痕比较深,可以试试用修补蜡笔(putty pencil)来修色和填平痕迹。

        2017-06-07 / by / in
        什么样的灯光最适合于孩子房间学习

        用什么样的灯,才能够给孩子的起居,学习,生活营造一个良好的光环境?一些设计新颖,造型别致的灯具,真的可以因此让孩子乐趣无穷吗?


        房儿童的灯光环境,与主卧房所强调的“温馨”感不同,应充分考虑到孩子的个性特点和成长的需要。

        儿童房一般兼有学习,游戏,休息,储物的功能,是如假包换的儿童天地,因此其室内的整体照明亮度应该比成人房高,同时光线要柔和,从而让房间产生温暖,祥和的氛围。除此之外,房间内还需要有相应的局部照明,以便于孩子看书写作业,查找书籍,寻找储藏物之用,或者运用造型丰富的灯具为房间增添童趣。

        如果室内灯光布置不合理,光线不充足,或为了强调装饰效果而忽略了孩子的实际需要,会收到反效果。

        挑灯

        1,学习用灯特点:护眼,安全,环保

        对于正值学龄期的孩子来说,学习是这一阶段的首要任务,因此,为孩子挑选一盏适宜的写字台灯必不可少。儿童的世界总是点染着梦幻般的色彩,父母在为孩子挑选灯具时,也常常会选择造型可爱,色彩艳丽的灯饰,但有时灯具外观的靓丽并不能保证孩子的视力健康。由于儿童正处于生长发育期,灯具的选择不仅要考虑其安全性及材质是否环保,造型是否符合儿童的心理特点,对于作学习照明的灯具来说,更重要的是在光源上是否符合儿童的实际需要。

        普通光源由于其不稳定性,闪烁的光线极易造成孩子的视力下降。因此,选择具有明亮且高显色性的灯具尤为重要,新一代的三基色荧光灯就是不错的选择,它的发光效率是普通荧光灯的1.4倍,显色性是普通荧光灯的1.2倍,其光源更明亮,真实,而且能自然地展现色彩,比普通光源更有利于儿童的学习之需,并且能保护视力。

        2,装饰用灯特点:多变的造型,鲜艳的色彩

        儿童房里一般都以整体照明和局部照明相结合来配置灯具,整体照明须用吊灯,吸顶灯为空间营造明朗,梦幻般的光效,而局部照明则以壁灯,台灯,射灯等来适合不同的照明需要。所选的灯具应在造型,色彩上给孩子一个轻松,充满意趣的光感,以拓展孩子的想象力,激发孩子的学习兴致。因此,父母不妨与孩子一起挑选儿童房的灯具,让孩子享受自主挑灯的乐趣。

        如果您想提醒孩子记住时间,那就选择娃娃型的钟表壁灯吧。还有如星星,月亮造型的吊灯,吸顶灯,壁灯,不同的材质透出不同的光影效果,水晶月亮灯璀璨夺目,而磨砂玻璃灯则流淌出月亮如水的温情。

        照明建议:

        1)壁灯导线须入墙

        儿童的天性活泼,好动,又对事物充满强烈的好奇心,尤其是年幼的孩子,但他们却缺乏必要的自我保护意识。因此,小主人的房间里若安装有壁灯,那就得注意不要让电源线外露,以免不懂事的小主人拿电线当玩具来摆弄,从而造成触电的危险。另外,父母还可以为心爱的小宝贝加装墙式调光开关,这样可以方便孩子在夜里开关灯。

        2)插座应有封盖

        对于年轻的父母来说,家里淘气的小宝宝常会逗得大家笑不拢嘴,但小孩天生爱到处攀爬的个性,就要让您必须注意儿童房里的电源插座是否具有安全性。一般的电源插座是没有封盖的,因此,您要为了小宝宝的安全着想,选择带有保险盖的,或拔下插头电源孔就能够自动闭合的插座。

        3)灯泡应有保护罩

        父母在为孩子选择灯具时,必须注意,如果孩子还很小,就不要挑那些容易让孩子触摸到灯泡的灯具,以避免发热的灯泡烫到小孩稚嫩的肌肤。最好是选择封闭式灯罩的灯具,或为灯泡加一层保护罩。另外,也应避免在儿童房里摆放地灯,以减少孩子触电的危险。

        4)安装多个插座

        儿童房是小孩在家里最自我的一个空间,无论学习,游戏,还是邀同学,朋友来玩,大都得在这个自由的小天地里进行。因而,房间里的灯光布置要比大人房的多,还有电脑,音响,VCD,收音机等电器设备,这就需要在装修时多安装些插座,以避免插座不够而导致在单个电源点上超负荷连接电器设备。一般来说,考虑到孩子学习,娱乐,活动及储物的需要,房间里最少要预留6个电源插座,其中有两个需安装在写字台的上方,其他可配置在墙角。

        2017-06-07 / by / in , ,
        装修中要留意的细节问题 电线套穿用电隐患

        墙面开槽墙体开裂

        在施工之前,要和施工队长再次确认一下管线的走向和位置。房屋内的承重墙是不允许开槽的,不仅破坏了建筑承重结构,还有可能给其他管线造成损坏。而在地面开槽,更要小心不能破坏楼板,给楼下的住户造成麻烦。


        ◎ 地面找平危害楼体

        在进行地面找平之前,必须先做好地面的基底处理,然后用水泥砂浆进行地面找平。施工中使用的水泥砂浆还会大大增加地面荷载,给楼体安全带来隐患。在水泥干透之后,用水平尺确定整个地面的平整度,然后再进行下一步的施工。

        ◎电线安装插座发热

        在施工中监督电工严格按照操作规程进行施工,在安装插座、开关和灯具时,要按施工要求接线。所有安装完毕后,一定要看看这些部位是否有发热现象。

        ◎ 电线套穿用电隐患

        在家庭装修施工中,几乎所有电线都是穿在PVC管中,暗埋在墙壁内。如果工人有意偷工减料,就会使用带接头的电线或将几股电线套穿在同一根PVC管内。会导致电线在管内扭结,造成用电隐患。

        在现场监督工人操作,安装完毕后要进行通电检验,让公司留下一张“管线图”。当电工刚刚把电线埋进墙壁时,就把墙壁编上号码并画出平面图,接着用笔画出电线的走向及具体位置,注明上距楼板、下离地面及邻近墙面的方位,特别应标明管线的接头位置,一旦出现故障,马上可查找线路位置。

        ◎ 小面处理易留死角

        所谓“小面”,就是一些眼睛看不到又不太留意的小地方,例如户门的上沿、窗台板的下面、暖气罩的里面等地方,工人偷工减料,甚至不做处理,容易形成污染死角。在检验质量时不要忽略任何一个细节。

        ◎ 接缝修饰漆面脱落

        对于接缝的处理是很重要的,如果在墙面上有两种颜色的涂料相对接时,在施工中一定要在第一种颜色的边沿处贴上胶带,再在其上涂刷另一种颜色的涂料,这样只要在施工完毕后撕去胶带,整个接缝就可以非常齐整了。

        ◎铺贴瓷砖脱落

        墙地砖铺贴应平整牢固、图案清晰、无污垢和浆痕,表面色泽基本一致,接缝均匀、板块无裂纹、掉角和缺棱,局部空鼓不得超总数的5%
        偷工减料最易出现瓷砖空鼓等问题,铺贴瓷砖用的水泥和粘接剂如果配比不合理也会出现脱落等问题。

        ◎ 基底处理墙面色差

        在墙地砖的铺装施工中,要注意瓷砖不能直接铺在石灰砂浆、石灰膏、纸筋石灰膏、麻刀石灰浆和乳胶漆表面上,而是要将基层面处理干净后方能铺设。瓷砖和基底之间使用的粘结浆料,应严格按照施工标准和比例调配,不能随意调配。

        2017-06-07 / by / in
        卖房时应避免的八种失误

        您当卖房时很容易找到各种窍门技巧状语从句:,但如何避免一些不必要的失误呢?以下这八种做法会令您好房子也不好卖,让我们来看看如何避免吧。


        错误一:糟糕的照片

        如果网上发布的售房照片昏暗,模糊,或角度不佳,或显得怪异,那么来预约看房的人会大大减少。根据最新统计,91%的买家在准备购房时都是先从互联网开始搜索。他们中的绝大多数人都会跳过那些照片毫无吸引力的房子,即使房子的文字说明完全符合他们的需求。有时经纪人不得不敦促买家去实地看一看某处房产,因为照片实在是丑化了房子的原貌。

        错误二:未完成的升级

        如果您打算做一些升级,请不要遗留任何半截工程。虽然不需要每个房间都象杂志广告那么精美漂亮,但至少要有连续性,一个地方和另一个地方不要差别太大。没有什么比刚走过两三个布置典雅的房间,又突然步入一个空屋子更不和谐的了。如果你的预算不够装修每一个房间,那么就考虑主楼层的整体升级,然后再对其它房间进行简洁化和去个性化。

        错误三:过度营造气氛

        很多文章都教给人们如何营造怡人的氛围:从感染情绪的香氛,到优化的照明,再到萦绕不绝的音乐但其风险是,过分的操作会逼跑一些潜在的买家。香熏蜡烛可能有助于制造宁静的气氛,但不要同时强制看房者进入你认为舒缓的音乐专辑(有些人喜欢鲸鱼的叫声……但有些人不喜欢),或由于香气过重而把看房者赶出房间。经验法则是关掉音乐,淡化气味。如果你确实想营造舒适的气氛,请确保一切地方都是干净的(注意踢脚板和窗台!),拉开窗帘并打开所有的灯。研究表明,光线充足的房屋比窗帘紧闭,照明不足的房屋更有吸引力。

        错误四:房主紧跟左右

        想尽快卖掉您的房子吗?让经纪人来打理吧。作为房主,你要做的就是走开,让经纪人与那些买主们打交道。你可能会认为,潜在的买家都想知道房子的历史,或每一处改造,装修,翻新的细节……其实他们并不一定想知道。事实上,喋喋不休,紧随其后的房主会以最快的速度吓跑买家尤其。是当看房者想要详细检查房屋的细部时,在场的房主会成为非常大的干扰。

        错误五:未提供手头销售信息

        人们都喜欢到处摸一摸。这就是为什么服装店会挂出样品,以及为什么看房者会不停地摩挲你的橱柜和台面。护好您的家是头等大事,那么,您可以提供一些说明材料,让看房者的手里有东西可拿。这些材料包括精心设计的数据包,房屋销售信息及特征说明等就足够了。

        错误六:宠物

        宠物会降低房屋的销售价格,并使一些认真的潜在买家放弃购买。然而,人们不可能只是因为搬家就摆脱掉这些毛茸茸的家庭成员。如果可能的话,有人来看房时请带走你的宠物,而且在房子的公众开放日(open house)也不要让宠物出现在你的家里。如果这两点要求都不可能做到,考虑将宠物限制在某个空间(比如天气好时呆在后院)记得在你的房子待价而沽的那段时间清除宠物存在的痕迹:宠物箱和沾满绒毛的宠物床都是赶走潜在买家的因素。

        错误七:温度过高或过低

        试想看房者走入一所不错的房子,而室内温度比凉爽的室外还低了10度,看房者只好不停地跺脚来保持温暖,可想而知其结果只会让潜在买家迅速逃离售房期间,简单的规则就是要保持一个适宜的温度:。冬天不要太热,夏天不要太凉售房时每月付出一点额外的煤气费或电费,换来的有可能是房子卖掉时几万元的回报。

        错误八:草率出示验房报告

        出示售前验房报告是一个证实房屋坚固程度的好机会,说明您对买家没有什么可隐瞒的。但问题是,验房报告中列出的一些疑点有可能是你无法解决的。我们这里说的并不是锅炉旧了需要更换,或屋顶已超过使用寿命……而是诸如“未知”的管道问题,或有证据显示的潜在风险(原因未知或无从修复)。如果你最终需要使用验房报告作为一种销售策略 – 通常是在地理位置受到追捧,而经纪人期待出现竞购战的情况下 – 。不要无视报告中列出的问题如果是能处理的问题,可以考虑解决这些问题,然后在报告中做出说明。

        2017-06-07 / by / in , ,
        卖房必读

        计划卖房吗?想卖个好价钱且快速脱手吗?那就得保握现在,一份最新的研究发现,一年中最佳卖房时机是从三月中旬至四月中旬,该研究也表示,在过去5年里,房地产的潜规则有了很大的变化。


        美国房地产交易数据库信息网站Zillow在2015年1月出版的新书 – “Zillow论述:房地产新规”)中提到,一年中最佳卖房的时机是从三月中旬至四月中旬但是,各地确切的最佳卖房时机还得看气候,如天气和煦的迈阿密现在即是卖房的好时机;天气严寒的波士顿则需等到四月中旬至下旬。

        卖房掌握好时机:卖得快且高

        “Zillow论述:房地产新规则”的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(SpencerRascoff,图左)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries,图右)(视频撷图)
        “Zillow论述:房地产新规则”的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(SpencerRascoff,图左)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries,图右)(视频撷图)

        “Zillow论述:房地产新规则”的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(Spencer Rascoff)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries)表示,卖房如果能掌握好时机,不仅可以快速卖出,还能卖得好价钱。

        他们的研究发现,三月中旬到四月中旬这段时间卖出的房子,平均速度可比一年中其他时段快上15%,价格也可比均价多2.3%,如果换算成全美房价收益那就是超过$ 4,300(美元,下同)。如果你的房子座落于热门地区,如旧金山的旺季出售,2%就意味着多出$ 2.2万的收益。

        卖房新规则:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

        在拉斯科夫和汉佛莱斯的新书中还有一些有趣的新发现,本文整理如下:

        卖房时整修浴室的售价将比整修厨房要来得高;

        2.在售屋广告上加个“可爱”(“巧巧玲珑的意思”)字眼会提高你的房价;

        他们并不建议在好学区投资烂房产,因为增值的空间很有限。

        4.如果你的住宅方圆400公尺内有星巴克咖啡店(星巴克咖啡),那先恭喜你,因为你的房价可比市价高,在1997年到2014年这17年间,住家附近有星巴克的房价上涨率高达96%;而同一时段的全美平均涨幅为65%。

        房屋所在街道名称也会影响售价。如果街道名有Ct。(Court)和Way等字样,住宅售价会比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同类房价高。而座落在Ct。(Court)和Way的房屋,如果街道只有名称而没有数字,售价会更高。

        以下是美国6个城市最佳售屋的时机及其收益。

        全美平均值

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:15%
        比均价高百分比:2.3%,
        比均价高出的价格:$ 4,300名

        亚特兰大(亚特兰大)

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:14%
        比均价高百分比:6.2%,
        比均价高出的价格:$ 7,200名

        波士顿(波士顿)

        最佳卖房时机:中旬四月下旬至
        比平均售出速度快:13%
        比均价高百分比:4.6%,
        比均价高出的价格:$ 8,100名

        达拉斯 – 沃斯堡(达拉斯沃思堡)

        最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
        比平均售出速度快:22%
        比均价高百分比:3.5%,
        比均价高出的价格:$ 5,800名

        迈阿密 – 劳德代尔堡(迈阿密劳德代尔堡)

        最佳卖房时机:三月上旬到四月中旬
        比平均售出速度快:16%
        比均价高百分比:3%
        比均价高出的价格:$3,500

        6. 旧金山(San Francisco)

        最佳卖房时机:三月上旬到四月中旬
        比平均售出速度快:10%
        比均价高百分比:5.9%
        比均价高出的价格:$22,000

        7. 西雅图(Seattle)

        最佳卖房时机:三月中旬到四月中旬
        比平均售出速度快:16%
        比均价高百分比:2.8%
        比均价高出的价格:$64,000

        可卖出高房价的原因

        1. 选对时机:售屋资讯留在首页的时间愈久

        大部分的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯,任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推,这样一来就不容易被买房者看见。研究数据显示,全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。所以,当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上,那很快会被挤到后面的列表。

        《Zillow论述:房地产新规则》建议,在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

        2. 吸引真正买家

        卖房信息最主要是能够吸引真正想买房的人,那应如何找出这些人呢“Zillow的论述:房地产新规则”?建议,卖家可以看看买家是否已和房屋中介或是房贷经纪人签约,如是,这意味着他们是认真地想买房,且已跨出第一步.Zillow的数据显示,四月初是这些房屋中介与房贷经纪人开始热络之际。

        时间就是金钱

        卖房如果可以越快脱手越好,1月1日后,在房屋推出市场的第一个显着下降点就是三月下旬,这个时间点也是最终成交价和标价之间差额最高的。

        2017-06-07 / by / in , ,
        在美国买新屋 这些常识不可忽视

        越来越多的华人移民美国,购房成为安居的头等大事。但是房屋市场良莠不齐,新移民怎样才能买到一栋心宜而且保值的房屋呢?今年7月初,Churchill Classics公司在Poolesville新房区举行的见面会上,公司建筑商埃里克在接受本报记者采访时,给华人购房者提供了如下建言。


        选房必读 

        首先是选地区。购房者可根据自己的需求来做规划,往往有诸多因素需要考虑:如果孩子的上学环境是您决定购房的关键因素,那就要找一个好学区;如果是您主要为了享受生活,可选择周边环境宜人的社区,如居住区背山环水或附近建有公园;如果您热衷于购物,那么靠近商业区的地段是理想之选。

        确定了上述因素之后,您就需要寻找真正有品质的房屋。下面列举几例在买房中可能遇到的问题:
        1, 建商答应的条款最后未落实;
        2, 水电不通,入户后不能使用;
        3 ,入户后才发现房屋某些操作不合格,比如门关不好、窗户不严、厨房有问题;
        4 ,根据购房协议,房屋有一年保修期,但在房屋需要维修时,建商并未如期兑现承诺。

        买房可算得上一家人安度生活的百年大计,是人们朝夕依存的空间,容不得马虎。特别是作为身在美国的“老外”,一来不会自己动手修房,二来不擅与社区沟通,买到一幢结实可靠的房子尤为重要。

        那么如何才能规避购房风险呢?埃里克的建议是:
        1 ,找一家可靠的专业房检公司对房屋进行检测;
        2 ,请建商负责人跟您一起做过户前的逐项检查;
        3, 上网查询建商有多少被投诉的记录;
        4 , 询问该建商以往的客户,了解建商房屋的质量和售后服务。

        Churchill Classics公司建筑的房屋屡获殊荣。(图片来源:Churchill Classics)
        Churchill Classics公司建筑的房屋屡获殊荣。(图片来源:Churchill Classics)

        好建商会怎么做?

        埃里克至今仍记得他曾目睹的一幕:有一次,他看到一些居民在某家建商的办公室前抗议。他对此感到非常难过,更加深刻地体会到,建商需要赢得购房者对他们的信任,同他们一起建造梦想之家。

        埃里克对自己的工作非常自豪,从事建筑这一行几十年来,他收到的投诉电话几乎为零。这得益于他自始至终本着为购房者着想的心愿和坚持一步到位的原则。那么,他是怎样做到的呢?

        马州Poolesville社区的Brooke两种房型。(图片来源:Churchill Classics)
        马州Poolesville社区的Brooke两种房型。(图片来源:Churchill Classics)

        25年前,年轻的埃里克创立了自己的建筑公司,立志要当一位好建商。俗话说:“万事开头难”,他在事业上迈出的第一步也不容易——在公司开始经营的第一年,他雇用的是一个小承包商,房屋建完后,承包商却不提供后续的服务,这令埃里克十分沮丧。从第二年开始,他转而雇用大承包商,也就意味着他得更多地投入。大承包商不仅拥有优质的建筑队伍,还配备有服务部门和一流的负责人。但在合作过程中,有的承包商在一个月后就要求付钱,有的甚至要求马上付费,埃里克都一一照办,为了达到一个目标:保证房屋的品质。25年过去,多数承包商如今仍在与埃里克合作。

        在建房过程中,埃里克和买房者至少进行三次主要的沟通,即与客户开三次会议:动工前的筹备会议,充分了解客户的需求;房子建造途中的沟通(Pre-Drywall);过户前的功能演示(一般在过户前七天举行)。

        马州Poolesville社区的Cascade房型。(图片来源:Churchill Classics)
        马州Poolesville社区的Cascade房型。(图片来源:Churchill Classics)

        建商在验房前通常会给客户一个清单,由买主逐项检验。这对不熟悉美国房屋结构的华人移民而言,实为棘手。如果客户住进新居后,才发现房屋存在问题,处理起来就会更麻烦。但是,Churchill Classics公司在交房前,埃里克会亲自去做一次全面检查,在客户验房之前,他就把可能存在的问题一一罗列出来了。他还会派公司的项目经理陪同买主一起验房,买主若有任何问题,可记录下来要求公司及时处理。对于客户买房后出现的小问题,承包商接到客户的电话后,会及时派人去处理。这些对客户而言至关重要的后续服务,是那些单干的建商或小型建商难以做到的。

        因为长年坚持建造高品质的房屋,Churchill Classics公司凭借用心和诚意,赢得了客户的信任,让客户满意。该公司最近在马州贝塞斯达市(Bethesda)刚购买了一处地产,将建筑一栋空间宽敞的豪华住宅,马上接到数通电话并敲定买主了。

        2017-06-07 / by / in , ,
        首次置业9大常犯错误

        买房置业是个复杂而专业的工作,充分的准备会使用该过程变得容易很多下面是首次置业常犯的9大错误,希望你能有所借鉴:


        1.不知道自己的承负能力

        首次置业,兴奋的买房人会花费大量时间搜索房屋,比较厨房或庭院。事实是,在此之前,先找贷款机构了解自己的贷款能力才更重要。如果不知道自己的财务能力,不知道能承负多贵的房屋,即使看上,也很可能不在自己的价格承受范围之内。

        此外,银行所说的买房人所能承负的贷款,与买房人实际所能承受的债务情况也往往不是一回事。为了真正了解自己的财务状况和债务承受能力,需要对实际支出做个统计。先将每月花费统计出来,其中包括每月房租,汽车花销,其它贷款费用,信用卡支付金额,食品费,健康保险,退休储蓄金等。然后,统计年度花费,如假期,保险,物业税等。最后,核算衡量购房后买房人是否真的能承受包括抵押贷款在内的以上所有费用。

        2.没有获得银行预批

        在信用纪录不太好或收入不稳定的情况下,买房人为自己预估的房屋贷款数额与银行准备批准的贷款数额会有很大差别。如果买房人不进行贷款预批(预先核准),不但不能保证房屋交易顺利完成,还可能会损失大笔房屋定金。

        3.低估业主成本

        首次置业,买房人很容易低估购房成本。事实是,购买房屋,不仅仅是首付,交割,佣金等费用,很大程度上还包括房屋的修理,维护,以及装修等费用。如果低估成本,造成资金窘迫,居住起来就会很不方便。理想状况下,按房屋价格的1%预提一部分房屋维护费,能较好地做到未雨绸缪。需要注意的是,如果资金不充裕,不要刚一入住就进行大规模装修,将房屋变成自己喜欢的样子。提前规划好,未来几年逐步进行房屋装修升级,资金就会宽松一些。

        4.没有预料物业税

        物业税是笔大额支出。居住期间还会不断增加。购屋过程中,买房人需对该笔费用提前做预算,以防日后财政过分紧张。

        5.没做好妥协准备

        首次置业,在资金上通常会比较紧张,买房人需要做好妥协准备。例如,会不得不接受沿街的房屋和过时的装修,或放弃额外的卧室。需要注意的是,尽量在房屋软性问题上妥协。对于地段,安全等硬性问题,则需慎重考虑,必要时果断放弃。

        6.不要流露太多感情

        看房过程中,无论多么喜爱房屋,在卖房代理面前也不要太多流露感情。否则,在日后的议价过程中,卖方会占上风,从而得不到很好的回价。

        7.找个好买房代理

        首次置业,在购房经验上明显缺乏,找个好的买房代理就显得十分重要。需要注意的是,首次买房人最好不要直接跟卖房代理做交易。这就好比,一个人离婚,不应该向配偶的律师寻求帮助一样。通常,亲朋好友推荐的地产代理会比较可信一些。如果所聘代理不是推荐而来,就需多询问几个客户参考。签约前,还要询问代理公司提供什么样的服务质量保证。如果合作不愉快,该用什么方式进行处理。

        8.忽视检验房屋

        房屋签约前,如果盲目省钱,错过检验,对日后的居住会造成很大风险。最好聘用独立于任何地产代理的验房师,因为不牵扯各种利益关系和冲突,对自己是个很好的保护。

        9.没有考虑房屋未来

        房屋是个长期资产,地段优劣对房屋升值具有很大的作用。购房时买家需要注意询问以下问题:
        •居住小区是否有正在讨论的开发计划?
        门前街道未来是否会变得更繁忙或成为主要街道?
        •小区附近是否有高速公路的兴建计划?
        •小区附近是否有大片未开发土地?将会会建造什么?
        •小区内的房屋价格是否一直在下跌?

        2017-06-07 / by / in , , , ,
        在旧金山湾区如何买房?

