在前篇文章中我们谈到了在纽约买房聘请经纪人的重要性，今天我再跟朋友们谈谈另一个重要话题，就是如何能更快、更顺利的获得「房贷」问题。
我们都知道申请「房贷」，是一般买房者不可缺少的重要前题。如果我们「房贷」不能落实，那买房就成了空谈。所以作为购房者，我们首先要解决的问题就是「房贷」问题。
下面我们就来具体的谈谈这个问题。
「信誉」是获得纽约「房贷」的关键
一， 信誉
「信誉」是一个国家文明的体现，也是衡量一个人品行优劣的表现。几千年来，中华民族是以「仁、义、礼、智、信」作为治国的理念和做人的标准。因此古人把「信誉」就看的极其的崇高与神圣。
然而今天的中国人已经背弃了老祖宗的遗训，把人性中极为珍贵的「信誉」都变成了 “钱”。做事不讲「信誉」，为了达到个人的目的，可以不择手段隐瞒、欺骗、贿赂、拉关系、走后门等等。
然而美国是一个讲「信誉」、重「信誉」的国家。在美国一个人「信誉」的好坏，直接就牵扯到人与人之间能否交往、合作的问题。所以在纽约「房贷」问题上，「信誉」的评估就显得极其的重要，因为它直接影响到您能否获得贷款，或贷款的多少？贷款利率的高低，甚至还可能会影响到公寓租住以及未来雇主对您的看法等等。
那么在「房贷」的问题上，美国是如何评估一个人「信誉」的呢？在美国有三个评估「信誉」报告机构（credit reporting agencies）或称信用局（credit bureaus），这三个机构分别是：Experian、Equifax 和 TransUnion。
这些机构会根据您个人所有的信息，去做详细的调查、分析、研究，然后得出评估，评估可分为差、一般、好、非常好和非常优秀这些等级。「房贷」部门就根据这些评估的等级来决定是否能够给您贷款，贷多少、贷款的利率为多少等等。
如果您的「信誉」评估很好，那很有可能会贷到更多的房款和更低的利息。这就是「信誉」的作用。
在纽约「房贷」 购房首付也很重要
二，首付
在纽约能否达到购房首付的要求，也是获得「房贷」的关键。在美国一般要求购房者支付买房总金额20%的首付，如果做到了这一点，「房贷」的批准可能就会顺利。但是有一个前提，就是您20%的首付是你本人的，还是您在父母或者是您亲朋好友那临时借来的，这些银行都要进行调查、取证，才能决定能否给您贷款。
如果您说，我没有那么多的首付，可是在其它方面又没有什么问题，在这个前提下，银行也可能会给您贷款，但贷款的数额、利率就会打折扣；同时您还必须要额外购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）。这样就很不划算。
所以我建议想买房的朋友们，在买房前先要攒够您买房总金额20%的首付，这样就不会给您日后增加额外的经济负担，同时「房贷」也会很顺利的完成。
有的朋友可能还会有这样一种情况，虽然没能攒下首付，但却有一个稳定的收入，能够保证偿还每月的贷款。在这种情况下，美国也有一些「房贷」机构，可以为您做「房贷」服务。但这些「房贷」机构都有一个相同的特点，就是给您「房贷」后，都得必须购买「房贷保险」。比如：FHA Loan – FHA贷款机构：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只需要3.5%，信用分较低的人士也可以申请。再比如：USDA Loan – USDA购房贷款机构：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠等等。
在此我还是建议朋友们最好不要办理此类贷款，因为一旦买了「房贷保险」，那就会给我们日后的生活增添了一份经济上的负担，那就得不偿失了！
签约合同 不要忽视贷款时间点和过户时间点
三，时间点
1， 贷款时间点
如果您选定了在哪个银行贷款时，首先要向银行写一份「房贷」申请，当然也可请您的律师或经纪人帮助申请。当银行接到您的申请后，初审觉得还可以，就会给您发一份「预批信」。但这份「预批信」并不能保证您在签完购房合同以后，会很快的把贷款给您批下来。因为银行还要严格的审核您所有的条件和您的材料，看看您是不是真的符合贷款的标准和要求。这都得需要时间。
一般来说，当银行发出「预批信」后，正式批准贷款的时间，快则15天，慢可能要等30天左右，有时甚至可能还会拖到两个月。那么我们在签约合同时，写清贷款的批准时间就非常的重要。一般说来，标准合同只给30天的贷款批准时间。那么我们就可以跟卖方去商议，最好把贷款批准时间再延长一些，这样我们就可以有充分的时间获取贷款的批准。
2，过户时间点
对于卖方来说，当然是希望房子能够尽快的过户。但对于很多购房者来说，可能还存在着一些困难，因为不仅申请贷款需要时间，而且买家还可能存在租约还没结束的情况。因此买家还是希望把过户的时间能够在两个月之后完成。所以在合同签约时，建议买房的朋友最好把过户的的时间定在60天左右，或者自己希望能顺利过户的时间点，这样一来，会给自己留有比较充足的时间来完成过户的手续。
当然这些问题也可以让您的律师或者经纪人跟对方进行一个合理的协商，使双方能够达成一个满意的共识。
在此我还要提醒买房的朋友们在签约合同时，且不可忽略了这两个时间点。
（未完待续）
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