居家/装修

再談在美國買地自建房屋（二）

再談在美國買地自建房屋（二）


[大紀元工商報道]
（續前文）
在美國買地後想要自建房屋是一個什麽樣的過程？成本核算怎麽樣？這裡邊給大家概括的介紹一下其中的幾個主要環節，讓大家有一個基本了解。

自己建房需要約1-2年的時間，比買現房效率低。但它的優點是可以建自己需要的房型，並且可以按照自己的想法去進行設計。至於買新房和建新房從成本效益的角度對比，將在後文中敍述。
上一期文章，我們給大家介紹了一下流程環節：一、什麼人適合自建房、二、幾種建房的做法選擇、三、房源選擇、四、土地的選擇、五、過戶後先做土壤測試、六、設計圖紙、七、審批圖紙。
本文繼續給大家介紹後面的環節。

八、申請建設許可

審批後拿著圖紙到Building and Safety Department 建設與安全部門獲取許可證Building Permit。若購買的地址沒有門牌號，申請建築許可證時獲取門牌號。

到此，真正的建房才開始。下面給大家簡要介紹平整土地、連接公共設施、打地基、做框架結構、牆體覆蓋、做功能性建設、做石膏牆板、做室內裝修、鋪設車道、設計庭院、施工檢查等過程。希望對大家有所幫助。

九、平整土地 Grading

平整土地就是按照圖紙上的斜度和坡度要求對土地做整體的調整，最重要的是按照想要的方向使水流動。

房屋設計需要和註冊建築師合作，提出房屋樓層計劃，使用面積，車庫數量及大小，樓梯，房間數量及大小。平整土地根據平整方案切圖一步一步地實施。美國的自然保護很嚴，土地上的橡樹需要特殊保護，要砍伐，必須交一定費用，還要補栽小樹。砍伐必須有註冊植物師(Registered Arborist ）評估和批准。

十、連接公共設施

公共設施包括水、電力、煤氣和通信電纜。公共設施管道的鋪設連接需尋求政府相關部門處理。連接水時要找到水公司，水公司只負責將水管排到地產邊緣的位置，邊緣內的安裝由房東負責。
接通電力需由電力公司前來標記臨時電力位置，在該位置上設臨時電線桿用作臨時供電。當房屋牆體建好後再由電力公司確定電錶箱位置，當房屋建設完成後電力公司人員將電線從臨時電線桿轉到電錶箱上。電錶箱的位置不能改變。
當房體基本建好聯繫煤氣公司確定煤氣表位置，竣工後煤氣公司會接通煤氣。
（未完待續）

在這一系列的工作中每個環節city 城市都會派專業的inspector 督察人員進行檢查，查看施工是否達標。當房屋建設完成並符合城市要求，督查會在檢查卡片上簽字證明，只有督查簽字後才可以進行下一步，如果他對施工提出質疑要求整改，那麼我們就要按他的要求進行改動，直到他簽字為止。當督查人員在Final inspection最終檢查上簽好字就意味所有房屋建設過程全部結束可以入住了。

(出示本文的廣告，享受優惠)

P.H.D.建築裝潢工程公司（P.H.D. Home Improvement INC.）是聖地亞哥為數很少的有執照、有保險、有保證金的建築裝潢工程公司之一。如有房屋修建需求，可按如下方式聯絡：

P.H.D.建築裝修工程公司（P.H.D. Home Improvement INC.）
建築裝修執照：Lic B1013144
房地產經紀執照：B.R.E. LICENSE #01972392
地址: 5375 Kearny Villa Rd. Ste 102 San Diego CA 92123 (Spectrum Village Plaza)
電話: (858)-874-5806;
郵箱：phd5806@gmail.com
微信號：BJKJENNY
公司網址www.phdremodelsd.com

August 17, 2018 / by / in
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再談在美國買地自建房屋（三）

再談在美國買地自建房屋（三）


[大紀元工商報道]
（續前文）
在美國買地後想要自建房屋是一個什麽樣的過程？成本核算怎麽樣？這裡邊給大家概括的介紹一下其中的幾個主要環節，讓大家有一個基本了解。

自己建房需要約1-2年的時間，比買現房效率低。但它的優點是可以建自己需要的房型，並且可以按照自己的想法去進行設計。至於買新房和建新房從成本效益的角度對比，將在後文中敍述。
上兩期文章，我們給大家介紹了以下流程環節：一、什麼人適合自建房；二、幾種建房的；做法選擇；三、房源選擇；四、土地的選擇；五、過戶後先做土壤測試；六、設計圖紙；七、審批圖紙；八、申請建設許可；九、平整土地 Grading；十、連接公共設施。接下來，介紹一下後續的幾個環節：

十一、打地基

承包商建房時首先要先打好地基。通常見到的地基形式： Slab Foundation 平板式水泥地基，平板式水泥地基成本低施工速度快。 Raised Foundation 提升地基，提升式地基便於調整管道但施工造價較高。
打地基時，需要挖一些深度的洞做地莊，再灌水泥，防止房子變形。然後鋪設下水道。
通常正規的建築公司都配備廁所，但要算入一些設備費用。也可以自己用廢木料臨時搭建一個。