        中国人喜欢买房子,这好像全世界人都知道。在中国人的心目中,只有住上自己的房子,生活才能感到安定。其他一些族裔的人,观念上不大一样,有些西方人,一辈子都是在租房子住。


        整个旧金山湾区,有两个地域房子比较贵:一个是旧金山市区内;一个是南湾靠近斯坦福校园一带的城市,如Palo Alto,Menlo Park,Mountain View等, 房租和房价要比别的区域高出许多。

        同事给我推荐了一个买卖房子的网站: www.zillow.com。在这个网站上,全美国的买卖、租赁房屋信息都在上面。只要输入要看区域的地址,所有的待售房和出租房,及售价和租价就都在上面了。

        待售房的类型大概有三种:移动房(Mobile)、公寓楼(Condo)、独立屋(Single House)。

        移动房是工厂制造房架子,安装在预制的基座上。房架子属于房主,其它一切都不属于房主。这种房每年需交地税。

        公寓楼是那种与邻居共享墙壁的,地皮属于房主,其它如走廊、阳台、电梯、花园、房盖儿、洗衣房或者游泳池等都属于公共区域,公共区域的维护、维修由管理委员会负责,叫共同管理。每月需交管理费。各社区的管理费不尽相同,便宜的有每月两三百美元的,贵的有七八百美元的,大体上平均价位是每月四百美元左右。

        独立屋就是那种土地和建筑都包括在产权中的房子。这种房子卖的最贵,升值和保值空间也最大;其次是公寓楼,移动房卖的最便宜,它基本上没有升值空间。

        买房子第一步是要找个购房代理人(Agent),自己只管看房子就行啦。其它交易过程全权交给代理人去打理。

        有些中国人不喜欢找中介或代理人,可能源自对大陆中介的认知和在国内购房的经验。对代理人不信任是不能成交的一个很大原因。

        在美国买卖双方都有代理人。卖方代理人把售房信息贴到房屋买卖网站上,限欲购者在一定时间内给出报价。没有聘代理人的个人报价,很难成功,这里有心理因素,也有游戏的规则在里面。

        给报价不是一个很简单的过程,买房不是在网上有售价,直接按售价买就完事了,若要那样就简单多了。往往是一处房子,有好几家同时看中,这家给的报价高,那家给的低,最后房子就被给高价的买主买走了。在当前卖方市场中,买方要想按照自己理想的价位成交,那就得对市场有充分的了解,而且还得有买卖经验。比如说有经验的代理人知道在什么时间点给出报价最恰逢其时,容易成交。

        我找的这家代理是中国人开的代理公司-Advanced Advices。经纪人叫艾伦.黄(Alan Huang); 代理人叫杰森.陶(Jason Tao);还有一个实习生叫珍妮(Jenny)。 他们给我留下的印象是待人平和、做事有板有眼、不急不躁。因为是朋友把他们介绍给我的,所以我对这家公司很信任。据艾伦讲,他们能否为客户做成生意,很大成分取决于客户对他们的信任。

        Jason在为客户讲购房程序((向海/大纪元)
        Jason在为客户讲购房程序((向海/大纪元)

        杰森做代理已经好多年了, 非常专业,也非常有经验。他给我大概讲了购房过程,和运行规则,也给我介绍了一些申请房贷方面的知识。有些东西虽然不一定都能用得到,但了解一下也很有必要。他建议我不要考虑买法拍屋,对于不是很有经验的买主,买这种房风险太大。法拍屋就是由于种种原因欠款、还不上贷款而被银行或政府收回的房子,属于银行拥有的问题还不大,政府拍卖的就得小心,弄不好买来的房子还有欠债,都得新的买主去还。

        杰森带我们一共看了两次房子,都看中了,第一次没成交,第二次做成了。我们给的价格并不是最高的,交易成功不单单取决于报价,当然若与别人报价差价太大也不行,对方经纪人觉得我方经纪人可信、靠谱,这也是交易成功的因素之一。

        买房是一种生活体验, 从中学到了不少知识! 把给我做购房代理的杰森联系方式留在下面,以方便那些想购房找代理的朋友们。

        2017-06-07 / by / in , ,
        买卖房子的经验和教训

        最近接了一单卖房的生意,情况是屋主回国,所以无奈地必须卖房。他请我做Listing Agent负责帮忙把房子放到市场上去卖。


        一、房子本身的情况
        1)这是栋1999年的房,有3卧,2个全厕(带浴室的),1个半厕(不带浴室), 两层楼,两个车库,居住面积2000平方英尺左右。
        2)内部的情况是,部分地方要刷漆,因为天花板上有漏水的痕迹,几堵墙很脏,地板有划痕,需要打理一下,还要彻底的打扫卫生。内部的整修预计要一千美金左右的开销。
        3)这栋房的买卖记录如下
        1999年:新房成交$191,000.00。
        2003年:转手卖了 $224,900.00。
        2014 年:$225,500.00。去年4月份现在的房主的买价。
        现在政府评估的价格:(2月27号2015年的估价)$207,671.00到 $248,749.00之间,合理的价格是$228,210.00.

        二、这次上市的具体操作
        1.定价:$239,900.00。不想定得太高,为的是尽快卖出。
        2.整修房屋花了八百美金整.
        3.房主到律师那儿做了个公证档,说明由他的一个朋友代签买卖此房的过户,因为屋主大概不会回到美国来过户。

        三、买卖的过程
        1.出价情况
        房屋上市不久就很多人来询问,特别是因为地点不错,很多投资的人来询价。可惜这个社区不允许出租,因此失去了不少的机会。
        还有两个自住的人出价,但是都太低,卖家不接受。
        终于有一家买主,和我们磨了将近一个月之后以$235,000.00的价钱谈妥,卖家出3千元过户费,提供一年的保修(One Year Home Warranty),和白蚁保险(Termite Bond)大家成交。(减去3千元过户费,一年保修和白蚁保险的费用加起来大约1千1百左右,再扣除修理房屋的8百元,对于房主来说的净价是$230,100.00。当然,经纪人的佣金另扣)。
        2.验房后的反复
        买家请了验房师,检查之后列了两张纸共27条大大小小的问题,要求修理!!!我吓了一跳!我赶紧要求房主提供他购房时的验房记录,因为才不到一年,怎么有如此多的问题出现?房主对我说,他买房时没有请验房师,只是他的经纪人帮他看了看!
        这次协商中,房主只肯出3百美金修理费,而买主这两天正在找人估价修理费的真正的费用,估计还会来一个回合。还不知会再要降多少呢!

        四、)买房时常见的,买家向卖家提出的要求:

        从这次卖房的经历,我看到了没有购房经验人草率买房的后果。
        我想借此例子,以在亚特兰大买房的经验之谈,给第一次购房,或者是初次来美国买房,不了解在美国买房的规矩的买主们一些参考建议。
        下面我就用我这栋上市的房的事例来对比, 解释一下买房的一些常识。

        1.反悔期(Due Diligence Period)
        从谈成 ,双方签字开始算,买家可以要10至15天的反悔期。在这个期限内,买家可以因为任何原因反悔,停止购买行为,没有任何罚款。
        同时也是在这个期间买家要抓紧时间做各种调查,例如:验房,调查社区条令,周遭的安全 sex offender (familywatchdog.us)等等。。。
        事例比较:
        这个房在去年4月份买房时没有验房,只是单纯的相信买房的经纪人。
        如果一年前屋主请了专业的验房师,就不会出现今天的27条需要修理的问题!
        还有,不知当时是不是已经了解此区不让出租?这种条例,最好不要只听对方经纪(Listing Agent )说,要亲自打电话给社区管理委员会(HOA)。

        2.) 过户费(Closing Cost)
        过户的费用从理论上来讲,都是应该买家承担,不过商谈下卖家可以友情赞助(Contribute),但是只有买家能用过户费去抵收入税,不管是谁真正的出了这个钱。
        例如:在过户时,卖家出了8千美金的过户费(Seller Contribute $8000 closing cost) ,在退税时,只有买家(Buyer)可以去政府要求用过户费去抵税(Tax Deductible),而不是卖家(Seller)。
        对于买家来说,如果卖家帮你出了过户费,不但省了买家的开销,还能抵税。过户费,在销售记录上没有记载,对于将来卖房从价钱上看,也看上去比实际价贵一些,让卖家出过户费,是有利于买家的一种选择。

        事例比较:
        我的这个客人去年4月买了这栋房,没有要任何过户费,所以他购买这个房的实际开销是$225,500.00外加过户费。我没见到真正用了多少过户费,但是从一般的经验来看,80%的22万5千元的贷款,其费用少不了要6千。这样一算,这个屋主的当时的真正开销最少是23万多了!可是我们能查到的买卖记录是: $225,500.00.
        同样的结果,如果是卖家出的6千过户费,加到房价上就是$231,500.00.的成交价,对于当时的卖家最后到手的钱是一样的,但是买家从中拿走了6千元,而这6千元是在记录上看不到的。那么现在和我们讨价的买主看到的是我的这个客人花了$231,500.00.而不是$225,500.00买的这个房,从心里感觉上他们的价讨得不错,对吧?
        (备注:现金买卖过户费会便宜很多,1千美金左右就搞定。现金的买卖从房价上讨比较好。)

        3.) 一年的房屋保修(One Year Home Warranty)http://www.top10homewarrantyreviews.com
        问卖家要一年的保修(One Year Home Warranty)是最普遍的买房操作,大约$400-$500 美金就可以购买这样一个保单,其中包含了电器、冷暖器、电路、管道、车库开门器等等,有些还保房顶漏水。如果在过户后一年之内,以上方面出现问题,给保修的公司一个电话,出一个自付费用$50_至$75不等,就会有人来修理。(银行房例外,因为银行房不给房屋状况任何担保)。

        事例比较:
        我的这个客户去年4月份购房时,没有向卖家要求提供一年的保修。如果当时有保修单,不管是谁出钱买的,至今还在一年期限内,现在的买家要求的修理问题80%的修理都可以让保修公司来承担了!!!

        4.) 白蚁保险(Termite Bond)
        白蚁在亚特兰大比较猖獗,我两年前曾经写过一篇关于白蚁的文章http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14271。
        所以在亚特兰大买房,一定要重视白蚁的问题。没有哪个买主希望这栋要买的房有白蚁,所以买主当然希望房子一直有白蚁保险,即使现在没有保险,也一定要求为这栋房买一个白蚁保险。

        事例比较:
        我的这个客户在一年前没有考虑到白蚁的事情,既没有要求卖家给提供一份白蚁保险,也没有自己花钱买一份保险。这次的买主要求我的客人,房主买份白蚁保险,这下又多花700美金了。还好还没发现白蚁,要不然更惨。
        现在这个想买我客人房的买主,请了一位很有经验的买房经纪代理,经纪人为买家很好的把了关!今天一天,我已经看到买家的经纪回到那栋房3次了,(每次开门都会自动有Email通知我)估计他们找了好几波工人去估价了。

        如果我的客人在一年前用的是和现在这个买家经纪一样负责的经纪人,现在卖房就不会出现这么多的开销和麻烦了!

        2017-06-07 / 2 Comments / by / in ,
        在美国购房 如何缴纳地税及房屋税

        大多数去美国的中国人都有在美国安家立业的打算,置业之前,先了解一下在美国购房如何缴纳地税及房屋税吧:


        在美国购房为何要缴纳地税?

        在美国购买房地产后,土地上至天空800米,下至地下800米都属于个人永远拥有的,既使地下发现金矿的话,也属于个人资产,所以地税也是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给你私人使用的,以收缴地税的形式,每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府来修路,修公园和学校学区的建设。所以身为美国房地产持有者,不能逃避缴纳地税,那是违法行为。

        如何计算地税?

        每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动。在房地产跌价的时候是有办法上诉的,房屋持有者可以到当地的县政府评估员填表格,说明地税被高估了。如果能说服县评估员,就会调整你的地税,如果能够降低一些,就可以少交一点税。

        如何缴纳房屋税?

        政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要,必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年7月1号到次年的6月30号。一般人会在9月底,10月初收到这份税单。

        有两种方式可以交这个税,一种方式就是单独交,可以在网上交,也可以寄支票去交,或是去县政府里交。另外一种方式是让贷款银行预先扣掉,叫扣押。扣押进去之后就不用担心了,如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交,尽管有些是贷款银行交的,但你也会收到一份复印件。

        交地税绝对不能晚,罚10%很多。这个地产税你可以上网用信用卡交,也可以用支票付,另外就是邮寄。邮寄的话要小心,你说寄了,对方说没收到就麻烦,所以最好的办法是寄挂号信,仅仅是多花5美元就可以保证不会丢到信件,寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。或者业者的资金不是那么紧张的话,可以提前十几天半个月,确定他可以收到,小心不要被罚款。严格的按照美国邮政法律讲,寄出去的信件应该是按邮戳为准,所以12月10号和4月10号的邮戳必须要清晰地盖上去,才可以放心寄出。

        来源:网易教育综合整理

        2017-06-07 / by / in
        水电工不会告诉你的10件事

        一般家用设备的损坏大多与水电有关。找水电工到府维修往往所费不赀,如果没有找到好的水电工,恐怕会赔了夫人又折兵,造成更大的问题。美国《智钱杂志》(SmartMoney Magazine)提供水电工不会告诉你的10件事,让你降低家用设备损坏叫修的风险,并且轻松解决家中水电的问题。


        1.小钱做预防,未来省大钱

        在美国,家用设备的损坏最大宗的是热水器和洗衣机,这两种电器的修理费用都十分惊人,每次修理的费用有时候可高达美金5,000元。

        只要一些简单的预防措施,就能够降低家用设备损坏叫修的风险,大大地减少你对水电工的依赖。首先,将所有与用水有关的电器和设备,如热水器、洗衣机和污水池泵等,都一一列出清单,定期检查并记下所有耗损,特别是各种装置的零件(比如说洗衣机软管)。

        热水器的寿命很难预估,所以你要每个月检查是否渗漏,并且确实依照维修指南来做保养。有时用肉眼没有办法马上看出问题,但内部却早已生锈,最终将导致设备破损。请牢记热水器的热水箱每隔10到12年就要换新,定期更换热水箱可以让你节省能源。

        2.不是每个水电工都有执照

        从事水电业的人虽然都是具有专业技能,会使用工具,并且懂一点水电维修的知识,但并不代表他们都是合格的水电工。要想降低你家电器维修的风险,最好是雇用有执照的水电工,至少要雇用有经验一点的。

        有执照的水电工在执业的时候,必须受到法律约束,依照标准程序作业,并且严格遵守当地有关安全及建筑法规的要求。他们也较愿意投保劳工灾害保险,为执业时所造成的风险负责。如果你真的没有办法找到有执照的水电工,另一个比较有保障的做法是找一个有执照的水电承包商,或者雇用隶属于水电工会组织的会员。

        3.不要让学徒独自修水电

        有时你会发现,当初来估价的那个水电工,并没有到场维修,而是由学徒在做,结果造成不必要的损害。

        水电工在进行装修工程的时候,通常都会带学徒来见习。事实上,这也是学徒可以拿到执照的必要条件之一。虽然有许多州法律都要求有执照的水电工在学徒上工时要进行监督,但实务上并没有严格去执行。所以,为了保护你自己,在刚开始谈合约的时候,就要把条件都讲好。大部分的水电公司,无论是自营的或者是较大的公司,都有许多工程同时在进行。所以,让没什么经验的人来帮忙做装修,在业界很普遍。但即使如此,你还是可以坚持你家的工程要让有执照的水电工来做,或者至少让有执照的水电工进行监督。

        4.事先谈妥善后问题

        水电工通常须要破坏墙壁来查看管线是否有漏,有些会事先告诉你,但有的不会。因此,在水电修缮上隐藏着很多的问题,例如部分的墙壁、瓷砖或地板因为检修被拆下移走,却没帮你修复还原。当然,修理水电时难免会有少许的破坏,但很多水电工不会对这些维修上所附带的毁损负责。他们认为只要把和水电有关的问题帮你解决,他们的责任就完成了。因此,在谈合约的时候,一定要要求对方把维修时对房屋结构所造成的毁损修复,并且把房子清理干净。

        如果修水电是你家房屋翻修工程的一部分,那你一定要要求总承包商把修缮所造成的任何改变还原。如果你想更加有保障,在订约时就要明确要求水电工预估可能造成的损坏。

        如果可能,雇用一个爱干净一点的,而不是一个什么都搞得脏兮兮的人。一个做事严谨的水电工,在工作时会带着罩布把所有的东西都遮起来,甚至包括地毯和硬木地板,并且把需要打的坑洞减到最少。

        5.特殊装置会造成维修麻烦

        有经验的水电工通常会知道在当地住家都使用哪些水电产品,因此他们也知道库存哪些零件备用。但是现在有越来越多的屋主对水电设备有特殊的偏好,有许多家用器具都是专门订做的,甚至连零件也一样。这就造成需要维修时,有许多特殊的零件水电工并没有库存,连一般的零件专卖店也找不到。但不管顾客要的零件有多奇怪,甚至有的连牌子都没有,但他找你去修,你当然要尽力帮他把零件都找齐。

        一个有经验的水电工,当你打电话告诉他你家的修缮问题时,他会知道该问些什么,才能在第一次去的时候,把所有的零件都带齐。但客户的需求可能随时都会变,尤其是当旧屋要翻新时,更是如此。在某些情况,水电工会要求顾客把特殊的零件先准备好,因为有些零件只有顾客才知道那里可以找得到,他自己去找当然会比其他人去找要快得多。

        6.你也有权出主意

        有些水电工在上网预约零件时,会要求顾客在旁边陪着看,这样才能找到顾客真正想要的东西。但如果顾客要的东西网路上没有,那他会送零件的照片到专卖店去要求协寻,并且把购买或安装的价格开给顾客。

        7.水电工不是万能的

        雇用有执照的水电工可以保证你家的修缮工程有基本的品质,但并不代表所有的疑难杂症他都有办法帮你解决。例如:一个新型的水电设备,如果水电工对那个装置并不熟悉,为保险起见,他可能会要求顾客让他先研究一下再进行安装。

        你一定要接受再好的水电工也不是每件事都行,但不行并不代表他不合格。比方说,近年来热水器有许多新的发明,就连马桶的种类都比以前多,很多冲水的装置都和以前不一样了。因此,如果你家的设备真的比较特别,叫修时就要事先告知,那么水电工到你家维修时,才会找真正懂的人来帮你,或者他自己会先研究要怎么帮你修。

        8.情况紧急不能等该怎么办

        差劲的水电工有可能把你家搞得一团乱,但这也代表着技术高超的水电工生意会很好。因为有一大半的水电工技术平庸,结果好一点的通常都很难预约到。如果你真的可以找到好一点的,那就算等久一点也值得,尤其是当你家是那种历史悠久的老房子,或者是房屋的结构很复杂的那种情况。

        如果你不想等太久,那你一定要让对方感受到你的诚意,告诉他你不介意一直等,但请他一有空就要马上回复。他或许真的很忙,但他会感激你对他的重视,绝对不会把你晾在一边不管你。

        预约修水电一般的等待时间,取决于那间水电行的规模大小和专长的项目是什么。如果那家水电行只对修结构新的房子比较在行,那你可能预约以后要等比较久。不过,现在已经有的水电行会把顾客的求助电话分级。如果顾客真的比较急,那可能需要多付钱,有的甚至要付到两倍以上,但水电行会马上派人去帮你,不会让你等到明天。

        9.水电工不愿帮你移动设备怎么办

        水电工可能会告诉你有一些设备不能移动位置。其实,除了一些特别的设备之外,例如移动马桶的工程是比较复杂的,其他大部分的设备都应该可以移位,只是需要一些额外的零件,并且要多花一点时间和金钱。

        如果你想移动某些设备,但水电工却不愿意时。你可能要花点时间和他讨论为什么不可以,是否因为缺少特殊零件,或者有其他原因。比如说他不愿帮你移动浴缸,是因为移动会造成浴缸的排水装置和排水管道之间距离过远,那么解决之道是重设排水管道的路径,要不然就是将排水装置移位。如果他不肯做的原因是缺少某些特殊零件,那么你最好自己先帮他把零件找齐,然后再重新预约时间。你越能帮他解决困难,他就越能帮你达成心愿。

        10.只要问对人,简易维修可以自己做

        其实有很多水电方面的紧急维修,只要专业的水电工愿意给点建议,屋主就可以自己做。通常一个有良心的水电工会愿意透过电话告诉屋主该如何自己维修,而当地的水电零件供应商也可以对一些简易的房屋修缮提供咨询,比如说水龙头漏水或者是更换莲蓬头等。只要顾客找上门,他们通常都会教他们如何自己动手,但如果有必要,他们还是会建议去问专业的水电工。

        2017-06-07 / by / in , ,
        厨房装修成本核算

        当人们开始考虑进行厨房装修时,通常他们最大的顾虑就是花费问题。

        厨房自身情况不同、用料不同、所需达到的效果不同,这些都会造成厨房装修预算的不同。不过,以下是一些数据供您参考,希望对您装修自己的厨房有所帮助。


        *专家意见

        今年2月份,eieihome.com有幸聆听了国际知名室内设计大师Samantha Sannella的演讲,还参加了在密西沙加举办的大多地区家装展的一个业内专家研讨会。其中,Samantha Sannella列出了一些比较具有代表性的厨房装修费用:

        装修项目 费用(单位:元) 占预算百分比
        橱柜 25,000 42%
        厨房电器 13,200 22%
        台面 6,000 10%
        基础设施 4,200 7%
        拆除/建造 3,000 5%
        照明设备 2,400 4%
        地板 2,400 4%
        后防溅板 1,800 3%
        水槽/水龙头 1,200 2%
        厨房五金 600 1%
          共计 = $59,800  

         

        *以上核算成本均为平均估价,具体价格根据不同的装修情况有所不同。

        专家认为在大多地区,如果您在厨房装修上花费了6万元左右的话,也算是比较昂贵的单间装修了。不过,大部分业主都明白,如果在装修后你年内您会卖房的话,厨房装修可以明显提高您房屋的转售价值。

        *成本调整

        从列表可以看出,厨房装修中花费最多的是橱柜、台面和厨房电器部分,几乎占了预算的1/4。不过,如果业主想要削减开支的话,同样可以在这几项上做点文章。

        对于厨房装修费用有一个基本的概念,有助于您对于自家的厨房装修有个合理的预算。那么优先装修的项目一定是对您和您的家人最重要的项目。比如说,您想要什么样的台面?你又需要什么样的水槽?您仅仅是对厨房修整一下,还是想彻底改变一下呢?

        以下是厨房装修中的3大重头戏,以及如何在装修中如何减少开支。

        1、橱柜省钱妙招

        cabinet

        在厨房装修中往往橱柜开支最大,因此,如果您能在这上面缩减开支的话,对您的整体预算绝对很有帮助。以下是3种省钱妙招:

        • 使用现有橱柜
        • 对现有橱柜进行翻新
        • 购买成品橱柜,避免定制

        2、厨房电器省钱妙招:

        appliance

        更换厨房里的旧电器不仅有助于改善厨房的整体观感,还能大大地提高家庭能源使用效率,避免浪费。以下是一些省钱妙招:

        • 购买厨房电器套装,而不是单个购买。大部分的家装零售商都有套装出售。
        • 留意商场季节性减价销售。
        • 购买有外观缺陷,比如说有划痕或凹陷的产品。此类产品功能良好,而且安装以后其有缺陷外观往往不可见。

        3、台面省钱妙招:

        Countertop

        由于厨房台面不仅影响您厨房的观感,更具有切实可体验的使用效果,因此削减开销必须在保证其功能的情况下才行。以下是一些省钱建议:

        • 仅在局部必要的的地方使用花岗岩台面
        • 不使用花岗岩台面,而是选择仿砧板台面或者是其他可选择的台面
        • 如果您坚持选择花岗岩台面也还是希望能削减成本的话,那么可以在局部台面选择花岗岩的情况下,降低其余主台面的材料等级,同样可以达到省钱的目的。(注:选择石英台面来节省开支的想法是不成立的。因为石英与花岗岩二者价格相当。)

        最后,一定要从整体大局上来考量您的厨房装修,因此您要首先区分哪些是您十分在意的,哪些是排在次要位置的。举例来说,如果您坚持厨房台面必须是花岗岩的话,那么在其他方面您必须有所放弃,比如说使用现有的橱柜,或者选择一些价格更加低廉的橱柜产品。

        在厨房装修上有很多办法可以在满足您需求的情况下帮您省钱,不过要您还是要有个心理准备,因为削减成本所造成的在实用性上的让步会在以后的使用过程中不断地折磨您。◇

        文章摘自:eieihome.com

        2017-06-07 / by / in , ,
        租客房东权益知多少 及时沟通才融洽

        中国有句话,人在屋檐下,不得不低头。很多华人租客碰到水管漏水、地毯脏旧、空调不好用等问题,却不敢联系房东,担心房东不理睬或者要求租客支付修理费用。


        住房权益中心协调员古兹曼 (Yazmin Guzman) 介绍,租客完全可以不用犹豫,行使自己租客的权益,加州公平住房法律规定,房东有责任提供安全的居住环境,修理房屋的费用,而非租客人为损坏的应由房东支付修理费用。反之,则由租客支付修理费用。

        住房权益中心协调员古兹曼(Yazmin Guzman)。(薛文/大纪元)
        住房权益中心协调员古兹曼(Yazmin Guzman)。(薛文/大纪元)

        你是否知道自己是住房歧视的受害者?住房歧视有许多形式,很多是微妙的。例如:拒绝将二楼的居住单位租给有儿童的家庭。根据租房者的种族、性别等实行不同的房租。拒绝租给使用轮椅的人,因为会有不方便等等,这些都是租房歧视。

        歧视性的租房广告。(薛文/大纪元)
        歧视性的租房广告。(薛文/大纪元)

        拒绝租房给残障人士、或给带孩子的家庭与其他租客不平等的要求,是住房权益中心接受住房歧视调查最多的两类案子 。

        古兹曼表示, 加州公平住房法规定,房东不得拒绝把房子租给有儿童的家庭。包括一些不合理的限制性规定,例如禁止儿童使用游泳池或其他娱乐设施等。在招租广告中使用暗示性词语,例如:“无儿童”或“仅供成人”等。还有不合理的居住限制,例如:每间卧室只能住一人的限制是被认为对有儿童的家庭歧视。

        如果房东提出要涨房租的要求,月租房房租涨幅不应高于租金的10%,并提前30天通知租客;如果房租涨幅比上一年高于10%,房东需提前60天告知房客。

        当然法律也赋予房东很多权利,房东有权查看租客的信用分数。如果租客未按时交租,房东可按合同要求你支付合理的迟交费。

        拥有28处房产的房产中介安切塔 (Bernard Ancheta),从业已经55年,经验丰富的他建议:“房东和租客之间的良好沟通很重要,一定要签文字的租房协议,包括租客、房东应承担的责任的细节。”他发现很多租客,水龙头漏水、或马桶漏水,地毯坏了,却不敢联系他,担心他要求租客支付费用,给租客一个安全的居住环境,这是房屋提供者的责任。

        租客在搬出并交还钥匙的21天后可以拿回押金,并同时可能收到需要支付一些费用的通知。租客需要支付费用,包括未付清的租金、房屋损坏修理费、清洁费等。如修理费高于126美元,房东需提供收据证明。

