美国有几十种名目繁多的税收类型，让人眼花缭乱。有很多华人朋友喜欢购置多家庭房屋，一半用来出租，一半自住。有人可能会被美国纽约高昂的租赁所得税报税表吓到，美国纽约金牌资讯网资深的税务律师介绍，其实报税不等于缴税，有很多用在房屋上的花费（包括折旧费、装修维修费等）都可以在房屋的租金收入中扣除掉，不必交税。
需要报税的纽约房屋租金收入类型
纽约租金收入是指业主从拥有的房产中获得的收入。租金收入包括房客交的租金、保证金和业主因拥有房产而接受的任何其他收入。
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租户预付款：
在租户入住之前，业主从租户那里接受的任何付款都被视为预付款。您应该将任何预付款包括在您收到付款当年的总收入中。
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保证金：
保证金有不同的条件。如果您打算将保证金用于租赁中的任何意外情况，您必须将其包括在您的租金收入中。
另一方面，如果您计划在租约结束时将押金退还给租户，则不应将其包含在您的收入中。
同样，如果您必须使用保证金作为最终的租金支付，您还需要将这笔款项视为租金收入并将其包含在您的纳税申报表中。
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租户支付的其他费用：
您的租户用于支付水电费或维护费用的任何资金也属于租金收入。您可以将这些金额作为费用扣除，但您必须首先将其包括在纳税申报表中。
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美国纽约金牌资讯网资深的税务律师介绍，纽约租金收入包括房客交的租金、保证金和押金等。纽约租金收入报税可以扣除折旧、管理、维修等费用。
纽约租金收入报税可以扣除的费用
可以在税前从租金收入中扣除多项费用。这些扣除额可以有效地减少租赁所得税。
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折旧：
这是房主可以从收入中进行的最有效的扣除。根据定义，折旧意味着财产由于多年来的正常的持续贬值。
由于土地不会“折旧”，因此土地的价值将从您为房地产支付的价格中扣除。剩余的结构可以在 27½ 年中折旧。例如，如果您购买了价值 100,000 美元的房屋，您将减去大约 20,000 美元的土地，然后对剩余的 80,000 美元结构进行折旧。那么你将除以 $80,000/27.5 = $2909。这意味着您可以在 27.5 年内每年注销 2909 美元。
通常民用房产的折旧费用=住宅本身价值/27.5
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按揭付款：
如果您通过房屋贷款购买了房产，并且仍在支付每月分期付款，您可以从租金收入中扣除。在为您的租金收入纳税时，这会产生重大影响。
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维护：
业主通常不得不花钱进行维护，以保持他们的财产处于良好、宜居的状态。出于税收目的，您用于维护的金额可以从您的总收入中扣除。
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管理费用：
如果所有者雇用某人，则无论该人的工作时间长短，员工工资都可以免税。
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保险费
业主为确保其财产而花费的任何金额都可以免税。
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律师费
为律师、会计师和顾问费用支付的费用也可以免税。
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其他与租赁相关的费用：
如果您在与房产相关的任何租赁相关活动上花钱，例如前往商店购买房产材料，这也可以从您的总租金收入中扣除。
美国纽约金牌资讯网资深的税务律师介绍，纽约租金收入报税可以扣除折旧、管理、维修等费用。
房东要交多少租金所得税？
简短的回答是租金收入作为普通收入征税。如果您在 22% 的边际税率范围内并且有 5,000 美元是扣除了各种费用的净收益租金收入需要申报，您将支付1,100 美元。
出租房没有租金盈利仍需申报
如果业主的出租房没有顺利出租或有其他原因而入不敷出时，仍然需要申报。
这时业主需要填写一份form6198表格。这张表的全称是At Risk Limitations，也就是说你告诉国税局在过去的一年你投资出租房产生了亏空。过去一年并没有赚到钱，所以要提交6198表格。
这意味着今年你出租房的收入也就不需要交税了，因为你没有任何的盈利。 这部分亏空你可以继续利用来抵消你来年的出租房收入。比如说你今年的房租收入是一万块钱，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共1.5万美元，你今年一年净亏了5000美元。 这5000美元是可以carry over 的。也就是说如果你明年的出租房的房租收了一万，然后你的expense是两千，那你的净利润就是8000。 因为你赚钱了，所以你就要开始交税了。但是因为你去年亏了5000块钱，所以你可以把之前亏的这5000用到今年来进行抵税，那8000减5000等于3000。你只需要为这3000块钱的盈利来交税，这个就叫做carry over。
如何计算租金所得税
租金所得税的处理方式与联邦所得税类似。如果您在 22% 的边际税率范围内，您有责任支付所有适用的租金所得税。
以下是帮助解决此问题的一些步骤：
第 1 步：将您在一年内被租户占用时收到的所有付款相加，无论是保证金、预付款还是月租。
第 2 步：扣除我们上面提到的一年中花费的所有财产费用（即折旧、维护等）。
第 3 步：所得金额是您需要应用 22% 税率的总收入。
金牌资讯网资深的税务律师专业提示：始终保留一份干净且维护良好的记录，记录您计划从总租金收入中扣除的费用。您需要将所有租金支票、营业收据或所有与租赁相关的费用的其他文件的副本存档在该物业上。
在完成并提交您的联邦所得税之前，请仔细检查您的所有信息是否准确，以防您被选中进行审计。
这方面的法律可能会发生变化。本文所提供的信息为公益性质的信息分享，不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助，请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约商业律师。
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