如果您正在考虑出售纽约房产，无论是自住房还是投资房，并且要购买一处新房产，您应该了解能够使您的资产增值、避税的利器——美国1031延税法。
什么是美国1031延税法？
1031延税法又称为同类财产交换法（Like-Kind Exchanges）。
美国税法规定，当纳税人出售自住房时，如果屋主在五年时间里，自住超过两年，卖房后，房产升值部分（CapitalGain）可享受税收减免。但很多人在美国买房，是为了投资，不是用来自住就享受不到这项税收优惠政策。作为投资房，联邦税法为投资者提供了另一种税收机制-1031延税法，只要卖家在出售原有房产后，购买价值更高或等值的房产，并且用于商业或投资用途，就可以使用这一法条，不用在出售时缴纳资本利得税。
比如，某业主在8年前以三十万美金的价格购入一套公寓，并且出租给他人，也付清了所有贷款。该公寓现市场价值为五十万美金，若现在以五十万美金出售，所得资金不再用于投资类似的出租房，卖家赚到的20万美金就要缴纳资产利得税。但是该业主可以选择利用1031延税法条款，在45天内确认新房，并在180天内购入用作投资或商业用途的房产，完成房产的过户手续，就可以暂时不用交税。
需要注意的是，1031延税法条款是缓税，不是免税，但在货币越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，也算是一种变相的资产增值。
这种投资没有限制，也就是说，不断的先卖后买，就可以不用缴纳资本利得税而不断地延税，理论上说可以一直延续下去，直到业主最后出售房产收到现金为止。
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运用1031延税法需要满足的条件
在纽约买房卖房，可以运用美国1031延税法，但是适用于商业用途的房地产或不动产。
要利用好1031延税法，有一些条件需要遵守。如果没有满足这些条件，就无法达到延税的目的。一旦整个换房的过程出现了某个差错，国税局就会对你售出房产的增值部分进行征税。
1、1031延税法适用的投资类型—同类资产置换
1031延税法要满足的第一个条件就是同类资产置换。不是所有投资都适用1031延税法，该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产（Real Property）。
商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租办公大楼、住宅、农田或商业房地产等。
资产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼置换，出租房可以与土地置换，土地可以与办公大楼置换等。
可以看出，1031延税法不适用于卖了股票，买投资房；也不可以是卖掉中国的房子，来买美国的房子。
2、新旧房产必须是同一个人拥有
就是置换的新房产必须和旧房产是同一个人，不能是出售房产的业主名字，在购入新房产后变更姓名，比如加上太太的名字，或者变成夫妻联名，或者变成公司持有。总之，物业的持有人必须保持一致。
3、新购入房产的价格要等于或者大于之前出售的房产
比如业主出售旧房产后拿到手的是八十万美金，必须要全部用于买下一个投资房，下一个投资房的价格必须是等于或者大于八十万。
当然业主可以卖出两个投资房去买一个投资房，或者卖掉一个房产去买两处房产。总之必须要把所有的卖房的资金都要用掉。如果没有用掉的部分，剩余的钱，照样需要交资本利得税。
4、卖房的资金需要交由第三方托管
要运用美国1031延税法，卖房的资金就需要交由第三方托管。
业主在做1031置换房产的过程中，不能掌控卖房所得资金。也就是说除了房地产经纪人、地产律师这些专业的人士来协助业主之外，还会有一个非常重要的角色，就是专门做1031延税法的中介的机构，英文叫做Qualified Intermediary，这里不是指房产中介。他作为第三方设立托管账户，帮助业主来托管卖房的资金和相关的过户费用。在业主购买的新房产在180天内完成交割的时候，由该中介机构来支付购房款。
做1031的中介机构，通常都是由房地产律师给业主推荐。
5、运用1031延税法的时间限制
运用1031延税法有严格的时间限制，业主需要抓住两个重要的时间点。
第一个是“确认期”（Identification Period）。业主在卖掉第一套房产，并且过户之后，要在45天之内确认下一个想要购买的新房产的地址。这里有一个非常人性化的地方，美国国税局允许业主上报三个想要买的房源，只要最后业主买的房子是其中的一个都是可以的。
第二个是“置换期”（Exchange Period）
就是要在旧房产出售后的180天内完成新购房产的过户。很多人常犯的错误是以为180天是半年，不是的，必须是严格的180天。超过一天，1031延税法都会作废。
所以，业主找有1031延税法操作经验的、时间观念很强的地产律师尤其重要。当然也需要第二套房子的卖家充分的配合，确保能够在规定的180天内过户。
另外，拜登总统在他的2023 年度税务改革方案中提到，要限制使用1031延税法。提出的具体方案是，单身纳税人的收益超过每年50万元，或在夫妻合报超过100万元，超过的部分当年就必须报资本利得税。不过，这方面的消息目前还不明朗。
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