        住房权益中心是非营利性组织,所有的服务都是免费的。提供免费的房东、租客权益咨询,如果有押金、涨租金、被迫搬迁等问题都可以找他们咨询。他们也提供租房歧视调查服务,如果你认为自己遭遇租房歧视,可以带着证据去找住房权益中心(Housing Rights Center)。

        2017-06-07 / by / in , ,
        厨房中易被忽略的13件事

        厨房是一个为全家大小烹煮食物的地方,要让自己和家人吃得幸福又健康,除了食材的挑选外,还有一个不可轻忽的重点,就是厨房的清洁。但一些容易被忽略的厨房清洁工作,会使一些厨用器具脏兮兮、细菌横生,实在是影响进餐胃口。


        本文综合《赫芬顿邮报》10月28日文章,以及其他资料,介绍13件你容易忽视的厨房细节,而这些事如果不处理好,会影响厨房整体清洁,还会增加将细菌吃进肚子的风险。

        1、清除洗碗机的真菌

        研究显示,60%以上的家用洗碗机中含有各种真菌。其中洗碗机门的垫圈是真菌生长的地方。(fotolia)
        研究显示,60%以上的家用洗碗机中含有各种真菌。其中洗碗机门的垫圈是真菌生长的地方。(fotolia)

        洗碗机温暖潮湿,是真菌的完美生长环境。2011年一项研究显示,60%以上的家用洗碗机中含有各种真菌。其中洗碗机门的垫圈是真菌生长的地方。真菌可以引起哮喘、鼻窦感染、类风湿关节炎、前列腺感染等健康问题。

        要想去除真菌,可以用一把小刷子,比如牙刷,利用白醋和热水的混合物,擦洗垫圈的周围。接下来,放一碗白醋在洗碗机的顶部机架,并运行热水循环。每月进行一次此类清洗,便可消除真菌。

        2、鸡蛋不能放在冰箱的门上

        门是冰箱温度最高的部位,容易滋长细菌。将鸡蛋连盒子一起储存在冰箱下层温度较低的地方。(fotolia)
        门是冰箱温度最高的部位,容易滋长细菌。将鸡蛋连盒子一起储存在冰箱下层温度较低的地方。(fotolia)

        门是冰箱温度最高的部位,容易滋长细菌。将鸡蛋连盒子一起储存在冰箱下层温度较低的地方最好。

        3、微波炉杀死洗碗海绵细菌

        把醋和柠檬汁洒在洗碗海绵上,用微波炉加热60秒,可以杀死高达99.9%的细菌。当然,你也可以用漂白剂溶液浸泡洗碗海绵,或经常换新的洗碗海绵。

        4、刀具不用洗碗机清洗

        洗碗机会让刀具的刀刃变钝。试试手洗,用布和洗洁精在温水中清洗厨房用的刀具。

        5、用烤箱加热火腿

        用烤箱加热火腿,可以避免用煎锅时,油星飞溅、弄脏厨房的现象。

        6、避免使用沾满细菌的抹布

        亚利桑那州朱克曼学院大学公共卫生研究员凯利•雷诺兹(Kelly Reynolds)表示,当你拿起一块抹布去拭擦厨房台面时,你以为在清洁;但如果你的抹布是重复使用的不洁抹布,反而令台面上沾满成千上万的细菌。

        他建议,理想情况下,每次做菜时,应该有一块干净的、干燥毛巾。每天把用过的抹布浸在稀释的漂白剂溶液中,清洗后晾干。

        7、永远不要相信用咖啡来清洗咖啡机

        有些人相信,咖啡可以对咖啡机进行充分消毒。事实并非如此。 一个容易简单的清洗咖啡机的办法,是用醋和水清洗,以抵御霉菌和细菌积聚。

        8、不给蟑螂制造生存环境

        只要有充足的食物和水源,虫子就会生长。厨房漏水会导致蟑螂光顾。如果发现厨房的水龙头漏水,或水管附近有锈斑,不要觉得无害,要把它尽快修复。

        水龙头上有难以清除的水渍,可以将一片新鲜柠檬在水龙头上转圈,擦拭几次便能清除。或用水分充足的橙子皮,也能起到强效去污的作用,用橙子皮带颜色的一面搓水龙头的顽渍,就能轻松除去。

        9、清洗排气扇

        每月在热肥皂水中,浸泡一次排气扇。然后擦洗,冲洗和晾干。记得每周擦拭通风罩。

        10、更换冰箱进水过滤器

        冰箱的过滤器需要更换,才可继续提供优质的水。更换周期表取决于水质和用水多少。但大多数意见说,每半年左右应及时更换滤芯。

        11、及时清洁水池

        厨房的水池既要洗菜还要洗碗,很容易沾染油垢。(fotolia)
        厨房的水池既要洗菜还要洗碗,很容易沾染油垢。(fotolia)

        厨房的水池既要洗菜还要洗碗,很容易沾染油垢,可以在有油污的地方撒一点盐,用废旧的保鲜膜擦拭,再用温水冲洗,水池就光亮如新。下水处的水盖也最好用温肥皂水浸泡 20-30分钟,达到理想的去污效果。

        12、保持锅盖清洁

        锅盖用久了,会沾染一层油垢,用洗洁剂擦洗不容易洗干净。有一种简捷有效的方法:在锅内放少许水,将锅盖反盖在锅上,水烧开(可放一点洗洁精),让蒸汽熏蒸锅盖。油垢变得发白柔软后,再用软布擦拭,锅盖就干净了。

        13、保证砧板清洁

        砧板既用来切肉,又用来切菜,容易产生异味。可将两匙醋与200毫升温水混合,然后倒在已经铺好纸巾的切菜板上放置15分钟,砧板上的污垢则会容易清除,异味也会消失,还可以杀菌。

        2017-06-07 / by / in , ,
        屋主必备10大技能

        房屋是项昂贵资产。如果居住期间,所有与房屋有关的维修维护工作都要聘人完成,家庭花费则会更大。以下是This Old House等知名网站刊登的重要屋主居家技能。现整理汇总如下,希望对您有所帮助:


        1. 会修漏水水龙头

        水龙头漏水是个常见居家问题。如果一出问题就请管道工前来修理,仅上门费每次就要几十元。一般情况下,屋主关掉漏水龙头所对应水闸,换个内部垫圈就可以解决问题。不过,如果漏水是由管道某个部件破损或裂痕造成的,就需买个新件进行更换。

        2. 能在干墙挂重物

        在墙上打钉挂重物是很常见的家庭事务。不过,西式房屋与中式房屋不同,在建造墙壁时,西式房屋会在承重水泥墙内再搭上一层木质结构墙,然后才是屋主可直接触摸的石膏板干墙。屋主在干墙上打钉挂重物时,如果钉子后面没有承重木墙,昂贵的装饰物很快就会摔落下来。为了找到干墙后的承重木框,屋主可购买电子探测器自动定位,也可通过细钻打眼人工定位。如果屋主打开一个墙上电源插板,找到木框位置,再以16,32,48英寸的距离推算到自己想要挂物位置也是个装钉定位的好办法。

        3.会疏通水池

        在天冷或房屋老旧的情况下,家庭水池堵塞现象就比较常见。如果问题不严重,用化学物品或气拔子就可解决问题;如果堵塞地点较深,租个“手蛇”疏通器(hand snake),来回推拉也能清除堵塞。

        4. 能移除损坏螺钉

        移除齿槽被磨坏的螺丝钉是件令人烦恼的事。通常,屋主可有以下办法进行移除:在磨损螺钉内嵌钉眼的情况下,可将一种特制无把金属螺丝刀敲进螺钉钉头。然后按住螺丝刀,使劲将螺钉拧出就可解决问题。如果磨损螺钉突出在木板上,用锯条或小板锉在螺钉头上开个一字槽,再用一字螺丝刀将其拆下就可解决问题。

        5.会安装灯具

        安装灯具的关键是要知道该如何连接灯各种线路。一般房屋有两根电路,火线和零线(中性线);灯具有三根电路,火线、零线(中性线)和地线。通常,火线是黑色或红色,零线是白色,地线是铜线(裸线)或绿色。安装灯具时,黑线和黑线相连,白线和白线相连,地线和金属接线盒中的绿色螺母相连就可基本完成安装。

        6.知道各插座所对应电闸

        安装灯具、更换插线板等工作都需要关闭电闸。如果屋主不知道各插座所对应电闸,日常生活就很不方便。通常,房屋所有电路对应电闸都集中在断路器上。为了知道各电路所对应电闸,屋主就要对断路器各开关进行标注。在进行断路器标注时,屋主可找个朋友进行帮忙。让其手拿台灯逐一插试各插座,自己在断路器板前逐一关合各开关,能让台灯关掉的就是该插座所对应电闸。期间,两人需要用对讲机或手机实时进行交流沟通。

        7.会使用灭火器

        标准灭火器仅有8秒的寿命,提前知道灭火器的使用方法,就不会在意外发生时手忙脚乱。仔细研读产品说明书,屋主就能掌握使用灭火器的方法。需要注意的是,灭火器要放在易于拿放的走廊或房间入口等处。

        8. 知道总水闸位置

        为了防止水管破裂等问题造成居室淹水,屋主需要知道房屋总水闸在那里,同时要亲自测试总水闸开关是否运行正常。

        9. 能修补车道裂缝

        沥青或水泥车道裂缝,如果不及时修理,风吹日晒,冰冻雨淋就会让其越来越大。到五金店购买一些现成水泥或沥青裂缝填充剂就能基本解决问题。

        10. 能修理漏水马桶

        漏水马桶费水严重。一般情况下,屋主将水缸内的器械整体做个更换就能解决该问题。

        小常识:什么是断路器

        断路器(英语:Circuit Breaker,简称CB),是一种在电力系统超载或发生故障时,自动关闭电路以保护电力设备的保护装置。它主要有控制和保护两种功能。控制功能为: 根据需要,控制哪些电力设备或线路需要投入运行或退出运行。保护功能为:在电路电流急速超载或出现故障时,将问题电路迅速断开,以保护电力系统正常运行。

        2017-06-07 / by / in , ,
        从业者曝水龙头铅毒惊人黑幕

        什么耐压测试,这些都是技术的事,也就是说我们生产出来就应该是合格的,应该是能经得起耐压测试的。真的经得起吗?那为什么还有那么多水龙头漏水呢?用了没多久阀芯坏了。难道是水压太大了?我只能说,你太天真了!


        由于水龙头内壁是不清理的,所以我上面也说了,内壁上凹凸不平的金属小颗粒的用水过程中,慢慢的被你喝进去,恭喜你,你已经铅中毒了。

        这两天关于铜水龙头含铅的事件,谈的很热闹,说什么的都有,作为一个在行业内从业多年的人我也忍不住想来谈谈,行业潜规则不仅奶粉里有,水龙头里也有。那些宣称自己什么全铜的,大多都是铸铜,说白了就是铅黄铜,打着好材质的概念骗钱。因为铅黄铜的水龙头制作起来成本低,所以价格也很优惠,再经过“纯铜”的包装,自然吸引了很多盲目的购买者。

        很多厂子的铜原料是回收铜,回收的铜成为再加工的原材料,重新熔炼,加铅加锌,回收的铜里面本身铅含量就已经很高了,因为那些都是黄杂铜,再在熔铸过程中加入铅、锌,然后搞个漂亮的盒子,摇身一变就成为了新产品。这样的东西,含量能不高吗?据我所知,就像大多数知情人士说的那样,包括某些国外知名品牌的代加工厂是些不出名的小厂,也这么干。利益一旦熏心,倒是没什么干不出来的。

        说了这么多,也没什么劲,早就应该有人管管了。今天大家要是不嫌累,就都了解下吧。

        第一:熔炼铜水

        为什么有那么多捡破烂的要捡铜去卖,因为铜贵。现在一吨纯铜要52000元以上,这么说大家可能没概念,按行业标准,一个水龙头大约用500g铜,一个水龙头光铜成本就差不多26元。还没算其他组件、人工、加工费、运费、代理费、房租、水电。一个正常的铜制水龙头,不会低于100元。你们在市场上面买到的38、48元的水龙头是怎么来的?何况还有8元的、18元的。

        所以,不可避免的就需要用铅黄铜,铅黄铜分为这么几种,H57,H58,HPb59-1,H62,H65。其中H后面的数字代表的是里面铜的含量,这些材料的价位由低到高,国内大部分主流品牌使用的为 H57或者是H58,也就是最便宜的几种,价格越便宜,铅含量越高。更不用说那些用回收铜重新熔铸的了,铅含量肯定严重超标。但铅不是有毒的吗?对啊,不过管他呢,利润很高啊,等人喝出问题了,也是一段时间以后了,谁会想到是水龙头的原因。

        与其说熔炼铜水,不如说熔炼的是铅水,通过水龙头你们喝进肚子里的,也是铅水,喝了这么多铅,不生病那才是奇了怪了?

        我说到这里,有些专家肯定呆不住了,因为会有人塞钱给他们,让他们出来反驳我,我无所谓,我估计也说不过他们,但是我对得起我的良心。

        第二:铸件落砂清理、零件耐压测试、镀后检查、标准检测

        这些好听的词,都是讲给你们听听的,我们在生产过程中,只做1件事情,把灰掸干净,真的只做这一件事情。

        什么耐压测试,这些都是技术的事,也就是说我们生产出来就应该是合格的,应该是能经得起耐压测试的。真的经得起吗?那为什么还有那么多水龙头漏水呢?用了没多久阀芯坏了。难道是水压太大了?我只能说,你太天真了!

        由于水龙头内壁是不清理的,所以我上面也说了,内壁上凹凸不平的金属小颗粒,的用水过程中,慢慢的被你喝进去,恭喜你,你已经铅中毒了。

        想想人家有钱人为什么都不喝自来水,你就明白了!用我刚学会的一句话,我们都是屁民。

        第三:抛光

        现在的小工厂,为了节省成本,用的都是人工抛光,为什么?人工抛光便宜啊,机器多贵啊,赚了那么多黑心的钱都不知道用去哪儿了。人工抛光有什么问题?大了去了,漫天的粉尘,造成抛光工人大多数都有:支气管炎、肺炎等消化道疾病。工厂里你认为工人不会随地吐痰吗?随地大小便都有。关键是今天吐痰的地方,也许明天就是一堆水龙头堆在上面。水龙头会消毒吗?你看到有消毒这一个环节吗?没有!铜水龙头的生产环境,到处都是细菌。

        不是专业化流水线,无菌操作吗?是啊,骗你们骗的很专业啊。无菌操作,可能吗?你觉得呢?

        第四:电镀

        在电镀生产中使用的药水含有丙酮、苯类、三氯乙烯和四氯化碳,这些化学药剂都会散发出大量有毒有害的气体,电镀工人都是文化程度不高的,没什么安全意识,就这么被企业骗。

        电镀厂每年都有人死,多数是中毒死亡。或者被查出有肝肾毛病,衰竭而死。

        2017-06-07 / by / in
        8招超简单修缮 整治房屋自己来

        不知道你是否有过这样的经验,房子里突然出现滴答滴答的声音?原来是水龙头漏水了;或者是家里的门,只要开关的时候就会吱吱作响。其实,如果能善用一些简单的技巧,平常在家就可以动手修理许多居家的小问题,同时,也要在平时就注意居家设备的保养和使用,这样东西才能用的长久。


        1. 解决水龙头漏水

        每当水龙头或者莲蓬头漏水时,你可能常常认为,会不会是厨房或浴室哪里有裂缝?其实,遇到这种情况,很可能是因为垫圈的问题,因为当水龙头从出水口处开始漏水时,有可能是水龙头里的垫圈磨损而导致丧失止水功能,所以只要把龙头帽打开,检查里面的垫圈,若磨损的情况相当严重则取出更换即可。

        2. 定期清洗冷气滤网

        吹了一阵子的冷气,怎么好像不太凉了?有可能是因为滤网太久没洗了!其实冷气滤网最好每隔两个礼拜定期清洗,这样才能使冷气发挥最大的冷房效力,而且也比较省电,并能维持清新的室内空气。清洗时使用清水或中性清洁剂即可,洗完后需让其自然晾干而不可日晒。

        3. 清洁室外的排水沟

        不论房屋是一层楼或两层楼,都需使用梯子去清理屋檐上的排水沟,可用延长杆或真空吸尘器来清理垃圾或树叶。清理完毕后可以在沟内倒水,测试水是否可以顺利流下,来确认沟内是否有阻塞。

        4. 检查安全装置

        天花板上的烟雾侦测器,许多人常忘记要更换电池,这类器材的电池每隔两年需更换一次,如果怕忘记,可以做个记录表。还有灭火器,也需定期检查,检查完后也要在灭火器上做记录。

        5. 消除家俱上的凹痕

        家中的家俱,有时会因使用不当而在木头表面产生凹痕,这时可以用熨斗来解决,可将折成四分之一的湿棉制毛巾把凹痕覆盖,然后把熨斗放在毛巾上几秒钟即可,如果凹痕没消去的话可多试几次,完毕后再为家俱上一些保养剂来增加光泽。

        6. 检查与清洁壁炉

        如果家里有壁炉的话,烟囱及壁炉往上的烟道,会产生一些黏糊的脏东西,如果长时间不清理,阻塞的烟囱可能会发生一氧化碳中毒或是火灾事件,因此每年都要检查及清洗一次,在检查时,要注意是否有裂缝,顺序由上到下为佳。

        7. 修复剥落的壁纸

        下垂的壁纸看上去不仅不雅观,如果不处理的话会加重剥落情况。首先把壁纸后的墙壁清洁干净,在壁纸后涂抹黏着剂,之后再用滚轮试着把壁纸与墙壁结合在一起,最后再用图钉固定。

        8. 拯救吱吱作响的门

        门使用久了难免会在开关的时候发出声音,要摆脱这个情况,只要在插销及铰链的地方上点凡士林,记得在上之前先把插销或铰链先擦干净,如此一来,这个情况就会改善了。

        2017-06-07 / by / in , ,
        在美国买房,了解房产税及其它税务非常重要

        别因小失大 及时缴纳房产税须重视

        一位中国富豪在美国购买了20栋别墅,但因不懂美国房产税的法律,结果4栋被拍卖,另外的16栋儿子继承也很难,其家人吃尽了美国高额房产税的苦头。这则惊人的消息今年7月曾在网上大为流传。


        王君(化名)的父亲是一位民营企业家,曾在2009年以个人名义在美国各地买下20栋别墅,其中包括纽约州的2栋。不幸的是,父亲的企业于2012年倒闭,国内的房产和存款均被查封抵债。父亲今年也因病去世。一直没有稳定工作的王君一时想起了父亲在美国购置的20栋别墅,本以为能保自己一世衣食无忧。但就在他想要继承这笔巨额遗产时,却意外地发现,父亲在纽约州和马萨诸塞州的别墅已经成为了别人的家。

        原来,王君的父亲在购买上述房产后并没有安排当地中介照料,结果因拖欠多年的房产税而被政府拍卖掉,父亲当初巨额的投资就这样的毁于一旦。这20栋别墅,4栋被人占去了不说,剩下的16栋要想继承也很难。王君的父亲因为没有美国身份,若想继承父亲的遗产,王君需要支付高达40%的遗产税。

        上面例子充分说明,在美国买房,了解房产税及其它税务非常重要。买了房子,并不代表就能保住房子。业主如果因为种种原因长期拖欠房产税,后果会非常严重,甚至会导致失去房产。在房产税高居不下的纽约更是如此。

        按照纽约市的法律规定,作为业主,有责任按时缴纳房产税。即使业主在没有收到房产税单的情况下也要这么做。若迟缴税款,无论是什么理由,财政局都要向业主收取利息。那么纽约的房产税竟有那几种?具体怎么个缴纳法儿呢?不缴纳或拖欠房产税到底会有什么后果?而早缴纳房产税又会有什么优惠?这些业主关心的问题,我们在这里就一一进行探讨。

        纽约4类房产税

        纽约市将物业分成4种类型,按类型收取房产税。第一类是1-3家庭住房;第二类是3家庭以上的住宅物业和合作公寓及共管公寓;第三类是公用事业公司设备和特殊的特许经营物业;第四类是所有其它房地产,包括办公楼、工厂、商店、酒店和套房。每一种类型所对应的房产税率和房产税的计算方法不同。房产税的税额主要取决于房产的估价和税率,两者任意一个因素上涨,都会导致房产税上涨。

        房产税基本流程

        有房子的人都会知道,纽约市的房产税每年可以分几次缴纳。纽约州规定,纽约市每年要对所有地产做一个评估。在每年的1月,财政局会给每位业主寄出一份物业价值年度通知书(Notice of Property Value)。这份通知书非常重要,里面列有房产的重要详情,包括财政局估算的房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。

        通知书上列出的评估价值越高,房产税也就会越高。因此,业主在收到通知书后一定要认真检查上面的信息,若上面的某项信息错误导致房产估价高,业主可于3月15日前向纽约市税务委员会(Tax Commission)直接提出申诉,而无须请律师。申请表格可在税务委员会网站得到。

        此外,通知书还列出了业主在当前纳税年度中享受的任何减免,并可能列出业主在下一纳税年度的一些减免,业主在3月15日前也可进行减免申请。

        财政局会在每年的5月份发布最终评估卷,并生成始于7月1日的下一纳税年度的房地产账单。

        纽约市的财政年度(Fiscal Year)是从每年的7月1日开始,到第二年的6月30日结束。根据房产的大小,业主可预期的付款时间表分为以下两种:

        ‧ 按季度缴纳

        所有评估价值在25万美元或以下的物业须按季度缴税,也就是一年缴纳4次。业主一年会收到4次税单,通常都是在税款到期的前一个月收到税单。税款到期日期为每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

        ‧ 半年一次缴纳

        所有评估价值在25万美元以上的物业每年需缴纳2次房产税,也就是说每半年业主会收到税单,通常都是在税款到期的前一个月收到。税款到期日期为7月1日及1月1日。

        不交或迟交税款会遭罚,如果一次支付全年房产税也能享有少许的优惠(Fotolia)

        一次支付全年房产税有优惠

        提前缴纳完整个纳税年度房产税会收到一定的折扣。如果你是按季度缴纳房产税,在纳税年度的第一个房产税单的缴税截止日期(7月1日或宽限期7月15日)之前缴纳全年税额,你会收到0.5%的折扣;如果等到10月份的第二个房产税单时一起缴纳完剩下三个季度的税额,就会收到三个季度房产税的0.25%的折扣;如果在1月份一起支付完剩下两个季度的税额,会收到两个季度的0.125%的折扣。

        如果你属于每半年缴纳一次房产税的业主,若在7月份得到的第一个年度纳税单截止之前缴纳完全年税额,会收到0.5%的折扣。

        不交或迟交税款会遭罚

        如果你是按季度缴税,若在税款到期时没有及时缴税,还可以有15天的宽限时间。也就是说,你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前缴纳税款,政府就不会追加利润。如果宽限期的最后一天正好赶上周末或者节日,就以下一个工作日为准。

        如果你在宽限期之后才补缴税款,政府就会从税款到期的日子算起(也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日),收取高额利息,利率取决于房产的评估价值(具体利率请见表一)。要特别注意的是,纽约市对房产税的要求特别严格。财政局一旦将税单邮寄出去,就以信件中指定的付款日期为准。在财政局工作的胡先生警告说,如果你更换了房子就一定要及时通知财政局,否则财政局会将税单邮寄到旧地址那里。若税单遗失或者你没有及时拿到税单,就会给你带来一系列麻烦。

        表1 纽约市因迟交房产税所追加的利率

        real-estate-tax-rate

        来源:纽约市财政局。

        财政局在其官网上警告到:如果收到来自财政局的信件要求提供更多的信息,你一定要联系财政局。即使你认为财政局发错了通知,也最好要联系财政局。不要拖延,否则财政局会自动对尚未支付的房产税收取利息,时间久了,所缴的利息很可能要比原来的税额还多。如果持续不支付欠款,还会引起房产被拍卖。在纽约,拖欠房产税可不是一件小事,胡先生说:“根据纽约市法律规定,如果拖欠1,000美元以上的房产税超过三年,那么纽约市就有权将房屋的抵押权转交给银行。”

        其实不光是纽约,美国各个州对房产税的迟交或者罚金处理得都非常严厉,哪怕是很少的罚金都会引起严重后果。最近在网上看到的宾夕法尼亚州的一个案子足以给人们以惊醒。一位寡妇因迟交房产税而被罚了6.3美元,可她没有当回事,后来这6美元加了利息后增加至大约235美元。由于一直未引起这位房主的重视,最后政府把她的价值28万美元的房子以11万多美元拍卖出去。这个故事足以显示当地政府对房地产税按时缴纳的严肃性。那么如果业主收到有关欠税屋拍卖的通知应该怎么办呢?最好要尽快找律师进行咨询。

         

        2017-06-06 / by / in ,
        避免如何地产欺诈

        世界在之都纽约买一套房产的英文许多华人的梦想,但在纽约买房的流程与美国其他的地方并不完全一样。对于那些不熟悉纽约法律的华人移民来说,建议你一定要请当地的房地产律师,以免陷入房产欺诈或不必要的法律纠纷当中。


        对于普通人来说,地产欺诈防不胜防,不是能靠自己的能力解决的。来到美国,就要学会美国人保护自己利益的方法。

        如何避免地产欺诈
        律师介绍说:“首先,在你签署任何与房产有关的文件时,一定要找律师,明白确保每个条款的内容,在专业律师的帮助下,规避风险。”

        其次,注意不要轻易签署契约文件。“契税是指产权契约,王女士就是在不知道的情况下,签署了契约转让契约。”玛乔瑞说。

        第三,不要找地产经纪推荐的律师,因为他可能也是地产经纪的代表律师,这样就无法保证他会把你的利益放在首位。

        第四,需要向律师咨询的问题,不要在地产经纪在场时提出,不要在地产经纪办公室与律师会面,要在律师楼单独向律师正式咨询。

        第五,要选好的律师,并积极与律师配合。要多问问题,可以更多的了解律师的看法与经验,那种没了解情况就一口保证能做到如何如何的律师要慎选。需要多多与律师沟通,随时把情况通知给律师,才能让律师作出正确的判断。

        第六,英文不好的移民,在咨询和签合同的时候一定要找翻译,每了解一个条款

        华人买房遭欺诈律师助赢回房屋
        玛乔瑞律师说,置业安家对美国华人移民来说是头等大事,一旦安定下来,经济条件允许,首先就考虑买房的问题。不过,由于语言不通,环境陌生,不了解当地法律等问题,经常发生新移民在房屋买卖时,造成严重的财产损失。

        玛乔瑞对我们讲起了她的一个华人客户。王女士(化名)在纽约贷款买了一套房子,这是她的第二套房子,所以她并不住在那里。一段时间后,她想要卖房子,找到了地产经纪,可地产经纪一查,这个房产并不在她的名下,是属于别人的。王女士非常困惑,在朋友的介绍下,找到了玛乔瑞律师帮助调查。

        律师:“这是一个非常典型的地产欺诈案件。”经过仔细的查证,发现问题出现在王女士修改贷款条款的时候2013年,王女士想要修改一下贷款方式,在朋友的介绍下王女士。找到了一个地产经纪,地产经纪给了她一份合同,说是贷款修改条款,其实是房产转让的文件,她签下了文件。根本没有想到这个房子就不再属于她了。

        要想打赢这种蓄意的地产欺诈官司并不容易,律师说,“因为欺诈者经常是隐藏在某些合作者的背后,你必须找出他们。我代表客户起诉了这个地产经纪和他所属的公司,基于充分的证据,他们不得不把房产归还给了王女士,这个官司是100%的赢了。”这个案件拿回产权,历时8个月。

        律师还介绍了另一种华人容易出的问题,那就是用别人的名字买房子。有的华人在美国社会交税少,没有资格贷款买房,就找亲朋好友替自己贷款。这种方法非常不可取,最容易出问题。一旦房产证上的所有人出现意外死亡,那这个房产就会顺理被其亲属继承,很有可能就要不回来了。或者合法产权人突然翻脸,也可能会让房主丢掉房产。因为那种私下签署的协议并不一定会受法律保护。

        2017-06-06 / by / in
        哪些装修需要许可证?

