最近2年，在新冠疫情的影响下，纽约经济遭受重创。州府制订租客保护法案、叫停欠租房客驱逐令，对不付房租的租客过度保护，却严重损害了房东的权益。房东受到疫情和租霸的双重打击，纽约房东房客纠纷层出不穷。很多华人朋友勤奋努力的在美国打拼，省吃俭用买了房子，很多屋主将房子出租，是为了减缓贷款的压力，如今不但收不到租金，还要还银行贷款、付地税、保险、水电费等，驱赶不良房客又困难重重，苦不堪言。
纽约州府政策纵容租霸 房东房客纠纷频出 房东境遇悲惨
住在皇后区的林先生说：“租霸从3月份到现在，租金都不缴，他说：‘我要死赖在这边，等法院开门。’他说政府规定他可以不缴租金，所以可以一直赖。甚至还骚扰我其他租客，跟他们说可以不缴房租，说这是政府现在规定的。”
“政府现在到底是怎么回事？我们辛苦地赚钱，政府说他们可以不缴房租。”林先生说，“律师就是说等法院开门。稍微有不满足他的地方，就说不缴房租。欠缴房租与律师费总共已经10000多美元了。”
君信律师楼 华人律师 房东房客律师
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住在皇后区艾姆赫斯特的高女士表示，州府对不良租客过度保护，房东成了最大的受害者。
她说，我本身有个房子，租霸已经8个月都不缴房租。租霸吃的、喝的、穿的都比我们潇洒，可是就是不缴房租，我们有上诉，可是法庭不开，没有回应。律师也只是说要等法庭开门。律师费已经花了2000多美元了。有些房客是故意不交租，但还是赖着不走，而且用的都是很高档的。我们都是老老实实的纳税人，缴了很多税给政府，不懂政府在想什么。
住在史坦登岛的Sherry遇到的租霸是18个月没交租。Sherry说：“他们一个月租金2400元，已经欠了我们45000元了，我们家3个大人两个小孩，只有我老公一个人在工作，真的没有经济再负担得起了。希望法院能尽早开庭，结束这个案子。但是开庭后，也不确定能否追回费用，希望政府能够给房东一些补贴。”
纽约驱逐房客律师表示，纽约州府政策纵容租霸，房东房客纠纷频出，房东驱赶不良租客困难重重， 选择好房客很重要。(The Epoch Times)
据了解，还有的房东被“租霸”勒索上万美元的搬家费。
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纽约房东如何驱逐不良房客
纽约州议会2021年9月1日通过将拖欠租金的商业和住宅租户的暂停驱逐令，延长至2022年1月15日，州长霍楚（Kathy Hochul ）9月2日签署生效。也就是说，从下月开始，纽约备受煎熬的房东可以开始驱逐故意不交租金的不良租客。
非法驱逐租客
虽然很多房东承受了疫情和租霸的双重打击，但是在驱逐不良租客的问题上，一定要理性对待。千万不要私自把租户赶出去，包括把租户的私人物品扔出，将门换锁等。如果想驱赶房客，只能向法院提出驱逐租客的申请，走法律程序。如果房东私自将房客驱赶，可能会面临被罚款，向房客赔偿，甚至面临刑事起诉。
合法驱逐租客
房东要驱逐故意不交租金的不良租客，首先要先向欠租的房客发出一个催缴房租的书面通知，要求租客在14天内全额支付租金或搬出出租单元。
催缴租金要求必须是书面的，并且必须包括以下信息：
- 通知送达租户的日期
- 租户的姓名和地址
- 通知的原因（租户未在指定时间内支付租金）
- 逾期的租金总额以及租金支付地点和支付对象
- 明确表示租户有 14 天的时间支付租金或搬出出租单元，否则房东将开始驱逐程序
在这2周的等待时间里，房东不能对房客采取任何强制的措施。
纽约驱逐房客律师表示，纽约州府政策纵容租霸，房东房客纠纷频出，房东驱赶不良租客困难重重， 选择好房客很重要。(The Epoch Times)
租客收到催缴房租的书面通知后，如果在14天内付清租金。房东不得进行驱逐。如果租户搬出出租单元，且不支付租金，房东仍然可以起诉租户，要求支付租金。
14天后如果租客依然不付租金也不搬出，房东便可以向法院提交Nonpayment Eviction Petition，要求法院裁决驱逐租客。法院将指定一个在法官面前举行听证会的日期，并将诉讼程序通知租户。在听证会上，法官将听取房东和租户的意见，并就是否驱逐租户做出裁决。
如果房东胜诉，法院将签发驱逐令，警察将有权将租户和租户的财产从出租单元中移走。但是，如果租户在法庭审理驱逐之前的任何时间把欠租都付清，房东必须接受，驱逐诉讼将被驳回，法院就会把案子关掉。
如果租客不出席听证会，则房东胜诉，房东会获得判决书和驱逐令。
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驱逐滞留的租客(Holdover)
与唯一目的是收取拖欠租金的程序不同，房东驱逐滞留的租客(Holdover)主要目的是为了从租户那里收回房屋的使用权，原因包括租户违反其租约的具体规定或违反法律。例如租户：
- 非法转租公寓；
- 未经业主同意，进行非法改造；
- 长期不支付或延迟支付租金，要求房东提起法律诉讼以收取租金；
- 违反书面租赁协议中包含的“NPet”条款饲养宠物；
- 从事构成滋扰的行为，可能会损坏财产和/或干扰建筑物的其他租户/居住者的权利。
房东需要给予租客书面的租约结束通知。根据房客租房的时间长短，如果房客在租房居住一年以内，房东须给30天的时间要求租客搬走；如果房客在租房居住一年以上但两年以内，房东须给60天；如果房客在租房居住两年以上或有两年以上的租约，房东须给最少提前90天的通知。如果宽限的日期结束后房客依然没有搬走，房东便可以向法院提交Holdover Petition.请求驱逐。
怎样选择好房客
鉴于目前州府对租客的过度保护，让很多房东深受其害，遇到租霸，房东就会损失惨重。所有找个有素质、靠谱的租客就显得尤为重要。
在和租客签约之前，有经验的房东一般都会要求租客提供以下资料：
1）本年的月工资单；
2）过去1-2年的报税记录；
3）租客的ID
4）社安卡号码，并签署允许做背景调查的同意书；
5 ) 前任房东的联系方式等。
拿到这些资料后，房东就要分析一下租客是否承担的起租金。如果觉得租客申请人还比较靠谱，就要进行下一步，根据其人的社安卡号码，做背景调查。这需要花钱请专业的机构来调查，费用一般是$60， 这个是非常必要的。
同时房东还需要登录纽约州法庭网站，看租客有没有曾经被以前的房东告上法庭的历史。
网址：https://iapps.courts.state.ny.us/webcivil/ecourtsMain
如果以上都没有问题，就可以签约了。
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徐力律师事务所： (929) 200-7166赶房客律师/法拉盛商业律师/房客纠纷律师/ Flushing 房客纠纷律师/New York商业律师
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