十二、做框架結構 Framing

考慮到防震效果，加州的房屋骨架基本是木結構。
聖地亞哥本地，冬季雨水比較多。夏秋季相對雨水不多，是施工的好季節。所以，算好前面的進度，趕到夏秋季做框架結構，就免得木結構被雨水浸泡。

十三、牆體覆蓋

牆體覆蓋包括Roof sheathing 屋頂外牆體覆蓋和Wall Sheathing 外牆體覆蓋。

十四、做功能性建設

房屋內部功能建設包括：水、電、空調、瓦斯等系統，並安裝隔熱棉。隔熱棉要求在所有的外牆體、屋頂以及提升地基的地板下安裝，包裹整個房屋使之保溫，冬暖夏涼。
每一項都由不同工種的工人負責。有些項目，建築公司還要外包給專項公司。

十五、做石膏牆板

做石膏牆板並作屋頂和外牆的Stucco 外牆水泥。
由於加州陽光充足，很多家庭從建房的時候就安裝好太陽能，節省了日後的麻煩。另外，安裝風帽，可有效的降低室内溫度。
（未完待續）

在這一系列的工作中每個環節city 城市都會派專業的inspector 督察人員進行檢查，查看施工是否達標。當房屋改建完成並符合城市要求督查會在檢查卡片上簽字證明，只有督查簽字後才可以進行下一步，如果他對施工提出質疑要求整改，那麼我們就要按他的要求進行改動，直到他簽字為止。當督查人員在Final inspection最終檢查上簽好字就意味所有房屋建設過程全部結束可以入住了。

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P.H.D.建築裝潢工程公司（P.H.D. Home Improvement INC.）是聖地亞哥為數很少的有執照、有保險、有保證金的建築裝潢工程公司之一。如有房屋修建需求，可按如下方式聯絡：

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建築裝修執照：Lic B1013144
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地址: 5375 Kearny Villa Rd. Ste 102 San Diego CA 92123 (Spectrum Village Plaza)
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August 17, 2018 / by / in
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再談在美國買地自建房屋（一）

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[大紀元工商報道] 在美國買地後想要自建房屋是一個什麽樣的過程？成本核算怎麽樣？這裡邊給大家概括的介紹一下其中的幾個主要環節，讓大家有一個基本了解。

自己建房需要約1-2年的時間，比買現房效率低。但它的優點是可以建自己需要的房型，並且可以按照自己的想法去進行設計。至於買新房和建新房從成本效益的角度對比，將在後文中敍述。

一、什麼人適合自建房？

(1) 有一定資金的投資人
(2) 想成為建築商的人
(3) 能抽出時間經常到工地查看的人
(4) 有能力與各種承包商打交道的人
(5) 能正確看待投資風險的人

二、幾種建房的做法選擇

(1) 在正在開發的小區裏找建築商做
(2) 自己買地承包給建築商做
(3) 自己買地、自己當建築商，找分建築商分工做
(4) 全部自己動手建，叫DIY (Do It Yourself)。但這種有法規上的限制，在城市管區內不一定能做。雖然自己動手但各項專業的工程還是需要有執照的工人完成才能通過驗收。

三、房源選擇

可以在網站har.com或者realtor.com查詢各區域的買賣記錄、房子面積、裝修情況、價格等房產信息，看什麼樣的項目適合自己的實際情況。

四、土地的選擇

(1) 開發商的土地
(2) 在小區的空地興建
(3) 舊房推倒重建
這一過程中，要聘請房地產經紀(realtor)尋找合適的房源或土地，尋找建築設計師，收集小區建設法規，若不允許興建新房或有所限制，這時候需要慎重進行考慮。在棄權期/反悔期(option)之內，要仔細閱讀住宅小區法規(HOA by law)以免以後出現不必要的糾紛。要到丈量報告(survey)，內容要包括現在地基的高度、街上參照點的高度、最好也有樹的位置(tree survey)。最好讓丈量者(surveyor)把地的邊界用小旗子或鐵棒給標出來。

五、過戶後先做土壤測試

對於完全是空地的地方，要進行土壤檢測，需要找專業的土壤報告師Geotechnical Engineer檢測土壤屬性獲得土壤報告，結構設計師可以根據土壤報告設計房屋地基。不同的土壤環境所適合的地基也不同。一般需要2-4周出報告。

六、設計圖紙

設計圖紙最好找專業的結構設計師。通常本地講中文的結構設計師及其稀有。最好是請老外設計師，比較有經驗、專業，不會丟了這個忘了那個，免得等到真正施工的時候發現浴室沒有淋浴設計，整個房子沒有空調供暖設計，City的檢查官員是不讓開工的，也不給驗收通過的。耽誤工期不說，還超出預算費用。這一步非常關鍵。

七、審批圖紙

圖紙需要送交至市政府的Planning Department 圖紙審批部門進行審批。審批新建的房屋圖紙需要3-6個月的時間。

（待續）

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