        在美国装修房屋时,很多项目是需要向当地政府申请许可证(permit)的。除了缴纳一定的费用,更重要的是地方政府会派检验员(inspector) 按照许可证上的要求进行检验,确保装修符合建筑标准。


        很多人为了省钱省力,不申请许可证,私下进行装修,其潜在的风险是当你要变卖房屋或申请重新贷款时,买方和贷方都会查看装修是否符合建筑标准,要求你出示许可证,那时你就麻烦了。而且如果装修不符合标准,租客也有可能提出诉讼,让你陷入法律官司,政府会勒令你重新申请许可证,按照标准改造,并支付高额罚款等。

        哪些项目需要许可证呢?一般的经验是,需要改动房屋结构、电力、水管道,或机械部分(冷暖气等)的工作都需要申请许可证,并由执照专业人士进行装修。具体表现在:

        改动房屋结构

        如改动承重墙、阳台(balcony)、甲板(deck)、门廊(porch)、屋顶,或地基等。别看有些工作看上去很普通,其实政府对这些要求很严,包括长宽度限制,和邻居家的距离,采用什么木料,使用多少个铆钉,什么型号的铆钉等,以确保工程百分之百的安全。

        水管和电力工程

        如果需要动水管和电线,哪怕是多装一个电插头、电开关、吊扇,或顶灯,因为需要铺电路,所以要求有许可证。当然一些小的工作,如换灯泡,简单修理等可以省去许可证。

        冷暖气工程

        如果要换热水器,改动通风系统、壁炉、铺管道等,都需要许可证。但换过滤网(filter),润滑和清洁机器等不需要许可证。

        增加房间等

        如果要增加房间,改动房屋布局,或者加盖车库、棚子等,也需要许可证。

        安装新窗户

        当你要开洞安装新窗户,或把原窗子扩大,或安装天窗(skylight)等,需要许可证。

        安装修理栅栏、篱笆(fence)

        你需要确保是否有高度限制。

        哪些工程不需要许可证呢?粉刷墙壁,贴墙纸,安装木地板,铺地毯,安装或更换水龙头,安装台面(countertop),小的电路修理,园林建设等,都不需要许可证。

        2017-06-06 / by / in
        发生装修纠纷 怎么办?

        建筑基本与每个人都有关系。无论是建造一个新家,在后院添个泳池,还是装修房屋,人们迟早都要与建筑承包人打交道。通常,纠纷就是发生在装修、翻建等问题上。鉴于建筑业与人们生活的紧密联系,本文将从屋主以及承包人两个角度,来谈一下双方的权利与责任。


        装修费用以什么为准?

        到底什么是总承包人?总承包人通常是指监督管理项目,并直接与业主签订合同和打交道的人。总承包人有义务按照合同要求,执行相应的装修或建造工作。例如,如果总承包人同意为X先生装修厨房,并预估成本为15,000加元,那么,他就有义务按照15,000加元的标准完成工作。一切似乎很合逻辑?不过,如果总承包人最后完成的厨房装修花费为25,000加元,该怎么办?而且,这些多增加的支出,并没得到预先许可。

        鉴于上述表述,总承包人和X先生之间就有发生矛盾的可能性。

        魁省装修合同三种类型

        魁省民法定义了不同的劳务和服务合同,有三种类型:

        1)基于估价的合同

        基于估价的劳务或服务合同是指契约是由估计价格达成的。执行合同的过程中,如果出现超出预估价格的情况,需提 供正当理由。即,当总承包人要求客户支付超过预估价格的费用时,他必须提供正当的理由,并且向客户证明,这些超支费用是当初预估时所无法预料的。作为客 户,如果服务或劳务费用是总承包人所不能预见或意外发生的,其应承担支付责任。在种情况下,总承包人的诚信和合理性是核心问题。

        在下面的情况下,客户不承担超支责任:1,总承包人提前知道,但为了个人的利益而故意忽视的费用。2,总承包人提前不知道,但是应该能预见的费用。在估计价格时,总承包人的忽视不构成有效辩护。

        举个例子,如果客户在装修过程中,突然改变了预先选择的浴室瓷砖,并且新瓷砖在价格上更贵,在安装上更难,总承包人可以为超过估计价格的支出向客户收取费用。因为,对总承包人来说,该种改变是他所不可预见的,而且提高了装修成本,所以,费用应该由客户负责。

        2)按小时和工程进度收费

        有些合同收费是按每小时的费用制定的。总承包人给出一个每小时收费率,最终费用以装修工作所耗费的总时间来计算。在这种情况下,总承包人需要不断告知客户,目前装修工程进入了什么阶段,截止目前,工程已按多少小时收取了费用。

        3)固定费用合同

        其余的合同是固定费用合同,是根据雇用双方达成的固定价格所制定的。假如,在签订该类合同时,雇用双方都同意一个经过商议的确定价格X。那么,在装修过程中,如果总承包人的花费超过X,他不能向客户多索取费用;而对客户来说,如果工程难度以及费用小于预先估计的X,他也不能向总承包人少支付费用。

        不同合同 收费处理不同

        经过考察上面所提的三种合同类型,我们该怎么处理文章最开始提到的X先生的问题呢?

        1)基于估价合同:如果工程费用是按估价合同确定的,而总承包人向客户所索取的超支金额10,000加元,被认定是合理和不可预见的,那么X先生就需要为该笔费用买单。如果总承包人预估的15,000加元不精确,而且他理应知道工程需要花费多少费用,X先生没有责任负担该费用。

        2)基于小时计费:如果X先生和总承包人是按小时收费制定的合同,那么,只要总承包人不断地向客户更新项目进度和费用,同时,只要X先生同意了所有装修工作,X先生就有责任支付所有费用。

        3)基于固定收费:最后,如果X先生和总承包人是按固定价格15,000加元签订的合同,那么总承包人不应该向X先生索要任何附加费用。

        收费被拒 总承包人怎么办?

        现在所要知道的是,如果总承包人的客户拒绝向其支付装修费用,总承包人该怎么做呢?面对这种情况,总承包人所应做的第一件事情就是跟一名专门处理地产纠纷的律师打电话。此后,律师很可能推荐总承包人立刻登记工程的法定抵押权(legal hypothec)。

        法定抵押权是一项法律工具,能防止屋主在支付所欠总承包人装修款项之前,销售自己的房产。法定抵押权是确保承包人最后收到装修款项的最好办法,不过,法定抵押权必须在装修完工后最晚30天内使用,因此总承包人一旦得知被拒付,最重要的是马上与律师联系。

        房产被法定抵押 屋主怎么办?

        相反的,作为装修房屋的业主,如果自己的房产被承包人登记了法定抵押权,而自己又不认为自己亏欠了总承包人什么款项,该怎么办呢?

        首先,业主所应做的第一件事,是立即联系一个精通地产的律师。在当前状况下,为保护业主权益,律师很可能会推荐立刻采取分散(“radiation”)法定抵押权的动议。分散法定抵押权,实际是取消承包人没有经过合理法律程序就发起的法定抵押权。它可以在总承包人的法定抵押权未满足合理要求之前发起。

        例如,总承包人为获得装修款而登记的法定抵押权,是由房屋的租客,而不是房屋的业主或房东同意的,是无效的,该法定抵押权就会被分散动议取消掉。对于业主来说,另外一个处理该问题的方法,是用一笔担保款项替换总承包人所发起的法定抵押权。

        如您所见,在装修建造过程中,业主和总承包人之间的矛盾会非常复杂和有技术性。由于时限问题,为了保护自己的权益,矛盾一旦发生,建议您立刻与有经验的律师联系。

        2017-06-06 / by / in , ,
        在美国遇装修纠纷怎么办?

        电子信息来往也构成合同

        据原告哈岗屋主说,她和装修公司之间并未就装修工程正式签署合同。那么她提告的法律基础是否成立、胜诉可能性又有多少呢?对此,律师说:除了明确的书面合同,双方之间电子邮件、短信、微信来往……合在一起也算合同,具有和书面合同同样的法律效应。唯一的差别是,一旦双方发生争议告上法庭,如果没有书面合同规定败诉方支付双方的律师费,按照加州的法律,就是各自付各自的律师费。


        状告装修公司的法律依据

        如果装修公司的工程质量做的很差,消费者可以依据以下法律获得赔偿。

        一、 非法侵占(conversion),例如承包商称花了30万美元,实际装修只值10万,那么一旦承包商败诉则要赔偿向客户非法赚取的差价。

        二、虚假广告、不公平竞争。加州企业与职业法(Business and Professions Code)17500条虚假广告条款、17200条不公平竞争条款都可以保护消费者。

        另据原告出示给媒体的文件,加州承包商营业执照管理委员会已于今年1月19日派人到她家检验过房子,并给出了验房报告。报告指出装修工程有多处不合建筑规格、需要修改,费用约需35,705美元。被告律师则表示,当案件进入搜证程序(Discovery)时,他们将派自己的专家对房屋进行检查。

        律师表示,加州承包商营业执照管理委员会的验房报告在法庭上还是“很有作用”的。但是装修公司一方同样有权利质疑对方的专家,也有权利质疑政府部门的检验报告。律师表示,纠纷双方雇用的专家只是向雇主负责,“专家认证,见仁见智,看法庭信哪个”。

        他还提到,一旦告上法庭,像加州承包商营业执照管理委员会这样的政府行政部门的调查就会停下来,直到官司了结,根据法庭判决做出相应措施。他说:“因为司法有决定权,行政部门没有。比如商家被城市吊销了执照,可以到法庭打官司要回来。”

         

        华人从事装修工的很多,基于种种原因有的是无照经营,业主就有理由不付钱。有的业主明知对方无照经营,却装傻仍然请对方来装修自己的公司或者住房,人工占了,材料钱占了,最后拒付钱。“无良业主就是要占无照装修工的便宜。”

        华人喜欢买楼置业,是不是请主流公司装修可以省去诸多烦恼?也不一定。主流公司走高档路线,价格比华人公司高很多。比如主流公司请一个室内设计师来选择布料,按每小时125美元收费,挑3个小时就是375美元。客人却说:“这一眼就看出来的要花3个小时吗?”

        他说,请主流公司有好处也有不好处。主流公司正规,小动作小盘算少。但是价格偏高成本偏高,同样的活儿,中国人做可能便宜多一半。华人中技术好价格公道的公司也不是没有。他因此建议,如果是几百、几千块的小工程,请个华人皮包公司也未尝不可;如果是大型装修工程,如一个上万平方英尺的办公室,还是请主流公司(无论是白人还是华人开办的)更保险。

        2017-06-06 / by / in
        新移民装修房子不了解法律吃大亏

        较大工程装修需注意事项

        装修工程较大的话,屋主很难自行处理,需雇用一位承包商,及与他定契约。一个营建工程中所需用到的专业人士,不只是承包商,还包括各行业的分包商,如水,电,水泥等,而分包商们的签约对象一般是承包商,不是屋主。也就是说,屋主只和承包商签约,而承包商需要和其他不同的分包商签约。


        屋主若不熟悉营建工程的流程与运作,难免会在签约时忽略了在合约里设置一些防范条件,以确保承包商收下工程费后,一定支付分包及供应商的部分。虽然屋主与他们没有合约,但是一旦承包商与他们发生争议,屋主也会被连累就用以下的案子为例:

        预收工程款成羔羊

        张先生两个月前与一位承包商签定一份园艺建设合约。合约总报价是20万美元,上面有列出付款进度表,屋主是按照工程的进度,陆续支付承包商费用,一直到工程完成为止。张先生刚从大陆移民来美国,他从同一个社区里的邻居处听说,这家装修公司口碑不错,而且在同一条街上做过类似工程,所以就很放心地交给它做了,这是他第一次签此类合约。

        与张先生首次谈话,并协商价格的该公司代表是一位姓陈的华裔男士,张先生觉得与他沟通还蛮好的。签约当天,陈先生要张先生先付两张各4万美元的支票给他,他说这些钱是拿来买材料,画设计图,以及支付施工许可证的,张先生犹豫了一下子,但还是付了,他以为这是美国的惯例。按陈先生的要求,张先生把支票开给两家不同的公司,也没问陈先生为什么。

        后来一位自称是股东之一的西裔男士来到张家,要求他再缴交进度付款,当张先生问及上次已支付款项时,那位人士说,其中一张支票是开给该华裔男士的太太所拥有的公司,与签约公司无关,另一张的确已被他公司领过款,但钱已经花光,他说许可证正在申请当中,未获批之前,只能够在地面铺上石砖,而且已经完成了这个项目。等许可证一下来,就能开始进行其它项目。已完成项目约值3万元,要求张先生为下一个项目预先付款。

        此时张先生已对该公司产生怀疑,他到市政府一查,发现许可证的确在申请当中,但是政府要求屋主为图纸作某些修改,张先生完全没被告知这个要求,所以许可证一直延误,至今也没去处理。突然之间张先生感到非常疑惑且担忧,就打电话给陈先生的手机,但他不开机,即使留言也不回复,就这样子消声匿迹了。

        张先生到处打听之后,他找到一位李姓邻居,与他聊起天才发现,该公司内部发生股东争议,据说其中一位股东(暨与张先生签约的陈先生)掏空了公司的银行账户。李姓邻居也曾经与同一家公司签了同类园艺合约,工程虽已完成,工程费也已付清,但是他却因为该工程,而成为一个民事诉讼案件的被告。

        更出乎意料的是,告他的人竟然是一家连听都没听过的材料供应商,在他追问之下才获知,原来这家园艺公司拖欠材料钱,导致该供应商在李姓邻居家产权上登记了“mechanic’s lien”,供应商正透过诉讼,试图法拍李姓邻居的房子,以便偿还债务。李姓邻居也已经请教过律师,并且按照律师的建议,为了保住产权,还是付了供应商所要求的费用,以和为贵。

        张先生听到此,七窍生烟,也非常担心已付出之8万美元是否追得回来,不愿意再让他们搞下去了,以防“mechanic’s lien”接踵而至。

        加州法律保护屋主

        张先生可能不知,加州法律规定,建商在签署住宅加建合同时,只能够要求屋主预付最多1,000元的头款,剩下的费用就只能够按照工程进度来支付,既整个工程可分成几个项目来付款。例如,工程一般是从最低层做起,而且是有固定次序的,有些项目是必须先完成,才可以开始后面的项目。

        那么进度付款也必须按同样的顺序来支付。既然头款只限1000美元,建商就没有权力要屋主在某一项目还未开始之前就支付该项目,反而是要等到该项目完成后,才可以为已完成项目向屋主请款。张先生如果熟知这一法律,他是可以坚持这个权力,但可惜他没有这么做。

        在加州法律下,材料供应商是有权力已提供并且安装的建材在产权上登记一个“留置权”的,这就是所谓的“mechanic’s lien”,既然他邻居已同同一家公司发生过这种事件,张先生的工程也会有同样的事情发生。其实,这些问题都可以避免,只要在拟定合约时,坚持要求承包商提供所有分包商及供应商的名单,以便付进度款项时,可以先拿到“机师留置权”才能支支出去。这样就可保护自己。

        事实上,发生在张,李两位身上的事情一点都不奇怪,尤其是在新移民圈子里。希望新移民事先了解一下营建合约的相关基本法律常识,就可避免这种遭遇了。

        2017-06-06 / by / in
        家居收纳小窍门

        你家里的杂物是不是越来越多?不管是厨房,衣橱或者家里任何一个角落,时间一长都堆满着零零总总的杂物。与其不断地丢掉杂物或把它们全都藏在角落间,不如来参考以下的收纳小窍门,让你简单又轻松地就能把家里整理得井井有条!


        1,把鞋子收纳袋放进橱柜里,可以更妥善地收纳卫生纸和厨房纸巾。


        鞋子收纳袋收纳卫生纸和厨房纸巾。

        2,把挂钩挂在门后,就可以整齐地收纳小型清洁用具。


        挂钩收纳小型清洁用具。

        3,把铁丝架子安装在家里的梁柱下,来制造额外的收纳空间。


        铁丝架子制造额外的收纳空间。

        4,锅盖架可以拿来收纳钱包。


        锅盖架拿来收纳钱包。

        5,挂衣架也可以用来收纳鞋子。


        挂衣架可以收纳鞋子。

        如图6所示,使用挂钩来收纳柜子里的杯子。


        挂钩收纳柜子里的杯子。

        如图7所示,使用小钉板和篮子来收纳不需要冷藏的蔬果。


        篮子收纳不需冷藏的蔬果。

        如图8所示,将湿纸巾容器用来储藏塑胶袋。


        湿纸巾容器可储藏塑胶袋。

        9,冰格也可以用来收纳首饰或工艺品。


        冰格可以收纳首饰或工艺品。

        10,架子葡萄酒的另一项功能:挂毛巾。


        葡萄酒架子可挂毛巾。

        11,使用各种篮子来将化妆品和小用具分门别类。


        各种篮子将化妆品和小用具分门别类。

         

        12,善用PVC水管来收纳卷发器,还可以选择不同的尺寸来配合呢!


        善用PVC水管收纳卷发器。

        13,把镊子贴在磁铁上就不会再乱放啦。


        镊子贴在磁铁上。

        14,不懂如何处理一大堆锅盖?善用毛巾架来把锅盖收纳在门后!


        善用毛巾架收纳锅盖。

        15,用钉子和老式框架就能把一大堆的缝纫线收纳好。


        老式框架能收纳缝纫线。

        16,在下一个圣诞节前,把圣诞饰品统统收进鸡蛋盒吧!


        把圣诞饰品收进鸡蛋盒。

        17,电池老是乱放?用工具箱归类和收纳它们吧!


        用工具箱归类和收纳电池!

        18,把螺丝,钉子等分门别类地放进瓶子或罐子。


        螺丝,钉子等分门别类收纳。

        19,使用衣架来收纳围巾或丝巾。


        用衣架来收纳围巾或丝巾。

        20,在墙上安上架子可以让小空间收纳更多东西,比如杯子。


        在墙上安上架子可以让小空间收纳更多东西。

        21,一个衣架和几个便宜的浴帘环,就可以收纳鸭舌帽啦。


        一个衣架和几个便宜的浴帘环可以收纳鸭舌帽。

        22,若你的浴室狭小,不妨考虑把浴室用品挂起来。


        浴室用品挂起来。

        23,把孩子们的洗澡玩具放在水果篮上晾干!


        用水果篮晾干孩子们的洗澡玩具。(以上图片为ezgov)

        真的是玲琅满目的收纳方式啊!相信只要善用其中一部分的收纳小技巧,家里就会变得整齐多了。把这篇文章分享出去,让大家参考这些超创意的收纳方式,一起来动手把家里变得更美好吧!

        来源:ezgov

        2017-06-06 / by / in , , ,
        解决门窗缝隙太脏,就看它!(组图)

        每次满怀激情的大扫除,在面对门窗缝隙清洁问题时,我们往往头痛不已,这些烦人的小缝隙真让我们伤透了脑筋,怎样清理干净门窗缝隙里的灰尘是我们亟待解决的问题。你是不是也正被这个问题困扰呢?


        今天,小编就来教给你们一些清理门窗缝隙的小诀窍吧,掌握好这些诀窍会给你带来意想不到的效果哦!

        1、巧妙地运用油漆刷

        家里装修肯定会剩下一些油漆刷吧!赶紧把它合理的利用起来。在门窗的缝隙里经常会散落很多的灰尘,由于缝隙很窄,抹布也顾及不到,是不是很忧伤?这时候拿起手中的油漆刷,将这些细小的灰尘全部集中起来,刷子的毛很细密刚好可以顾及到边边角角,这样,这些小缝隙里的灰尘也将难逃被清理的噩运。

        2、发挥食用白醋的大功效

        如果家里的门窗材质是钢塑的,那么当门窗的缝隙堆满尘土时,我们应该如何清理呢?钢塑的门窗千万不要用清洁剂、强酸类的产品进行清洁,以免门窗被腐蚀,白醋是很好的清洁用品,在门窗缝隙处浇些白醋,这样灰尘很容易的被带出,门窗将会焕然一新。

        3、合理运用海绵


        将海绵切割出门窗轨道的宽度,可以清理门窗缝隙内残留的污垢。(以上皆为网络图片)

        将海绵切割出门窗轨道的宽度,由于海绵的柔软性很强,可以很容易的深入到门窗缝隙内部,毫不费力的清理干净门窗缝隙内残留的污垢。

        4、利用名片改造除尘道具

        废弃的名片往内对折,折出门窗轨道的宽度,将名片折成畚箕的形状,利用牙刷将门窗缝隙里的灰尘清理出来,再用名片畚箕将灰尘盛出去。合理利用废弃的牙刷和名片,做到了物尽其用。好神奇!

        生活中不起眼的这些小物件也能发挥出这么大的功效,是不是很神奇?解决好门窗缝隙的清理问题让我们下次在大扫除的时候不再为这些小细节而烦恼,让我们清扫活动更加顺畅。

        2017-06-06 / by / in
        赶走家里的“怪味”,实用不花钱小窍门,赞!(组图)

        家里的边边角角最容易产生异味,难闻又不容易清理。这些用上生活小窍门,轻松消除各种味道。


        1,霉味


        放一块肥皂,居室霉味即除。

        每年的梅雨季节,屋内都很潮湿,居室内的衣箱,壁橱,抽屉常常会散发霉味。

        你可往里面放一块肥皂,霉味即除,也可将晒干的茶叶渣装入纱布袋,分发各处,不仅能去除霉味,还能散发出一丝清香。

        2,香烟味


        呛人的烟味挥之不去,的二手烟毒害更的英文有碍身体健康

        室内吸烟的结果就是烟雾缭绕,呛人的烟味挥之不去,而且二手烟的毒害更是有碍身体健康。长发尤其女生,头发吸附的烟雾可以长达24小时。

        如果你也有类似的苦恼,可用蘸了醋的纱布在室内挥动或点支蜡烛,烟味即可消除。

        3,油漆味


        在室内放两盆冷盐水,一到两天浓烈的油漆味便可除去。

        装修时新粉刷的墙壁或新买的家具都会有一股浓烈的油漆味,你只须在室内放两盆冷盐水,一到两天漆味便除,也可将洋葱浸泡盆中哦。

        4,鱼腥味


        炒菜锅里有鱼腥味时,可将锅烧热,放一些用过的温茶叶。

        如炒菜锅里有鱼腥味时,可将锅烧热,放一些用过的温茶叶。

        5,冰箱异味


        如果冰箱味道比较大,可以放入茶叶末,食醋或者橘子皮等。

        2017-06-06 / by / in , ,
        水箱内放个“它”,马桶不泛黄还除臭,超神奇!(组图)

        做家务最让人头疼的就是清洁马桶,如果马桶不能一周清洁一次,不仅会有异味还会变色,接下来就告诉你一个小窍门,让你不用再为刷马桶而烦恼。


        一起来看看吧!只要有下面这个宝物,奇迹就发生了。

        有这个宝物,奇迹就发生了。

        只要把白醋装在矿泉水瓶里,然后在水瓶的底下戳几个小孔,再把瓶子正常放置在水箱里,每次冲水,醋就可以顺水流出。


        把瓶子正常放置在水箱里,每次冲水,醋就可以顺水流出。

        是不是超级简单方便?不仅能避免马桶壁泛黄,还能有效除臭哦!

        水箱放个瓶子还能节水,真是一举三得啊!


