纽约多家庭旧屋改公寓项目
Ridgewood 皇后区

目前纽约有很多多家庭旧屋可以翻新改造变成公寓销售。这些旧屋一般是3家庭，3层的小楼。传统上他们是属于一个物业，整体销售，只有一个业主。这样的小楼总价比较高, 平均价格120万美元以上，一般只有想投资的买这种楼在分租出去，自住客户第一觉得收租金麻烦，第二觉得太老旧。

根据纽约的住房改建法律，此类房屋都可以重新设计改建成几个公寓分别出售。这样等于把原来的一个整体物业分拆零售，经过装修后销售价格还可以进一步提升。

这种改建项目比新建项目的优势是项目周期大概1年左右完成，最多18个月销售回款。项目不需要打地基和做结构外墙等，施工风险比较小，主要是内装修。另外有大量的旧房可以改造，不缺少项目机会。

本项目集资总额100万。目前还有80万资金缺口。最少投资20万起步。

此类旧房改造项目的财务预算可以用以下例子说明：

工程预算 Ridgewood
多家庭旧房改公寓预算
买地成本 1,200,000
地上面积 3,372
地下室 800
总面积 4,172
过户费用 24,000
工程预算 280,320
外墙 20,000
消防 –
地税减免申请 –
公寓申请 30,000
总费用 1,562,664

贷款 600,000
贷款费用 60,000
股东出资 1,022,664

销售总价 2,440,400
销售费用 122,020
过户费用 –
销售净额 2,318,380

利润 695,716
管理费用20% 139,143
股东可分配利润 556,573
股东利润率 54%

投资周期

签约后房产2个月过户，公寓改造设计拿到开工许可2个月，公寓改造工程4个月后完工拿到入住许可。 公寓申请在拿到开工许可后可以递交一般8个月后获得批准可以销售。 销售过户估计4个月。整个旧房改造周期从过户开始算估计15-18个月的时间。

利润分配条款

项目管理方分得20%的管理利润，其余利润按照出资比例分配。