投资房看地点 首付勿过低 留意小额支出 找到好房客

出租房子是一个华人喜欢积累财富的方式，认为坐收租金很轻松，往往忽略管理房子的麻烦事并不容易。也许是水龙头滴水、也许是解约问题、或是房租没按时交等等。要顾及不要赔本，还要化解各种麻烦。说起来租房也是一件大学问。我们来请教湾区管理租房有22年经验的Mary Sung女士。 Mary从1992年就开始了管理租房，她还有15年经验的房地产及贷款经纪。这其中她亲身经历了不少管理房子的麻烦事，在过程中积累丰富的历练。Mary是一个乐观、愿意分享的人，她毫无吝啬的将自己的宝贵经验分享给读者，希望读者能够从中受益，少走弯路。 不要贪图便宜的房价 开始Mary就分享了一个她失败的例子。时值2004年，房价刚从低谷中向坡顶慢慢攀升，很多投资人都认为这是个投资的绝好机会，这也形成了当时的买房大潮，许多人都想赶紧买到低价房，赚取出租回报，或是等待房价升值。 所以同年，Mary在Gilroy以18万9千买回一栋房子，本以为是一个长线赚钱的“摇钱树”，所以一直抓在手里不肯松手。即使在房子升值到35万时，也不舍得卖出。等了10年，最后一直等到现在以23万8千卖出。 当初买这栋房子时，Mary只付了5%的首付，而且不用马上还本金。不过，Mary直言，买的时候觉得很过瘾，买下以后才知道这是个错误的决定。因为在这个地区没有好的学校，也没有工资高的雇员，房客大多是较低收入的人群。 小心收支 不要忽略小钱 虽然只有5%的首付，当时房租能收到$800，但每月需付$400的利息，还需要付1.25%的地税（Property Tax），林林总总加起来光每月花销就要$1,025，等于赔钱出租。后来房租好不容易升到$1,025，也只是收支平衡而已。 10年后这个房子的贷款不再是只付利息，而是每个月还要交一部分本金。本来是30年的贷款，现在要按20年重新计算来还清。如果租金涨不了，这个房子的投资只能一直倒贴。 经过这次经验，Mary给的建议是，出租的房子首付至少要25%，要不然可能只有付出，没有回报。而且在考虑房子支出时，记得把地税和物业管理费（HOA）等费用算进去，即使有些开支看似小额，但是加在一起就是一笔大钱。 选对地点 投资就有保障 再来，看到便宜的房子，也要从多方面考察：是否将来有升值空间？附近人群收入如何？是否位在交通方便的地方？所以Mary说，找投资房一定要先看地理位置，在好的学区，房子就会有升值保障；看投资人是否在收入稳定的公司里上班，这样收入有保障，租金才好收。 尤其Mary说，在BART站附近的房子很好出租，一般租房人群是因为还没有经济能力买自住房，更倾向于住在交通便利的地方。 Mary推荐如果现在想找投资房，在North San Jose就有这样的好机会，旧金山出名的49ers球队在Santa Clara建造的体育场Levis’ Stadium，附近会带来很有潜力的商业发展，根据经验房子会有很好的租房市场。 不用Lease 绑住房客 Mary在出租房子时，并不选择将房子Lease（有租约期限制）给房客。因为一旦房子Lease给房客一年或两年，房客必须承担这段时间的租赁，即使房客在还没到期限时，需要搬离，就必须另找房客完成后续租约。 Mary并不想这样“困住”房客，一旦房客不适合住在这栋房子里，房东也不必因为与房客的合同而头痛。Mary也提醒房东，如果与房客签Lease合同，在合同期间也不能对房租进行加租与减租。 挑选房客有眼力 如何挑选房客？Mary总结自己考量的几个要素，能选到好房客，就能尽量预防发生麻烦事。Mary一般需要房客出示工资单、收入证明和两个月以上的银行月结单（Bank Statement）。通常银行月结单上最好至少有三个月以上的租金存款。 很多房东在开始将房子租给房客时，需要房客先付第一个月以及最后一个月的租金，还有保证金（Security Deposit）。而Mary的做法有所不同，她不收最后一个月的租金，只收第一个月的租金再加上$500左右的保证金。合同上也会标明，这是保证金而不是最后一个月的租金。 所以房客不管住多久，每个月都要按时付租金。在房客要搬离这个出租房子时，及时将保证金还给房客，政府有法律规定保证金在21天之内归还。Mary说这种方式也可以直接筛选出有能力租房的房客。房客如果答应这些要求，那基本表明他能负担起房租。◇ 更多管理出租房的问题，欢迎咨询Mary Sung： 电话：（408）666-7763 Email：msung11@yahoo.com 地址：1925 Concourse Dr, Suite C San Jose, CA 95131