        醋不仅能避免马桶壁泛黄,还能有效除臭。

        2017-06-05 / by / in
        三招风水让你彻底转运
        转运风水,让你彻底摆脱坏运气,早日发大财。

        如果你最近总感到做什么事情都不太顺利,总感觉自己十分倒霉,喝口凉水都塞牙缝,那么有可能是你周边的风水出了问题,今天我们就叫你三招转运风水,让你彻底摆脱坏运气,早日发大财。


        第一改大门

        这点在农村,是比较普及的。很多家庭都验证过。一方面,可能是大门外面有冲有煞,再其他方位开门,就躲开了。另外,也可能是东西犯宅。换个大门,可能就不犯了。但是也有风险。改了之后,或许仍然有问题。还是学点风水知识的好。

        第二搬家

        很多楼房,根本就没有办法改大门,这个时候,只能搬家了。就算不是自己的房子,是租的房子也可以,“树挪死,人挪活”。人换个地方居住,会改变原来的运势。

        第三换床头睡

        人要是实在不想搬家,不想改大门,有无数的理由阻碍外界环境的改变。那么就把自己的床移动一下,以前朝东现在朝西,以前朝南现在朝北。意思就是换位思考,转换运气的意思。想法变了,就会有新的机会。

        最简单的办法,效果不一定很好,但是对于穷苦老百姓,却只能如此。

        阿波罗网责任编辑:赵丽 来源:华夏民俗文化网

        2017-06-05 / by / in , ,
        十大房屋格局风水差 再便宜也不要买
        生能买几套房?除去为数不多的土豪、大款、富二代,可以买房子如同吃顿饭一样简单外,普通人一生买房的数量屈指可数。


        那么,如此重要的人生大事,如果遇到了风水忌讳的坑爹户型,你砸进去的可不只是你一生的积蓄,也许更是各种不顺和恶运的开始,伴随你的一生!所以,擦亮眼睛,请记住以下这10种户型,再便宜也不要买。

        一、两卧室内有拐角,户型不方正,两卧室之间不是承重墙,隔音效果差,厕所对着厨房风水不佳。

        二、主卧纵深较长,北部采光及通风采光性极差,客厅作为一天活动空间最多的地方,采光和通风不足严重影响居住体验。

        三、狭长的过道浪费使用面积,一天中待时间最多的客厅均为北向,采光较差,厨房远离餐厅,用餐需穿过小道过去餐厅。

        四、户型不方正,有几处拐角,降低了空间的使用率;厕所距离主卧太远,需要穿过客厅和次卧,极为不方便。

        五、过道狭长,空间利用率较低,客厅北向,采光性较差。主卧太大,导致其他房间格局不好,典型手枪型户型,风水不好。

        六、猛一看是个不错的户型,但是仔细分析,这不是倒把呼吸吗?风水不好啊!另外,南北进深长也是个问题。

        七、客厅和主卧直接的狭长通道浪费面积!次卧位置食之无味,弃之可惜,还对着入户门,财运也不好,厕所离次卧远,生活体验不佳。

        八、进深长,过道长,浪费了很多面积。卧室紧接着厨房门,风水不好,不利于房主财运和健康运。

        九、很像前面的户型,进深也长,进门那块浪费面积,通风不好湿气重。餐厅离客厅那么远,很不方便。

        十、典型的手枪户型,风水不好。动线交叉,行动不便,客厅被各种门和通道连接,电视放在哪里也很难定夺。

        说完了不好的户型,那什么样户型算是好户型呢?以下可供参考:

        1.采光要好,通风流畅,但最好不能有穿堂风。

        2.朝向的选择通常以朝南最佳,朝东西次之,朝北最次,除了朝向,窗景也非常重要。

        3.在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、厕所的采光效果依次类推。

        4.客厅卧室分离,厨房餐厅分离,但要相互挨着,户门不宜直接对着客厅。

        5.客厅中的门尽可能减少,尽量减少不能利用的通道走廊,还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野。

        6.卧室应当安静、舒适、私密、安全,主次卧区分严格,主卧室最好有好的朝向,窗户朝阳,采光通风要好。

        7.厕所干湿分离,与主卧室的位置要近,不宜正对客厅和餐厅,不宜与厨房紧连。

        8.厨房直接对外采光、通风。

        9.阳台最好与客厅相连,如果条件允许,阳台应大一些,能有两个就更好了。

        10.面积较大的房型应设有储藏空间,储藏室可不采光通风。

        来源:妈妈经

        2017-06-05 / by / in , ,
        居家装潢风水十禁忌

        风水这东西,信则有,不信则无,很多人觉得,家庭装修其实按照风水学来说是有很多禁忌的,一些家装禁忌会对您的家居正常生活造成干扰,这里还有很多需要注意的地方,现在小编就为您总结了家庭装修风水的禁忌仅供大家参考,如果你是一位信风水之人,希望对你的装修有帮助。


        一、玄关的天花板太低

        玄关的空间是空气流通的关键,宜较为宽敞,如此才能利于家中的气运。如果天花板太低,容易造成压迫感,这就象徵着家人容易受到压制,难有出头的一天,因而玄关的天花板宜高不宜低。

        二、别墅的阁楼作卧室

        无论是别墅还是普通住宅,形状方正是卧室最基本的要求,不能是多边形或是有斜边出现。如果将阁楼作为卧室,屋顶的斜边很容易造成视觉上的错觉,而由此斜边构成的多边形卧室格局,也会使人精神负担增加,居住此屋者容易发生疾病或意外。所以,如果想有效利用别墅的阁楼,建议用来做储物间。

        三、屋顶倾斜度太大

        屋顶一般是不会出现风水问题的,但现在出现了一些欧美情调的房屋,这些房屋的屋顶过于极端的斜坡和造型,从面形成了凶相。倾斜度很大的三角屋顶或一面坡的屋顶,被称为“寒肩屋”,是不利于财气聚集的风水格局。屋顶越尖负面影响越大。

        倾斜度很大的三角形屋顶,会使屋内屋外的气流变得异常;一面坡的屋顶会使外气的摄取产生偏颇,令身体的频率变得不平衡。长期居住在这种变形的屋顶之下,容易变得神经质、歇斯底里,最终抑郁成疾。

        四、楼梯与门直冲

        不论是什么样的房子,都不能让楼梯与门直冲,尤其是别墅,有时候为了美观而将楼梯设计对着大门,这样容易导致钱财和福气流失。而且楼梯的坡度尽量要小,否则也难以聚气。房子的大小与楼梯的造型选择也有关系。

        小房子可以做螺旋开楼梯,不仅利于聚气,而且也能节约空间;大空间的房子可以采用弧梯和折线形楼梯,前者美观舒适,后者更休闲,都是不错的选择。这三种楼梯都能给室内的气场流动留下较大的空间,既满足了“喜回旋、忌直冲”的要求,又兼顾了实用性和美观度。在设置楼梯时,要尽量选择靠近墙的位置。

        五、玄关灯选择黄色

        玄关的灯以圆形为最好,象徵着圆满。灯光宜采用白色灯光,白色灯光代表理性,有果决、理性的判断力,因而利于家人成员使用钱财时理性一些。黄色的灯光则代表感性,感性让人犹豫不决,不利于判断,使用黄色灯也易使家人在不知不觉中花掉钱财。

        六、正中央位置摆放重物

        对于一套别墅来说,正中央的位置是风水中最重要的地方,其重要性就好比人的心脏一样。无论是哪个楼层,这个位置绝对不能摆放重物。

        对于设置了卧室的楼层来说,如果恰好有房间位于正中,切忌不能长期空置,将卧室选中这个房间,在风水上就被看作是帝王之兆,长期在此卧室中居住,对学业及事业的发展都非常有利。这样一来,别墅也就成为了名副其实的“帝王之宅”。

        七、玄关空气不流通、杂物乱放

        玄关是进门的第一空间,有效利用这个空间的招财作用,能起到很好的功效。玄关处不要设置风扇来吹乱气流,也不要太过封闭阻碍了气流的流通。在玄关处点一盏长明灯,令玄关亮起来,从而利于空气的流通,这就是风水中所说的财神喜欢光顾的原因。玄关处不要堆放杂物,各种物品也要收拾整齐,才利于风水。

        八、卧室的吊灯在床的上方

        许多家庭卧室的顶上都吊灯,但如果吊灯正好位于床的上方,则对人不利。当人睡在床上时,会出现被灯压的感觉,不利健康。化解的办法是将床移到吊灯不能压着的地方,或干脆不安吊灯。

        九、玄关地板尖角对准门的图案

        玄关为纳气口,因而地板的图案适合选择有吉祥寓意的。一定要避免有尖角对着门的图案,也不要让木地板的纹理对着大门,它们同样会形成凶煞,不利家运。

        十、不规则的房间

        遇到一些“天生就不规则”的房间怎么办?这样的情况该如何化解?风水大师建议,可以选购一些大件的衣柜和书柜,摆放其中将它变成规则的空间,变成长方形或方形,就能很好地缓解其“奇形怪状”带来的晦气。

        风水大师建议,在做家装设计时,一定要根据业主的命理,推断家装的主题颜色、装修风格、家具摆放等等,装修开工之日和搬家入住之日都要选个好日子,而且要注意不能碰触其相关的一些风水禁忌。

        阿波罗网责任编辑:宋云 来源:妈妈经

        2017-06-05 / by / in , , ,
        老师傅告诉我的养鱼风水的6大忌讳

        现代生活中,大多数人都懂得利用摆放鱼缸养鱼来催财旺运。从养鱼风水的角度来看,这样的做法固然没错,可是,如何正确摆放鱼缸养鱼才不会犯了养鱼风水的忌讳,使得催财旺运效果毫无建树。


        面,就让我们一起来去看看,养鱼风水的六大忌讳,快来看看你的养鱼方式是否正确。

        一,切忌一池死水

        在风水学上,水是流动性大的物质,而最理想的水势是动中带静,风水鱼的作用便是要水静之余,也使水内有暗动,鱼群畅泳就可带动水流转动;鱼儿摆动身躯带动“水流”,具有“起动”的意象,适宜置于流年的八白当旺财位若水中无鱼,只是一池死水而已,对化煞聚财之力便不大。当然大家亦可利用气泵令水转动,但恐怕这种做法过于造作,有水速不聚财之虞。

        二,鱼类及数目宜忌

        饲养鱼类具有催显财运及化解煞气之用,若想催旺财运,以金鱼为大众首选的饲养鱼类具有催旺财运及化解煞气之用,尤其是金色或银白色为佳,由于色泽的五行属金,在“金生水”的帮助下,有助加强财运的力量。其他颜色如红,紫或橙色等鲜艳色调,同样具有催财作用。

        至于想化解屋内煞气,可以选择深色的鱼类,黑摩利,黑色锦鲤及食人鲳等,至于命格忌水的人士,亦不宜选用养鱼催财;至于五行欠水及火旺者,更可以养鱼达致中和命格之用。

        另外,从事不同行业于选择鱼类亦有所不同若是从事正当生意或是一般文职工作者,养金鱼或锦鲤等为佳;若是从事偏门生意或是先交货后收钱的偏财工作者,则以养黑摩利或龙吐珠等为佳;养龟的数目以八九条为吉。

        三,鱼缸不可过大或过小

        鱼缸的大小要与家居面积配合,一般而言,50平方米左右的住宅,不宜摆放太巨型的鱼缸,而1OO平方米以上的住宅,若只摆放小鱼缸,亦难有催财化煞之用。

        四,忌正对大门口的鱼缸款式

        有人喜欢把鱼缸摆放在对着大门的位置,务求一开启大门便看见鱼缸以增加旺气,但某类型的鱼缸其实是不可对着大门而放的,例如设有镜面的鱼缸,因为在风水学上,镜对大门属不吉的格局,这会反射财气出家门,试问这样又如何催财?

        五,位置不宜太高或太低

        另外,鱼缸的位置不可过低或过高 – 若放在膝部以下,便属太低,鱼缸不能发挥效用;而若放在头顶之上,则会变成“淋头水”,对家人的健康运不利。

        六,保持生气和清洁

        平日亦应该保持鱼缸清洁,以免影响运势。养鱼鱼死了要补,死一条补一条,要不然有破财之虞,但是如果全部死光了,干脆不要养,因为这样表示不适宜养鱼或者家里环境不适合。

        来源:华语热闻

        2017-06-05 / by / in
        居家风水 客厅茶几摆放禁忌
        在现代的家居中,“茶几”是必不可少的。在摆放“茶几”的时候,要选定一个固定的位置,不要随意地来回移动,一面扰乱了风水。


        那么,下面就一起从客厅风水的角度来看看“茶几”的摆放有哪些讲究吧!

        假使沙发前方的空间不充裕,那么可以把“茶几”放在沙发旁边。在客厅“茶几”摆放风水中,在沙发两旁摆放“茶几”,就如同青龙、白虎左右护持。让家中的主人仿佛有左右手辅助。这样的摆放方式不但合理利用了空间,而且还符合客厅“茶几”摆放风水。

        “茶几”的高度要和客厅内的其他家具相协调,这样才可以带动整个客厅的风水,正确的摆放“茶几”就是事业顺利的第一步。

        对于“茶几”的尺寸要遵循以下几点:

        1.茶几的桌面稍稍超过沙发的坐垫就好,最高不要超过沙发扶手的高度,不要刻意追求视觉冲突而影响整体风水。

        2.茶几的长宽比要和沙发围合的区域、客厅的长宽比例相配。如果在小客厅内放大茶几就会显得喧宾夺主;如果在大客厅内放小茶几,就会显得无足轻重。

        “茶几”摆放风水:茶几颜色

        在茶几摆放风水中,茶几的颜色要结合主人的命理所喜,这样才会对主人运势更加有利。

        1.如果命理喜木,那么选择“绿色”色调的茶几。

        2.如果命理喜火,那么选择“红色”或是“紫色”色调的茶几。

        3.如果命理喜水,那么选择“黑色”或是“蓝色”色调的茶几。

        4.如果命理喜金,那么选择“白色”色调的茶几。

        5.如果命理喜土,那么选择“黄色”或是“土黄色”色调的茶几。

        但是,在选择“茶几”颜色的时候还要参考周围家具的颜色,避免出现颜色的大跳跃。虽然如果运用的好,就可以制造另类的效果,但是一旦出现偏差就会显得俗气。

        “茶几”摆放风水:不适宜摆放的位置

        在客厅茶几摆放风水中,“茶几”的摆放位置不可以和大门对冲。如果茶几摆放的位置和大门连成一条直线,那么在客厅茶几摆放风水中就是“对冲”,会导致家财散尽。

        如果遇到这样的情况,那么可以将茶几往旁边移动,避免和大门对冲。另外,也可以在茶几和大门之间摆放屏风,使得从大门流进来的气不会直冲沙发,还可以在门上挂开光铜葫芦来聚财。

        温馨提示:如若近期运势低迷,行事被动,常被小人困扰等,正所谓“自助者天助”,建议您及时改善自身运势的运行轨迹,方为助运改运的良策,风水就在我们身边,祝朋友们好运常伴!

        来源:妈妈经

        2017-06-05 / by / in , ,
        卧室灯具该如何布局
        现代家居中的灯具,其功能不再仅仅是局限于照明,它们更是美化生活的重要工具。不过,在此要温馨提醒你的是,家居灯具风水大有讲究,尤其是夫妻卧室,其灯具风水直接关系到夫妻的身体健康、财运事业、情感取向等,千万不可小看忽视。


        总体上讲,夫妻卧室灯具布局的风水原则是八个字,即〝主次分明,阴阳平衡〞,因为阴阳平衡则吉,夫妻自然关系和顺、财源茂盛、事业兴旺、身体健康;反之,阴阳失衡则凶,夫妻之间容易同床异梦、口角不断、精神压抑、耗财伤身等等。

        具体说来,夫妻卧室灯具大致有以下六大风水讲究:

        一、灯具的数量上的讲究

        夫妻卧室中,其主灯的数量只能为奇数且只能一个;而辅助灯具的数量则一般要求为偶数,比如,床位两侧如果安装壁灯、或者台灯的话,按照风水原则是需要成双成对的对称安装的。在家居风水学中,奇数属阳,偶数属阴,故此即卧室灯具之主次在数量关系方面的阴阳平衡的体现。

        卧室内的壁灯或台灯等辅助灯具的数量一般要求为偶数。(pixabay.com)

        二、灯具的位置摆放得讲究

        夫妻卧室中,其主灯的位置务必是整个卧室的重心位置、或者中心位置;而辅助灯具与主灯的位置关系一般有两种,一种是如众星捧月似地环绕着主灯;另一种是在高度上低于主灯。此即卧室灯具之主次在位置关系方面的阴阳平衡的体现。

        此外,必须注意的是:切忌在床头上方的正中间安装壁灯一盏,因此灯在风水上称之为〝长眠灯〞,为大凶之像。

        切忌在床头上方的正中间安装壁灯一盏,因此灯在风水上称之为〝长眠灯〞,为大凶之像。(pixabay.com)

        三、灯具光线上的讲究

        夫妻卧室中在光线方面阴阳平衡的总原则是:主灯宜明,辅助灯具宜暗。

        具体来说需要大家注意三点:其一、切忌让灯光直射床位,尤其是直射床头,其中以射灯的光线的杀伤力最大、筒灯为其次;其二、不宜长期保持〝黑灯瞎火〞状态,即要做到主灯常开、辅助灯具偶开、灯坏即修;其三、主灯光线不宜五颜六色、色彩斑斓。

        切忌让灯光直射床位,尤其是直射床头,其中以射灯的光线的杀伤力最大、筒灯为其次。(pixabay.com)

        四、灯具形态上的讲究

        在夫妻卧室的主灯方面,当卧室层高较低、或主灯正处床位之上等情况下时,主灯最好选用吸顶灯,而不选用吊灯,因为吊灯压床会产生较大的风水负能量而影响夫妻运势;吸顶灯的形态最好是方形的而不是圆形的,因为方主静、圆主动,卧室是休息睡眠之处,自然宜静不宜动。夫妻卧室辅助灯具的形态选择方面,只需注意不选择有棱角冲射床位、财位等的灯具即可。

        五、灯具大小上的讲究

        夫妻卧室中,其主灯的大小需要遵循两个原则:一是需要与卧室的空间大小相匹配;二是与辅助灯具的大小相协调。也就是说,辅助灯具宜小,而主灯宜大,以辅助灯具的小来突显主灯的大。

        辅助灯具宜小,而主灯宜大,以辅助灯具的小来突显主灯的大。(pixabay.com)

        六、灯具动静上的讲究

        夫妻卧室是夫妻休息睡眠的场所,也是家居中最为隐私的区域,需要一个相对安静、平静、稳静的能量场。因此,根据家居风水学的原则,切忌在夫妻卧室中安装闪烁、跳跃等具有动感的霓虹灯之类,否则,有可能导致夫妻烂桃花不断、夫妻失和、钱财不聚、事业低迷等不良后果。

        来源:方舟周易微博

        2017-06-05 / by / in
        装修这几件事没处理好 后悔30年

        基本上每个装修完的家庭都有一个共同的感受:装修就是一门遗憾的艺术。即使装修前和装修时准备得再充分、再仔细,装修入住后总能发现不尽如人意的地方。


        1.背景墙没预留壁挂插座

        如果业主家里使用液晶电视,一定要在背景墙上预留出壁挂电源插座的位置。业主如果电视柜是标准高度,即使将电视放在电视柜上,也可以挡住壁挂插座,不会影响外观效果。

        2.卫生间坡度太小

        补救措施:卫浴产品巧调节

        在家庭装修中,几乎大家都知道卫生间地面应该有些坡度,也许因为考虑到坡度较大会影响地面美观而要求施工人员将卫生间地面坡度放缓,结果很可能因此导致淋浴后的水不能及时排走,洗衣服时排水也困难。而排水缓慢使污水在排水过程中经常沉淀,导致卫生间有一股臭水味。

        按照实用原则,家庭装修中,美观只是表面现象,关键时,可以忽略不计。对此,结合自家卫生间装修经验,网友“因为”根据自己的实战情况建议大家,在不影响马桶、浴缸摆放的情况下,卫生间装修时,坡度适当放大,避免洗衣、洗澡后室内积水。如果地面工程已经做好,那在购买卫浴产品时就应选择内壁较深的产品,这样也会避免水溅出。如果没有做淋浴房,最好在淋浴器或浴缸外挂上浴帘,也有“将功补过”的效果。

        3.地热回填地面没找平

        装修卧室时自己改的地热,可在回填的时候没有找平,造成地面凹凸不平,高低差较大。业主虽然用肉眼看不出什么毛病,可地面质量实在太差,严重影响地板的铺装,要求必须重新进行地面找平。

        地热回填时业主一定要在场,现场督促工人进行地面找平,回填时地面做得越平整,铺设地板时就越容易。否则事后通过地流平等方法进行找平,不但成本高,而且工艺复杂。

        4.柜体内做工粗糙

        考虑到结实、耐用,很多人装修时都喜欢做柜子,但装修完不少人却直呼后悔。无论柜子的实用性还是观赏性都比市场上卖的成品柜差很多,但做下来连工带料花费也不低。

        补救措施:用木纹纸贴里

        可以买点细砂纸,自己把柜子里面打磨一遍,也可以请木工,用木纹纸贴在里面,既美观也能遮住毛茬,避免挂伤衣物。

        5.电视墙缺乏创意

        装修后发现家具和电视墙不协调,但“木已成舟”,如果换电视墙需要砸墙重做,成本大、难度高,于是就将就别扭地放着了。

        补救措施:软装饰来弥补

        可以通过后期的软装饰来弥补,比如在墙上挂上富有创意的装饰画或者挂钟等,现在比较流行的手绘画也可以通过二次装饰为失败的电视墙换上美丽新装。

        6.墙面用色太杂乱

        年轻人喜欢张扬个性,装修房子也用色大胆,往往将多种颜色大面积运用在墙面上。但是色彩过于斑斓,入住久了就会感觉头晕眼花。

        补救措施:纯色家具去冲淡

        搭配纯色家具,比如白色、原木色等,就能起到视觉中和的效果。其实墙面用白色最保险,白色具有自然、舒适、柔和的特性,而且还易于与其他家居用品搭配。

        7.入户门高度尺寸未留余份

        当初安装客厅进户的二道门时,只考虑了地板的厚度,没考虑地垫的厚度问题。结果造成地板铺完之后几乎没什么余份。本来想在进门口放一个漂亮的地垫,现在看来根本不能实现。

        8.没提前打空调孔

        装修时正赶上冬天,所以也没想过要打空调孔,等到夏天要安空调时现打的孔。可打孔时水钻一上去把卧室内的墙面弄成了大花脸,非常难看。

        来源:爱生活

        2017-06-05 / by / in , , ,
        读书风水大解密!影响学习的书桌风水
        一张书桌的好坏,除了实体的照明,人体工学,机能,稳固以外,位置也是很重要的因素。从风水角度来看,在一张摆在好位置的象棋折叠桌上念书、学习,效果绝对比在一张在不佳位置的多合一机能书桌要好。


        当然,除了学生读书、写论文,毕业后准备考公私事业单位招考、升职考试,或是在职进修……其实都需要学习,也因此,不是一毕了业就可以把书桌风水忽略不管。

        现在就介绍几种容易影响学习的书桌风水,请大家尽量调整,能避就避(本文不讨论文昌位与否造成的影响)。

        1.坐在动线:

        不管是门在前后左右,只要正对著书桌座位的地方,都算是坐在动线上,坐在动线的问题是容易分心,就算是门关起来,有人经过时的声音、光影还是会透过门缝钻进来,影响注意力。其中最严重的就是门开在背后,那种感觉随时有人会进来的紧张感,对于学习的影响最大。

        2.头上有梁:

        座位上方有梁会让天花板高度降低,感觉头上一直有东西的错觉,难以专心。以科学观点来看,梁内有钢筋通过,是电磁波集中之处,容易影响脑袋思考判断,如果是二楼以上的住家,地板下方还会有一条一模一样的梁,上下夹住的结果,状况会更为严重。

        3.坐在窗边:

        座位前后左右正好是窗户,乍看之下有采光、通风之效,但仔细分析可以发现白天出太阳时光线可能过强,晚上若有车辆经过光线也可能直射或间接影响,另外还有声音、气味也可能直接影响。而窗户离自己太近可能会造成窗外的人事物都会比书本有趣,导致看窗外的时间比看书页的时间多。

        4.背后靠墙:

        对成年人来说,座位后方靠墙是必要的,代表后方有靠,稳如泰山。但对未成年的学生来说,后方靠墙的座位可能让他们产生有恃无恐的感觉,对于态度养成跟管教上可能会有负面影响。而后方没有墙可以带来适度的紧张感,比较不容易松懈,前方是单调的墙壁也能让他们比较心无旁骛(当然墙上贴一堆海报或照片的例外)。

        化解方式:

        因为是自家的关系,尽量以更动格局位置为主,在不得已的状况下,只做暂时调整亦可,例如应考期间特别安排位置,考完后再调整回来。如果实在有困难,亦可在座位下贴五帝钱,藉由五帝钱的旺运功能,让人比较不受外在因素的影响,能比较专心。

        小编的话:小孩学习中,总是比较易分心不专注,考试粗心大意,大部份是因为在学习时心不在焉,或是书桌旁有太多令孩子分心的东西,所以,如果透过简单的变动书桌方向,尽量远离玩具、故事书…等,也许能帮助孩子的学习兴趣哦!

        来源:妈妈经

        2017-06-05 / by / in , ,
        吃不好 睡不香?可能与装修颜色有关
        餐厅装蓝色,影响食欲这是因为蓝色属于冷色调,不易使人产生亲近感。而餐厅却是一家人其乐融融就餐的地方,使用蓝色会在一定程度上影响就餐情绪和气氛。

        试验表明,蓝色灯光下的食物会显得不诱人,也会影响人们的食欲。餐厅和厨房,最好以橙色为主色。这种暖色调不仅提升气氛,还会使食物显得新鲜诱人。

        卧室用紫色,压抑感强

        紫色确实能带来沉静,浪漫之感,但如果卧室大面积涂刷成紫色,就会让整个空间色调变深,光线变暗,难免让人感到压抑,影响人们的心情。另外,浓重的粉红色和红色也不宜作为卧室主色调。

        因为这种颜色会让人处于亢奋状态,长久居住会让人感到烦躁,并出现情绪不稳的状况。如果新婚夫妇已经将墙壁刷成了红色,不妨用白色的装饰来点缀,以舒缓红色带来的视觉冲击。卧室颜色最好以暖色调,浅色系为主,淡蓝,鹅黄都是不错的选择。

        黄色书房,让人慵懒

        因为黄色往往充当着警示色的角色。如果书房使用黄色做主色,就会带来较大的视觉刺激,容易造成眼疲劳。另外,黄色带有温柔的特性,具有凝神静气的作用,但如果长时间接触,会让人变得慵懒。

        建议书房最好用米色,这个颜色自然清新,不容易让人感到困倦,并且温和,不会对视觉产生过度刺激。

        黑白等比,视觉疲劳

        如果屋内的主色调为黑白两色等比使用,不免太过花哨了一些。长期生活在这种环境中,会让人感到眼花缭乱,极易产生紧张和烦躁之感。

        但这并不意味着黑白两色不能同时使用,只要分配好两者比例即可。最好以白色为主色调,以黑色为局部装饰,如黑色的几何图形,水墨画等,会让空间变得明亮宽敞,并充满趣味。

        来源:生命时报

        2017-06-05 / by / in , , ,
        水电装修施工防骗指南,送给装修的朋友!

        水电装修是家居装修的一大工程,不仅关系房屋装修的质量,还关系到居住者的人生安全,因此,水电装修不容忽视。而且,水电装修是整个装修工程中最耗费精力、金钱的,也是最容易上当受骗的环节。今天,小编给大家介绍水电装修施工防骗指南


        水路改造是家庭装修的重中之重,恰似人的神经及血液,给房子赋予生命,所以安装水管前不仅要考虑好洗手盆、马桶、洗衣机等各出水口的位置,同时要选??好给水管材料。

        水管铺设

        家居装修铺设水管从地面上铺,不少户主和施工队为了节省材料和缩短工期,会选择在地上铺水管,虽然节省了材料和施工难度,但不利于日后的管道维修,而且铺设在地下的水管容易受到损伤。

        水路施工

        保证水路施工的安全必须使用标准合格水管及管件产品,严格按施工规范进行操作。所有的水路施工完毕,必须打压测试。铺设的时候最好从顶上或者墙上走线,管材用量可能稍微会增加,但有利于日后的管道维修。

        水电改造安装

        如果条件允许,对于不合格、不规范的施工项目拆除重新改造安装;严格执行打压测试标准进行打压测试。金属及其复合管试验压力0.6MPa,稳压10分钟,管内压力下降应不大于0.02MPa,无渗漏;塑料管试验压力0.8MPa,稳压20分钟,管内压力下降应不大于0.05MPa,无渗漏。

        水电施工检查

        给排水管材、管件的质量不符合标准要求,影响使用。施工前后未检查管道是否畅通、打压测试不标准,管道有渗漏或杂物进入管道,质量不达标等。

        使用标准合格水管及管件产品

        必须使用标准合格水管及管件产品,严格按施工规范进行操作。所有的水路施工完毕,必须打压测试,不得出现渗漏。阀门、水龙头安装位置宜端正,使用灵活方便,出水畅通无阻,水表运转正常。

        水电装修施工打压测试

        如果条件允许,对于不合格、不规范的施工项目拆除重新改造安装严格执行打压测试标准进行打压测试,在满足使用的前提下,阀门、水表等可处于相对隐蔽的位置或适当进行表面装饰。

        房屋电线颜色

        同一套居室房屋内所有改造线缆颜色不统一。同是相线,颜色不一致,以后无法分辨线缆性质,无法维修。

        电气工程施工规范

        严格按电气工程施工规范执行,相(火)线应统一,零线宜为蓝色线,地线必须为黄绿双色线。

        插座

        插座连接的保护接地线措施及相线与中性线的连接导线位置必须符合施工验收规范有关规定。插座使用的漏电开关动作应灵敏可靠。强弱电/开关插座安装位置要正确,注意检查通电情况。

        电线颜色统一底盒端正

        同一套居室内所有改造线颜色是否统一,底盒是否端正。底盒里的强弱电线头是否保留15—20cm长,强弱电线是否分管穿线,否则强弱电之间会互相影响,电视、电话电脑音响是否用专用线。

        检查强弱电分管

        检查强弱电分管是否做到位,线路穿管弯角处是否用弹簧自然弯弧。

        水电施工项目拆除重新改造安装

        如果条件允许,针对不合格、不规范的施工项目拆除重新改造安装。户主在水电验收的时候必须在场,发现问题立即让施工对进行整改,并重新验收。

        来源:设计馆

        2017-06-05 / by / in , ,
        家装达人的十条装修建议 太实用了

        1.洗碗机到底实用不实用?答案当然是不实用!在国外的很多电影电视中,都能看到洗碗机有多方便。但洗碗机只适用西方人用的盘子,刀叉,中国人用的都是深碗,且吃食油腻,洗碗机不容易清洗干净,最麻烦的事情还在后面!洗碗机的内胆平均每月洗一次,每次洗碗机运作时残留的油污都会附着内胆上,清洗困难程度远比洗碗多得多!


        家装达人的十条装修建议网友看完都哭了

        2.阳台到底要不要封闭?答案当然是不!有些朋友认为将阳台封闭起来有防盗和防止小孩掉落的功能。天啦撸!这样的想法简直大错特错!阳台有逃生的功能,假如家中着火,你将如何逃生?阳台是最好的消防通道!其次,封闭的阳台不仅使屋内采光受到影响,还会大大阻碍屋内空气的流通!在阳台上安置防盗网,既防盗,又减少小孩坠窗的可能。

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        3.卫生间干湿到底要不要分区?答案当然是要!冲马桶里的大肠杆菌等病菌并附着在空气,毛巾,洗漱用品上长达8个小时,严重影响身体健康。很多家里都是阴厕晒不到太阳,干湿不分区会导致卫生间一直处于潮湿状态,干湿分区将洗脸池和马桶分开,能有效避免家中不必要的潮湿,减少细菌的流动。

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        4.床下到底能不能放东西?答案当然是不能!很多朋友都认为床下存放一些不常用的物品既方便又节省空间。一方面地板有湿气,会导致床下存放的物品潮湿发霉,另一方面,床下堆放的物品会布满灰尘,随着空气流通,灰尘在空气中流动,影响家人呼吸道健康,特别是家里有哮喘的患者,切忌床下放杂物。

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        5.厨房装空调到底是否合适?答案当然是不能!很多人都建议厨房装上一台空调,夏天做饭时也不会感觉像烤火炉,但第二年的夏天你会后悔的!空调的滤芯每年都要清洗一次,如果厨房里装空调,油烟全会附着到空掉滤芯上。看看厨房里的换气扇,抽油烟机,你就能想像到滤芯里的油烟有多厚!

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        6.浴室的门到底该朝哪里开?当然是朝外开!在安装门时,很多朋友都很纠结卫生间门的朝向。进出门都向自己的方向开是人的条件反射。但在装卫生间的门时,却不能向内做。一般来说,卫生间都不大,向外开门能节约空间。其次,假如有人在卫生间发生意外昏倒,外面人营救时向内外拉门更加方便,不会因为昏倒者将门堵住后,施救者难以开门营救。

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        7.儿童房内到底能不能用泡沫垫或者地毯?答案当然是两者都不能!很多家长担心小孩摔着碰着,会在地上垫上泡沫垫或者地毯。市面上不少泡沫垫质量都是不合格的,大部分都含有甲醛等有害物质,而地毯用久了会聚集很多灰尘,且不易清洗,咬东西是小朋友的天性,长期咬食这些质量不合格的东西,会危害小朋友的身体健康。

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        8.凹凸不平的地板真的实用吗答案当然是不实用为了美观上档次,很多朋友在选择地板是都会选择凹凸不平的地板其实这样的地板有一个好处:?!。防滑但其弊端也是大大的!首先,地板上的灰尘不易打扫。其次,地板上的重物难搬运,特别是饭桌,一般在光滑的地板搬运饭桌只需推一下即可移动,而凹凸不平的地板则需多人将饭桌搬离地面再移动。最后,凹凸不平的地板易发生流血事故,在凹凸不平的地板上摔跤后人受伤的严重程度远大于在光滑地面上受伤程度。

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        9.梳妆台真的实用吗?答案当然是不实用!除了“闲太太们”每早每晚有时间坐在梳妆台前端详自己,普通的上班族回到家就累得半死不活,洗个澡就赶紧进被窝里睡觉,根本没时间在梳妆台前打扮自己。所以,梳妆台不仅占地方,而且不实用!

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        10.卧室飘窗打掉到底好吗?答案当然是不好!一般来说,卧室里的飘窗内部都是放空调外机的地方,飘窗的设计正好隐蔽了空调外机。很多家庭都讲卧室飘窗打掉,使房间面积更大。一般情况下,为了建筑美观,开发商或者物业不允许将空调外机挂在建筑外面,打掉了飘窗,那空调外机挂哪儿呢?直接放屋里?大家都知道当空调运作时,空调外机会散发热风且流水,空调外机放屋里既容易沾染灰尘更占地方。所以不要再嫌弃飘窗啦,放放衣服被子还是极好的。

        阿波罗网责任编辑:宋云 来源:橘子网

         

        2017-06-05 / by / in , ,
        最不实用的装修排行榜 看完马上省几千!组图
        1,浴缸。生活太忙,时间太少,水费太贵,不少朋友渐渐放弃了浴缸这种占地多用得少的设计。2,华丽装饰灯。一年365天,家里的灯饰开的时间估计超不过24个小时,其中20个小时在过年的时候开的,其他4个小时是手没摸准,开错了。


        责任,朋友

        3,酒柜。

        朋友,编辑

        4,消毒柜0.70%以上的朋友家里的消毒柜已经沦为碗篮!剩下的30%是南方人在用。

        5,豪华吊顶花了成千上万做的华丽吊顶,房子变矮了,压抑了,看腻了,遇到装了豪华吊顶的朋友,进门第一句话一定要说:“你家吊顶好好看好华丽好炫酷我好喜欢”。否则可能连唯一安慰都没有了。

        吊顶,责任

        6,华丽电视墙。现在看电视的年轻人越来越少了,看韩剧看电视剧还有等待的道理?拿起手机,各种电视大片随便点播了,是时候摆脱以电视墙为中心的设计了。

        责任,朋友

        7,长方形的桌子,坐满的时候夹菜超级不方便!

        来源:东方财富网

        2017-06-05 / by / in , ,
        装修设计 暖色地中海田园风 美得像一幅画

        这是一套平层小公寓,在色调上,选定以暖色调为主,冷色调为穿插,乡村地中海田园混搭风格使得它凸显温馨惬意,让生活在其中的人感到亲近和放松的舒适感。


        ▲在入户后的第一个生活空间,用悠然自得的餐厅给人带来友好的印象,其中的简约的卡座设计既美观又实用,加上欢快的橘黄色墙面和精美的自然主题装饰画,塑造出具有小资品质的乡村情调。

        ▲本案的田园风格中还带有美式与地中海的元素,使整体气质更加自由,浪漫,吧台划分了餐厅与客厅的空间,却在两者之间维系与传递着优雅的生活原味。用砖纹贴纸代替真正的红砖,既美观又更好打理。

        ▲从第一个圆拱,也就是厨房的门洞里向外看,外面的人也会充满期待地望着美食款款而来的地方吧。

        ▲厨房内的空间,以甜蜜温暖的“红糖色系”,将视觉之美与味觉之美结合起来,砖砌的餐具架上摆放红酒木牌,细节上呈现主人的精致品味。

        ▲实用面积只有75平方的小户型,客厅面积也不大,还好采光和通透性都很不错,于是设计师利用浅色调的家具合理的布置空间,使之功能上结合紧密,视觉上又轻快随和。

        ▲轻巧的铁艺,素雅的布艺,仿古的砖艺,做旧的布艺,它们让人产生时间就此变慢的期盼,想要融入到静静地散发清新空气的绿植间,和洋溢生活气息的摆件编排每天的剧情。

        ▲挂在沙发背景墙上的自行车是不是充满了跳跃感?搭配旁边装饰画,正好把人的思绪代入到画里那个乡村街头,好像整个客厅一下子就热闹起来了。

        ▲就此光景,找个合适的摇椅,坐下来喝杯咖啡,随手翻翻“图多字少”的美刊,这才是真正的人生赢家该有的范啊!

        ▲慢慢地等待日落,感受空气是如何渐渐变凉,喧闹的人群如何散去,身边的谁如何没有离去。

        ▲生活不是每天机械的吃饭,睡觉,工作,多一点用心,无需奢华,有家如此,心灵才不会随波逐流,生命才会更加真实,鲜活,精彩。

        ▲茶几上的垫巾,其实就是女主人不用的围巾,随手一放就显得非常有人气。

        ▲主卧里本没有飘窗,但设计上与书桌一体的卡座,窗前的那一幕风景都变得更惬意了。铁艺,条纹,格子在空间里彼此呼应衬托,让自由,自然,宁静得到融洽的体现。

        ▲背景墙的壁纸惟妙惟肖地模仿了原木条板的纹理,配合被窗帘打磨过的光线,满是清新的原味。

        ▲设计了带有收纳抽屉的榻榻米作为儿童床,又用收纳书架填补原本与餐厅之间的墙体留空,加上衣柜采用了平墙的处理,使空间的合理性,实用性,利用率都得到提升,同时也不会破坏整体感。

        ▲儿童房原有的阳台规划为琴房,书桌紧挨着床头,宽度与墙体延伸线齐平,消除非长方形格局的不规则感。

        ▲平面布局图

        来源:万花镜

        2017-06-05 / by / in , , , ,
        新房入住半年 才发现这7个装修大坑 令人捶胸顿足!
        装修入住一年,发现了不少糟心事,心塞,现在就和大家分享一下,还没装修的朋友可以参考一下。

         1、当初为了充电方便,在地面上装了金属地插,后来才发现根本不实用,充电插座还是在墙面会比较顺眼,而且就是这个地插,每次充电的时候,路过都要绕开,拖地的时候也要小心翼翼。

        想要图方便的朋友,劝你千万还是选择插板装在墙面,这是真心不实用。

        还有插座宜多不宜少,新房子了,还到处拉接线板,总会是一件很坑爹的事情,而且最终你会发现多出来的插座,原来都能够有用武之地。我家的插座就是已经安排的非常多了,但是还是经常会发现有不够的地方。

        2、早在装家具之前,设计师就建议,衣柜要做到顶。我当时就想,顶部就算有柜子也未必用得着,而且材料费也不少,能省则省。

        可结果呢?衣柜没做到顶,夏天的时候,厚棉被直接装袋里放在柜顶,冬天取下来的时候,落上了一层厚厚的灰,糟心得很,时间长了,柜顶全是灰,打扫的时候还要踩个凳子。

        建议准备装修的朋友,衣柜还是选择到顶设计,这样不仅可以收纳不常用到的物品,而且也避免了落灰打扫的困扰。而且把顶部的空间利用起来,也不会感觉房间有个缺口,现在每次在卧室看到衣柜顶部的那一块,心里总觉得怪怪的!

        3、为了增添室内美感,有些人心甘情愿舍弃大白墙,关于这一点,我已经不想吐槽,网上曾扒出最丑电视背景墙,我想我家也是差不多。想起自家好好的大白墙,非要选用大面积墙纸,而且时间长了,真是丑得我词穷不想再吐槽。

        4、作为过来人,真心建议开放式柜子越少越好,比如书柜,比如置物柜,我个人的书架,只要3天不擦,上面就会落灰。

        开放式架子,家里有一两个即可,柜子能装门就装门吧,打扫起卫生来,有种欲哭无泪的悲伤感。

        现在很多的家具设计师会推荐你做各种吊柜,置物架,我只想说,墙面吊柜以少为宜,做成搁板更合适,开放式置物架,可以放在客厅,以做多功能展示柜/储物柜用。

        5、为了不破坏厨房的美感,做了个内置垃圾桶,结果,每次开柜门的时候,里面的垃圾臭到想吐,尤其是夏天的时候,一旦忘了扔垃圾,那个臭味,我估计这辈子都忘不了。

        如果实在不想破坏厨房的整体感,可以做一个小柜子,将垃圾桶放在里面,记得,千万不要装柜门,垃圾要记得每天都扔,不然容易惹蟑螂。

        6、装修卧室的时候,完全没有考虑到要预留婴儿床位置,生完孩子后才知道,婴儿床很重要,把婴儿床放在自己的床头附近更重要。

        7、几年前流行使用窗帘轨。窗帘盒是与窗帘轨配套使用的,目的是挡住不美观的窗帘轨。现在看,已经完全过时了,真是丑得让人无地自容。这种过时的装修,千万不要再装了,看起来真的很累赘的感觉。

        阿波罗网责任编辑:宁成月 来源:更好的家

        2017-06-05 / by / in , , ,
        装修中最让人遗憾的细节
        过道没装灯给生活带来不便

        过道是在装修中容易忽略的一个空间,它通常是客厅通往各个房间的过渡,一半没有自然采光,因此灯光显得尤为重要。精心设计的灯光组合可以使小过道变得宽敞,甚至会使整个客厅显得宽敞。


        2.射灯过多给安全留下隐患

        对灯光魅力的追求并不意味这可以安装射灯,过多的射灯在小小的灯具上积聚热量大,段时间内即产生高温,易引发火灾。其次射灯只有客人来或者逢年过节才用,是浪费钱的行为。

        3.吊灯选错也会成遗憾

        新颖的灯饰总是让人难以拒绝,而一时冲动买回去的灯饰也会出现诸多不适合。选择吊灯是很不错的,知识在考虑灯饰选购时不仅要考虑风格,还要考虑到灯饰的安装情况,建议是先挑选大件的家居再去考虑灯饰和其他装饰品。

        4.卧室灯没装分控

        在装修期间很多业主可能会认为分控开关多余且不美观,但到了实际入住后发现分控开关非常重要。尤其是对于卧室来说,在门口和床头安装双控开关非常必要。

        5.不用粗糙廉价踢脚线

        踢脚线除了它本身的保护墙面的功能之外,在家居美观的比重上占有相当比例。造型漂亮、做工精致的踢脚线往往起到点睛的作用。但踢脚线也经常是人们轻视的部分,一些装修过的房子,设计、施工都看不出什么不好,但是整体效果却不舒服,最后发现都是因为粗糙廉价的踢脚线影响了效果。

        6.瓷砖勾缝最好用填缝剂

        在装修时,业主一半都才用白水泥填缝,但其粘结力和防水性都比较差,脱水后或遇冷缩热胀就会出现裂纹,致使地砖渗水。另外,白水泥在粘贴牢固度和硬度不如填缝剂好,而且坑变色能力也不如填缝剂。建议消费者在家装中,最好选用填缝剂。

        7.老房开裂要处理基层

        对于出现开裂现象的老房墙面,想要从根本解决问题,首先必须做好基层处理。局部裂缝处使用专用绷带处理,然后刮墙衬,打磨完毕后粉刷涂料。若不是沙灰墙面,则铲除至墙面底层即可,然后疯墙面专用胶,直接刮底层石膏,再进行贴布,局部裂缝处使用专用绷带处理,然后刮墙衬,打磨完毕后粉刷涂料。

        8.墙体和柜体不水平垂直

        嵌入式衣柜或其他一些嵌入墙体的柜子好处不少,既增加柜子内部的空间,又显得柜体简洁、大方。但应注意安放柜子的地面和柜子侧面的墙体必须水平和垂直。否则,灯安装柜子的时候,会很难处理缝隙,勉强填补缝隙,视觉就会有扭曲,显得很粗糙,工艺不精细,效果大打折扣。

        9.地漏排水要低于地面

        当地漏排水口不是最低点,或地漏数量不够用时,很容易引起“水漫金山”的烦恼。所以在验收时一定要记住对排水的检测,否则,不仅影响到沐浴心情,情况严重的还会造成漏水,祸及邻居。对于地漏数量不够而无法使用洗衣机的烦恼,可以装一个洗衣下水和排水两用的地漏。

        来源:土巴兔装修家居 转载请

        2017-06-05 / by / in , ,
        13个客厅装修风水常识
        客厅作为入户最大的可见区域,不仅是家里的门面,同时在家装风水上,也起着关键作用。那么,有哪些风水上的问题需要注意呢?


        1、客厅位置最好在进门能够看见的地方

        根据风水学逻辑,进门后若需先经卧室或厨房才可到达客厅,则会让住宅内外隔离不清,使生活缺乏隐私,容易导致工作或业务有脱轨、出纰漏的发生。因此提醒小伙伴们,客厅应该是一入大门就可以看到的。总之,客厅宜位于房子前半部分。

        2、确保客厅的整洁美观

        一个干净整洁的客厅自然会给人带来好的心情,真正达到放松身心的效果,而且客厅作为对外沟通的枢纽,随时保持干净整齐,避免堆放垃圾杂物,这样才可凝聚家人的向心力,并增强个人的财运。另外需要注意灯泡或日光灯坏了也要赶快更新,以免对生活造成不便。

        3、家具摆放位置要得当

        根据风水学知识,客厅的收纳柜务必紧贴墙壁,沙发也须面对大门或电视,千万不可背门,因为沙发背门会让自己的人际关系不融洽,且易犯小人或与他人生口舌是非。

        4、确保客厅光线的充足

        客厅光线比较暗的话容易使人的心情感到烦躁,进而不能达到缓解身心疲惫的效果,而且古人说“厅明室暗”,意思就是说客厅的采光一定要充足,空气要流通,所以此处如能随时充满阳性的能量,那好运的指数自然就会提升。

        5、鞋柜高度要适宜

        门口旁的鞋柜以不高于成人臀部为佳,因为每天穿的鞋子多少会沾尘沙,把晦气带进室内,如果鞋柜太高,不仅遮挡视线,而且会影响运势。

        6、沙发背后不宜有镜

        沙发背后不宜有大镜,人坐在沙发上,旁人从镜子中可清楚看到坐者的后脑,便大为不妙。而若是镜子在旁不在后,后脑不会从镜子中反照出来便无妨。

        7、沙发勿与大门对冲

        沙发若是与大门成一条直线,风水上称之为“对冲”,弊处颇大。

        8、客厅地板不宜高低不平

        客厅地板应平坦、不宜有过多的阶梯或制造高低的分别。有些客厅采用高低层次分区的设计,使地板高低有明显的变化,因此家运也会因地板的起伏而多坎坷。

        9、客厅不可成为动线

        客厅是聚集旺气的地方,应要求稳定,不应将客厅规划在动线内,使人走动过于频繁。客厅设在通道的动线中,容易使家人聚会或客人来访受到干挠。否则将影响住宅主人的事业和人际关系。

        10、客厅若有梁横跨,应以装潢遮掩

        客厅的天花板若有横梁,将形成压迫的感觉,人们坐在横梁下容易造成精神紧张,而运势不振。应尽速将横梁遮掩在夹层的天花板里。

        11、客厅应多使用圆形造型的装饰物

        客厅是家人和亲友相聚的地方,最需要营造出活泼、融洽的气氛。圆形属阳、是动态的象征,所以圆形的灯饰、天花造型、以及装饰品具有引导温馨、热闹的气氛。

        12、客厅不宜乱挂猛兽图画

        客厅如悬挂花草、植物、山水或是鱼、鸟、马、白鹤、凤凰等吉祥动物,通常较无禁忌。但如果您喜好悬挂龙、虎、鹰等猛兽时,则需要特别留意将画中猛兽的头部朝外,以形成防卫的格局,而千万不可将猛兽之头部向内威胁自己,否则容易为家人带来意外灾祸。

        13、客厅不宜阴暗

        客厅风水首重光线充足,所以阳台上尽量避免摆放太多浓密的盆栽,以免遮档光线。明亮的客厅能带来家运旺盛,所以客厅壁面也不宜选择太暗的色调。

        阿波罗网责任编辑:宋云 来源:壹微必应

        2017-06-05 / by / in , , , ,
        豪宅立变廉租屋!这些意想不到的细节你得注意
        现在越来越多的年轻人喜欢玩起了“爆改”,各种改造出租屋改造旧仓库的帖子纷纷走红~

        看了这些帖子,花费少,效果好,而且看起来不是很麻烦,轻松不费力,所以总让人觉得心头痒痒的,想要尝试一下。

        但是装修可是个技术活,博主们轻飘飘一句刷漆刷了三个月,等到真正操作起来才知道是有多烦人。

        现在大家装修,都直接看好了网上的例图,但是装回来发现很多东西根本就不实用,白花了很多心思。

        今天就和大家一起来说一说,装修花的那些冤枉钱~

        假文艺,真麻烦

        中看不中用是装修遇见的最麻烦的事,看颜值选中的东西,经常最后只能沦为鸡肋~

        ▼厨房:

        哑光墙砖:用过业主90%以上表示后悔,哑光墙砖容易粘油腻且不易清理。

        开放式厨房:后期油烟是大问题。吸油烟机用欧式的,好看不中用,用中式油烟机比较好。

        玻璃柜门:橱柜里放的没有啥工艺品,都是油盐酱醋似的杂物露出来很难看,如果非要用,最好带花或磨砂的。

        ▼卧室:

        布艺床:不好打理,拆下来洗一次能累掉半条命,下次一定要买皮床!擦擦就可以了!

        屋内摆设:不要放画,陶瓷,假花什么的,可以考虑种植一点盆栽的小植物,也能带来好空气和好心情。

        浅色窗帘:想赖床的早上肯定是天一亮就阳光刺眼,根本不给你躺着的机会。

        ▼客厅:

        多头花灯:清洁起来简直就是灾难。年底了请个保洁阿姨来做大扫除,人都不给擦,怕把玻璃罩子碰碎。

        敞开式的置物架:使用起来可不是那么顺心,积灰清理都是大问题。

        又贵,又浪费

        有些东西又贵又派不上用场,可能选中它的原因就是因为“逼格高”?

        菜盆龙头:一定要能用手背开关的,那种必须用手指的不容易保持干净,手上有油的时候转动起来也有困难。

        消毒柜:性价比不合理,大部分时间也就当个碗柜使,除非家里有病人或来客较多,还不如去宜家花几十元买个沥水篮,放在外面控干了就可以了

        电热水器:要提前烧,一边洗一边担心水快没了水快没了;太阳能就更坑爹了,一年只能洗四五个月,其他时间还是要跑浴室。

        实木地板:不好打理,需要经常护理,时间长了缝隙还会越来越大。有小孩的家庭可以选择复合的。

        千万别在这上面省钱

        这些东西可能你觉得无所谓,但是是一定不能省的!

        五金:一定要买最好的,例如:推拉门的五金质量不好,用起来闹心修起来烦心。这个钱不能省!

        电源插座:装少了,家里到处都是拖线板,智能马桶都没办法安,而且床边一定要记得安卧室灯的开关。

        冷热水管:装修时多装一点花不了很多钱,事后想补救超级困难。冬天不想冻手的,赶紧跟上。

        漏电保护器和空气开关:安装这个分线盒的工程不能省,要买大牌子,而且不要放在室外,要放在室内。

        装修是漫长艰巨的路途,而且多半是单行线,所以一定要做好充分的准备呀!

        阿波罗网责任编辑:李冬琪 来源:时尚健康

        2017-06-05 / by / in , ,
        玄关风水
        很多人问,客厅装修一定要做玄关吗?玄关有什么作用?小牛装修的小编提醒,守得住家中的财物,有必要在客厅装个玄关。


        玄关是室内与室外的一个过渡地带,玄关的装修效果也是来访亲友对整个家庭空间的第一印象。玄关柜除了收纳换穿的鞋子,其装饰作用也是十分受业主关心的。今天,小牛装修的小编就来向大家介绍一下玄关柜有哪些隔断分类,它的作用又是什么?

        一,玄关柜隔断的分类

        一般家庭装修中,玄关柜隔断有两种方式:硬玄关和软玄关。

        1,硬玄关

        硬玄关,又可以分为全隔断玄关,半隔断玄关。

        全隔断玄关:玄关的设计由地至顶注意是为阻拦视线而设的设计时要注意是否影响门口部分的自然采光。

        半隔断玄关:是指玄关在X轴或ý轴方面上采取一半或近一半的设计,这种设计既利于采光也可以起到遮挡作用。

        2,软玄关

        是指在不同材质平面基础上进行区域处理的方法分为:。天花,墙面和地面划分一定要保留储物功能,要有足够的放鞋,包和挂大衣的地方,否则玄关处会很乱。还要注意玄关的阻挡功能,不要开门见人,开门见洗手间门等。

        二,玄关柜隔断的作用

        1,视觉屏障作用

        玄关对房内的视线产生了一定的视觉屏障,不至于开门见厅,让人们一进门就对客厅的情形一览无余。它注重人们户内行为的私密性及隐蔽性,保证了厅内的安全性和距离感,在客人来访和家人出入时,能够很好的解决干扰和心理安全问题,使人们出门入户过程更加有序。

        2,较强的使用功能

        玄关在使用功能上,可以用来作为简单地接待客人,接受邮件,换衣,换鞋,搁包的地方,也可设置放包及钥匙等小物品的平台。

        3,保温作用

        玄关在北方地区可形成一个温差保护区,避免冬天寒风在开门时和平是通过缝隙直接入室。玄关在室内还可起到非常好的美化装饰作用。

        4,强调第一印象

        进门第一眼看到的就是玄关,这是客人从繁杂的外界进入这个家庭的最初感觉。可以说,玄关设计是设计师整体设计思想的浓缩,它在房间装饰中起到画龙点睛的作用。

        玄关柜的装修可精致可简单,作为一个外界与室内的过渡,要如何装修完全可以根据业主喜好来决定。如果你想让你家一开门就让人有种与众不同的感觉,那就好好设计一番,把玄关柜装修得别有洞天吧。

        来源:102like

        2017-06-05 / by / in , ,
        厨房风水禁忌大全 教你打造居家好风水(组图)

        厨房能烹饪出美味料理,抓住家人的胃与心,在家中的功能是绝对不可小觑。因此,我们就得更注意厨房的风水。以下提醒几例,与各位分享。


        1、厨房不宜悬挂刀具

        厨房风水学指出菜刀、水果刀等刀具不可悬挂在墙上,或是插放在刀架当中,最好是用抽屉收藏好,刀具宜藏不宜露;厨房内也不应悬挂蒜头、洋葱、辣椒,因为这些东西会吸收阴气。

        解析:在厨房的布局中,刀具一般也不宜安置在炉灶的隔壁,可以安置在水龙头的附近,因为家中的刀具一般都是凶气重的,刀具不能悬空挂。悬空挂的刀具好比砍刀,意味家中有重大的不幸事件发生。

        2、厨房不宜悬挂镜子

        厨房悬挂镜子的禁忌之一,就是镜子不能照到炉火,镜子若悬挂在炉子后面的墙上,而照到锅中的食物,伤害更大。此谓之“天门火”,会使住宅遭受火灾或不幸。

        解析:镜子若悬挂在厨房炉子后面的墙上,照到锅中的事物,伤害更大,另一方面,若是在进餐区悬挂镜子,映照到桌子上的食物,则有加倍家中财富的意义,因此尽量避免将镜子挂在厨房中。

        3、大门不宜直冲厨房

        炉灶火口对正大门而成一条直线以致有刑克,有此情况的话,则主此家人的财运易不吉,有破财之嫌,更会令健康受损。主要注意肠胃病,退一步来说,就算是厨房门与炉灶成直线相冲也是不吉的。

        解析:如果可以改变厨房门的位置最好,若不能改变门的位置,可以考虑在门口设定玄关进行遮挡,或者屏风等。


        冰箱不宜空空无物,也不可以与厨房的火炉正对着。

        4、冰箱米缸不宜空

        冰箱不可空空如也,米缸也要随时补满,因为这两件物品与衣食紧密相关,补满这两样则象征家中衣食无虞。

        解析:家里的冰箱米缸要及时补充,保证充足的实物。

        5、炉火不宜对着厕所

        炉灶的火口是要向吉方的,简单地说是指炉灶是吸纳旺气及吉气的,如果吸纳的是不干净的东西,不用多说大家都会明白会有什么后果,一会破财,二会令病痛增多。

        解析:在卫生间和厨房之间加一个屏风,如果两扇门相邻比较近,不能够加屏风的话也可以在离卫生间的门大概30公分左右的地方可以挂一珠帘,可以和门有一定的距离,屏风和珠帘都能起到避免让秽气直冲进厨房的作用,当出现卫生间门正对厨房门的时候可以把灶口改变一下,错开灶口勿令正对厨房门也可,若灶口也不能改变,可在厨房门外侧置一阔叶盆景亦可。

        6、厨房与厕所不宜相连

        现代住宅中为了设计的方便及节省空间,不少家庭都会将厨房及厕所相连在一起,很不吉利,更有甚者,先进厕所,再进厨房,则口腹之欲,绝对荡无存,这在风水学上是不吉的,会引致一家人的身体多疾。

        2017-06-05 / by / in , ,
        卧室装修风水禁忌 这些禁忌你不信也得信

        半辈子辛苦的工作,贷款买房,用心装修,乔迁新居,让我们狠狠地幸福了一阵子,但是有些装修风水禁忌你是一定得知道的,特别是卧室的装修。下面就跟随小编一起来看一看卧室装修中的几个风水禁忌。卧室装修风水禁忌一:床头不宜摆放在窗下窗户是空气流通的地方,床头在窗下,人们在睡觉时一不小心就会感冒。

        半辈子辛苦的工作,贷款买房,用心装修,乔迁新居,让我们狠狠地幸福了一阵子,但是有些装修风水禁忌你是一定得知道的,特别是卧室的装修。下面就跟随小编一起来看一看卧室装修中的几个风水禁忌。

        卧室装修风水禁忌一:床头不宜摆放在窗下

        窗户是空气流通的地方,床头在窗下,人们在睡觉时一不小心就会感冒。如遇打雷、刮风、下雨,人在睡觉时也会感到强烈的不安。所以床头摆放在窗下,无论对人们的身体还是身心都会造成很大的影响。因此,床头不宜摆放在窗下。

        卧室装修风水禁忌二:电视正对床脚

        医学专家指出电器对人体的辐射是很大的。脚是人的第二心脏,待机状态的电视若正对床脚,其辐射严重影响双脚血液循环与经络运行。所以尽量不要将电视正对床脚,不使用时拔掉电源。

        卧室装修风水禁忌三:卧室卫生间的门正对床

        有调查显示,卧室带卫生间,尤其卫生间对床的住户患腰疼病机率几率大大增加。卫生间的本质是排污,空气质量不佳,沐浴后湿气较重。若卫生间的门正对床,不仅轻易使床潮湿,还影响卧室的空气质量,时间久了就导致腰疼,更会增加肾脏的排毒负担。

        卧室装修风水禁忌四:卧室空间不宜太大

        卧室的空间不宜太大,控制在5-15平米之间最适合,如果卧室空间太大、光线太亮,容易淡散风水之气,阳气的减少,阴气的滋生,还会影响夫妻的感情。所以,卧室的大小以床前的空间不超过一个床的长度最适宜。

        卧室装修风水禁忌五:带阳台或落地窗

        带有阳台或落地窗的卧室,使处于睡眠过程中的人们耗损更多的能量,造成人们易疲劳、失眠。因为玻璃结构对人体的热量无法保存,就像在露天睡觉,容易引起感冒一样。

        2017-06-04 / by / in
        不买床了 我家以后就要这样装修!美到周末不想出门!(图集)

        淡紫加浅粉的配色,简直少女心爆棚啊。这么好看的设计,果断收藏了!!!

        以后就照着这个装修房子啦~


        这大概是所有女生最想住的房间吧▼

        简约宜家风,配上壁画,质感立马就显现出来了!▼

        简洁的配色加上暖黄的灯光,心情都会变好呢▼

        泡一杯咖啡,拿一本书,阳光透过窗户照射进来,这感觉简直太美妙了▼

        房间的一角设计成书房,既节省空间又美观▼

        在床上滚来滚去又不怕掉下去的感觉真好!▼

        感觉自己萌萌哒▼

        宿舍篇

        讲真装修成这样子我愿意每天呆在宿舍▼

        阳台篇

        地板上随意放几个软垫就很舒服。怕雨淋的话可以用防腐木地板。▼

        秋千椅加小茶几的配置,分分钟化身韩剧女主▼

        沿栏杆放一排坐箱,再加一个软靠包,既能坐又能躺。▼

        阳台的大小正好放下一个吊床。在阳光充足的午后小憩绝对是一件幸福的事。▼

        长凳垫上软包,扔一堆抱枕,倚着栏杆,不信不舒服。▼

        也可以在角落打造一个卡座。▼

        卡座+小餐桌,把餐厅搬到阳台上,边赏景边吃饭,幸福的无法言语▼

        休闲沙发+脚蹬=午后阅读好时光。▼

        空间稍大的阳台,甚至可以把休闲和餐饮打造成两个相对独立的功能区。▼

        这么好看的设计,

        果断收藏了!!!

        以后就照着这个装修房子啦~

        2017-06-04 / by / in
        入住新房 搬家千万别选〝这些日子〞…会很不顺!

        大多数人认为迁移在不同程度上会给家人带来或多或少吉凶祸福。因此,购买房屋讲究风水,乔迁新居也要选择黄道吉日。那么在新家装修完后,如何选个好日子搬入呢?请看下面的分享。


        搬入新居的最佳时间

        据介绍,一般来讲,根据日学原理,在迁入新居时要考虑家人(尤其屋主)的生肖,新宅坐向等因素。

        1、搬家时最好选用水日,尽量用火日,一般时间尽量在午前。

        2、如果新宅坐向是朝东的话,最好不要在巳,酉,丑(三合金)日子搬家;如果新宅坐向是朝西的话,不要在亥,卯,未(三合木)日子搬家;如果新宅坐向是朝南的话,最好不要在申,子,辰(三合水)日子搬家;如果新宅坐向是朝北的话,不要在寅,午,戌(三合火)日子搬家。

        搬家时有哪些注意事项

        1、搬家时主人要亲自在场。
        2、搬家当天,业主应避免空手入屋,在第一次走进去新居的时候,手里一定拿些贵重的东西。
        3、业主搬进新房后,最好不要再对新居修造施工了,如果一定要施工,也同样选用一个吉日。
        4、入住新房前的前三天,一定要记得家里的灯要全部打亮,让新居亮三天三夜,到第三天的时候才搬进去。
        5、业主搬家当天,〝灶〞一定要开火,不要冷灶。

        房屋装修时,都使用大量的装饰材料,而大部分装饰材料都是化学合成材料,存在着一定的化学气味,所以在日常生活中,要保持新居内空气的流通。

        2017-06-04 / by / in , ,
        家里这四个地方不能放挂钟

        由于国人仍是对比传统,所以对风水疑问对比垂青。因而,家里的物品,不论大件小件的安置都是要有规律的。那么,像传统的挂钟,咱们通常都怎样挂呢?


        一、挂钟的风水影响

        1、精神振奋

        由于挂钟代表着时刻,而挂钟的的滚动,代表着时刻的消逝。家里的闹钟正常摇摆,在风水学也标明,家庭是正常工作的,也阐明是顺利发展的好征兆。并且时刻的消逝被挂钟以以圈圈走动的方式记载下来,让人能够精神饱满的度过每一天。

        2、时来工作

        由于在中国古代的四大发明中,有指引方向的罗盘,而挂钟的形状又与罗盘类似,所以在标志的能够引来财运,为家里赚来更多的金钱。

        3、化解煞气

        由于挂钟的指针是不断的走动,所以,它在风水学当中,也被人以为是能够化解煞气。所以,常常会把它放在卫生间、卧室、客厅等当地,期望能够把欠好的东西给转走,化解黴运。

        二、挂钟风水忌讳

        1、数量不宜过多

        俗语说的好,过满则溢。所以说,就算是时钟也不应该过多,由于挂钟走动的滴答声在必定程度上,会影响人的睡觉质量。并且,由于是记载时刻的东西,所以,挂一个够用就好,不宜太多。

        2、形状尽量正常

        为了招引消费者的眼球,市场上的挂钟会设置许多奇怪的形状。可是,尽管有的看起来对比漂亮,可是在风水学上,过于奇怪的形状,也标志着家庭的崎岖。本来,能够选用对比传统的圆形,或许方形。

        3、不宜正对门

        许多家庭为了便利看时刻,会把挂钟挂在对于门口。可是,由于汉语言温暖博学多才,〝钟〞与〝终〞同音,所以开门就见终,老是欠好的涵义。所以,能够挂在侧门的方位吗,也是对比便利的。

        4、最佳不要挂在沙发的上方

        本来好多人为了客厅的装修,会挑选把挂钟挂在沙发上方,以添补客厅墙上的空白。可是,由于挂钟的声响无休无止,所以也被以为打乱心神。所以,不主张挂在沙发上方。详细挂法能够依据家庭的实践规划。

        2017-06-04 / by / in
        别不信风水:进门三见三不见

        家中风水布局好的话,不但使你心情高兴,而且还会带给全家好运。一进门的第一感觉很重要,进门有三见和三不见。


        入门宜有三见

        第一见:进门见喜

        即是一进门就见到吉祥的装饰品和工艺品,会给人喜庆和振奋的感觉,心情上比较舒服,所以在装修时一定要将进门看到的位置装修得好一点。

        第二见:进门见绿色

        即是一进门就见到绿色植物,会予人一种大自然的清新和生机感,使全家人都好运,所谓进门见花,花开富贵。

        第三见:进门见字画

        如果进门就能见到一幅好的书法或国画,会展现出居者的文化涵养,缓和进门后的压迫感,令居者较有文化档次。

        入门宜有三不见

        1. 开门见灶:

        古籍有云:〝开门见灶,钱财多耗〞 即入门见到灶,火气冲人,令财气无法进入。

        2. 开门见厕:

        厕所污秽之气,冲着大门秽气迎人,不但财神爷不高兴,即使是访客上门,也极为不雅。

        3. 开门见镜:

        镜子会将财气反射出去,镜子不要正对大门。特别是一些女性的穿衣镜,不要正对着大门,会对运势不利。

        ──转自《家居风水网》

        2017-06-04 / by / in , ,
        家居风水有问题? 9大〝症状〞可知晓,要尽快化解!

        很多朋友觉得〝风水〞高深莫测,又是天机、又是鬼神等等的,于是今天调整卧室,明天倒腾客厅,把自己整的都不知道怎么办好了。其实风水是研究人与环境如何和谐相处,使环境有利于人的运势的学问,之所以大家觉得神秘,是因为现代科学无法解释很多风水的做法,没有教科书就难以被人广泛接受。今天杨老师给大家讲讲,家中出现哪些情况,会说明你的家居风水出现了问题


        一所住宅就像一个人一样,也会生病会出问题,而这个病也有很多种,有先天自带的,有后天得的(装修不当),有严重到无法挽救的,有轻微的,如此等等。但是房子得了病,非专业人士很难看得出来,但是通过住宅中的人、事、物却能够反映出问题,下面我简单列出一些〝症状〞,如果遇到这些情况,那么请不要犹豫,尽快调整化解。

        1、家里无缘无故发生不顺之事,尤其是搬新家5年之内,发生了意外之事,常见的有火灾、遇盗劫等。

        2、家庭关系一直比较稳定,入住新宅之后逐渐离心,无故争吵,婚姻出现危机或一方出轨等。

        3、家庭成员频繁发生意外,如破财、官司、车祸、意外受伤等。

        4、孩子不爱学习,不思进取,或者突然学习成绩大幅下降。

        5、家庭成员睡眠不好,或者家人健康均出现问题,身体每况愈下等等。

        6、家中成员或某位成员性情变化很大,突然变得沉默或暴躁等,或者不愿意在家多待等不正常情况。

        7、身体没有问题,婚后长期无子嗣,或者易流产等。

        8、家中的绿植花卉、宠物、风水鱼等常常死亡。

        9、周围环境发生变化,有拆迁、盖高层建筑、塔楼等,紧接着家人就出现意外或健康受损的。

        上面说到的是比较明显的家居风水存在问题的影响,朋友们可以对照自己的情况,看看是否是家居风水带来的影响。另外也建议新购房、婚房装修、旧宅装修等,最好参考家居风水的专业人士的意见。不少朋友花费巨资甚至付出成为多年房奴的代价,好容易有了一套自己的房子,结果因装修布局不当或者选房时没有考虑风水因素的影响,结果住了新房添了新愁,所以还是奉劝大家关注自己的家宅,关注身边的环境,相信你一定会风生水起交好运的。

        ──转自《杨清华说风水的博客》

        2017-06-04 / by / in
        能抗20千吨核爆 这个豪华地洞造价1750万

        一个深藏在地下,装修豪华的防核爆炸洞,造价1750万美元,能够防御的核爆等级高达20千吨。这个地洞是怎么个样子呢?一起来看看吧!


        朝鲜动不动就发出核武器威胁,叫嚣要发射核导弹。然而朝鲜导弹的准头向来遭到人们的怀疑,真正会飞到什么地方,连朝鲜自己恐怕也无法知晓。

        网上开始热传一个能够抵抗住20千吨核弹爆炸力量的防空洞,里面装修豪华,看起来非常舒服。

        BoredPanda报导,地洞位于美国乔治亚州萨凡纳市(Savannah, Georgia),占地32亩,可利用的生活空间面积超过1.4万平方英呎。

        地洞的墙壁厚3英呎,安装有换气透气设置、上下水、供电、医护室、中央监控系统,可以洗热水澡、冲凉水浴,能够健身、娱乐等,让你生活在其中,不会感到太无聊。

        这个防空洞建设于1969年,2012年被重新装修。重新装修后,这个地洞拥有4套特别的公寓,每套公寓内都包括一个厨房、一个餐厅、两间卧室、一个起居室和一个浴室。

        这个防空洞具体如何?看看视频吧!

        相关视频:


         

        2017-06-04 / by / in , ,
        家居厨房的一些不得不知的风水禁忌

        厨房不仅是一家的口腹之源,更是风水中的财库,厨房的风水好了,家中的运势自然就跟着旺。厨房又是水火拼存的场所,厨房既有水,又有火,所以要讲究一个阴阳平衡,正确处理好水和火的关系。炉灶又是厨房的主角,它的风水禁忌就更有讲究了。


        1、厨房门切忌对灶台

        风水名著《阳宅三要》中有名言:〝开门见灶,钱财损耗〞,一旦厨房门正对灶台,就会产生冲克,因为门内容为阴,灶台则是火,阴阳相克,则主人财运不好,或者经常破财;另外,也会致家人的健康不利,尤其是胃腹、大小肠方面的疾患。

        2、厨厕不可相连

        因为城市房价虚高,好不容易买个房子,为了节约空间,也为了方便,许多家庭在装修设计时直接将厨房及厕所连在一起(共用一面墙,墙上开门厨房厕所两边进出,或者先进厕所再到厨房,又或者先进厨房在到厕所),此乃风水大凶,后果就是家人可能莫名其妙的患病。

        3、厨房不见镜

        如无特殊嗜好及需求,厨房最好不要悬挂镜子,即便要装镜子,镜子也不能映照到炉火(任何角度都不行)。风水学上,这叫天门火。因为镜子如果对着灶台炉火,长期照射到炉火及锅中的食物,家中会有火灾(如果看城市新闻,几乎每个城市每天都有发生)或其他无妄之灾。

        4、刀具不外露,配料请收纳

        厨房地刀具不可悬挂,也不可对着灶台,刀具会有尖角煞形成,破坏财运和健康。刀具使用完毕,最好就插入刀具盒中。厨房的水管不可从灶台下经过,水火不容,灶台下面走水,会带走财运。另外,厨房中经常要使用的配料,比如蒜头、洋葱、辣椒也要收起,因为以上这些东西吸收阴气。而炉灶是吸纳旺气及吉气的,如果吸纳的是不干净的东西,后果一是破财,二是令家人病疾增多。

        5、冰柜米缸不可空

        冰柜和米缸都是储存食物的,一旦长期空空如也,基本意味着家里揭不开锅了。所以,只要是住家的住房,冰柜和米缸要随时补满,它像征着家里食物满仓,衣食无忧。

        6、灶台远离厨房门

        此条基本上同第一条,阴阳相克,有损钱财及家人健康,炉灶与厨房门最佳的距离是2米以上,最短也不能少于1.5米。

        7、厨房地面可低不可高

        此条也关乎家人健康,许多家庭在装修设计时为了突出层次感,将家里客厅、卧室、厨房的地台处理成不是一个平面,如此其实犯了风水之忌,非要这样设计,那厨房的地面也不能高于其它房间的地面。如果已经装修好了(厨房地面高于其他地面),那么请在厨房门上加一个门槛。

        8、灶台上方忌横梁

        此条影响家里主人的健康,如犯此忌,可以将横梁做包裹或重新吊顶处理,至少看起来不是梁为好。

        9、厨房的格局方正

        所有的房间都要方方正正的无论是客厅卧室还是厨房,最好是长方形或者正方形的。厨房尤其忌讳三角形的形状。因为三角形是属火的,再加上的厨房的火,非常容易引起火灾,或者隐性的引起了火好兄弟惹事,令人心烦,气燥。还容易得甲亢,气管炎和肺部疾病。还有缺角的,或者,不规则形状的都是不能用的。另外厨房的顶最好也是平的,不要做成斜坡形。

        10、火口水龙头不可对

        此条也是阴阳相冲,水火不容,严重影响整个家人的健康。包括洗菜池、冰柜也不能对着灶火口,紧挨着也不行。如已犯忌,尽快调整和改动,将其错开。

        11、厨房是开放式。

        现在很多现代的家居装修将厨房做成开放式,这样的格局在风水上是极其不建议的。风水上聚财讲究藏风纳气,这样开放式显然不利于。厨房开放式,油烟扩散至客厅,长久会影响家人健康。

        ──转自《360doc》

        2017-06-04 / by / in , ,
        最易漏财的4种大门风水隐患

        大门装修是家居环境中不可缺少的重要环节,不仅是主人装修门面的象征,同样也引导着风水环境的影响,因此大门装修也是十分考究的,在风水学中,门面非常的重要,大门是家宅气口,气口不可太窄,招财也是先从大门进来。留心看看以下情况,家里是否存在呢?


        大门对电梯:

        如果电梯正对大门,很难保证家居的隐私性,从心理上讲进出时总有一种被监视的感觉,影响到居家生活的质量。同时,上上下下的电梯也形成一个不断的切割的磁场,扰乱人的生活气场,自然会影响居住者的健康。

        大门对窗户:

        家宅的大门正对着窗户,也是漏财的一种。大门的开动会带动屋内的财气,若大门正对着窗户,也称〝穿堂风〞,表明财气从门入,而后随窗户出去,直来直去,没有留下来的意思,难以聚财。

        大门正对卧室:

        若是睡房门正对大门,也属于漏财的格局,并且有损卧室主人的健康,导致身体虚弱。如果大门、走廊与房门成一条直线,是泄气漏财的格局,假若房内窗口也是在这条直线上,那么漏财的状况会更严重。

        大门对后门或厕所:

        门和窗户是理气的通道,是气流进出屋内的开口。根据〝忌直冲,喜回旋〞的原理,大门不可与窗、后门连成一线,气流就不易聚集于屋内。而厕所则是用于排泄的空间,因此不宜直对厕所。而且厕所本身是一个污口煞,财气入口进门对对着煞,则容易因为健康问题而漏财。

        ──转自《香港七星堂-开运珠宝的博客》

        2017-06-04 / by / in
        实木地板纹理美观 装修必选红檀柚木花梨木

        用于实木地板的木材树种要求纹理美观,材质软硬适度,尺寸稳定性和加工性都较好。而红檀,花梨木,柚木最适合家居装修。


        实木地板是天然木材经烘干,加工后形成的地面装饰材料。它呈现出的天然原木纹理和色彩图案,给人以自然,柔和,富有亲和力的质感,同时由于它冬暖夏凉,触感好的特性使其成为卧室,客厅,书房等地面装修的理想材料。用于实木地板的木材树种要求纹理美观,材质软硬适度,尺寸稳定性和加工性都较好。而红檀,花梨木,柚木最适合家居装修。

        红檀

        红檀是商用名,学名“铁线子”,产地南美居多。本木材纹络较细腻,可尽量减少拼花色及纹络的损耗,故适合厅内面积20-45平方米,但由于颜色偏红,所以难于配备。

        “铁线子”本身木质较硬,弹性较好,收缩性较差,故建议使用免漆地板。“铁线子”在施工工艺过程中,应特别注意不要损坏地板正面及尽量减少划痕,否则将很难修复,并尽量与水接触,因其变形后很难恢复。

        花梨木

        地板中的花梨木与我们家中的花梨木家具木种有较大区别,千万不可混淆。花梨木是商用名,学名“大果檀木”产于南美,隶属于檀木的一种,只是因为其花纹为山形,铺设在40-60平方米的厅内会形成美丽的连绵山形图案,故在大厅里使用较为多。花梨木本身木质较为稳定,不易干裂并且由于檀木本身油脂量较高,且有香气散发,因此防腐,抗蛀性较好,防潮性也不错。

        柚木

        柚木在所有的装修木材中可以说是无冕之王了,柚木多产于印尼,缅甸,泰国,南美等地,由于柚木本身木质很硬,不易于变形,故使用较多。柚木70%出自印尼,缅甸,我国自1998年年以来已经明令禁止从泰国进口此木,故目前市场上打着“泰国进口”的牌子的木材大多数是假冒的。由于柚木本身木质比较特殊,印尼,缅甸的木材各有所长印尼的柚木在强度及韧度上比较明显,但弹性及收缩性较差;缅甸的柚木在以上几个方面都比较优秀,又以“瓦城”出产的成材最好。

        ──转自“中华地板网”

        2017-06-04 / by / in , , ,
        新婚小夫妻 80后家居装修省钱8妙计

        爱玩儿个性的80后在家居的装修上也体现的淋漓尽致!让我们看看《昕薇网》为80后“装修达人”们提供的8个妙计,在打造时尚、个性小家的时候也省下了大笔开销哦!


        第1计:软装最能表现自我

        幔纱窗簾随风飘舞,五彩靠垫散落床上,夜灯照射下铺着绝美壁纸的背景墙,茶几下面的小块方毯……在硬装无法大动干戈的时候,软装就成为80后表达自我的最有效方式。不仅省钱,而且效果也出奇的好。

        第2计:区间划分用隔断

        一个“鱼来鱼往”的水族箱,一个晶莹剔透的水晶珠簾,一面溢满幸福的照片墙都可以用来区分功能空间,两人一世界和房间个人主义谁说不能两全齐美呢!

        第3计:DIY饰品省钱又个性

        大到新奇的手绘壁纸,马赛克粘贴的电视背景墙,树枝、薄纱构架的别样玄关,小到化妆台前用废弃的纸巾盒做成的首饰架,毛线、布片混搭而成的相框,方木块改造的个性小书架。只要喜欢,没有什么不可以。

        第4计:完美照片墙记录爱的足迹

        无论小家多大,80后最爱在家里捣鼓一面大大照片墙,放上从小到大的成长照片,记录一路走来的痕迹,不仅节省成本,而且还超个性。

        第5计:彩色墙面凸显立体感

        一般人以为小空间面积较局促,墙壁一定要刷白才有空间扩大的效果,其实不然,彩墙颜色若挑选得宜,反而能做出深度感,拉大空间的视觉效果。以一个长方形空间为例,在远方的墙壁,若涂上较深的颜色,可以缩小空间的长度,将空间整理的较方正。 80后就深谙这一道理,看看他们家花花绿绿的墙面你就知道了。

        第6计:混搭出一片天

        除了家具、家饰、材质混搭外,选用一些点睛的小饰品,如薄纱透光窗簾、藤制灯饰,蓝绸大散真丝屏风……可以轻松呈现异国情调。几块少数民族图腾、东南亚的民俗布,即可展现异国格调。在一些特色家饰店里,有不少印度、尼泊尔的布料、抱枕、地毯可以选择,随意铺在沙发上,或当窗簾,做地毯,家里气氛立刻大变!

        第7计:巧手千机变,废物也变宝
        把饮料瓶改造成花瓶、把各种废旧光碟改造成装饰物、穿破的牛仔裤改造成收纳袋……80后的创意无处不在,只要有想法,就能成真。这些小玩意,不需要什么成本,但却往往能成为家中的大亮点。

        第8计:多功能家具成新宠

        80后爱玩的个性,在家具的选择上也体现得淋漓尽致,各种新颖的多功能家具成为他们的新宠。这种家具设计独特、功能多样,一般可折叠,节省空间,非常适合居住条件逼仄的80后们。

        2017-06-04 / by / in , , ,
        玻璃的效果

        导语:玻璃可以说的英文我们日常生活中比较常见的建筑材质了,在家居装修中使用的也比较多因为其透明的特殊性,在。客厅中使用也会取得许多意想不到的效果,比如将整面整面的墙打造成玻璃墙,或者将家中的实体隔断变成玻璃的,又或者当成背景墙使用,其产生的效果不妨自己亲眼见识见识吧!


        书房【状语从句:客厅的隔断墙】

        书房与客厅以清玻璃做为界定,不仅视觉可穿透更有加大空间的效果。玻璃隔间无论是从书房望向客厅或是从沙发区望向书房,都能有空间上的通透及层次感。

        【窗外风景窗内观】

        客厅中安上一扇玻璃窗除了能调节室内光线同时还是很好的风景观赏点。简单的窗户嵌在沙发后方的背景墙上,将窗外的景色都定格成一幅幅漂亮精彩的画卷。

        【有所分割的玻璃墙设计】

        虽然是同样的玻璃墙体设计,但是此案例中在玻璃中间进行了分体设计。一小段的实体墙在一层楼的高度处将上下两段玻璃进行了区分,这样在视觉上产生了很好的准确感,能让人一看就可大致估计出空间的高度。

        【玻璃屋内又是另一个独立空间】

        客厅与书房通过稍降的天花板作为区隔,运用透明玻璃让视线延伸,具通透感。这样的空间分隔法也可用在卧室和卫浴间中,能很好的保证空间整体性的同时还让人倍觉开阔。

        【中间位置的一点玻璃点缀】

        天窗的位置选的很有特色,在两个斜顶相交的地方。一整排的屋顶都变成了一扇扇的玻璃窗,正好处在了屋子的中线位置和,让视觉效果非常棒。

        2017-06-04 / by / in
        这些硬币拼出媲美高档饭店的装修

        吉娜最近几年疯狂的积攒1美分硬币,很多朋友都觉得她出问题了,没想到她在2015年用这些硬币,铺设了自家的餐厅地面,效果被评价为〝媲美高档饭店〞。一起来看看吧!


        吉娜.达戈斯蒂诺(Gina Dagastino)一直在收集1美分硬币,终于她认为积攒的硬币差不多够了,于是开始了她的非同寻常的计划。值得一提的是,在几年的收集中,吉娜搜集到的硬币有几种不同年代的版本,其中包括1940年代的硬币,甚至可以当作收藏啦!

        吉娜是使用这些硬币来铺地板,而且选择的是餐厅的地板。她为了让硬币排列的不太紧而且有秩序,专门找到了这种特殊的工具来使用。



        吉娜用来排列1美分硬币的工具。(Gina Dagastino/脸书)

        吉娜使用的硬币年代不同,新旧不一,所以颜色不同,排列出来后的效果真的不错呢!


        吉娜使用的硬币最古老的有两枚,是1940年代的旧版本硬币。



        吉娜使用1美分硬币铺地板。(Gina Dagastino/脸书)


        吉娜使用1美分硬币铺地板。(Gina Dagastino/脸书)


        铺好硬币后,她使用水泥浆填满硬币间的缝隙,让地面平整,让硬币更牢固。


        最后清点,她一共用了4万3758枚1分钱硬币,这些硬币的市值为437.58美元。



        吉娜铺好的地板。(Gina Dagastino/脸书)


        吉娜铺好的地板。(Gina Dagastino/脸书)


        吉娜铺好的地板。(Gina Dagastino/脸书)


        吉娜铺好的地板。(Gina Dagastino/脸书)


        早在2013年,一名妇女使用1分钱硬币重新铺设了自己家的厨房和浴室,她借助的成型工具是一个画框。她用了2万5千枚1分钱硬币(面值250美元)打造了这个漂亮、耐磨的地面。


        2017-06-04 / by / in , ,
        厨卫装修必知

        第一,厨卫装修一定要尊重自家的生活习惯

        许多人做厨位装修很喜欢以别人家的设计风格做参考,甚至原封不动的照搬。有些人总是喜欢谁谁谁家的欧式经典风,看上了某某家的简约风……厨卫设计和家中其它房间的设计不同,它们是你每天要反复使用,甚至是关系到你生活质量的重要功能区。而每个人,每个家庭都有着大不相同的生活习惯和客观因素。



        (图片由
        Atlantis Bath Centre提供)

        有个女生家就有这样的尴尬。她爸爸每天“肠胃排空”的时间特别长,还喜欢坐在马桶上读书看报,可是每天老爸的“排空”时间都和她的洗漱时间撞车,偏巧怎么错都错不开。搞得她隔三差五就要和她爸“谈判”,还要百米冲刺到公司。自从她家从大房换成小房以后,为用卫生间打架的事就没断过。


        (图片由Atlantis Bath Centre提供)

        还有一位朋友,她妈妈身高比较矮,但原来买房子的时候前屋主留下的厨房操作台特别高,所以她妈妈每次做饭的时候都要踩在一个凳子上。后来家人看她这样上来下去的太危险,就做了一条又宽又长的木板凳,可是放在厨房里却显得特别不美观。


        (图片由Atlantis Bath Centre 提供)

        所以说厨房的装修一定要符合一家的人日常起居习惯,家具或用品的设计和采购上也要以用着顺手、舒心为原则。再美的款式、再好看的风格,用着不顺手也会影响生活质量。

        第二,避免颜色过深的单色防水台面

        这个道理很简单,就像黑色的衣服容易落尘土。其实不是黑色容易落尘,而是黑色更容易用肉眼看见。所以说无论是黑色,还是深棕色的洗手台、操作台,随便一个晾干的水渍痕迹还是日常落在上面的灰土,都会看得一清二楚。换句话说,你家的台面上就会总是显得很脏,这也就意味着,你每天都要拿着抹布不停的擦。

        第三,功能性大于一切,好取好放才是王道


        (图片由Atlantis Bath Centre 提供)

        小编提醒那些爱美人士尤其要注意这种〝花架子〞产品。生活的空间是有限的,花瓶一样的东西摆在家里就是一种浪费。


        (图片由Atlantis Bath Centre 提供)

        厨卫的家具和收纳设施就更是这样,许多的瓶瓶罐罐都摆在台子上肯定不现实,但是放进收纳之后却要费九牛二虎之力才能取出来,就十分头痛。所以在选择购买这类家具的时候,设计师的灵感和对生活的细致就很容易感受到了。

        第四,价廉不一定物美,厨卫用品一定要质量过硬

        厨房卫浴是一个家中使用率最~最~高的地方,简单粗略计算一下我们在各个房间呆的时间比例,除了晚上睡着以后的那6-7个小时,还有每天离家上班的近10个小时之外,剩下的7-8个小时里,我们大概要有将近一半还多的时间都呆在厨卫区。


        (图片由Atlantis Bath Centre 提供)

        所以从这一点上来看,厨卫用品的使用率也一定大大高于其它用品。另外,这两个区域也会负荷房屋里几乎所有的上下水系统,而且本身的用水量也是最高的。所以厨卫用品一定不能太看重价廉物美这一购买理念,而且许多设计师品牌的实用性和耐用性更高,他们很擅长让作品占用最小的空间做最多的事情。


        (图片由Atlantis Bath Centre 提供)

        另外,厨卫家具和用品的采买也很费神。为了能有更全多的选择,都要跑好几个地方才能买到自己中意的。尤其在北美这种地方,真的是开车跑一天,几乎看不到几件称心的,天就黑了。

        如果附近大家有那种一站式的店铺就会省很多最时间,少操好多心,而且一般这种店都会代理许多设计师品牌,与许多场家有直接的联系,选择更多,售后服务上也有更多保障。多伦多有一间这样一站式的厨卫用品商品家具店,品牌很全,还提供室内设计意见和个性化服务,那里的朋友有兴趣可以去看看。

        厨卫亚特兰蒂斯中心 厨卫用品商品一站式社群中心佳选

        2017-06-04 / by / in , , ,
        卖房误区

        在房市不景气时卖房,本身已经够难了,但很多房主又因犯下一些常见的错误,让卖房显得难上加难。这些失误可能会让你的房子在市面上滞留更长的时间,最终导致售价缩水。因此在你的房子挂牌出售之前,需要避免以下几大误区


        1.定价不合适

        最常见的一个错误就是,很多卖家把房价定得太高!我们经常把自己投注在房子上的情感价值也算进去,却忘了这些对买家来说是毫无意义的。

        即使是那些已经做了功课,一直盯着本地段房价的人,也经常把自己的房子估错价。直接把自己的房价与本地段的销售挂钩,不一定有用,因为有些房子可能有一些很值钱的优点,而你的房子却没有。比如,最新改造的厨房,或是有个后院门廊、双车房等。

        所以,当你给自己的房子估价时,一定要找那些和你的房子有着相似特点的房屋,要不然就聘请一个专业人士来作评估。

        2.选错经纪人

        要把房子卖个最好的价钱,找到一个好的房地产经纪人可是非常重要的。遗憾的是,在现实生活中,许多人都只是过于仓促、轻率地去找人,却忘了提出一些很关键的问题,比如他们在这个社区工作很长时间了吗?他们能够提供一些最近的资料做参考吗?他们更侧重于帮助客户买房还是卖房

        在你拿起电话开始拨号给经纪人之前,一定要给自己列一份问题清单。之后,你要在通话的同时做记录。这样,在联系过几家经纪人之后,你就可以比较一下他们的答复,然后从中选出最适合自己的经纪人。

        3.为省钱自己动手干(DIY)

        是啊,几年前,为了省一点钱,你决定自己动手,为房子重新布线,而不是聘请一名电工或承包商来完成这项工作。可是你猜怎么着?当你要卖房子的时候,你就会发现,几年前为了省一笔小钱,最终反而可能让你破费更多。

        因工作不达标,验屋没通过,就会赶走潜在买家。至少,你会被迫再花上一笔钱,让房子达标,才能把房子卖出去。

        所以,为了尽快把房子脱手和避免最后一刻的紧急装修,建议您提早检查您的房子,这样你才知道需要做什么来达成目标。

        4.过多的装修

        很不幸,家居装修的一个残酷事实就是:卖房时,人们几乎永远不可能收回投入的全部成本。即便是最称心如意的装修,比如全新的厨房或浴室,最好的情况也无非就是保本。

        所以说,与其通过大规模翻新来让房屋增值,还不如集中精力着手一些基本的维修保养,比如重新粉刷掉漆的地方,用蒸汽清洗地毯,这些方法能让房子改观,而且简易可行,成本也比较低。

        5.买家登门前忽视最后的修饰

        在激烈竞争的房地产市场上,房子的外观吸引力,给潜在买主留下的第一印象,非常重要。而这些修饰通常成本都很低。

        很久没打理花园了吗?在潜在的买家登门之前,快去把杂草丛生的灌木好好修剪一下吧,让草坪看起来青翠茂盛。用高压水泵来清洗窗户和墙面,再给陈旧的房间或走廊换上一身新衣服吧!这些既实用又方便的好方法,可以让你的屋子变得更加温馨。

        6.买家看房时逗留室内

        终于,你的房子可以开放参观了!你可能会做一件最糟糕的事情,就是呆在屋内陪同买家看房。

        卖房子过程中,会让人很情绪化。因为看房人不免会提出一些批评,而很多卖家往往倾向于为自己辩护。如果一个潜在的买家抱怨房子的色彩搭配不够好,或者地毯看上去有点过时等等,这并不是对房主的人身攻击。但是,如果当时你就在场的话,事情可能会不断升级,原本一点小批评最终也可能演变成一场攻防相抵的大争论,结果赶走了潜在的买家。

        所以,请你帮自己一个忙:当潜在的买家来看房时,你就走出屋子回避一下吧。

        2017-06-04 / by / in , ,
        家中门窗的选择

        家中门窗的选择:窗户的选择应考虑各种天候,还要容易清洁。对门窗不懂的人来说,购买门窗是一件很痛苦的事。


        既不知道门窗种类,从而无法选择最佳的房屋门窗;也不知道门窗品牌,无法保证门窗品质和质量;对门窗材质也是一窍不通,任由经销商胡吹乱说,无法准备判断。说实话,现实的门窗市场质量参差不齐、真假难辨,且同质化严重,一不留神“赔了夫人又折兵”,所以稍微了解点门窗知识,是很有必要的。掌握主动,才能探的真相。

         

         

        2017-06-04 / by / in
        装修中不可不知的风水禁忌

        风水也是居住环境中相当重要的一项,在某些程度上,它是可掌握的。想要有好运势,也有很多改变风水的装修技巧,信不信由你。阳宅风水研究专家卢尚老师说:〝风水好,是让你居住的环境加分;而风水不好,只是减分而已。并不是光凭风水一项因素,就会全然改变我们的运势或居住环境。〞尽管如此,还是有很多人在做室内装修时,会注重风水上的禁忌。





        虽然风水的改变不是一瞬间即可看出成效,但是在居家摆设或格局上,即使不能加分也不至于减分,所以,居家风水的禁忌不可不知。

        若是阳台正对大门或厨房,可将窗簾长时间拉上以作为阻绝

        出入大门的位置不要正对阳台,这形成了所谓的〝穿心〞,家中会不易聚财,迭有破财事。

        解决方法:作玄关柜阻隔大门和阳台之间、在大门入口处放置鱼缸(命中忌水者不可放鱼缸,可以屏风取代)。可作阳台窗将阳台阻隔或种植盆栽及爬藤植物,窗簾长时间拉上也是可行的方法。

        阳台也不可正对厨房,影响家庭和谐团聚力,这也是一种〝穿心〞,会使得家中的团聚功能减弱,丈夫易外遇、老婆会红杏出墙,小孩不爱回家。

        解决方法:作花架种满爬藤植物或放置盆栽,使其内外隔绝;再则可以作阳台音,也是一个阻隔方法。阳台落地门的窗簾尽量拉上或是在阳台和厨房之间的动线上,以不影响居住者行动为原则,作柜子或屏风为遮掩,总之就是不要让阳台直通厨房即可。

        若是长沙发摆放在横梁下,可以天花板的装饰阻断其冲煞的力量

        长沙发与床不可放在梁的下方,久之,长时间使用长沙发和床的人,身体易多病痛。
        解决方法:长沙发和床避免放在梁下方或以装潢手法把梁包起来,使其不显露于外即可。

        并非所有人都适合摆放养鱼缸

        命中忌水者,家中不可放鱼缸,并非如外界所认知,只要放鱼缸即可聚财。居住者五行喜忌须清楚,有特别忌讳者,家中都应避免。

        解决方法:查看万年历中的居住者五行喜忌,家中有禁忌者应避免放置该属性物品。五行喜忌火忌水、水忌土、上忌木、木忌金、金忌火。

        遮雨棚的垂檐要作成弧形、避免箭形

        阳台遮雨棚的垂檐,不可呈箭形,对常进出阳台者身体不利。

        解决方法:不作垂檐,如一定要作垂檐,尽量作弧形而不要作成尖的形状。

        炉灶摆放位置有忌处

        炉灶的摆放位署不可以对着后阳台的门或厨房门,这对常在家中用餐者的健康有损。

        解决方法:可以在门上装布簾,作为阻隔。

        明镜安装也有忌处

        家中不要任意安装明镜,以免破坏室内磁场。有时室内为展现延伸效果,喜用明镜为装饰,但是卧房最好不要装大面的镜子,会使得存其中作自心者的磁场因反射而紊乱。

        解决方法:若一定要装镜子,也以一面墙为宜,不要两面都装,造成反射。或者运用家饰布作成簾子,将其遮掩起来。

        选择家居植物要谨慎

        家中植栽宜选宽阔叶片的植物,忌选仙人掌类的尖细叶片,易生口舌纠纷。家中的植栽也要慎选。不要种细长叶片的植物,这样主人易惹口舌纠纷。蕨类和葛藤类的植物最好也不要种,此类植物较阴,若长的茂盛,家中易招惹”不干净”的东西。

        解决方法:要选宽阔叶面的、或是生命力强的花卉为宜。

        厕所的位署在居家风水中十分重要

        若是将房屋的平面九等分,位于正中那一块为家中〝中宫〞,居家厕所的位置不能在〝中宫〞上,即所谓的〝厕占中宫〞,对家中的财运与家人身体都不好。

        解决方法:若建设公司已将马桶放在中宫位上,试着将洗脸盆和马桶对调,或是长期在浴缸中蓄水,可以改善。屋中的马桶切忌放在房屋的〝中宫〞位置。

        家居所属建筑的风水也同样重要

        大部分人所居住的房子并不是独立的,而是一幢建筑,而我们所处的风水环境其实并不仅仅是我们的家居单位,而也包括建筑的本身。因此,如果你是一个很讲究风水的人的话,看风水并不仅仅是在购屋之后的装修上,在购屋之前也要选择适合的建筑。

        除了家居内部,建筑外观的修饰也是重要的。有人在屋表弄一些突出物如人头等大型物件,从外表看来好像房屋长瘤。这种意象不好的外装,也是在居家风水中应极力避免的。

        解决方法:建筑外观选择平实、方正的,若无特殊需求,不要任意改变房屋外观。

        2017-06-04 / by / in , , ,
        房屋装修增值四个误区

        人们总想通过装修把家里改造的既好看实用,又价值更高。不过,由于装修过程中参与了屋主太多个人的喜好和判断上的失误,所以有的时候投资很多回报却不是很好。那么,在装修过程中,人们通常都会有哪些误区呢,您不妨参考一下专家的看法。


        迷信新潮

        帕萨迪娜的专业建筑师Curt Schultz表示,每当居家市场推出一些新潮设计和建材,短期内都会吸引很多人的向往和尝试。而事实证明,一个东西当前越时髦,10年后越可能变得俗不可耐。相反,倒是那些传统和古典的设计,永远都不存在过时问题。

        吝啬设计

        欧马哈的房产评估师John Bredemeyer表示,一个装修工作如果没有专业规划和设计,很可能会让屋主的投资打水漂。业主如果准备拆除,修改或添加一面室内干墙,雇傭专业设计师绝对是件值得推荐的事。因为,尽管大多承包商或销售屋设计人员也能提供这方面的服务,但是,他们通常都没经过专业训练。最后装修效果,常会有很多不尽人意的地方。如果聘用专业设计师,失败的风险就小的多。

        过度投资

        评估师Bredemeyer还认为,装修虽能给房屋带来增值,但是,在适度问题上需要特别注意。在房屋销售过程中,厨房在房屋总价中的比例通常为5%-15%。如果业主的投资远远超过了该比例,那就很难保证能收回投资成本。例如,业主将整个厨房建材都变成了昂贵大理石,也很难保证有买家愿意支付这笔钱。

        期望过高

        日前,越来越多的人喜欢对房屋进行节能升级。不过,事实显示,该种节能投资的最后回报率其实并不像业主所想像的那么高。例如,窗户厂家可能承诺,他们向屋主所提供的新门窗能为其节省50%的电费。事实是,房屋因窗户漏气而造成的损失只占房屋总损失量15%左右的比例。假如业主每月能源损失100元,窗户所占的比例仅为15元。业主尽管花大量钱财投资了该项目,但短期将很难收回成本。

        2017-06-04 / by / in , ,
        旧房装修不能忽视的六大问题

        问题1:随意拆改结构导致墙体塌陷

        一些人购买二手房时,往往已经在谋划着要在哪添玄关,要打掉哪里的墙。多层住宅多是砖混结构,墙体首先是承重抗震构件,其次才是围护分隔构件。如果为了扩大空间打掉承重墙,会使墙体构件的承重和抗震能力减弱,留下安全隐患,此外还有墙裂,塌陷,电路不通等问题。



        提醒:购买二手房时最好索要原来的户型图和装修图纸,清楚地了解哪些是承重墙,哪里有走线等等,在此基础上,再依据自己的喜好进行拆改倘若什么图纸都没有,以前的结构也不是很清楚,建议大家最好不要进行拆改,而是通过一些装饰的变化来改变房子的风格,这样会安全许多。




        问题2:卫浴间漏水惹来邻居投诉

        不要以为二手房已经有前面的业主住过,防水方面就不会出问题,实际上经常有人在搬进二手房之后因为漏水而被下层的业主投诉。

        提醒:在搬入二手房之前,最好在卫浴间做闭水试验,检查以前的防水做得如何在测试之前最好与楼下邻居打招呼,万一真的漏水,也容易取得邻居的理解和配合。如果有问题,一定要重新做防水,然后再贴瓷砖。

        问题3:水电气管线老化严重

        因为以前的建材品质与性能通常没有现在的好,再加上使用比较久,所以很多二手房都存在水电老化的问题。若事前没有进行仔细检查,很可能没住上多长时间,电灯不亮了,水管又爆裂了。

        提醒:水,电改造是旧房改造最复杂的项目之一装修前要仔细检查原有水电气管线是否锈蚀,老化,水管应该换成铜管或PPR管对于燃气管道这样具有危险性的管道,最好请专业人士进行检测。

        问题4:新刷墙面频频掉漆

        不少装修过二手房的人都发现,即使选用了名牌油漆,新刷的墙面还是频频掉漆。其实,粉刷墙壁之前要先打好底子,直接就往墙上刷漆的方式有欠妥当。一般都要将原来斑驳的旧漆面去掉,然后从新的介面开始,严格按照流程先批腻子,再刷底漆,最后刷面漆。

        提醒:最好请专业的施工人员,这样能更好地保障今后的使用效果喜欢变化的年轻人不妨考虑用壁纸,价格不会太高,而且比较方便。




        问题5:插座太少不便使用中式装修

        有些人简单装修一下就搬进了二手房,但是随后就会发现,很多电器找不到插座,只好去买拖线板,但是太多的线路纠结在一起让人看着心烦。

        提醒:家用电器越来越多,对于插座的需求也在增加,旧房子在插座的设计方面往往难以达到现在的使用要求,因此翻新装修时不妨多增加一些插座,方便今后的使用。

        问题6:阳台改厨房油烟惹人嫌

        为了拓宽使用面积,有些业主会将北阳台封闭起来改成厨房,然后将原来的厨房做成储物间。但是一旦真正住进来之后会发现,只要一开始做饭,整个家中都是油烟味。

        。提醒:这种做法得不偿失一方面,原来设计的通风线路会受到阻碍,室内空气不流通;另一方面,厨房的油烟将成为室内空气污染的源头。



        2017-06-04 / by / in , , , ,